Les logements classés G au DPE ne peuvent plus être loués

L’interdiction de la location des logements étiquetés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) risque de faire pression sur le marché locatif.

Comme prévu, depuis le 1er janvier 2025, les logements énergivores, classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE), ne sont plus admis sur le marché locatif. Si l’objectif de lutter contre le changement climatique et d’améliorer le confort des logements est louable, il se heurte à celui du droit au logement. Avec ce durcissement de la règlementation, ce sont, d’après les chiffres des pouvoirs publics, pas moins de 600 000 logements qui sont concernés par cette exclusion ! Cette dernière venant à coup sûr aggraver un marché du logement déjà mal en point.

Précision : cette interdiction de location ne concerne que les nouveaux baux signés ou renouvelés depuis le 1er janvier 2025. Les baux en cours ne sont donc (pour l’instant) pas concernés par cette mesure. Attention toutefois, en cas de reconduction tacite du bail, le locataire est en droit de demander au bailleur, si besoin en justice, de prendre les mesures nécessaires (travaux) pour que le logement atteigne au moins l’étiquette F. Il peut également demander auprès du juge une réduction du montant du loyer (voire une suspension du paiement des loyers) jusqu’à la réalisation des travaux.

Autre point important en ce début d’année, la méthode de calcul du DPE ayant été réformée, les pouvoirs publics ont programmé l’obsolescence des DPE plus anciens. Ainsi, ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont aujourd’hui plus valides. En pratique, pour pouvoir proposer aujourd’hui un bien immobilier à la location, un bailleur doit pouvoir produire un DPE dont la lettre est comprise entre A et F et établi depuis le 1er juillet 2021.

À noter : l’interdiction de la location des logements énergivores sera étendue aux biens notés F en 2028 et E en 2034.

L’impossibilité de réaliser des travaux

Afin de tenir compte des spécificités de certains bâtiments, la loi prévoit des cas où l’interdiction de louer des logements énergivores ne trouve pas à s’appliquer. Tel est le cas lorsque :- le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à ce niveau de performance minimal ;- le logement est soumis à des contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l’atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes.

Articles 6 et 20-1, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, JO du 8

Articles 3 bis et 3 ter, décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002

Article D126-19 du Code de la construction et de l’habitat

Rép. min. n° 2902, JOAN du 28 mars 2023

Article publié le 08 janvier 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : Evgen_Prozhyrko

Une nouvelle classification des SCPI et des OPCI

Afin d’être plus explicite et d’assurer une meilleure comparabilité des supports d’investissement, les SCPI et OPCI se dotent d’une nouvelle classification comportant 8 catégories.

Afin de mieux rendre compte de l’émergence de nouvelles classes d’actifs dans les stratégies d’investissement des fonds non cotés, les sociétés de gestion, réunies au sein de l’ASPIM (association française des sociétés de placement immobilier), ont souhaité définir une segmentation économique des SCPI et OPCI grand public plus explicite et permettant une meilleure comparabilité entre les véhicules. Ainsi, désormais, les SCPI et OPCI sont classées en 8 catégories :- bureaux ;
– commerces ;
– résidentiel ;
– logistique et locaux d’activités ;
– hôtels, tourisme et loisirs ;
– santé et éducation ;
– alternatifs (toute autre typologie n’entrant dans aucune des catégories précédentes) ;
– diversifiées.

À noter : l’ASPIM précise que pour être qualifiée de « diversifiée », la stratégie immobilière du fonds devra respecter cumulativement les deux conditions suivantes :- la stratégie immobilière de la société de gestion doit investir sur au moins 3 classes d’actifs ;- aucune classe d’actifs composant le fonds d’investissement ne doit dépasser 50 % de la valeur totale du patrimoine immobilier de la SCPI ou de l’OPCI.

Article publié le 31 décembre 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : ©Zen Rial 2019

Révision annuelle des valeurs locatives foncières en 2025

Pour les impôts locaux 2025, les valeurs locatives foncières seraient revalorisées de 1,68 %.

Pour les biens immobiliers autres que les locaux professionnels, les bases d’imposition aux impôts locaux (comme les taxes foncières sur les propriétés bâties et non bâties ou la taxe d’habitation sur les résidences secondaires) sont calculées en fonction des valeurs locatives foncières. Ces dernières font l’objet d’une majoration annuelle au moyen d’un coefficient forfaitaire qui tient compte de l’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) publié par l’Insee en fin d’année. En 2025, compte tenu de la valeur de l’IPCH constatée en novembre 2024, ce coefficient de revalorisation serait fixé à 1,0168, soit une augmentation forfaitaire de 1,68 % de la base de calcul des impôts locaux des propriétés bâties et non bâties (hors locaux professionnels). La taxe d’enlèvement des ordures ménagères étant impactée de la même façon.

