Comme chaque année, la loi de finances apporte son lot de nouveautés aux dispositifs liés à l’immobilier. Ajout et prorogation de dispositifs sont au programme.
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Article publié le 10 avril 2025 – © Les Echos Publishing 2025
Loi de finances pour 2025 : un alourdissement de la fiscalité immobilière
Le calcul des plus-values de cession réalisées par les loueurs en meublé non professionnels prend désormais en compte les amortissements déduits par le bailleur. En outre, les départements ont la possibilité de porter leur droit de vente jusqu’à 5 %, et ce jusqu’en mars 2028.
À la recherche de recettes fiscales supplémentaires, les pouvoirs publics ont aménagé le régime des plus-values de cession des loueurs en meublé non professionnels et ont autorisé les collectivités locales à augmenter temporairement le taux départemental du droit de vente.
Plus-value de cession d’un logement loué meublé
Dans le cadre de la location meublée non professionnelle (LMNP), les contribuables peuvent, sous certaines conditions, déduire de leurs recettes locatives imposables les amortissements relatifs au logement loué, sans que jusqu’alors ces amortissements soient pris en compte dans le calcul de la plus-value de cession du logement. Afin d’assurer une plus grande homogénéité entre les régimes des loueurs professionnels et non professionnels, les amortissements déduits pendant la période de location d’un bien meublé sont désormais soustraits de son prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value immobilière de cession. Cette mesure s’applique aux plus-values réalisées à l’occasion des cessions opérées à compter du 15 février 2025. Toutefois, ne sont pas concernées les structures d’accueil spécifiques, notamment les logements appartenant à une résidence pour étudiants ou pour personnes âgées de plus de 65 ans, à un établissement social ou médico-social pour personnes âgées ou adultes handicapés ou à une résidence-services pour personnes âgées ou handicapées. Pour rappel, le régime fiscal associé à la location meublée évolue à partir de l’imposition des revenus locatifs de 2025. Ainsi, le taux de l’abattement pour frais dans le régime micro-BIC appliqué à un meublé de tourisme non classé passe de 50 à 30 %, avec un plafond fixé à 15 000 € (contre 77 700 € auparavant). Pour les meublés de tourisme classés, le taux de l’abattement est ramené de 71 à 50 %, avec un plafond abaissé à 77 700 € (au lieu de 188 700 €).
Hausse des frais de notaire
Lors d’un achat immobilier, l’acquéreur doit s’acquitter, outre le prix de cession, de droits de mutation à titre onéreux, appelés communément « frais de notaire ». Une partie de ces frais est reversée à l’État et aux collectivités locales. Afin de permettre à ces dernières de trouver des moyens de financement supplémentaires, la loi de finances autorise les départements, sur délibération, à augmenter provisoirement le taux de leur droit de vente jusqu’à 5 % (au lieu de 4,5 % dans la quasi-totalité des départements). Une faculté qui trouve à s’appliquer aux actes de vente conclus entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Passée cette échéance, le taux du droit départemental sera automatiquement réduit à celui en vigueur au 31 janvier 2025. À noter que ce rehaussement de droit n’est pas applicable aux primo-accédants, lesquels pourront même bénéficier, si les départements le votent, d’une réduction voire d’une exonération totale du droit de vente départemental.
Article publié le 06 mars 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : valentinrussanov
Acquisition de parcelles agricoles par substitution aux droits d’une Safer : du nouveau !
Les acquisitions réalisées par une personne qui est substituée dans les droits à l’achat d’une Safer conférés par une promesse de vente sont exonérées d’impôt dès lors qu’elles interviennent dans un certain délai qui vient d’être allongé.
Pour l’accomplissement de leurs missions, les Safer disposent d’un certain nombre de moyens d’action, en particulier l’acquisition de biens agricoles pour les rétrocéder à des exploitants agricoles ou à des personnes, physiques ou morales, qui répondent aux objectifs fixés par la loi. Mais plutôt qu’acquérir puis rétrocéder, les Safer ont la possibilité de se faire consentir une promesse de vente par le propriétaire d’un bien agricole, puis choisir une personne par les candidats à l’attribution, qui va se substituer à elles dans leurs droits à l’achat conférés par cette promesse de vente. Cette substitution permet donc à l’attributaire choisi par la Safer d’acquérir directement le bien en lieu et place de celle-ci.
