Encadrement des loyers : l’application d’un complément de loyer

La loi dite « pouvoir d’achat » du 16 août 2022 a listé les cas dans lesquels un bailleur ne peut pas demander un complément de loyer à son locataire.

Dans le but de réguler le montant des loyers d’habitation, certaines villes françaises, comme Paris, Lille et Lyon, ont adopté le dispositif d’encadrement des loyers. Un dispositif qui oblige les bailleurs à fixer le montant des loyers dans une fourchette définie par les pouvoirs publics. Toutefois, ils peuvent aller au-delà du plafond si le logement loué présente des caractéristiques particulières (localisation, confort…). Dans ce cas, on parle d’un complément de loyer qui vient alors s’ajouter au « loyer de base ». Mais problème, le législateur n’a pas véritablement fixé les contours de cette notion de complément de loyers. Afin de combler cet oubli, la loi dite « pouvoir d’achat » du 16 août 2022 prévoit qu’aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsqu’un logement loué présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes : des sanitaires sur le palier ; des signes d’humidité sur certains murs ; un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G (classes du DPE) ; des fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation ; un vis-à-vis à moins de dix mètres ; des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur du logement ; des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois ; une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale.

Article 13, loi n° 2022-1158 du 16 août 2022, JO du 17

Article publié le 14 septembre 2022 – © Les Echos Publishing 2022

Le nouveau crédit d’impôt pour la recherche collaborative

Les modalités d’application du nouveau crédit d’impôt en faveur des entreprises qui concluent un contrat de collaboration avec des organismes de recherche et de diffusion des connaissances viennent d’être précisées.

Un crédit d’impôt a été créé par la dernière loi de finances au titre des dépenses facturées aux entreprises industrielles, commerciales ou agricoles, imposées selon un régime réel ou temporairement exonérées, par certains organismes de recherche et de diffusion des connaissances avec lesquels elles concluent un contrat de collaboration entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2025.

À noter : les opérations de recherche doivent, en principe, être réalisées directement par l’organisme. Sachant que le contrat doit intervenir avant l’engagement de ces travaux.

Le montant du crédit d’impôt est fixé à 40 % des dépenses facturées – minorées de certaines aides – retenues dans la limite globale annuelle de 6 M€. Le taux étant porté à 50 % pour les PME (effectif < 250 salariés, CA < 50 M€ ou total de bilan annuel < 43 M€). Deux décrets viennent de fixer les modalités d’application de ce nouveau crédit d’impôt à compter du 17 juillet 2022. Ainsi, outre la définition des opérations de recherche éligibles à l’avantage fiscal, il est précisé que le crédit d’impôt est calculé sur les dépenses facturées au cours de l’année civile, quelle que soit la date de clôture des exercices, et quelle que soit leur durée. Et que, pour en bénéficier, les entreprises doivent souscrire une déclaration spécifique, à déposer avec le relevé de solde pour les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés ou avec la déclaration annuelle de résultat pour les entreprises relevant de l’impôt sur le revenu.

Précision : le comité consultatif du crédit d’impôt recherche est compétent pour traiter les litiges portant sur le crédit d’impôt recherche collaborative. Les entreprises peuvent donc demander à le saisir, pour avis, en cas de désaccord persistant avec l’administration fiscale sur l’éligibilité des dépenses à cet avantage fiscal.

Décret n° 2022-1005 du 15 juillet 2022, JO du 16Décret n° 2022-1006 du 15 juillet 2022, JO du 16

Article publié le 14 septembre 2022 – © Les Echos Publishing 2022

Harcèlement : l’enquête interne de l’employeur peut-elle servir de preuve ?

Le rapport de l’enquête menée par l’employeur, informé de faits de harcèlement, peut, sauf investigations illicites, être produit en justice pour prouver le comportement fautif d’un salarié.

