Fin du formulaire papier pour les déclarations de don manuel

À compter du 1er janvier 2026, les déclarations de don manuel et de sommes d’argent devront être réalisées directement en ligne sur impots.gouv.fr ainsi que le paiement des impositions correspondantes. Sauf cas particuliers, les formulaires papier ne seront donc plus acceptés.

Un don manuel consiste pour une personne à transmettre un bien « de la main à la main » à une autre personne, héritier ou non. Il peut porter sur différents types de biens mobiliers : argent, objet, voiture, portefeuille de titres… Si, pour être valable, il n’obéit à aucun formalisme, le don manuel doit se traduire par la dépossession du donateur, de son vivant, au profit du donataire. Et il doit s’accompagner d’une intention libérale, c’est-à-dire de la volonté de transmettre le bien de manière irrévocable, à titre gratuit et sans contrepartie. En principe, un don manuel (ou un don familial de sommes d’argent exonéré prévu à l’article 790 G du CGI) doit faire l’objet d’une déclaration auprès de l’administration fiscale via un formulaire papier dédié (formulaire n° 2735) ou, à titre facultatif, de façon dématérialisée. À compter du 1er janvier 2026, cette déclaration (accompagnée des éventuels droits de donation à payer) ainsi que le paiement des impositions correspondantes devront obligatoirement être effectués en ligne sur impots.gouv.fr. Par exception, sont notamment dispensés d’utiliser ce nouveau moyen :
– les déclarations de dons effectués dans le cadre du « Dutreil-transmission » ;
– les déclarations de dons familiaux effectués en vue de l’acquisition ou de la rénovation énergétique d’une résidence principale ;
– les déclarations de dons au profit d’une personne morale ;
– les déclarations de dons au profit d’un descendant venant en représentation de son parent prédécédé ;
– les déclarations de dons au profit d’un mineur ou d’un majeur protégé lorsque son représentant n’est pas le donateur ;
– les déclarations de dons bénéficiant d’une réduction de droits de moitié en Guyane.

Précision : sont également dispensées de déclarer les dons en ligne les personnes dont la résidence principale n’est pas équipée d’un accès à internet ou celles qui indiquent à l’administration fiscale ne pas être en mesure de souscrire leurs déclarations par voie électronique.

Décret n° 2025-1082 du 17 novembre 2025, JO du 18

Article publié le 20 novembre 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : InspirationGP

Des précisions pour la contribution différentielle sur les hauts revenus

Pour éclairer les contribuables concernés par la contribution différentielle sur les hauts revenus, l’administration fiscale met à leur disposition un nouveau simulateur.

Les contribuables dont le revenu excède 250 000 € pour les célibataires et 500 000 € pour les couples doivent verser, entre le 1er et le 15 décembre 2025, un acompte au titre de la contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR). Rappelons que cette contribution différentielle, instaurée par la loi de finances pour 2025, vise à assurer une imposition minimale de 20 % à l’impôt sur le revenu des contribuables les plus aisés. Égal à 95 % de la contribution, le montant de cet acompte doit être calculé par le contribuable lui-même. Un exercice délicat puisque les revenus de 2025 seront encore hypothétiques au moment de payer l’acompte. Consciente des difficultés rencontrées par les contribuables pour calculer le montant de cette contribution, l’administration fiscale vient de mettre en ligne un simulateur leur permettant de vérifier, avant d’effectuer leur déclaration, leur éligibilité au paiement de la CDHR. Ce simulateur est accessible en cliquant ici.

Autre information délivrée par le fisc, le versement de l’acompte de CDHR sera pris en compte sur l’avis d’imposition émis à l’été 2026 suite à la déclaration, au printemps 2026, des revenus 2025. Si l’acompte versé en décembre 2025 se révèle supérieur à la contribution finalement due, l’excédent sera restitué. À l’inverse, si son montant est inférieur, le contribuable devra s’acquitter du complément à payer avec le solde de son impôt sur le revenu 2025.

Important : le dispositif prévoit une majoration de 20 % en cas de défaut ou de retard de paiement de l’acompte et aussi lorsque ce dernier est inférieur de plus de 20 % au montant qui aurait dû être versé. Toutefois, compte tenu de la difficulté de la déclaration, l’administration souligne qu’aucune sanction ne sera appliquée aux contribuables de bonne foi.

