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Vente d’un local commercial conclue au mépris du droit de préférence du locataire

Lorsque le propriétaire a vendu un local commercial sans avoir respecté le droit de préférence du locataire, ce dernier peut faire annuler la vente en agissant en justice dans un délai de 2 ans qui court à compter du jour où il a eu connaissance de la vente.

Le commerçant qui exploite un fonds de commerce dans un local loué dispose, lorsque ce local est mis en vente, d’un droit dit « de préférence » qui lui permet de l’acheter en priorité par rapport à un autre candidat à l’acquisition.

En pratique : le propriétaire doit informer le locataire, par lettre recommandée AR, de son intention de vendre le local. Cette notification, qui doit indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée, vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose alors d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre de vente pour se prononcer. Et s’il accepte d’acquérir le local, il a 2 mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire pour réaliser la vente. Ce délai étant porté à 4 mois lorsqu’il accepte l’offre de vente sous réserve d’obtenir un prêt.

2 ans pour agir en justice…

Et attention, lorsque son droit de préférence n’a pas été respecté (soit parce qu’il n’a pas été initialement informé de l’intention du propriétaire de vendre le local, soit parce qu’il n’a pas été informé des conditions ou du prix de vente plus avantageux proposés à un acquéreur), le locataire est en droit d’obtenir en justice l’annulation de la vente. Cette action devant être intentée dans un délai de 2 ans qui court, viennent de préciser les juges, à compter du jour où le locataire a eu connaissance de la vente.Dans cette affaire, un hangar à usage commercial avait été vendu sans que le locataire ait été mis en mesure d’exercer son droit de préférence. Il avait alors agi en justice afin de faire annuler la vente. Mais son action avait été rejetée par la cour d’appel car elle avait été intentée plus de 2 ans après la date de la lettre recommandée que l’acquéreur avait envoyée au locataire pour l’informer de la vente.Le locataire avait contesté cette décision. Car pour lui, le délai de prescription de 2 ans ne peut commencer à courir que lorsque le locataire connaît le prix et les conditions de la vente, et donc dans cette affaire, seulement à compter de la date à laquelle il avait reçu la copie de l’acte de vente envoyée par les services fonciers.

… à compter de la connaissance de la vente

La Cour de cassation ne lui a pas donné raison et a confirmé la décision de la cour d’appel : le délai de 2 ans pour intenter l’action en nullité court à compter du jour où le locataire a connaissance de l’existence de la vente, même s’il n’en connaît ni le prix ni les conditions.Cassation civile 3e, 17 septembre 2026, n° 24-21650

Article publié le 13 octobre 2026 – © Les Echos Publishing 2026 – Crédit photo : DR

Quand la mise en liquidation judiciaire d’une entreprise en redressement s’impose

Lorsque le redressement d’une entreprise se révèle impossible, elle doit être placée en liquidation judiciaire. Tel est le cas lorsqu’elle ne démontre pas être en mesure de couvrir ses charges d’exploitation.

Une procédure de redressement judiciaire ouverte à l’encontre d’une entreprise peut être convertie à tout moment en liquidation judiciaire lorsque son redressement se révèle manifestement impossible. Dans une affaire récente, un boulanger mis en redressement judiciaire avait contesté la conversion de la procédure en liquidation judiciaire. À l’appui de sa contestation, il faisait valoir qu’il était en mesure de régler sa dette puisqu’il disposait d’une somme d’environ 25 000 € sur ses comptes bancaires et que son chiffre d’affaires de l’année ayant précédé sa mise en redressement judiciaire avait augmenté. Mais les juges n’ont pas été sensibles à ses arguments et ont confirmé la mise en liquidation judiciaire du boulanger. En effet, ils ont relevé :
– que ce dernier n’avait réglé ni les cotisations sociales échues pendant la période d’observation du redressement judiciaire, ni les primes du contrat d’assurance couvrant sa responsabilité professionnelle ;
– que le solde de son compte bancaire était fluctuant et ne permettait pas d’avoir une idée précise et actuelle de sa capacité de disposer d’une trésorerie suffisante pour couvrir les charges de son exploitation ;
– que si l’intéressé prétendait disposer de plus de ressources après avoir licencié son salarié et récupéré deux dépôts de pain, il n’en justifiait pas ;
– qu’il exerçait son activité depuis plusieurs mois sans assurance, faute d’avoir régulièrement payé les primes ;
– que le passif devant être apuré par le plan s’élevait à 85 722 €.Pour toutes ces raisons, les juges ont estimé que la conversion de la procédure de redressement en liquidation judiciaire était justifiée.

