Quand demander l’application du statut des baux commerciaux après la fin d’un bail dérogatoire ?

L’action du locataire ayant pour objet de faire constater l’existence d’un bail soumis au statut des baux commerciaux après son maintien dans les lieux à l’expiration d’un bail dérogatoire n’est soumise à aucune prescription.

Lorsqu’ils concluent un bail portant sur un local à usage commercial pour une durée inférieure ou égale à 3 ans, bailleur et locataire peuvent convenir que cette location ne sera pas soumise aux règles impératives régissant les baux commerciaux. Ils signent alors ce qu’on appelle un bail dérogatoire ou un bail précaire ou encore un bail de courte durée. Sachant que si, à l’expiration de cette durée, le locataire se maintient dans les locaux sans que le bailleur s’y oppose, le bail se transforme automatiquement, au bout d’un mois, en un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux. À ce titre, les juges viennent de préciser que l’action pour revendiquer l’application du statut des baux commerciaux après que le locataire s’est maintenu dans les lieux à l’expiration d’un bail dérogatoire n’est soumise à aucune prescription. Ainsi, une telle action peut valablement être engagée par le locataire plus de 10 ans après la fin du bail dérogatoire, comme ce fut le cas dans cette affaire.

Pas de délai pour agir

En 2004, un propriétaire avait consenti un bail commercial de courte durée à une société. Le 30 septembre 2006, à l’expiration de ce bail, la société était restée dans les locaux, et ce sans que le propriétaire le conteste puisqu’il avait continué à percevoir les loyers jusqu’en 2016 et facturé des indemnités d’occupation ensuite. En 2017, la société locataire avait agi en justice pour se faire reconnaître comme titulaire d’un bail soumis au statut des baux commerciaux. Le propriétaire avait alors fait valoir que cette action aurait dû être intentée dans un délai de 5 ans après l’expiration du bail dérogatoire (donc le 30 septembre 2011 au plus tard) et qu’elle était donc prescrite. Mais la Cour de cassation, jusque devant laquelle le litige avait été porté, a affirmé, au contraire, qu’une telle action n’est pas soumise à un quelconque délai de prescription.

Cassation civile 3e, 25 mai 2023, n° 21-23007

Article publié le 05 juin 2023 – © Les Echos Publishing 2023

Activités associatives et impôts commerciaux : étendue de la zone géographique d’attraction

Pour échapper aux impôts commerciaux, l’association ne doit pas entrer en concurrence avec des entreprises commerciales dans la même zone géographique d’attraction.

Les associations sont, en principe, exonérées des impôts commerciaux (TVA, impôt sur les sociétés et contribution économique territoriale). Pour cela néanmoins, leur gestion doit présenter un caractère désintéressé et leur activité ne doit pas venir concurrencer les organismes du secteur lucratif. Cette dernière condition n’est, en principe, pas remplie lorsque l’association exerce son activité dans la même zone géographique d’attraction qu’une entreprise, qu’elle s’adresse au même public et lui propose le même service. Toutefois, même dans cette situation, l’association peut être exonérée d’impôts commerciaux si elle exerce son activité dans des conditions différentes de celles des entreprises commerciales (réponse à certains besoins insuffisamment satisfaits par le marché, public ne pouvant normalement accéder aux services offerts par les entreprises commerciales, prix pratiqués inférieurs à ceux du secteur concurrentiel ou modulés selon la situation des bénéficiaires, etc.). Dans une affaire récente, une association organisant des soirées dansantes, des tea-parties et des stages de danse avait subi une vérification de comptabilité au terme de laquelle l’administration fiscale l’avait soumise aux impôts commerciaux au motif qu’elle concurrençait des entreprises. Une décision annulée par la Cour administrative d’appel de Nantes qui a estimé que l’association n’entrait pas en concurrence avec les entreprises commerciales dans la même zone géographique d’attraction. En effet, d’une part, l’association exerçait une activité destinée aux personnes du 3e âge dans un secteur très rural (commune d’environ 280 habitants) dans lequel l’offre dédiée à ce public n’existait pas. Et d’autre part, les entreprises commerciales proposant des activités similaires étaient situées à une distance comprise entre 20 et 63 km de l’association, des distances trop importantes compte tenu de l’âge des participants.

