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Crédits immobiliers : les taux ont franchi le palier des 4 %

Pour le mois d’octobre 2023, il est possible d’emprunter à 4,17 % sur 20 ans.

La Banque centrale européenne a fait le choix dernièrement de maintenir au même niveau ses taux directeurs. Conséquence : la hausse des taux des crédits immobiliers semble ralentir voire se stabiliser pour arriver à un plateau.

Précision : les taux directeurs sont les taux d’intérêts fixés par une banque centrale pour les prêts qu’elle accorde aux banques commerciales qui en ont besoin.

Dans cette période « d’accalmie », les banques ont récemment réactualisé leurs grilles de taux. Selon le courtier Cafpi, il est possible aujourd’hui d’emprunter à 4,01 % sur 15 ans (contre 3,91 % en septembre 2023), 4,17 % sur 20 ans (contre 4,05 % en septembre 2023) et 4,31 % sur 25 ans (contre 4,17 % en septembre 2023). Étant précisé que les profils d’emprunteurs aux revenus les plus importants peuvent encore obtenir, dans certaines régions, des taux très attractifs qui n’ont pas encore franchi le palier des 4 % : 3,70 % sur 15 ans, 3,90 % sur 20 ans et 3,98 % sur 25 ans.

Des taux d’usure en progression

Publiés mensuellement, le taux d’usure suit la même tendance. Une hausse qui devrait permettre de débloquer certains dossiers de financement. Même si la situation semble se stabiliser, les banques restent vigilantes sur le respect des conditions d’octroi des crédits immobiliers.

Taux d’usure
Durée du prêt	Octobre 2023	Évolution par rapport au mois de septembre 2023
Prêt de moins de 10 ans	4,31 %	+0,08 point
Prêt de 10 à 20 ans	5,55 %	+0,27 point
Prêt de 20 ans et plus	5,80 %	+0,24 point
Prêt à taux variable	5,40 %	+0,27 point
Prêt relais	5,79 %	+0,26 point

Article publié le 02 novembre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : Oleksander Kharchenko

Fiscalité des résidences secondaires

Contrairement aux résidences principales, les résidences secondaires restent assujetties à la taxe d’habitation.

Novembre 2023 – semaine 44

Article publié le 01 novembre 2023 – © Les Echos Publishing 2023

Exploitation en société de parcelles familiales : une simple déclaration ne suffit pas !

Lorsqu’un agriculteur envisage d’exploiter des terres agricoles appartenant à sa famille, il ne peut pas bénéficier du régime de la déclaration au titre du contrôle des structures lorsque cette exploitation a lieu dans un cadre sociétaire.

Lorsqu’une personne envisage d’exploiter un terrain agricole qui lui est donné, vendu ou loué par un parent ou par un allié jusqu’au 3e degré inclus, ou dont elle a hérité à la suite du décès de l’un d’eux, elle n’est pas tenue d’obtenir une autorisation administrative d’exploiter, bien que la surface totale qu’elle mettrait alors en valeur dépasserait le seuil fixé localement au titre du contrôle des structures. En effet, dans ce cas, elle doit simplement adresser une déclaration au préfet, à condition toutefois que le terrain considéré ait été détenu par ce parent ou par cet allié depuis au moins 9 ans. Toutefois, ce régime dérogatoire de la déclaration ne s’applique pas lorsque les parcelles concernées ont vocation à être exploitées en société. C’est ce que la Cour de cassation a décidé dans l’affaire récente suivante. Des terres agricoles avaient été reprises par leur propriétaire qui avait indiqué, dans le congé envoyé au locataire, qu’elles seraient exploitées, par son fils et par lui-même, dans le cadre d’une société (en l’occurrence, une EARL). Le locataire avait contesté le congé, faisant valoir que l’EARL devait disposer d’une autorisation administrative d’exploiter au titre du contrôle des structures. De son côté, le propriétaire rétorquait qu’une simple déclaration suffisait puisque les terres objet de la reprise, ayant vocation à être exploitées par une société constituée de lui-même et de son fils, restaient dans la famille. Mais la Cour de cassation n’a pas été de cet avis. En effet, elle a affirmé qu’une société, même composée de membres d’une même famille, ne peut pas bénéficier du régime dérogatoire de la déclaration au titre du contrôle des structures.