Un délai plus long pour réaliser l’achat
Gros avantage, ces acquisitions sont exonérées de toute perception d’impôt sous réserve qu’elles soient réalisées dans un délai qui vient d’être porté à 10 mois (6 mois auparavant) à compter de la conclusion au profit de la Safer de la promesse de vente ayant acquis date certaine (c’est-à-dire conclue par acte notariée ou enregistrée).
Précision : introduit par la loi de finances pour 2025, cet allongement de délai est entré en vigueur le 16 février dernier (lendemain de la publication de la loi). Les acquisitions réalisées à compter de cette date sont donc exonérées d’impôt dès lors qu’elles sont précédées d’une promesse de vente ayant acquis date certaine moins de 10 mois auparavant.
Article publié le 04 mars 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : SimonSkafar
Loi de finances pour 2025 : les mesures concernant les particuliers
Barème de l’impôt sur le revenu, contribution sur les plus hauts revenus, régime de la location meublée non professionnelle… Tour d’horizon des principales mesures du budget 2025, adopté récemment par l’Assemblée nationale, qui auront un impact sur votre facture fiscale.
Après plusieurs semaines d’attente, la France va enfin être dotée d’un budget. En effet, la motion de censure déposée par un certain nombre de députés ayant été rejetée, le projet de loi de finances pour 2025 a été définitivement adopté par l’Assemblée nationale. Voici un tour d’horizon des principales mesures qui auront un impact sur la fiscalité des particuliers.
Barème de l’impôt sur le revenu
Afin de préserver le pouvoir d’achat des Français, le barème de l’impôt sur le revenu va être indexé sur l’inflation. Ainsi, les limites des différentes tranches du barème de l’impôt sur le revenu, qui sera liquidé en 2025, sont revalorisées de 1,8 %. Le barème applicable aux revenus de 2024 sera donc être le suivant :
| IMPOSITION DES REVENUS 2024 | |
| Fraction du revenu imposable (une part) | Taux d’imposition |
| Jusqu’à 11 497 € | 0 % |
| De 11 498 € à 29 315 € | 11 % |
| De 29 316 € à 83 823 € | 30 % |
| De 83 824 € à 180 294 € | 41 % |
| Plus de 180 294 € | 45 % |
Contribution différentielle sur les plus hauts revenus
Pour contribuer au redressement des comptes publics, le projet de loi de finances pour 2025 instaure une contribution temporaire permettant d’assurer une imposition minimale de 20 % des plus hauts revenus. Ainsi, lorsque le taux moyen d’imposition au titre de l’impôt sur le revenu et de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR) sera inférieur à 20 % du revenu fiscal de référence (RFR), une contribution différentielle sera appliquée pour atteindre ce niveau d’imposition. Cette contribution s’appliquera parmi les foyers assujettis à la CEHR, à savoir ceux dont le revenu fiscal de référence dépasse 250 000 € pour un célibataire et 500 000 € pour un couple. Afin d’atténuer l’effet de seuil lié à l’entrée dans le champ de cette nouvelle contribution, un mécanisme de décote est prévu. Ce dispositif, qui visera seulement les revenus 2025, donnera lieu au versement d’un acompte de 95 % entre le 1er et le 15 décembre 2025.
Plus-value de cession d’un logement loué meublé
Dans le cadre de la location meublée non professionnelle (LMNP), les contribuables peuvent, sous certaines conditions, déduire de leurs recettes locatives imposables les amortissements relatifs au logement loué, sans que ces amortissements soient pris en compte dans le calcul de la plus-value lors de la cession du logement. Un avantage fiscal qui, selon l’exécutif, conduirait à inciter les bailleurs à favoriser la location meublée de courte durée et à vocation touristique au détriment de la location nue. Afin d’assurer une plus grande égalité de traitement entre les loueurs professionnels et non professionnels, le texte prévoit que les amortissements déduits pendant la période de location d’un bien meublé seront désormais déduits de son prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value immobilière de cession. Ces dispositions s’appliqueront aux plus-values réalisées à l’occasion des cessions opérées à compter du lendemain de la promulgation de la loi de finances pour 2025. Toutefois, ne seront pas concernés notamment les logements appartenant à une résidence étudiante ou une résidence-services destinée à accueillir des personnes âgées ou handicapées.
