La réforme prévoyant d’abaisser à 25 000 € de chiffre d’affaires la limite d’application de la franchise en base de TVA est suspendue jusqu’à la fin de l’année 2025.
Mai 2025 – semaine 20
Article publié le 08 mai 2025 – © Les Echos Publishing 2025
Immobilier locatif : un retour des investisseurs en 2025 ?
Après plusieurs années de ralentissement, l’investissement locatif en France montre des signes de reprise en 2025. La baisse des taux d’intérêt, la correction des prix de l’immobilier et la hausse des loyers sont autant de signaux qui pourraient favoriser un redémarrage des transactions.
Après plusieurs années marquées par un ralentissement de l’investissement locatif en France, 2025 pourrait bien marquer le retour des investisseurs. C’est en tout cas ce qu’en ont conclu les auteurs d’une récente étude de SeLoger au regard du contexte actuel : marché immobilier plus porteur, correction des prix, amélioration des conditions de crédits. D’ailleurs, dans cette même étude, SeLoger livre son analyse et sa sélection des villes offrant les meilleures conditions pour investir dans un 2 pièces de 40 m² de manière autofinancée, avec un apport minime.
Une rentabilité brute en hausse
Avec la baisse progressive des taux des crédits immobiliers, une correction significative des prix (-4,9 % en moyenne en France depuis juillet 2022) et la hausse continue des loyers (+8 % en France depuis juillet 2022), les investisseurs ont de quoi être optimistes. Globalement, en France, la rentabilité brute se stabilise autour de 5,2 % en moyenne depuis début 2025 (contre 4,6 % en juillet 2022), en progression de 13 % en 3 ans. Un constat identique peut être fait à Paris où la rentabilité brute a progressé de 4,1 % en moyenne en 2025 (3,3 % en 2022), soit 0,8 point de base en 3 ans. L’étude explique cette dynamique principalement par un phénomène de report : la forte hausse des taux d’intérêt a exclu de nombreux ménages de l’accession à la propriété, alimentant ainsi la demande locative, notamment dans les zones déjà tendues comme les grandes villes. Une hausse des loyers combinée à une baisse des prix de l’immobilier ont conduit mécaniquement à une hausse de la rentabilité brute.
Un recul du montant de l’apport
Pour évaluer la viabilité d’un investissement, il faut également prendre en compte l’effort financier que le projet implique. Effort qui peut être mesuré par l’apport initial nécessaire pour que les loyers perçus couvrent l’ensemble des mensualités ainsi que les frais annexes. En pratique, entre 2020 et 2023 (point le plus haut), l’apport moyen en France nécessaire pour investir dans un appartement de 2 pièces qui s’autofinance a presque doublé, passant de 46 000 € à 80 000 €, en raison de la hausse des prix immobiliers et des taux d’intérêt. En 2025, il redescend à près de 70 000 € en moyenne, du fait de la situation inverse. Bien que modéré, ce recul du montant de l’apport envoie un signal positif aux investisseurs.
Où investir sans apport dans un 2 pièces ?
Savoir quand investir est essentiel. Mais savoir où investir l’est tout autant. Derrière un bon rendement brut peuvent se cacher des risques de vacance locative ou de dépréciation du bien, en lien avec le tissu économique local, la tension locative ou encore la solvabilité des ménages. Dans son étude, SeLoger a sélectionné cinq villes françaises de plus de 30 000 habitants où l’investissement locatif permet, en 2025, d’acquérir un T2 de 40 m² sans aucun apport initial. Dans ces communes, avec une mensualité de crédit équivalente au loyer net de charges (taxe foncière, impôts, charges de copropriété, frais d’entretien courant…), l’apport nécessaire est négatif. Attention toutefois, il est nécessaire de prévoir un apport minimal couvrant les frais de notaire et d’agence. Autrement dit, avec un financement à 100 % de la valeur du bien, l’investisseur arrive à dégager un bénéfice mensuel positif !C’est notamment le cas de Châlons-en-Champagne, avec des prix d’achat pour un 40 m² très accessibles (66 752 € en moyenne frais inclus) et un revenu locatif net permettant un autofinancement complet. Limoges (8,4 % de rentabilité brute), Évry (7,6 %), Niort (7,2 %) et Poitiers (6,7 %) présentent également un bon équilibre entre rentabilité, niveau d’apport et solidité structurelle du marché local.