L’employeur est tenu de préserver la santé de ses salariés et de s’assurer de leur sécurité. À ce titre, il doit prendre toutes les mesures nécessaires pour prévenir les risques professionnels dans l’entreprise, y compris le risque de harcèlement moral et/ou sexuel. En pratique, lorsqu’il est alerté par un salarié, par les représentants du personnel ou par le médecin du travail de faits susceptibles de constituer une situation de harcèlement, l’employeur doit mener une enquête. Cette enquête pouvant être diligentée en interne ou par un organisme extérieur. Une enquête qui peut servir de preuve dans le cadre du licenciement d’un salarié auteur de faits de harcèlement… Dans une affaire récente, un employeur avait été informé de faits de harcèlement moral et sexuel commis par un directeur de caisse, au sein d’une banque. Il avait alors diligenté une enquête interne qui avait établi, notamment, des propos graveleux et déplacés sur le physique d’une salariée et des propos récurrents à connotation sexuelle. Le directeur, qui avait confirmé avoir tenu de tels propos, avait alors été licencié pour faute grave. Il avait toutefois contesté son licenciement en justice afin d’obtenir diverses indemnités. Saisie du litige, la Cour d’appel de Rennes avait requalifié la rupture en licenciement sans cause réelle et sérieuse. Celle-ci estimait en effet que l’enquête interne menée par l’employeur était déloyale puisque, notamment, les deux salariées qui avaient dénoncé les faits de harcèlement avaient été auditionnées ensemble et que la durée de l’interrogatoire du directeur n’avait pas été précisée dans le rapport d’enquête. Mais la Cour de cassation, elle, a rappelé le principe de liberté de preuve en matière de licenciement pour harcèlement. Il en résulte que l’employeur est, sauf en cas d’investigations illicites, autorisé à produire un rapport d’enquête interne pour justifier le comportement fautif d’un salarié. Et que la Cour d’appel ne peut pas l’écarter. Plus encore, la Cour de cassation reproche à la Cour d’appel ne pas avoir examiné les autres éléments de preuve apportés par l’employeur, à savoir, en particulier, les comptes-rendus d’entretiens d’autres salariés entendus dans le cadre de l’enquête. L’affaire sera donc de nouveau examinée par les juges d’appel.

Cassation sociale, 29 juin 2022, n° 21-11437

Article publié le 14 septembre 2022 – © Les Echos Publishing 2022

Quel prix pour les terres agricoles et viticoles en 2021 ?

Le ministère de l’Agriculture a publié récemment le barème indicatif de la valeur vénale moyenne des terres agricoles en 2021

Comme chaque année, le barème indicatif de la valeur vénale moyenne des terres agricoles, en l’occurrence celle de l’année 2021, a été dévoilé et fait l’objet d’une publication au Journal officiel.

Précision : les prix retenus sont ceux des terres agricoles, parcelles ou exploitations entières, non bâties, et destinées à conserver, au moment de la transaction, leur vocation agricole.

Établi au regard des transactions qui ont eu lieu au cours de l’année 2021, constatées par les Safer, ce barème indique, pour chaque région agricole ou pour chaque appellation viticole : le prix par hectare des terres labourables et des prairies naturelles, d’une superficie supérieure ou égale à 70 ares, qui sont libres de tout bail (ou dont le bail est résilié dans l’acte de vente) ; le prix par hectare de celles qui sont louées, d’une superficie supérieure ou égale à un seuil adapté aux particularités de chaque département ; le prix par hectare des terres agricoles dans les départements d’outre-mer ; le prix des vignes par hectare. Trois valeurs sont systématiquement données : la valeur dominante, qui correspond au prix le plus souvent pratiqué tel qu’il a été constaté ou estimé ; des valeurs maximale et minimale, qui correspondent respectivement aux prix pratiqués pour les terres les plus chères et les moins chères, compte tenu des conditions locales du marché. Les prix de vente ainsi donnés s’entendent hors taxes et frais d’acte non compris.

Rappel : l’administration fiscale admet que ce barème puisse servir de référence pour évaluer des biens ruraux, par exemple dans le cadre d’une succession ou pour calculer l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), même si ce document ne l’engage pas.

Le barème figure en annexe de la décision du 5 août 2022.Décision du 5 août 2022, JO du 7

Article publié le 13 septembre 2022 – © Les Echos Publishing 2022

Travaux prescrits par l’administration : à la charge du bailleur ou du locataire ?

