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Immobilier : un marché en quête de repères

D’après les données agrégées par les Notaires de France, bien que le marché immobilier affiche une relative stabilité (949 000 transactions à fin mai 2026, soit +5,7 % sur un an), les acquéreurs adoptent une position plutôt attentiste.

Selon la dernière note de conjoncture immobilière des Notaires de France, le volume de transactions portant sur les logements anciens en cumul sur les 12 derniers mois en France a atteint 949 000 à fin mai 2026 (892 000 à fin avril 2025). Une remontée modeste mais qui a tendance à ralentir progressivement. En effet, depuis le début de l’année, l’évolution annuelle des transactions est ainsi passée de +11,4 % à fin février à +7,9 % à fin mars, puis à +5,3 % à fin avril, traduisant un changement de rythme. Cette évolution s’apparente davantage à une normalisation de l’activité qu’à un retournement de tendance. D’après la profession, le marché ne souffre pas tant d’un déficit de demandes que d’un manque de lisibilité des politiques publiques et de visibilité sur les perspectives économiques (tensions inflationnistes, hausse des taux d’intérêts…). Ce qui conduit les acquéreurs à adopter une position plus attentiste : les décisions sont plus réfléchies, les négociations occupent une place plus importante et les exigences documentaires préalables à la vente se renforcent. Les arbitrages budgétaires sont plus fréquents et conduisent davantage à réorienter les projets qu’à les abandonner. Dans ce contexte, les comportements d’achat continuent d’évoluer. Les acquéreurs privilégient les biens offrant le meilleur compromis entre qualité, performance énergétique, fonctionnalité et budget maîtrisé. À l’inverse, les logements nécessitant d’importants travaux ou positionnés sur les segments de prix les plus élevés rencontrent davantage de difficultés. Le marché de prestige montre, lui aussi, quelques signes d’essoufflement, notamment en Île-de-France et sur certains secteurs du littoral.

Une stabilité des prix pour les logements anciens

Selon la note de conjoncture des notaires, les prix des logements anciens sont quasi stables sur un an : +0,2 % au 1er trimestre 2026, après +1 % au 4e trimestre 2025 et +0,6 % au 3e trimestre 2025. Les prix augmentent de 0,6 % pour les appartements, tandis qu’ils baissent de 0,2 % pour les maisons. Dans le détail, en province, les prix des logements anciens se stabilisent (0 %) après 4 trimestres de hausse. Les prix des appartements sont en légère hausse (+0,3 %) alors que les prix des maisons sont quasi stables (-0,1 %). En Île-de-France, les prix des logements anciens sont en hausse pour le 3e trimestre consécutif : +0,6 % au 1er trimestre 2026, après+0,5 % au 4e trimestre 2025 et +0,4 % au 3e trimestre 2025. Cette hausse est portée par les appartements (+1 %), tandis que les prix des maisons poursuivent leur baisse (-0,4 %).

Une hausse des réservations dans le neuf

Au 1er trimestre 2026, les réservations de logements neufs par des particuliers augmentent, comparé au trimestre précédent (+4 % en données CVS-CJO). Cette augmentation vient de la hausse des appartements en habitat collectif (+4,3 %). Le nombre de logements mis en vente au 1er trimestre 2026 est en repli par rapport au trimestre précédent (-12,7 %). Cette diminution concerne les appartements (-11,5 %), comme les maisons (-28,4 %) mises en vente.

Notaires de France – Note de conjoncture immobilière n° 72, juillet 2026

Article publié le 02 septembre 2026 – © Les Echos Publishing 2026 – Crédit photo : Kotchapan – stock.adobe.com

La taxe foncière 2026, c’est pour bientôt

Les propriétaires, entreprises comme particuliers, d’un bien immobilier au 1er janvier 2026 devront s’acquitter de la taxe foncière au plus tard le 15 ou le 20 octobre prochain.

Les particuliers, propriétaires ou usufruitiers d’un bien immobilier (maison, appartement…) au 1er janvier dernier, sont en principe redevables de la taxe foncière pour 2026, que ce logement soit utilisé à titre personnel ou loué.