Article publié le 19 novembre 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : Alexandr Spatari

La taxe foncière a augmenté de 37,3 % en 10 ans

L’Union nationale des propriétaires immobiliers dénonce une hausse importante de la taxe foncière et appelle les pouvoirs publics à une réforme de la fiscalité locale.

L’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) a présenté les résultats de sa 19e édition de l’Observatoire national des taxes foncières. Cette étude nous apprend qu’en l’espace de 10 ans (2014-2024), la taxe foncière a bondi de 37,3 % alors même que les loyers n’ont progressé que de 8,7 %. Autrement dit, la taxe foncière a progressé 4,3 fois plus rapidement que les loyers. Globalement, les propriétaires ont le sentiment de payer la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales. Bien qu’un mécanisme de compensation ait été prévu par les pouvoirs publics, celui-ci pénalise les communes en forte croissance démographique, dont les dotations restent inférieures à ce qu’auraient été leurs recettes de taxe d’habitation.Au-delà de la hausse des taux locaux (+11,2 % entre 2014 et 2024), c’est la très forte majoration légale des valeurs locatives (+23,5 % sur la même période) qui explique le dérapage de la taxe foncière. Indexés depuis 2018 sur l’inflation, les coefficients de majoration ont atteint des records en 2022 (+3,4 %), 2023 (+7,1 %) et 2024 (+3,9 %), provoquant mathématiquement, même à taux inchangés, une hausse de 15,1 % de la taxe foncière en seulement 3 ans.

Des pistes de réflexion

Dans son étude, l’UNPI a émis une série de propositions visant à réformer cette fiscalité qu’elle juge injuste. Elle propose notamment :
– une réforme globale de la fiscalité locale et le remplacement de la taxe foncière par une « taxe usager ». Cette nouvelle taxe serait payée par l’ensemble des habitants, qu’ils soient propriétaires ou locataires, et serait ajustable en fonction de divers critères, tels que les revenus, la contribution sociale (rénovation énergétique, mise à disposition de logements) ou encore le statut de propriétaire ou non ;
– que les propriétaires bailleurs puissent récupérer une partie de la taxe foncière auprès de leurs locataires, à l’instar de ce qui se pratique déjà pour les baux commerciaux. Les locataires, tout comme les propriétaires occupants, bénéficient des services publics et équipements collectifs financés par la collectivité, il est donc logique qu’ils participent à ces coûts ;
– de réformer l’indexation des valeurs locatives, qui constituent l’assiette de la taxe foncière. Actuellement indexées sur l’inflation (IPCH), ces valeurs devraient être alignées sur l’indice des loyers d’habitation (ILH) ;
– la mise en place d’un dégrèvement de taxe foncière pour les propriétés situées dans des zones où les loyers sont encadrés par un arrêté préfectoral ;
– que le dégrèvement de taxe foncière soit automatiquement accordé aux propriétaires réalisant des travaux de rénovation énergétique significatifs. Actuellement, cette décision relève de chaque commune, mais l’UNPI souhaite qu’elle devienne systématique.

Article publié le 13 novembre 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : AITOR DIAGO

Des mesures à venir pour lutter contre les fraudes fiscales et sociales

Poursuivant sa lutte contre les fraudes fiscales et sociales, le gouvernement a présenté un nouveau projet de loi afin de renforcer ses actions en la matière, notamment en favorisant l’échange d’informations entre les administrations.

Conformément à ses engagements pris en 2023, le gouvernement poursuit sa stratégie de lutte contre les fraudes fiscales et sociales avec un nouveau projet de loi qui vise à renforcer ses actions en la matière en poursuivant trois objectifs : mieux prévenir et détecter, mieux lutter et sanctionner, mieux recouvrer.

À noter : 20 Md€ de fraudes ont été détectés en 2024 (contre 9 Md€ en 2020).

À ce titre, ce projet de loi prévoit notamment de décloisonner certains échanges d’informations entre les administrations. Ainsi, à l’avenir, d’une part, les agents des douanes et ceux des services fiscaux effectuant des enquêtes judiciaires pourraient transmettre aux agents réalisant des missions de contrôle toutes informations utiles recueillies dans le cadre de ces enquêtes. D’autre part, l’accès direct aux données fiscales serait élargi en faveur des agents des organismes de Sécurité sociale (CPAM, CARSAT, CNAM, CNAV) pour les besoins de leurs missions de contrôle et de recouvrement. Ces derniers pourraient ainsi consulter les bases de données de la DGFiP portant sur les données patrimoniales, à savoir Patuela (ex-Patrim sur les transactions de biens immobiliers), Ficovie (contrats de capitalisation, notamment d’assurance-vie) et BNDP (base de données nationale des bâtiments). Par ailleurs, les sanctions pour mise à disposition de tiers de certains moyens, services, actes ou instruments (ouverture de comptes à l’étranger, notamment) leur permettant d’échapper frauduleusement à leurs obligations fiscales seraient alourdies. Actuellement, ce délit est puni, en principe, de 3 ans d’emprisonnement et d’une amende de 250 000 € pour une personne physique. L’amende étant multipliée par 5 s’il s’agit d’une personne morale. Le projet de loi prévoit de porter la durée de la peine d’emprisonnement de 3 à 5 ans et de doubler le montant de l’amende de 250 000 à 500 000 €.

