Projet de loi de finances : le déclin du dispositif Pinel

Le projet de loi de finances pour 2021 prévoit la fin du dispositif Pinel au 1 janvier 2025.

Comme chaque année à la même époque, les parlementaires multiplient les débats pour pouvoir boucler le budget 2021 dans les temps. Dans ce budget, toujours en discussion, des mesures concernant l’immobilier sont prévues. En effet, les pouvoirs publics comptent, cette année encore, retoucher le dispositif Pinel. Il serait question de recentrer la réduction d’impôt accordée au titre des investissements locatifs intermédiaires sur les seuls bâtiments d’habitation collectifs pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2021. En clair, seuls les logements qu’un contribuable ferait construire et pour lesquels une demande de permis de construire serait déposée à compter du 1er janvier 2021 seraient éligibles au dispositif Pinel. Ce qui veut dire qu’en seraient exclus les logements acquis neufs ou qui feraient l’objet de travaux. En outre, le dispositif Pinel, qui doit prendre fin au 31 décembre 2021, serait prorogé et s’appliquerait aux investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2024. Autre modification, les taux de la réduction d’impôt seraient revus à la baisse de manière progressive en 2023 et 2024, le gouvernement ayant pour objectif de proposer un nouveau dispositif ensuite.


À noter : ces aménagements n’auraient pas vocation à s’appliquer au dispositif Denormandie.

Taux de la réduction d’impôt du dispositif Pinel
Durée de l’engagement Investissements réalisés depuis 2014 Investissements réalisés en 2023 Investissements réalisés en 2024
– Engagement de location de 6 ans- 1re prorogation triennale- 2nde prorogation triennale 12 %6 %3 % 10,5 %4,5 %2,5 % 9 %3 %2 %
– Engagement de location de 9 ans- 1re prorogation triennale 18 %3 % 15 %2,5 % 12 %2 %

Article publié le 26 novembre 2020 – © Les Echos Publishing 2020

Plus que quelques jours pour régler votre taxe d’habitation !

Le règlement de votre taxe d’habitation 2020 peut s’effectuer jusqu’au lundi 16 novembre 2020 ou jusqu’au samedi 21 novembre 2020, un délai supplémentaire de 5 jours vous étant accordé si vous payez en ligne.

Les contribuables qui sont propriétaires ou locataires de leur résidence principale au 1er janvier de l’année d’imposition sont, en principe, redevables de la taxe d’habitation. Pour 2020, la date limite pour régler cette dernière est fixée au lundi 16 novembre à minuit. Sachez toutefois que vous pouvez bénéficier d’un délai supplémentaire de 5 jours si vous effectuez votre paiement en ligne. Vous aurez ainsi jusqu’au samedi 21 novembre minuit pour régler la taxe d’habitation sur le site www.impots.gouv.fr.

Précision : sauf exception, vous êtes également redevable de la contribution à l’audiovisuel public lorsque vous détenez un téléviseur ou un dispositif de réception assimilé permettant la réception de la télévision. Cette « redevance » s’ajoutant alors au montant de votre taxe d’habitation.

Si le montant que vous devez payer est inférieur ou égal à 300 euros, vous pouvez, outre le paiement via internet, utiliser les moyens de paiement suivants : TIP SEPA, chèque, espèces ou carte bancaire auprès d’un buraliste ou partenaire agréé par la direction générale des Finances publiques.Impots.gouv.fr

Article publié le 06 novembre 2020 – © Les Echos Publishing 2020

Pensez à payer votre taxe foncière !

Vous avez jusqu’au 15 octobre pour payer votre taxe foncière.

Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier (maison, appartement, parking, bateau ancré et aménagé pour l’habitation) au 1er janvier 2020, vous êtes, en principe, redevable de la taxe foncière. Et cette année, vous avez jusqu’au 15 octobre 2020 au plus tard pour régler cette taxe. S’agissant de son paiement, deux cas de figure peuvent se présenter :- si son montant est inférieur ou égal à 300 €, vous pouvez soit payer cette taxe en ligne, soit opter pour le prélèvement, soit encore utiliser un moyen de paiement autorisé (chèque, TIP SEPA, espèces ou carte bancaire auprès d’un buraliste ou d’un partenaire agréé par la direction générale des finances publiques) ;- si son montant est supérieur à 300 €, vous devez payer cette taxe directement en ligne ou opter pour le prélèvement. Sachant qu’en payant en ligne, via impots.gouv.fr ou l’application mobile « Impots.gouv », vous bénéficiez de 5 jours supplémentaires, soit jusqu’au 20 octobre 2020. À noter que le prélèvement sera effectué sur votre compte bancaire le 26 octobre 2020.

Précision : à la fin de votre paiement en ligne, vous pourrez adhérer au prélèvement à l’échéance à compter de votre taxe foncière 2021.

Article publié le 30 septembre 2020 – © Les Echos Publishing 2020

Taxe d’habitation : la majoration est-elle applicable aux SCI ?

Selon les pouvoirs publics, les logements meublés détenus par des personnes morales, notamment par des SCI, sont susceptibles d’être soumis à la majoration de la cotisation de taxe d’habitation.

Les communes dans lesquelles s’applique la taxe sur les logements vacants sont autorisées à majorer de 5 à 60 % le montant de la taxe d’habitation due sur les logements meublés non affectés à l’habitation principale. Il en est ainsi que les logements soient loués, à l’année ou à titre saisonnier, ou occupés par leur propriétaire.À ce titre, à l’occasion d’une séance de questions, un député a interpellé le gouvernement sur le fait, qu’en pratique, cette majoration de taxe d’habitation n’est pas applicable aux sociétés civiles immobilières (SCI). En effet, selon certains documents de l’administration fiscale, « les locaux meublés occupés à titre privatif par les sociétés, associations et organismes privés et non retenus pour l’établissement de la cotisation foncière » sont placés hors du champ d’application de la majoration de la taxe d’habitation. Une interprétation qui, selon ce député, est contraire au dispositif établi par la loi (la loi de finances pour 2015).En réponse, le ministre de l’Économie et des Finances a rappelé que les logements meublés à usage d’habitation détenus par les personnes morales, notamment par des SCI, sont susceptibles d’être soumis à la majoration de la cotisation de taxe d’habitation, à condition de ne pas être occupés par une personne morale, et sous réserve de ne pas être affectés à l’habitation principale de leur occupant. En clair, peu importe la qualité du propriétaire, c’est notamment celle de l’occupant qui « déclenche » ou non la majoration de la taxe d’habitation.Rép. min. n° 19724, JOAN du 8 septembre 2020

Article publié le 24 septembre 2020 – © Les Echos Publishing 2020

Report de la suppression de la taxe d’habitation pour les ménages aisés

Dans le but de préserver les recettes fiscales, Emmanuel Macron a annoncé un report de l’exonération totale de la taxe d’habitation sur la résidence principale pour les Français les plus aisés.

À l’occasion de la fête nationale du 14 juillet 2020, Emmanuel Macron s’est exprimé sur les principaux sujets qui préoccupent actuellement les Français : situation sanitaire, réforme des retraites, plan de relance et fiscalité. Sur ce dernier thème, le président de la République a annoncé que des ajustements allaient être réalisés. Refusant d’augmenter les impôts pour ne pas freiner la consommation, il a précisé que la suppression totale de la taxe d’habitation pour les ménages les plus aisés (ceux gagnant plus de 2 500 € par mois pour un célibataire), qui était attendue pour 2023, allait être différée d’au moins un an. Une décision qui pourrait générer une économie de 2,4 milliards d’euros en 2021 et 2,9 milliards d’euros en 2022 pour les finances publiques.Rappelons que depuis cette année, 80 % des Français ne paient plus la taxe d’habitation sur leur résidence principale. Seuls 20 % des foyers les plus aisés en sont encore redevables. Mais, pour ces derniers, l’exonération progressive de taxe d’habitation devait être mise en œuvre à compter de 2021 pour une exonération totale en 2023.En outre, toujours en matière de fiscalité, le président de la République a averti qu’il ne comptait pas revenir sur la réforme de l’impôt de solidarité sur la fortune (devenu l’impôt sur la fortune immobilière). Une réforme qu’il juge nécessaire pour « faire revenir des gens qui investissent ».

