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Bail commercial : l’obligation du bailleur de maintenir le local en bon état

Le bailleur étant tenu de délivrer le local en bon état de réparations pendant toute la durée du bail, le locataire est en droit d’agir en justice contre lui pour le forcer à respecter cette obligation tant que le manquement à celle-ci perdure.

Le bailleur d’un local d’habitation ou commercial est tenu de délivrer ce local au locataire en bon état de réparations. Et il doit procéder, dans le local, pendant la durée du bail, à toutes les réparations (autres que les réparations locatives, qui incombent au locataire) qui deviennent nécessaires. À ce titre, les juges viennent de rappeler que ces obligations perdurent pendant toute la durée du bail. Il en résulte que lorsque le bailleur persiste à ne pas respecter ces obligations, le locataire est en droit d’agir contre lui pour le forcer à s’exécuter. Dans cette affaire, un locataire commercial avait, en 2020, agi en justice contre le bailleur pour obtenir sa condamnation à effectuer des travaux de réparation rendus nécessaires par la vétusté du local. La cour d’appel avait considéré que cette demande était prescrite puisque plus de 5 années (délai de la prescription) s’étaient écoulées entre le moment où le locataire avait pris connaissance de la vétusté des locaux lors de leur prise en location (en 2012) et celui où il avait agi contre le bailleur.

Un manquement qui persiste

Saisie à son tour du litige, la Cour de cassation a censuré la décision de la cour d’appel. Pour elle, l’obligation du bailleur de maintenir le local loué en bon état de réparations étant due pendant toute la durée du bail, le locataire est en droit d’exercer une action contre lui pour le forcer à la respecter (donc à effectuer les travaux nécessaires) tant que le manquement à cette obligation persiste.

Cassation civile 3e, 4 décembre 2025, n° 23-23357

Article publié le 19 décembre 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : Frank Herrmann

TVA : quand une subvention cache une prestation de services

La subvention reçue par une association qui constitue, en réalité, la contrepartie d’une prestation de services réalisée au profit de l’organisme qui la verse est soumise à la TVA.

La subvention reçue par une association qui constitue, en réalité, la contrepartie d’une prestation de services rendue à l’organisme qui la verse doit être soumise à la TVA. Il s’agit, en effet, du prix payé pour le service rendu. Ainsi, dans une affaire récente, les subventions versées à une association par l’agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (ADEME) avaient, à la suite d’une vérification de comptabilité, été considérées comme la contrepartie de prestations de services et donc soumises à la TVA. Une décision contestée en justice par l’association. Saisie du litige, la Cour administrative d’appel de Paris a relevé que l’association avait conclu avec l’ADEME une convention de financement pour des missions d’accompagnement du programme « PACTE Eau chaude sanitaire » et que, dans ce cadre, l’association devait remplir « cinq volets » qui comportait tous une prestation « livrable » à l’ADEME (rapport d’étude, référentiel, bulletin semestriel, rapport de synthèse…). Elle a également noté que l’annexe financière précisait le coût total de l’opération pour l’association, ainsi que le détail des dépenses éligibles à l’aide financière objet de la convention, évalué en fonction du nombre de jours prévus pour chaque tâche et du coût journalier des personnels mobilisés, en plus de prévoir que l’aide serait versée par tranche, au fur et à mesure de la présentation par l’association d’un état récapitulatif attestant de l’exécution des dépenses éligibles. Au vu de ces éléments, la Cour administrative d’appel de Paris a considéré que la subvention versée par l’ADEME à l’association concernait en réalité la contrepartie de prestations de services individualisées ayant un lien direct avec les avantages retirés par l’ADEME. En outre, elle a relevé que ce versement était subordonné à la réalisation des prestations que l’association s’était engagées à fournir. Elle en a conclu que les sommes perçues par l’association devaient être soumises à la TVA.

Cour administrative d’appel de Paris, 8 octobre 2025, n° 24PA03175

Article publié le 19 décembre 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : AndreyPopov

Report en avant des déficits : une imputation par ordre chronologique

Les déficits reportés en avant doivent être imputés sur les premiers résultats bénéficiaires par ordre chronologique, en commençant par le déficit le plus ancien, limitant ainsi le droit de contrôle et de rectification de l’administration fiscale.

