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Les fraudes dans les dossiers de location : un phénomène en constante hausse

Plus d’un dossier de location sur 5 à Paris et plus d’un sur 8 en province comportent au moins un élément frauduleux.

Selon une étude récente d’Imodirect, les fraudes liées aux dossiers de location ne cessent de croître. En effet, plus d’un dossier sur 5 à Paris (et petite couronne) comporte au moins un élément frauduleux, soit une augmentation de 15 % par rapport aux chiffres fournis dans la même étude réalisée en 2022. Sur le reste du territoire, on dénombre environ 12,1 % de dossiers frauduleux (plus d’un dossier sur 8), contre 10 % en 2022, soit 20 % d’augmentation. Fait marquant, cette augmentation concerne aussi bien les dossiers des candidats locataires que ceux des garants. Cette pratique, de plus en plus répandue, présente des risques tant pour les bailleurs que pour les locataires. En effet, l’usage de faux peut être sanctionné par une peine d’amende (pouvant aller jusqu’à 45 000 €) et de prison.

La technologie au service de la fraude

L’utilisation d’internet et d’outils d’édition de fichier « PDF » facilite grandement la falsification de documents. Des logiciels tels que Photoshop ou Adobe Acrobat permettent de modifier facilement les mentions figurant sur des documents. Ainsi, par exemple, avec un scanner et un bon logiciel de retouche photo, il est très facile de transformer un CDD en CDI ou encore de faire faire un bond spectaculaire à son niveau de salaire. Une pratique d’autant plus courante dans les grandes villes, comme Paris, où le marché locatif est particulièrement tendu et où la sélection des locataires est devenue très rude. Pire encore, certains sites internet proposent, pour quelques dizaines d’euros, de fausses fiches de paie avec le nom, la profession et le niveau de salaire désirés. Toutefois, certaines techniques simples peuvent permettre de démasquer les fraudes les plus évidentes. En croisant les données du dossier, des incohérences entre le taux d’imposition à la source et l’avis d’imposition, par exemple, peuvent être repérées par une simple lecture attentive des documents. Autre moyen pour découvrir le stratagème : se munir du dernier avis d’imposition du candidat locataire. En se connectant sur www.impots.gouv.fr (service de vérification des avis), le bailleur pourra, après avoir entré le numéro fiscal et la référence de l’avis d’imposition du locataire, avoir accès à un affichage synthétique des données figurant sur l’avis (nombre de déclarants, situation de famille, revenu brut global…). Ainsi, par comparaison, le bailleur pourra déterminer si le candidat est fiable ou non.

Article publié le 26 janvier 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : SERGEY CHAYKO

Quels taux de cotisations pour les libéraux affiliés à la Cipav ?

Un récent décret vient de fixer les taux des cotisations de retraite complémentaire et d’invalidité-décès dues, à compter de 2023, par les professionnels libéraux relevant de la Cipav.

Depuis le 1er janvier 2023, l’Urssaf collecte les cotisations de retraite complémentaire et d’invalidité-décès des professionnels libéraux affiliés à la Caisse interprofessionnelle de prévoyance et d’assurance vieillesse (Cipav). Aussi, depuis cette date, le montant de ces cotisations n’est plus forfaitaire, mais proportionnel à leur revenu d’activité. À ce titre, un récent décret est venu officialiser les taux de cotisations applicables à ces libéraux.

À noter : ces taux concernent les cotisations dues au titre des périodes courant à compter du 1er janvier 2023. La valeur du plafond annuel de la Sécurité sociale (Pass) à prendre en compte est celle en vigueur au 1er janvier de l’année au titre de laquelle les cotisations sont dues, à savoir 43 992 € en 2023 et 46 368 € en 2024.

Cotisation de retraite complémentaire

Le taux de cotisation de retraite complémentaire applicable aux libéraux relevant de la Cipav est ainsi fixé à :
– 9 % sur la part des revenus qui n’excède pas le Pass ;
– et 22 % sur la part des revenus comprise entre 1 et 3,5 fois le Pass pour 2024 (3 fois le Pass pour 2023).