Article publié le 15 juillet 2020 – © Les Echos Publishing 2020

Impôt sur la fortune immobilière et abattement sur la résidence principale

Pour le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) dont je suis redevable, pourrai-je continuer à bénéficier de l’abattement de 30 % sur la valeur vénale de ma résidence principale si je place cette dernière dans une société civile immobilière (SCI) ?

Vraisemblablement non. En effet, s’agissant de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), le bénéfice de l’abattement fiscal de 30 % ne s’appliquait que si la résidence principale était directement détenue par le redevable. Or lorsqu’elle est détenue par une SCI, la résidence principale appartient à cette dernière. L’associé de la SCI n’en étant plus propriétaire, il ne pouvait donc plus bénéficier de l’abattement fiscal. Il y a fort à parier que l’administration fiscale applique la même règle à l’IFI, qui a succédé à l’ISF.

Article publié le 02 juillet 2020 – © Les Echos Publishing 2020

Loi de finances 2020 : les principales nouveautés fiscales pour les particuliers

Comme chaque année, la loi de finances apporte son lot de nouveautés. Découvrez les principales mesures introduites au niveau de la fiscalité personnelle.

Impôt sur le revenu

Une baisse d’impôt pour les ménages les plus modestes.

Barème de l’impôt sur le revenu

Les limites des tranches du barème de l’impôt sur les revenus de 2019, qui sera liquidé en 2020, sont revalorisées de 1 %. Ce taux correspondant à la hausse prévisible des prix hors tabac pour 2019. Le barème applicable est donc le suivant :

Imposition des revenus 2019
Fraction du revenu imposable (une part) Taux d’imposition
Jusqu’à 10 064 € 0 %
De 10 065 € à 27 794 € 14 %
De 27 795 € à 74 517 € 30 %
De 74 518 € à 157 806 € 41 %
Plus de 157 806 € 45 %

Plafonnement des effets du quotient familial

Le quotient familial est un système qui corrige la progressivité du barème de l’impôt sur le revenu pour certains contribuables ayant droit à plus d’une part, notamment ceux qui ont un ou plusieurs enfants.Toutefois, l’avantage fiscal qui résulte de son application est limité pour chaque demi-part ou quart de part s’ajoutant aux deux parts des contribuables mariés ou pacsés faisant l’objet d’une imposition commune ou à la part des contribuables célibataires, divorcés, mariés ou pacsés imposés séparément.Ce plafonnement général des effets du quotient familial est relevé, pour l’imposition des revenus de 2019, de 1 551 à 1 567 € pour chaque demi-part accordée, soit 783,50 € (contre 775,50 € précédemment) par quart de part additionnel.En outre, des montants spécifiques de plafonnement sont prévus à l’égard de certains contribuables. À ce titre, soulignons que les célibataires, divorcés ou séparés vivant seuls et ayant au moins un enfant à charge bénéficient, au titre du premier enfant à charge, d’une part entière au lieu d’une demi-part. L’avantage en impôt résultant de cette part ne peut pas dépasser 3 697 € pour l’imposition des revenus 2019 (contre 3 660 € pour les revenus 2018).

Décote

Lorsque le montant de l’impôt sur le revenu brut résultant du barème progressif est inférieur à une certaine limite, une décote est pratiquée sur le montant de cet impôt, après application, le cas échéant, du plafonnement des effets du quotient familial, afin d’atténuer les effets de l’entrée dans le barème.Pour l’imposition des revenus de 2019, la limite d’application de la décote est portée à 1 208 € (au lieu de 1 196 €) pour les célibataires, divorcés, séparés ou veufs et à 1 990 € (au lieu de 1 970 €) pour les personnes mariées ou pacsées soumises à une imposition commune.Rappelons que le montant de la décote est égal à la différence entre sa limite d’application et les trois quarts du montant de la cotisation d’impôt brut du contribuable.