Les travaux prescrits par l’autorité administrative dans un local commercial loué sont à la charge du bailleur, sauf si une clause du bail prévoit le contraire.

Les travaux prescrits par l’autorité administrative dans un local loué sont à la charge du bailleur, sauf si une clause du bail commercial prévoit expressément le contraire. Bailleur et locataire peuvent donc prévoir dans le bail que le coût de ces travaux sera à la charge de ce dernier. Mais attention, une telle clause ne doit pas être ambigüe. Car sinon, elle risque d’être une source de contentieux et ce sont les juges qui devront alors l’interpréter. Ainsi, dans une affaire récente portée en justice, un bail commercial portant sur des locaux à usage de café-restaurant avait été modifié par un avenant dont l’objet consistait à y ajouter une activité de bar à ambiance musicale. Cet avenant imposait au locataire de se conformer rigoureusement aux prescriptions administratives et autres concernant l’exercice de cette nouvelle activité et de veiller à ce que celle-ci n’apporte aucune nuisance de quelque sorte que ce soit aux autres occupants de l’immeuble ou au voisinage. Le locataire, qui avait financé le coût des travaux de mise en conformité du local aux normes acoustiques, avait demandé au bailleur de le rembourser. Il estimait, en effet, que la charge de ces travaux incombait à ce dernier. Mais il n’a pas obtenu gain de cause en justice, les juges ayant estimé que par la clause inscrite dans l’avenant au bail, les parties avaient entendu transférer au locataire le coût des travaux, notamment d’isolation phonique, qui s’avéreraient nécessaires à l’exercice de la nouvelle activité de bar à ambiance musicale, et ce par dérogation aux obligations normalement mises à la charge du bailleur.

Attention : les travaux de mise en conformité d’un local avec la règlementation ne peuvent pas être mis à la charge du locataire lorsqu’il s’agit de grosses réparations (gros murs, murs de soutènement, voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures entières).

Cassation civile 3e, 29 juin 2022, n° 21-14482

Article publié le 13 septembre 2022 – © Les Echos Publishing 2022

L’intelligence artificielle pour développer l’entreprise

Alors que l’intelligence artificielle se développe de plus en plus au sein des entreprises, une fiche pratique réalisée par le ministère de l’Économie explique quel levier elle peut représenter pour la croissance de l’entreprise et présente les soutiens publics accessibles.

L’intelligence artificielle (IA) est un logiciel informatique capable de « réagir » comme des humains en reproduisant les mécanismes de la pensée humaine. Pour y parvenir, elle utilise le machine learning et le deep learning. Pour mieux comprendre ces notions, le site du ministère de l’Économie détaille dans une fiche ce que l’IA peut apporter aux entreprises. Elle explique notamment que l’intelligence artificielle peut être appliquée à de nombreuses missions, comme rendre certaines tâches plus simples et efficientes, ou encore améliorer l’efficacité des process et diminuer leurs coûts.

Soutien à l’acquisition d’IA

Pour accompagner les entreprises qui veulent doper leur croissance et leur compétitivité avec l’IA, Bpifrance a mis en place un programme spécifique « Diagnostic data intelligence artificielle ». Il s’adresse aux PME et ETI de tous secteurs industriels, immatriculées en France, dont l’effectif est inférieur à 2 000 personnes et non filiale d’un groupe de plus de 2 000 personnes. Ce programme peut prendre en charge sous conditions jusqu’à 50 % de la prestation réalisée par un expert conseil en Data IA. Un second programme, nommé « IA Booster », soutient l’acquisition d’IA pour les TPE et PME à travers une phase d’audit pour définir les besoins, l’installation d’une solution d’intelligence artificielle et l’accompagnement des équipes dans son déploiement.Pour consulter la fiche : https://www.economie.gouv.fr/entreprises/intelligence-artificielle

Article publié le 13 septembre 2022 – © Les Echos Publishing 2022

Généralisation de la facturation électronique : les dates confirmées !

Prochainement, les entreprises assujetties à la TVA devront entrer dans le dispositif de facturation électronique. Une entrée en vigueur qui sera progressive, en fonction de la taille de l’entreprise.