Étude SeLoger, avril 2025 – Rentabilité locative : le grand retour ?
Article publié le 07 mai 2025 – © Les Echos Publishing 2025
Un coup de rabot pour le Pacte Dutreil ?
Un groupe de députés a déposé récemment une proposition de loi visant à mieux encadrer le Pacte Dutreil. Un texte qui souhaite étendre l’engagement individuel de conservation des titres par les associés et revoir à la baisse le taux de l’exonération partielle de droits de mutation à titre gratuit appliqué à certaines transmissions.
Dans un contexte de forte dégradation des comptes publics, l’État cherche notamment des leviers pour augmenter ses recettes fiscales. Et l’une des nombreuses pistes envisagées consiste à s’attaquer aux fameuses niches fiscales. Selon un rapport public, en 2023, 467 dispositions fiscales dérogatoires ont induit une diminution des recettes fiscales de l’État, laquelle est chiffrée à 81,3 Md€. Parmi ces niches fiscales, le Pacte Dutreil a attiré récemment l’attention des parlementaires. Selon eux, ce dispositif, dont les avantages n’ont cessé de se renforcer au fil des lois de finances successives, représente un manque à gagner important pour l’État. Ainsi, d’après le Conseil d’analyse économique, en 2021, le coût du Pacte Dutreil a pu être estimé entre 2 et 3 Md€. Pour les services de Bercy, il a été évalué à 800 M€ dans le dernier projet de loi de finances. Des chiffres discordants qui démontrent une certaine opacité entourant le dispositif. La faute sans doute à la procédure d’enregistrement de ces pactes par formulaire papier. Une procédure qui ne permet pas de réaliser une évaluation sincère.
Rappel : le Pacte Dutreil permet de bénéficier d’une exonération partielle (3/4 de la valeur des titres) de droits de mutation à titre gratuit lors de la transmission par donation ou succession des titres (parts ou actions) d’une société ou d’une entreprise individuelle. Sachant que pour que le régime de faveur s’applique, les associés ayant conclu un Pacte Dutreil doivent notamment souscrire un engagement collectif de conservation des titres sociaux d’une durée d’au moins 2 ans, puis un engagement individuel de conservation minimal de 4 ans.
Vers un durcissement des conditions d’application ?
Dans le but de mieux encadrer et de limiter les effets d’aubaine qui sont liés à ce dispositif, un groupe de députés a déposé récemment une proposition de loi. Dans le détail, ce texte souhaite porter la durée de l’engagement individuel de 4 à 8 ans. Autre modification envisagée, le taux de l’exonération partielle de droits de mutation à titre gratuit pour la part supérieure ou égale à 50 M€ de la valeur des parts ou des actions serait abaissé de 75 à 50 %. Enfin, le texte interdirait à une personne de transmettre son entreprise via un Pacte Dutreil en démembrant (dissociation de la nue‑propriété et de l’usufruit) la propriété des titres de la société.
Article publié le 07 mai 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : Westend61 / Josep Suria
Exercice d’une activité non-prévue dans le bail commercial
Le commerçant qui exerce dans des locaux destinés à un usage de snack une activité de restauration plus sophistiquée s’expose à la résiliation du bail commercial.
Le locataire commercial est tenu d’utiliser le local loué conformément à la « destination » prévue par le bail. Autrement dit, il ne peut y exercer que la ou les activités prévues dans le bail, ainsi que celles considérées comme y étant implicitement incluses. À défaut, le bailleur serait en droit de demander en justice la résiliation du bail. Ainsi, dans une affaire récente, un bail commercial portant sur un terrain et sur un bâtiment avait été conclu pour y exploiter un centre d’animation, le locataire ayant, par la suite, été autorisé par le bailleur à prolonger le bâtiment loué pour y construire un snack. Or dans ce bâtiment, dans lequel il avait installé une partie cuisine de 30 mètres carrés, entièrement équipée, une salle à manger de 50 mètres carrés, des toilettes indépendantes, un kiosque de 16 mètres carrés et quatre autres de 6 mètres carrés chacun, et qui comportait une parcelle de 500 mètres carrés environ entourant le snack, le locataire s’était mis à proposer à la clientèle, sous le nom de « snack-restaurant », une cuisine française, chinoise et de fruits de mer, composée notamment de poisson au gingembre et de ris de veau forestier, autrement dit un type de restauration bien plus sophistiqué que celle pouvant être servie dans un snack. Considérant que le locataire exploitait un restaurant plutôt qu’un snack autorisé par le bail, le bailleur avait agi en justice pour obtenir la résiliation du bail.