Baisse d’impôt dès 2020

Le gouvernement avait annoncé une baisse de l’impôt à destination des ménages aux revenus modestes. Ainsi, à compter de l’imposition des revenus de 2020, le taux de la deuxième tranche du barème de l’impôt passe de 14 à 11 %. Et les limites de certaines tranches sont modifiées pour réserver l’avantage fiscal aux foyers les plus modestes. Une baisse qui prend effet dès le 1er janvier 2020, sans attendre la liquidation définitive de l’impôt à l’automne 2021, grâce à un ajustement du prélèvement à la source.

Imposition des revenus 2020*
Fraction du revenu imposable (une part) Taux d’imposition
Jusqu’à 10 064 € 0 %
De 10 065 € à 25 659 € 11 %
De 25 660 € à 73 369 € 30 %
De 73 370 € à 157 806 € 41 %
Plus de 157 806 € 45 %
*Sous réserve d’une revalorisation dans le cadre de la prochaine loi de finances.

Autre mesure, toujours destinée à favoriser les foyers le plus faiblement imposés, le mécanisme de la décote est aménagé : les plafonds sont abaissés et la formule de calcul est modifiée.Enfin, la prime exceptionnelle de pouvoir d’achat, la fameuse prime Macron, est reconduite en 2020. Mais la délivrance de cette prime est davantage encadrée. Désormais, seuls les employeurs qui auront conclu un accord d’intéressement pourront verser cette prime. Un versement devant intervenir au plus tard le 30 juin 2020. Rappelons que, sous certaines conditions, les primes versées aux salariés échappent aux cotisations et contributions sociales ainsi qu’à l’impôt sur le revenu.

Aménagement du prélèvement à la source

Les contribuables ont la possibilité de moduler à la hausse ou à la baisse leur prélèvement à la source. Étant précisé que la modulation à la hausse est libre. En revanche, pour la modulation à la baisse, il doit exister un écart d’au moins 10 % et 200 € entre le prélèvement modulé et le prélèvement qui aurait été réalisé sans action de la part du contribuable. Désormais, la condition tenant au montant minimal de 200 € est supprimée.Autre changement, avec le prélèvement à la source, les contribuables bénéficient au 15 janvier d’une avance de 60 % du montant de certains crédits et réductions d’impôts, calculée sur les dépenses qui ont été engagées en année N – 2. Toutefois, il est désormais possible de diminuer ou de refuser cette avance afin d’éviter de devoir rembourser d’éventuels trop-perçus. Une modification qu’il est possible d’opérer, chaque année, avant le 1er décembre de l’année qui précède celle du versement de l’avance.

Déclaration des revenus simplifiée

Un nouveau dispositif de déclaration tacite voit le jour. Ainsi, les contribuables pour lesquels l’administration détient suffisamment d’informations pour l’établissement de l’impôt sur le revenu n’ont aucune démarche à réaliser pour remplir leur obligation déclarative. Ce qui signifie que l’absence de souscription d’une déclaration de revenus vaudra confirmation de l’exactitude de ces informations.Attention toutefois, ce dispositif devrait être exclu notamment pour les titulaires de revenus non préremplis (TNS et bénéficiaires de revenus fonciers), les redevables de l’impôt sur la fortune immobilière, les contribuables qui remplissent leur première déclaration fiscale et les non-résidents.En pratique, les télédéclarants concernés seront informés de cette option de déclaration tacite par un courrier électronique avant le début de la campagne déclarative et par un autre lorsque l’administration mettra à leur disposition un document récapitulant les éléments connus par le fisc.Pour les déclarants papier, la déclaration de revenus sera aménagée avec une première page reprenant les informations connues par l’administration. Et elle leur sera envoyée pour vérification.

Immobilier

Des dispositifs de défiscalisation prorogés.

Un recentrage pour le dispositif Pinel

Le dispositif « Pinel » permet aux particuliers qui acquièrent ou qui font construire, jusqu’au 31 décembre 2021, des logements neufs ou assimilés afin de les louer de bénéficier, sous certaines conditions, d’une réduction d’impôt sur le revenu. Le taux de cette réduction, calculée sur le prix de revient du logement (dans certaines limites), varie selon la durée de l’engagement de location choisie par l’investisseur (12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans ou 21 % pour 12 ans).Pour les investissements réalisés en 2021, le bénéfice de la réduction d’impôt sera cantonné aux logements faisant partie d’un bâtiment d’habitat collectif. Exit, donc, les logements d’habitat individuel.

