Immobilier Archives

Tendance à la baisse pour les prix de l’immobilier neuf

Entre avril et octobre 2025, certaines grandes villes françaises ont connu une forte baisse des prix de l’immobilier neuf (les trois-pièces notamment) : -20 % à Nantes, -11,5 % à Bordeaux ou encore -7 % à Lille et Montpellier.

Bonne nouvelle pour les investisseurs. Selon le dernier baromètre semestriel d’Empruntis, acquérir un bien immobilier neuf devient plus abordable. En effet, entre avril et octobre 2025, le marché révèle une baisse des prix dans plusieurs grandes villes, une stabilité des taux d’emprunt et un rajeunissement des emprunteurs, soutenus par un PTZ élargi et des conditions de financement favorables. Ainsi, par exemple, les valeurs moyennes des trois-pièces reculent encore dans 9 des 10 plus grandes villes françaises, parfois même de manière spectaculaire : près de -20 % à Nantes, -11,5 % à Bordeaux ou encore -7 % à Lille et Montpellier. Seule Nice échappe à cette correction avec une hausse notable de plus de 11 % sur le prix moyen d’un trois-pièces.Ce repli généralisé peut s’expliquer notamment par une offre recentrée sur la résidence principale et la primo-accession, soutenue par des dispositifs comme le BRS (le Bail Réel Solidaire) ou la TVA réduite, qui tirent mécaniquement les prix moyens vers le bas. Pour autant, comme l’indique le baromètre, il ne s’agit pas d’un vrai « krach » car l’offre de biens se fait rare.

Quelles perspectives à court terme ?

D’après le baromètre Empruntis, début 2026, le marché du neuf devrait rester dynamique mais prudent. Les taux d’intérêt, stables ou en légère hausse autour de 3,3-3,5 %, maintiendront une pression sur la capacité d’emprunt, particulièrement dans les grandes métropoles. La baisse des prix constatée dans plusieurs villes devrait soutenir le pouvoir d’achat, favorisant les primo-accédants et les projets en résidence principale. Et le maintien du PTZ et des aides publiques, ainsi que l’assouplissement des critères bancaires, devraient continuer de faciliter l’accès au crédit.En résumé, 2026 s’annonce comme une année de transition vers un marché plus équilibré, avec des opportunités réelles pour les acquéreurs bien accompagnés et une segmentation marquée selon les territoires.

Article publié le 12 novembre 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : elxeneize

Assurance-emprunteur : des banques épinglées pour leurs mauvaises pratiques

La Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes vient de prononcer, à l’encontre de plusieurs banques, une peine d’amende de plusieurs centaines de milliers d’euros pour non-respect de la réglementation liée au changement d’assurance-emprunteur.

Depuis le 1er juin 2022, grâce à la loi dite « Lemoine » du 28 février 2022, les Français peuvent mettre fin à leur contrat d’assurance-emprunteur à tout moment pour en souscrire un nouveau auprès de la compagnie d’assurance de leur choix. Toutefois, le changement d’assurance-emprunteur ne peut intervenir que si l’établissement bancaire donne son accord et si le nouveau contrat d’assurance présente un niveau de garanties équivalent à celui du contrat initialement souscrit auprès de la banque. Mais depuis quelques années, les assureurs dénoncent certaines pratiques utilisées par les établissements bancaires pour tenter de décourager les emprunteurs de changer de contrat : demandes de pièces inutiles, exclusions de garanties, refus injustifiés et délais de traitement importants conduisant à dépasser les délais légaux. Et c’est ce dernier point qui a attiré l’attention de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF). Rappelons qu’une fois la demande de changement d’assurance-emprunteur adressée à l’établissement bancaire du client, ce dernier dispose d’un délai de 10 jours ouvrés pour répondre. Or selon l’Observatoire 2024 de l’assurance-emprunteur, près d’une demande de substitution d’assurance sur deux excède ce délai légal de 10 jours. Des abus qui ont des effets négatifs pour le secteur : concurrence freinée, maintien des banques en position dominante et, pour l’emprunteur, un manque à gagner. Après avoir mené son enquête, la DGCCRF vient de prononcer à l’encontre de plusieurs banques une peine d’amende de plusieurs centaines de milliers d’euros pour non-respect de la réglementation. Une première depuis l’instauration de la loi Lemoine. Reste à savoir maintenant si ces premières sanctions auront un effet positif sur le secteur.

