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Les atouts de la location meublée

La location meublée possède plusieurs atouts : un rendement financier plus élevé que la location nue, une flexibilité contractuelle et un cadre fiscal avantageux…

Vous êtes propriétaire d’un logement que vous souhaitez mettre en location. Vous vous posez sûrement la question de la formule à choisir : location nue ou meublée. Voici quelques éléments qui peuvent vous donner un aperçu des avantages de la location meublée.

Un régime juridique souple

Même si le régime juridique de la location meublée tend à se confondre de plus en plus avec celui de la location nue, on relève toutefois quelques différences entre les deux formules. Ainsi, lorsque le logement est loué meublé à titre de résidence principale, la durée du bail doit être d’un an minimum, reconductible tacitement (exception faite des baux de logements meublés loués aux étudiants, qui doivent être conclus pour une durée minimale de 9 mois seulement). Dans les autres cas (résidence secondaire…), les parties sont libres de choisir la durée qui leur convient. Comparativement, la réglementation en matière de location nue impose un bail d’une durée minimale de 3 ans.Autre avantage de la location meublée, la souplesse concernant la reprise du logement. Le bailleur peut, en effet, « récupérer » son bien tous les ans avec un préavis de 3 mois, alors que dans le cas d’une location vide, il peut le faire seulement tous les 3 ans avec un préavis de 6 mois.

Précision : pour mettre fin au bail à l’échéance, le propriétaire d’un logement loué meublé doit justifier d’un motif autorisé : reprise du logement en vue de l’occuper lui-même ou d’y loger une personne de sa famille, vente du logement ou motif sérieux et légitime (retards de paiement, troubles du voisinage, défaut d’assurance…).

Il faut mentionner également que, depuis la « loi Elan » du 23 novembre 2018, un nouveau type de bail a fait son apparition. Baptisé « bail mobilité », ce dernier a été pensé pour répondre aux besoins de logement temporaire des étudiants, des jeunes actifs, des personnes en CDD ou encore en mission. De ce fait, le bail mobilité, d’une durée allant de 1 à 10 mois, ne peut être ni renouvelé, ni reconduit. À l’échéance du bail, le locataire doit libérer les lieux. Toutefois, bailleur et locataire peuvent conclure un nouveau bail, mais celui-ci sera alors soumis aux règles de la location meublée ordinaire.

Une fiscalité avantageuse

Fiscalement, la location meublée est considérée par nature comme une activité commerciale. Ainsi, les personnes qui louent des logements meublés sont en principe imposées, au titre des revenus de cette activité, à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).En raison des abattements et des amortissements, le régime meublé est globalement plus intéressant que celui du foncier ou du micro-foncier. Ainsi, si vos recettes annuelles sont inférieures à 77 700 €, votre revenu imposable est déterminé par application aux recettes d’un abattement forfaitaire pour frais de 50 % (micro-BIC).Si votre activité de location dépasse ce plafond de 77 700 €, vous relevez du régime réel. Dans ce cadre, vous pourrez imputer vos déficits d’exploitation sur vos bénéfices réalisés au cours de l’année et les 10 années suivantes (régime LMNP).Autre avantage, vous pourrez également pratiquer l’amortissement du bien immobilier, c’est-à-dire déduire du résultat de chaque année, mais dans certaines limites, une annuité d’amortissement qui correspond à la dépréciation du bien, c’est-à-dire à la perte de valeur estimée. Un amortissement qui est calculé généralement sur 30 ans. Cette durée d’amortissement est une moyenne, car chaque composante a une durée d’amortissement qui lui est propre (mobilier sur 5 ans, toiture sur 25 ans…). Ce régime permet aussi de déduire des charges pour leur montant réel (intérêts d’emprunt, frais de gestion…).

Une rentabilité accrue

Du point de vue de la rentabilité, on observe généralement qu’une location meublée affiche, en moyenne, un loyer supérieur de 15 à 30 % à celui d’une location nue pour un appartement comparable et à surface égale. Néanmoins, le rendement brut du bien loué meublé doit être, comme en location nue, minoré de l’ensemble des charges que supporte le bailleur. On peut notamment citer la taxe foncière, les assurances, les frais d’agence en cas d’intermédiation, les charges de copropriété, les travaux de remise en état, le remplacement du mobilier… Un rendement meilleur, certes, à condition toutefois que le logement soit occupé régulièrement ! Pour tenter de diminuer la vacance locative, privilégiez autant que possible l’investissement dans un bien immobilier en centre-ville ou proche du centre-ville, et dans les grandes villes.

