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Une flambée des loyers est à prévoir ?

L’Insee vient de publier l’indice de révision des loyers pour le 2e trimestre 2024.

Mise en place à l’été 2022 pour répondre à l’inflation galopante et protéger les locataires, le bouclier loyer prévoyait de maintenir les révisions annuelles de loyer à un maximum de 3,5 %. Un bouclier qui a d’ailleurs arrêté de produire ses effets au 1er trimestre 2024. La publication de l’indice de référence des loyers (IRL) du 2e trimestre 2024 était donc attendu… L’Insee vient de les publier ! Et sans surprise, les loyers ne devraient pas flamber. En effet, avec un ralentissement de l’inflation ces derniers mois, l’IRL ressort à 145,17 en France métropolitaine, à 143,77 en outre-mer et à 143,07 en Corse (variation de 3,26 %). Les révisions de loyers entre mi-juillet et mi-octobre 2024 devraient être contenues.

Comment utiliser l’IRL ?

Rappelons que les bailleurs peuvent, chaque année, réviser à la hausse le montant du loyer de leurs locataires. Cette révision ne pouvant pas être supérieure à la variation de l’indice de référence des loyers publié chaque trimestre. Étant précisé que l’IRL intègre dans sa formule de calcul l’évolution des prix à la consommation hors tabac. Attention toutefois, une révision du loyer n’est possible qu’à la condition que le bail d’habitation le prévoit dans une clause. Autre exception, les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 et portant sur des logements affichant une classe F ou G au DPE (les fameuses passoires thermiques) ne peuvent être révisés. Concrètement, pour calculer la révision du montant mensuel du loyer, le bailleur a besoin de 3 éléments : le montant actuel du loyer mensuel, l’IRL du trimestre de référence (prévu dans le bail ou publié par l’Insee) et l’IRL du même trimestre de l’année précédente. La formule de calcul est : loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence du bail / IRL du même trimestre de l’année précédente. Par exemple, un bail signé le 15 juillet 2023, et fixant le loyer mensuel à 500 €, peut être révisé le 15 juillet 2024. Le dernier indice publié à la date de signature du bail est celui du 2e trimestre 2023, soit 140,59. Le nouvel indice publié à la date de révision est celui du 2e trimestre 2024, soit 145,17. Ainsi, le nouveau montant du loyer doit être calculé de la manière suivante : 500 € x 145,17 / 140,59 = 516,29 €.

À noter : la révision du loyer doit intervenir avant le 15 juillet 2025. Passé cette date, il n’est pas possible de rattraper l’indexation de l’année précédente.

Article publié le 17 juillet 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : imaginima / Getty Images

L’avis d’impôt sur les revenus 2023, c’est pour bientôt !

Au cours de l’été, les avis d’impôt sur les revenus de 2023 seront mis en ligne sur le site www.impots.gouv.fr ou envoyés par voie postale. Vous pourrez alors avoir un reste à payer ou bénéficier d’un remboursement.

Il y a quelques semaines, vous avez télédéclaré vos revenus de 2023 à l’administration fiscale. Vous allez donc recevoir prochainement votre avis d’impôt 2024. Plus précisément, il sera mis en ligne dans votre espace sécurisé sur www.impots.gouv.fr entre le 24 juillet et le 2 août prochain (envoi postal jusqu’au 29 août pour la version papier).

En pratique : vous disposez déjà des principales informations qui figureront sur cet avis. En effet, vous avez obtenu, en fin de déclaration, ce que l’administration appelle un « avis de situation déclarative à l’impôt sur le revenu », sorte de brouillon de votre futur avis d’imposition.

Si votre avis fait ressortir un droit à remboursement, la somme vous sera créditée à la fin du mois de juillet. À l’inverse, en cas de solde à payer, il sera prélevé en une seule fois le 26 septembre 2024 s’il est inférieur ou égal à 300 €. Mais si le montant restant dû excède 300 €, il fera l’objet de quatre prélèvements d’égal montant, les 26 septembre, 25 octobre, 25 novembre et 27 décembre 2024. Et attention, les éventuelles sommes que vous verserez pour régler le solde de votre impôt sur les revenus de 2023 viendront évidemment s’ajouter aux prélèvements à la source que vous continuez d’acquitter, en parallèle, au titre de votre impôt sur les revenus de 2024.

À savoir : depuis l’an dernier, l’avis d’impôt contient des informations complémentaires, à savoir votre taux moyen et votre taux marginal d’imposition. Le taux moyen d’imposition étant le taux effectif auquel vos revenus sont taxés tandis que le taux marginal correspond au taux auquel vous êtes imposé sur la dernière tranche de vos revenus.