Précision : une expérimentation (jusqu’au 31 décembre 2021) du dispositif selon de nouvelles règles d’éligibilité a été lancée en Bretagne. La liste des communes concernées et les plafonds de loyers et de ressources des locataires seront déterminés par arrêté du préfet de région.

Une prorogation pour le dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie a pour objectif d’encourager les investisseurs à acquérir et à rénover des logements anciens dans le centre des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué. En contrepartie, ces investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu (calculée selon les mêmes modalités que le Pinel « classique »), à condition, notamment, que les travaux de rénovation représentent au moins 25 % du coût total de l’opération immobilière.Outre sa prorogation jusqu’au 31 décembre 2022, le champ d’application du dispositif Denormandie fait l’objet d’une modification. En effet, est supprimée la notion de « centre » des communes. Cette dernière, délicate à définir, créait beaucoup d’incertitudes pour les investisseurs. En outre, elle conduisait à restreindre la portée du dispositif, déjà ciblé sur des communes bien spécifiques. En clair, le dispositif Denormandie est étendu à l’ensemble du territoire des communes éligibles (et plus seulement à leur centre) pour les acquisitions réalisées à compter du 1er janvier 2020.

Une transformation du CITE en prime

Le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE), qui vise à encourager la réalisation de travaux d’amélioration énergétique dans l’habitation principale, devient, dès 2020, une prime forfaitaire pour les ménages les plus modestes. Une prime distribuée directement par l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) et dont les caractéristiques et les conditions d’octroi seront prochainement fixées par décret. Étant précisé qu’à compter du 1er janvier 2021, cette prime forfaitaire devrait s’adresser à tous les ménages (excepté les plus aisés).En attendant cette échéance, le CITE est prorogé jusqu’au 31 décembre 2020 pour les ménages aux revenus dits « intermédiaires », propriétaires de leur habitation principale. Et le dispositif fait l’objet de quelques aménagements : révision de la liste des dépenses éligibles, instauration d’un montant forfaitaire de crédit d’impôt par nature de dépense…

Les autres nouveautés fiscales en faveur des particuliers

Découvrez les autres nouveautés en matière de fiscalité personnelle de cette loi de finances pour 2020.

Lutte contre les violences domestiques

Les particuliers qui consentent des dons au profit de certains organismes d’intérêt général peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, égale à 66 % des versements, retenus dans la limite de 20 % du revenu imposable. Ce taux étant porté à 75 %, dans la limite de 552 € (pour 2020) de versements, lorsque l’organisme procède à la fourniture gratuite de repas à des personnes en difficulté, contribue à favoriser leur logement ou, à titre principal, leur fournit gratuitement des soins. Le bénéfice du taux majoré de 75 % est étendu, à titre expérimental, aux dons effectués entre le 1er janvier 2020 et le 31 décembre 2021 au profit d’organismes qui exercent des actions concrètes en faveur des victimes de violences domestiques, qui leur proposent un accompagnement ou qui contribuent à favoriser leur relogement.

Imposition des dirigeants de grandes entreprises

Les dirigeants des entreprises dont le siège est situé en France et qui y réalisent un chiffre d’affaires annuel supérieur à 250 M€ sont désormais considérés comme exerçant dans l’Hexagone leur activité professionnelle principale. En conséquence, leur domicile fiscal est automatiquement établi en France pour diverses impositions (impôt sur le revenu, impôt sur la fortune immobilière [IFI], droits de donation et de succession), sauf convention fiscale contraire. Sont visés les dirigeants exerçant des fonctions exécutives, à savoir le président du conseil d’administration lorsqu’il assume la direction générale de la société, le directeur général, les directeurs généraux délégués, le président et les membres du directoire ainsi que les gérants et autres dirigeants ayant des fonctions analogues.Cette mesure s’applique à compter de l’imposition des revenus de 2019, à compter du 1er janvier 2020 pour l’IFI ainsi qu’aux successions ouvertes et donations consenties à compter du 1er janvier 2020.