Prochainement, les entreprises assujetties à la TVA devront, d’une part, recourir à la facturation électronique pour les transactions réalisées entre elles et, d’autre part, transmettre à l’administration fiscale des informations relatives à leurs opérations internationales, à celles réalisées avec les particuliers ainsi qu’au paiement des prestations de services. L’entrée en vigueur de cette réforme étant échelonnée dans le temps en fonction de la taille de l’entreprise. Un calendrier qui a été confirmé par la première loi de finances rectificative pour 2022 récemment adoptée. Ainsi, l’obligation d’émettre des factures électroniques et de transmettre des données de transaction s’appliquera au :- 1er juillet 2024 pour les grandes entreprises et les groupes TVA ; 1er janvier 2025 pour les entreprises de taille intermédiaire ; 1er janvier 2026 pour les PME. À ce titre, pour savoir à quelle catégorie appartiennent les entreprises, leur taille sera appréciée au 30 juin 2023 sur la base du dernier exercice clos avant cette date.

À noter : une PME emploie moins de 250 salariés et dégage un chiffre d’affaires annuel inférieur à 50 M€ ou présente un total de bilan n’excédant pas 43 M€ ; une entreprise de taille intermédiaire occupe moins de 5 000 personnes et a un chiffre d’affaires annuel inférieur à 1,5 Md€ ou un total de bilan n’excédant pas 2 Md€. Au-delà, il s’agit d’une grande entreprise.

En revanche, toutes les entreprises, quelle que soit leur taille, devront avoir la capacité de recevoir des factures électroniques à compter du 1er juillet 2024.

Précision : pour satisfaire à leurs nouvelles obligations, les entreprises devront passer par une plate-forme partenaire ou par le portail public de facturation (Chorus Pro). À ce titre, le portail Chorus Pro devrait donner lieu à une expérimentation dès le 3 janvier 2024, donc quelques mois avant l’entrée en vigueur du dispositif.

Art. 26, loi n° 2022-1157 du 16 août 2022, JO du 17

Article publié le 12 septembre 2022 – © Les Echos Publishing 2022

Quels critères pour qualifier une délégation de service public ?

Le contrat par lequel une association gère un service public municipal et en supporte les risques d’exploitation doit être qualifié de délégation de service public.

Les pouvoirs publics et les associations peuvent nouer différents partenariats au titre desquels on peut citer d’une part, les contrats de la commande publique que sont le marché public et la délégation de service public et d’autre part, l’octroi de subventions. Les obligations et droits des parties variant selon le type de conventions conclues. Ainsi, dans une affaire récente, une commune avait, en 1978, créé un musée de la photographie ayant pour objet l’organisation d’expositions d’œuvres photographiques et la constitution et l’exploitation d’un fonds d’œuvres photographiques. À compter de 1985, elle avait confié la gestion de ce musée à une association. Plusieurs conventions successives avaient alors été signées, sur presque 35 ans, entre la commune et l’association. En 2020, l’association, placée en redressement judiciaire, avait souhaité vendre le fonds photographique et documentaire détenu par le musée. La commune en avait alors revendiqué en justice la propriété. Pour déterminer si cette demande de la commune était recevable, les tribunaux devaient d’abord qualifier juridiquement les conventions successives conclues entre la commune et l’association : constituaient-elles un marché public, une délégation de service public ou une convention d’objectifs et de moyens assorties de subventions ? Sachant que seule une délégation de service public permettait à la commune de revendiquer la propriété des biens nécessaires au fonctionnement du musée (on parle de « biens de retour »).

Une délégation de service public

Saisi de ce litige, le Conseil d’état a retenu que la commune et l’association étaient liées par une délégation de service public. Pour en arriver à cette conclusion, les juges ont d’abord estimé que la commune avait confié à l’association la gestion d’un service public. En effet, cette dernière avait assuré l’exploitation du musée sous le contrôle de la commune, celle-ci ayant défini ses missions et objectifs en cohérence avec ceux de la politique culturelle municipale, veillé à ce que l’action et la communication du musée s’opèrent en coordination étroite avec les services de la commune et conditionné ses soutiens matériels et financiers à la production régulière de comptes rendus d’activité et états financiers. Par ailleurs, les juges ont relevé que l’association avait supporté les aléas de la gestion du musée et subi des pertes d’exploitation ayant conduit à son placement en redressement judiciaire. Elle avait donc toujours conservé un risque lié à l’exploitation du musée, son équilibre financier n’étant pas garanti par le soutien financier, bien qu’important, apporté par la commune. Conséquence directe de cette qualification, le Conseil d’état a estimé que le fonds photographique et documentaire constitué pour les besoins de l’exploitation du musée et nécessaire à son fonctionnement constituait des biens de retour dont la commune était propriétaire.

