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Vente d’un local commercial : le locataire n’a pas toujours un droit de préférence

Lorsque deux locaux commerciaux appartenant à des propriétaires distincts sont mis en vente par un acte de cession unique, les locataires respectifs de chacun de ces locaux bénéficient du droit de préférence pour les acquérir.

Si, comme beaucoup de commerçants, vous exploitez votre fonds de commerce dans un local que vous louez, sachez que lorsque ce local est mis en vente, vous bénéficiez, en tant que locataire, d’un droit dit « de préférence » qui vous permet de l’acheter en priorité par rapport à un autre candidat à l’acquisition. Et si ce droit n’est pas respecté, vous pouvez demander en justice l’annulation de la vente.

En pratique : le propriétaire doit en informer le locataire par lettre recommandée AR, cette notification valant offre de vente. Ce dernier dispose alors d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre de vente pour se prononcer. Et s’il accepte d’acquérir le local, il a 2 mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire pour réaliser la vente. Ce délai étant porté à 4 mois lorsqu’il accepte l’offre de vente sous réserve d’obtenir un prêt.

Toutefois, le locataire ne bénéficie pas de ce droit de préférence dans certains cas, notamment « en cas de cession unique de locaux commerciaux distincts ».

Des propriétaires différents

À ce titre, les juges ont précisément récemment que lorsque des locaux commerciaux appartenant à des propriétaires différents sont vendus dans un acte unique, cette vente ne peut pas être considérée comme une « cession unique de locaux commerciaux distincts ». Dans ce cas, les locataires respectifs de chacun de ces locaux bénéficient bien du droit de préférence. Dans cette affaire, deux locaux commerciaux appartenant, l’un à une indivision et l’autre à l’un des propriétaires indivis, avaient été vendus par un acte unique à une société civile immobilière. Selon les juges, dans la mesure où ces deux locaux appartenaient à des propriétaires différents, l’un des deux locataires (en l’occurrence, celui du local appartenant à l’indivision) était en droit d’invoquer le fait que son droit de préférence n’avait pas été respecté.

Précision : le locataire ne bénéficie pas non plus du droit de préférence « en cas de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ». Ainsi, si le local commercial loué n’est qu’une partie de l’immeuble mis en vente, le droit de préférence du locataire ne s’applique pas.

Cassation civile 3e, 6 novembre 2025, n° 23-21442

Article publié le 17 décembre 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : Monty Rakusen’s Studio

Rejet d’une réclamation fiscale dans une proposition de redressement

Le Conseil d’État a précisé les délais de saisine du juge applicables au contribuable lorsque le rejet de sa réclamation fiscale est formalisé dans une proposition de redressement.

À compter de la présentation d’une réclamation fiscale, l’administration doit vous répondre dans un délai de 6 mois. Ce délai pouvant être porté à 9 mois, sous réserve que cette dernière vous en informe. À défaut de réponse dans ce délai, l’administration est considérée comme ayant rejeté implicitement votre demande. À ce titre, en cas de rejet total ou partiel de votre réclamation, la décision de l’administration doit notamment comporter la mention des voies et délais de recours à votre disposition. En effet, si la décision de l’administration ne vous convient pas, vous pouvez la contester en justice dans un délai de 2 mois à compter de sa notification. Sachant que lorsque la décision de rejet ne mentionne pas ces voies et délais de recours, vous disposez d’un délai raisonnable, fixé à 1 an maximum, sauf exceptions, pour saisir le juge.

À savoir : aucun délai ne s’impose à vous en cas de rejet implicite de votre réclamation tant que l’administration ne vous a pas notifié une décision expresse de rejet de votre réclamation.

Et attention, ces délais de saisine du juge s’appliquent également au contribuable lorsque le rejet de sa réclamation est formalisé dans une proposition de redressement, vient de préciser le Conseil d’État, dès lors que l’existence de la décision expresse de rejet ressort sans ambiguïté de ce document. Ce qui était le cas dans cette affaire, ont estimé les juges, puisque l’administration fiscale avait notifié l’annulation d’un crédit de TVA dans une proposition de redressement qui faisait suite à une vérification de comptabilité diligentée pour contrôler la demande de remboursement de ce crédit.