Cassation commerciale, 1er juillet 2026, n° 25-16042

Article publié le 09 octobre 2026 – © Les Echos Publishing 2026 – Crédit photo : ArtmediaworX – stock.adobe.com

Indemnisation d’une association victime d’une infraction

L’association qui est la victime directe d’une infraction, telle une escroquerie, a le droit d’obtenir une réparation intégrale de son préjudice.

Les associations peuvent agir en justice afin de défendre leurs intérêts. À ce titre, elles peuvent notamment obtenir réparation du préjudice matériel et moral qu’elles subissent en raison d’une infraction dont elles sont victimes (vol, escroquerie, dégradation de biens, détournement de fonds, diffamation…).

Une victime directe d’un préjudice

Dans une affaire récente, le président d’une unité locale d’une association avait, via des manœuvres frauduleuses, convaincu un partenaire commercial de lui verser directement des fonds destinés à l’association. La cour d’appel avait condamné le président de l’unité locale pour escroquerie. Mais elle avait refusé d’accorder une indemnisation à l’association estimant que celle-ci n’était pas une victime directe de cette infraction. Cette décision a été remise en cause par la Cour de cassation qui a considéré que l’escroquerie avait bel et bien été commise au préjudice de l’association. En effet, cette infraction l’avait privée d’une rentrée d’argent de plus de 85 000 €. En tant que victime directe, l’association avait donc le droit d’obtenir réparation intégrale de son préjudice.

Cassation criminelle, 3 juin 2026, n° 25-84224

Article publié le 08 octobre 2026 – © Les Echos Publishing 2026 – Crédit photo : Birute – stock.adobe.com

Obligation d’information du vendeur professionnel à l’égard d’un acheteur professionnel

Le vendeur professionnel est tenu à une obligation d’information et de conseil à l’égard d’un acheteur professionnel sur l’adéquation du produit vendu à l’usage auquel il est destiné lorsque ce dernier n’a pas la compétence pour apprécier la portée exacte des caractéristiques techniques de ce produit.

Les vendeurs professionnels sont tenus à une obligation d’information et de conseil à l’égard de leurs clients. Cette obligation leur impose notamment de se renseigner sur les besoins des acheteurs et de les informer sur l’adéquation du bien proposé à l’utilisation qui en est prévue.

Attention : en cas de non-respect de son devoir de conseil, le vendeur est susceptible d’être condamné à verser des dommages-intérêts à l’acheteur. Dans certains cas graves, les juges peuvent même annuler la vente.

Cette obligation, qui s’impose à l’égard des consommateurs, doit également être satisfaite lorsque l’acheteur est un professionnel et que la compétence de ce dernier ne lui donne pas les moyens d’apprécier la portée exacte des caractéristiques techniques du bien vendu. C’est ce que les juges ont rappelé dans l’affaire récente suivante. Un commerçant exploitant une boucherie avait acheté auprès d’un fournisseur des produits pour l’entretien de son laboratoire et de sa chambre froide. À la suite de l’apparition de rouille sur les panneaux et les équipements de son laboratoire, le commerçant avait déclaré son sinistre auprès de son assureur, lequel avait missionné un expert qui avait conclu à l’incompatibilité entre le produit de nettoyage vendu et le matériel des panneaux et équipements du laboratoire. Le commerçant avait alors agi en justice contre le fournisseur, lui reprochant d’avoir manqué à son obligation d’information et de conseil.