Projet de loi relatif à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, n° 24, enregistré à la Présidence du Sénat le 14 octobre 2025

Article publié le 12 novembre 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : Gajus

Plus que quelques semaines pour alimenter vos produits retraite !

Vous pouvez réduire votre facture fiscale en optimisant votre épargne retraite (Perp, Madelin, PER). Si vous n’avez pas encore atteint vos plafonds de déduction, pensez à réaliser des versements complémentaires avant la fin de l’année.

La fin de l’année approche à grands pas, mais il vous reste encore du temps pour diminuer votre facture fiscale. En effet, si vous constatez un excédent de trésorerie, vous avez tout intérêt à alimenter votre produit d’épargne retraite : Perp, contrat Madelin ou Plan d’épargne retraite (PER). Vous pourrez ainsi déduire de votre revenu imposable les sommes que vous y aurez versées. Mais attention, cette déductibilité a une limite. Une limite que vous pouvez découvrir en consultant votre avis d’imposition. En effet, une rubrique mentionne les sommes maximales qu’il est possible de déduire. Si vous constatez que vos plafonds de déduction ne sont pas encore atteints, pensez à en profiter à plein ! À ce titre, ayez en tête quelques règles. D’une part, lorsque vous effectuez des versements, par exemple, sur votre PER, l’administration fiscale les impute en priorité sur le plafond de l’année en cours. Une fois ce plafond épuisé, l’imputation s’opère alors du plafond le plus ancien (3 ans maximum) au plafond le plus récent. D’autre part, au cas où vous auriez épuisé l’ensemble de vos plafonds, vous avez le droit d’utiliser ceux de votre conjoint (marié ou pacsé). À condition, bien sûr, qu’il n’en ait pas lui-même l’utilité. N’oubliez pas, dans ce cas, de cocher la case 6QR de votre prochaine déclaration de revenus.

Article publié le 07 novembre 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : MoMo Productions

Pensez à renouveler votre changement de taux de prélèvement à la source !

Les contribuables qui, en 2025, ont revu à la hausse ou à la baisse leur taux de prélèvement à la source et qui souhaitent le conserver pour 2026 doivent renouveler leur demande de modulation.

Si, courant 2025, vous avez revu à la hausse ou à la baisse votre taux de prélèvement à la source et vos éventuels acomptes, afin d’intégrer, notamment, une variation de vos revenus, ce changement ne s’applique, en principe, que pour l’année civile. En janvier 2026, il sera donc remplacé par celui issu de votre déclaration de revenus 2024 effectuée au printemps dernier. Mais si vous estimez que ce nouveau taux ne correspond pas à votre situation, vous devez renouveler votre demande de modulation. Et pour cela, il est conseillé d’agir dès la mi-novembre.

À noter : sans cette demande d’actualisation, une variation de revenus en 2025 ne serait prise en compte qu’à partir de septembre 2026 (déclaration de revenus 2025, effectuée au printemps 2026).

Pour rappel, revoir à la baisse son prélèvement n’est possible qu’à partir d’un écart de plus de 5 % entre le prélèvement que vous avez estimé et celui qui aurait été applicable en l’absence d’ajustement.

La marche à suivre

Vous devez formuler votre demande de modulation dans votre espace sécurisé sur le site impots.gouv.fr, dans le service « Gérer mon prélèvement à la source ». Vous devez indiquer, pour l’année en cours, votre nombre de parts fiscales et surtout procéder à une estimation des revenus imposables de votre foyer fiscal.

Attention : lors d’une modulation à la baisse, une erreur d’estimation peut être sanctionnée par une majoration lorsque le prélèvement effectivement réalisé par l’administration fiscale est inférieur de plus de 10 % à celui qui aurait dû être effectué.