Précision : cette solution devrait s’appliquer plus largement aux demandes de remboursement de créances fiscales (crédit d’impôt recherche, report en arrière des déficits…) faisant l’objet d’une décision de rejet d’une réclamation fiscale au sein d’une proposition de redressement.

Conseil d’État, 14 novembre 2025, n° 498880

Article publié le 16 décembre 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : Milos Zivojinovic

Quelle réduction d’impôt en cas d’abandons de recettes ?

La réduction d’impôt pour dons des particuliers ne s’applique pas aux abandons de recettes issus de prestations gratuites réalisées par un professionnel libéral dans le cadre de son activité.

Les dons, y compris l’abandon exprès de revenus ou de produits, consentis par les contribuables au profit de certains organismes d’intérêt général ouvrent droit à une réduction d’impôt sur le revenu.

À noter : sont notamment visées les associations ayant un caractère philanthropique, éducatif, scientifique, social, humanitaire, sportif, familial, culturel, ou concourant à l’égalité entre les femmes et les hommes, à la mise en valeur du patrimoine artistique, à la défense de l’environnement naturel ou à la diffusion de la culture, de la langue et des connaissances scientifiques françaises.

Cependant, cet avantage fiscal s’applique aux seuls dons réalisés à titre privé et non aux versements effectués par les exploitants individuels dans le cadre de leur activité, ont récemment rappelé les juges de la Cour administrative d’appel de Nantes. Dans cette affaire, un masseur-kinésithérapeute-ostéopathe avait dispensé des prestations de soins gratuites auprès d’associations sportives. Estimant avoir consenti ces dons à titre non professionnel, le kinésithérapeute avait bénéficié de la réduction d’impôt des particuliers. À tort, selon l’administration fiscale, et aussi selon les juges qui ont relevé, d’après les propres écritures du kinésithérapeute, que ces abandons de recettes avaient été effectués en contrepartie de la publicité et du gain d’image que lui avait procurés son intervention auprès des clubs sportifs. Ces abandons de recettes concédés dans le cadre de son activité professionnelle ne pouvaient donc pas ouvrir droit à la réduction d’impôt pour dons des particuliers.

À savoir : ces abandons de recettes pouvaient, en revanche, relever de la réduction d’impôt mécénat d’entreprise.

Cour administrative d’appel de Nantes, 21 octobre 2025, n° 24NT03466

Article publié le 12 décembre 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : Artemenko_Daria

CDD : et si le salarié remplacé est licencié ?

Si l’employeur ne prévient pas, dans un délai raisonnable, un salarié en contrat à durée déterminée que la personne qu’il remplace ne fait plus partie de l’entreprise, la relation de travail se poursuit en contrat à durée indéterminée.

Dans certaines situations, comme le remplacement d’un salarié absent (congé, arrêt de travail…), les employeurs sont autorisés à conclure un contrat à durée déterminée (CDD) sans terme précis. Pour plus de simplicité, le contrat cesse alors non pas à une date précise fixée à l’avance mais lors du retour du salarié absent. Et attention, car si le salarié remplacé vient à ne plus faire partie des effectifs de l’entreprise, l’employeur doit en informer le salarié remplaçant en vue de mettre un terme à son CDD. À défaut, la relation de travail se poursuit en contrat à durée indéterminée (CDI).

