Loi de finances pour 2025 : un alourdissement de la fiscalité immobilière

Le calcul des plus-values de cession réalisées par les loueurs en meublé non professionnels prend désormais en compte les amortissements déduits par le bailleur. En outre, les départements ont la possibilité de porter leur droit de vente jusqu’à 5 %, et ce jusqu’en mars 2028.

À la recherche de recettes fiscales supplémentaires, les pouvoirs publics ont aménagé le régime des plus-values de cession des loueurs en meublé non professionnels et ont autorisé les collectivités locales à augmenter temporairement le taux départemental du droit de vente.

Plus-value de cession d’un logement loué meublé

Dans le cadre de la location meublée non professionnelle (LMNP), les contribuables peuvent, sous certaines conditions, déduire de leurs recettes locatives imposables les amortissements relatifs au logement loué, sans que jusqu’alors ces amortissements soient pris en compte dans le calcul de la plus-value de cession du logement. Afin d’assurer une plus grande homogénéité entre les régimes des loueurs professionnels et non professionnels, les amortissements déduits pendant la période de location d’un bien meublé sont désormais soustraits de son prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value immobilière de cession. Cette mesure s’applique aux plus-values réalisées à l’occasion des cessions opérées à compter du 15 février 2025. Toutefois, ne sont pas concernées les structures d’accueil spécifiques, notamment les logements appartenant à une résidence pour étudiants ou pour personnes âgées de plus de 65 ans, à un établissement social ou médico-social pour personnes âgées ou adultes handicapés ou à une résidence-services pour personnes âgées ou handicapées. Pour rappel, le régime fiscal associé à la location meublée évolue à partir de l’imposition des revenus locatifs de 2025. Ainsi, le taux de l’abattement pour frais dans le régime micro-BIC appliqué à un meublé de tourisme non classé passe de 50 à 30 %, avec un plafond fixé à 15 000 € (contre 77 700 € auparavant). Pour les meublés de tourisme classés, le taux de l’abattement est ramené de 71 à 50 %, avec un plafond abaissé à 77 700 € (au lieu de 188 700 €).

Hausse des frais de notaire

Lors d’un achat immobilier, l’acquéreur doit s’acquitter, outre le prix de cession, de droits de mutation à titre onéreux, appelés communément « frais de notaire ». Une partie de ces frais est reversée à l’État et aux collectivités locales. Afin de permettre à ces dernières de trouver des moyens de financement supplémentaires, la loi de finances autorise les départements, sur délibération, à augmenter provisoirement le taux de leur droit de vente jusqu’à 5 % (au lieu de 4,5 % dans la quasi-totalité des départements). Une faculté qui trouve à s’appliquer aux actes de vente conclus entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Passée cette échéance, le taux du droit départemental sera automatiquement réduit à celui en vigueur au 31 janvier 2025. À noter que ce rehaussement de droit n’est pas applicable aux primo-accédants, lesquels pourront même bénéficier, si les départements le votent, d’une réduction voire d’une exonération totale du droit de vente départemental.

Loi n° 2025-127 du 14 février 2025, JO du 15

Article publié le 06 mars 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : valentinrussanov

Rachat de parts sociales : le compte courant d’associé doit-il être remboursé ?

Un associé n’est pas en droit d’obtenir l’annulation du rachat de ses parts sociales par la société en invoquant le fait que cette dernière n’a pas accédé à sa demande de remboursement de son compte courant d’associé.

