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Qui, bailleur ou locataire, doit supporter le coût des travaux prescrits par l’administration ?

Les travaux de ravalement prescrits par l’autorité administrative dans un local commercial loué sont à la charge du bailleur, sauf si une clause du bail prévoit expressément le contraire.

Les travaux prescrits par l’autorité administrative dans un local loué sont à la charge du bailleur, sauf si une clause du bail commercial prévoit expressément le contraire. Bailleur et locataire peuvent donc prévoir dans le bail que le coût de ces travaux sera à la charge de ce dernier. Mais attention, une telle clause doit être suffisamment précise. Car sinon, elle risque d’être dépourvu d’effets. Un bailleur l’a appris à ses dépens dans une affaire récente. Dans cette affaire, une société locataire d’un local commercial à usage d’hôtel avait pris l’engagement dans le contrat de bail d’exécuter la totalité du ravalement de l’immeuble. Quelques années plus tard, un arrêté municipal avait enjoint aux propriétaires de l’immeuble de procéder au ravalement de la façade côté rue et d’un mur pignon. L’assemblée des copropriétaires avait alors décidé de réaliser des travaux de ravalement et avait demandé qu’ils soient mis à la charge de la société locataire. Un contentieux s’en est suivi au terme duquel les juges ont estimé que ces travaux incombaient au bailleur et non au locataire. En effet, après avoir rappelé que les travaux prescrits par l’administration sont à la charge du bailleur, sauf clause contraire du bail, ils ont constaté qu’une clause faisait bien obligation au locataire de supporter le coût des travaux de ravalement de l’immeuble, mais elle ne prévoyait rien en matière de travaux prescrits par l’administration. Et comme la décision des copropriétaires de procéder au ravalement avait été prise, non pas librement, mais à la suite de l’arrêté municipal, le bailleur ne pouvait pas se prévaloir de la clause selon laquelle la société locataire s’était engagée à exécuter le ravalement.

Cassation civile 3e, 15 juin 2023, n° 21-19396

Article publié le 18 septembre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : BrianAJackson

Un Français sur cinq bénévole dans une association

En 2023, 22,8 % des Français font du bénévolat dans au moins une association.

En 2022, la proportion de Français bénévoles dans des associations avait perdu presque quatre points (23,7 % en 2019 contre 20,1 % en 2022) en raison des difficultés de fonctionnement des associations liées à l’épidémie de Covid-19, voire de l’arrêt de leurs activités, à compter du printemps 2020. En effet, beaucoup de bénévoles avaient été contraints de suspendre leurs activités et certains ne les avaient pas encore reprises. Bonne nouvelle, la dernière enquête de Recherches & Solidarités sur le bénévolat en France montre un retour des bénévoles dans les associations. Ainsi, en 2023, 22,8 % des Français donnent de leur temps dans des associations.

Qui est bénévole ?

Depuis de nombreuses années, l’engagement associatif régresse chez les personnes âgées de 65 ans et plus. Et l’année 2023 n’échappe pas à cette tendance. En effet, 25 % de ces personnes sont bénévoles cette année, contre 26 % en 2022 et 35 % en 2016. Cette dégradation s’expliquerait à la fois par leur « position pivot entre plusieurs générations qui demandent leur soutien » (parents, enfant et petits-enfants) et leur volonté de profiter de la vie sans contraintes (loisirs, voyages, etc.). Heureusement, depuis quelques années, les Français âgés de moins de 35 ans montrent un réel enthousiasme pour le bénévolat. Ainsi, en 2023, un quart de cette génération est actif au sein d’associations (contre 19 % en 2022). Comme les années d’avant, Recherches & Solidarités constate une « fracture associative » : les personnes les moins diplômées effectuent peu de bénévolat dans les associations. Ainsi, alors que 29,4 % des Français ayant au moins un diplôme niveau bac + 3 sont bénévoles, seuls 16,6 % des titulaires d’un CAP-BEP et 15,8 % des personnes sans diplôme ou ayant un certificat d’études ou le brevet des collèges le sont.

