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Quand le bailleur ne fournit pas l’état des risques naturels et technologiques

Le manquement du bailleur à son obligation de fournir au locataire commercial un état des risques naturels et technologiques datant de moins de 6 mois n’est pas une raison suffisante pour justifier la résiliation du bail.

Le bailleur qui loue un local situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques, par un plan de prévention des risques miniers ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles doit joindre au contrat de bail un état des risques naturels et technologiques établi depuis moins de 6 mois avant la date de conclusion du contrat. À défaut, le locataire peut demander la résiliation du contrat ou demander une diminution du loyer. Sachant que, selon une décision récente de la Cour de cassation concernant le bail de locaux commerciaux, la résiliation du bail n’est encourue que si le manquement du bailleur à cette obligation est « d’une gravité suffisante, dans les circonstances de l’espèce », ce qui n’avait pas été établi dans cette affaire. Autrement dit, le fait que le bailleur ne fournisse pas un état des risques naturels et technologiques établi depuis moins de 6 mois ne suffit pas à justifier la résiliation du bail ou une diminution du loyer.

Cassation civile 3e, 21 septembre 2023, n° 22-15850

Article publié le 02 novembre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : Hispanolistic

Un portrait des associations françaises

L’association Recherches & Solidarités vient de dévoiler la 21 édition de sa publication « La France associative en mouvement ». On y apprend notamment qu’en 2022, la France comptait entre 1,4 et 1,5 million d’associations actives, dont près de 90 % ne fonctionnaient qu’avec des bénévoles.

Créations d’associations : un retour au niveau d’avant-crise

Les créations d’associations, qui avaient brutalement chuté en raison de la crise sanitaire liée à l’épidémie de Covid-19, retrouvent de la vigueur.

La crise sanitaire liée à l’épidémie de Covid-19, marquée par de nombreuses semaines de confinement à compter de mars 2020, avait entraîné une très forte diminution du nombre de créations d’associations. Ainsi, alors que depuis 2014, plus de 71 000 associations voyaient le jour chaque année, seulement 65 014 associations avaient été créées entre le 1er juillet 2019 et le 30 juin 2020 et 65 268 entre le 1er juillet 2020 et le 30 juin 2021. La période 2021-2022 avait, elle, été marquée par un léger regain avec 66 487 créations. Et bonne nouvelle, dans la dernière année, le nombre de créations d’associations a retrouvé son niveau d’avant-crise ! En effet, 71 128 structures ont vu le jour entre le 1er juillet 2022 et le 30 juin 2023.Coté secteurs, sur les 3 dernières années, presque un quart des nouvelles associations ont été créées dans les domaines de la culture et de la pratique d’activités artistiques et culturelles (22,6 % des créations). Suivent les associations proposant des activités sportives et de plein air (15,8 %), les associations d’entraide (8,5 %), les clubs de loisirs (8,3 %) et les associations œuvrant pour la protection de l’environnement ou du cadre de vie (5,7 %).

Une progression de l’emploi

En 2022, le secteur associatif employait 1,88 million de salariés dans 153 020 établissements.

Là encore, les mesures instaurées afin de lutter contre la propagation de l’épidémie de Covid-19 (fermetures d’établissement, couvre-feux, confinements…) avaient, en 2020, fait baisser le nombre d’associations employeuses de 4 % et leur effectif salarié de 1,6 %. En 2021, l’emploi associatif était reparti à la hausse. Une tendance qui s’est confirmée en 2022 : 153 020 établissements (+ 4,4 %) employaient 1,88 million de salariés (+ 2,7 %).

Près d’un dixième des salariés

En 2022, les associations faisaient travailler 9 % des salariés de l’ensemble du secteur privé, soit presque autant que le commerce de détail (9,3 %) et plus que la construction (8,2 %) ou les transports (7,3 %). Le secteur associatif disposait d’un quasi-monopole dans deux secteurs peu investis par le secteur lucratif : l’accueil et l’accompagnement sans hébergement d’enfants et d’adolescents (90 % des effectifs du secteur privé) et l’aide par le travail (92 %). En revanche, le secteur associatif était très peu représenté dans la recherche et le développement scientifique (moins de 5 %) et la restauration (moins de 1 %).Dans les autres activités, les salariés des associations comptaient pour :
– 71 % des effectifs du secteur privé dans l’action sociale sans hébergement ;
– 69 % dans l’hébergement médico-social ;
– 67 % dans le sport ;
– près de 54 % dans l’enseignement ;
– 25 % dans les activités culturelles ;
– 23 % dans la santé.