Insee, Informations rapides n° 308 du 13 décembre 2024

Article publié le 30 décembre 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Olemedia / Getty images

Défiscalisation des dons pour Mayotte

Les dons consentis du 17 décembre 2024 au 17 mai 2025 pour venir en aide à Mayotte ouvrent droit à une réduction d’impôt sur le revenu au taux majoré de 75 %.

Suite au cyclone tropical Chido qui a frappé Mayotte le 14 décembre dernier, les pouvoirs publics ont lancé un appel exceptionnel à la générosité. Un appel aux dons visant à apporter à Mayotte et à ses habitants une assistance rapide et à la hauteur des enjeux humanitaires et sanitaires. Ainsi, les dons consentis du 17 décembre 2024 au 17 mai 2025 au profit des associations et fondations reconnues d’utilité publique œuvrant sur place pour fournir des repas gratuits à des personnes en difficulté, pour favoriser leur logement, y compris par la reconstruction des locaux d’habitation rendus inhabitables, ou encore pour prodiguer des soins à des personnes en difficulté, ouvrent droit à une réduction d’impôt sur le revenu au taux majoré de 75 %, dans la limite de 1 000 €, puis de 66 % au-delà, dans la limite de 20 % du revenu imposable. Une mesure rétroactive qui devrait prendre place au sein d’une loi spéciale pour Mayotte.

Article publié le 27 décembre 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Bruno MARIE – insularis@me.com – T. 0692770467 ou +262 692770467

Absence de loi de finances pour 2025 : la loi spéciale est publiée

En l’absence de loi de finances pour 2025 votée avant le 31 décembre 2024, une loi spéciale permettant d’assurer la continuité des services publics et de l’action de l’État a été votée et publiée. Mais cette loi spéciale ne prévoit pas la reconduction des dispositifs fiscaux qui arrivent à échéance au 31 décembre 2024.

Vous le savez : la loi de finances pour 2025 ne pourra pas être votée et promulguée avant le 31 décembre 2024. En attendant la présentation d’un nouveau projet de loi de finances par le nouveau gouvernement et son vote par le Parlement, une loi dite spéciale a donc été préparée et votée par les deux assemblées. Ce texte technique, sans portée politique, vise uniquement à permettre d’éviter toute discontinuité budgétaire entre la fin de l’exercice 2024 et l’adoption d’un budget. Composé de quatre articles succincts, cette loi exceptionnelle poursuit deux objectifs : permettre à l’État de continuer à lever l’impôt et l’autoriser, ainsi que les organismes de Sécurité sociale, à emprunter afin d’assurer la continuité des services publics et de l’action de l’État, et ce jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi de finances pour 2025 et celle de la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2025.

La non-reconduction de nombreux dispositifs fiscaux

Mais attention, cette loi spéciale ne prévoit pas la reconduction des dispositifs fiscaux qui arrivent à échéance à la fin de l’année 2024. Certains crédits et réductions d’impôts dont l’extinction est prévue au 31 décembre 2024 ne sont donc pas reconduits pour le moment. Tel est le cas notamment du dispositif Loc’Avantages, du dispositif Malraux dans les quartiers anciens dégradés, de l’abattement fixe de 500 000 € sur les plus-values de cessions de titres de société des dirigeants partant à la retraite, du crédit d’impôt innovation, du crédit d’impôt pour la rénovation énergétique des locaux professionnels, du crédit d’impôt formation du chef d’entreprise ou encore de l’exonération temporaire d’impôt sur les bénéfices en zone franche urbaine-territoire entrepreneurs. Autre conséquence de l’absence d’une loi de finances pour 2025, le barème de l’impôt sur le revenu ne sera pas revalorisé pour être indexé sur l’inflation. Il demeure donc inchangé par rapport à l’actuel barème, tout au moins jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi de finances pour 2025.

À noter : si ces dispositifs étaient reconduits par la loi de finances pour 2025 lorsqu’elle sera adoptée, reste à savoir s’ils seraient rétroactivement applicables…

Loi n° 2024-1188 du 20 décembre 2024, JO du 21

Article publié le 23 décembre 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Fred de Noyelle / Getty images

Investir dans les ETF

Les ETF sont des instruments financiers cotés en bourse qui permettent de répliquer les performances d’indices de référence. Un type d’actifs qui présente certains avantages.