Cotisation d’invalidité-décès

La cotisation d’invalidité-décès due par les libéraux affiliés à la Cipav correspond à 0,5 % de leur revenu professionnel. Sachant que le montant de cette cotisation est encadré, puisque le revenu professionnel pris en compte ne peut être inférieur à 37 % du Pass ni supérieur à 185 % de ce plafond.

En complément : durant les deux premières années de leur activité, les professionnels libéraux voient leurs cotisations sociales calculées sur une assiette forfaitaire fixée à 19 % du Pass.

Décret n° 2023-1351 du 28 décembre 2023, JO du 30

Article publié le 26 janvier 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Ekaterina Demidova / Getty Images

Durcissement de la fiscalité des véhicules de tourisme

La loi de finances pour 2024 durcit la fiscalité applicable aux véhicules de tourisme, tant à l’égard des particuliers que des professionnels, afin d’inciter au verdissement du parc automobile français.

Les taxes annuelles sur les véhicules de tourisme des professionnels et les malus automobiles à l’achat font l’objet d’un alourdissement dans le cadre de la loi de finances pour 2024.

Les taxes annuelles sur les véhicules

Les taxes annuelles dues par certains professionnels au titre des voitures thermiques et hybrides qu’ils utilisent pour leur activité sont alourdies. Notamment, dès 2024, la taxe annuelle sur les émissions de CO2 s’applique dès 15 g/km (norme WLTP) au lieu de 21 g/km. En outre, son barème, sera encore durci en 2025, 2026 et 2027, devient progressif, conduisant à une augmentation quasi systématique des tarifs. Par ailleurs, la taxe annuelle sur l’ancienneté des véhicules est remplacée par une taxe sur les émissions de polluants atmosphériques, selon la catégorie Crit’Air du véhicule. Ainsi, le tarif est nul pour la catégorie E (véhicules électriques), de 100 € pour la catégorie 1 (véhicules thermiques à allumage commandé Euro 5 ou Euro 6) et de 500 € pour les autres catégories (véhicules les plus polluants).

Les malus automobiles à l’achat

Le malus écologique et le malus « au poids » dus lors de l’achat d’une voiture neuve polluante sont durcis à compter de 2024. Le malus écologique se déclenche à partir de 118 g de CO2/km (au lieu de 123), et la dernière tranche du barème s’applique au-delà de 193 g/km pour un tarif de 60 000 € (contre 225 g/km et 50 000 € en 2023). En outre, son plafonnement à 50 % du prix d’achat du véhicule est supprimé. Corrélativement, le seuil de taxation du malus au poids est ramené de 1,8 à 1,6 tonne et un barème progressif composé de 5 tranches est instauré. Désormais, son tarif varie entre 10 et 30 € par kg pour la fraction du poids excédant 1,6 tonne, au lieu de 10 €/kg au-delà de 1,8 tonne.

À noter : le cumul de ces deux malus ne peut pas excéder 60 000 € en 2024.

Art. 97 et 99, loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023, JO du 30

Article publié le 25 janvier 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : ©Adam Hester/Blend Images LLC

La reprise des actes conclus par une société en formation

Les actes conclus par les fondateurs d’une société en formation doivent être repris par cette dernière une fois qu’elle est immatriculée.

Durée : 02 mn 25 s

Article publié le 25 janvier 2024 – © Les Echos Publishing 2024

Le revenu des agriculteurs est presque 2 fois inférieur à celui des autres non-salariés

Selon les derniers chiffres de l’Insee, en 2021, un agriculteur dégageait, en moyenne, un revenu d’activité de 2 110 € par mois contre 4 030 € pour les non-salariés travaillant dans un autre secteur.