Précision : si un propriétaire vend son bien immobilier en cours d’année, il reste redevable de la taxe foncière pour l’année entière. Cependant, il peut convenir avec l’acheteur, dans l’acte de vente, d’un partage de cette taxe au prorata de la durée pendant laquelle chacun a été propriétaire au cours de l’année considérée.

Le montant de la taxe est calculé en multipliant la valeur locative du bien par le taux voté par la collectivité territoriale. À ce titre, les propriétaires doivent s’attendre cette année à une hausse minimale de la valeur locative de leur logement de 0,8 % (contre 1,7 % l’an dernier), représentative de l’inflation. S’agissant du taux d’imposition, la plupart des communes ont choisi de reconduire leur taux de 2025 à l’identique. Cette année, la date limite de paiement de la taxe est fixée, en principe, au 15 octobre. Si le règlement intervient en ligne, cette date est toutefois reportée au 20 octobre avec un prélèvement effectif le 26 octobre. Les contribuables peuvent néanmoins choisir un paiement immédiat. Pour rappel, le paiement en ligne est obligatoire lorsque la taxe excède 300 €. L’adhésion au prélèvement à l’échéance étant également possible jusqu’au 30 septembre 2026.

En pratique : les avis de taxe foncière sont mis à disposition des contribuables dans leur espace sécurisé du site impots.gouv.fr depuis le 27 août 2026 pour ceux qui ne sont pas mensualisés et le seront à compter du 19 septembre 2026 pour ceux qui sont mensualisés.

Point important, les entreprises, propriétaires ou usufruitières d’un bien immobilier (bâtiment professionnel, atelier, parking…) au 1er janvier 2026, sont également redevables d’une taxe foncière, sauf exceptions.

La mensualisation

Vous pouvez étaler le paiement de votre taxe foncière grâce à la mensualisation. S’il est trop tard pour 2026, vous pouvez opter jusqu’au 15 décembre prochain pour la mise en place de prélèvements mensuels de janvier à octobre 2027, soit 10 mensualités prélevées le 15 de chaque mois. Leur montant correspondra à un dixième de l’impôt dû au titre de l’année précédente. Une régularisation sera ensuite effectuée en fin d’année.

Article publié le 31 août 2026 – © Les Echos Publishing 2026 – Crédit photo : Who is Danny – stock.adobe.com

Et si vous regardiez du côté des fonds thématiques ?

Méconnus du grand public, les fonds thématiques sont de plus en plus mis en avant par les sociétés de gestion. Ces supports d’investissement constituent une solution intéressante pour diversifier son portefeuille et trouver de nouveaux leviers de performance.

Un fonds thématique est un support d’investissement qui place, sur le long terme, le fruit de sa collecte dans une « mégatendance ». Il peut s’agir, par exemple, du secteur de la santé, du changement climatique ou encore de l’innovation technologique. Concrètement, dans un fonds thématique, le gérant va tenter d’identifier « les phénomènes » porteurs de croissance, puis de sélectionner, dans ces univers, les valeurs boursières qui seront le mieux à même de générer une performance pérenne. Sachant que les fonds thématiques sont construits de façon très transversale afin de mieux traverser les différents cycles économiques et d’être affectés par d’éventuels soubresauts des marchés dans une moindre mesure.

Des fonds souvent méconnus du grand public

Dans un sondage récent mené par Opinium, WisdomTree a interrogé 1 000 Français disposant d’au moins 5 000 € d’épargne ou d’investissements. Cette enquête a révélé que 77 % des épargnants et investisseurs affirment ne pas connaître l’investissement thématique. Un chiffre qui souligne le manque de pédagogie sur le sujet alors même que des tendances structurelles majeures prennent de l’ampleur.

À noter : seules 12 % des personnes interrogées ont mentionné la possibilité d’investir dans les thématiques via des ETF.