Article publié le 03 novembre 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : PeopleImages.com – #2130244

Les avis de taxe d’habitation 2025 arrivent !

Les contribuables ont jusqu’au 15 décembre 2025 pour payer, le cas échéant, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (le 20 décembre en cas de paiement en ligne).

Vous le savez, la taxe d’habitation a été supprimée pour la résidence principale. Mais elle demeure applicable sur les résidences secondaires. Elle est due par les propriétaires ou les locataires qui, au 1er janvier de l’année d’imposition, ont la possibilité d’occuper, à tout moment, le logement imposable.

À noter : la taxe d’habitation vise les locaux meublés et leurs dépendances (un garage, par exemple), y compris s’ils sont soumis à la cotisation foncière des entreprises, sauf lorsqu’il s’agit de locaux à usage exclusivement professionnel.

En pratique, les avis de taxe d’habitation 2025 des contribuables non mensualisés vont être mis en ligne dans leur espace sécurisé du site impots.gouv.fr dès le 3 novembre. Pour ceux qui sont mensualisés, les avis seront disponibles à compter du 17 novembre. Quant aux avis papier, leur remise aux services de la Poste s’étalera du 6 au 19 novembre (contribuables non mensualisés) et du 21 au 28 novembre (contribuables mensualisés).

Précision : la taxe d’habitation s’obtient en multipliant la valeur locative par le taux voté par la collectivité territoriale. Ce taux pouvant être majoré dans les zones « tendues » (notamment le littoral) de 5 à 60 %. Pour 2025, 4 872 communes (soit 14 %) ont augmenté leur taxe d’habitation.

Les contribuables devront s’acquitter de la taxe au plus tard le 15 décembre. En cas de paiement en ligne, cette date est repoussée au 20 décembre avec un prélèvement effectif le 29 décembre. Le paiement en ligne (prélèvement mensuel ou à l’échéance, télérèglement) de la taxe d’habitation étant obligatoire lorsque le montant dû excède 300 €.

À savoir : ces dates limites de paiement concernent aussi les redevables de la taxe sur les logements vacants et de la taxe d’habitation sur les logements vacants.

La mensualisation

S’il est désormais trop tard pour 2025, vous pouvez opter jusqu’au 15 décembre prochain, au titre de votre taxe d’habitation, pour des prélèvements mensuels, de janvier à octobre 2026, soit 10 mensualités. Une régularisation sera ensuite effectuée en fin d’année.

Article publié le 27 octobre 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : mustafaU

Projet de loi de finances pour 2026 : les mesures visant les particuliers

Présentation des dispositions fiscales du projet de loi de finances pour 2026 qui intéressent les particuliers.

Les deux motions de censure déposées par une partie des oppositions ayant été écartées, l’examen du projet de loi de finances pour 2026 à l’Assemblée nationale va pouvoir enfin débuter. Un projet de loi de finances qui contient un certain nombre mesures concernant les particuliers. Tout d’abord, le barème de l’impôt sur le revenu ferait l’objet d’un gel. Ainsi, les limites des tranches du barème ne seraient pas revalorisées afin de tenir compte de l’inflation. Ensuite, la contribution différentielle sur les plus hauts revenus (CDHR), introduite par la loi de finances pour 2025, serait reconduite en 2026. Rappelons que ce dispositif permet d’assurer une imposition minimale de 20 % des contribuables les plus aisés. Ainsi, dès lors que la somme de l’impôt sur le revenu et de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR) est inférieure à 20 % du revenu, une contribution différentielle est appliquée pour atteindre ce niveau d’imposition. Cette contribution s’applique aux contribuables dont le revenu dépasse 250 000 € pour un célibataire et 500 000 € pour un couple. Autre mesure prévue par le projet de loi de finances, une nouvelle taxe sur le patrimoine financier serait instaurée. Fixée à un taux de 2 %, cette dernière vise les revenus non distribués logés au sein « de holdings patrimoniales » (technique d’encapsulement). L’objectif étant de faire échec aux stratégies de contournement de l’impôt. Le projet de loi de finances prévoit également de supprimer le bénéfice de l’abattement proportionnel de 10 % applicable aux pensions de retraite pour le calcul de l’impôt sur le revenu. Un abattement forfaitaire de 2 000 € (par membre du foyer fiscal) serait instauré en lieu et place de cet abattement. Enfin, le dispositif IR-PME (investissements dans les PME ouvrant droit à une réduction d’impôt sur le revenu) ferait l’objet d’un recentrage. Ainsi, pour les investissements réalisés via les FCPI, seuls ceux finançant en fonds propres des jeunes entreprises innovantes (JEI) pourraient ouvrir droit à l’avantage fiscal.