Exonération des dons familiaux de somme d’argent
Les dons de sommes d’argent consentis en pleine propriété à un enfant, un petit‑enfant, un arrière‑petit‑enfant ou, à défaut d’une telle descendance, à un neveu ou une nièce seront exonérés de droits de mutation à titre gratuit dans la double limite de 100 000 € par un même donateur à un même donataire et de 300 000 € par donataire si ces sommes sont affectées par ce dernier, au plus tard le dernier jour du 6e mois suivant le versement, à l’acquisition d’une résidence principale (bien acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement) ou à la réalisation de travaux de rénovation énergétique de son habitation principale dont il est le propriétaire. Un dispositif qui entrera en vigueur le lendemain de la promulgation de la loi de finances pour 2025 et qui prendra fin le 31 décembre 2026.
Reconduction du dispositif Loc’Avantages
Le dispositif « Loc’Avantages » permet aux propriétaires de logements qui les donnent en location dans le cadre d’une convention signée avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) de bénéficier d’une réduction d’impôt. Le taux de cette réduction variant en fonction de la convention conclue (secteur intermédiaire (Loc 1), social (Loc 2) ou très social (Loc 3)). En clair, plus le loyer est réduit et plus la réduction d’impôt est forte. Ce dispositif, qui a pris fin au 31 décembre 2024, sera reconduit jusqu’au 31 décembre 2027.
Attention : le projet de loi de finances fait l’objet d’un recours devant le Conseil constitutionnel. D’éventuelles évolutions pourraient donc intervenir avant sa promulgation par le Président de la République. À suivre…
Article publié le 06 février 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : PeopleImages.com – #2621985
Vers une réforme du régime d’imposition des plus-values immobilières ?
Afin de redynamiser le marché immobilier, une proposition de loi vise à réduire les délais d’exonération des plus-values immobilières. Actuellement fixés à 22 ans pour l’impôt sur le revenu et à 30 ans pour les prélèvements sociaux, ces délais seraient ramenés à 15 ans.
Malgré les fortes contraintes qui pèsent sur le budget de la France, les pouvoirs publics cherchent des solutions pour tenter de revitaliser le marché de la construction et celui du logement. C’est dans cet esprit qu’un groupe de parlementaires a déposé récemment une proposition de loi visant à réformer le régime d’imposition des plus-values immobilières. Actuellement, les plus-values immobilières (hors résidence principale) sont soumises à l’impôt sur le revenu à un taux de 19 % auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, soit un taux global de 36,2 %. Toutefois, ces plus-values sont diminuées d’un abattement qui dépend du temps pendant lequel le propriétaire a possédé le bien. Ainsi, pour la détermination du montant imposable à l’impôt sur le revenu, l’abattement pour durée de détention est de :- 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;- 4 % au terme de la vingt-deuxième année de détention. Au total, l’exonération d’impôt sur le revenu est donc acquise au-delà d’un délai de détention de 22 ans. S’agissant des prélèvements sociaux, l’abattement pour durée de détention est de :- 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;- 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;- 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième. L’exonération des prélèvements sociaux est donc acquise au-delà d’un délai de détention de 30 ans.
Une exonération totale au bout de 15 ans
Avec le régime fiscal actuel, certains parlementaires estiment que ces délais, par leur trop longue durée, figent le marché de l’immobilier. De plus, ils ne démontrent pas leur efficacité contre la spéculation dans ce domaine, favorisent la raréfaction du foncier et dissuadent les candidats à la propriété. C’est la raison pour laquelle ils proposent de réduire de 22 à 15 ans le délai conduisant à une exonération totale d’impôt sur le revenu. S’agissant des prélèvements sociaux, le délai serait aligné sur celui de l’impôt sur le revenu, soit 15 ans également au lieu de 30 ans. Reste à savoir maintenant si cette proposition de loi ira jusqu’au bout du processus législatif. Affaire à suivre, donc…
Proposition de loi n° 799, enregistrée à la Présidente de l’Assemblée nationale le 21 janvier 2025
Article publié le 05 février 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : Vertigo3d
Impôts locaux 2024 : pas de grandes envolées
Dans les villes de 40 000 à 100 000 habitants, le taux de la taxe d’habitation et des taxes foncières évolue en moyenne de 0,6 %.