Un changement de destination des locaux loués
Les juges lui ont donné gain de cause. Pour eux, l’activité de restauration exercée au sein du snack-restaurant était totalement différente de ce qui avait été initialement convenu par les parties dans le contrat de bail. Ils ont donc considéré que le locataire avait modifié unilatéralement la destination des locaux loués, sans en avoir informé le bailleur, commettant ainsi un manquement suffisamment grave pour prononcer la résiliation du bail.
Article publié le 07 mai 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : Drazen Zigic
Exploitants agricoles : le calendrier de versement des aides Pac 2025
Le calendrier prévisionnel de paiement des aides Pac 2025 est connu. Comme l’an dernier, les acomptes seront versés à partir de la mi-octobre.
Les dates auxquelles les aides Pac pour l’année 2025 devraient être versées aux exploitants agricoles sont les suivantes (source : La France Agricole). Ces dates sont les mêmes que celles des années précédentes.
Aides découplées, couplées végétales et animales
S’agissant des aides découplées (DPB, écorégime, aide redistributive, aide complémentaire au revenu pour les jeunes agriculteurs) et des aides animales (bovine, ovine et caprine) dues au titre de 2025, un acompte sera versé à la mi-octobre 2025. Le solde devrait être payé en décembre 2025 pour les aides découplées ainsi que pour les aides ovines et caprines et fin janvier 2026 pour les aides bovines. Quant au versement de l’aide aux veaux sous la mère et aux veaux bio, il est prévu pour le mois de mars 2026. Le versement des aides couplées végétales de 2025 aura lieu à partir du mois de février 2026 et s’étalera jusqu’en mars 2026. Il en sera de même de l’aide au petit maraîchage.
MAEC et aides bio
Les paiements des aides servies au titre des mesures agro-environnementales et climatiques (MAEC) et des aides à l’agriculture biologique de 2025 devraient intervenir à partir du mois de mars 2026. Ils pourraient s’étaler jusqu’en mai-juin 2026.
Indemnités compensatoires de handicap naturel
Enfin, l’indemnité compensatoire de handicaps naturels (ICHN) 2025 devrait faire l’objet d’un acompte versé, lui aussi, à la mi-octobre 2025, le solde devant intervenir au mois de décembre suivant.
À noter : l’aide à l’assurance récolte 2025 devrait être versée fin février-début mars 2026.
Article publié le 06 mai 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : Slavica
Crédit d’impôt collaboration de recherche : attention à l’agrément de l’organisme !
Les entreprises peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt au titre des dépenses facturées, dans le cadre d’un contrat de collaboration, par des organismes de recherche et de diffusion des connaissances, sous réserve que ces derniers soient agréés.
Les entreprises peuvent, sous certaines conditions, bénéficier d’un crédit d’impôt au titre des dépenses qui leur sont facturées, dans le cadre d’un contrat de collaboration conclu jusqu’au 31 décembre 2025, par des organismes de recherche et de diffusion des connaissances (ORDC). Ces organismes doivent notamment être agréés par le ministère chargé de la Recherche.
Rappel : le montant de ce crédit d’impôt s’élève à 40 % des dépenses éligibles facturées – minorées de certaines aides – retenues dans la limite de 6 M€ par an. Le taux étant porté à 50 % pour les PME (effectif < 250 salariés, chiffre d’affaires < 50 M€ ou total de bilan < 43 M€).
À ce titre, les entreprises doivent vérifier que les ORDC ont reçu un agrément pour le crédit d’impôt collaboration de recherche. Pour s’assurer de son existence, l’administration fiscale vient de préciser qu’elles peuvent consulter en ligne, sur un site dédié, la liste des organismes agréés établie par le ministère. Attention toutefois, cette liste est indicative. Les entreprises ne peuvent donc pas s’en servir comme justificatif de leur crédit d’impôt en cas de contrôle fiscal.
