Louer un local pour une association

Quelles solutions pour une association qui veut conclure un bail pour son activité ?

Une association peut être amenée à louer un local pour installer son siège social, exercer ses activités et accueillir ses adhérents. Ce bail relève de la liberté contractuelle, sauf exceptions liées à l’activité de l’association et imposant la conclusion d’un bail particulier.

Un bail à négocier

Le bail conclu par une association n’est, en principe, soumis à aucune règlementation spécifique. Autrement dit, son contenu résulte d’une négociation entre elle et le propriétaire : durée du bail, montant et révision du loyer, dépôt de garantie, réparations à la charge du locataire et du propriétaire, délai pour donner congé… Et si rien n’est prévu, ce sont les dispositions générales du Code civil qui s’appliquent.

À savoir : une association peut louer un local appartenant à son dirigeant. Mais attention, une telle situation remet en cause sa gestion désintéressée si le dirigeant en retire un avantage particulier (loyer anormalement élevé, prise en charge par l’association et sans contrepartie des réparations incombant au propriétaire…).

Des règles spécifiques

Un bail commercial doit être conclu si l’association exploite soit un établissement d’enseignement, soit un fonds de commerce ou un fonds artisanal impliquant son immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers. Si l’association exerce une activité économique rémunératrice (cours d’art dramatique, enseignement de la danse, réhabilitation d’immeubles…), le statut des baux professionnels s’impose. Quant au bail rural, il s’applique lorsque l’association loue, conformément à son objet, des immeubles à usage agricole pour les exploiter (exploitation d’une ferme par un établissement d’aide par le travail, par exemple).Par ailleurs, l’association et le propriétaire peuvent choisir de se soumettre volontairement à ces baux spécifiques, voire au régime du bail d’habitation. Mais attention, il doit alors en être fait expressément mention dans le contrat de location. Association et propriétaire peuvent également s’entendre pour conclure, devant notaire, un bail emphytéotique. Conclu pour une durée comprise entre 18 et 99 ans, il est généralement assorti d’un loyer modeste, en contrepartie duquel l’association s’engage à effectuer des travaux d’amélioration des locaux.

En pratique : l’association locataire doit prendre certaines précautions, comme établir un bail par écrit et dresser un état des lieux d’entrée. Par ailleurs, elle doit prévenir le propriétaire de son activité et, bien sûr, ne pas oublier de souscrire une police d’assurance.

Article publié le 27 mars 2023 – © Les Echos Publishing 2023

Le montant des loyers flambe dans les métropoles

Paris reste la ville la plus chère pour se loger. Il faut débourser près de 1 400 € par mois pour pouvoir y louer un 2 pièces.

Après avoir analysé plus de 50 000 annonces immobilières, Pandaloc vient de publier son baromètre des loyers 2023. Sans surprise, Paris est la ville la plus chère pour se loger. Par exemple, louer un 2 pièces dans la capitale coûte près de 1 400 € par mois. Toutefois, il a été constaté que les loyers parisiens sont en légère baisse : -1,1 % par rapport à mars 2022 (glissement annuel). Globalement, ce sont les grandes métropoles du quart sud-est du pays qui occupe le classement des villes les plus chères pour se loger. Par exemple, la ville de Cannes, qui occupe la deuxième place du classement, impose aux locataires de débourser 1 002 € par mois pour un 2 pièces. Le baromètre note que les loyers à Cannes ont progressé de 18,9 % entre mars 2022 et mars 2023. Dans ce classement, viennent ensuite les villes d’Annecy (955 € par mois pour un 2 pièces), Lyon (920 €), Nice (912 €), Aix-en-Provence (910 €), Antibes (910 €), Annemasse (897 €), Cagnes-sur-Mer (890 €) et, à la dixième place, Bordeaux (866 €). Comme l’indique le baromètre, cette flambée des loyers s’explique en partie par l’inflation. Les loyers ont particulièrement augmenté à Rennes (+25,7 %), à Bordeaux (+16,1 %) et à Lille (+13,7 %). À l’inverse, les grandes villes où les loyers ont le moins augmenté sont Toulon (+1,1 %), Lyon (+2,8 %) et Grenoble (+4,3 %).