À noter : la part des salariés associatifs dans le secteur de l’accueil des jeunes enfants connaît, au fil des ans, un recul important au profit des entreprises commerciales (de 46 % en 2018 à 38 % en 2022). Il en est de même pour l’aide à domicile (de 63 % en 2018 à 56 % en 2022).

Enfin, la majorité des employeurs associatifs relevaient du domaine sportif, avec 27 070 établissements (17,7 % des établissements). Venaient ensuite l’action sociale sans hébergement (21 290 établissements, soit 13,9 %), les activités culturelles (18 820 établissements, soit 12,3 %), l’enseignement (17 280 établissements, soit 11,3 %) et l’hébergement médico-social (10 190 établissements, soit 6,7 %).

Une majorité de petites associations

L’année dernière, la moitié des établissements associatifs (49 %) occupaient moins de 3 salariés et 15 % employaient entre 3 et 5 salariés. Ils n’étaient plus que 4 % à compter entre 50 et 99 salariés (5 900 établissements) et 1 % à employer au moins 100 salariés (2 300 établissements). Ces « grosses » associations étant surtout présentes dans le secteur sanitaire et social.

Environ 12 salariés par établissement

En 2022, les établissements associatifs employaient, en moyenne, 12,3 salariés. Ce nombre variait toutefois selon l’activité de l’association. Ainsi, on comptait 35,8 salariés par établissement pour l’hébergement médico-social, 31,1 salariés pour les activités humaines pour la santé, 27,6 pour les activités liées à l’emploi et 26,1 pour l’action sociale sans hébergement. Ce chiffre tombait à 3,7 salariés par établissement dans les associations sportives et à 2,5 dans les associations culturelles.

Précision : en 2022, les associations comptaient en moyenne 1,2 établissement (jusqu’à 3 dans l’hébergement médico-social).

Une masse salariale de 46 Md€

Côté finances, la masse salariale des associations employeuses s’élevait, en 2022, à 46,513 milliards d’euros. Un montant en hausse de 8,7 % par rapport à 2021.Pour l’ensemble du secteur associatif, le salaire annuel moyen s’établissait à 24 670 € en 2022. Les rémunérations les plus élevées étaient versées par les organisations politiques (43 970 €), suivies des organisations patronales et consulaires (43 940 €) et des associations œuvrant dans la recherche et le développement scientifique (39 230 €) et dans les activités humaines liées à la santé (37 460 €). Les salaires les moins importants se retrouvaient dans l’action sociale sans hébergement (20 070 €), dans les activités liées à l’emploi (19 260 €), dans l’agriculture, l’élevage, la chasse et la pêche (17 590 €), dans les associations récréatives et de loisirs (16 830 €) et dans les associations sportives (16 260 €).

Article publié le 02 novembre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : DisobeyArt

Crédits immobiliers : les taux ont franchi le palier des 4 %

Pour le mois d’octobre 2023, il est possible d’emprunter à 4,17 % sur 20 ans.

La Banque centrale européenne a fait le choix dernièrement de maintenir au même niveau ses taux directeurs. Conséquence : la hausse des taux des crédits immobiliers semble ralentir voire se stabiliser pour arriver à un plateau.

Précision : les taux directeurs sont les taux d’intérêts fixés par une banque centrale pour les prêts qu’elle accorde aux banques commerciales qui en ont besoin.

Dans cette période « d’accalmie », les banques ont récemment réactualisé leurs grilles de taux. Selon le courtier Cafpi, il est possible aujourd’hui d’emprunter à 4,01 % sur 15 ans (contre 3,91 % en septembre 2023), 4,17 % sur 20 ans (contre 4,05 % en septembre 2023) et 4,31 % sur 25 ans (contre 4,17 % en septembre 2023). Étant précisé que les profils d’emprunteurs aux revenus les plus importants peuvent encore obtenir, dans certaines régions, des taux très attractifs qui n’ont pas encore franchi le palier des 4 % : 3,70 % sur 15 ans, 3,90 % sur 20 ans et 3,98 % sur 25 ans.

Des taux d’usure en progression

Publiés mensuellement, le taux d’usure suit la même tendance. Une hausse qui devrait permettre de débloquer certains dossiers de financement. Même si la situation semble se stabiliser, les banques restent vigilantes sur le respect des conditions d’octroi des crédits immobiliers.