Article publié le 17 juillet 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Gary Burchell

La CNIL décode le Règlement européen sur l’IA

Alors que le Règlement européen sur l’IA (RIA) vient d’être publié au Journal officiel de l’Union européenne et entrera progressivement en application à compter du 1er août 2024, la CNIL répond aux questions que pose ce nouveau texte.

Le RIA constitue la première législation dans le monde à vouloir réguler l’intelligence artificielle (IA). Ce règlement européen vise à encadrer son développement, sa mise sur le marché et l’utilisation de systèmes d’intelligence artificielle qui peuvent présenter des risques pour la santé, la sécurité ou les droits fondamentaux. À ce titre, la CNIL, qui travaille depuis un an sur un plan d’action pour promouvoir une IA respectueuse des droits des personnes et sécuriser les entreprises innovant dans ce domaine, propose une série de questions-réponses sur ce nouveau texte.

Articuler RIA et RGPD

La CNIL propose d’abord une présentation exhaustive du RIA : qu’est-ce que prévoit le règlement IA ? Qui contrôlera l’application du RIA dans l’UE et en France ? Comment la CNIL va-t-elle prendre en compte le RIA ?… Elle s’attache ensuite à expliquer en quoi le règlement IA se distingue du RGPD et en quoi ces deux réglementations se complètent. Car si elles présentent de fortes similarités et une complémentarité, leur objet et leur approche diffèrent. Un tableau récapitulatif des spécificités du RIA et du RGPD permet de mieux appréhender leurs spécificités.

Pour en savoir plus : https://www.cnil.fr/

Article publié le 17 juillet 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Jens Kristian Balle

Peut-on déduire les droits de mutation lors de la cession de titres obtenus par donation ?

Le nu-propriétaire imposé sur la cession de titres démembrés ne peut pas déduire les frais payés par l’usufruitier donateur.

Dans une affaire récente, un contribuable avait reçu de ses parents, par donation-partage, la nue-propriété de titres, ces derniers s’étant réservé l’usufruit. Les frais liés à l’acte de donation-partage avaient été pris en charge par les parents donateurs. Quelques mois plus tard, ces titres avaient été cédés à un tiers, le prix de cession ayant été réemployé pour constituer des sociétés civiles. Étant précisé que le démembrement de propriété des titres avait été reporté sur les nouvelles parts sociales émises.

Précision : en cas de cession conjointe par le nu-propriétaire et l’usufruitier de leurs droits démembrés respectifs avec répartition du prix de vente entre les intéressés, l’opération est susceptible de dégager une plus-value imposable au nom de chacun des titulaires des droits démembrés. En revanche, lorsque le prix de vente est réemployé dans l’acquisition d’autres titres (report du démembrement), la plus-value réalisée au moment de la cession n’est imposable qu’au nom du nu-propriétaire.

Au moment de la cession des titres, le nu-propriétaire avait acquitté l’impôt sur la plus-value en déduisant les droits de mutation qui avaient été pris en charge par ses parents lors de la donation-partage. Refus de la part de l’administration fiscale ! Même résultat devant le tribunal administratif puis devant la cour administrative d’appel. Le nu-propriétaire avait alors abattu sa dernière carte en portant le litige devant le Conseil d’État. Après avoir rappelé la règle en matière d’imposition en cas de démembrement de propriété, les juges de la Haute juridiction ont également rejeté la demande du nu-propriétaire. En effet, ils ont souligné que les droits de mutation acquittés par le donateur à l’occasion de la transmission à titre gratuit de droits sociaux en vertu d’une stipulation de l’acte de donation ne sont pas déductibles du gain net imposé dans les mains du donataire à la suite de la cession de ces droits, dès lors que ce dernier ne les a pas lui-même acquittés.Conseil d’État, 17 juin 2024, n° 488488

Article publié le 16 juillet 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : milan2099

Des recommandations pour l’hébergement de données dans le cloud

L’ANSSI vient de publier des recommandations pour aider les entreprises à choisir le cloud adapté à leurs besoins en fonction du type de système d’information (SI), de la sensibilité des données et du niveau de menace.

Le recours au cloud pour héberger les systèmes d’information (SI) se développe de plus en plus, mais pose cependant des questions de sécurité pour les données, notamment les plus sensibles. En effet, les hébergeurs font souvent l’objet de cybermenaces en raison de la concentration des informations qu’ils hébergent et de l’usage de solutions de virtualisation et d’administration mutualisées plus faciles à déjouer. À ce titre, l’Agence nationale de la sécurité des systèmes d’information (ANSSI) propose d’aider les entreprises envisageant un hébergement cloud à faire le bon choix.

