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Immobilier locatif : un retour des investisseurs en 2025 ?

Après plusieurs années de ralentissement, l’investissement locatif en France montre des signes de reprise en 2025. La baisse des taux d’intérêt, la correction des prix de l’immobilier et la hausse des loyers sont autant de signaux qui pourraient favoriser un redémarrage des transactions.

Après plusieurs années marquées par un ralentissement de l’investissement locatif en France, 2025 pourrait bien marquer le retour des investisseurs. C’est en tout cas ce qu’en ont conclu les auteurs d’une récente étude de SeLoger au regard du contexte actuel : marché immobilier plus porteur, correction des prix, amélioration des conditions de crédits. D’ailleurs, dans cette même étude, SeLoger livre son analyse et sa sélection des villes offrant les meilleures conditions pour investir dans un 2 pièces de 40 m² de manière autofinancée, avec un apport minime.

Une rentabilité brute en hausse

Avec la baisse progressive des taux des crédits immobiliers, une correction significative des prix (-4,9 % en moyenne en France depuis juillet 2022) et la hausse continue des loyers (+8 % en France depuis juillet 2022), les investisseurs ont de quoi être optimistes. Globalement, en France, la rentabilité brute se stabilise autour de 5,2 % en moyenne depuis début 2025 (contre 4,6 % en juillet 2022), en progression de 13 % en 3 ans. Un constat identique peut être fait à Paris où la rentabilité brute a progressé de 4,1 % en moyenne en 2025 (3,3 % en 2022), soit 0,8 point de base en 3 ans. L’étude explique cette dynamique principalement par un phénomène de report : la forte hausse des taux d’intérêt a exclu de nombreux ménages de l’accession à la propriété, alimentant ainsi la demande locative, notamment dans les zones déjà tendues comme les grandes villes. Une hausse des loyers combinée à une baisse des prix de l’immobilier ont conduit mécaniquement à une hausse de la rentabilité brute.

Un recul du montant de l’apport

Pour évaluer la viabilité d’un investissement, il faut également prendre en compte l’effort financier que le projet implique. Effort qui peut être mesuré par l’apport initial nécessaire pour que les loyers perçus couvrent l’ensemble des mensualités ainsi que les frais annexes. En pratique, entre 2020 et 2023 (point le plus haut), l’apport moyen en France nécessaire pour investir dans un appartement de 2 pièces qui s’autofinance a presque doublé, passant de 46 000 € à 80 000 €, en raison de la hausse des prix immobiliers et des taux d’intérêt. En 2025, il redescend à près de 70 000 € en moyenne, du fait de la situation inverse. Bien que modéré, ce recul du montant de l’apport envoie un signal positif aux investisseurs.

Où investir sans apport dans un 2 pièces ?

Savoir quand investir est essentiel. Mais savoir où investir l’est tout autant. Derrière un bon rendement brut peuvent se cacher des risques de vacance locative ou de dépréciation du bien, en lien avec le tissu économique local, la tension locative ou encore la solvabilité des ménages. Dans son étude, SeLoger a sélectionné cinq villes françaises de plus de 30 000 habitants où l’investissement locatif permet, en 2025, d’acquérir un T2 de 40 m² sans aucun apport initial. Dans ces communes, avec une mensualité de crédit équivalente au loyer net de charges (taxe foncière, impôts, charges de copropriété, frais d’entretien courant…), l’apport nécessaire est négatif. Attention toutefois, il est nécessaire de prévoir un apport minimal couvrant les frais de notaire et d’agence. Autrement dit, avec un financement à 100 % de la valeur du bien, l’investisseur arrive à dégager un bénéfice mensuel positif !C’est notamment le cas de Châlons-en-Champagne, avec des prix d’achat pour un 40 m² très accessibles (66 752 € en moyenne frais inclus) et un revenu locatif net permettant un autofinancement complet. Limoges (8,4 % de rentabilité brute), Évry (7,6 %), Niort (7,2 %) et Poitiers (6,7 %) présentent également un bon équilibre entre rentabilité, niveau d’apport et solidité structurelle du marché local.

Étude SeLoger, avril 2025 – Rentabilité locative : le grand retour ?