Précision : 9,2 % des Français donnent de leur temps de manière hebdomadaire, 7,3 % de manière mensuelle et 6,3 % ponctuellement.

Comment devient-on bénévole ?

Plus de la moitié (54 %) des bénévoles entretenaient déjà une relation avec une association avant de s’y engager, principalement en tant qu’adhérent (41 %). 11 % en étaient bénéficiaires, 10 % la suivaient sur les réseaux sociaux, 6 % la soutenaient financièrement et 2 % avaient signé une pétition en sa faveur. 28 % des bénévoles ont spontanément proposé leurs services à l’association et 27 % ont été sollicités par un de ses membres. Ils constituent, selon Recherches & Solidarités, les bénévoles les plus investis dans l’association. Les autres bénévoles sont arrivés dans l’association notamment en donnant « un coup de main » ou en répondant à une offre de bénévolat via une plateforme.

À noter : 72 % des bénévoles estiment qu’ils ont été bien informés sur l’association et sur leurs missions, dès les premiers contacts.

Recherches & Solidarités, « La France bénévole en 2023 », 18e édition, juin 2023

Article publié le 18 septembre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : South_agency

Le capital-investissement séduit de plus en plus, y compris chez les jeunes épargnants

25 % des épargnants de moins de 35 ans déclarent avoir déjà investi en capital-investissement.

OpinionWay vient de dévoiler une étude portant sur les attentes qu’ont les épargnants français en matière de placement dans le capital-investissement. Rappelons que le capital investissement consiste pour un investisseur à prendre des participations en capital de PME généralement non cotées. Cette prise de participation pouvant être réalisée en direct ou via un fonds d’investissement (par exemple, des fonds communs de placement dans l’innovation ou des fonds d’investissement de proximité).Sur les personnes interrogées (sur un échantillon représentatif de 1 065 épargnants titulaires d’une assurance-vie, d’un PEA ou compte titres, et/ou une épargne de plus de 10 000€. Les épargnants patrimoniaux, dotés d’un capital de 150 000 € représentent 20 % de cet échantillon), 25 % des épargnants de moins de 35 ans déclarent avoir déjà investi en capital-investissement, un taux très supérieur aux 15 % constatés pour l’ensemble du panel. À noter que 100 % de ces moins de 35 ans se disent prêts à retenter l’expérience contre 82 % sur l’ensemble du panel et 63 % pour les plus de 65 ans. Globalement, les épargnants qui n’ont jamais investi dans ce type d’actifs se disent prêt à le faire dans l’avenir. Là encore, ce sont les jeunes générations qui se montrent le plus volontaire avec un taux de réponse de 17 % pour les moins de 35 ans contre 11 % pour les plus de 65 ans. Une différence de comportement entre les générations qui s’expliquent notamment par le fait que les moins de 35 ans sont à la recherche de classes d’actifs performantes alors que les plus de 65 ans sont à la recherche de solutions peu risquées. Autre élément à tirer de cette étude, les épargnants qui investissent ou qui ont investi dans le non coté mettent en avant différentes motivations. Pour 54 % d’entre eux, c’est la volonté de soutenir l’économie française. Et pour 48 %, l’envie d’aider au développement du tissu régional d’entreprises. À noter : l’assurance-vie est la principale enveloppe utilisée pour investissement dans le capital-investissement (41 %). L’épargne retraite gagne néanmoins du terrain (16 %/31 % chez les moins de 35 ans). Toutefois, certains épargnants montrent encore des réticences vis-à-vis du capital-investissement. Ils se montent prêts à investir sous réserve : d’avoir plus d’informations et de transparence sur les frais prélevés ; de disposer de fenêtres de sortie avant l’échéance des fonds ; d’avoir une plus large liquidité apportée dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie ; d’une simplification des modalités de souscription.