Cour administrative d’appel de Nantes, 3 mars 2023, n° 21NT01869

Article publié le 05 juin 2023 – © Les Echos Publishing 2023

Les dividendes inscrits sur un compte courant d’associé bloqué sont-ils imposables ?

Les dividendes inscrits sur un compte courant d’associé bloqué sont imposables dès lors que cet associé est à l’origine de la convention de blocage.

Les dividendes inscrits sur un compte courant d’associé sont, en principe, imposables au titre de l’année de leur inscription, sauf si l’associé n’a pas pu disposer des sommes, par exemple en cas de blocage du compte. Mais à condition que cet associé ne soit pas à l’origine du blocage… C’est ce que les juges ont affirmé dans l’affaire récente suivante. Des époux avaient constitué une société par actions simplifiée, dont ils étaient respectivement président et directrice générale, afin de racheter une autre société. À la suite d’un contrôle sur pièces, l’administration fiscale avait constaté la distribution de dividendes inscrits au compte courant d’associés des époux. L’administration leur avait alors notifié un redressement d’impôt sur le revenu, estimant que ces dividendes avaient été mis à leur disposition et qu’ils devaient donc être imposés. Ce que les époux avaient contesté dans la mesure où les sommes en cause avaient été inscrites sur un compte courant d’associés bloqué en raison d’une convention qu’ils avaient conclue antérieurement avec, notamment, plusieurs banques, convention qui prévoyait que le retrait de ces sommes était impossible jusqu’au remboursement de la dette bancaire. Une analyse que n’a pas partagée le Conseil d’État, qui a relevé que l’un des époux avait été à l’origine de cette convention. Du coup, dans la mesure où l’indisponibilité des dividendes avait procédé d’un acte volontaire du contribuable, le redressement a été confirmé.

Conseil d’État, 21 décembre 2022, n° 462533

Article publié le 02 juin 2023 – © Les Echos Publishing 2023

Dégrèvement de CET : quid des aides à l’emploi perçues par une association ?

Les aides à l’emploi constituent des subventions d’exploitation venant en majoration du chiffre d’affaires pris en compte pour le calcul du plafonnement de la contribution économique territoriale (CET) en fonction de la valeur ajoutée.

Les associations exerçant des activités lucratives peuvent être soumises à la cotisation foncière des entreprises (CFE) et à la cotisation sur la valeur ajoutée (CVAE), qui, ensemble, constituent la contribution économique territoriale (CET). Lorsque la somme de la CFE et de la CVAE excède, pour 2023, 1,625 % de la valeur ajoutée produite par l’association au titre de son activité lucrative, cet excédent peut donner lieu à un dégrèvement de CET. La valeur ajoutée servant au calcul de ce plafonnement est déterminée à partir du chiffre d’affaires de l’association, majoré d’autres produits et diminué de certaines charges. Parmi ces produits, figurent les subventions d’exploitation. La question s’est posée de savoir si les aides accordées par les pouvoirs publics aux associations qui concluent des contrats d’accompagnement dans l’emploi et des contrats à durée déterminée d’insertion constituaient de telles subventions. Oui, a tranché la Cour d’appel de Douai, puisque ces aides ont pour objet d’aider l’employeur à faire face aux différentes charges d’exploitation qui résultent de l’emploi de personnes sans emploi rencontrant des difficultés sociales et professionnelles particulières, peu importe leurs modalités de versement. Ces sommes doivent donc être intégrées dans la valeur ajoutée.

Précision : en 2022, le plafonnement était fixé à 2 % de la valeur ajoutée produite. Mais compte tenu de la suppression de la CVAE d’ici à 2024, ce taux est progressivement diminué à 1,625 % pour 2023 et à 1,25 % à partir de 2024. À terme, le plafonnement ne concernera plus que la seule CFE.

Cour administrative d’appel de Douai, 30 mars 2023, n° 21DA02142

Article publié le 30 mai 2023 – © Les Echos Publishing 2023

Quand un redressement fiscal est contraire à une attestation du contrôleur des impôts

Une attestation d’un contrôleur des finances publiques, délivrée à la demande d’un contribuable, dans laquelle il est fait expressément référence à l’activité professionnelle de ce dernier, est opposable à l’administration fiscale.