À savoir : le dirigeant qui apporte la preuve contraire, c’est-à-dire qui démontre que son activité de dirigeant de l’entreprise française ne constitue pas son activité professionnelle principale, échappe toutefois à la présomption de domiciliation fiscale en France.

Investissement dans les PME

Les contribuables peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pour souscription au capital de PME ou de parts de fonds commun de placement dans l’innovation (FCPI) ou de fonds d’investissement de proximité (FIP). Cette réduction d’impôt, dite « Madelin », connaît une série d’aménagements.Tout d’abord, le taux dérogatoire de la réduction FIP Corse et FIP outre-mer sera abaissé de 38 % à 30 % à compter d’une date fixée par décret.Ensuite, la période d’application du taux majoré de 18 à 25 %, mise en place pour compenser partiellement la suppression du dispositif ISF-PME, est de nouveau reportée à compter, là aussi, d’une date qui sera fixée par décret. Une réponse de la Commission européenne sur la validité d’une telle majoration est en effet toujours attendue.Enfin, les titres figurant dans un plan d’épargne en actions, un compte PME innovation ou un plan d’épargne salariale n’ouvrent pas droit à la réduction d’impôt, de même, désormais, que les titres figurant dans le nouveau plan d’épargne retraite.

Assurances-vie souscrites avant le 1 janvier 1983

Les contrats d’assurance-vie souscrits avant le 1er janvier 1983 bénéficient d’un régime fiscal particulièrement favorable. En effet, en cas de rachat (partiel ou total) ou de dénouement du contrat, les produits générés par le contrat sont totalement exonérés d’impôt sur le revenu, et ce quelle que soit la date à laquelle les primes ont été versées. Seuls sont, en principe, appliqués des prélèvements sociaux.Désormais, les produits perçus à compter du 1er janvier 2020 et se rattachant à des primes versées sur ces contrats depuis le 10 octobre 2019 sont taxés selon le régime fiscal « classique » de l’assurance-vie.

Réforme de la taxe d’habitation

Depuis 2018, les contribuables dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas certaines limites bénéficient d’un dégrèvement progressif de la taxe d’habitation sur leur résidence principale (30 % en 2018 et 65 % en 2019). Un dégrèvement qui sera total en 2020. Pour les autres contribuables, l’allègement sera de 30 % en 2021, puis de 65 % en 2022. Et en 2023, plus aucun foyer ne paiera de taxe d’habitation, quel que soit le montant de ses revenus. Ainsi, à compter de 2023, la taxe d’habitation ne portera plus que sur les autres locaux, notamment les résidences secondaires.

Révision des valeurs locatives

Les pouvoirs publics vont procéder à la révision des valeurs locatives des locaux d’habitation et des locaux servant à l’exercice d’une activité salariée à domicile. De nouvelles valeurs qui s’appliqueront à compter des impositions dues au titre de 2026. Ainsi, pour parvenir à cette révision, les propriétaires qui louent les locaux visés par la révision devront déclarer, par voie électronique et avant le 1er juillet 2023, à l’administration fiscale les informations relatives à ces biens. Une obligation déclarative qui devra ensuite être déclinée chaque année avant le 1er juillet et mentionner le montant du loyer au 1er janvier de l’année en cours.

Droit de partage

Lorsque des époux divorcent ou que des partenaires de Pacs se séparent, leur patrimoine fait l’objet d’un partage. Lorsque cette opération de partage s’opère avec le concours d’un notaire, les époux ou les partenaires sont redevables d’un droit de partage au taux de 2,5 %. Ce droit étant assis sur la valeur nette de l’actif partagé. Ce taux sera ramené à 1,8 % au 1er janvier 2021, puis à 1,1 % à compter du 1er janvier 2022.