Un associé est en droit de demander à tout moment à la société le remboursement des sommes qui figurent sur son compte courant d’associé. Sauf stipulation contraire, la société est alors dans l’obligation de s’exécuter. Mais attention, l’obligation qui incombe à la société de procéder au remboursement d’un compte courant d’associé est, sauf si une clause prévoit le contraire, indépendante de celle qui lui incombe de payer le prix des parts sociales qu’elle a rachetées à cet associé. C’est ce que les juges ont affirmé dans l’affaire récente suivante. Une société d’exercice libéral à responsabilité limitée (Selarl) avait décidé de réduire son capital en procédant au rachat puis à l’annulation des parts sociales détenues par l’un de ses associés. Ce dernier avait alors demandé à la société qu’elle lui rembourse son compte courant d’associé. La société n’ayant pas accédé à sa requête, l’associé avait demandé l’annulation du rachat de ses parts. En effet, il avait fait valoir que, sauf convention contraire, le rachat par une société des parts sociales d’un associé entraîne l’obligation pour cette dernière de rembourser le compte courant de cet associé.

Deux obligations indépendantes l’une de l’autre

Mais les juges ne lui ont pas donné gain de cause. Après avoir rappelé que l’obligation de la société de payer le prix des parts sociales rachetées à un associé et celle de rembourser le compte courant d’associé de cet associé sont, sauf stipulation contraire (ce qui n’était pas le cas dans cette affaire), indépendantes l’une de l’autre, ils ont estimé que l’associé n’était pas en droit d’invoquer le défaut de remboursement de son compte courant d’associé pour obtenir l’annulation de l’opération de rachat de ses parts sociales.

Cassation commerciale, 12 février 2025, n° 23-17483

Article publié le 06 mars 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : Matthias Kulka

La fiscalité des grandes entreprises alourdie par la loi de finances pour 2025

Afin de redresser les comptes publics de 50 Md€ et parvenir à un déficit public de 5,4 % en 2025, la loi de finances met à contribution les grandes entreprises en instaurant de nouvelles taxes.

Afin de participer à l’effort de redressement des comptes publics, les plus grandes entreprises sont particulièrement sollicitées dans le cadre de la loi de finances pour 2025.

Instauration de nouvelles taxes

Ainsi, une contribution exceptionnelle sur les bénéfices est mise à la charge des grandes entreprises pour 1 an, au taux de 20,6 % lorsque leur chiffre d’affaires (CA) est compris entre 1 et 3 Md€ ou de 41,2 % lorsqu’il excède 3 Md€. Elle est calculée sur la moyenne de l’impôt sur les sociétés dû au titre de 2024 et 2025 (exercice clos au 31 décembre). En pratique, elle donnera lieu à un versement anticipé de 98 % avec le dernier acompte d’impôt sur les sociétés dû, pour la plupart des entreprises, le 15 décembre 2025, et au versement, le cas échéant, du solde lors de la liquidation de l’impôt sur les sociétés, donc, en général, le 15 mai 2026. En outre, les grandes entreprises (CA ≥ 1 Md€) sont visées par la création d’une taxe de 8 % sur les réductions de capital faisant suite aux rachats de leurs propres titres. Par ailleurs, une nouvelle taxe annuelle est mise à la charge des entreprises qui disposent d’une flotte d’au moins 100 véhicules légers (véhicules de tourisme et utilitaires), qu’elles en soient propriétaires ou locataires, afin de les inciter à respecter leur obligation d’acquisition de véhicules peu polluants. Sans oublier, enfin, une limitation temporaire du report en avant des déficits excédant 2,5 Md€.

Remaniement de plusieurs crédits d’impôt

Du côté des crédits d’impôt des entreprises, la loi de finances opère plusieurs remaniements. Ainsi, depuis le 15 février 2025, certaines dépenses sont exclues du crédit d’impôt recherche (brevets, certificats d’obtention végétale, veille technologique) ou moins bien prises en compte (baisse du taux forfaitaire permettant de déterminer les dépenses de fonctionnement, fin du taux majoré « jeunes docteurs »). Le crédit d’impôt innovation des PME est, quant à lui, prorogé jusqu’à fin 2027 malgré un taux ramené de 30 à 20 % à compter du 1er janvier 2025.Enfin, le crédit impôt pour la formation des dirigeants est supprimé, tout comme la réduction d’impôt pour adhésion à un organisme de gestion agréé.