Les particularités du meublé de tourisme

De plus en plus de propriétaires pratiquent la location meublée touristique. La rentabilité de cette activité étant attractive. Mais avant de se lancer, un certain nombre de formalités doivent être accomplies.Tout d’abord, le bailleur doit effectuer une déclaration auprès de la mairie où se situe le bien au moyen du formulaire n° 14004*03. En complément, dans certaines villes (plus de 200 000 habitants), il pourra également être nécessaire d’obtenir une autorisation préalable de changement d’usage de votre logement. Une demande qui devra aussi être formulée à la mairie.Autre formalité, dans les villes qui l’ont décidé par délibération du conseil municipal, vous devrez, comme pour une résidence principale, demander auprès de la mairie un numéro d’enregistrement qui devra figurer sur toutes vos annonces de location.Enfin, l’activité de location de meublé de tourisme nécessite également de demander une inscription au répertoire Sirene de l’Insee. Cette formalité est gratuite. Il faut adresser un formulaire spécifique (Cerfa n° 11921*05) au greffe du tribunal de commerce du lieu du logement loué. Cette démarche accomplie, un numéro Siret sera attribué au bailleur par l’Insee. Ce numéro sera à reporter sur la déclaration complémentaire de revenus.
À savoir également que, selon les villes, le bailleur devra collecter auprès de ses locataires une taxe de séjour qu’il devra reverser à la commune.

À noter : la location de logements meublés constitue par nature une activité commerciale professionnelle imposable à la contribution économique territoriale (CET).

Attirer les candidats

Plus vous équiperez votre logement convenablement et plus vous attirerez l’intérêt des candidats à la location. Sans compter qu’un loyer fixé au-dessus du prix du marché sera, dans ce cas, plus facilement justifiable.N’hésitez pas à contacter votre conseil habituel pour échanger avec lui sur la meilleure façon de louer votre bien immobilier !

Article publié le 22 septembre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : andresr

Droit de rétractation du consommateur : à quelle date l’exercer ?

Pour apprécier si le droit de rétractation dont dispose un consommateur a été exercé dans le délai légal de 14 jours, il faut prendre en compte la date de l’envoi de la lettre par laquelle il se rétracte et non la date de réception de celle-ci.

Lorsqu’un consommateur signe un contrat à distance, par exemple à la suite d’un démarchage téléphonique ou en dehors de l’établissement du professionnel, il dispose d’un délai de 14 jours pour se rétracter. En pratique, lorsqu’il souhaite exercer ce droit, il doit envoyer au professionnel le formulaire de rétractation qui figure, en principe, dans le contrat, dans ce délai de 14 jours. Sachant que pour apprécier si le droit de rétractation a bien été exercé dans le délai de 14 jours, il faut prendre en compte la date de l’envoi du formulaire et non sa date de réception. C’est ce que les juges ont réaffirmé dans l’affaire récente suivante. Le 4 septembre 2020, une personne avait signé, à distance, un contrat de prestation de services avec un professionnel. Le 18 septembre suivant, elle avait envoyé une lettre recommandée avec accusé de réception par laquelle elle exprimait son intention d’exercer son droit de rétractation et demandait la restitution de l’acompte qu’elle avait versé.

La date d’envoi de la lettre

Cette lettre ayant été reçue le 23 septembre seulement, soit 18 jours après la conclusion du contrat, le tribunal judiciaire avait considéré que le droit de rétractation avait été exercé hors délai. Une décision censurée par la Cour de cassation qui a affirmé que c’est la date d’envoi de la lettre, et non pas celle de sa réception, qu’il faut prendre en compte pour apprécier si le droit de rétractation a été exercé dans le délai requis ou non.

Cassation civile 1re, 12 juillet 2023, n° 22-10778

Article publié le 21 septembre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : Ivan-balvan

Expertise du CSE : pas d’audition des salariés sans l’accord de l’employeur !

L’expert-comptable désigné par le comité social et économique dans le cadre de sa consultation sur la politique sociale de l’entreprise, les conditions de travail et l’emploi ne peut pas auditionner les salariés sans l’accord exprès de l’employeur.