Article publié le 14 janvier 2020 – © Les Echos Publishing 2019

Évaluation des établissements industriels

Ma société exploite un établissement industriel. J’ai entendu dire que nous devrions bientôt souscrire une déclaration en raison du changement des règles d’évaluation des valeurs locatives de ces locaux. Qu’en est-il exactement ?

Pour l’imposition à la cotisation foncière des entreprises (CFE) et à la taxe foncière, la valeur locative des établissements industriels est évaluée selon une méthode comptable, basée sur leur prix de revient. Mais, à partir de 2020, les locaux industriels qui disposent d’installations techniques, matériels et outillages dont la valeur ne dépasse pas 500 000 € seront évalués selon la méthode tarifaire, à l’instar des locaux professionnels. Cette méthode consistant à appliquer à la surface pondérée du local un tarif au mètre carré représentatif du marché locatif.En conséquence, les exploitants d’un établissement industriel qui, en 2019, n’excède pas le seuil de 500 000 € devront simplement en informer le propriétaire des locaux avant le 15 janvier 2020. Vous devez donc vérifiez si vous respectez ce seuil. Et c’est ensuite le propriétaire qui, de son côté, devra souscrire une déclaration avant le 1er février 2020.

Article publié le 22 novembre 2019 – © Les Echos Publishing 2019

Connaissez-vous le dispositif Pinel « centre-ville » ?

Un dispositif fiscal a été créé afin d’encourager la rénovation des centres-villes dégradés. Passage en revue des principales conditions liées à ce nouveau type d’investissement locatif.

Les logements concernés

Sont visées les opérations de rénovation réalisées dans des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué.

Le Pinel « centre-ville », aussi appelé « dispositif Denormandie », concerne les logements anciens situés dans le centre d’une commune dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est particulièrement marqué ou ayant conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT). Une liste des communes éligibles ayant été récemment communiquée.Pour bénéficier du dispositif, les investisseurs doivent acquérir dans une de ces communes, entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021, un logement rénové ou à rénover. Sachant que les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération immobilière.

Précision : sont également concernées les acquisitions de locaux affectés à un usage autre que l’habitation qui font ou ont fait l’objet de travaux de transformation en logement.

L’investissement peut être réalisé soit en direct par les contribuables, soit par l’intermédiaire d’une société de personnes non soumise à l’impôt sur les sociétés, soit par la souscription de parts de SCPI (95 % de la souscription devant être affectés à l’acquisition de logements éligibles).

La nature des travaux

Les travaux de rénovation éligibles sont strictement définis.

Les travaux doivent avoir pour objet la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables, la réalisation d’économies d’énergie ou la création de surfaces habitables par l’aménagement de surfaces annexes (combles, garages). Ils doivent, en outre, respecter un niveau de performance énergétique globale. Plus précisément, ils doivent permettre d’atteindre une consommation conventionnelle en énergie primaire du logement rénové inférieure à 331 kWh/m²/an, soit par l’amélioration d’au moins 30 % (20 % dans un immeuble) de l’efficacité énergétique du logement, soit par la réalisation d’au moins deux des cinq catégories de travaux suivantes : isolation de la toiture, isolation des murs extérieurs, isolation des fenêtres, système de chauffage, système de production d’eau chaude sanitaire.Ils doivent, par ailleurs, être facturés par une entreprise. Sont donc notamment exclus les travaux réalisés par le contribuable lui-même ou par une tierce personne autre qu’une entreprise, ainsi que le coût des matériaux achetés par le contribuable, même si leur installation est effectuée par une entreprise. En revanche, les dépenses liées à l’installation, par une entreprise, de ces matériaux sont prises en compte.

La réduction d’impôt

Le Pinel centre-ville doit respecter les conditions d’application du Pinel « classique ».

Outre les conditions spécifiques tenant aux travaux de rénovation, le Pinel centre-ville doit également respecter les conditions d’application du Pinel « classique » (plafonds de loyers, ressources du locataire…). Il ouvre droit à une réduction d’impôt qui s’applique, pour deux logements au plus par an, sur le prix de revient du logement, dans la limite de 5 500 €/m² de surface habitable et de 300 000 €.

Attention : un même logement ne peut pas bénéficier à la fois de la réduction d’impôt Pinel « classique » et Pinel centre-ville.