En principe, les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés peuvent imputer leurs déficits sur les bénéfices des prochains exercices. Un report en avant des déficits qui s’effectue sans limitation de durée. Dans ce cadre, le déficit est toutefois imputé dans la limite de 1 M€, augmenté de la moitié du bénéfice qui dépasse ce montant. Et si une part de déficit ne peut être déduite du fait de ce plafonnement, celle-ci reste reportable en avant, elle aussi sans limite de temps.

Précision : sur option, ces entreprises peuvent choisir de reporter en arrière le déficit d’un exercice sur le bénéfice de l’exercice précédent. Ce « carry-back » ne peut jouer que dans la limite de la fraction non distribuée de ce bénéfice et d’un montant de 1 M€. Quant à la fraction de déficit qui excède le bénéfice du dernier exercice ou la somme de 1 M€, elle demeure reportable en avant sans limitation de durée.

Un ordre chronologique d’imputation

Le Conseil d’État vient de juger que les déficits reportés en avant doivent être imputés sur les premiers résultats bénéficiaires par ordre chronologique, en commençant par le déficit le plus ancien. Les juges ont ainsi donné tort à l’administration fiscale qui considérait que les déficits antérieurs constituaient un ensemble indistinct et pouvaient donc être imputés indifféremment sur les exercices bénéficiaires suivants.

Important : les entreprises doivent être en mesure de justifier l’existence et le montant des déficits qu’elles imputent ainsi que, désormais, leur origine et leur millésime d’imputation selon un ordre chronologique.

Les conséquences sur le contrôle de l’administration

L’administration fiscale ne peut contrôler les comptes d’une société lorsqu’ils sont prescrits, c’est-à-dire lorsqu’un certain temps s’est écoulé. En matière d’impôt sur les sociétés, la prescription est, en principe, acquise à la fin de la 3e année qui suit celle au titre de laquelle l’imposition est due. Mais lorsqu’elle vérifie un exercice non prescrit, l’administration peut pourtant aller contrôler et éventuellement rectifier les déficits nés d’exercices prescrits lorsqu’ils ont été imputés sur le bénéfice de cet exercice.

Précision : elle peut aussi contrôler les déficits nés d’exercices prescrits sans attendre leur imputation lorsqu’ils ont été reportés faute de résultat bénéficiaire.

Toutefois, du fait de la consécration par le Conseil d’État de l’imputation par ordre chronologique des déficits antérieurs, l’administration ne peut plus contrôler ni rectifier des déficits nés d’exercices prescrits entièrement imputés sur les résultats bénéficiaires d’exercices prescrits. En revanche, elle conserve ce droit en cas d’imputation partielle, dans la limite du seul reliquat de déficit non imputé.

Illustration

Dans cette affaire, une société avait été déficitaire de 2006 à 2009 avant de redevenir bénéficiaire à partir de 2010. À l’issue de la vérification de comptabilité de cette société portant sur ses exercices 2013 et 2014, l’administration fiscale avait remis en cause le montant des déficits constatés en 2007 et 2008. Selon elle, les déficits, nés d’exercices prescrits, ayant, pour partie, été imputés sur les bénéfices des exercices 2013 et 2014, non prescrits, elle pouvait en contrôler le montant. Pour contester ce redressement, la société soutenait qu’elle avait imputé ses déficits antérieurs dans l’ordre chronologique, en commençant par le plus ancien. Ainsi, elle avait majoritairement imputé ses déficits reportés en avant sur les exercices 2010 à 2012, également prescrits. Pour la société, ces déficits ne pouvaient donc pas, au moins en partie, être contestés par l’administration. Une analyse qui a été retenue par le Conseil d’État.

Conseil d’État, 14 novembre 2025, n° 493824

Article publié le 17 décembre 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : ayo888

Vente d’un local commercial : le locataire n’a pas toujours un droit de préférence

Lorsque deux locaux commerciaux appartenant à des propriétaires distincts sont mis en vente par un acte de cession unique, les locataires respectifs de chacun de ces locaux bénéficient du droit de préférence pour les acquérir.