Les propriétaires de biens immobiliers peuvent souffler… D’après l’étude annuelle du cabinet FSL, les communes semblent avoir fait une pause dans l’augmentation des taux des impôts locaux. En effet, globalement, en 2024, le taux de la taxe d’habitation et des taxes foncières des villes de 40 000 à 100 000 habitants et leurs groupements évolue très modérément, à hauteur de +0,6 % en moyenne. Cette progression est moindre qu’en 2023 (+1,3 %) et proche des évolutions enregistrées en 2022 (+0,9 %), 2021 (+0,8 %) et 2020 (+0,4 %). Dans le détail, sur les 154 territoires observés, 85 % d’entre eux ont maintenu leur taux en 2024 (131 territoires), 12 % les ont augmentés (18 territoires) et 3 % les ont diminués (5 territoires).
Précision : en 2024, le montant des impôts locaux va augmenter mécaniquement. En effet, les valeurs locatives cadastrales, qui servent de base de calcul notamment pour la taxe foncière, sont revalorisées chaque année au moyen d’un coefficient forfaitaire qui tient compte de l’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) publié par l’Insee au mois de novembre précédent la taxation. Compte tenu de la valeur de l’IPCH constatée en novembre 2023, les valeurs cadastrales connaissent en 2024 une augmentation forfaitaire de 3,9 %.
Dans les grandes villes, celles de plus de 100 000 habitants, la tendance semble similaire : 81 % de ces territoires (34 sur 42) ont maintenu leurs taux en 2024. Cette proportion est en hausse par rapport à 2023 (76 %) et 2022 (69 %) mais en baisse par rapport aux observations de la période 2017-2021. Parmi les agglomérations qui ont décidé de faire contribuer davantage les propriétaires, on peut citer les villes de Nice, avec une hausse votée à hauteur de 19,2 %, de Nancy (+14,5 %), d’Annecy (+14,1 %) et de Villeurbanne (+10 %). Assez rare pour être signalé, seule la ville de Brest a décidé de faire un geste en abaissant les taux de ses impôts locaux de 1 % !
Article publié le 23 mai 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Sakchai Vongsasiripat / Getty images
Droit des jeunes agriculteurs à un dégrèvement de taxe foncière
Je viens de m’installer en agriculture. En ma qualité de jeune agriculteur, je crois savoir que je peux bénéficier d’un dégrèvement de taxe foncière. Vous confirmez ?
En effet, les jeunes agriculteurs qui s’installent et qui perçoivent les aides à l’installation peuvent bénéficier, pendant 5 ans, d’un dégrèvement de taxe foncière sur les propriétés non bâties à hauteur de 50 % (100 % si la commune concernée le décide). En pratique, ils doivent en faire la demande, pour chaque commune concernée, auprès du centre des finances publiques dont ils dépendent avant le 31 janvier suivant l’année de l’installation. Pour les terres louées, c’est le propriétaire qui doit faire la demande et reverser au jeune agriculteur la somme perçue au titre de la réduction de taxe foncière.
Article publié le 29 mars 2024 – © Les Echos Publishing 2024
Des nouveautés pour l’obligation déclarative des biens immobiliers
Pour cette nouvelle campagne déclarative 2024, l’administration fiscale mettra à disposition des contribuables un formulaire papier.
Depuis le 1er janvier 2023, tous les propriétaires contribuables doivent, pour chacun de leurs locaux, indiquer à l’administration fiscale à quel titre ils les occupent et, quand ils ne les occupent pas eux-mêmes, l’identité des occupants et la période d’occupation. Cette déclaration permet à l’administration fiscale d’identifier les locaux qui restent imposés à la taxe d’habitation (résidences secondaires, logements vacants…). Selon les pouvoirs publics, à l’issue de la première campagne déclarative, à l’été 2023, plus de 82 % des propriétaires de moins de 200 locaux ont ainsi déclaré les occupants de leurs logements. À noter que cette obligation déclarative concerne tous les propriétaires, particuliers et entreprises, de biens immobiliers à usage d’habitation ainsi que les propriétaires indivis, les usufruitiers et les sociétés civiles immobilières (SCI).
Précision : pour effectuer cette déclaration, les contribuables doivent se rendre dans leur espace personnel du site www.impots.gouv.fr et accéder au service « gérer mes biens immobiliers ».
Nouveauté pour cette année, un formulaire « papier » sera mis à disposition des propriétaires n’ayant pas d’accès à internet pour leur permettre de déclarer les changements d’occupants. En outre, comme pour toute nouvelle réforme d’envergure, l’administration fiscale fait preuve de bienveillance et de compréhension, en particulier pour l’application des sanctions. Ainsi, aucune amende pour défaut de déclaration d’occupation ne sera appliquée au titre de 2023.