Informer le salarié dans un délai raisonnable

Dans une affaire récente, un salarié avait été engagé en août 2015 en CDD, en tant que matelot, afin de remplacer un salarié absent. Son contrat, conclu pour une durée imprécise, devait prendre fin lors du retour du salarié qu’il remplaçait. En septembre 2015, le salarié avait été placé en arrêt en raison d’un accident du travail et, plus de 3 ans après (soit en mars 2019), il avait été déclaré inapte à occuper son poste. Il avait alors saisi la justice afin, notamment, de demander la requalification de son CDD en CDI au motif que son employeur ne l’avait pas informé du licenciement, en juillet 2017, du salarié qu’il remplaçait. Saisie du litige, la Cour de cassation a rappelé que le CDD de remplacement cesse au terme de l’absence du salarié remplacé. Et qu’en cas de poursuite de la relation de travail après ce terme, le CDD devient un CDI. Elle a ensuite constaté que, pendant plus de 2 ans, l’employeur n’avait ni informé le salarié en CDD du licenciement de la personne remplacée, ni adressé à ce dernier les documents de fin de contrat habituellement requis (reçu pour solde de tout compte, certificat de travail…). Elle en a déduit que la relation de travail, qui aurait dû prendre fin lors du licenciement du salarié remplacé, s’était poursuivie, de sorte que le CDD s’était transformé en CDI.

Précision : dans cette affaire, l’employeur, qui n’avait ni mis un terme au CDD, ni licencié le salarié en CDD pour inaptitude (ni reclassé), n’avait pas non plus, comme le prévoit le Code du travail, recommencer à le rémunérer un mois après l’avis d’inaptitude. Aussi, le salarié avait demandé en justice qu’il soit pris acte de la rupture de son contrat de travail aux torts de l’employeur. Ce contrat ayant été requalifié en CDI, la rupture a donc été requalifiée par les juges en licenciement sans cause réelle et sérieuse.

Cassation sociale, 13 novembre 2025, n° 24-14259

Article publié le 12 décembre 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : Dimensions

Déloyauté du salarié : c’est l’intention qui compte !

Le salarié qui, pendant un arrêt de travail, tente d’exercer une activité concurrente à son employeur, peut être licencié pour avoir manqué à son obligation de loyauté.

Tous les salariés sont soumis à une obligation de loyauté à l’égard de leur employeur, y compris pendant la suspension de leur contrat de travail (arrêt de travail, congé sabbatique…). Une notion qui fait référence, en particulier, à la bonne foi, la discrétion, la confidentialité ou encore la non-concurrence. À ce titre, les juges ont déjà considéré comme étant déloyal un salarié qui, pendant un arrêt de travail, avait exercé une activité concurrente pour son compte ou auprès d’un autre employeur. Et c’est aussi le cas du salarié qui, sans succès, entreprend des démarches dans ce sens. Explications.

Peu importe que l’activité concurrente ne soit pas effective

Dans une affaire récente, un salarié recruté en tant que peintre avait été placé en arrêt de travail. Pendant cet arrêt, il avait proposé à une autre entreprise d’effectuer, en qualité de sous-traitant, divers travaux de pose de bardage et de garde-corps ainsi que de maçonnerie. Des travaux qui n’avaient finalement pas été réalisés en raison du refus du « client ». Son employeur l’avait alors licencié pour faute grave, une sanction que le salarié avait contestée en justice. Saisis du litige, les juges ont constaté que les prestations proposées par le salarié faisaient partie des travaux réalisés par son employeur. Ils en ont déduit qu’en proposant ses services à une société concurrente pendant son arrêt de travail, le salarié avait manqué à son obligation de loyauté. Peu importe que l’activité n’ait finalement pas été réalisée. Son licenciement pour faute grave a donc été validé.

Dans les faits : pour se défendre, le salarié avait prétendu que les propositions adressées à l’entreprise concurrente concernaient des travaux devant être réalisés après la rupture de son contrat de travail et avaient pour seul objectif de préparer sa future activité. Un argument écarté par les juges puisque ces propositions, mais aussi le refus du cat, étaient intervenus avant la rupture du contrat de travail et que le salarié n’avait jamais émis la volonté de démissionner.

Cassation sociale, 1er octobre 2025, n° 24-17418

Article publié le 10 décembre 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : Jose Luis Pelaez Inc

Avocats : désignation d’un avocat dans le cadre de l’aide juridictionnelle

Lorsque l’avocat désigné pour assister un bénéficiaire de l’aide juridictionnelle est déchargé de sa mission, il doit être immédiatement remplacé.