Le surplus de normes, la concurrence étrangère, les sécheresses à répétition ou encore un trop faible niveau de rémunération ont conduit de nombreux agriculteurs français à laisser exploser leur colère. Un problème de rémunération qu’il n’est pas toujours simple de mesurer sauf à se tourner vers les études de l’Insee. La dernière en date, publiée en juillet 2023, nous apprend ainsi qu’en 2021 (dernière période analysée), le revenu d’activité des travailleurs non-salariés exerçant dans le secteur de l’agriculture atteignait 2 110 € par mois.Un « revenu d’activité » que l’Insee définit comme « la rémunération issue de l’activité déduction faite des cotisations sociales payées dans l’année mais pas des contributions sociales (CSG et CRDS) ».À titre de comparaison, sur la même période, le revenu d’activité mensuel moyen des travailleurs non-salariés exerçant dans les autres secteurs était estimé à 4 030 €, soit près du double.

Des viticulteurs aux éleveurs

Sans surprise, toutes les spécialités agricoles ne se valent pas en termes de rémunération. On observe ainsi que les viticulteurs, avec un revenu d’activité moyen de 3 050 € par mois sont ceux qui s’en sortent le mieux dans le monde paysan (même s’ils n’atteignent pas le revenu moyen des autres secteurs et restent très éloignés des 9 910 € touchés par les médecins et les dentistes, les mieux lotis de tous les métiers). Derrière les viticulteurs, on retrouve les producteurs de fleurs et de légumes (3 020 €/mois) et les sylviculteurs (2 450 €/mois).Au bas de l’échelle, on découvre les éleveurs d’ovins, de caprins et d’équidés avec 1 260 € de revenu d’activité mensuel. Un revenu identique aux Taxis/VTC, les non-salariés des secteurs non agricoles les moins bien payés en 2021. Les éleveurs de bovins se classent avant-dernier de la liste agricole avec un revenu de 1 610 €/mois.Pour mémoire, la France comptait, début 2022, 422 000 travailleurs non-salariés dans le secteur agricole, soit peu ou prou 10 % de l’ensemble de l’effectif des non-salariés tous secteurs confondus.

Article publié le 25 janvier 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : hadrian – ifeelstock

Professionnels libéraux : quid de l’option pour un taux spécifique de retraite complémentaire ?

Les professionnels libéraux qui relèvent de la Sécurité sociale pour les indépendants ne peuvent plus demander à bénéficier d’un taux de cotisation de retraite complémentaire spécifique.

En 2019, plus de 380 professions libérales, jusqu’alors affiliées à la Cipav (Caisse interprofessionnelle de prévoyance et d’assurance vieillesse) ont rejoint la Sécurité sociale pour les indépendants. Un transfert qui, en pratique, a pris fin le 1er janvier 2024. Explications.

Précision : environ 20 professions sont actuellement affiliées à la Cipav dont les architectes, les ingénieurs conseil, les ostéopathes, les psychologues, les psychothérapeutes, les ergothérapeutes, les diététiciens, les chiropracteurs, les psychomotriciens et les guide-conférenciers.

Fin de l’option pour la Sécurité sociale pour les indépendants

Les libéraux qui ont créé, à compter du 1er janvier 2019, une activité ne relevant plus de la Cipav ont eu l’obligation de s’affilier auprès de la Sécurité sociale pour les indépendants. Quant aux libéraux déjà en activité à cette date, et qui relevaient donc de la Cipav, le choix leur a été laissé entre :
– continuer à relever de cet organisme ;
– ou opter pour leur affiliation à la Sécurité sociale pour les indépendants. Depuis le 1er janvier 2024, il ne leur est plus possible de formuler cette option.

Fin de l’option pour un taux spécifique de retraite complémentaire

Parallèlement, les professionnels libéraux qui relèvent, depuis la création de leur activité ou sur option, de la Sécurité sociale pour les indépendants ont eu la possibilité d’opter pour l’application d’un taux spécifique de cotisation de retraite complémentaire.

À noter : ce taux spécifique de cotisation est nul pour la part du revenu annuel d’activité n’excédant pas le plafond annuel de la Sécurité sociale (soit, en 2024, 46 368 €) et s’élève à 14 % pour la part du revenu annuel compris entre une fois et quatre fois ce plafond (soit, en 2024, entre 46 368 et 185 472 €).