Taux d’usure
Durée du prêt	Octobre 2023	Évolution par rapport au mois de septembre 2023
Prêt de moins de 10 ans	4,31 %	+0,08 point
Prêt de 10 à 20 ans	5,55 %	+0,27 point
Prêt de 20 ans et plus	5,80 %	+0,24 point
Prêt à taux variable	5,40 %	+0,27 point
Prêt relais	5,79 %	+0,26 point

Article publié le 02 novembre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : Oleksander Kharchenko

Fiscalité des résidences secondaires

Contrairement aux résidences principales, les résidences secondaires restent assujetties à la taxe d’habitation.

Novembre 2023 – semaine 44

Article publié le 01 novembre 2023 – © Les Echos Publishing 2023

Exploitation en société de parcelles familiales : une simple déclaration ne suffit pas !

Lorsqu’un agriculteur envisage d’exploiter des terres agricoles appartenant à sa famille, il ne peut pas bénéficier du régime de la déclaration au titre du contrôle des structures lorsque cette exploitation a lieu dans un cadre sociétaire.

Lorsqu’une personne envisage d’exploiter un terrain agricole qui lui est donné, vendu ou loué par un parent ou par un allié jusqu’au 3e degré inclus, ou dont elle a hérité à la suite du décès de l’un d’eux, elle n’est pas tenue d’obtenir une autorisation administrative d’exploiter, bien que la surface totale qu’elle mettrait alors en valeur dépasserait le seuil fixé localement au titre du contrôle des structures. En effet, dans ce cas, elle doit simplement adresser une déclaration au préfet, à condition toutefois que le terrain considéré ait été détenu par ce parent ou par cet allié depuis au moins 9 ans. Toutefois, ce régime dérogatoire de la déclaration ne s’applique pas lorsque les parcelles concernées ont vocation à être exploitées en société. C’est ce que la Cour de cassation a décidé dans l’affaire récente suivante. Des terres agricoles avaient été reprises par leur propriétaire qui avait indiqué, dans le congé envoyé au locataire, qu’elles seraient exploitées, par son fils et par lui-même, dans le cadre d’une société (en l’occurrence, une EARL). Le locataire avait contesté le congé, faisant valoir que l’EARL devait disposer d’une autorisation administrative d’exploiter au titre du contrôle des structures. De son côté, le propriétaire rétorquait qu’une simple déclaration suffisait puisque les terres objet de la reprise, ayant vocation à être exploitées par une société constituée de lui-même et de son fils, restaient dans la famille. Mais la Cour de cassation n’a pas été de cet avis. En effet, elle a affirmé qu’une société, même composée de membres d’une même famille, ne peut pas bénéficier du régime dérogatoire de la déclaration au titre du contrôle des structures.

Cassation civile 3e, 29 juin 2023, n° 21-21584

Article publié le 31 octobre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : Patrick Bennett

Le nouveau Plan d’épargne avenir climat

Baptisé « Plan d’épargne avenir climat », un nouveau support de placement, prévu par le projet de loi de finances pour 2024, s’adresserait exclusivement aux enfants mineurs et aurait vocation à répondre aux besoins de financement du « monde décarboné ».

Durée : 02 mn 06 s

Article publié le 31 octobre 2023 – © Les Echos Publishing 2023

Viticulteurs : des prêts bonifiés pour rembourser les PGE

Un dispositif de prêts bonifiés devrait être mis en place au début de l’année 2024 pour aider les entreprises viticoles à rembourser leur prêt garanti par l’État.

Pour aider les entreprises viticoles en difficulté (taxe américaine, inflation, incidents climatiques, surproduction, baisse de la consommation…) à rembourser le prêt garanti par l’État (PGE) qu’elles ont éventuellement souscrit en raison de la crise sanitaire du Covid-19 ou de la guerre en Ukraine, un dispositif de prêts bonifiés, au taux de 2,5 %, devrait être mis en place à leur intention début 2024. L’objectif des pouvoirs publics étant de permettre à ces entreprises « d’étaler dans le temps leurs obligations bancaires et ainsi de libérer de la trésorerie ». En fait, les PGE déjà souscrits seraient basculés vers ces prêts bonifiés. Annoncé le 2 octobre dernier, ce dispositif de prêt bonifié, que la profession avait appelé de ses vœux, vient s’ajouter aux mesures de soutien aux viticulteurs qui avaient été annoncées en début d’année (campagne de distillation de crise, mise en œuvre d’un plan d’arrachage dans le Bordelais).