Parmi les épargnants qui ont connaissance de ce type de fonds, 60 % d’entre eux reconnaissent ne pas être en mesure d’identifier les thématiques les plus prometteuses à moyen terme. Par ailleurs, 54 % ont déclaré ne pas souhaiter se cantonner à un seul thème, par crainte de rater d’autres opportunités. Lorsqu’on les interroge sur les tendances qui suscitent leur intérêt, l’intelligence artificielle arrive en tête de liste. Dans le détail, 34 % souhaitent investir dans les entreprises proposant des modèles de langage et 24 % privilégient les infrastructures liées à cette technologie (data centers, réseau fibre, stockage, systèmes de refroidissement…). Une thématique qui devrait continuer à monter en puissance pendant les 5 prochaines années. Enfin, questionnés sur la manière dont ils pourraient accéder aux investissements thématiques, 19 % ont avoué ne pas savoir comment s’y prendre, révélant un véritable manque d’informations en la matière.

Article publié le 28 août 2026 – © Les Echos Publishing 2026 – Crédit photo : Oran Tantapakul – stock.adobe.com

Un an de plus pour l’encadrement des loyers

Dans les zones tendues, les bailleurs ne peuvent pas augmenter librement le loyer lors du changement de locataire ou du renouvellement du bail. Ce dispositif de limitation est reconduit pour une année supplémentaire.

Dans les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel, un dispositif d’encadrement des loyers est prévu.

Attention : ce dispositif ne doit pas être confondu avec le dispositif expérimental d’encadrement des loyers adopté par quelques agglomérations françaises (Paris, Bordeaux, Lille, Lyon…). Ce dernier consistant à plafonner le montant des loyers en fonction du lieu et des caractéristiques du logement.

Concrètement, dans ces zones, les bailleurs ne peuvent pas augmenter librement le loyer lors du changement de locataire ou du renouvellement du bail. Ils doivent donc appliquer le loyer précédent. Sont concernés par ces dispositions les locations d’habitation vide ou meublée à usage de résidence principale du locataire ou les baux « mobilité ».

Précision : lorsque le logement est mis en location pour la première fois ou lorsqu’il est inoccupé par un locataire depuis plus de 18 mois, le bailleur peut fixer le montant du loyer librement. Et il pourra réviser le loyer une fois par an (sauf si le logement est classé F ou G au DPE).

Toutefois, si aucune indexation du loyer n’a été effectuée au cours des 12 mois précédant la signature du nouveau bail, le loyer appliqué au nouveau locataire peut être, par rapport au loyer du locataire sortant, majoré de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) qui existe sur un an au moment de la signature. Point important, la loi prévoit deux exceptions pour lesquelles le loyer peut être réévalué lors de la relocation d’un logement : en cas de réalisation de gros travaux d’amélioration et en cas de sous-évaluation du loyer. Ce dispositif, qui devait prendre fin le 31 juillet 2026, a été reconduit pour une année supplémentaire.

Décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, JO du 22

Article publié le 26 août 2026 – © Les Echos Publishing 2026 – Crédit photo : Jelena – stock.adobe.com

Droits de succession : le sort des héritiers venant par représentation

Les petits-enfants représentant un parent qui renonce à un héritage doivent être imposés personnellement, sans tenir compte des donations antérieures reçues par ce parent.

La représentation est une fiction juridique qui permet aux descendants (enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants) d’une personne décédée d’hériter à sa place. Étant précisé que ce mécanisme de représentation n’est admis qu’en ligne directe descendante et, dans la ligne collatérale, au seul profit des enfants et des descendants de frères ou sœurs du défunt.

À noter : la représentation s’applique également lorsqu’un héritier renonce à la succession ou est frappé d’indignité successorale.

À ce titre, dans une affaire récente, la Cour de cassation a été amenée à trancher une question en lien avec ce mécanisme. Dans cette affaire, une femme était décédée en laissant deux enfants pour lui succéder. Durant le règlement de la succession, l’un des enfants avait exprimé au notaire sa volonté de renoncer à ses droits successoraux. Une renonciation qui avait ainsi profité aux trois enfants venus par représentation de leur mère à la succession de leur grand-mère. À l’issue d’un contrôle sur pièces de la déclaration de succession, l’administration fiscale avait, pour le calcul des droits de mutation à titre gratuit dus par les petits-enfants, réintégré dans l’assiette taxable les donations antérieures de moins de 15 ans que la défunte avait consenties à sa fille renonçante. Cette réintégration ayant eu pour effet de priver les héritiers des tranches basses du barème progressif. Au final, l’administration leur avait réclamé 333 857 € de droits supplémentaires et 20 699 € d’intérêts de retard, soit un total de 354 556 €.