La délégation d’assurance : un levier d’économies

Contrairement aux établissements bancaires, qui ne tiennent pas toujours compte de toutes les particularités de la situation d’un emprunteur pour définir le prix de sa couverture assurantielle, les assureurs ajustent leurs tarifs au profil de leurs clients. Combiné au fait qu’une assurance-emprunteur souscrite auprès d’un assureur peut offrir un bon rapport qualité-prix, des économies notables peuvent être faites par un emprunteur qui décide de substituer son contrat. « Selon les études réalisées, la possibilité de résiliation à tout moment de l’assurance emprunteur permettrait de réaliser une économie potentielle moyenne allant de 5 000 à 15 000 € (selon les modalités du crédit couvert) pour chaque dossier d’emprunt immobilier sur toute la durée du prêt », ont tenu à préciser les pouvoirs publics dans l’étude d’opportunité de faire évoluer la législation en matière d’assurance-emprunteur. Et les gains que l’on peut tirer d’un changement de contrat d’assurance ne sont pas uniquement économiques. En initiant cette démarche, un emprunteur peut aussi rechercher un niveau de couverture plus favorable et mieux adapté à sa situation. Là encore, compte tenu des différentiels tarifaires, un emprunteur dispose probablement d’une marge de manœuvre qui lui permettra, à tarif égal, de trouver un contrat plus protecteur auprès d’un assureur.

Article publié le 30 octobre 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : sakchai vongsasiripat

SCPI : de nouveaux indicateurs pour les investisseurs

Dans le but de mieux informer les investisseurs en SCPI, les sociétés de gestion doivent désormais communiquer de nouveaux indicateurs de performance.

Afin de renforcer la transparence de l’information délivrée aux investisseurs et de faciliter la comparabilité des SCPI avec les autres véhicules d’investissement immobilier, l’ASPIM (association française des sociétés de placement immobilier) vient d’actualiser ses modalités de calcul et de publication des indicateurs de performance des SCPI.

À noter : l’ASPIM, qui représente les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »), contribue notamment avec les autorités de place à l’évolution de la réglementation des FIA.

Globalement, cette mise à jour conduit notamment à :
– créer un indicateur obligatoire, la performance globale annuelle (PGA). Cet indicateur additionne le dividende et la variation du prix de souscription sur un an ;
– un encadrement renforcé du taux de distribution. Le taux de distribution étant l’une des composantes de la performance globale d’une SCPI, il ne peut être communiqué isolément. Toute communication relative au taux de distribution d’une SCPI doit désormais systématiquement être accompagnée de la performance globale annuelle (PGA), calculée sur la même période ;
– une révision de la présentation du TRI (taux de rendement interne). Ainsi, cet indicateur doit être calculé et présenté sur les 5 dernières années ou, si la SCPI existe depuis moins de 5 ans, sur toute sa période d’existence, ou, au choix de la société de gestion, sur une période plus longue. Dans tous les cas, le TRI doit être calculé sur des tranches complètes de 12 mois. À ce titre, le TRI ne peut pas être présenté, ni annualisé sur une période inférieure à un an. En outre, il doit prendre en compte les pénalités de sortie anticipée ;
– encourager les sociétés de gestion, dans leur rapport annuel, à publier le rendement global immobilier (RGI). Et à rappeler que cet indicateur mesure la performance patrimoniale de la SCPI (qui se calcule comme la somme du taux de distribution de l’année N et de la variation de la valeur de réalisation par part de l’année N) et ne reflète pas directement la performance effectivement perçue par l’investisseur en cas de rachat.