Précision : les conditions et les modalités d’attribution de ce prêt n’étaient pas encore connues à l’heure où ces lignes étaient écrites. Le ministère de l’Agriculture a seulement indiqué qu’un appel à candidature serait lancé auprès des banques à cet effet. À suivre…

Ministère de l’Agriculture, communiqué de presse du 2 octobre 2023

Revenus de capitaux mobiliers : comment demander une dispense d’acompte fiscal ?

Les contribuables ont jusqu’au 30 novembre 2023 pour demander une dispense du prélèvement forfaitaire non libératoire de l’impôt sur le revenu portant sur les revenus des dividendes et des produits de placement à revenu fixe.

Au moment de leur versement, les dividendes et les produits de placement à revenu fixe font l’objet d’un prélèvement forfaitaire non libératoire de l’impôt sur le revenu. Le taux de cet « acompte » étant fixé à 12,8 %.

Précision : cet acompte est ensuite imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre de l’année de perception des revenus, l’éventuel excédent étant restitué.

Toutefois, peuvent être dispensées du paiement de cet acompte les personnes dont le revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année est inférieur à certains seuils. Ce seuil varie selon la nature des revenus concernés. Ainsi, pour les dividendes, ce seuil est fixé à 50 000 € pour les contribuables célibataires et à 75 000 € pour les contribuables soumis à une imposition commune (mariage ou Pacs) tandis que pour les produits de placement à revenu fixe, il est respectivement de 25 000 € et de 50 000 €.

En pratique : la demande de dispense doit être transmise à l’établissement financier (teneur de comptes) au plus tard le 30 novembre de l’année précédant celle du versement de l’acompte. Elle doit prendre la forme d’une attestation sur l’honneur (un modèle-type établi par l’administration fiscale est également disponible en cliquant ici) dans laquelle le contribuable confirme remplir l’ensemble des critères requis.

Prolongation du crédit d’impôt Haute Valeur environnementale

J’ai entendu dire que le crédit d’impôt dont bénéficient les exploitations agricoles qui disposent de la certification Haute Valeur environnementale serait prorogé. Est-ce exact ?

En effet, le projet de loi de finances pour 2024 prévoit de prolonger, pour une année supplémentaire, le crédit d’impôt pour les exploitations agricoles certifiées « Haute Valeur environnementale » (HVE). Autrement dit, ce crédit d’impôt pourrait également bénéficier aux exploitations qui obtiendraient la certification « HVE » en 2024.Rappelons que ce crédit d’impôt s’élève à 2 500 €. Sachant que lorsque l’activité est exercée dans le cadre d’un Gaec, son montant est multiplié par le nombre d’associés, sans pouvoir excéder 10 000 €. Il n’est accordé qu’une seule fois et s’impute sur l’impôt sur le revenu ou sur l’impôt sur les sociétés dû par l’entreprise agricole au titre de l’année ou de l’exercice au cours duquel la certification HVE a été obtenue. Il est cumulable avec le crédit d’impôt en faveur de l’agriculture biologique, sans que le montant cumulé des deux crédits d’impôt puisse excéder 5 000 €.

Greffiers des tribunaux de commerce : un partenariat avec les experts-comptables

Signée pour 2 ans, une convention de partenariat entre le Conseil national de l’Ordre des experts-comptables et le Conseil national des greffiers des tribunaux de commerce vise notamment à mutualiser les expertises de chacune des deux professions au service des entrepreneurs.

Le Conseil national de l’Ordre des experts-comptables (CNOEC) et le Conseil national des greffiers des tribunaux de commerce (CNGTC) ont signé récemment une convention de partenariat. Dans ce cadre, le CNOEC prévoit de mettre son expertise à disposition du CNGTC, lequel s’engage en retour à fournir aux chefs d’entreprise un outil de détection précoce des difficultés qu’ils pourraient rencontrer à partir des informations tirées des registres légaux, dont le RCS (registre du commerce et des sociétés). En outre, le CNGTC et le CNOEC travailleront désormais de concert pour faciliter la dématérialisation du dépôt des comptes et ainsi simplifier les démarches des entrepreneurs en la matière, par le biais d’un groupe de travail réunissant des représentants des deux ordres. Enfin, des actions de communication et de formation pourront être mises en place conjointement, en concertation avec les ministères de tutelle.

Précision : il est également prévu la création d’un comité de pilotage qui veillera au suivi de la convention. Composé de membres représentatifs du CNOEC et du CNGTC, ce comité a vocation à élaborer des propositions d’actions, à s’assurer de leur mise en œuvre et à produire un rapport récapitulatif annuel.