Si, comme beaucoup de commerçants, vous exploitez votre fonds de commerce dans un local que vous louez, sachez que lorsque ce local est mis en vente, vous bénéficiez, en tant que locataire, d’un droit dit « de préférence » qui vous permet de l’acheter en priorité par rapport à un autre candidat à l’acquisition. Et si ce droit n’est pas respecté, vous pouvez demander en justice l’annulation de la vente.

En pratique : le propriétaire doit en informer le locataire par lettre recommandée AR, cette notification valant offre de vente. Ce dernier dispose alors d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre de vente pour se prononcer. Et s’il accepte d’acquérir le local, il a 2 mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire pour réaliser la vente. Ce délai étant porté à 4 mois lorsqu’il accepte l’offre de vente sous réserve d’obtenir un prêt.

Toutefois, le locataire ne bénéficie pas de ce droit de préférence dans certains cas, notamment « en cas de cession unique de locaux commerciaux distincts ».

Des propriétaires différents

À ce titre, les juges ont précisément récemment que lorsque des locaux commerciaux appartenant à des propriétaires différents sont vendus dans un acte unique, cette vente ne peut pas être considérée comme une « cession unique de locaux commerciaux distincts ». Dans ce cas, les locataires respectifs de chacun de ces locaux bénéficient bien du droit de préférence. Dans cette affaire, deux locaux commerciaux appartenant, l’un à une indivision et l’autre à l’un des propriétaires indivis, avaient été vendus par un acte unique à une société civile immobilière. Selon les juges, dans la mesure où ces deux locaux appartenaient à des propriétaires différents, l’un des deux locataires (en l’occurrence, celui du local appartenant à l’indivision) était en droit d’invoquer le fait que son droit de préférence n’avait pas été respecté.

Précision : le locataire ne bénéficie pas non plus du droit de préférence « en cas de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ». Ainsi, si le local commercial loué n’est qu’une partie de l’immeuble mis en vente, le droit de préférence du locataire ne s’applique pas.

Cassation civile 3e, 6 novembre 2025, n° 23-21442

Article publié le 17 décembre 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : Monty Rakusen’s Studio

Rejet d’une réclamation fiscale dans une proposition de redressement

Le Conseil d’État a précisé les délais de saisine du juge applicables au contribuable lorsque le rejet de sa réclamation fiscale est formalisé dans une proposition de redressement.

À compter de la présentation d’une réclamation fiscale, l’administration doit vous répondre dans un délai de 6 mois. Ce délai pouvant être porté à 9 mois, sous réserve que cette dernière vous en informe. À défaut de réponse dans ce délai, l’administration est considérée comme ayant rejeté implicitement votre demande. À ce titre, en cas de rejet total ou partiel de votre réclamation, la décision de l’administration doit notamment comporter la mention des voies et délais de recours à votre disposition. En effet, si la décision de l’administration ne vous convient pas, vous pouvez la contester en justice dans un délai de 2 mois à compter de sa notification. Sachant que lorsque la décision de rejet ne mentionne pas ces voies et délais de recours, vous disposez d’un délai raisonnable, fixé à 1 an maximum, sauf exceptions, pour saisir le juge.

À savoir : aucun délai ne s’impose à vous en cas de rejet implicite de votre réclamation tant que l’administration ne vous a pas notifié une décision expresse de rejet de votre réclamation.

Et attention, ces délais de saisine du juge s’appliquent également au contribuable lorsque le rejet de sa réclamation est formalisé dans une proposition de redressement, vient de préciser le Conseil d’État, dès lors que l’existence de la décision expresse de rejet ressort sans ambiguïté de ce document. Ce qui était le cas dans cette affaire, ont estimé les juges, puisque l’administration fiscale avait notifié l’annulation d’un crédit de TVA dans une proposition de redressement qui faisait suite à une vérification de comptabilité diligentée pour contrôler la demande de remboursement de ce crédit.