Article publié le 24 mars 2023 – © Les Echos Publishing 2023

Nouvelles fonctions confiées à un salarié : une modification de son contrat de travail ?

Dès lors que le salarié voit sa rémunération maintenue, que sa position est inchangée et qu’il ne subit aucune déclassification, le fait de lui confier de nouvelles missions constitue un simple changement de ses conditions de travail ne nécessitant pas son accord.

Dans le cadre de son pouvoir de direction, l’employeur a la possibilité de modifier les conditions de travail de ses salariés (hors salariés protégés) sans, en principe, avoir à obtenir leur accord. En revanche, s’il entend modifier leur contrat de travail (rémunération, durée du travail…), il doit obtenir leur autorisation. Mais la distinction entre modification des conditions et travail et modification du contrat de travail n’est pas toujours évidente et donne lieu à un important contentieux comme en témoigne une affaire récente… Dans cette affaire, un salarié qui occupait le poste de vice-président business partners d’une société s’était vu confier les fonctions de business développement executive. Le salarié, qui était en désaccord avec ce changement de fonction, avait alors pris acte de la rupture de son contrat de travail. Il estimait, en effet, que ce changement constituait une modification de son contrat de travail pour laquelle son accord était nécessaire. Il avait donc saisi la justice en vue d’obtenir la requalification de la prise d’acte de la rupture de son contrat de travail en licenciement sans cause réelle et sérieuse et de se voir verser différentes sommes liées à ce licenciement (environ 800 000 €).Pour convaincre les juges, le salarié avait notamment indiqué que les nouvelles fonctions qui lui avaient été confiées étaient radicalement différentes de celles exercées antérieurement. Mais aussi que ses fonctions de management lui avaient été retirées et qu’il n’était plus secondé par une assistante à temps plein (mais par une assistante à temps partiel). Enfin, il avait estimé avoir été déclassé dans la mesure où l’on ne lui avait plus assigné ni objectif chiffré, ni budget de dépenses. Saisie du litige, la Cour de cassation a tout d’abord rappelé que le fait de confier de nouvelles tâches à un salarié, mêmes différentes de celles exercées auparavant, ne constitue pas une modification du contrat de travail dès lors que ces tâches correspondent à sa qualification. Ensuite, les juges ont relevé que, du fait des nouvelles fonctions transversales qui avaient été confiées au salarié, sa position hiérarchique n’avait pas changé, qu’il n’avait subi aucune rétrogradation ni déclassification et que sa rémunération avait été conservée. Ils en ont conclu que le changement de fonction qui lui avait été imposé constituait une simple modification de ses conditions de travail (et non une modification de son contrat) ne nécessitant pas son accord. Dès lors, la prise d’acte de la rupture du contrat de travail par le salarié produisait les effets d’une démission.

Cassation sociale, 25 janvier 2023, n° 21-18141

Article publié le 24 mars 2023 – © Les Echos Publishing 2023

Présentation simplifiée des comptes des petites entreprises : dès la clôture du premier exercice ?

La faculté pour les petites entreprises qui ne dépassent pas certains seuils en termes de bilan, de chiffre d’affaires et de nombre de salariés de présenter une version simplifiée de leurs comptes annuels et d’être dispensées de l’établissement d’un rapport de gestion s’applique dès la clôture du premier exercice.

Les sociétés commerciales répondant à la définition des petites entreprises bénéficient de certains allègements de leurs obligations comptables. Ainsi, elles sont dispensées d’établir un rapport de gestion, peuvent adopter une présentation simplifiée de leurs comptes annuels et demander (sauf celles qui appartiennent à un groupe) que leur compte de résultat ne soit pas rendu public. Les petites entreprises sont celles qui ne dépassent pas, à la clôture du dernier exercice, deux des trois seuils suivants : 6 millions d’euros de total de bilan, 12 millions d’euros de chiffre d’affaires net et 50 salariés. Sachant que si une entreprise dépasse deux de ces trois seuils, cette circonstance n’a d’incidence que si elle se produit pendant deux exercices consécutifs. À ce titre, l’ANSA (Association nationale des sociétés par actions) a été amenée à préciser que ce délai de deux ans n’est prévu que pour l’appréciation d’un changement de catégorie d’entreprise et n’a pas vocation à s’appliquer à la constitution d’une société dès la clôture du premier exercice. Autrement dit, dès l’établissement des comptes de son premier exercice, une société peut déterminer si elle dépasse ou non deux des trois seuils considérés et, si ce n’est pas le cas, bénéficier immédiatement du régime simplifié de ses obligations comptables.