Rappel : un marché public est un contrat conclu par une personne publique avec une structure privée (entreprise, association…) pour répondre à ses besoins en matière de travaux de fournitures ou de services, en contrepartie d’un prix ou de tout équivalent. Une délégation de service public est, elle, un contrat par lequel une personne publique confie la gestion d’un service public à un opérateur économique auquel est transféré un risque lié à l’exploitation du service, en contrepartie du droit d’exploiter ce service, éventuellement assorti d’un prix. Ces deux contrats qui répondent à un besoin de la personne publique se distinguent des subventions. En effet, celles-ci sont des contributions octroyées par les pouvoirs publics afin d’aider une association à réaliser une action ou un projet d’investissement ou à contribuer au développement de ses activités ou au financement global de son activité. Des activités, actions et projets que l’association a elle-même définis.

Conseil d’État, 24 mars 2022 n° 449826

Article publié le 12 septembre 2022 – © Les Echos Publishing 2022

Un nouvel outil pour rechercher les contrats de retraite supplémentaire

Afin de lutter contre les contrats en déshérence, www.info-retraite.fr met à disposition des assurés un outil pour retrouver les contrats d’épargne retraite ouverts à leur nom.

Depuis début juillet 2022, il est possible de faire appel à un nouvel outil pour retrouver un contrat d’épargne retraite ouvert à son nom. Accessible sur www.info-retraite.fr ou via l’application mobile « mon compte retraite », cet outil, développé par la Caisse des dépôts et l’Agirc-Arrco, permet de consulter à tout moment la liste de tous les produits de retraite supplémentaire individuels ou collectifs (Perco, Per, Perp, Madelin, contrat « article 39 », contrat « article 83 ») dont vous êtes éventuellement bénéficiaire. Ainsi, si un produit s’affiche lorsque vous interrogez ce site internet, cela signifie que vous êtes titulaire d’un contrat retraite qui peut avoir été souscrit par l’un de vos employeurs ou dont vous avez oublié l’existence.

Précision : selon un rapport de la Cour des comptes, environ 13 Md€ disponibles sur les contrats d’épargne retraite ne sont pas réclamés par les assurés de plus de 62 ans et sont donc en déshérence. Une loi du 26 février 2021 a ajouté les contrats de retraite supplémentaire au sein du dispositif visant à lutter contre les contrats d’épargne en déshérence.

Pour vous aider dans vos démarches, le site internet www.info-retraite.fr indique le nom des organismes qui gèrent le contrat retrouvé ainsi que l’entreprise qui vous l’a ouvert. Figurent également les coordonnées pour contacter l’organisme gestionnaire du contrat.

Article publié le 12 septembre 2022 – © Les Echos Publishing 2022

Aide aux entreprises grandes consommatrices d’énergie : du nouveau !

L’aide aux entreprises grandes consommatrices de gaz et d’électricité va être prolongée jusqu’au 31 décembre 2022 et ses conditions d’octroi vont être simplifiées.

Une aide financière de l’État a été instaurée il y a quelques mois en faveur des entreprises grandes consommatrices de gaz et d’électricité, et qui sont donc très impactées par la hausse des prix de l’énergie provoquée par la guerre en Ukraine. Cette aide, qui peut être demandée depuis le 4 juillet dernier, a pour objet de compenser les surcoûts des dépenses de gaz et d’électricité supportés par ces entreprises. Plus précisément, l’aide, qui est ouverte à tous les secteurs d’activité et quelle que soit la taille de l’entreprise, s’adresse aux entreprises dont les achats de gaz et/ou d’électricité ont représenté au moins 3 % de leur chiffre d’affaires en 2021 et qui ont subi un doublement du prix d’achat d’électricité et/ou de gaz sur une certaine période (la période éligible) par rapport à une moyenne de prix sur l’année 2021.