À noter : le plafond de versements ouvrant droit au taux majoré dans le cadre de la réduction d’impôt pour dons aux associations (dispositif Coluche) serait porté à 2 000 € pour les dons consentis à compter du 14 octobre 2025.

Projet de loi de finances pour 2026, n° 1906, enregistré à la présidence de l’Assemblée nationale le 14 octobre 2025

Article publié le 17 octobre 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : gopixa

Impôt sur le revenu : les démarches de fin d’année

En cette fin d’année, plusieurs rendez-vous fiscaux sont donnés aux contribuables en matière d’impôt sur le revenu. Tour d’horizon des démarches à effectuer d’ici le mois de décembre.

Renouveler un changement de taux

Si, courant 2025, vous avez revu à la hausse ou à la baisse votre taux de prélèvement à la source et vos éventuels acomptes, afin d’intégrer, notamment, une variation de revenus, ce changement ne s’applique, en principe, que pour l’année civile. En janvier 2026, il sera donc remplacé par celui issu de votre déclaration de revenus 2024. Si vous estimez que ce nouveau taux ne correspond pas à votre situation, vous devez renouveler votre demande de modulation. Et pour cela, il est conseillé d’agir dès la mi-novembre. Pour rappel, revoir à la baisse son prélèvement n’est possible qu’à partir d’un écart de plus de 5 % entre le prélèvement que vous avez estimé et celui qui aurait été applicable en l’absence d’ajustement.

En pratique : vous devez formuler votre demande de modulation dans votre espace personnel sur impots.gouv.fr. Vous devez indiquer votre nombre de parts fiscales et surtout procéder à une estimation des revenus imposables de votre foyer fiscal.

Utiliser le service de télécorrection

Si vous vous apercevez d’une erreur dans la télédéclaration de vos revenus de 2024, vous pouvez la rectifier en recourant au service en ligne ouvert sur impots.gouv.fr jusqu’au 3 décembre 2025. Vous pouvez modifier la quasi-totalité des informations (revenus, charges, réductions et crédits d’impôt…) inscrites dans votre déclaration, à l’exception de certains éléments tels que votre adresse, votre état civil ou encore votre situation de famille (mariage, décès…). Les travailleurs non salariés peuvent également rectifier les rubriques du volet social servant au calcul de leurs cotisations personnelles. Ce service est toutefois à utiliser avec prudence. En effet, lorsque la télécorrection conduit à une diminution de l’impôt ou à la création ou à l’augmentation d’un crédit d’impôt, le fisc peut vous demander des précisions, voire refuser la correction demandée. Autrement dit, la télécorrection n’est pas de droit. Vous devez démontrer que l’imposition initiale était excessive. En cas de télécorrection à la baisse, veillez donc à bien conserver vos justificatifs.

Précision : une fois le service de télécorrection fermé, vous n’aurez pas d’autre choix que de présenter une réclamation fiscale depuis la messagerie de votre espace sécurisé pour pouvoir modifier votre déclaration. Une réclamation possible jusqu’au 31 décembre 2027 pour la déclaration des revenus de 2024 souscrite en 2025.

Modifier l’avance de crédits d’impôt

Les crédits et réductions d’impôt récurrents (dons, services à la personne, frais de garde des jeunes enfants, investissements locatifs…) donnent lieu au versement d’une avance de 60 % à la mi-janvier de chaque année. En pratique, l’avance de janvier 2026 sera calculée sur la base de la déclaration des revenus de 2024 effectuée au printemps 2025. Donc, si vous n’avez plus supporté ce type de dépenses en 2025, ou dans une moindre mesure par rapport à 2024, vous aurez à rembourser un trop-perçu l’été prochain. Pour éviter cette situation, vous pouvez, jusqu’au 11 décembre prochain, réduire, voire renoncer à l’avance. Pour effectuer cette démarche, vous devez vous rendre dans votre espace particulier sur impots.gouv.fr.

À noter : si vous avez droit pour la première fois à ces avantages fiscaux au titre de vos dépenses de 2025, et donc que vous n’aviez pas ce type de dépenses en 2024, vous ne bénéficierez pas d’une avance en janvier 2026. En revanche, elle vous sera versée en janvier 2027.