Précision : cette solution devrait s’appliquer plus largement aux demandes de remboursement de créances fiscales (crédit d’impôt recherche, report en arrière des déficits…) faisant l’objet d’une décision de rejet d’une réclamation fiscale au sein d’une proposition de redressement.

Conseil d’État, 14 novembre 2025, n° 498880

Article publié le 16 décembre 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : Milos Zivojinovic

Quelle réduction d’impôt en cas d’abandons de recettes ?

La réduction d’impôt pour dons des particuliers ne s’applique pas aux abandons de recettes issus de prestations gratuites réalisées par un professionnel libéral dans le cadre de son activité.

Les dons, y compris l’abandon exprès de revenus ou de produits, consentis par les contribuables au profit de certains organismes d’intérêt général ouvrent droit à une réduction d’impôt sur le revenu.

À noter : sont notamment visées les associations ayant un caractère philanthropique, éducatif, scientifique, social, humanitaire, sportif, familial, culturel, ou concourant à l’égalité entre les femmes et les hommes, à la mise en valeur du patrimoine artistique, à la défense de l’environnement naturel ou à la diffusion de la culture, de la langue et des connaissances scientifiques françaises.

Cependant, cet avantage fiscal s’applique aux seuls dons réalisés à titre privé et non aux versements effectués par les exploitants individuels dans le cadre de leur activité, ont récemment rappelé les juges de la Cour administrative d’appel de Nantes. Dans cette affaire, un masseur-kinésithérapeute-ostéopathe avait dispensé des prestations de soins gratuites auprès d’associations sportives. Estimant avoir consenti ces dons à titre non professionnel, le kinésithérapeute avait bénéficié de la réduction d’impôt des particuliers. À tort, selon l’administration fiscale, et aussi selon les juges qui ont relevé, d’après les propres écritures du kinésithérapeute, que ces abandons de recettes avaient été effectués en contrepartie de la publicité et du gain d’image que lui avait procurés son intervention auprès des clubs sportifs. Ces abandons de recettes concédés dans le cadre de son activité professionnelle ne pouvaient donc pas ouvrir droit à la réduction d’impôt pour dons des particuliers.

À savoir : ces abandons de recettes pouvaient, en revanche, relever de la réduction d’impôt mécénat d’entreprise.

Cour administrative d’appel de Nantes, 21 octobre 2025, n° 24NT03466

Article publié le 12 décembre 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : Artemenko_Daria

CDD : et si le salarié remplacé est licencié ?

Si l’employeur ne prévient pas, dans un délai raisonnable, un salarié en contrat à durée déterminée que la personne qu’il remplace ne fait plus partie de l’entreprise, la relation de travail se poursuit en contrat à durée indéterminée.

Dans certaines situations, comme le remplacement d’un salarié absent (congé, arrêt de travail…), les employeurs sont autorisés à conclure un contrat à durée déterminée (CDD) sans terme précis. Pour plus de simplicité, le contrat cesse alors non pas à une date précise fixée à l’avance mais lors du retour du salarié absent. Et attention, car si le salarié remplacé vient à ne plus faire partie des effectifs de l’entreprise, l’employeur doit en informer le salarié remplaçant en vue de mettre un terme à son CDD. À défaut, la relation de travail se poursuit en contrat à durée indéterminée (CDI).

Informer le salarié dans un délai raisonnable

Dans une affaire récente, un salarié avait été engagé en août 2015 en CDD, en tant que matelot, afin de remplacer un salarié absent. Son contrat, conclu pour une durée imprécise, devait prendre fin lors du retour du salarié qu’il remplaçait. En septembre 2015, le salarié avait été placé en arrêt en raison d’un accident du travail et, plus de 3 ans après (soit en mars 2019), il avait été déclaré inapte à occuper son poste. Il avait alors saisi la justice afin, notamment, de demander la requalification de son CDD en CDI au motif que son employeur ne l’avait pas informé du licenciement, en juillet 2017, du salarié qu’il remplaçait. Saisie du litige, la Cour de cassation a rappelé que le CDD de remplacement cesse au terme de l’absence du salarié remplacé. Et qu’en cas de poursuite de la relation de travail après ce terme, le CDD devient un CDI. Elle a ensuite constaté que, pendant plus de 2 ans, l’employeur n’avait ni informé le salarié en CDD du licenciement de la personne remplacée, ni adressé à ce dernier les documents de fin de contrat habituellement requis (reçu pour solde de tout compte, certificat de travail…). Elle en a déduit que la relation de travail, qui aurait dû prendre fin lors du licenciement du salarié remplacé, s’était poursuivie, de sorte que le CDD s’était transformé en CDI.