L’expérience professionnelle de l’acheteur…

Dans un premier temps, la cour d’appel saisie du litige avait rejeté la demande du commerçant. Car pour elle, même si ce dernier n’était pas un spécialiste des produits de nettoyage, il n’était pas pour autant un acheteur profane dès lors que les produits qu’il avait achetés étaient destinés au nettoyage d’un laboratoire de boucherie-charcuterie, qu’il avait été auparavant salarié dans une boucherie et qu’il n’ignorait pas l’importance et les caractéristiques des opérations de nettoyage. En outre, il était en mesure, à la seule lecture de la notice apposée sur le bidon des produits de nettoyage, de s’assurer de la compatibilité entre les surfaces à nettoyer et le produit, sans que le vendeur ait été tenu, à son égard, d’une obligation d’information et de conseil sur l’adaptation du produit vendu au nettoyage du laboratoire.

… ne suffit pas à établir sa compétence pour apprécier les caractéristiques techniques du produit

Saisie à son tour, la Cour de cassation a censuré la décision de la cour d’appel. À ses yeux, les éléments invoqués par la cour d’appel ne suffisaient pas à établir l’existence d’une compétence de ce commerçant lui permettant d’apprécier la portée exacte des caractéristiques techniques des produits de nettoyage, et donc à exclure l’obligation d’information et de conseil du vendeur à son égard. Et cette obligation imposait au vendeur de se renseigner sur les besoins du commerçant pour être en mesure de l’informer de l’inadéquation des produits de nettoyage achetés avec les surfaces à nettoyer.

Cassation commerciale, 6 mai 2026, n° 25-12541

Article publié le 07 octobre 2026 – © Les Echos Publishing 2026 – Crédit photo : Getty Images/Maskot

Association nationale : intérêt à contester une décision locale

Une association dont le champ d’intervention est national peut demander l’annulation de certaines décisions adoptées au niveau local.

Une association ne peut engager une action en justice que si elle a un intérêt à agir au regard de l’objet défini dans ses statuts, notamment quant à son périmètre géographique. C’est pourquoi une association dont le ressort est national ne peut pas, en principe, demander l’annulation d’une décision administrative adoptée à un niveau local, par exemple, par un maire, un préfet ou un conseil régional. Par exception cependant, les tribunaux reconnaissent cette possibilité lorsque la décision soulève, en raison de ses implications, notamment dans le domaine des libertés publiques, des questions qui, par leur nature et leur objet, excèdent les seules circonstances locales.

Une délibération contestable par une association nationale

Dans une affaire récente, la Ligue des droits de l’Homme avait demandé en justice l’annulation d’une délibération de la commission permanente du conseil régional d’Auvergne-Rhône-Alpes permettant la possibilité de refuser ou de suspendre l’octroi de bourses aux étudiants en cas de « comportement incivique ». La Cour administrative d’appel de Lyon a considéré que cette action, menée par une association ayant un ressort national, était quand même recevable car la délibération contestée présentait, « dans la mesure notamment où elle répondait à une situation susceptible d’être rencontrée dans d’autres collectivités territoriales, une portée excédant les seules circonstances locales ».

Précision : les juges ont annulé cette délibération au motif qu’aucune définition du « comportement incivique » n’était donnée, laissant ainsi la place à une appréciation subjective de cette notion.

Cour administrative d’appel de Lyon, 8 juin 2026, n° 24LY02743

Article publié le 06 octobre 2026 – © Les Echos Publishing 2026 – Crédit photo : Corgarashu – stock.adobe.com

Gérant de succursale : quelle indemnité de licenciement ?

Lorsqu’un contrat de gérant mandataire succède à un contrat de travail, l’ensemble des années passées au sein de la société doit être pris en compte dans le calcul de l’indemnité de licenciement.