Durée : 02 mn 09 s

Article publié le 20 décembre 2024 – © Les Echos Publishing 2024

Donation entre époux dans les familles recomposées

Je souhaite renforcer les droits successoraux de mon épouse lorsque je viendrai à disparaître. J’ai entendu parler de la donation entre époux. Nous avons des enfants communs et des enfants non communs. La donation entre époux est-elle applicable dans le cadre d’une famille recomposée ?

Au décès d’une personne mariée, son conjoint survivant recueille, à son choix, soit l’usufruit de la totalité des biens de la succession, soit la propriété du quart de ces biens lorsque tous les enfants sont issus des deux époux. S’il existe des enfants nés d’une précédente union, le conjoint survivant reçoit alors un quart de la succession en pleine propriété sans pouvoir, cette fois, opter pour l’usufruit de la totalité des biens. En présence d’une donation entre époux, le conjoint survivant bénéficie d’options supplémentaires. En effet, ce dernier pourra choisir de recevoir : – la moitié, le tiers ou le quart en pleine propriété des biens selon le nombre d’enfants ;- la totalité des biens en usufruit ;- ou encore le quart des biens en pleine propriété et les trois autres quarts en usufruit. Ce choix élargi étant possible même en présence d’enfants qui ne sont pas communs aux époux. Attention toutefois, dans le cadre d’une famille recomposée, la donation entre époux doit être maniée avec précaution. Bien qu’elle garantisse une continuité financière pour le conjoint survivant, elle peut susciter des tensions, notamment avec les enfants issus d’un premier mariage. Avant de conclure une donation entre époux, il peut donc être opportun de se faire accompagner par son conseil habituel afin de mesurer tous les aspects de ce dispositif.

Article publié le 19 décembre 2024 – © Les Echos Publishing 2024

Épargne : quel comportement adoptent les Français face à l’incertitude politique ?

Réduction des dépenses publiques, réformes fiscales, instabilité gouvernementale… Les incertitudes politiques inquiètent les épargnants. Interrogés par l’institut de sondage Kantar, 60 % des Français songent à adapter leur façon d’épargner.

Dans un contexte d’incertitude politique marqué par des réductions de dépenses publiques et des réformes fiscales, les Français montrent une tendance accrue à la prudence en matière de gestion de leur patrimoine. Selon un sondage récent de l’institut Kantar, cette prudence se traduit par une réévaluation des stratégies d’épargne et d’investissement. Présentation.

Une épargne sécurisée privilégiée

Dans le contexte actuel, 54 % des Français déclarent vouloir privilégier des produits bancaires tels que le Livret A, le LDD ou le PEL. Un choix effectué en raison de la simplicité et de la sécurité qu’offrent ces produits. L’assurance-vie et le Plan d’épargne retraite attirent également plus d’un tiers des épargnants (35 %), tandis que l’immobilier physique reste une option pour près d’un quart d’entre eux (24 %). Ces choix reflètent une préférence pour les placements sécurisants, particulièrement chez les moins de 50 ans.


À noter : un Français sur 5 pense à la bourse pour acheter ou revendre des actions (21 %), une appétence qui est plus forte chez les moins de 30 ans (34 %). Chiffre marquant, pour un tiers des répondants, c’est statu quo, la situation actuelle ne les incitant pas à toucher à leurs placements (32 %). 6 Français sur 10 jonglent entre immobilisme et prudence dans un contexte fiscal incertain.

La question des performances

Malgré les incertitudes, près de 4 Français sur 10 (38 %) se disent satisfaits des performances de leurs placements. En particulier, les SCPI et les produits structurés enregistrent des taux de satisfaction élevés, respectivement de 91 % et 93 %. Bien qu’ils soient le placement préféré des Français en termes d’épargne, les livrets réglementés (Livret A, LDD, PEL…) sont aussi la principale source de déception (34 %), alors que les taux d’intérêt ont pourtant été réévalués. Les actions (16 %) et les cryptomonnaies (10 %), souvent volatiles, déçoivent également un nombre significatif de répondants.