Une imposition personnelle

En l’absence de réponse de l’administration fiscale à la réclamation qu’ils avaient formulée, les héritiers avaient assigné l’administration fiscale en fixation à la somme de 9 785 € du complément de droits et pénalités mis à leur charge et aux fins de dégrèvement du surplus des sommes mises en recouvrement. Saisie du litige, la cour d’appel avait suivi la position de l’administration fiscale. Les juges avaient considéré qu’il devait être tenu compte, pour la liquidation des droits de succession dus par un héritier venant en représentation, des donations qui ont été consenties par le défunt au renonçant moins de 15 ans avant le décès. Insatisfaits de cette décision, les héritiers se sont pourvus en cassation. Et les juges de la Cour de cassation ont désavoué la cour d’appel. Tout d’abord, ils ont rappelé que la représentation est une fiction juridique qui a pour effet d’appeler à la succession les représentants aux droits du représenté. Ensuite, ils ont souligné que l’héritier qui renonce est censé n’avoir jamais été héritier. Enfin, ils ont déduit de la combinaison de ces principes que les représentants en ligne directe d’un héritier renonçant, qui n’ont pas la qualité de donataires, héritiers ou légataires du défunt, doivent être imposés personnellement d’après leur lien de parenté avec celui-ci, sans que puissent leur être opposées, pour l’application du barème progressif du tarif des droits de mutation à titre gratuit, les donations antérieurement consenties à leur auteur renonçant.

Cassation commerciale, 8 juillet 2026, n° 25-13219

Article publié le 20 août 2026 – © Les Echos Publishing 2026 – Crédit photo : cunaplus – stock.adobe.com

Résidences secondaires : la majoration de la taxe d’habitation gagne du terrain

Sur 1 666 communes concernées par le dispositif, 41 % (688) d’entre elles ont voté le taux maximum de majoration de 60 % de la taxe d’habitation, contre 40 % (657) en 2025.

Les communes dans lesquelles s’applique la taxe annuelle sur les logements vacants sont autorisées à majorer de 5 à 60 % le montant de la taxe d’habitation due sur les logements meublés non affectés à l’habitation principale. Cette mesure s’applique que les logements soient loués, à l’année ou à titre saisonnier, ou qu’ils soient occupés par leur propriétaire. Dans une étude récente, l’administration fiscale a fait le point sur l’utilisation de ce dispositif. Globalement, parmi les 3 689 communes entrant dans le champ d’application de cette taxe, 45 % (1 666) d’entre elles ont décidé d’instaurer une majoration en 2026. En 2025, elles étaient 1 629 à avoir franchi le pas. Dans le détail, en 2026, sur ces 1 666 communes, 41 % (688) ont voté le taux maximum de majoration de 60 %, contre 40 % (657) en 2025. Sur les 17 régions françaises (dont les collectivités territoriales uniques et la collectivité de Corse), la proportion de communes appliquant la majoration a progressé dans 10 d’entre elles, est restée stable dans 6 autres et a baissé dans une seule région. Trois régions concentrent le plus grand nombre de communes (868 sur 1 666) ayant actionné le dispositif : Auvergne-Rhône-Alpes, PACA et Occitanie. Sur l’ensemble du territoire, le taux moyen de la majoration s’établit à 41,8 %, en légère hausse par rapport à 2024 (41,4 %). Un taux moyen en hausse dans 11 régions, stable dans 5 d’entre elles et en baisse dans une seule région. Étant précisé que les régions où le taux moyen est le plus élevé se situent dans l’ouest : la Bretagne (50 %) et la Nouvelle-Aquitaine (49,4 %).