Les gérants de succursales bénéficient d’un statut particulier prévu par le Code du travail et régulièrement précisé par les juges. En effet, si ces derniers sont considérés, compte tenu de leurs fonctions, comme des commerçants indépendants, certaines dispositions sociales, normalement réservées aux salariés, leur sont en principe applicables, comme les règles liées à la rupture du contrat de travail. C’est pourquoi la rupture d’un contrat de gérance, à l’initiative de l’entreprise « tête de réseau », donne lieu au versement d’une indemnité de licenciement. Une indemnité calculée, notamment, en fonction de l’ancienneté, laquelle n’est pas toujours facile à déterminer comme l’illustre une décision récente de la Cour de cassation.

Précision : sont considérés comme étant des gérants de succursales les personnes dont la profession consiste essentiellement, notamment, à vendre des marchandises de toute nature qui leur sont fournies exclusivement ou presque exclusivement par une seule entreprise et qui exercent cette profession dans un local fourni ou agréé par cette entreprise et aux conditions et prix imposés par celle-ci.

Le contrat de travail compte !

Une société exploitant une enseigne d’achat de gros et de vente de biens d’équipement pour la maison avait recruté, en contrat de travail à durée indéterminée, une salariée, d’abord engagée en tant qu’employée, puis promue directrice de magasin. Plus tard, elle avait conclu avec cette dernière un contrat de gérant mandataire afin d’assurer l’exploitation de l’un de ses magasins. Un contrat qui avait été rompu environ 8 ans après, la société étant placé, à ce moment-là, en redressement judiciaire. La gérante avait alors saisi la justice afin, notamment, de réclamer un rappel d’indemnité de licenciement. Selon elle, l’ancienneté retenue pour calculer cette indemnité devait prendre en compte toutes les années qu’elle avait passées au sein de la société (en tant que salariée puis en tant que gérante), soit plus de 15 ans, et non uniquement la période liée au contrat de gérance, soit moins de 8 ans. Amenée à se prononcer dans ce litige, la Cour de cassation a relevé que le contrat de gérant mandataire avait succédé au contrat de travail, de sorte que la relation contractuelle s’était poursuivie sans interruption. Elle en a conclu que l’ancienneté de la gérante permettant de calculer le montant de son indemnité de licenciement devait tenir compte de la période liée à son contrat de travail.

En complément : dans cette affaire, la Cour de cassation a également précisé que les gérants de succursales ne bénéficiaient pas du régime de garantie des salaires (AGS) en cas de non-paiement des sommes dues par l’employeur.

Cassation sociale, 9 septembre 2026, n° 25-10036

Article publié le 05 octobre 2026 – © Les Echos Publishing 2026 – Crédit photo : Vittaya_25 – stock.adobe.com

Contrôle Urssaf : les conséquences d’un mauvais calcul

Si l’Urssaf calcule les cotisations sociales dues par l’entreprise au moyen d’une méthode illicite, c’est la totalité du chef de redressement qui est annulé.

Dans le cadre de ses contrôles, l’Urssaf est amenée à vérifier l’exactitude du montant des cotisations sociales déclarées et payées par les entreprises. Et lorsqu’elle constate une mauvaise application des règles sociales, elle adresse à l’employeur (ou au travailleur indépendant) un redressement de cotisations sociales, c’est-à-dire un récapitulatif des sommes à payer. Mais encore faut-il que ces sommes soient correctement calculées par l’Urssaf, autrement dit en respectant les règles prévues par le Code de la Sécurité sociale.

Précision : les cotisations sociales réclamées par l’Urssaf doivent être calculées sur une base réelle, c’est-à-dire sur la base des données comptables de l’entreprise ou, lorsqu’il n’est pas possible d’établir exactement l’assiette des cotisations sociales, sur une base forfaitaire. En outre, l’Urssaf peut proposer à la personne contrôlée d’évaluer le montant du redressement par échantillonnage et extrapolation.