Loi n° 2025-127 du 14 février 2025, JO du 15

Article publié le 06 mars 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : AzmanL

Cultures végétales : montant de quatre aides couplées 2024

Les montants unitaires de quatre nouvelles aides, dites « couplées », végétales ont été fixés pour la campagne 2024.

Pour la campagne 2024, les montants unitaires des quatre aides, dites « couplées », végétales suivantes ont été fixés à :- 43,88 € pour la production de semences de graminées prairiales (48,40 € en 2023) ;- 588,45 € pour la production de cerises bigarreau destinées à la transformation (631,50 € en 2023) ;- 533,45 € pour la production de pêches pavie destinées à la transformation (563 € en 2023) ;- 1 583,85 € pour l’aide au maraîchage (1 747 € en 2023).

Neuf montants déjà fixés

Rappelons qu’un précédent arrêté avait déjà fixé les montants de neuf aides couplées végétales, à savoir :- 122 € pour la production de légumineuses à graines et de légumineuses fourragères déshydratées ou destinées à la production de semences (même montant en 2023) ;- 148,61 € en zone de montagne (149 € en 2023) et 124 € hors zone de montagne (130 € en 2023) pour la production de légumineuses fourragères ;- 59,50 € pour la production de blé dur (54,50 € en 2023) ;- 92,16 € pour la production de pommes de terre féculières (92,40 € en 2023) ;- 132,65 € pour la production de riz (146,30 € en 2023) ;- 434 € pour la production de houblon (447,12 € en 2023) ;- 59 € pour la production de chanvre (83,40 € en 2023) ;- 947,51 € pour la production de prunes d’ente destinées à la transformation (980 € en 2023) ;- 950 € pour la production de tomates destinées à la transformation (1 160 € en 2023). Hormis celui de l’aide à la production de blé dur (en hausse) et celui de l’aide à la production de légumineuses à graines et de légumineuses fourragères déshydratées ou destinées à la production de semences (inchangé), les montants de ces aides sont donc en baisse par rapport à ceux de l’an dernier. En principe, le paiement de ces aides intervient au mois de février et se poursuit au mois de mars.

À noter : à l’heure où cet article était publié, seul le montant de l’aide à la production de poires pour la campagne 2024 n’avait pas encore été déterminé.

Arrêté du 21 février 2025, JO du 27

Article publié le 05 mars 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : Ali CAN

Masseurs-kinésithérapeutes : un annuaire pour déclarer ses spécificités

L’Ordre des masseurs-kinésithérapeutes ajoute un nouveau module à son site internet, à savoir un annuaire listant les spécificités d’exercice des kinésithérapeutes qui en ont déclarées et qui sont reconnues par l’Ordre.

Pour aider les patients qui recherchent géographiquement un masseur-kinésithérapeute en fonction de leurs besoins de soins, l’Ordre va proposer une nouvelle fonction en ligne : un annuaire qui détaille leurs spécificités d’exercice (concernant, par exemple, une fonction, un organe, une région particulière du corps humain ou une catégorie spécifique de personnes). Un glossaire explicatif sera également disponible pour une meilleure compréhension.

Être titulaire d’un diplôme universitaire

Pour apparaître dans cet annuaire, il suffit au praticien de remplir les informations concernant ses spécificités dans « Mon portail Kiné ». Les données seront mises en ligne dans les 24 heures qui suivent. Attention, pour pouvoir se prévaloir d’une spécificité, il faut être titulaire d’un diplôme universitaire (DU, DIU, Licence, Master, Doctorat, H.D.R.) concernant la spécificité d’exercice reconnue par le Conseil national de l’ordre ou avoir suivi une formation auprès d’un organisme de formation continue sur 4 années maximum, avec un volume horaire d’enseignement de 80 heures minimum.

Article publié le 05 mars 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : LSOphoto

Acquisition de parcelles agricoles par substitution aux droits d’une Safer : du nouveau !