Dans les entreprises d’au moins 50 salariés, le comité social et économique (CSE) doit être régulièrement consulté sur les orientations stratégiques de l’entreprise, sa situation économique et financière, ainsi que sur sa politique sociale, les conditions de travail et l’emploi. Dans ce cadre, le CSE peut décider de recourir à un expert-comptable afin de l’aider à formuler son avis. Mais attention, l’expert-comptable ainsi désigné ne dispose pas des pleins pouvoirs, comme vient de l’indiquer la Cour de cassation… Dans cette affaire, le CSE d’une clinique, consulté notamment sur la politique sociale de la société, les conditions de travail et l’emploi avait eu recours à un expert-comptable. Toutefois, la société avait saisi la justice en vue de contester la durée et le coût prévisionnel de cette expertise, laquelle consistait à réaliser un entretien auprès de 25 salariés. Des entretiens auxquels l’employeur s’était opposé. Saisie du litige, la Cour de cassation a rappelé que, conformément au Code du travail, l’expert-comptable désigné par le CSE a libre accès dans l’entreprise pour les besoins de sa mission et que l’employeur doit lui fournir les informations nécessaires à l’exercice de cette mission. Mais que ces dispositions ne l’autorisent pas pour autant à procéder à l’audition des salariés sans l’accord exprès de l’employeur et des salariés concernés. L’expert-comptable n’a donc pas été autorisé à auditionner les salariés et la durée de l’expertise a bien été réduite.

Cassation sociale, 28 juin 2023, n° 22-10293

Article publié le 21 septembre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : Nitat Termmee

Professionnels de santé : un projet de stratégie nationale de santé pour 2023-2033

Le gouvernement vient de publier son projet de stratégie nationale de santé (SNS) 2023-2033. Décliné en 3 grandes finalités et 18 objectifs, il vise particulièrement les besoins en termes de prévention et d’accès aux soins.

S’appuyant sur les leçons tirées de la crise sanitaire, la stratégie nationale de santé 2023-2033 devrait s’articuler autour de 3 grands axes : permettre à tous nos concitoyens de vivre plus longtemps en bonne santé, par la prévention, la promotion de la santé et l’accompagnement à tous les âges de la vie ; répondre aux besoins de santé de chacun, sur tout le territoire, avec une offre de santé adaptée ; rendre notre système de santé plus résilient et mieux préparé face aux défis écologiques et aux crises.

Des leviers d’action transversaux

Pour mettre en place ces objectifs, un certain nombre de leviers d’action transversaux ont été identifiés. Il est notamment question de replacer les ressources humaines en santé au cœur du système de santé (avec, par exemple, 5 000 infirmiers en pratique avancée et 10 000 assistants médicaux qui devraient ainsi voir le jour en 2024), de mettre les données de santé et le numérique au service de la santé ou encore d’adapter les modèles de financement à la transformation du système de santé pour en garantir la soutenabilité. Le projet de SNS est soumis à la consultation publique jusqu’au 2 octobre prochain.

Pour consulter le projet de SNS : https://sante.gouv.fr/IMG/pdf/projet_sns.pdf

Article publié le 21 septembre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : pcess609

Le contrôle fiscal inopiné

L’administration fiscale peut se rendre dans les locaux d’une entreprise pour la contrôler sans l’avoir avertie.

Durée : 01 mn 52 s

Article publié le 21 septembre 2023 – © Les Echos Publishing 2023

Taxe d’habitation sur les résidences secondaires

Certaines communes, en particulier celles du littoral, sont autorisées à majorer de 5 % à 60 % le montant de la taxe d’habitation due sur les résidences secondaires.

Septembre 2023 – semaine 38

Article publié le 20 septembre 2023 – © Les Echos Publishing 2023

Déclaration « pays par pays » publique : bientôt une nouvelle obligation !

Pour les exercices ouverts à compter du 22 juin 2024, certaines groupes multinationaux pourront être tenus, chaque année, de rendre accessibles au public des informations relatives à leur impôt sur les bénéfices.

Afin de se conformer à une récente directive européenne, la France met une nouvelle obligation à la charge de certains groupes multinationaux : l’établissement, la publication et la mise à disposition, chaque année, d’un rapport sur l’impôt sur les bénéfices, et ce pour les exercices ouverts à compter du 22 juin 2024.

Précision : cette obligation pèsera notamment sur toute société consolidante établie en France qui n’est pas contrôlée par une autre société (on parle d’« entreprise mère ultime ») et dont le chiffre d’affaires consolidé excède, à la clôture de deux exercices consécutifs, 750 M€.