Méthode de calcul illicite = chef de redressement annulé

Dans une affaire récente, l’Urssaf avait notifié à un employeur un redressement de cotisations sociales pour un montant global de plus de 8 millions d’euros (majorations comprises). Il était en effet reproché à l’entreprise d’avoir manqué à plusieurs règles sociales : frais professionnels non justifiés (indemnités de panier et de cantine), cadeaux en nature offerts au personnel, prise en charge de contraventions et de dépenses de loisirs au profit des salariés, etc. Chaque manquement constaté par l’Urssaf, dit « chef de redressement », faisant l’objet d’un calcul des cotisations sociales dues par l’entreprise. Cette dernière avait toutefois demandé en justice l’annulation de certains chefs de redressement au motif que la méthode de calcul utilisée par l’Urssaf était illicite. Celle-ci ayant eu recours à un ratio non prévu par le Code de la Sécurité sociale. Saisis du litige, les juges d’appel et la Cour de cassation ont reconnu le caractère illicite de la méthode de calcul mise en œuvre par l’Urssaf. Et ils ont considéré que l’intégralité des chefs de redressement qui avaient fait l’objet d’un calcul des cotisations sociales sur la base de cette méthode devaient être annulés. Et non pas uniquement, comme le maintenait l’Urssaf, la seule partie des chefs de redressement qui n’avait pas été calculée sur une base réelle.

Cassation civ. 2e, 3 septembre 2026, n° 24-11310

Envoi spontané de documents comptables lors d’un contrôle fiscal

Le vérificateur est tenu de restituer, avant la fin des opérations de contrôle, les documents comptables originaux envoyés spontanément par courrier par l’entreprise au cours de la vérification de comptabilité.

En principe, une vérification de comptabilité se déroule dans les locaux de l’entreprise contrôlée. Dans ce cadre, le vérificateur peut, avec l’accord écrit et préalable de l’entreprise et en lui remettant un reçu détaillé des pièces qui lui sont confiées, emporter des documents comptables dans les bureaux de l’administration. Il doit alors restituer les documents emportés dans leur intégralité avant la fin de la vérification.

En pratique : cette restitution doit intervenir avant la dernière intervention sur place du vérificateur, laquelle marque la clôture de la vérification elle-même.

À ce titre, la question s’est posée de savoir si l’envoi spontané par courrier de documents comptables originaux par l’entreprise au cours de la vérification de comptabilité constituait un emport de documents par l’administration fiscale, soumettant le vérificateur à l’obligation de les restituer avant la fin de la vérification. Oui, a jugé le Conseil d’État. Sachant que si le vérificateur ne procède pas à cette restitution, la procédure est irrégulière. Les juges ont toutefois précisé que ce manquement n’entraîne pas nécessairement l’annulation de la totalité du redressement mais seulement celle des impositions basées sur l’examen des documents non restitués.

Conseil d’État, 6 juillet 2026, n° 503370

Quand le médecin du travail préconise un aménagement de poste

Le non-respect par l’employeur des préconisations du médecin du travail cause nécessairement un préjudice au salarié concerné, lui ouvrant droit à des dommages-intérêts.

Tous les employeurs doivent veiller à préserver la santé et la sécurité de leurs salariés. À ce titre, ils sont notamment tenus de prendre toutes les mesures nécessaires pour prévenir les risques professionnels, mais aussi de prendre en compte les préconisations du médecin du travail, par exemple, en matière d’aménagement des postes de travail. Et sur ce dernier point, tout manquement de l’employeur est désormais sanctionné par les juges…