Verser un nouvel acompte pour les hauts revenus

Entre le 1er et le 15 décembre 2025, les contribuables dont le revenu excède 250 000 € pour les célibataires et 500 000 € par les couples doivent verser un nouvel acompte au titre de la contribution différentielle sur les hauts revenus.

Rappel : cette contribution différentielle, instaurée par la loi de finances pour 2025, vise à assurer une imposition minimale de 20 % à l’impôt sur le revenu des contribuables les plus aisés.

Égal à 95 % de la contribution, son montant doit être calculé par le contribuable lui-même. Un calcul qui sera délicat à opérer puisque les revenus de 2025 seront encore hypothétiques. Anticiper cet exercice inédit en recueillant, dès à présent, les informations nécessaires est donc fortement recommandé. Sachant qu’une majoration de 20 % est encourue en cas de défaut ou de retard de paiement, mais aussi lorsque l’acompte est inférieur de plus de 20 % au montant qui aurait dû être versé.

Article publié le 16 octobre 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : MOYO STUDIO PTY LTD

Connaissez-vous le dispositif Denormandie ?

En investissant dans certains biens immobiliers anciens, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.

Un certain nombre de dispositifs vous permettent de bénéficier d’une réduction ou d’un crédit d’impôt en contrepartie de dépenses réalisées ou d’investissements effectués dans des secteurs clés de l’économie tels que l’immobilier. Le dispositif Denormandie en fait partie. Explications.

En quoi consiste le dispositif ?

Le dispositif Denormandie permet aux particuliers qui investissent dans un bien immobilier ancien, situé dans certaines communes, en vue de le louer, et qui effectuent des travaux d’amélioration, de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Son taux variant selon la durée de l’engagement de location choisie par l’investisseur. Le dispositif Denormandie est réservé aux investissements réalisés dans des logements anciens situés dans une commune :
– dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est important ;
– ou en zone labellisée Cœur de ville ;
– ou ayant passé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT).

À noter : un simulateur permet de savoir en quelques clics si la commune où se situe le bien visé relève du dispositif Denormandie. Vous pouvez y accéder en cliquant ici.

Un bien à rénover

Autre condition à respecter, le logement doit faire l’objet de travaux de rénovation. Des travaux destinés à améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30 % (20 % au moins pour les logements faisant partie d’un habitat collectif). Sachant que les travaux engagés devront représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. En pratique, le logement doit, après travaux, être classé au minimum dans la catégorie E du DPE. Pour répondre à cette condition de réalisation de travaux, le bailleur peut préférer réaliser des actions d’amélioration de la performance énergétique relevant de deux catégories sur les cinq retenues : isolation des murs, des toitures et des fenêtres, changement de chaudière, changement de production d’eau chaude.

Un bien destiné à la location

Pour bénéficier du dispositif Denormandie, le propriétaire du logement doit s’engager à le donner en location nue à titre d’habitation principale à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal. Étant précisé que cet engagement de location doit être pris pour une durée de 6 ou 9 ans. À l’issue de ce délai, le bailleur peut proroger son engagement de 3 ans, renouvelables une fois en cas d’engagement initial de 6 ans. Il peut ainsi s’étaler sur une durée de 12 ans. Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le bailleur doit aussi s’engager à ce que le montant des loyers ne soit pas supérieur à un plafond dont le montant est relevé chaque année. Ce plafond doit être respecté pendant toute la période de l’engagement de location. Il varie en fonction de la zone dans laquelle le logement est donné en location. Outre ces plafonds de loyers, le logement doit être loué à un locataire dont les ressources sont inférieures à certains plafonds.

Quels avantages fiscaux ?

Si toutes les conditions sont remplies, le bailleur peut bénéficier d’une réduction d’impôt qui est calculée sur le prix de revient d’au plus deux logements, retenu dans la limite d’un plafond de 5 500 € par m² de surface habitable et sans pouvoir dépasser la limite de 300 000 € par contribuable et par an. Attention, le prix du logement servant de base de calcul doit prendre en compte tous les frais accessoires (droits d’enregistrement, frais de notaire…). À noter que le taux de la réduction varie en fonction de la durée de l’engagement de location pris par le bailleur. Il est ainsi de 12 % pour un engagement de 6 ans, de 18 % pour un engagement de 9 ans et de 21 % pour un engagement de 12 ans (23 %, 29 % et 32 % en outre-mer).

Article publié le 10 octobre 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : Carruthers & Hobbs