Article publié le 29 octobre 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : Teera Konakan

Connaissez-vous le dispositif Denormandie ?

En investissant dans certains biens immobiliers anciens, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.

Un certain nombre de dispositifs vous permettent de bénéficier d’une réduction ou d’un crédit d’impôt en contrepartie de dépenses réalisées ou d’investissements effectués dans des secteurs clés de l’économie tels que l’immobilier. Le dispositif Denormandie en fait partie. Explications.

En quoi consiste le dispositif ?

Le dispositif Denormandie permet aux particuliers qui investissent dans un bien immobilier ancien, situé dans certaines communes, en vue de le louer, et qui effectuent des travaux d’amélioration, de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Son taux variant selon la durée de l’engagement de location choisie par l’investisseur. Le dispositif Denormandie est réservé aux investissements réalisés dans des logements anciens situés dans une commune :
– dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est important ;
– ou en zone labellisée Cœur de ville ;
– ou ayant passé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT).

À noter : un simulateur permet de savoir en quelques clics si la commune où se situe le bien visé relève du dispositif Denormandie. Vous pouvez y accéder en cliquant ici.

Un bien à rénover

Autre condition à respecter, le logement doit faire l’objet de travaux de rénovation. Des travaux destinés à améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30 % (20 % au moins pour les logements faisant partie d’un habitat collectif). Sachant que les travaux engagés devront représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. En pratique, le logement doit, après travaux, être classé au minimum dans la catégorie E du DPE. Pour répondre à cette condition de réalisation de travaux, le bailleur peut préférer réaliser des actions d’amélioration de la performance énergétique relevant de deux catégories sur les cinq retenues : isolation des murs, des toitures et des fenêtres, changement de chaudière, changement de production d’eau chaude.

Un bien destiné à la location

Pour bénéficier du dispositif Denormandie, le propriétaire du logement doit s’engager à le donner en location nue à titre d’habitation principale à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal. Étant précisé que cet engagement de location doit être pris pour une durée de 6 ou 9 ans. À l’issue de ce délai, le bailleur peut proroger son engagement de 3 ans, renouvelables une fois en cas d’engagement initial de 6 ans. Il peut ainsi s’étaler sur une durée de 12 ans. Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le bailleur doit aussi s’engager à ce que le montant des loyers ne soit pas supérieur à un plafond dont le montant est relevé chaque année. Ce plafond doit être respecté pendant toute la période de l’engagement de location. Il varie en fonction de la zone dans laquelle le logement est donné en location. Outre ces plafonds de loyers, le logement doit être loué à un locataire dont les ressources sont inférieures à certains plafonds.

Quels avantages fiscaux ?

Si toutes les conditions sont remplies, le bailleur peut bénéficier d’une réduction d’impôt qui est calculée sur le prix de revient d’au plus deux logements, retenu dans la limite d’un plafond de 5 500 € par m² de surface habitable et sans pouvoir dépasser la limite de 300 000 € par contribuable et par an. Attention, le prix du logement servant de base de calcul doit prendre en compte tous les frais accessoires (droits d’enregistrement, frais de notaire…). À noter que le taux de la réduction varie en fonction de la durée de l’engagement de location pris par le bailleur. Il est ainsi de 12 % pour un engagement de 6 ans, de 18 % pour un engagement de 9 ans et de 21 % pour un engagement de 12 ans (23 %, 29 % et 32 % en outre-mer).

Article publié le 10 octobre 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : Carruthers & Hobbs

Une SCI qui souscrit un emprunt pour acheter un immeuble est-elle un professionnel ?

Une société civile immobilière (SCI) qui souscrit un prêt pour financer l’acquisition d’un bien immobilier conformément à son objet agit en qualité de professionnel et ne peut donc pas bénéficier de la réglementation sur les clauses abusives.