OpinionWay, baromètre unités de compte et private equity, septembre 2023

Article publié le 15 septembre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : Stadtratte

Pensez au paiement de votre taxe foncière 2023 !

Le paiement de la taxe foncière 2023 doit normalement intervenir, tant pour les particuliers que pour les professionnels, au plus tard le 16 octobre prochain, sur le site www.impots.gouv.fr.

Les propriétaires de biens immobiliers (logement, parking, locaux professionnels…) au 1er janvier 2023, qu’il s’agisse de particuliers ou d’entreprises, sont, en principe, redevables de la taxe foncière. À ce titre, ils peuvent consulter leur avis d’imposition sur le site www.impots.gouv.fr, mis à leur disposition progressivement jusqu’au 22 septembre 2023. Cette année, la taxe doit être réglée, dans la plupart des cas, au plus tard le 16 octobre prochain (le 21 octobre en cas de paiement en ligne), la date limite de paiement étant mentionnée sur l’avis d’imposition. En pratique, le paiement doit intervenir par télérèglement ou par prélèvement dès lors que le montant de la taxe excède 300 €. Pour les propriétaires qui paient directement en ligne et pour ceux qui ont choisi le prélèvement à l’échéance, le prélèvement sur le compte bancaire a lieu 10 jours après la date limite de paiement, soit le 26 octobre. Sachant que l’option pour le prélèvement à l’échéance de la taxe foncière 2023 est possible jusqu’au 30 septembre 2023 et elle est tacitement reconduite les années suivantes.

Précision : si vous étiez propriétaire d’un bien immobilier au 1er janvier 2023 mais que vous l’avez vendu en cours d’année, vous devez en principe acquitter la taxe foncière pour l’année entière.

Et la mensualisation ?

Si vous le souhaitez, vous pouvez adhérer au prélèvement mensuel, également depuis le site www.impots.gouv.fr. Cette option peut être exercée jusqu’au 15 décembre 2023 pour la taxe foncière 2024 afin de profiter pleinement de l’étalement de l’impôt. Car le paiement sera fractionné sur 10 échéances, de janvier à octobre, prélevé le 15 de chaque mois. Une régularisation pouvant intervenir en fin d’année, lors du paiement du solde.

À noter : une mensualisation en cours d’année modifie le nombre et le montant des prélèvements.

www.impots.gouv.fr

Article publié le 14 septembre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : sakchai vongsasiripat

Licenciement disciplinaire à la suite du passage d’un client mystère…

L’employeur peut se fonder sur les résultats du contrôle de l’activité de ses salariés effectué via la technique du client mystère pour prononcer un licenciement. Et ce, dès lors que les salariés ont été informés de la mise en œuvre de ce dispositif.

Dans le cadre de son pouvoir de direction, l’employeur est autorisé à contrôler l’activité de ses salariés. Mais à condition que ce contrôle s’effectue de manière loyale. Autrement dit, les salariés doivent être informés des dispositifs de contrôle mis en place par l’employeur. Si tel est bien le cas, ce dernier peut alors se fonder sur les résultats du contrôle pour prononcer une sanction disciplinaire. Un principe qui vient d’être rappelé par la Cour de cassation s’agissant du licenciement d’un salarié suite au passage d’un client mystère… Dans cette affaire, un restaurant libre-service avait mandaté une société pour contrôler ses salariés via la technique du « client mystère ». Il avait ensuite été informé, au moyen d’une fiche d’intervention, que l’un de ses employés ne respectait pas les procédures d’encaissement instaurées dans l’entreprise. Le salarié concerné, qui n’avait pas remis de ticket de caisse au client mystère, avait donc été licencié pour faute. Il avait toutefois contesté son licenciement en justice estimant ne pas avoir été préalablement informé de l’objectif poursuivi par le contrôle mis en place par son employeur. Saisie du litige, la Cour de cassation a relevé que l’employeur avait bien informé de la mise en œuvre du dispositif du « client mystère » non seulement les salariés (par le biais d’une note de service), mais aussi les représentants du personnel (compte-rendu de réunion faisant état de la visite de « clients mystères » avec mention du nombre de leurs passages). Dès lors, la méthode de contrôle utilisée était licite. L’employeur pouvait donc se fonder sur les résultats de ce contrôle pour prononcer le licenciement disciplinaire du salarié.