Réaliser une étude d’impact

L’ANSSI publie pour cela des recommandations qui précisent, en fonction du type de SI, de la sensibilité des données et du niveau de la menace associé, les types d’offres cloud à privilégier. Elle préconise, par exemple, de réaliser une étude d’impact et d’analyse des risques en amont, de bien sélectionner des services et licences pertinents afin de disposer des options et mécanismes de sécurité adaptés à leur besoin, ou encore de former ses équipes techniques et de direction à l’usage des technologies cloud.

Pour consulter les recommandations : https://cyber.gouv.fr/sites/default/files/document/recommandations_hebergement_cloud_systemes_information_sensible.pdf

Article publié le 16 juillet 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : D3Damon

La résiliation de plein droit d’un bail rural environnemental

L’exploitant locataire qui ne respecte pas les engagements environnementaux stipulés dans un bail rural environnemental prend le risque de voir ce bail résilié.

En présence d’un bail rural classique, le bailleur qui entend obtenir la résiliation du contrat pour manquement du locataire à des engagements environnementaux (interdiction de supprimer les haies, de retourner certaines parcelles…) doit démontrer que ces manquements constituent des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds agricole. En revanche, si le bail rural est un bail environnemental, le bailleur peut se contenter de prouver que le locataire n’a pas respecté les engagements environnementaux stipulés dans le contrat, sans avoir besoin de démontrer que ces agissements fautifs ont été de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. Tel a été le cas d’un locataire qui avait manqué à ses obligations, inscrites dans un bail environnemental conclu avec une commune et portant sur des terres affectées à la culture de l’immortelle et des oliviers, de débroussailler certaines parcelles, de ne pas pratiquer l’écobuage et de ne pas couper les espèces d’arbres typiques conférant au site son aspect paysager caractèristisque. Rendue récemment par la Cour de cassation, cette décision mérite d’être signalée car c’est la première fois que les juges ont eu l’occasion d’appliquer cette règle de résiliation de plein droit qui caractérise les baux environnementaux.

Rappel : les engagements environnementaux pouvant être stipulés dans un bail environnemental doivent faire partie de ceux listés par le Code rural (art. R 411-9-11-1).

Cassation civile 3e, 30 novembre 2023, n° 22-19016

Article publié le 16 juillet 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : MarioGuti / Getty images

L’épargne solidaire franchit le cap des 30 Md€ d’encours

En 2023, l’épargne solidaire a progressé de 15 % pour s’établir à 30,2 miliards d’euros d’encours.

Selon la 22e édition du baromètre de la finance solidaire publié par FAIR – La Croix, l’épargne solidaire continue sa progression et a atteint un encours de 30,2 milliards d’euros en 2023, soit 4 milliards d’euros supplémentaires par rapport à 2022. Une croissance portée par des conditions de marché positives et par des souscriptions en hausse. Ce qui montre l’intérêt des Français pour la finance solidaire.

Précision : les produits d’épargne solidaire permettent de faire fructifier son argent tout en participant aux enjeux de la société : lutte contre le chômage ou contre le mal-logement, développement de l’agriculture biologique ou des énergies renouvelables…

Dans le détail, les fonds solidaires (FCP, SICAV, UC solidaires) ont affiché une croissance de 900 M€, portant ainsi les encours de 3,5 à 4,4 Md€ en 2023. En 2023, ces fonds ont investi près de 160 M€ dans des entreprises solidaires.Même constat du côté de l’épargne salariale solidaire. Le baromètre observe une augmentation des encours de l’ordre de 17,6 %, soit une hausse de 2,7 Md€ en 2023, pour un total de 18 Md€. Les encours ont ainsi presque doublé en 5 ans. Et le nombre estimé de souscripteurs de l’épargne salariale solidaire labellisée Finansol se situe désormais entre 1,2 et 1,3 million de salariés.

À noter : les produits bancaires de type livrets solidaires ont enregistré un recul de 240 M€ en 2023. Un recul qui ramène les encours à 2,8 Md€. La faute à un arbitrage conjoncturel des épargnants au profit de l’épargne réglementée et de ses taux élevés ainsi qu’à la délabellisation de livrets par le label Finansol.