La loi protège les consommateurs et les non-professionnels contre les pratiques abusives auxquelles peuvent parfois s’adonner certains professionnels. Sachant qu’est considérée comme un consommateur, au sens du Code de la consommation, toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole. Et qu’est un non-professionnel toute personne morale n’agissant pas à des fins professionnelles. À ce titre, dans une affaire récente, les juges ont affirmé qu’une société civile immobilière (SCI) qui souscrit des prêts immobiliers en vue de financer l’achat de biens immobiliers conformément à son objet social agit en qualité de professionnel. Dans cette affaire, une SCI avait souscrit trois prêts immobiliers, libellés en francs suisses et remboursables dans cette devise, pour financer l’acquisition d’une maison d’habitation située en France et la réalisation de travaux dans cette maison. Par la suite, elle avait demandé en justice l’annulation des clauses de remboursement en devises suisses, considérées comme abusives.

Rappel : sont abusives, dans les contrats conclus entre un professionnel et un consommateur ou un non-professionnel, les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Mais la Cour de cassation ne lui a pas donné gain de cause. Car pour les juges, ayant agi à des fins professionnelles, la SCI ne pouvait pas se prévaloir des dispositions du Code de la consommation relatives au caractère abusif de certaines clauses des contrats de prêt.

Cassation civile 1re, 9 juillet 2025, n° 23-23066

Article publié le 22 septembre 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : Catherine Falls Commercial

Investissement locatif : un nouveau zonage des communes

Un arrêté récent vient modifier le zonage ABC des communes françaises. Un zonage qui permet d’ajuster les politiques du logement et d’accéder à certains dispositifs d’investissements locatifs.

Le zonage des communes, dit zonage « ABC », se définit comme étant un classement des communes du territoire national en zones géographiques en fonction du déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Ainsi, le territoire est réparti en 5 zones géographiques, par ordre décroissant de tension :
– zones tendues : A, A bis et B1
– zones en déséquilibre : B2
– zones non tendues : CPar un arrêté du 5 septembre 2025, les pouvoirs publics ont révisé ce zonage. Ce nouveau « découpage » conduit à un reclassement de 468 communes : 147 vers la zone B2, 247 vers la zone B1, 64 vers la zone A et 10 vers la zone A bis. Par ailleurs, 19 communes ont été déclassées. La liste des communes concernées est disponible en cliquant sur ce lien.

L’utilité du zonage ABC

Ce zonage ABC n’est pas sans importance car le classement d’une commune dans l’une ou l’autre de ces zones peut avoir des répercussions directes pour les investisseurs, les bailleurs et les locataires. D’ailleurs, les pouvoirs publics utilisent ce zonage pour adapter leur politique du logement à chaque zone. Il permet ainsi de déterminer l’éligibilité à certains dispositifs d’aides ou d’ajuster leurs paramètres, tels que les plafonds de loyers et les plafonds de ressources des locataires. Sont notamment directement concernés par ce zonage les dispositifs Loc’Avantages ou encore Denormandie. Cette révision devrait ainsi permettre à certaines communes reclassées de voir naître de nouveaux projets immobiliers et aux investisseurs de pouvoir accéder à certains dispositifs d’investissement locatifs.

Article publié le 18 septembre 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : Altitude Drone, Valery Inglebert

L’Urssaf organise une campagne de régularisation de l’activité de loueurs de meublés

L’Urssaf invite certains propriétaires bailleurs à régulariser leur situation. Enregistrement, choix du statut social, paiement de cotisations… Cette campagne cible les loueurs de meublés touristiques dont les revenus locatifs dépassent 23 000 € par an.

Depuis quelques semaines, l’Urssaf adresse un questionnaire à certains propriétaires exerçant une activité de loueurs de meublés de courte durée. L’objectif étant de les inciter à régulariser volontairement leur situation auprès de l’Urssaf dès lors que leur revenu locatif dépasse le seuil annuel de 23 000 €, qu’ils soient loueur de meublés non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP).