Précision : dans cette affaire, l’employeur, qui n’avait ni mis un terme au CDD, ni licencié le salarié en CDD pour inaptitude (ni reclassé), n’avait pas non plus, comme le prévoit le Code du travail, recommencer à le rémunérer un mois après l’avis d’inaptitude. Aussi, le salarié avait demandé en justice qu’il soit pris acte de la rupture de son contrat de travail aux torts de l’employeur. Ce contrat ayant été requalifié en CDI, la rupture a donc été requalifiée par les juges en licenciement sans cause réelle et sérieuse.

Cassation sociale, 13 novembre 2025, n° 24-14259

Déloyauté du salarié : c’est l’intention qui compte !

Le salarié qui, pendant un arrêt de travail, tente d’exercer une activité concurrente à son employeur, peut être licencié pour avoir manqué à son obligation de loyauté.

Tous les salariés sont soumis à une obligation de loyauté à l’égard de leur employeur, y compris pendant la suspension de leur contrat de travail (arrêt de travail, congé sabbatique…). Une notion qui fait référence, en particulier, à la bonne foi, la discrétion, la confidentialité ou encore la non-concurrence. À ce titre, les juges ont déjà considéré comme étant déloyal un salarié qui, pendant un arrêt de travail, avait exercé une activité concurrente pour son compte ou auprès d’un autre employeur. Et c’est aussi le cas du salarié qui, sans succès, entreprend des démarches dans ce sens. Explications.

Peu importe que l’activité concurrente ne soit pas effective

Dans une affaire récente, un salarié recruté en tant que peintre avait été placé en arrêt de travail. Pendant cet arrêt, il avait proposé à une autre entreprise d’effectuer, en qualité de sous-traitant, divers travaux de pose de bardage et de garde-corps ainsi que de maçonnerie. Des travaux qui n’avaient finalement pas été réalisés en raison du refus du « client ». Son employeur l’avait alors licencié pour faute grave, une sanction que le salarié avait contestée en justice. Saisis du litige, les juges ont constaté que les prestations proposées par le salarié faisaient partie des travaux réalisés par son employeur. Ils en ont déduit qu’en proposant ses services à une société concurrente pendant son arrêt de travail, le salarié avait manqué à son obligation de loyauté. Peu importe que l’activité n’ait finalement pas été réalisée. Son licenciement pour faute grave a donc été validé.

Dans les faits : pour se défendre, le salarié avait prétendu que les propositions adressées à l’entreprise concurrente concernaient des travaux devant être réalisés après la rupture de son contrat de travail et avaient pour seul objectif de préparer sa future activité. Un argument écarté par les juges puisque ces propositions, mais aussi le refus du cat, étaient intervenus avant la rupture du contrat de travail et que le salarié n’avait jamais émis la volonté de démissionner.

Cassation sociale, 1er octobre 2025, n° 24-17418

Avocats : désignation d’un avocat dans le cadre de l’aide juridictionnelle

Lorsque l’avocat désigné pour assister un bénéficiaire de l’aide juridictionnelle est déchargé de sa mission, il doit être immédiatement remplacé.