Cassation civile 3e, 29 juin 2023, n° 21-21584

Article publié le 31 octobre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : Patrick Bennett

Revenus de capitaux mobiliers : comment demander une dispense d’acompte fiscal ?

Les contribuables ont jusqu’au 30 novembre 2023 pour demander une dispense du prélèvement forfaitaire non libératoire de l’impôt sur le revenu portant sur les revenus des dividendes et des produits de placement à revenu fixe.

Au moment de leur versement, les dividendes et les produits de placement à revenu fixe font l’objet d’un prélèvement forfaitaire non libératoire de l’impôt sur le revenu. Le taux de cet « acompte » étant fixé à 12,8 %.

Précision : cet acompte est ensuite imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre de l’année de perception des revenus, l’éventuel excédent étant restitué.

Toutefois, peuvent être dispensées du paiement de cet acompte les personnes dont le revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année est inférieur à certains seuils. Ce seuil varie selon la nature des revenus concernés. Ainsi, pour les dividendes, ce seuil est fixé à 50 000 € pour les contribuables célibataires et à 75 000 € pour les contribuables soumis à une imposition commune (mariage ou Pacs) tandis que pour les produits de placement à revenu fixe, il est respectivement de 25 000 € et de 50 000 €.

En pratique : la demande de dispense doit être transmise à l’établissement financier (teneur de comptes) au plus tard le 30 novembre de l’année précédant celle du versement de l’acompte. Elle doit prendre la forme d’une attestation sur l’honneur (un modèle-type établi par l’administration fiscale est également disponible en cliquant ici) dans laquelle le contribuable confirme remplir l’ensemble des critères requis.

Article publié le 31 octobre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : Westend61 / Elisabeth Cölfen

Déclaration « pays par pays » : à souscrire pour le 31 décembre 2023 !

Les entreprises qui font partie d’un groupe multinational peuvent être dans l’obligation de souscrire, avant la fin de l’année, une déclaration dite « pays par pays » au titre de leur exercice 2022.

Les entreprises françaises qui détiennent des filiales ou des succursales à l’étranger peuvent être dans l’obligation de souscrire une déclaration dite « pays par pays ». Sont concernées les entreprises tenues d’établir des comptes consolidés, qui réalisent un chiffre d’affaires annuel HT consolidé au moins égal à 750 M€ et qui ne sont pas détenues par une société elle-même soumise à cette obligation déclarative. Sont également visées les entreprises établies en France détenues par une société implantée dans un État ne participant pas à l’échange automatique d’informations et qui serait tenue à la déclaration si elle était implantée en France, lorsqu’elles ont été désignées par leur groupe pour souscrire la déclaration, ou ne peuvent démontrer qu’une autre entité de ce groupe a fait l’objet d’une telle désignation.

En pratique : la déclaration doit être souscrite par voie électronique à l’aide du formulaire n° 2258.

La déclaration doit indiquer, de manière agrégée par pays, c’est-à-dire sans avoir besoin de préciser le nombre d’entreprises présentes, les informations suivantes :
– le chiffre d’affaires intra et hors groupe ;
– le chiffre d’affaires total ;
– le bénéfice (ou la perte) avant impôts ;
– les impôts sur les bénéfices acquittés et dus ;
– le capital social ;
– les bénéfices non distribués ;
– le nombre d’employés ;
– les actifs corporels hors trésorerie et équivalents de trésorerie. L’entreprise doit également indiquer, par pays, la liste de toutes les entreprises constitutives de son groupe ainsi que leurs principales activités.

À noter : les informations fournies dans la déclaration doivent être rédigées en anglais.

Le dépôt de la déclaration devant intervenir dans les 12 mois suivant la clôture de l’exercice, les entreprises dont l’exercice coïncide avec l’année civile doivent la transmettre, au titre de 2022, au plus tard le 31 décembre 2023.

Attention : le défaut de déclaration entraîne l’application d’une amende dont le montant peut aller jusqu’à 100 000 €.

Cette déclaration est indépendante de la future déclaration publique relative à l’impôt sur les bénéfices qui sera mise à la charge de certains groupes multinationaux pour les exercices ouverts à compter du 22 juin 2024.