DGFiP statistiques – Majoration de taxe d’habitation sur les résidences secondaires 2026

Article publié le 19 août 2026 – © Les Echos Publishing 2026 – Crédit photo : vulcanus – stock.adobe.com

Baux ruraux : forte hausse du montant de l’indice des fermages

L’indice national qui sert à actualiser le montant des fermages des terres et des bâtiments agricoles augmente de 3,23 % en 2026.

Mauvaise nouvelle pour les fermiers, surtout à une période où les exploitants agricoles peuvent être confrontés à de sérieuses difficultés économiques ou financières dues notamment à la canicule et à la sécheresse : l’indice national des fermages, qui permet d’actualiser chaque année le montant du loyer des terres agricoles et des bâtiments d’exploitation, est en hausse de 3,23 % en 2026 par rapport à 2025 (127,04, contre 123,06). Les sommes à verser aux propriétaires au titre des fermages vont donc encore augmenter cette année. En effet, cette hausse est la huitième consécutive puisqu’elle fait suite à celle, modérée, de l’an dernier (+ 0,42 %), à celles, très fortes, de 2024 (+ 5,23 %) et de 2023 (+ 5,63 %), à celle de 2022 (+ 3,55 %), à celle de 2021 (+ 1,09 %), à celle de 2020 (+ 0,55 %) et à celle de 2019 (+ 1,66 %).L’actualisation du montant des fermages est, en principe, automatique à chaque échéance annuelle, sauf si le propriétaire décide de ne pas l’appliquer. Le montant du fermage pour la période allant du 1er octobre 2026 au 30 septembre 2027 sera donc égal à : loyer par hectare 2025 x 127,04 (indice 2026)/123,06 (indice 2025).

Rappel : l’indice national des fermages est calculé en fonction de l’évolution du revenu brut d’entreprise agricole national à l’hectare sur les 5 dernières années à hauteur de 60 % et de l’évolution, à hauteur de 40 %, du niveau général des prix de l’année précédente. La forte inflation constatée en 2023 et en 2024 expliquait donc en grande partie les hausses de plus de 5 % des fermages pour ces deux années.

Arrêté du 11 août 2026, JO du 13

Frais bancaires de succession : fin des cas de gratuité

Le Conseil constitutionnel a jugé contraires à la Constitution les dispositions d’une loi permettant de garantir la gratuité des opérations bancaires lors de certaines successions.

En cas de décès d’un client, et donc à l’ouverture de sa succession, les banques doivent effectuer plusieurs opérations : gel des avoirs, échanges avec le notaire, désolidarisation éventuelle des comptes joints, transfert de l’argent aux héritiers… Autant de démarches que les banques facturent sous l’appellation courante de « frais bancaires de succession ». Pour éviter certains abus, une loi du 13 mai 2025 est venue encadrer les frais appliqués par les banques à cette occasion. Ainsi, par exemple, certaines opérations ne doivent plus être facturées dans trois cas :
– pour les successions les plus modestes, à savoir lorsque le solde total des comptes et produits d’épargne du défunt est inférieur à 5 965 € en 2025 (montant réévalué chaque année par décret) ;
– pour les successions des comptes et produits d’épargne détenus par des enfants mineurs décédés, sans condition de montant ;
– pour les successions les plus simples, c’est-à-dire lorsque le ou les héritiers produisent un acte de notoriété ou une attestation signée pour l’ensemble des héritiers à la banque lors des opérations liées à la succession, peu importe le solde des comptes. Ces opérations ne doivent pas présenter de complexité manifeste (absence d’héritiers en ligne directe, présence d’un contrat immobilier en cours, compte professionnel…). Autre apport de cette loi, les opérations bancaires liées aux successions (autres que celles concernées par la gratuité) peuvent donner lieu à des frais, mais ces derniers sont plafonnés à 1 % du montant total des soldes des comptes et de la valorisation des produits d’épargne du défunt, dans la limite d’un montant fixé par décret.