L’immobilier conserve son attrait

L’immobilier reste une valeur refuge, avec 34 % des Français se disant prêts à investir dans la pierre s’ils disposaient de 100 000 € à placer. Cette préférence est encore plus marquée chez les moins de 30 ans (45 %). En investissant dans cette valeur refuge, près des trois quarts des épargnants s’attendent à un rendement modéré (entre 4 et 8 %). Dans les autres intentions d’investissement qui se distinguent, plus d’un quart miserait sur l’or (26 %) ou sur des fonds sécurisés en euros (25 %). Seuls 5 % optent pour des produits risqués au potentiel de rendement élevé, avec, là aussi, des disparités selon l’âge : 7,6 % des moins de 30 ans, contre 2,7 % des plus de 50 ans.

Se créer un patrimoine, priorité n° 1 des Français

L’objectif principal des Français en matière d’investissement est la constitution d’un patrimoine (40 %). La diversification des placements constitue également une priorité (dans les 12 prochains mois) pour plus d’un quart des sondés (27 %), surtout pour ceux qui possèdent plus de 50 000 € d’épargne. Environ un Français sur 5 (19 %) souhaite investir pour financer des projets personnels futurs, une tendance particulièrement forte chez les moins de 30 ans (38 %).

Article publié le 18 décembre 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : www.peopleimages.com-licence restrictions apply

Donner sans fiscalité, c’est possible grâce au présent d’usage

Le présent d’usage est un cadeau offert à l’occasion d’un événement, comme un anniversaire, une remise de diplôme ou une fête, sans contrepartie attendue. Contrairement au don, il n’est pas soumis aux règles civiles et fiscales des libéralités.

Les fêtes de fin d’année sont l’occasion d’offrir des cadeaux à ses proches. Et sachez que vous pouvez les « gratifier » par le biais d’un présent d’usage. Une opération qui n’engendre aucun coût fiscal. Attention toutefois à ne pas dépasser certaines limites. Explications.

Vous avez dit présent d’usage ?

Des parents peuvent, par exemple, consentir un don à leurs enfants par la remise matérielle d’un bien (voiture, tableau, bijoux…) ou d’une somme d’argent. Selon les cas, cette opération peut être qualifiée soit de don manuel, soit de présent d’usage. Pour ce dernier, certains critères doivent être respectés. Ainsi, pour qu’un présent d’usage soit considéré comme tel, il faut que deux conditions soient réunies. D’une part, la donation doit être consentie à l’occasion de certains événements marquants (naissance, promotion, fiançailles, fêtes…). D’autre part, le cadeau doit être d’une valeur modique par rapport à la situation financière et aux revenus du donateur à la date à laquelle la donation est consentie.

Important : contrairement au don, le présent d’usage n’est pas soumis aux règles civiles et fiscales des libéralités. Il s’effectue donc sans aucune formalité, sans versement de droits de donation, et n’est ni rapportable à la succession du donateur, ni réductible, ni révocable.

Quelles limites ?

Comme il n’existe pas de règles particulières pour les présents d’usage, l’appréciation des critères évoqués précédemment est laissée au juge. Ainsi, il résulte de la jurisprudence constante que le montant du présent d’usage ne doit pas excéder 2 % de la valeur du patrimoine du donateur et 2,5 % du montant de ses revenus annuels. Mais attention, ces limites ne sont qu’indicatives. L’appréciation des critères s’opère au cas par cas. Par exemple, dans une affaire jugée par la Cour de cassation, un époux avait offert une voiture (d’une valeur de 131 000 francs) à son épouse à l’occasion de son 30e anniversaire. Les juges ont relevé que le cadeau réalisé par le mari, dont les revenus nets imposables (166 220 francs par an) lui permettaient de faire un tel présent, ne revêtait aucun caractère excessif ou disproportionné par rapport à sa situation financière et à sa fortune. De ce fait, le caractère de présent d’usage était établi, de sorte que la donation critiquée devait être dispensée de rapport. À l’inverse, dans une autre affaire, la Cour d’appel de Douai a rejeté la qualification de présent d’usage pour la remise d’un chèque de 5 000 € faite par un père à son fils. Le père n’ayant pu, à l’occasion d’un litige, justifier de l’évènement pour lequel cette remise d’argent avait eu lieu. Ces deux affaires montrent que, à l’occasion d’un contentieux, les magistrats procèdent bien à une double vérification des critères liés à la qualification de présent d’usage.

Attention : si ces critères ne sont pas respectés, le présent d’usage peut être requalifié en donation. Dans ce cas, selon le montant de cette dernière, des droits de donation peuvent alors être dus.

Article publié le 18 décembre 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : TITOVA ILONA