Article publié le 31 octobre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : © richard drury

Rupture d’une relation commerciale établie : quand s’apprécie le préavis à respecter ?

Lorsqu’ils sont appelés à apprécier la durée du préavis à respecter en cas de rupture d’une relation commerciale établie, les juges doivent tenir compte de la durée de cette relation commerciale et des autres circonstances au moment de la notification de la rupture, mais pas d’éléments postérieurs à celle-ci.

Tout producteur, distributeur ou prestataire de services qui rompt brutalement, même partiellement, une relation commerciale établie sans donner à son partenaire un préavis écrit d’une durée suffisamment longue engage sa responsabilité et peut donc être condamné à verser des dommages-intérêts à ce dernier.

Précision : la durée minimale du préavis doit être fixée au regard notamment de la durée de la relation commerciale, en référence aux usages du commerce ou, s’ils existent, aux accords interprofessionnels. Sachant que la responsabilité de l’auteur de la rupture ne peut pas être engagée pour cause de durée insuffisante dès lors qu’il a respecté un préavis de 18 mois.

À ce titre, lorsqu’ils sont appelés à apprécier la durée du préavis qui doit ou aurait dû être respecté en cas de rupture d’une relation commerciale établie, les tribunaux doivent prendre en compte la durée de cette relation commerciale et des autres circonstances au moment de la notification de la rupture, mais pas d’éléments postérieurs à celle-ci. Autrement dit, ils ne peuvent pas, par exemple, pour diminuer un délai de préavis, tenir compte du fait que l’entreprise victime de la rupture a rapidement rebondi après la rupture en trouvant de nouveaux marchés. C’est ce que la Cour de cassation a rappelé dans l’affaire récente suivante. Une société de transport express international, qui avait confié une partie de son marché à une autre entreprise de transport, avait résilié ce contrat lorsqu’elle avait été rachetée. S’estimant victime d’une rupture brutale d’une relation commerciale établie, cette dernière avait alors agi en justice contre la société. Saisie du litige, la cour d’appel avait apprécié la durée du préavis qui devait être respecté par la société de transport express en tenant compte du fait que l’entreprise victime de la rupture avait su se réorganiser après la rupture et trouver d’autres débouchés, qu’elle exerçait désormais son activité sous une autre enseigne et qu’elle avait passé des accords tarifaires « négociés » avec des transporteurs concurrents de la société de transport express. La Cour de cassation a censuré la cour d’appel car elle s’était fondée sur des éléments postérieurs à la notification de la rupture.

Cassation commerciale, 17 mai 2023, n° 21-24809

Article publié le 30 octobre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : Unspecified

Dirigeants associatifs : affiliation au régime de Sécurité sociale

Les dirigeants rémunérés par une association dont la moyenne des ressources propres des trois derniers exercices dépasse 200 000 € par an sont assujettis au régime général de Sécurité sociale.

La gestion désintéressée d’une association est l’un des éléments permettant d’établir son absence de caractère lucratif et donc de l’exonérer des impôts commerciaux. Elle suppose notamment que ses dirigeants soient bénévoles. Cependant, par exception, ces derniers peuvent être payés sans remise en cause de la gestion désintéressée de l’association. Ainsi, une association peut rémunérer un dirigeant si la moyenne des ressources annuelles de ses trois derniers exercices, excluant celles provenant des personnes morales de droit public, dépasse 200 000 €, deux dirigeants quand elle excède 500 000 € et trois si elle est supérieure à 1 M€.

Attention : l’ensemble des rémunérations perçues par un dirigeant (y compris au sein d’un autre organisme sans but lucratif) ne doit pas excéder trois fois le plafond de la Sécurité sociale, soit, en 2023, 10 998 € par mois.

Une affiliation à la Sécurité sociale ?