En pratique : les entreprises doivent s’assurer d’être en possession des attestations ou des copies d’agrément des ORDC.
Article publié le 06 mai 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : gorodenkoff
La réforme de la franchise TVA suspendue jusqu’à fin 2025 !
La réforme de la franchise en base de TVA, déjà reportée du 1er mars au 1er juin 2025, est finalement suspendue jusqu’à la fin de l’année 2025 pour permettre « un débat approfondi » dans le cadre du projet de loi de finances pour 2026.
Vous le savez : la loi de finances pour 2025 a modifié les limites d’application de la franchise en base de TVA en les abaissant uniformément à 25 000 € de chiffre d’affaires. Cette mesure devait s’appliquer à compter du 1er mars 2025. Mais face aux inquiétudes des professionnels, le gouvernement a reporté cette réforme au 1er juin prochain afin d’ouvrir les discussions avec les parties prenantes et d’apporter les adaptations nécessaires.
Rappel : une entreprise relevant de la franchise en base peut opter pour le paiement de la TVA.
Cependant, malgré cette concertation, le gouvernement vient de faire savoir qu’aucun consensus n’a été trouvé autour de la mise en œuvre ou de la suppression de la réforme. En conséquence, il a décidé d’en prolonger la suspension jusqu’à la fin de l’année 2025 pour permettre « un débat apaisé et approfondi » dans le cadre de l’élaboration du projet de loi de finances pour 2026.
À noter : parmi les pistes à l’étude figurent le maintien de la limite d’application de la franchise TVA à 25 000 € pour le bâtiment au regard de la forte concurrence de ce secteur et la volonté de réduire le nombre des limites d’application pour les autres secteurs.
Dans l’attente du prochain budget, la franchise en base de TVA s’applique donc, au titre de 2025, aux entreprises dont le chiffre d’affaires HT dégagé en 2024 n’excède pas, en principe :
– 85 000 € pour les activités de commerce, de restauration ou d’hébergement ;
– 37 500 € pour les autres activités de prestations de services.
À savoir : les avocats, les auteurs et les artistes-interprètes bénéficient d’une limite spécifique fixée, en principe, à 50 000 €.
Article publié le 06 mai 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : Copyright (C) Andrey Popov
De la rupture amoureuse à la rupture du contrat de travail
Un fait tiré de la vie personnelle d’un salarié peut justifier son licenciement disciplinaire s’il constitue un manquement à son obligation de santé et de sécurité envers ses collaborateurs.
Les faits tirés de la vie personnelle des salariés ne peuvent pas constituer une faute professionnelle susceptible d’être sanctionnée par leur employeur. Sauf si ces faits révèlent un manquement à une obligation découlant de leur contrat de travail (obligation de loyauté, de sécurité…), comme l’illustre une récente décision de la Cour de cassation. Un salarié nommé en tant que directeur des partenariats et des relations institutionnelles avait, en dehors de son temps de travail, noué une relation amoureuse avec une autre salariée de l’association. Manifestement éconduit, il avait, cette fois, sur son lieu et son temps de travail, « encombré » le téléphone et la messagerie professionnelle de la salariée afin d’obtenir une explication sur l’échec de leur relation amoureuse. Et il n’avait pas hésité à se montrer insistant, voire menaçant en faisant valoir sa position hiérarchique, malgré le souhait clairement formulé par la salariée de s’en tenir à une relation strictement professionnelle. Cette dernière avait alors alerté le médecin du travail ainsi que le service des ressources humaines de la souffrance au travail dont elle était victime en raison de cette situation. Le directeur avait alors été licencié pour faute grave.
Une obligation de santé et de sécurité !
Mais le salarié avait contesté son licenciement en justice estimant qu’un fait tiré de sa vie personnelle, à savoir son insistance à obtenir une explication quant à la fin de sa relation amoureuse, ne pouvait pas donner lieu à une sanction disciplinaire. Mais pour la Cour de cassation, le directeur avait, en raison de son insistance, porté atteinte à la santé psychique de la salariée. Il avait donc manqué à son obligation de santé et de sécurité à l’égard de sa collaboratrice, une obligation découlant de son contrat de travail. Et ce manquement justifiait donc bien son licenciement pour faute grave.