Article publié le 11 mars 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Virojt Changyencham / Getty Images
Loi de finances 2024 : les mesures concernant l’immobilier
Dans le cadre de la loi de finances pour 2024, les pouvoirs publics ont aménagé certains dispositifs immobiliers comme le dispositif MaPrimeRénov’ ou Malraux.
La loi de finances pour 2024 a apporté son lot de changements aux dispositifs liés à l’immobilier : prorogation, adjonction de nouvelles conditions et suppression de régimes. Le point sur ces nouveautés.
Une simplification de MaPrimeRénov’
Dans le but d’encourager les Français à rénover leurs logements, MaPrimeRénov’ évolue pour être plus lisible. Ce système d’aide est divisé en deux piliers. Un premier pilier qui se concentre sur le remplacement des modes de chauffage carbonés. Un second pilier qui s’attèle aux projets de rénovation plus ambitieux (gain d’au moins deux classes sur l’étiquette du DPE).En outre, une nouvelle aide, MaPrimeAdapt’, est créée pour financer des travaux visant à améliorer l’accessibilité et l’adaptation des logements des personnes handicapées ou âgées disposant de revenus modestes. Une aide ouverte depuis le 1
Attention : il ne faut pas confondre ce dispositif avec le crédit d’impôt pour travaux d’adaptation du logement à la perte d’autonomie liée à l’âge ou au handicap. Ce crédit d’impôt, qui est prorogé de 2 ans, n’est d’ailleurs pas cumulable avec l’aide MaPrimeAdapt’.
Prorogation de dispositifs d’investissements locatifs
Les dispositifs de défiscalisation « Malraux » et « Denormandie », qui devaient prendre fin au 31 décembre 2023, sont prorogés, respectivement, d’une et de trois années. Pour rappel, le dispositif Malraux permet aux particuliers qui investissent dans des opérations de restauration immobilière dans certains quartiers urbains de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. En contrepartie, l’investisseur doit s’engager à louer le bien immobilier pendant 9 ans. Quant au dispositif Denormandie, il ouvre droit à une réduction d’impôt pour ceux qui investissent dans un bien immobilier ancien, situé dans certaines communes, en vue de le louer, et qui effectuent des travaux d’amélioration.À noter que le dispositif Pinel vit sa dernière année. En effet, les pouvoirs publics ne l’ont pas prorogé au-delà du 31 décembre 2024. Et aucun dispositif de faveur ne vient le remplacer. Sans oublier que les taux de cette réduction d’impôt sur le revenu sont revus à la baisse pour 2024.Loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023, JO du 30
Article publié le 16 janvier 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : aire images / Getty Images
Vers une fiscalité moins favorable pour les meublés de tourisme
Le projet de loi de finances pour 2024 revoit à la baisse le montant de chiffre d’affaires ouvrant droit au régime micro-BIC pour la location de meublés de tourisme classés, réduisant ainsi l’abattement forfaitaire pour charges applicable.
Les revenus tirés de la location en meublé, lorsqu’ils sont soumis à l’impôt sur le revenu, relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Actuellement, le régime micro-BIC est ouvert aux meublés de tourisme classés (type Airbnb) et aux chambres d’hôtes à condition que le chiffre d’affaires dégagé pour cette activité n’excède pas 188 700 €. Dans ce cas, un abattement forfaitaire pour frais égal à 71 % s’applique. Un régime fiscal plus favorable que celui attaché aux locations meublées classiques. Afin de lutter contre le manque de logements en résidence principale dans les zones touristiques, accentué par la différence de traitement fiscal entre les types de locations, le projet de loi de finances pour 2024 prévoit d’aligner le régime d’imposition des locations de meublés de tourisme classés (mais pas celui des chambres d’hôtes) sur celui des autres locations meublées. Ainsi, le seuil de chiffre d’affaires ouvrant droit au régime micro-BIC serait ramené de 188 700 à 77 700 € et l’abattement pour frais abaissé de 71 à 50 %. Un abattement supplémentaire de 21 % serait toutefois prévu pour les locations de meublés de tourisme situées en zone rurale sous réserve que le chiffre d’affaires n’excède pas 50 000 €.
À savoir : cette mesure s’appliquerait dès l’impôt sur le revenu dû au titre de 2023.
Article publié le 13 novembre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : Westend61