Ces dirigeants rémunérés doivent-ils être affiliés au régime général de Sécurité sociale ? Autrement dit, l’association doit-elle verser des cotisations sociales sur ces rémunérations ? Oui, mais seulement si les conditions légales sont réunies, vient de rappeler la Cour de cassation. Dans une affaire récente, une association s’était vu notifier, à la suite d’un contrôle Urssaf, un redressement portant sur les cotisations sociales dues sur les indemnités versées à son président. La cour d’appel avait validé ce redressement après avoir constaté que sur la période contrôlée par l’Urssaf, les ressources propres de l’association dépassaient 200 000 €. Un raisonnement censuré par la Cour de cassation : en effet, la cour d’appel aurait dû s’assurer que l’association remplissait les conditions légales exigées pour qu’un dirigeant soit assujetti au régime de Sécurité sociale. Autrement dit, elle aurait dû vérifier que la moyenne des ressources annuelles de ses trois derniers exercices, excluant celles provenant des personnes morales de droit public, dépassait 200 000 €.

Cassation civile 2e, 11 mai 2023, n° 21-20902

Article publié le 30 octobre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : Copyright by Franziska & Tom Werner

Combien coûte une rupture conventionnelle homologuée ?

Un seul et même régime social s’applique désormais à l’indemnité de rupture conventionnelle homologuée.

Jusqu’alors, le régime social de l’indemnité versée au salarié lors d’une rupture conventionnelle homologuée de son contrat de travail variait selon que ce dernier pouvait ou non prétendre à une pension de retraite. Pour les ruptures conventionnelles homologuées intervenant depuis le 1er septembre 2023, un régime social unique s’applique. Le point sur les dispositions applicables désormais en la matière.

Une exonération de cotisations

L’indemnité de rupture conventionnelle homologuée échappe aux cotisations de Sécurité sociale pour sa part qui n’excède pas le montant le plus élevé entre :
– le minimum légal ou conventionnel de l’indemnité de licenciement ;
– 50 % de l’indemnité de rupture perçue par le salarié ;
– deux fois sa rémunération annuelle brute de l’année civile précédant la rupture.

À noter : seule la part de l’indemnité de rupture conventionnelle qui ne dépasse pas deux fois le plafond annuel de la Sécurité sociale (Pass), soit 87 984 € en 2023, est exonérée de cotisations de Sécurité sociale. Et lorsque cette indemnité excède 10 fois le Pass (439 920 € en 2023), elle est intégralement soumise aux cotisations de Sécurité sociale.

Une contribution de 30 %

L’indemnité de rupture conventionnelle homologuée est soumise à une contribution de 30 % (contre un forfait social au taux de 20 % auparavant), à la charge de l’employeur, sur sa partie exonérée de cotisations de Sécurité sociale. Et elle est assujettie à la CSG-CRDS pour sa part qui dépasse le moins élevé de ces deux montants :
– sa fraction exonérée de cotisations de Sécurité sociale ;
– le minimum légal ou conventionnel de l’indemnité de licenciement.

Illustration

Soit un salarié qui perçoit une rémunération annuelle brute de 40 000 € et une indemnité de rupture conventionnelle de 17 000 €. L’indemnité légale, due en cas de licenciement, s’élevant, elle, à 11 666,66 €. L’indemnité de rupture versée au salarié :
– échappe intégralement aux cotisations de Sécurité sociale puisqu’elle n’excède pas le plus élevé des trois plafonds applicables, soit deux fois sa rémunération annuelle (80 000 €) ;
– est entièrement soumise à la contribution patronale de 30 %, soit un montant de 5 100 € ;
– est assujettie à la CSG-CRDS (9,7 %) pour sa part qui excède l’indemnité légale de licenciement, soit sur : 17 000 – 11 666,66 = 5 333,34 € (soit une CSG-CRDS de 517,33 €).

Licenciement : les photos issues des réseaux sociaux sont-elles valables ?

La production en justice de photos issues des réseaux sociaux est valable même si elle porte atteinte à la vie privée des salariés, dès lors qu’elle est indispensable à l’exercice du droit de la preuve et proportionnée au but poursuivi.