Ce rapport devra indiquer l’exercice concerné et la devise utilisée ainsi que, pour l’ensemble des activités, les informations suivantes, par pays ou juridiction fiscale : le nom de la société ; une brève description de la nature des activités ; le nombre de salariés employés en équivalent temps plein ; le chiffre d’affaires ; le montant du bénéfice (ou des pertes) avant impôt sur les bénéfices ; le montant de l’impôt sur les bénéfices dû et acquitté ; le montant des bénéfices non distribués.

À noter : certaines informations dont la divulgation porterait gravement préjudice à la position commerciale des sociétés concernées peuvent être temporairement omises.

Ce rapport doit être déposé au greffe du tribunal de commerce dans les 12 mois qui suivent la clôture de l’exercice. Et dès son dépôt, il doit être mis gratuitement à disposition du public sur le site Internet de la société, pendant au moins 5 années consécutives. En pratique, une entreprise qui clôture son exercice au 31 décembre devra satisfaire, pour la première fois, à cette obligation au plus tard le 31 décembre 2026 au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2025.

Précision : actuellement, certains groupes sont déjà soumis à l’obligation de déposer une « déclaration pays par pays », auprès de l’administration fiscale. Cette déclaration, confidentielle, est indépendante de la nouvelle déclaration publique, laquelle ne vise pas exactement les mêmes entreprises, ni strictement les mêmes informations.

Ordonnance n° 2023-483 du 21 juin 2023, JO du 22Décret n° 2023-493 du 22 juin 2023, JO du 23Arrêté du 22 juin 2023, JO du 23

Article publié le 20 septembre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : © richard drury

Riz, fourrages séchés, oléagineux, protéagineux, soja : organisations de producteurs

Les conditions relatives à la reconnaissance des organisations de producteurs dans le secteur du riz, des fourrages séchés et des oléagineux, protéagineux à graines, soja et légumes secs ont été déterminées.

Dans la foulée de la parution du décret relatif à la reconnaissance des organisations de producteurs dans le secteur des semences végétales, un second décret est venu fixer les conditions dans lesquelles les organisations de producteurs dans les secteurs du riz, des fourragés séchés et des oléagineux, protéagineux à graines, soja et légumes secs peuvent être reconnues par l’administration.

Secteur du riz

Pour être reconnue, une organisation de producteurs dans le secteur du riz doit :
– justifier d’au moins 15 producteurs (personnes physiques ou morales) et d’une valeur de production commercialisée annuelle au moins égale à un million d’euros ;
– disposer de moyens en personnels correspondant au moins à un demi-équivalent temps plein. En outre, tout membre producteur doit s’engager à apporter à l’organisation de producteurs dont il est membre au moins 60 % de sa production pour les produits concernés par la reconnaissance, à l’exception des volumes engagés auprès d’une société coopérative agricole non reconnue en qualité d’organisation de producteurs dans le secteur du riz.

Secteur des fourrages séchés

Pour être reconnue, une organisation de producteurs dans le secteur des fourrages séchés doit :
– justifier d’au moins 50 producteurs (personnes physiques ou morales) et d’une valeur de production commercialisée annuelle au moins égale à un million d’euros ;
– disposer de moyens en personnels correspondant au moins à un demi-équivalent temps plein. En outre, tout membre producteur doit s’engager à apporter à l’organisation de producteurs dont il est membre la totalité de sa production pour les produits concernés par la reconnaissance. Sachant que cette obligation ne s’applique qu’à la production issue de surfaces faisant l’objet d’un contrat de transformation avec une entreprise de déshydratation, à l’exception des volumes alloués à l’alimentation du cheptel de l’exploitation.

Secteur des oléagineux, protéagineux à graines, soja et légumes secs

Pour être reconnue, une organisation de producteurs dans les secteurs des oléagineux, protéagineux à graines, soja et légumes secs doit :
– justifier d’une surface annuelle minimale d’au moins 500 hectares exploitée par ses membres. Sachant que pour les organisations de producteurs ne regroupant que des producteurs de protéagineux à graines, de soja et de légumes secs, la surface minimale exigée est fixée à 50 hectares seulement ;
– justifier d’au moins 50 producteurs (personnes physiques ou morales) qui produisent des oléagineux, protéagineux à graines, soja et légumes secs dont la liste figure dans le décret du 1
er août 2023. Sachant que pour les organisations de producteurs ne regroupant que des producteurs de protéagineux à graines, de soja et de légumes secs, le nombre de producteurs exigé est fixé à 10 seulement ;
– disposer de moyens en personnels correspondant au moins à un demi-équivalent temps plein. En outre, tout membre producteur doit s’engager à apporter à l’organisation de producteurs dont il est membre au moins 65 % de sa production pour les produits concernés par la reconnaissance, à l’exception des volumes engagés auprès d’une société coopérative agricole non reconnue en qualité d’organisation de producteurs dans le secteur des oléagineux, protéagineux à graines, soja et légumes secs, et des volumes alloués à l’alimentation du cheptel de l’exploitation.