Fait marquant, les dons aux associations, distribués par le biais des produits solidaires, sont passés de 4,8 M€ en 2022 à près de 8,5 M€ en 2023, soit une hausse de près de 80 % !Globalement, les auteurs de l’étude ont relevé que les financements solidaires réalisés en 2023 (680 M€) ont permis de soutenir plus de 1 470 projets à impact social ou environnemental (16 000 emplois créés, 2 100 personnes relogées, 13 000 personnes alimentées en électricité renouvelable, 2 600 hectares d’agriculture biologique et 180 nouveaux agriculteurs soutenus…).22e édition du Baromètre de la finance solidaire FAIR – La Croix, juin 2024

Article publié le 16 juillet 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Jitalia17

PEA : peut-on réaliser un différé de paiement pour l’acquisition de titres non cotés ?

Les règles de fonctionnement du PEA imposent le paiement immédiat lors de l’acquisition de titres non cotés.

Dans son dossier du mois, le médiateur de l’Autorité des marchés financiers (AMF) a mis en lumière un litige pour lequel il a été saisi récemment. Un litige ayant trait aux modalités de paiement de titres non cotés acquis via un Plan d’épargne en actions (PEA).Dans cette affaire, un particulier avait donné l’instruction à sa banque d’acquérir des titres de deux sociétés non cotées. Étant précisé que le paiement de ces titres était réalisé pour partie au comptant et pour une autre partie avec un différé. La banque avait refusé de passer l’opération au motif qu’un différé de paiement n’est pas possible pour l’acquisition de titres non cotés via un PEA. L’investisseur s’était donc résolu à payer au comptant l’ensemble des titres en dehors de son PEA, engendrant un coût fiscal supérieur. Interloqué, il avait saisi le médiateur de l’AMF afin de connaître les raisons d’un tel refus et d’obtenir une régularisation de la situation.Saisi du litige, le médiateur s’était rapproché de la banque afin qu’elle lui fasse part de ses observations. Cette dernière avait précisé que :
– le contrat de cession transmis par l’investisseur pour l’acquisition des titres non cotés stipulait que le transfert de propriété des titres était immédiat pour l’ensemble de l’acquisition, mais que le paiement se ferait en partie de manière différée ;
– les titres non cotés doivent être réglés intégralement et au comptant pour être éligibles à une souscription au sein du PEA.

Les recommandations du médiateur de l’AMF

Comme l’indique le médiateur de l’AMF, le PEA est structuré de manière à ce que le compte titres soit adossé à un compte espèces. Tout mouvement de débit sur l’un de ces comptes est compensé par un mouvement de crédit équivalent sur l’autre, assurant la cohérence entre les deux. Ainsi, procéder à une souscription avec un paiement différé constituerait une violation des règles de fonctionnement du PEA, entraînant une position débitrice interdite par la loi, et obligeant le teneur du compte à clôturer ce compte en cas d’insuffisance de fonds pour couvrir l’acquisition.

À noter : il existe toutefois une exception à la règle qui permet un paiement différé. Une exception qui concerne uniquement la cession de titres déjà acquis et inscrits sur un PEA, à condition qu’un versement compensatoire soit effectué. Dans le cas présent, bien que le contrat de cession prévoit un transfert immédiat des titres, le paiement partiel différé pour une partie des titres a conduit la banque à refuser leur inscription sur le PEA de l’épargnant.

Journal de bord du médiateur de l’Autorité des marchés financiers, juillet 2024

L’Autorité des marchés financiers alerte sur de nouvelles offres frauduleuses

L’Autorité des marchés financiers a mis à jour ses listes noires recensant les acteurs non autorisés à proposer au public des offres portant sur le Forex, les crypto-actifs et les biens divers.

Nouvelles alertes de la part de l’Autorité des marchés financiers (AMF) : le gendarme de la bourse a mis à jour les listes des acteurs financiers non autorisés à proposer des investissements en France.

Forex et crypto-actifs

La première alerte émise par l’AMF se concentre sur les offres portant sur le Forex et sur des produits dérivés sur crypto-actifs. Rappelons que le Forex est un marché sur lequel s’échangent des devises. Contrairement aux marchés boursiers traditionnels, le Forex n’est pas une place financière organisant la cotation des devises via un carnet d’ordres. Ici, les échanges se réalisent directement entre les intervenants à un prix et à des conditions qu’eux seuls déterminent. En pratique, trader sur ce marché revient à spéculer sur la valeur de ces devises en tentant de prédire l’évolution d’une devise par rapport à une autre (comme l’euro/dollar). Si la « prédiction » se révèle exacte, le trader empoche une plus-value.Quant aux crypto-actifs, il s’agit de monnaies électroniques (par exemple, le bitcoin, l’Ethereum…) émises et contrôlées non pas par une banque centrale comme l’euro, le dollar ou le yen, mais par un algorithme présent sur un réseau informatique décentralisé, la blockchain (composé d’une multitude d’ordinateurs reliés les uns aux autres sans serveur).Sans surprise, ces marchés présentent de nombreux risques. Pour le Forex, comme il est très difficile de prévoir l’évolution à court terme du cours d’un actif, les risques de pertes sont très importants. Autre risque commun au Forex et aux crypto-actifs, ne jamais pouvoir récupérer son argent. En effet, de nombreuses arnaques circulent sur internet.Selon l’AMF, depuis le début de l’année 2024, l’AMF et l’ACPR ont ajouté 24 sites non autorisés dans la catégorie Forex et 26 sites dans la catégorie des produits dérivés sur crypto-actifs.