Les services fiscaux ne peuvent pas procéder à des redressements fondés sur des interprétations différentes de celles admises par l’administration. Cette garantie est notamment applicable lorsque l’administration a formellement pris position sur la situation d’un contribuable au regard d’un texte fiscal.

À noter : l’administration se prononce dans un délai de 3 mois lorsqu’elle est saisie d’une demande écrite, précise et complète par un contribuable de bonne foi.

Ainsi, dans une affaire récente, le directeur d’un cours de théâtre privé, dans lequel il enseignait, avait fait l’objet d’une vérification de comptabilité à l’issue de laquelle l’administration fiscale lui avait refusé le bénéfice de l’exonération de TVA prévue en matière d’enseignement. Un redressement contesté par ce dernier qui se prévalait d’une attestation établie par un contrôleur des finances publiques certifiant que son activité de professeur de théâtre n’était pas assujettie à la TVA. La question s’est alors posée de savoir si cette attestation pouvait constituer une « prise de position formelle », opposable à l’administration. Oui, vient de juger le Conseil d’État dans la mesure où cette attestation avait été délivrée à la demande du contribuable pour les besoins de son activité professionnelle à laquelle il était fait expressément référence.

Conseil d’État, 4 mai 2023, n° 453366

Article publié le 25 mai 2023 – © Les Echos Publishing 2023

Quel élu peut être désigné comme délégué syndical ?

Dans les entreprises de moins de 50 salariés, un syndicat représentatif peut désormais désigner comme délégué syndical un membre du CSE qui a été élu sous une autre étiquette syndicale.

Dans les entreprises de moins de 50 salariés, un syndicat représentatif peut désigner un membre élu du comité social et économique (CSE) comme délégué syndical pour la durée de son mandat. Mais peut-il désigner « n’importe quel élu » ? Autrement dit, peut-il choisir un élu qui s’est présenté aux élections professionnelles sur les listes d’un autre syndicat ? Dans une affaire récente, un salarié s’était porté candidat au CSE d’une entreprise de moins de 50 salariés sur la liste établie par le syndicat CFTC. Une fois élu, il avait été désigné comme délégué syndical par la CFTC. Un an plus tard, ce salarié avait démissionné de son mandat syndical et avait de nouveau était désigné comme délégué syndical mais, cette fois-ci, par le syndicat CFDT. Son employeur avait alors saisi la justice en vue d’obtenir l’annulation de cette désignation. Saisie du litige, la Cour de cassation a rappelé que, dans les entreprises d’au moins 50 salariés, lorsqu’un employé remplit les conditions pour devenir délégué syndical (un score personnel d’au moins 10 % des suffrages exprimés au premier tour des dernières élections professionnelles), il appartient uniquement au syndicat désignataire d’apprécier si celui-ci est en mesure de remplir sa mission, peu important que ce salarié ait précédemment exercé des fonctions de représentant d’un autre syndicat ou qu’il ait été élu lors des dernières élections sur les listes d’un autre syndicat. Pour les juges, la même règle doit être appliquée dans les entreprises de moins de 50 salariés. La désignation du salarié, comme délégué syndical, par la CFDT était donc valide.

Précision : la décision de la Cour de cassation s’appuie sur la loi du 20 août 2008 portant rénovation de la démocratie sociale et réforme du temps de travail. Avant cette loi, elle considérait, aux termes de l’ancien article L 412-11 du Code du travail, que les syndicats représentatifs ne pouvaient pas, dans les entreprises de moins de 50 salariés, désigner comme délégué syndical un délégué du personnel qui s’était présenté sur les listes d’un autre syndicat.

Cassation sociale, 19 avril 2023, n° 21-17916

Article publié le 24 mai 2023 – © Les Echos Publishing 2023

Maintien du locataire dans les lieux à l’expiration d’un bail commercial de courte durée

Lorsqu’un locataire, titulaire d’un bail commercial de courte durée, reste dans les lieux au terme du bail, ce bail devient régi par le statut des baux commerciaux. Il peut renoncer à l’application de ce statut mais à condition que cette renonciation soit sans équivoque.