Les acquisitions réalisées par une personne qui est substituée dans les droits à l’achat d’une Safer conférés par une promesse de vente sont exonérées d’impôt dès lors qu’elles interviennent dans un certain délai qui vient d’être allongé.

Pour l’accomplissement de leurs missions, les Safer disposent d’un certain nombre de moyens d’action, en particulier l’acquisition de biens agricoles pour les rétrocéder à des exploitants agricoles ou à des personnes, physiques ou morales, qui répondent aux objectifs fixés par la loi. Mais plutôt qu’acquérir puis rétrocéder, les Safer ont la possibilité de se faire consentir une promesse de vente par le propriétaire d’un bien agricole, puis choisir une personne par les candidats à l’attribution, qui va se substituer à elles dans leurs droits à l’achat conférés par cette promesse de vente. Cette substitution permet donc à l’attributaire choisi par la Safer d’acquérir directement le bien en lieu et place de celle-ci.

Un délai plus long pour réaliser l’achat

Gros avantage, ces acquisitions sont exonérées de toute perception d’impôt sous réserve qu’elles soient réalisées dans un délai qui vient d’être porté à 10 mois (6 mois auparavant) à compter de la conclusion au profit de la Safer de la promesse de vente ayant acquis date certaine (c’est-à-dire conclue par acte notariée ou enregistrée).

Précision : introduit par la loi de finances pour 2025, cet allongement de délai est entré en vigueur le 16 février dernier (lendemain de la publication de la loi). Les acquisitions réalisées à compter de cette date sont donc exonérées d’impôt dès lors qu’elles sont précédées d’une promesse de vente ayant acquis date certaine moins de 10 mois auparavant.

Art. 69, loi n° 2025-127 du 14 février 2025, JO du 15

Article publié le 04 mars 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : SimonSkafar

Loi de finances pour 2025 : les mesures en faveur de l’immobilier

Afin de soutenir le secteur de l’immobilier, les pouvoirs publics permettent aux bailleurs de continuer de profiter de l’avantage fiscal lié au dispositif Loc’Avantages. Par ailleurs, pour donner un coup de pouce à la jeune génération souhaitant accéder à la propriété, un nouveau dispositif d’exonération des dons familiaux de sommes d’argent est prévu.

Comme chaque année, la loi de finances apporte son lot de nouveautés aux dispositifs liés à l’immobilier. Celle pour 2025 prévoit une reconduction du dispositif Loc’Avantages et un nouveau dispositif d’exonération des dons familiaux de sommes d’argent.

Reconduction du dispositif Loc’Avantages

Le dispositif « Loc’Avantages » permet aux propriétaires de logements qui les donnent en location dans le cadre d’une convention signée avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Le taux de cette réduction variant en fonction de la convention conclue (secteur intermédiaire (Loc 1), social (Loc 2) ou très social (Loc 3)). En clair, plus le loyer est réduit et plus la réduction d’impôt est forte. Ce dispositif, qui devait prendre fin au 31 décembre 2024, est reconduit jusqu’au 31 décembre 2027.

Exonération des dons familiaux de sommes d’argent

Entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, les dons de sommes d’argent consentis en pleine propriété à un enfant, à un petit‑enfant, à un arrière‑petit‑enfant ou, à défaut de descendance, à un neveu ou à une nièce sont exonérés de droits de mutation à titre gratuit dans la double limite de 100 000 € par un même donateur à un même donataire et de 300 000 € par donataire. Pour cela, ces sommes doivent être utilisées par le donataire, au plus tard le dernier jour du 6e mois suivant le versement :- soit pour l’acquisition d’un bien immobilier neuf ou en l’état futur d’achèvement affecté à sa résidence principale ou à celle de son locataire, et ce pendant 5 ans ; – soit pour la réalisation de travaux de rénovation énergétique de son habitation principale dont il est propriétaire, sous réserve de la conserver pendant 5 ans.