Le propriétaire bailleur doit donner le logement en location nue à titre d’habitation principale à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal. La location peut toutefois être consentie à un ascendant ou à un descendant. L’investisseur a le choix de s’engager à louer pour une durée minimale de 6 ou 9 ans. Cette option étant irrévocable. Il peut, à l’issue de cette période d’engagement de location de 6 ou 9 ans, décider de prolonger son engagement initial jusqu’à 12 ans, par période de 3 ans. L’avantage fiscal est alors modulé en fonction de la durée de l’engagement de location choisie. Le taux étant ainsi de 12 % pour 6 ans, de 18 % pour 9 ans et de 21 % pour 12 ans. En outre-mer, ces taux sont respectivement fixés à 23 %, 29 % et 32 %.

Taux applicables
Durée d’engagement initial Investissement en métropole Investissement outre-mer
6 ans1re prolongation de 3 ans2de prolongation de 3 ansRéduction d’impôt maximale 12 %+ 6 %+ 3 %21 % 23 %+ 6 %+ 3 %32 %
9 ansProlongation de 3 ansRéduction d’impôt maximale 18 %+ 3 %21 % 29 %+ 3 %32 %

La réduction d’impôt est répartie par fractions égales sur 6 ou 9 ans, et accordée, selon les cas, au titre de l’année d’acquisition du logement ou d’achèvement des travaux (ou de la souscription des parts de SCPI). Elle s’impute sur l’impôt sur le revenu dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des 5 ou 8 années suivantes, à raison de 1/6e ou de 1/9e de son montant total au titre de chacune des années comprises dans la période d’engagement initial. En cas de prolongation de l’engagement, l’avantage fiscal s’impute, par période triennale, à raison d’un tiers de son montant sur l’impôt dû au titre de chacune des années comprises dans la période de prolongation.Si le montant annuel de la réduction excède celui de l’impôt dû au titre de la même année, l’excédent ne peut pas être imputé sur l’impôt sur le revenu des années suivantes, ni donner lieu à un remboursement.

À noter : le dispositif est soumis au plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 € par an (ou 18 000 € pour les investissements outre-mer).

Les obligations déclaratives

Des obligations propres au Pinel centre-ville doivent être remplies, en sus de celles du Pinel classique.

Comme pour le Pinel classique, le propriétaire bailleur doit joindre à sa déclaration de revenus de la première année d’application du dispositif l’engagement de location ainsi qu’un certain nombre de pièces justificatives (copie du bail, avis d’imposition du locataire…). Des documents qui doivent de nouveau accompagner la déclaration de revenus en cas de prorogation de l’engagement de location l’année du terme de l’engagement initial et l’année du terme de la première période triennale.Et des obligations déclaratives particulières doivent également être remplies. Le propriétaire doit ainsi joindre à cette première déclaration une note récapitulant les travaux réalisés et leur montant. Et il doit tenir à la disposition de l’administration les documents justifiant du respect des conditions de performance énergétique et les factures des entreprises ayant réalisé les travaux de rénovation, identifiant distinctement le montant de ces travaux.

Article publié le 17 octobre 2019 – © Les Echos Publishing 2019

Nombre annuel d’investissements immobiliers locatifs en Pinel

Fortement fiscalisé, je compte prochainement investir dans des biens locatifs en dispositif Pinel. Pouvez-vous me dire s’il existe une limite quant au nombre d’investissements en Pinel réalisables par un investisseur ?

Vous pouvez bénéficier de la réduction d’impôt Pinel dans la limite de deux logements au plus par année d’imposition et d’un plafond global de 300 000 € (prix, frais d’acquisition du terrain et, selon les cas, montant des travaux). Mais attention, comme l’a récemment précisé l’administration fiscale, en cas d’acquisition de logements en l’état futur d’achèvement (achat sur plan) ou de construction par le contribuable, cette limite de deux logements s’apprécie au titre de l’année d’achèvement de ces logements (et non pas de l’année de délivrance du permis de construire).

Article publié le 05 juin 2019 – © Les Echos Publishing 2019