Dans le cadre d’une procédure disciplinaire, notamment un licenciement, l’employeur doit être loyal. Autrement dit, il n’est pas autorisé à recourir à un quelconque stratagème pour obtenir des preuves de la faute commise par le salarié. En outre, il ne lui est pas possible de produire des éléments qui portent atteinte à la vie privée du salarié, sauf, selon les juges, si la production de ces éléments est indispensable à l’exercice du droit de la preuve et proportionnée au but poursuivi.Dans deux affaires récentes, des infirmières, affectées au service d’accueil des urgences de nuit, avaient été licenciées pour faute grave. Leur employeur leur reprochait d’avoir organisé des soirées festives au sein de l’hôpital, parfois durant leur temps de travail, impliquant l’introduction et la consommation d’alcool ainsi que de mauvais traitements infligés aux patients. En outre, les deux infirmières avaient posé en maillot de bain sur une photo prise, pendant le temps de travail, dans une salle de suture de l’hôpital. Pour procéder à leur licenciement, l’employeur avait notamment retenu, à titre de preuve, des échanges privés tenus sur les réseaux sociaux (messagerie instantanée Messenger) dans lesquels figurait la fameuse photo en maillot de bain. Estimant que cette preuve portait atteinte à leur vie privée, les infirmières avaient contesté leur licenciement en justice.Saisie du litige, la Cour d’appel de Versailles avait estimé que les conversations privées produites en justice par l’employeur étaient recevables. D’une part, cette production était justifiée eu égard aux fonctions des salariées et proportionnée à l’objectif de protection de l’employeur au titre de ses obligations à l’égard des patients. D’autre part, la photo, puisqu’elle avait été prise sur le lieu de travail à destination d’une ancienne collègue, relevait bien de la sphère professionnelle.À son tour, la Cour de cassation a considéré que les conversations produites par l’employeur étaient recevables. Selon elle, cette production, qui certes portait atteinte à la vie privée des salariées, était indispensable à l’exercice du droit de la preuve et proportionnée au but poursuivi, à savoir la défense de l’intérêt légitime de l’employeur à la protection des patients confiés aux soins des infirmières de son établissement.

Précision : l’employeur avait également recueilli plusieurs éléments attestant de l’introduction et de la consommation d’alcool au sein de l’établissement. Il avait ainsi, produit en justice notamment le témoignage écrit d’une aide-soignante ainsi qu’une liste de denrées et de boissons, à apporter par les salariées, découverte dans les vestiaires de l’hôpital.

Cassation sociale, 4 octobre 2023, n° 22-18217Cassation sociale, 4 octobre 2023, n° 21-25452

Quand la procédure de liquidation judiciaire d’une société est étendue à son dirigeant

En cas de relations financières anormales entre une société et son dirigeant, caractérisant une confusion de patrimoines entre eux, la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l’encontre de la société peut être étendue au dirigeant.

Lorsqu’il apparaît que le patrimoine d’une société et celui de son dirigeant ont été confondus, la procédure collective (sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire) dont la société fait l’objet peut être étendue à son dirigeant.

En pratique : la confusion des patrimoines est invoquée par le mandataire ou par le liquidateur judiciaire qui espère ainsi élargir ses chances de recouvrer les sommes qui sont dues aux créanciers. En effet, en cas d’extension de la procédure, les biens du dirigeant peuvent faire l’objet de mesures conservatoires, puis être vendus pour régler les créanciers de la société.

Des relations financières anormales

La confusion des patrimoines est retenue par les juges lorsqu’ils constatent l’existence de relations financières anormales entre la société et son dirigeant. Tel a été le cas dans l’affaire récente suivante. L’associé gérant d’une SARL avait procédé à son profit à des retraits en espèces et à des virements importants (88 000 €) depuis le compte bancaire de la société. Lorsque la SARL avait été placée en liquidation judiciaire, le liquidateur avait estimé que ces transferts d’argent étaient injustifiés et avait donc demandé que la procédure de liquidation judiciaire soit étendue à l’associé gérant. Pour sa défense, ce dernier avait fait valoir qu’il n’y avait rien eu d’anormal puisque que les sommes ainsi prélevées avaient été inscrites au débit de son compte courant d’associé et qu’elles constituaient donc une dette à l’égard de la société. Mais les juges n’ont pas été de cet avis. Pour eux, le seul fait que les sommes en question aient été inscrites sur le compte courant de l’associé gérant ne permettait pas d’exclure l’anormalité des virements et retraits opérés sans contrepartie par l’intéressé à son profit. La procédure de liquidation judiciaire ouverte à l’encontre de la société pouvait donc valablement être étendue au gérant.

Cassation commerciale, 13 septembre 2023, n° 21-21693