Biens divers

La seconde alerte est consacrée à la catégorie dite des « biens divers ». Dans cette catégorie se trouvent les offres de biens pouvant porter sur des pierres précieuses, du vin, un cheptel, des panneaux photovoltaïques, la forêt, des œuvres d’art, etc. Quel que soit le bien en question, il consiste à vous offrir d’acquérir des droits sur des biens gérés par l’intermédiaire en biens divers. En échange, vous recevez un rendement financier direct, indirect ou assimilé. C’est donc une proposition d’investissement avec une perspective de rendement qui ne repose pas sur des valeurs de bourse.Là encore, l’AMF a identifié des acteurs qui ne sont pas autorisés à proposer ce type d’offres. Selon elle, depuis le 1er janvier 2024, l’AMF a ajouté 7 noms sur sa liste des sites non autorisés à proposer des investissements dans des biens divers, dont 4 en catégorie « or ». Et, depuis la création en 2017 d’une liste noire concernant les offres de biens divers non autorisées, l’AMF a inscrit près de 400 adresses de sites sur cette liste qui concernait tout d’abord les diamants et qui s’est ensuite étendue à des offres d’investissement en cheptels bovins, vins et champagnes notamment.

Vérifier avant d’acheter

À noter que cette liste n’est pas exhaustive car de nouveaux sites internet non autorisés apparaissent régulièrement. Et attention, si le nom d’un site ou d’une société n’y figure pas, cela ne signifie pas pour autant qu’il est autorisé à proposer des produits bancaires ou des assurances en France.Compte tenu des risques, l’AMF et l’ACPR invitent les investisseurs à vérifier systématiquement si le site qui offre un service financier ne figure pas sur la liste noire et dispose bien d’un agrément pour fournir des services d’investissements en France.Pour consulter ces différentes listes, cliquez ici.

Fin de la tolérance sur la fiscalité des meublés de tourisme

Le Conseil d’État vient d’annuler la tolérance administrative permettant de ne pas appliquer le durcissement des règles d’imposition pour les locations de meublés de tourisme non classés au titre des revenus de 2023.

Lorsqu’ils sont soumis à l’impôt sur le revenu, les revenus de la location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). À ce titre, jusqu’à présent, le régime micro-BIC était ouvert aux meublés de tourisme non classés à condition que le chiffre d’affaires hors taxes dégagé par cette activité n’excède pas 77 700 €. Et il ouvrait droit à un abattement forfaitaire pour charges de 50 %. Mais la loi de finances pour 2024 a abaissé ce seuil de 77 700 à 15 000 € et l’abattement pour charges de 50 à 30 %, et ce pour l’imposition des revenus de 2023 et des années suivantes. Ce qui impliquait, pour les loueurs basculant du régime micro-BIC vers le régime réel en raison de ce tour de vis, de reconstituer, a posteriori, une comptabilité commerciale.

À noter : pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes, le seuil de chiffre d’affaires reste fixé à 188 700 € et l’abattement pour charges à 71 %.

Cependant, ce changement étant le fruit d’une erreur lors de l’adoption de la loi de finances, l’administration fiscale avait admis, pour les loueurs qui le souhaitaient, le maintien des anciennes modalités d’application du régime micro-BIC au titre des revenus de 2023. Une tolérance qui vient d’être annulée par le Conseil d’État. En effet, selon les juges, l’administration « a incompétemment ajouté à la loi ».

Précision : cette décision est sans incidence pour les loueurs ayant appliqué la tolérance administrative lors de la déclaration de leurs revenus de 2023 effectuée au printemps dernier. Mais les revenus de 2024 devraient, quant à eux, être concernés par le durcissement des règles d’imposition, sauf nouveau changement législatif… Il est donc conseillé aux loueurs de conserver leurs justificatifs pour, le cas échéant, pouvoir déduire leurs charges pour leur montant réel.

Conseil d’État, 8 juillet 2024, n° 492382