À noter : si une société se situe en-deçà des seuils requis à la clôture de son premier exercice, mais dépasse deux de ces trois seuils à la clôture du deuxième exercice, elle ne changera de catégorie que si elle les dépasse toujours à la clôture du troisième exercice.

ANSA, comité juridique du 1er février 2023, n° 23-009

Article publié le 23 mars 2023 – © Les Echos Publishing 2023

Encadrement de l’amortissement fiscal du fonds commercial

L’administration fiscale a précisé que le dispositif temporaire qui permet la déduction fiscale de l’amortissement des fonds commerciaux ne s’applique pas aux fonds acquis auprès d’entreprises « liées».

L’amortissement constaté en comptabilité au titre des fonds commerciaux n’est normalement pas déductible du résultat imposable de l’entreprise, sauf pour les fonds acquis entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2025.

Rappel : sur le plan comptable, le fonds commercial peut être amorti seulement s’il a une durée d’utilisation limitée ou s’il est acquis par une entreprise de petite taille, c’est-à-dire par une entreprise qui ne dépasse pas deux des trois seuils suivants : 6 M€ de total de bilan, 12 M€ de chiffre d’affaires net, 50 salariés.

Attention toutefois, depuis le 18 juillet 2022, ce dispositif de faveur n’est pas applicable aux fonds acquis auprès d’une entreprise « liée » ou placée sous le contrôle de la même personne.

Précision : deux entreprises sont dites « liées » lorsqu’elles ont un a de dépendance, c’est-à-dire lorsque l’une détient directement ou indirectement la majorité du capital de l’autre ou y exerce le pouvoir de décision ou lorsqu’elles sont placées l’une et l’autre sous le contrôle d’une tierce entreprise qui détient la majorité de leur capital, directement ou indirectement, ou qui exerce le pouvoir de décision.

Cette restriction s’applique à tous les fonds éligibles au dispositif, a précisé l’administration fiscale, y compris donc – outre les fonds commerciaux – les fonds artisanaux ou encore les éléments incorporels assimilables au fonds commercial (clientèle, patientèle…) acquis par les professionnels libéraux titulaires de bénéfices non commerciaux.

BOI-BIC-AMT-10-20 du 21 décembre 2022, n° 360Art. 7, loi n ° 2022-1157 du 16 août 2022, JO du 17

Article publié le 23 mars 2023 – © Les Echos Publishing 2023

Déclarations fiscales professionnelles

Les entreprises devront transmettre leur déclaration de résultats 2022 le 18 mai prochain au plus tard.

Mars 2023 – semaine 12

Article publié le 22 mars 2023 – © Les Echos Publishing 2022

Le Pays Basque se penche sur la question des locations touristiques

Dans 24 communes faisant partie de la communauté d’agglomération Pays Basque, les propriétaires de logements anciens qui souhaitent faire de la location touristique doivent désormais transformer en parallèle un autre local (bureau, commerce…) en logement.

Face au développement exponentiel des meublés de tourisme ces dernières années, la communauté d’agglomération Pays Basque a pris certaines mesures pour tenter de faire baisser la tension locative. En effet, cette intercommunalité a mis en place, en plus d’une procédure d’autorisation de changement d’usage des logements (passage en meublé touristique), un principe de compensation. Concrètement, l’autorisation n’est délivrée désormais que lorsque la personne qui transforme un logement en meublé de tourisme transforme simultanément un autre local (bureau, commerce…) en logement.

Précision : le local doit être d’une surface au moins équivalente à celui faisant l’objet d’une location saisonnière et être situé dans la même commune.

De cette manière, la compensation permet de maintenir la possibilité d’installer des meublés de tourisme dans des logements anciens et de garantir une certaine quantité de logements disponibles pour la population permanente. Sont concernées par ces nouvelles modalités de location les communes suivantes : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Urrugne, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre d’Irube, Urcuit, Ustaritz et Villefranque.