Cassation sociale, 6 septembre 2023, n° 22-13783

Article publié le 14 septembre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : andresr

Réforme des retraites

La réforme des retraites, qui repousse progressivement l’âge légal de départ à la retraite à 64 ans, est entrée en vigueur le 1 septembre dernier.

Septembre 2023 – semaine 37

Article publié le 13 septembre 2023 – © Les Echos Publishing 2023

Immobilier : quand des travaux de réparation n’ont pas été réalisés par le vendeur…

Lors de l’achat d’un bien immobilier, l’acquéreur doit inspecter le bien et vérifier auprès du vendeur que des dégâts, qui n’ont pas été réparés, n’ont pas fait l’objet d’une indemnisation par l’assureur.

Dans une affaire récente, les propriétaires d’un bien immobilier avaient déclaré un sinistre auprès de leur assureur. Leur habitation ayant subi des dommages à la suite d’un épisode de sécheresse. Après expertise et reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle sur le territoire où se situait le bien, l’assureur leur avait versé une indemnité. Par la suite, les propriétaires avaient mis en vente leur logement. Le nouveau propriétaire, après avoir constaté, quelques années après l’achat, des fissures qui parcouraient les murs porteurs, les plafonds et les sols du logement, avait également déclaré un sinistre auprès de son propre assureur (qui, du fait du hasard, était la même société d’assurance). En réponse, ce dernier lui avait notifié son refus de prise en charge du sinistre au motif qu’il avait déjà indemnisé les vendeurs pour un sinistre antérieur, à la suite d’une précédente catastrophe naturelle due à la sécheresse. Mécontent, le nouveau propriétaire avait alors assigné l’assureur et le fils des vendeurs (ces derniers étant décédés) afin qu’ils soient déclarés responsables des désordres affectant le bien immobilier et condamnés solidairement à lui payer diverses sommes en indemnisation de ses préjudices. Mais les juges ne lui ont pas donné gain de cause. En effet, ils ont considéré que l’état de l’immeuble était la conséquence de la négligence des anciens propriétaires qui n’avaient pas réalisé des travaux de réparation grâce à l’indemnité d’assurance. Ainsi, l’aggravation des dommages ne pouvait donc pas constituer un nouveau sinistre. En outre, ils ont écarté l’argument du nouveau propriétaire qui invoquait le fait que l’assureur (du fait de son devoir de loyauté et de conseil) aurait dû le mettre au courant, lors de la souscription de son contrat d’assurance multirisques habitation, qu’un sinistre de cette nature avait été déclaré. En effet, ils ont estimé que l’assureur n’était pas tenu d’informer l’assuré d’un sinistre antérieur à la souscription du contrat dès lors qu’il avait payé l’indemnité nécessaire à la réparation des désordres dont il n’avait pas à contrôler l’utilisation .Pour toutes ces raisons, la responsabilité de l’assureur ne pouvait être engagée.

Cassation civile 3e, 6 juillet 2023 n° 22-14683

Article publié le 13 septembre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : www.henthorn.de

Vente en vrac : autorisée pour quels produits ?

La liste des produits qui, pour des raisons de santé publique, ne peuvent pas être vendus en vrac ou ne peuvent l’être qu’à certaines conditions vient d’être dressée.

La loi prévoit que, sauf exceptions justifiées par des raisons de santé publique, tout produit de consommation courante (produits alimentaires, produits de lavage et d’entretien, d’hygiène corporelle ou de beauté, parfums…) peut être vendu en vrac. À ce titre, la liste des produits qui, pour ces raisons, ne peuvent pas être vendus en vrac ou qui ne peuvent l’être qu’à certaines conditions vient d’être dressée.