Précision : cette exonération se cumule avec l’exonération déjà existante des dons familiaux en espèces (donateur âgé de moins de 80 ans et donataire majeur) ainsi qu’avec les abattements classiques (100 000 € pour un enfant, 31 865 € pour un petit-enfant, etc.…).

Loi n° 2025-127 du 14 février 2025, JO du 15

Article publié le 04 mars 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : andresr

Local commercial endommagé : quand y a-t-il cas fortuit ?

Le propriétaire d’un local commercial loué ne peut pas obtenir la résiliation du bail en invoquant la destruction du local par cas fortuit lorsque les dommages affectant l’immeuble proviennent d’un vice caché ou d’un défaut d’entretien qui lui est imputable.

Lorsque, pendant la durée d’un bail, notamment commercial, le local loué est détruit par cas fortuit, c’est-à-dire par un évènement indépendant de la volonté ou de la responsabilité du bailleur ou du locataire, le bail est résilié « de plein droit » si la destruction est totale. Et si le local n’est détruit qu’en partie, le locataire peut, selon les circonstances, demander soit une diminution du prix soit la résiliation du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. Mais attention, cette règle, prévue par la loi, ne s’applique que si le local est détruit par cas fortuit. Ainsi, le bailleur n’est pas en droit d’obtenir la résiliation du bail si le local a été endommagé en raison d’un vice caché ou d’un défaut d’entretien qui lui est imputable. C’est ce que la Cour de cassation a rappelé dans une affaire où la fermeture administrative d’un hôtel-restaurant avait été prononcée en raison de fissures apparues sur la façade de l’immeuble loué. Le locataire avait alors agi contre le bailleur en vue d’obtenir la remise en état de l’immeuble et l’indemnisation de son préjudice. En réponse, ce dernier avait demandé que soit constatée la résiliation du bail, sans indemnité pour le locataire, en application de la règle exposée ci-dessus relative à la perte du local par cas fortuit.

Un vice caché ou un défaut d’entretien…

La cour d’appel avait donné gain de cause au bailleur, estimant que l’existence d’un cas fortuit était établie puisque, même si un défaut d’entretien du bâtiment par le bailleur était évoqué par l’expert judiciaire, les désordres affectant l’immeuble donné à bail trouvaient leur cause prépondérante dans la conception structurelle d’époque inadaptée pour un ouvrage d’une telle hauteur, laquelle était à l’origine du défaut de stabilité et du danger que présentait le bâtiment.

… ne sont pas des cas fortuits

Mais la Cour de cassation a censuré cette décision car, pour elle, ni l’existence d’un vice caché ni la dégradation d’un bâtiment due à un défaut d’entretien imputable au propriétaire ne sont constitutives d’un cas fortuit. Ce dernier n’était donc pas en droit d’obtenir la résiliation du bail.

Cassation civile 3e, 9 janvier 2025, n° 23-16698

Article publié le 04 mars 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : Suphameth Jaruthaninphong

Médico-social : accueil d’animaux de compagnie dans les Ehpad

Les conditions dans lesquelles les résidents des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes et des résidences autonomie peuvent accueillir leur animal de compagnie sont désormais fixées.

Depuis la loi dite « bien vieillir » d’avril 2024, les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad) et les résidences autonomie doivent garantir à leurs résidents le droit d’accueillir leur animal de compagnie, sauf avis contraire du conseil de la vie sociale. Jusqu’alors, cette mesure restait toutefois théorique, faute de publication de l’arrêté précisant notamment les catégories d’animaux concernés et les conditions d’hygiène et de sécurité. Un arrêté qui a finalement été publié le 4 mars dernier.

Précision : cette mesure vise non seulement à éviter que la personne accueillie en hébergement pour personnes âgées soit obligée de se séparer de son animal mais aussi à l’aider à socialiser et à rester active. Sans compter les bienfaits reconnus de la présence d’un animal de compagnie auprès des personnes âgées (stimulation de la mémoire, réduction du stress et de la tension artérielle…).