À noter : le dispositif, qui s’applique depuis le 1er mars 2023, s’adresse aux propriétaires, personnes physiques comme morales (les sociétés civiles immobilières notamment). En pratique, les démarches administratives peuvent être réalisées directement par courrier ou à l’aide d’un guichet unique en ligne (https://depotpermis.fr). La communauté d’agglomération Pays Basque exerce l’instruction et le contrôle pour les 20 communes qui ont adhéré au « service commun » tandis que quatre communes (Bayonne, Boucau, Biarritz, Anglet) assurent elles-mêmes le suivi et le contrôle du dispositif.

Article publié le 22 mars 2023 – © Les Echos Publishing 2023

Bien gérer les prochains jours fériés

Le point sur les principales règles à connaître pour bien gérer les jours fériés du printemps 2023 dans votre entreprise.

Avec le printemps débute une série de cinq jours fériés : le lundi de Pâques (10 avril), la fête du Travail (1er mai), la commémoration de la victoire des Alliés en 1945 (8 mai), l’Ascension (18 mai) et le lundi de Pentecôte (29 mai).

À noter : en Alsace-Moselle, le Vendredi saint (7 avril) est un jour férié chômé dans les communes qui possèdent un temple protestant ou une église mixte.

Vos salariés peuvent-ils travailler ?

Associé à la Fête du Travail, le 1er mai est le seul jour férié obligatoirement chômé. Autrement dit, tous les salariés doivent se voir accorder un jour de repos. Exception faite, toutefois, des employés des établissements et services qui, en raison de la nature de leur activité, ne peuvent pas interrompre le travail : transports, hôtels, etc. Les autres jours fériés sont des jours dits « ordinaires ». Aussi, c’est un accord d’entreprise ou, à défaut, votre convention collective qui va déterminer si vos salariés doivent travailler ou bénéficier d’un jour de repos. Et en l’absence d’accord collectif sur le sujet, c’est à vous de trancher la question.

Attention : en principe, les jeunes de moins de 18 ans ne doivent pas travailler pendant les jours fériés. Et si votre entreprise est située en Alsace-Moselle, ce sont l’ensemble de vos salariés qui doivent être en repos durant les jours fériés.

Quelle rémunération ?

Les salariés qui bénéficient de jours de repos durant les jours fériés ordinaires doivent voir leur rémunération maintenue dès lors qu’ils cumulent au moins 3 mois d’ancienneté dans l’entreprise ou bien qu’ils sont mensualisés. Étant précisé que, pour les salariés mensualisés ayant moins de 3 mois d’ancienneté, le maintien de salaire ne comprend pas la rémunération des heures supplémentaires qui auraient dû normalement être effectuées les jours fériés chômés. À l’inverse, si vos salariés viennent travailler durant les jours fériés ordinaires, ils ne bénéficient d’aucune majoration de salaire, à moins que votre convention collective en dispose autrement. Les salariés qui travaillent le 1er mai voient leur rémunération doublée. Un avantage auquel peut venir s’ajouter, lorsque votre convention collective le prévoit, un jour de repos compensateur. Les salariés qui ne travaillent pas le 1er mai ne doivent, eux, subir aucune perte de salaire quels que soient leur ancienneté et leur mode de rémunération.

Précision : la loi ne prévoit aucun report ou contrepartie en faveur des salariés lorsqu’un jour férié coïncide avec un jour de repos (le lundi dans les commerces et les banques, par exemple). En revanche, votre convention collective peut permettre à vos salariés de récupérer ce jour ou de bénéficier d’un complément de salaire.

Faire le pont…

Vous pouvez accorder un jour de repos à vos salariés le vendredi 19 mai afin de leur permettre de « faire le pont ». Notez bien que votre convention collective ou un usage peut vous y contraindre. Dans la mesure où ce pont vient modifier l’horaire collectif de travail de vos salariés, vous devez au préalable consulter vos représentants du personnel. L’horaire collectif de travail ainsi modifié doit non seulement être communiqué à l’inspecteur du travail, mais aussi affiché dans l’entreprise.