Précision : cette campagne est réalisée sur la base des informations transmises par les opérateurs de plates-formes numériques (Airbnb, Abritel, Leboncoin…) à l’administration fiscale que cette dernière communique à l’Urssaf.

Rappelons qu’à partir de ce seuil de 23 000 €, les revenus de cette activité non salariée présentent un caractère professionnel et doivent être déclarés. Des cotisations sociales peuvent alors être dues. En fonction du montant des recettes, le bailleur a la possibilité de choisir son statut social :
– si les recettes annuelles en 2024 sont comprises entre 23 000 € et 77 700 €, il peut opter soit pour le statut du régime général, soit pour celui de micro-entrepreneur, soit encore pour celui de travailleur indépendant ;
– si les recettes annuelles en 2024 sont supérieures à 77 700 €, il doit adopter le statut de travailleur indépendant.

À noter : dès lors que les recettes annuelles en 2024 n’excèdent pas 23 000 €, les revenus de cette activité relèvent de la gestion du patrimoine privé et ne donnent pas lieu au paiement de cotisations sociales. Le bailleur doit néanmoins déclarer ses recettes à l’administration fiscale lors de sa déclaration de revenus.

Article publié le 11 septembre 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : Josep Gutierrez

Bientôt la taxe foncière 2025

Les propriétaires, entreprises comme particuliers, d’un bien immobilier au 1er janvier 2025 devront s’acquitter de la taxe foncière au plus tard le 15 ou le 20 octobre prochain.

Les particuliers, propriétaires ou usufruitiers d’un bien immobilier (maison, appartement…) au 1er janvier dernier, sont en principe redevables de la taxe foncière pour 2025, que ce logement soit utilisé à titre personnel ou loué.

Précision : si un propriétaire vend son bien immobilier en cours d’année, il reste redevable de la taxe foncière pour l’année entière. Cependant, il peut convenir avec l’acheteur, dans l’acte de vente, d’un partage de cette taxe au prorata de la durée pendant laquelle chacun a été propriétaire au cours de l’année considérée.

Le montant de la taxe est calculé en multipliant la valeur locative du bien par le taux voté par la collectivité territoriale. À ce titre, les propriétaires doivent s’attendre cette année à une hausse minimale de la valeur locative de leur logement de 1,7 % (contre 3,9 % l’an dernier), représentative de l’inflation. En revanche, s’agissant du taux, une large majorité de communes a choisi de reconduire leur taux de 2024 à l’identique. La date limite de paiement de la taxe figure sur les avis d’impôt mis à la disposition des contribuables dans leur espace sécurisé du site impots.gouv.fr. Elle est fixée, en principe, au 15 octobre. Mais lorsque le règlement intervient en ligne, cette date est reportée au 20 octobre avec un prélèvement effectif le 25 octobre. À noter que les contribuables peuvent évidemment choisir un paiement immédiat. Le paiement en ligne étant obligatoire lorsque la taxe excède 300 €. L’adhésion au prélèvement à l’échéance est également possible jusqu’au 30 septembre 2025.

En pratique : les avis de taxe foncière sont disponibles depuis le 28 août 2025 pour les contribuables qui ne sont pas mensualisés et le seront à compter du 20 septembre 2025 pour ceux qui sont mensualisés.

Point important, les entreprises, propriétaires ou usufruitières d’un bien immobilier (bâtiment professionnel, atelier, parking…) au 1er janvier 2025, sont également redevables d’une taxe foncière, sauf cas d’exonérations.

La mensualisation

Vous pouvez étaler le paiement de votre taxe foncière grâce à la mensualisation. S’il est trop tard pour 2025, vous pouvez opter jusqu’au 15 décembre prochain pour la mise en place de prélèvements mensuels de janvier à octobre 2026, soit 10 mensualités prélevées le 15 de chaque mois. Leur montant correspondra à un dixième de l’impôt dû au titre de l’année précédente. Une régularisation sera ensuite effectuée en fin d’année.