Les justiciables qui ne disposent pas des ressources suffisantes pour défendre leurs droits devant la justice peuvent bénéficier de l’aide juridictionnelle, c’est-à-dire d’une prise en charge, totale ou partielle, de leurs frais de procédure (honoraires des avocats et des notaires, expertises, frais de signification, etc). Dans ce cadre, ils gardent la possibilité de choisir leur avocat, ce dernier étant, à défaut de choix ou en cas de refus du professionnel choisi, désigné par le bâtonnier. Et si cet avocat est ensuite déchargé de sa mission, un remplaçant doit toujours être désigné, même si, en raison de la « mauvaise volonté » du justiciable, plusieurs professionnels se sont déjà succédé…

Le droit à l’assistance d’un avocat

Ainsi, dans une affaire récente, dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière, six avocats successifs avaient été désignés par le bâtonnier pour assurer la défense d’un justiciable bénéficiaire de l’aide juridictionnelle. Des professionnels qui avaient tous été successivement déchargés de leur mission. Et le bâtonnier avait, conformément à une délibération du conseil de l’Ordre, refusé de désigner un septième avocat, estimant que le justiciable s’était, de façon « délibérée et volontaire », privé de la possibilité d’être assisté. Concrètement, ce dernier avait, à l’égard de chaque avocat désigné, tenté d’imposer sa propre interprétation, factuelle et juridique, de la situation et exigé simplement l’apposition de leur nom sur ses propres écritures, les laissant ainsi dans l’impossibilité d’exercer leur mission. Mais pour la Cour de cassation, quel que soit le comportement adopté par le justiciable, lorsque l’avocat désigné pour assister un bénéficiaire de l’aide juridictionnelle est déchargé de sa mission, il doit être immédiatement remplacé. Une règle à laquelle avait contrevenu la délibération du conseil de l’Ordre.

Cassation civile 2e, 20 novembre 2025, n° 22-17442

Article publié le 09 décembre 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : seb_ra

Charge de travail excessive : attention à la démission !

La démission du salarié intervenue en raison d’une charge excessive de travail, dont l’employeur avait été informé, peut être requalifiée par les juges en licenciement sans cause réelle et sérieuse.

Le salarié qui souhaite démissionner doit en informer son employeur, idéalement par lettre recommandée avec accusé de réception. Une démission que l’employeur doit examiner avec le plus grand intérêt, afin de s’assurer de la volonté claire et non équivoque du salarié de quitter son emploi. Et tout particulièrement, par exemple, lorsque la démission intervient après une altercation entre le salarié et l’un de ses collègues, lorsque la lettre de démission fait état de reproches adressés à l’employeur ou lorsqu’elle est rédigée par le salarié alors qu’il est sujet à un état dépressif. Ou encore, comme vient de l’indiquer la Cour de cassation, lorsque la démission est liée à une surcharge de travail…

Surcharge de travail avérée = démission équivoque

Dans une affaire récente, un salarié avait démissionné de son emploi d’administrateur réseau qu’il exerçait auprès de son employeur depuis plus de 20 ans. Quelques mois plus tard, il avait demandé à la justice de prendre acte de la rupture de son contrat de travail aux torts de l’employeur, autrement dit de requalifier sa démission en licenciement sans cause réelle et sérieuse. Et ce, au motif qu’il avait été exposé à une charge de travail excessive, à laquelle son employeur n’avait pas remédié, le poussant ainsi à démissionner. Saisis du litige, les juges d’appel avaient donné tort au salarié. Ils avaient notamment estimé que la surcharge de travail du salarié, qui existait depuis de nombreuses années, ne pouvait pas être considérée comme une « circonstance contemporaine et déterminante de la démission, rendant impossible la poursuite de la relation de travail ». Mais la Cour de cassation, quant à elle, a constaté que le salarié avait, avant de démissionner, alerté sa hiérarchie, son employeur et le service de santé au travail de sa charge de travail excessive devenue pour lui « insupportable ». Une surcharge de travail qui l’empêchait de bénéficier d’un équilibre entre sa vie professionnelle et sa vie personnelle et qui générait une charge mentale très élevée et permanente mal vécue personnellement. C’est pourquoi les juges ont considéré la démission du salarié comme étant équivoque, et « invité » les juges d’appel à requalifier la rupture du contrat de travail du salarié en licenciement sans cause réelle et sérieuse.