Article publié le 05 mai 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : gzorgz
Quand un directeur commercial peut-il être considéré comme un dirigeant de fait ?
Faute d’avoir commis des actes concrets caractérisant son immixtion dans la direction de la société, le directeur commercial d’une SARL n’a pas pu être considéré comme en étant le gérant de fait.
Lorsqu’une personne, souvent un salarié ou un associé, accomplit des actes de direction et de gestion d’une société alors qu’elle n’a pas été désignée en qualité de dirigeant de droit (gérant dans une SARL, président dans une SAS…) de cette société, elle peut être considérée comme en étant le « dirigeant de fait ». Et du coup, elle peut subir les mêmes conséquences que si elle était dirigeant de droit. Sa responsabilité civile, financière ou pénale peut donc être engagée en cas de faute ou d’infraction. Mais pour être considéré comme dirigeant de fait, l’intéressé doit s’être immiscé activement dans la direction de la société en ayant commis des actes positifs de gestion. C’est ce que la Cour de cassation a rappelé dans l’affaire récente suivante. Après qu’une SARL avait été placée en liquidation judiciaire, une cour d’appel avait prononcé la faillite personnelle de son directeur commercial, salarié de la société, considérant qu’il s’était comporté comme son dirigeant de fait. En effet, elle avait constaté que l’intéressé avait, de tout temps, outrepassé ses fonctions de manière continue et régulière et qu’il avait exercé une emprise certaine sur le gérant (de droit) de la société, en l’occurrence son neveu. De plus, selon les salariés, le directeur commercial était le véritable dirigeant de la société car c’est lui qui prenait l’ensemble des décisions. Pour la cour d’appel, ces éléments constituaient un faisceau d’indices qui caractérisait l’exercice par ce dernier d’un véritable pouvoir de direction de la société, exercé en toute liberté et indépendance.
Des actes positifs précis d’immixtion dans la direction de la société
Mais la Cour de cassation, saisie par le directeur commercial, a censuré la décision de la cour d’appel. En effet, elle a affirmé qu’un faisceau d’indices ne peut suffire à démontrer une direction de fait. Et que des actes positifs précis, accomplis en toute indépendance, de nature à caractériser l’immixtion de l’intéressé dans la direction de la société doivent être établis, ce qui n’avait pas été le cas dans cette affaire.
Article publié le 02 mai 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : gilaxia
Les taux 2025 des cotisations AT/MP sont enfin publiés !
Les taux 2025 de la cotisation accidents du travail et maladies professionnelles que les employeurs doivent acquitter sur les rémunérations de leurs salariés s’appliquent depuis le 1er mai.
Les taux de la cotisation accidents du travail et maladies professionnelles (AT/MP) due sur les rémunérations versées aux salariés en 2025 auraient dû être publiés fin décembre 2024 pour une application au 1er janvier 2025. Mais, en l’absence d’adoption en fin d’année de la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2025 fixant l’équilibre financier de la branche AT/MP, ces arrêtés n’avaient pas pu être publiés. Face à cette situation inhabituelle, le Bulletin officiel de la Sécurité sociale (BOSS) avait indiqué que les employeurs devaient continuer à appliquer les taux de cotisation AT/MP de 2024.
Des taux AT/MP applicables au 1er mai
Après l’adoption de la loi de financement de la Sécurité sociale fin février dernier, les arrêtés fixant les nouveaux taux AT/MP pour 2025 ont finalement été publiés au Journal officiel du 30 avril 2025. Les employeurs doivent tenir compte de ces nouveaux taux pour les rémunérations liées aux périodes d’emploi courant depuis le 1er mai 2025. Sachant que les taux applicables dans leur entreprise leur seront prochainement notifiés via leur compte entreprise.
À savoir : dans le secteur agricole, les taux de cotisations AT/MP dues, en 2025, sur les rémunérations des salariés ont, eux, été fixés par un arrêté du 27 décembre 2024, la gestion des accidents du travail et maladies professionnelles relevant de la Mutualité sociale agricole et non de la Sécurité sociale. Ces taux s’appliquant depuis le 1er janvier 2025.
Décret n° 2025-318 du 4 avril 2025, JO du 6Arrêté du 29 avril 2025, JO du 30
Article publié le 30 avril 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : www.africaphotobank.com