Taux des crédits immobiliers : où en est-on ?

En août 2025, il a été possible d’emprunter en moyenne à 3,16 % (3,64 % en août 2024).

Si l’on en croit le dernier baromètre de Eloa, l’été a été plutôt clément pour les emprunteurs. En effet, les taux des crédits immobiliers ont connu une relative stabilité en juillet-août 2025. Et en août, le taux moyen des crédits (hors assurance) s’est établi à 3,16 % (3,15 % en juillet 2025). Dans le détail, en moyenne, il est possible d’emprunter aujourd’hui à 3,02 % sur 15 ans, à 3,14 % sur 20 ans et à 3,19 % sur 25 ans. À noter qu’au mois d’août 2025, le capital emprunté moyen s’est élevé à 250 841 € sur une durée moyenne de 275 mois pour une mensualité (assurance comprise) de 1 144 €. Étant précisé que l’allongement de la durée du prêt demeure aujourd’hui l’une des solutions pour compenser la perte de pouvoir d’achat immobilier. Ainsi, le taux d’endettement moyen s’élève à 30,20 %.

Précision : les primo-accédants ont représenté 50 % des demandes de prêts en août 2025, un chiffre en croissance de 5 % par rapport au mois de juillet.

Autre élément, l’apport moyen s’est élevé à 76 011 € par dossier de prêt en août, un niveau en augmentation de plus de 5 000 € par rapport à juillet 2025.Reste à savoir si cette stabilité des taux va durer. En effet, avec des comptes publics dégradés, une instabilité politique et une remontée des taux d’emprunt d’État, les banques pourraient être tentées de revoir leur grille de taux à la hausse en septembre. D’ailleurs, d’après les premiers retours des professionnels du secteur, certains établissements financiers prévoient d’ores et déjà une remontée de 20 points de base sur toutes les durées d’emprunt. Affaire à suivre…

Le prix des terres agricoles et viticoles en 2024

Le ministère de l’Agriculture a publié récemment le barème indicatif de la valeur vénale moyenne des terres agricoles en 2024.

Comme chaque année, le barème indicatif de la valeur vénale moyenne des terres agricoles, en l’occurrence celle de l’année 2024, a été dévoilé et fait l’objet d’une publication au Journal officiel. Ce barème peut évidemment servir de base pour les transactions entre vendeurs et acquéreurs de terres agricoles. Mais attention, il n’a qu’une valeur indicative.

Précision : les prix retenus sont ceux des terres agricoles, parcelles ou exploitations entières, non bâties, et destinées à conserver, au moment de la transaction, leur vocation agricole.

Établi au regard des transactions qui ont eu lieu au cours de l’année 2024, constatées par les Safer, ce barème indique, pour chaque région agricole ou pour chaque appellation viticole :
– le prix par hectare des terres labourables et des prairies naturelles, d’une superficie supérieure ou égale à 70 ares, qui sont libres de tout bail (ou dont le bail est résilié dans l’acte de vente) ;
– le prix par hectare de celles qui sont louées, d’une superficie supérieure ou égale à un seuil adapté aux particularités de chaque département ;
– le prix par hectare des terres agricoles dans les départements d’outre-mer ;
– le prix des vignes par hectare. Trois valeurs sont systématiquement données :
– la valeur dominante, qui correspond au prix le plus souvent pratiqué tel qu’il a été constaté ou estimé ;
– des valeurs maximale et minimale, qui correspondent respectivement aux prix pratiqués pour les terres les plus chères et les moins chères, compte tenu des conditions locales du marché. Les prix de vente ainsi donnés s’entendent hors taxes et frais d’acte non compris.

Rappel : l’administration fiscale admet que ce barème puisse servir de référence pour évaluer des biens ruraux, par exemple dans le cadre d’une succession ou pour calculer l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), même si ce document ne l’engage pas.

Le barème figure en annexe de la décision du 26 août 2025.Décision du 26 août 2025 JO du 29 août