Un droit sous conditions

Le résident qui souhaite accueillir un animal de compagnie doit, à l’arrivée de celui-ci, produire un certificat vétérinaire de moins de 3 mois mentionnant son identification, ses caractéristiques (espèce, race, âge, poids…), ainsi que, le cas échéant, ses vaccinations, un certificat vétérinaire de stérilisation, les traitements et soins requis et la non-dangerosité et la capacité à cohabiter de l’animal. En outre, il doit avoir la capacité d’assurer les besoins physiologiques, comportementaux et médicaux de l’animal. À ce titre, il doit :
– prendre en charge la nourriture adaptée à ses besoins ;
– lui fournir en permanence un accès à une eau propre et potable, renouvelée autant que de besoin, dans un récipient tenu propre ;
– lui fournir les soins quotidiens permettant d’assurer son bien-être ;
– assurer et prendre en charge ses soins vétérinaires. Enfin, le résident doit :
– veiller à l’absence de comportement dangereux de l’animal, y compris dans les espaces privatifs ;
– respecter les règles fixées par l’établissement pour assurer l’hygiène, la sécurité des personnels et résidents ou la tranquillité des résidents et relatives aux espaces soumis à des interdictions ou des restrictions d’accès pour les animaux ;
– fournir et mettre à disposition de l’établissement le matériel permettant de contenir l’animal en tant que de besoin.

À noter : les chiens de 1re et 2e catégorie, c’est-à-dire les chiens d’attaque et les chiens de garde et de défense (pit-bulls, Rottweillers…), ne peuvent pas être accueillis dans les Epadh et les résidences autonomie.

Art. 26, loi n° 2024-317 du 8 avril 2024, JO du 9Arrêté du 3 mars 2025, JO du 4

Article publié le 04 mars 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : Capuski

Les salariés peuvent donner des jours de congés à des associations

Avec l’accord de leur employeur, les salariés peuvent donner 3 jours de repos monétisés à des associations d’intérêt général.

Les salariés peuvent désormais, avec l’accord de leur employeur, donner plusieurs jours de congés payés ou de RTT non pris à certaines associations et fondations. Ce don étant effectué sans contrepartie pour le salarié.

Un don de 3 jours par an

Les salariés peuvent donner au maximum 3 jours ouvrables de repos par an. Et, dans tous les cas, ils doivent conserver au moins 24 jours ouvrables de congés payés, soit 4 semaines. Concrètement, les jours de repos donnés par le salarié sont monétisés. Ce montant correspond à la rémunération que le salarié aurait perçue pour ces journées à la date à laquelle l’employeur accepte sa demande de don.

En pratique : il appartient à l’employeur de verser ce montant à l’organisme bénéficiaire du don. Ce dernier étant choisi d’un commun accord avec le salarié.

Quels organismes bénéficiaires ?

Peuvent bénéficier de ce don de jours de repos les associations et fondations mentionnés aux a) et b) du 1 de l’article 200 du Code général des impôts, soit celles pouvant faire bénéficier leurs donateurs d’une réduction d’impôt sur le revenu. Sont ainsi concernés notamment :
– les organismes d’intérêt général ayant un caractère philanthropique, éducatif, scientifique, social, humanitaire, sportif, familial, culturel, ou concourant à l’égalité entre les femmes et les hommes, à la mise en valeur du patrimoine artistique, à la défense de l’environnement naturel ou à la diffusion de la culture, de la langue et des connaissances scientifiques françaises ;
– les fondations ou associations reconnues d’utilité publique qui sont d’intérêt général et qui présentent un des caractères énumérés ci-dessus.

Art. 5, loi n° 2024-344 du 15 avril 2024, JO du 16Décret n° 2025-161 du 20 février 2025, JO du 21

Article publié le 04 mars 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : A stockphoto