Cassation sociale, 13 novembre 2025, n° 23-23535

Article publié le 08 décembre 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : RealPeopleGroup

Supermarchés : une surface minimale de vente de produits sans emballage d’ici 2030

Au plus tard le 1er janvier 2030, les commerces de plus de 400 m² devront consacrer une partie de leur surface de vente à la vente de produits sans emballage primaire.

La loi, dite loi « climat », du 22 août 2021 a notamment pour objectif de réduire les emballages et de favoriser la vente en vrac. À ce titre, elle a prévu qu’à partir du 1er janvier 2030, les commerces de vente au détail d’une surface d’au moins 400 m², et dont la vente de produits de grande consommation représente plus de 5 % de leur chiffre d’affaires, devront consacrer au moins 20 % de leur surface de vente de produits de grande consommation à la vente de produits présentés sans emballage primaire (emballage conçu de manière à constituer, au point de vente, un article destiné à l’utilisateur final ou au consommateur), y compris la vente en vrac. Sachant que cette obligation peut également être remplie lorsque le commerçant respecte un certain objectif exprimé en proportion du chiffre d’affaires ou en nombre de références vendues.

Précision : on entend par produits de grande consommation les produits non durables à forte fréquence et récurrence de consommation tels que notamment les produits alimentaires, les boissons alcoolisées et non alcoolisées, les produits de lavage et d’entretien, les articles d’hygiène corporelle, les produits de beauté, les aliments pour animaux d’agrément, le papier hygiénique ou encore les mouchoirs en papier.

Un décret devait préciser les modalités de mise en œuvre de cette obligation. C’est désormais chose faite.

La surface de vente

Ainsi, la surface de vente de produits de grande consommation prise en compte pour la réalisation de l’objectif de 20 % est constituée de l’emprise au sol des meubles fixes servant à la présentation à la vente des produits de grande consommation, à laquelle il faut déduire :
– la surface de vente des produits, dont la vente en vrac est interdite ;
– et 75 % de la surface de vente dédiée aux boissons alcoolisées, aux produits cosmétiques, à certains détergents, aux produits d’hygiène à usage unique (couches pour bébé, serviettes hygiéniques périodiques, papier hygiénique, serviettes et mouchoirs en papier…) et aux autres produits de grande consommation vendus dans un emballage primaire réemployable ou dans des dispositifs de recharge.

Le chiffre d’affaires

Le commerçant peut également atteindre l’objectif de vente de produits de grande consommation présentés sans emballage primaire, y compris la vente en vrac, imposé par la loi lorsque la vente de ces produits représente au moins 20 % de son chiffre d’affaires annuel hors taxes. Pour le calcul de ce chiffre d’affaires, les mêmes déductions sont faites que pour le calcul de la surface de vente.

Le nombre de références vendues

Enfin, l’objectif peut également être atteint lorsque le commerçant réalise au moins 20 % de ses ventes en termes de références produits avec des produits de grande consommation présentés sans emballage primaire. Là encore, les mêmes déductions sont appliquées.

Décret n° 2025-1102 du 19 novembre 2025, JO du 21

L’appréciation de la disproportion d’un cautionnement

Pour apprécier si un cautionnement est manifestement disproportionné aux revenus et au patrimoine de la personne qui le souscrit, il doit être tenu compte du capital déposé sur un « fonds de capitalisation retraite », même si ces sommes ne sont pas immédiatement disponibles.

Lorsqu’un cautionnement souscrit par une personne physique (par exemple, un dirigeant pour garantir un prêt contracté par sa société auprès d’une banque) était, au moment de sa conclusion, manifestement disproportionné par rapport à ses biens et à ses revenus, le créancier (la banque) ne peut pas s’en prévaloir en totalité. En effet, ce cautionnement est alors réduit au montant à hauteur duquel la caution (le dirigeant) pouvait s’engager à la date à laquelle il a été souscrit. Sachant que si le cautionnement a été souscrit avant le 1er janvier 2022, la caution est même totalement déchargée de son obligation à l’égard de la banque.