Lorsqu’ils concluent un bail portant sur un local à usage commercial pour une durée inférieure ou égale à 3 ans, bailleur et locataire peuvent convenir que cette location ne sera pas soumise aux règles impératives régissant les baux commerciaux. Ils signent alors ce qu’on appelle un bail dérogatoire ou un bail précaire ou encore un bail de courte durée. Sachant que si, à l’expiration de cette durée, le locataire se maintient dans les locaux sans que le bailleur s’y oppose, le bail se transforme automatiquement, au bout d’un mois, en un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux. Sauf si le locataire renonce à l’application de ce statut, ce qui est possible.

Précision : la renonciation à l’application du statut des baux commerciaux n’est plus possible au-delà d’une durée cumulée de 3 ans des baux successifs. En effet, au-delà de 3 ans, il n’est plus possible de conclure un nouveau bail dérogeant au statut pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Mais attention, la renonciation du locataire au statut des baux commerciaux doit être sans équivoque. Tel n’est pas le cas, selon les juges, d’un locataire qui s’était maintenu dans les lieux après l’expiration d’un bail dérogatoire conclu pour 6 mois sans payer de loyer et qui avait signé un protocole d’accord dans lequel il admettait devoir une certaine somme d’argent au titre d’indemnités d’occupation. En effet, pour les juges, ces éléments n’étaient pas suffisants pour caractériser une renonciation non équivoque de ce locataire au statut des baux commerciaux.

Cassation civile 3e, 15 février 2023, n° 21-12698

Article publié le 19 mai 2023 – © Les Echos Publishing 2023

Liquidation judiciaire : quelles fautes du dirigeant peuvent être retenues ?

Le dirigeant d’une société mise en liquidation judiciaire ne peut voir sa responsabilité engagée pour insuffisance d’actif qu’au regard de sa gestion antérieure à l’ouverture de la procédure collective.

Lorsqu’une société est mise en liquidation judiciaire, la responsabilité de son dirigeant peut être recherchée lorsqu’il a commis une faute de gestion ayant contribué à l’insuffisance d’actif (c’est-à-dire quand l’actif de la société ne suffit pas à régler ses créanciers). Au terme de cette action, dite « en comblement de passif », le dirigeant peut alors être condamné à payer sur ses deniers personnels tout ou partie des dettes de la société.

Précision : une simple négligence de la part du dirigeant dans la gestion de la société ne peut pas être retenue à son encontre pour mettre en jeu sa responsabilité financière.

Sachant que seules les fautes de gestion commises avant l’ouverture de la procédure collective peuvent être retenues à l’encontre du dirigeant. À ce titre, les juges viennent de préciser que lorsqu’une société est mise en redressement judiciaire et que, pendant la période d’observation, le redressement est converti en liquidation judiciaire, les fautes de gestion que le dirigeant aurait commises entre l’ouverture du redressement et celle de la liquidation judiciaire ne peuvent pas être prises en compte. En effet, dans ce cas, il ne s’agit pas d’une nouvelle procédure collective mais d’une conversion de procédure. Dans cette affaire, le liquidateur n’a donc pas été admis à agir contre le dirigeant au motif qu’il aurait poursuivi l’activité déficitaire de la société pendant la période d’observation consécutive au jugement d’ouverture du redressement judiciaire.

À noter : la situation est différente lorsque la liquidation judiciaire est ouverte après la résolution du plan de redressement. Car dans ce cas, la liquidation judiciaire est une nouvelle procédure collective. La responsabilité du dirigeant peut alors être engagée pour les fautes de gestion qu’il a commises entre l’ouverture du redressement judiciaire et celle de la liquidation judiciaire.

Cassation commerciale, 8 mars 2023, n° 21-24650

Article publié le 18 mai 2023 – © Les Echos Publishing 2023

Dommages causés sur un chantier par une société de location de matériel

Une entreprise de construction n’est pas responsable des dommages causés au bâtiment par la société à laquelle elle a loué du matériel.

La responsabilité contractuelle d’une entreprise de construction ne peut pas être engagée pour des dommages causés par la société à laquelle elle a loué du matériel pour les besoins du chantier dans la mesure où il n’y a pas de relation de sous-traitance entre elles. C’est ce que les juges ont affirmé dans l’affaire récente suivante. Une entreprise chargée de réaliser des travaux de gros œuvre avait, pour les besoins du chantier, loué une grue auprès d’une autre société. Lors de son évacuation du chantier, la grue avait percuté le mur d’un bâtiment et l’avait donc endommagé. Invoquant le principe selon lequel l’entrepreneur est responsable du fait des prestataires qu’il fait intervenir sur le chantier, le maître d’ouvrage avait alors agi en justice contre l’entreprise de gros œuvre pour obtenir la réparation de son préjudice.