Depuis le 1er janvier 2024, cette option pour un taux spécifique de cotisation de retraite complémentaire n’est plus ouverte aux professionnels libéraux. Ce taux spécifique continuant de s’appliquer aux libéraux qui en ont demandé le bénéfice avant cette date.

À savoir : le taux de cotisation de retraite complémentaire des libéraux affiliés à la Sécurité sociale pour les indépendants qui n’ont pas opté pour l’application d’un taux spécifique s’élève à 7 % pour la part de revenu annuel qui ne dépasse pas 42 946 € et à 8 % pour un revenu compris entre 42 946 et 185 472 €.

Art. 18, loi n° 2023-1250 du 26 décembre 2023, JO du 27

Article publié le 25 janvier 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : filadendron / Getty Images

Infirmiers : démarches pour le forfait d’aide à la modernisation

Pour profiter du forfait d’aide à la modernisation et informatisation (Fami) du cabinet, les praticiens doivent déclarer dès à présent et avant le 3 mars à minuit plusieurs indicateurs portant sur leur année 2023.

Compte tenu de la multiplication des actes à télétransmettre, des avenants à la convention nationale des infirmiers prévoient la mise en place d’un forfait d’aide à la modernisation et à l’informatisation du cabinet professionnel, dont le montant varie en fonction de plusieurs indicateurs. La déclaration de ces indicateurs doit être effectuée par le praticien sur son espace amelipro (rubrique Activités > Convention – ROSP) dans le délai imparti, à savoir, cette année, avant le 3 mars.

Un guide pour aider à déclarer

Parmi les indicateurs à déclarer, l’infirmier doit notamment préciser s’il dispose d’un logiciel métier compatible DMP (indicateur 1) ou encore d’une messagerie sécurisée de santé (indicateur 5) si l’indicateur n’est pas pré-rempli. Certains indicateurs sont automatiquement mesurés par l’Assurance maladie et ne sont donc pas à déclarer (indicateurs 2, 3 et 4, « Disposer a minima de la version 1.40 addendum 7 du cahier des charges SESAM-Vitale intégrant les derniers avenants publiés sur le site du GIE SESAM-Vitale » ; « Utiliser la solution Scor » ; « Atteindre un taux de feuilles de soins électroniques (FSE) supérieur ou égal à 70 % »). Pour accompagner les infirmiers dans leurs démarches, l’Assurance maladie a publié un Guide méthodologique du forfait d’aide à la modernisation et informatisation du cabinet professionnel (en PDF) qui détaille la marche à suivre.Pour en savoir plus : www.ameli.fr

Article publié le 25 janvier 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : jose carlos cerdeno martinez / Getty Images

Factures d’électricité

Certaines mesures qui avaient été prises pour aider les entreprises à faire face à leurs factures d’énergie sont reconduites en 2024.

Janvier 2024 – semaine 4

Vendeurs professionnels : gare au manque d’informations données aux consommateurs !

Lorsqu’un vendeur professionnel s’abstient de donner à un consommateur des informations portant sur des éléments essentiels du contrat, ce dernier est en droit d’obtenir l’annulation de sa commande en invoquant un vice du consentement.

Avant de conclure un contrat avec un consommateur, le vendeur professionnel doit lui communiquer, de manière lisible et compréhensible, les informations suivantes :
– les caractéristiques essentielles du bien ou du service ;
– le prix ;
– en l’absence d’exécution immédiate du contrat, la date ou le délai auquel il s’engage à délivrer le bien ou à exécuter le service ;
– les informations relatives à son identité ;
– l’existence et les modalités de mise en œuvre des garanties légales, notamment la garantie légale de conformité et la garantie légale des vices cachés, et des éventuelles garanties commerciales ;
– la possibilité de recourir à un médiateur de la consommation. Et attention, le défaut de délivrance de ces informations est susceptible d’entraîner l’annulation du contrat au cas où le consentement du consommateur en aurait été vicié. C’est ce que les juges ont décidé dans l’affaire récente suivante. Lors d’une foire, un particulier avait conclu avec une société un contrat portant sur l’achat, l’installation et la mise en service de panneaux photovoltaïques. Comme le bon de commande ne mentionnait pas toutes les informations requises, à savoir ni les caractéristiques des panneaux, ni les délais de livraison et d’installation, ce particulier avait demandé en justice l’annulation de la vente ainsi qu’une indemnisation. Le vendeur avait contesté cette demande, faisant valoir que le défaut d’informations précontractuelles au consommateur n’est pas sanctionné par la loi par la nullité du contrat. Et que ce manque d’informations ne peut entraîner l’annulation du contrat que si ces informations portent sur des éléments déterminants pour le consentement du client.