Article publié le 07 mai 2025 – © Les Echos Publishing 2025

Vétérinaires : le Guide des bonnes pratiques de prescription remis à jour

Publié par la Société Nationale des Groupements Techniques Vétérinaires (SNGTV), le Guide des bonnes pratiques du médicament vétérinaire a vocation à aider les praticiens à garantir une prescription conforme. Il vient d’être remis à jour et s’accompagne de webinaires gratuits.

Le Guide des bonnes pratiques du médicament vétérinaire est conçu pour améliorer l’usage du médicament. Il accompagne les praticiens dans la mise en œuvre opérationnelle d’une réglementation qui se révèle souvent complexe. Pour cela, il propose un récapitulatif des pratiques prioritaires et complémentaires à mettre œuvre et des moyens de contrôle pour veiller au respect des bonnes pratiques, ainsi qu’un outil d’auto-évaluation pour déceler ses erreurs en vue de les corriger.

Des webinaires gratuits

Et pour accompagner cette mise à jour, une cinquantaine de webinaires gratuits sont proposés. Animés par des experts de l’AFVAC, de l’AVEF ou de la SNGTV, ils permettent de faire le point sur les nouveautés en matière de prescription et de répondre aux questions des vétérinaires. Plusieurs thématiques y sont abordées : modalités de prescription pour les traitements réguliers et les maladies chroniques, conditions de prescription des antibiotiques, nouveaux critères de choix des médicaments dans le cadre de la cascade avec les nouveaux calculs des temps d’attente, mentions inédites à porter sur les ordonnances…

Pour en savoir plus, rendez-vous sur le site de la SNGTV

Article publié le 07 mai 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : Copyright Maskot

Un coup de rabot pour le Pacte Dutreil ?

Un groupe de députés a déposé récemment une proposition de loi visant à mieux encadrer le Pacte Dutreil. Un texte qui souhaite étendre l’engagement individuel de conservation des titres par les associés et revoir à la baisse le taux de l’exonération partielle de droits de mutation à titre gratuit appliqué à certaines transmissions.

Dans un contexte de forte dégradation des comptes publics, l’État cherche notamment des leviers pour augmenter ses recettes fiscales. Et l’une des nombreuses pistes envisagées consiste à s’attaquer aux fameuses niches fiscales. Selon un rapport public, en 2023, 467 dispositions fiscales dérogatoires ont induit une diminution des recettes fiscales de l’État, laquelle est chiffrée à 81,3 Md€. Parmi ces niches fiscales, le Pacte Dutreil a attiré récemment l’attention des parlementaires. Selon eux, ce dispositif, dont les avantages n’ont cessé de se renforcer au fil des lois de finances successives, représente un manque à gagner important pour l’État. Ainsi, d’après le Conseil d’analyse économique, en 2021, le coût du Pacte Dutreil a pu être estimé entre 2 et 3 Md€. Pour les services de Bercy, il a été évalué à 800 M€ dans le dernier projet de loi de finances. Des chiffres discordants qui démontrent une certaine opacité entourant le dispositif. La faute sans doute à la procédure d’enregistrement de ces pactes par formulaire papier. Une procédure qui ne permet pas de réaliser une évaluation sincère.

Rappel : le Pacte Dutreil permet de bénéficier d’une exonération partielle (3/4 de la valeur des titres) de droits de mutation à titre gratuit lors de la transmission par donation ou succession des titres (parts ou actions) d’une société ou d’une entreprise individuelle. Sachant que pour que le régime de faveur s’applique, les associés ayant conclu un Pacte Dutreil doivent notamment souscrire un engagement collectif de conservation des titres sociaux d’une durée d’au moins 2 ans, puis un engagement individuel de conservation minimal de 4 ans.

Vers un durcissement des conditions d’application ?

Dans le but de mieux encadrer et de limiter les effets d’aubaine qui sont liés à ce dispositif, un groupe de députés a déposé récemment une proposition de loi. Dans le détail, ce texte souhaite porter la durée de l’engagement individuel de 4 à 8 ans. Autre modification envisagée, le taux de l’exonération partielle de droits de mutation à titre gratuit pour la part supérieure ou égale à 50 M€ de la valeur des parts ou des actions serait abaissé de 75 à 50 %. Enfin, le texte interdirait à une personne de transmettre son entreprise via un Pacte Dutreil en démembrant (dissociation de la nue‑propriété et de l’usufruit) la propriété des titres de la société.