Précision : cette limite ne s’applique pas si le patrimoine de la caution (le dirigeant) lui permet, au moment où la banque lui demande de payer en lieu et place du débiteur (la société), de faire face à son obligation.

À ce titre, pour apprécier le caractère disproportionné d’un cautionnement, il convient de prendre en compte le capital déposé sur un « fonds de capitalisation retraite », même si ce capital n’est pas immédiatement disponible. C’est ce que les juges viennent d’affirmer.

Un capital non disponible immédiatement

Dans cette affaire, la personne qui s’était portée caution auprès d’une banque en garantie d’un prêt souscrit par une société avait fait valoir, lorsque la banque l’avait poursuivie après que la société avait été mise en liquidation judiciaire, que ce cautionnement était manifestement disproportionné à ses biens et à ses revenus. Et pour le démontrer, elle avait notamment avancé l’argument selon lequel la valeur d’un placement qu’elle détenait dans un « fonds de capitalisation retraite » ne devait pas être incluse dans son patrimoine pris en compte pour apprécier la disproportion du cautionnement puisque cette somme n’était pas disponible avant son départ à la retraite (sauf dans les cas limitativement prévus par la loi).Mais les juges n’ont pas été sensibles à cet argument.

Cassation commerciale, 5 novembre 2025, n° 24-16389

Ostéopathes : exercice au sein d’une maison de santé

Si les ostéopathes ne peuvent pas être membres d’une maison de santé, ils peuvent néanmoins y exercer leur activité libérale en adhérant au projet de santé de la structure.

Pour améliorer l’accès aux soins tout en mutualisant les moyens nécessaires à leur activité (en particulier, les locaux professionnels), les professionnels de santé ont la possibilité de créer des maisons de santé pluriprofessionnelles. Des structures de soins de proximité au sein desquelles médecins, généralistes et spécialistes, infirmiers ou encore biologistes exercent ensemble, et de manière coordonnée, leur activité libérale. Mais tous les professionnels qui pratiquent des soins, comme les ostéopathes, ont-ils la possibilité d’exercer dans une maison de santé ? Réponse de la Cour de cassation.

Créer, non, mais exercer, oui !

Dans une affaire récente, plusieurs professionnels de santé avaient décidé de se regrouper au sein d’une maison de santé pluriprofessionnelle. À cet effet, ils avaient constitué une société interprofessionnelle de soins ambulatoires (Sisa) et, pour exercer leur activité, ils avaient loué un bâtiment appartenant à la commune. Un bâtiment qu’ils avaient, en partie, décidé de sous-louer à un ostéopathe afin qu’il puisse y exercer son activité libérale. Mais l’Union régionale des professionnels de santé des masseurs-kinésithérapeutes libéraux et le conseil départemental de l’Ordre des masseurs-kinésithérapeutes n’avaient pas vu cette « installation » d’un bon œil. Ils avaient, en effet, demandé en justice qu’il soit mis fin à l’activité de l’ostéopathe au sein de la maison de santé. Pour fonder leur demande, ces organisations prétendaient que les ostéopathes, qui ne sont pas considérés comme des professionnels de santé, ne pouvaient pas exercer au sein d’une maison de santé, au risque de créer une confusion dans l’esprit des patients (entre professionnels de santé et ostéopathes). Saisie du litige, la Cour de cassation a rappelé que le Code de la santé publique ne permet qu’aux seuls professionnels médicaux, auxiliaires médicaux et pharmaciens de constituer une personne morale dans le but d’exercer collectivement au sein d’une maison de santé. Et donc que les ostéopathes ne sont pas autorisés à faire partie des membres d’une telle structure. Mais que cela ne les empêche pas d’y exercer leur activité libérale, dès lors qu’ils adhèrent et participent au projet de santé élaboré par les professionnels de santé (actions de santé publique, de prévention, d’éducation pour la santé…). Le contrat de sous-location consenti à l’ostéopathe pour lui permettre d’exercer son activité au sein de la maison de santé était donc licite.

Cassation civile 1re, 13 novembre 2025, n° 24-18125