Pas de relation de sous-traitance

Mais les juges ne lui ont pas donné gain de cause. Ils ont d’abord constaté que l’entreprise de gros œuvre avait conclu un contrat de location de la grue, incluant le transport, le montage et le démontage de celle-ci, et que le bâtiment avait été endommagé pendant la manœuvre d’évacuation de cette grue. Ensuite, ils ont estimé, d’une part, que l’entreprise de gros œuvre, qui n’était pas intervenue lors de l’évacuation de la grue, n’avait commis aucune faute dans l’exécution des travaux, et d’autre part, qu’elle n’avait pas à répondre d’un dommage causé par le loueur de la grue puisqu’elle n’était pas dans une relation de sous-traitance avec lui. Sa responsabilité contractuelle ne pouvait donc pas être engagée.

Précision : dans le cadre d’un contrat de sous-traitance, l’entrepreneur principal (on parle de « donneur d’ordre ») auquel le cat (on parle de « maître d’ouvrage ») a fait appel pour réaliser des travaux est contractuellement responsable envers ce dernier des fautes commises par ses sous-traitants dans l’exécution des travaux qu’il leur a confiés.

Cassation civile 3e, 13 avril 2023, n° 21-24985

Article publié le 16 mai 2023 – © Les Echos Publishing 2023

Action en garantie des vices cachés : les conditions à remplir

Le vendeur n’est pas tenu de la garantie des vices cachés lorsque l’acheteur ne l’a pas informé de l’usage qu’il souhaitait faire du bien acheté et qu’il n’a pas utilisé ce bien conformément à l’usage pour lequel il était normalement prévu.

Le vendeur d’un bien est tenu de garantir l’acheteur contre les vices cachés. Le vice caché étant un défaut non visible mais existant au moment de l’achat et qui apparaît ensuite, rendant le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou l’aurait acquis à un prix moins élevé.

Précision : la garantie des vices cachés s’applique à tous les biens, mobiliers et immobiliers, neufs ou d’occasion, vendus par un professionnel ou par un particulier.

Ainsi, s’il s’apparaît que le bien vendu est atteint d’un vice caché, l’acheteur peut demander, si besoin au juge, l’annulation de la vente. Dans ce cas, il rend le bien au vendeur et celui-ci lui rembourse la totalité du prix. Mais plutôt que l’annulation de la vente, l’acheteur peut préférer demander une diminution du prix. Il garde alors la chose, mais le vendeur lui restitue une partie de la somme versée. Mais attention, pour que le vendeur soit tenu de la garantie des vices cachés, encore faut-il que l’acheteur l’ait informé de l’usage qu’il comptait faire du bien acheté et que ce bien ait été utilisé conformément à l’usage pour lequel il était prévu. Car sinon, il ne saurait y avoir de vice caché. Illustration avec l’affaire récente suivante. Une société de produits chimiques avait vendu de l’acide chlorhydrique à une autre société qui l’avait utilisé pour traiter des lots de vins pour une association de vignerons. Après avoir constaté une altération des propriétés des vins, cette dernière avait poursuivi en justice les deux sociétés en invoquant notamment l’existence d’un vice caché (une molécule ayant altéré les vins qui n’aurait pas dû être présente dans un produit utilisé à des fins agroalimentaires).Mais les juges, en l’occurrence la Cour de cassation, devant laquelle le litige avait fini par être porté, n’ont pas donné gain de cause à l’association de vignerons. En effet, la société qui avait fourni l’acide chlorhydrique n’avait pas été informée de l’utilisation agroalimentaire qui en serait faite par l’acheteur. Et dans les conditions générales de vente figurant sur le bon de commande, il était bien précisé que le produit était de qualité industrielle standard, l’acheteur devant s’assurer de la compatibilité dudit produit avec l’utilisation qu’il voulait en faire.

Cassation commerciale, 29 mars 2023, n° 21-21346

Article publié le 12 mai 2023 – © Les Echos Publishing 2023