Précision : encouragée par les pouvoirs publics et adoptée par un nombre grandissant de consommateurs, la vente en vrac est définie comme étant la vente au consommateur de produits présentés sans emballage, en quantité choisie par le consommateur, dans des contenants réemployables ou réutilisables. Ce type de vente étant proposé en libre-service ou en service assisté, c’est-à-dire lorsque le conditionnement du produit et sa remise immédiate au consommateur sont effectués par une personne appartenant au personnel du commerce.

Produits dont la vente en vrac est interdite

La vente en vrac est interdite pour les produits suivants :
– les produits laitiers liquides traités thermiquement ;
– le lait cru, sauf lorsqu’il est remis en vrac directement au consommateur final par l’exploitant qui réalise le conditionnement à la vue du consommateur ou par l’intermédiaire d’un distributeur automatique de liquide ;
– les préparations pour nourrissons et les préparations de suite, les préparations à base de céréales et les denrées alimentaires pour bébés, les denrées alimentaires destinées à des fins médicales spéciales et les substituts de la ration journalière totale pour contrôle du poids ;
– les matières premières pour aliments des animaux, les aliments composés pour animaux, les aliments crus pour les animaux familiers et les additifs et prémélanges destinés à l’alimentation des animaux (sauf exceptions prévues par le décret du 30 août 2023) ;
– les compléments alimentaires ;
– les produits surgelés ;
– les produits biocides ;
– les substances ou les mélanges dont l’emballage est muni d’une fermeture de sécurité pour enfants ou porte une indication de danger détectable au toucher ainsi que les détergents textiles liquides destinés aux consommateurs et conditionnés dans des emballages solubles à usage unique ;
– les piles et accumulateurs électriques ;
– les produits de protection d’hygiène intime à usage unique, comme les tampons ;
– tout produit dont la vente en vrac est incompatible avec les obligations de santé publique prévues par les règlements et directives adoptées en application du traité sur le fonctionnement de l’Union européenne.

Produits dont la vente en vrac est réglementée

Un certain nombre de produits ne peuvent être vendus en vrac que s’ils sont vendus en service assisté (v. ci-dessus) ou au moyen d’un dispositif de distribution adapté à la vente en vrac en libre-service, à savoir « un dispositif qui, eu égard aux caractéristiques du produit, permet d’en préserver l’intégrité, d’en assurer la conservation, de satisfaire aux exigences spécifiques relatives à sa sécurité et de respecter les exigences d’hygiène et de sécurité de l’espace de vente ».

Les produits concernés sont les suivants :
– les matériaux et objets à usage unique destinés à entrer en contact avec les denrées alimentaires ne pouvant être lavés avant usage ;
– les couches pour bébé à usage unique et les serviettes hygiéniques périodiques ;
– le papier hygiénique, l’essuie-tout ménager, les serviettes en papier, les mouchoirs en papier, le coton hydrophile et les autres articles en coton ou en autres fibres végétales à usage unique destinés à la toilette du visage et du corps ou à leur essuyage, les cotons tiges à usage unique ;
– les denrées alimentaires périssables qui sont susceptibles, après une courte période, de présenter un danger pour la santé humaine ;
– les denrées alimentaires, autres que les produits surgelés, qui sont conservées à une température inférieure ou égale à -12° C lors de leur vente aux consommateurs ;
– les produits cosmétiques pour lesquels un « challenge test » (test vérifiant l’efficacité des conservateurs antimicrobiens utilisés pour le produit) pour la conservation et des contrôles microbiologiques sur le produit fini sont nécessaires ;
– les substances ou mélanges n’étant ni des produits biocides, ni des substances ou mélanges dont l’emballage est muni d’une fermeture de sécurité pour enfant ou porte une indication de danger détectable au toucher et les détergents textiles liquides destinés aux consommateurs et conditionnés dans des emballages solubles à usage unique.