Un recours devant le Conseil constitutionnel

S’estimant pénalisé par cette nouvelle législation, un groupe bancaire d’envergure nationale a saisi le Conseil constitutionnel d’une question prioritaire de constitutionnalité. Celui-ci contestait le plafonnement des frais bancaires, arguant que les dispositions de la loi du 13 mai 2025 ne permettent pas d’en dégager une rémunération suffisante. En outre, concernant les cas de gratuité imposés pour certaines successions, la banque a souligné que ces frais correspondent pourtant à des diligences réelles (comprendre un travail concret qui ne devrait pas rester sans rémunération). Pour elle, priver les banques de cette rémunération ne saurait être justifié par un motif d’intérêt général. Par une décision du 19 juin 2026, le Conseil constitutionnel a déclaré que l’instauration de ces trois cas de gratuité obligatoire concernant les frais bancaires de succession était contraire à la Constitution. Ainsi, depuis le 20 juin 2026, les banques peuvent à nouveau facturer des frais pour ces opérations.

À noter : le Conseil constitutionnel a, en revanche, déclaré conforme à la Constitution les dispositions visant à plafonner les frais bancaires.

Décision n° 2026-1207 QPC du 19 juin 2026

De combien pouvez-vous augmenter vos loyers d’habitation ?

L’indice de référence des loyers pour le 2 trimestre 2026 vient d’être communiqué par l’Insee. Un indice en progression de 1,15 % sur un an, après +0,78 % au 1 trimestre.

L’Insee vient de publier l’indice de référence des loyers (IRL) pour le 2e trimestre 2026. Ce dernier s’établit à 148,37, soit une progression de 1,15 % sur un an. Il s’établit à 146,94 dans les régions et départements d’Outre‑mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte) et à 146,22 dans la collectivité de Corse.Précisons que l’indice de référence des loyers vise à garantir aux locataires des hausses de loyers en rapport avec l’évolution du pouvoir d’achat et aux bailleurs le maintien d’un niveau d’entretien élevé, et aussi à ne pas dissuader ces derniers d’investir dans le locatif.

Comment utiliser l’IRL ?

Rappelons que les bailleurs peuvent, chaque année, réviser à la hausse le montant du loyer de leurs locataires. Cette révision ne pouvant pas être supérieure à la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre. Étant précisé que l’IRL intègre dans sa formule de calcul l’évolution des prix à la consommation hors tabac.Attention toutefois, une révision du loyer n’est possible qu’à la condition que le bail d’habitation le prévoie dans une clause. Autre exception, les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 et portant sur des logements affichant une classe F ou G au DPE (les fameuses passoires thermiques) ne peuvent être révisés.

À noter : en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, l’interdiction de révision des loyers pour les logements qualifiés « d’indécents » s’applique aux baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 1er juillet 2024.

Concrètement, pour calculer la révision du montant mensuel du loyer, le bailleur a besoin de trois éléments : le montant actuel du loyer mensuel, IRL du trimestre de référence (prévu dans le bail ou publié par l’Insee) et l’IRL du même trimestre de l’année précédente.La formule de calcul est la suivante : loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence du bail / IRL du même trimestre de l’année précédente.Par exemple, un bail signé le 20 mars 2025, et fixant le loyer mensuel à 500 €, peut être révisé le 20 mars 2026. Le dernier indice publié à la date de signature du bail est celui du 1er trimestre 2025, soit 145,47. Le nouvel indice publié à la date de révision est celui du 1er trimestre 2026, soit 146,60. Ainsi, le nouveau montant du loyer doit être calculé de la manière suivante : 500 € x 146,60 / 145,47 = 503,88 €.

Différences entre les types d’ETF

Je souhaite acquérir des ETF. Deux types de supports sont généralement proposés : des ETF de capitalisation et de distribution. Quelles différences entre eux ?

Ce qu’il faut retenir c’est que les ETF de distribution (identifiables par la lettre D dans leur libellé) reversent les dividendes issus des actions de leur indice de référence directement aux investisseurs. Une formule qui s’adresse aux épargnants qui recherchent une source de revenus complémentaires. À l’inverse, les ETF de capitalisation (lettre C ou Acc) réinvestissent les dividendes directement dans le fonds. Une approche intéressante pour faire fructifier un capital sur le long terme en s’appuyant notamment sur la composition des intérêts.