Décret n° 2023-714 du 1er août 2023, JO du 3

Retraite : que pensent les Français de la capitalisation ?

84 % des actifs considèrent nécessaire d’épargner par eux-mêmes pour se constituer un revenu supplémentaire au moment de leur retraite.

La retraite est un enjeu majeur pour bon nombre de Français. Afin de prendre la température sur ce sujet sensible, surtout après le changement des règles du jeu intervenu avec la réforme de 2023, l’institution Ifop a sondé un échantillon de 2 407 personnes, représentatives de la population française âgée de 18 ans et plus.Interrogés sur la préparation de leurs vieux jours, 84 % des actifs considèrent nécessaire d’épargner par eux-mêmes pour se constituer un revenu supplémentaire au moment de leur retraite. Ils sont même 43 % à considérer cette épargne comme « tout à fait » nécessaire, soit plus de 4 actifs sur 10.

À noter : moins d’1 actif sur 10 (9 %) ne serait pas convaincu par la nécessité d’épargner par soi-même pour la retraite.

Partant de ce constat, l’intention des Français de souscrire un Plan d’épargne retraite (PER) est en progression significative sur 3 ans. 37 % des Français interrogés déclarent avoir l’intention de souscrire un PER (+2 points par rapport à 2022 et +9 points par rapport à 2021).

Précision : le Plan d’épargne retraite est un dispositif d’épargne à long terme issu de la réforme de l’épargne retraite introduite par la loi du 22 mai 2019 dite « loi Pacte ». Ce nouveau contrat, venant remplacer notamment le contrat Madelin et le Perp, permet d’accumuler, dans un cadre fiscal avantageux, une épargne pour compléter ses revenus au moment de la retraite, sous forme de rente ou de capital, selon le choix de l’épargnant au moment du déblocage du plan.

Autre élément, ce sondage 2023 confirme la tendance générationnelle relevée les deux années précédentes d’une jeunesse persuadée de la nécessité de se constituer par ses propres moyens un complément de revenus pour sa retraite. Ainsi, 60 % des moins de 35 ans ont l’intention de souscrire un PER pour bénéficier d’une rente viagère ou d’un capital à leur retraite (+23 points d’écart par rapport à l’ensemble des Français et un bond intentionniste de +20 points en 3 ans), contre 29 % pour les 35 ans et plus (-8 points vs l’ensemble des Français et une progression de +6 points en 3 ans).

Association : pas de gestion désintéressée en présence d’une communauté d’intérêts !

Une association ne présente pas une gestion désintéressée s’il existe une communauté d’intérêts avec ses dirigeants.

Pour être exonérée d’impôt sur les sociétés, les associations doivent notamment avoir une gestion désintéressée, ce qui suppose qu’il n’existe pas de communauté d’intérêts entre l’association et ses dirigeants. Dans une affaire récente, une association avait confié à son président la mission de dispenser des cours de formation. Dans un premier temps, la rémunération de ce dernier avait été fixée à l’intégralité des recettes perçues par l’association, dans la limite de 120 000 €, le surplus étant reversé à cette dernière. Dans un second temps, les recettes avaient été réparties pour moitié entre l’association et son président. Les recettes étaient d’abord encaissées par le président avant d’être redistribuées pour partie à l’association. Et selon les années, les recettes de l’association étaient constituées entre 86 % et 95 % par le produit des prestations de formation réalisées par son président. À la suite d’une vérification de comptabilité, l’administration fiscale avait décidé que la gestion de l’association ne présentait pas un caractère désintéressée et elle avait donc soumis ses recettes à l’impôt sur les sociétés. Une décision confirmée par la Cour administrative d’appel de Paris. En effet, ses juges ont estimé qu’il existait une communauté d’intérêts entre l’association et l’activité libérale de formation exercée par son président. Dans ces circonstances, l’association n’avait pas une gestion désintéressée.

Cour administrative d’appel de Paris, 17 février 2023, n° 21PA06066