Les justiciables qui ne disposent pas des ressources suffisantes pour défendre leurs droits devant la justice peuvent bénéficier de l’aide juridictionnelle, c’est-à-dire d’une prise en charge, totale ou partielle, de leurs frais de procédure (honoraires des avocats et des notaires, expertises, frais de signification, etc). Dans ce cadre, ils gardent la possibilité de choisir leur avocat, ce dernier étant, à défaut de choix ou en cas de refus du professionnel choisi, désigné par le bâtonnier. Et si cet avocat est ensuite déchargé de sa mission, un remplaçant doit toujours être désigné, même si, en raison de la « mauvaise volonté » du justiciable, plusieurs professionnels se sont déjà succédé…

Le droit à l’assistance d’un avocat

Ainsi, dans une affaire récente, dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière, six avocats successifs avaient été désignés par le bâtonnier pour assurer la défense d’un justiciable bénéficiaire de l’aide juridictionnelle. Des professionnels qui avaient tous été successivement déchargés de leur mission. Et le bâtonnier avait, conformément à une délibération du conseil de l’Ordre, refusé de désigner un septième avocat, estimant que le justiciable s’était, de façon « délibérée et volontaire », privé de la possibilité d’être assisté. Concrètement, ce dernier avait, à l’égard de chaque avocat désigné, tenté d’imposer sa propre interprétation, factuelle et juridique, de la situation et exigé simplement l’apposition de leur nom sur ses propres écritures, les laissant ainsi dans l’impossibilité d’exercer leur mission. Mais pour la Cour de cassation, quel que soit le comportement adopté par le justiciable, lorsque l’avocat désigné pour assister un bénéficiaire de l’aide juridictionnelle est déchargé de sa mission, il doit être immédiatement remplacé. Une règle à laquelle avait contrevenu la délibération du conseil de l’Ordre.

Cassation civile 2e, 20 novembre 2025, n° 22-17442

Charge de travail excessive : attention à la démission !

La démission du salarié intervenue en raison d’une charge excessive de travail, dont l’employeur avait été informé, peut être requalifiée par les juges en licenciement sans cause réelle et sérieuse.

Le salarié qui souhaite démissionner doit en informer son employeur, idéalement par lettre recommandée avec accusé de réception. Une démission que l’employeur doit examiner avec le plus grand intérêt, afin de s’assurer de la volonté claire et non équivoque du salarié de quitter son emploi. Et tout particulièrement, par exemple, lorsque la démission intervient après une altercation entre le salarié et l’un de ses collègues, lorsque la lettre de démission fait état de reproches adressés à l’employeur ou lorsqu’elle est rédigée par le salarié alors qu’il est sujet à un état dépressif. Ou encore, comme vient de l’indiquer la Cour de cassation, lorsque la démission est liée à une surcharge de travail…

Surcharge de travail avérée = démission équivoque

Dans une affaire récente, un salarié avait démissionné de son emploi d’administrateur réseau qu’il exerçait auprès de son employeur depuis plus de 20 ans. Quelques mois plus tard, il avait demandé à la justice de prendre acte de la rupture de son contrat de travail aux torts de l’employeur, autrement dit de requalifier sa démission en licenciement sans cause réelle et sérieuse. Et ce, au motif qu’il avait été exposé à une charge de travail excessive, à laquelle son employeur n’avait pas remédié, le poussant ainsi à démissionner. Saisis du litige, les juges d’appel avaient donné tort au salarié. Ils avaient notamment estimé que la surcharge de travail du salarié, qui existait depuis de nombreuses années, ne pouvait pas être considérée comme une « circonstance contemporaine et déterminante de la démission, rendant impossible la poursuite de la relation de travail ». Mais la Cour de cassation, quant à elle, a constaté que le salarié avait, avant de démissionner, alerté sa hiérarchie, son employeur et le service de santé au travail de sa charge de travail excessive devenue pour lui « insupportable ». Une surcharge de travail qui l’empêchait de bénéficier d’un équilibre entre sa vie professionnelle et sa vie personnelle et qui générait une charge mentale très élevée et permanente mal vécue personnellement. C’est pourquoi les juges ont considéré la démission du salarié comme étant équivoque, et « invité » les juges d’appel à requalifier la rupture du contrat de travail du salarié en licenciement sans cause réelle et sérieuse.

Cassation sociale, 13 novembre 2025, n° 23-23535