Décret n° 2023-837 du 30 août 2023, JO du 31

Des recommandations pour se raccorder à la fibre optique

Dans un contexte de fort déploiement des réseaux FttH et de probable fermeture du réseau de cuivre à l’horizon 2030, l’Arcep apporte aux utilisateurs des précisions sur les modalités tarifaires et des recommandations sur les raccordements.

Les réseaux en fibre optique (FttH) deviennent la nouvelle référence en France comme support des services de télécommunications et d’accès fixe à internet. Pour identifier les problématiques financières et opérationnelles liées à la réalisation des raccordements aux réseaux en fibre optique, l’Arcep mène différents travaux depuis fin 2020. Elle vient d’en publier une synthèse, qui vise à faciliter la réalisation de raccordements de qualité et à s’assurer que la concurrence entre les opérateurs est effective et loyale.

Un groupe de travail dédié aux enjeux opérationnels

Plusieurs types de difficultés peuvent se rencontrer, notamment dues à une insuffisance d’informations entre les acteurs ou encore au caractère non-standard des raccordements à réaliser (problèmes de disponibilité de génie civil ou de raccordements longs). Dans sa synthèse, l’Arcep aborde différents problèmes tels que les responsabilités des acteurs en cas de génie civil manquant en domaine public, de la rémunération des techniciens intervenants sur le terrain ou encore de la réalisation des raccordements longs. L’Arcep rappelle, en outre, qu’elle a mis en place un groupe de travail dédié aux enjeux opérationnels, intitulé « Réalisation de tous les raccordements finals FttH », à l’automne 2021. Ce groupe est dédié au partage et au suivi des solutions à mettre en œuvre sur les réseaux.

Pour consulter la synthèse : www.arcep.fr

Le prix des terres agricoles et viticoles en 2022

Le ministère de l’Agriculture a publié récemment le barème indicatif de la valeur vénale moyenne des terres agricoles en 2022.

Comme chaque année, le barème indicatif de la valeur vénale moyenne des terres agricoles, en l’occurrence celle de l’année 2022, a été dévoilé et fait l’objet d’une publication au Journal officiel. Ce barème peut évidemment servir de base pour les transactions entre vendeurs et acquéreurs de terres agricoles. Mais attention, il n’a qu’une valeur indicative.

Précision : les prix retenus sont ceux des terres agricoles, parcelles ou exploitations entières, non bâties, et destinées à conserver, au moment de la transaction, leur vocation agricole.

Établi au regard des transactions qui ont eu lieu au cours de l’année 2022, constatées par les Safer, ce barème indique, pour chaque région agricole ou pour chaque appellation viticole :
– le prix par hectare des terres labourables et des prairies naturelles, d’une superficie supérieure ou égale à 70 ares, qui sont libres de tout bail (ou dont le bail est résilié dans l’acte de vente) ;
– le prix par hectare de celles qui sont louées, d’une superficie supérieure ou égale à un seuil adapté aux particularités de chaque département ;
– le prix par hectare des terres agricoles dans les départements d’outre-mer ;
– le prix des vignes par hectare. Trois valeurs sont systématiquement données :
– la valeur dominante, qui correspond au prix le plus souvent pratiqué tel qu’il a été constaté ou estimé ;
– des valeurs maximale et minimale, qui correspondent respectivement aux prix pratiqués pour les terres les plus chères et les moins chères, compte tenu des conditions locales du marché. Les prix de vente ainsi donnés s’entendent hors taxes et frais d’acte non compris.

Rappel : l’administration fiscale admet que ce barème puisse servir de référence pour évaluer des biens ruraux, par exemple dans le cadre d’une succession ou pour calculer l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), même si ce document ne l’engage pas.

Le barème figure en annexe de la décision du 25 juillet 2023.Décision du 25 juillet 2023, JO du 3 août