Précision : l’aide concerne également les associations qui sont assujetties aux impôts commerciaux et qui emploient au moins un salarié.

Compte tenu des tensions actuelles sur les marchés du gaz et de l’électricité, le ministre de l’Économie et des Finances a annoncé récemment que cette aide allait être prolongée et que ses conditions d’octroi allaient être simplifiées pour permettre à un plus grand nombre d’entreprises d’en bénéficier.

Assouplissement des conditions requises

Selon la situation de l’entreprise, l’aide devrait désormais être accordée selon les modalités suivantes : – une aide égale à 30 % des coûts éligibles, plafonnée à 2 M€, pour les entreprises subissant une baisse d’excédent brut d’exploitation (EBE) ou ayant subi des pertes d’exploitation ;

Nouveauté : pour cette tranche d’aide, la condition d’une baisse de 30 % de l’EBE sur un trimestre par rapport à 2021, actuellement exigée, devrait donc être supprimée. Par conséquent, une simple baisse de l’EBE devrait suffire pour percevoir cette tranche d’aide.

– une aide égale à 50 % des coûts éligibles, plafonnée à 25 M€, pour les entreprises dont l’EBE est négatif et dont le montant des pertes est au plus égal à deux fois les coûts éligibles. L’aide étant limitée à 80 % du montant des pertes ;- une aide égale à 70 % des coûts éligibles, plafonnée à 50 M€, pour les entreprises qui respectent les critères ci-dessus et qui exercent leur activité principale dans l’un des secteurs les plus exposés à la concurrence internationale (secteurs listés en annexe du décret du 1er juillet 2022). L’aide étant également limitée à 80 % du montant des pertes.

Nouveauté : actuellement calculés à la maille trimestrielle, le critère de baisse ou de perte d’EBE pourra être apprécié soit à la maille trimestrielle, soit à la maille mensuelle, et ce pour toutes les tranches d’aides, ce qui permettra de donner davantage de flexibilité aux entreprises.

Les critères d’éligibilité liés aux dépenses de gaz et d’électricité, à l’EBE et aux coûts éligibles doivent être vérifiés et calculés par l’expert-comptable ou le commissaire aux comptes de l’entreprise.

Précision : s’agissant des entreprises qui font partie d’un groupe, le montant des plafonds d’aide indiqués ci-dessus est évalué à l’échelle du groupe.

Prolongation de l’aide

Initialement prévue pour les surcoûts de dépenses de gaz et d’électricité supportés au cours de la période allant du 1er mars au 31 août 2022, l’aide devrait être prolongée pour la période allant jusqu’au 31 décembre 2022.Et la date limite pour déposer les demandes concernant les périodes de mars à août 2022 devrait également être repoussée jusqu’au 31 décembre 2022. Rappelons qu’actuellement, la date butoir pour demander l’aide au titre de la période mars-avril-mai est dépassée et la période pour demander l’aide au titre de la période juin-juillet-août s’étend du 15 septembre au 30 octobre 2022.

À noter : pour les demandes concernant la période allant du 1er septembre au 31 décembre 2022, les dates limites de dépôt des dossiers seront précisées ultérieurement.

En pratique, les demandes, accompagnées d’un certain nombre de pièces justificatives (déclaration sur l’honneur de l’entreprise, attestation de l’expert-comptable ou du commissaire aux comptes, factures d’énergie, fiches de calcul de l’EBE et de l’aide, RIB), doivent être déposées via l’espace professionnel de l’entreprise sur le site www.impots.gouv.fr.

À noter : pour les entreprises éligibles, il sera tenu compte des régularisations de factures d’électricité et de gaz qui interviendraient avec un décalage de plusieurs mois et qui ne pourraient donc pas être fournies dans les délais impartis pour déposer un dossier de demande d’aide.

Ministère de l’Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle et numérique, Communiqué de presse du 6 septembre 2022

Article publié le 08 septembre 2022 – © Les Echos Publishing 2022