À savoir : vous pouvez demander à vos salariés de récupérer les heures de travail perdues pendant une journée de pont. Et ce, dans les 12 mois qui la suivent ou la précèdent. Veillez toutefois à ce que l’inspecteur du travail en soit informé et que cette mesure n’augmente pas la durée de travail de vos salariés de plus d’une heure par jour et de plus de 8 heures par semaine. Pensez toutefois à vérifier votre accord d’entreprise ou votre convention collective qui peuvent prévoir des modalités de récupération différentes.

Et si vos salariés sont en congés ?

Si les jours fériés sont chômés dans votre entreprise, les salariés en vacances à cette période ne doivent pas se voir décompter un (ou plusieurs) jours de congés payés. Les journées de congés « économisées » du fait des jours fériés chômés pouvant venir prolonger leur période de vacances ou être prises à une autre période.

Article publié le 22 mars 2023 – © Les Echos Publishing 2023

Du nouveau pour le suivi médical des salariés agricoles

Les modalités des visites de pré-reprise et de reprise des salariés agricoles sont modifiées pour les arrêts de travail débutant à compter du 1er mars 2023.

Un récent décret apporte des nouveautés quant au suivi par la médecine du travail des salariés agricoles. Ainsi, jusqu’alors, les salariés agricoles en arrêt de travail en raison d’un accident ou d’une maladie d’origine non professionnelle devaient bénéficier d’un examen médical de reprise lorsqu’ils étaient absents de l’exploitation pendant au moins 30 jours. Pour les arrêts de travail débutant à compter du 1er mars 2023, l’examen médical de reprise s’impose seulement après une absence d’au moins 60 jours.

Rappel : l’examen médical de reprise a lieu à l’initiative de l’employeur dès la reprise du travail ou au plus tard dans un délai de 8 jours.

Par ailleurs, une visite de pré-reprise peut être organisée à la demande du salarié, du médecin traitant ou du médecin-conseil de la Mutualité sociale agricole afin de commencer à réfléchir aux solutions de maintien dans l’emploi du salarié. Jusqu’à présent, cette visite pouvait être organisée seulement après un arrêt de travail de plus de 3 mois (qu’il soit dû à un accident du travail, une maladie professionnelle ou un accident ou une maladie d’origine personnelle).Pour les arrêts de travail débutant à compter du 1er mars 2023, cette visite peut être organisée en cas d’arrêt de travail de plus de 30 jours.

Décret n° 2023-139 du 27 février 2023, JO du 28

Article publié le 21 mars 2023 – © Les Echos Publishing 2023

Quelles indemnités sont soumises à la TVA ?

L’administration fiscale a précisé les types d’indemnités qui sont imposables à la TVA.

Les indemnités imposables à la TVA sont celles qui sont perçues en contrepartie d’une prestation de services individualisée rendue à la personne qui la verse ou d’une livraison de biens. Au contraire, une indemnité dont le seul but est de réparer un préjudice commercial n’est pas soumise à la TVA. La taxation d’une indemnité à la TVA dépend donc de ses conditions de versement.

Précision : subordonner le versement d’une indemnité à la renonciation par son bénéficiaire à tout recours juridictionnel ne caractérise pas un service rendu à la partie versante.

À ce titre, l’administration fiscale a précisé les types d’indemnités qui sont considérées comme la contrepartie d’un service, et qui sont donc imposables à la TVA, notamment celles versées dans le cadre de la résiliation d’un contrat. Ainsi, elle considère qu’une somme dont le paiement est prévu en cas de résiliation anticipée d’un contrat, et qui a pour finalité d’assurer l’équilibre économique de ce contrat, est taxable. Tel est le cas, par exemple, de l’indemnité versée lors de la résiliation d’un contrat de fourniture de biens afin de compenser les dépenses engagées par le fournisseur pour la mise en place d’un processus de fabrication.

À noter : l’administration rappelle qu’elle n’est pas liée par la qualification donnée à l’indemnité. Aussi, elle souligne que la seule qualification « d’indemnité de résiliation » d’une somme versée, notamment dans le cadre de l’interruption prématurée d’un contrat de crédit-bail, ne suffit pas à la soumettre à la TVA.

BOI-TVA-BASE-10-10-50 du 28 décembre 2022

Article publié le 21 mars 2023 – © Les Echos Publishing 2023