Omission d’éléments essentiels = annulation du contrat

Mais les juges ont écarté cet argument. Pour eux, le manquement du vendeur à ses obligations d’informations précontractuelles entraîne l’annulation du contrat dès lors qu’il porte sur des éléments essentiels du contrat. En l’occurrence, puisque des éléments essentiels du contrat, à savoir les caractéristiques essentielles des produits achetés ainsi que le délai de livraison et d’installation de ces produits, n’étaient pas précisément mentionnés sur le bon de commande, les juges ont considéré que le consentement du consommateur avait nécessairement été vicié, ce qui justifiait l’annulation du contrat.

Cassation civile 1re, 20 décembre 2023, n° 22-18928

Élevage bovin : indemnisation des éleveurs touchés par la MHE

Le ministère de l’Agriculture a annoncé que l’État prendrait en charge une grande partie des frais de soins vétérinaires prodigués aux animaux affectés par la maladie hémorragique épizootique et indemniserait les animaux morts pour les foyers constatés jusqu’au 31 décembre 2023.

Présente sur le territoire national depuis le mois de septembre dernier, la maladie hémorragique épizootique (MHE) ne cesse de gagner du terrain. Rappelons qu’il s’agit d’une maladie virale affectant les ruminants, qui est transmise par des insectes piqueurs hématophages et qui provoque fièvre, amaigrissement, lésions buccales et autres difficultés respiratoires. Dans certains cas, elle peut même entraîner la mort de l’animal. Aucun vaccin n’existe actuellement contre la MHE.

À noter : au 18 janvier 2024, 3 764 foyers de maladie hémorragique épizootique (MHE) étaient recensés en France dans des élevages situés dans les 20 départements suivants : Pyrénées-Atlantiques, Hautes-Pyrénées, Haute-Garonne, Gers, Landes, Ariège, Aude, Tarn, Lot-et-Garonne, Gironde, Tarn-et-Garonne, Dordogne, Corrèze, Vendée, Deux-Sèvres, Loire-Atlantique, Lot, Haute-Vienne, Morbihan et Pyrénées-Orientales. Les mesures de prévention de la maladie, qui s’appliquent dans un rayon de 150 kilomètres autour des élevages infectés, concernent désormais près de la moitié du territoire national.

À ce titre, le ministre de l’Agriculture a annoncé récemment que l’État prendrait en charge 80 % des frais de soins vétérinaires prodigués aux animaux affectés par la maladie et indemniserait à hauteur de 80 % les animaux morts pour les foyers constatés jusqu’au 31 décembre 2023. Sans compter le traditionnel dispositif d’exonération de taxe additionnelle à la taxe sur le foncier non bâti (TATFNB), que peuvent actionner les préfets, et les éventuels reports de charges sociales que les caisses de MSA peuvent décider d’accorder.

En pratique : les éleveurs pourront déposer leur demande d’indemnisation dès le début du mois de février, selon des modalités qui restent à préciser.

S’agissant des foyers déclarés à compter du 1er janvier 2024, c’est la solidarité nationale qui prendra le relais via le fonds de mutualisation du risque sanitaire et environnemental (FMSE), lequel remboursera les frais des soins vétérinaires et indemnisera les animaux morts, là encore à hauteur de 80 %.

Ministère de l’Agriculture, communiqué de presse du 19 janvier 2024