Un préjudice automatique pour le salarié

Dans une affaire récente, le poste de travail d’une salariée engagée en tant qu’employée polyvalente d’une station-service avait fait l’objet de préconisations de la part du médecin du travail. En effet, ce dernier avait notamment émis un avis de contre-indication à un poste de travail en extérieur sur piste. Si l’employeur avait alors affecté la salariée exclusivement à un poste de travail en caisse, cette dernière était toutefois allée « de manière épisodique » sur la piste de la station. C’est pourquoi elle avait réclamé en justice des dommages-intérêts à son employeur. Saisis de l’affaire, les juges d’appel avaient refusé la demande de la salariée. Et ce, au motif qu’elle n’avait pas prouvé que le non-respect par l’employeur des préconisations formulées par le médecin du travail lui avait causé un préjudice (soit des conséquences sur sa santé). Mais pour la Cour de cassation, le non-respect, par l’employeur, des préconisations du médecin du travail cause inévitablement une atteinte à la santé et à la sécurité du salarié. Autrement dit, ce manquement lui cause nécessairement un préjudice (qu’il n’est donc pas tenu de prouver), lui ouvrant droit à des dommages-intérêts.

Précision : pour prendre sa décision, la Cour de cassation s’est notamment appuyée sur des affaires antérieures dans lesquelles elle avait déjà établi que certains manquements de l’employeur (travail durant un congé de maternité ou un arrêt de travail pour maladie), de nature à porter atteinte à la santé et à la sécurité des salariés, leur causaient nécessairement un préjudice.

Cassation sociale, 9 septembre 2026, n° 25-11901

Loyer du bail commercial renouvelé : pas de plafonnement lorsque la durée excède 12 ans !

Lorsque la durée d’un bail commercial a excédé 12 ans en raison de sa prolongation, le loyer du bail lors de son renouvellement n’est pas soumis à la règle du plafonnement, même si le locataire a demandé le renouvellement avant que la durée n’atteigne 12 années.

Lors du renouvellement d’un bail commercial, le nouveau loyer demandé par le bailleur est plafonné, la hausse de ce loyer ne pouvant pas excéder la variation de l’indice trimestriel de référence (l’indice des loyers commerciaux ou l’indice des activités tertiaires, selon les cas) intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail venu à expiration. Toutefois, le loyer d’un bail commercial renouvelé échappe à cette règle du plafonnement, notamment lorsque le bail expiré, bien que conclu pour une durée de 9 ans, s’est poursuivi par tacite prolongation pendant une période supérieure à 12 ans. Dans ce cas, le bailleur est donc en droit de demander une augmentation du loyer plus élevée que celle résultant de la variation de l’indice. On parle de déplafonnement du loyer. Du coup, le locataire, qui demande au bailleur le renouvellement de son bail commercial, ne doit pas formuler cette demande trop tardivement. Car si sa demande de renouvellement prend effet alors que le bail a dépassé les 12 années, il ne peut pas bénéficier de la règle du plafonnement du loyer. Ainsi, dans une affaire récente, un bail commercial, qui avait débuté le 30 juin 2000, s’était poursuivi par tacite reconduction au-delà du terme de 9 ans contractuellement prévu, donc au-delà du 30 juin 2009. Le 14 mai 2012, le locataire avait demandé au bailleur le renouvellement de ce bail. Ce dernier avait accepté le renouvellement, mais avait demandé que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative car, selon lui, la règle du plafonnement ne s’appliquait pas compte tenu de la durée du bail expiré. De son côté, le locataire avait fait valoir que cette règle s’appliquait bel et bien puisqu’il avait notifié au bailleur sa demande de renouvellement avant que la durée du bail tacitement prolongé n’ait atteint 12 années.

Une durée du bail expiré supérieure à 12 ans

Les juges ont donné raison au bailleur. En effet, ils ont affirmé que le fait que le locataire puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation n’implique pas que ce bail prenne fin à la date de cette demande. Car en cas de tacite prolongation, le nouveau bail débute à partir de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant fixée, selon la loi, au premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement. Ainsi, dans cette affaire, le premier jour du trimestre civil qui avait suivi la demande de renouvellement était le 1er juillet 2012, date à laquelle le bail renouvelé avait donc débuté. Le bail expiré avait, quant à lui, duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012, donc 12 ans et un jour. La règle du plafonnement ne s’appliquait donc pas et le loyer du bail renouvelé devait être fixé au montant de la valeur locative.

Cassation civile 3e, 9 juillet 2026, n° 25-11167