Proposition de loi visant à un meilleur encadrement du Pacte Dutreil, n° 1341, enregistrée à l’Assemblée nationale le 22 avril 2025

Article publié le 07 mai 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : Westend61 / Josep Suria

Exercice d’une activité non-prévue dans le bail commercial

Le commerçant qui exerce dans des locaux destinés à un usage de snack une activité de restauration plus sophistiquée s’expose à la résiliation du bail commercial.

Le locataire commercial est tenu d’utiliser le local loué conformément à la « destination » prévue par le bail. Autrement dit, il ne peut y exercer que la ou les activités prévues dans le bail, ainsi que celles considérées comme y étant implicitement incluses. À défaut, le bailleur serait en droit de demander en justice la résiliation du bail. Ainsi, dans une affaire récente, un bail commercial portant sur un terrain et sur un bâtiment avait été conclu pour y exploiter un centre d’animation, le locataire ayant, par la suite, été autorisé par le bailleur à prolonger le bâtiment loué pour y construire un snack. Or dans ce bâtiment, dans lequel il avait installé une partie cuisine de 30 mètres carrés, entièrement équipée, une salle à manger de 50 mètres carrés, des toilettes indépendantes, un kiosque de 16 mètres carrés et quatre autres de 6 mètres carrés chacun, et qui comportait une parcelle de 500 mètres carrés environ entourant le snack, le locataire s’était mis à proposer à la clientèle, sous le nom de « snack-restaurant », une cuisine française, chinoise et de fruits de mer, composée notamment de poisson au gingembre et de ris de veau forestier, autrement dit un type de restauration bien plus sophistiqué que celle pouvant être servie dans un snack. Considérant que le locataire exploitait un restaurant plutôt qu’un snack autorisé par le bail, le bailleur avait agi en justice pour obtenir la résiliation du bail.

Un changement de destination des locaux loués

Les juges lui ont donné gain de cause. Pour eux, l’activité de restauration exercée au sein du snack-restaurant était totalement différente de ce qui avait été initialement convenu par les parties dans le contrat de bail. Ils ont donc considéré que le locataire avait modifié unilatéralement la destination des locaux loués, sans en avoir informé le bailleur, commettant ainsi un manquement suffisamment grave pour prononcer la résiliation du bail.

Cassation civile 3e, 27 mars 2025, n° 23-22383

Article publié le 07 mai 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : Drazen Zigic

Application du statut du fermage en cas de « vente d’herbe »

Chaque année au printemps, le propriétaire d’une prairie m’autorise à y amener mes brebis pour qu’elles puissent pâturer. En contrepartie, je me charge de l’entretien de cette parcelle. Je me suis laissé dire que, du coup, je pourrais me prévaloir d’un bail rural sur cette parcelle. Qu’en pensez-vous ?

Toute cession exclusive des fruits d’une exploitation (par exemple, de l’herbe ou du foin) à une personne qui les recueille constitue un bail rural soumis au statut du fermage, sauf si cette opération n’a pas été conclue en vue d’une utilisation continue ou répétée. Dès lors, si vous faites paître vos animaux chaque année sur cette parcelle, que vous l’entretenez et que vous êtes le seul exploitant à bénéficier de cette opération, vous pouvez, en effet, prétendre que vous êtes titulaire d’un bail rural sur cette parcelle.

Article publié le 06 mai 2025 – © Les Echos Publishing 2025

Exploitants agricoles : le calendrier de versement des aides Pac 2025

Le calendrier prévisionnel de paiement des aides Pac 2025 est connu. Comme l’an dernier, les acomptes seront versés à partir de la mi-octobre.

Les dates auxquelles les aides Pac pour l’année 2025 devraient être versées aux exploitants agricoles sont les suivantes (source : La France Agricole). Ces dates sont les mêmes que celles des années précédentes.

Aides découplées, couplées végétales et animales

S’agissant des aides découplées (DPB, écorégime, aide redistributive, aide complémentaire au revenu pour les jeunes agriculteurs) et des aides animales (bovine, ovine et caprine) dues au titre de 2025, un acompte sera versé à la mi-octobre 2025. Le solde devrait être payé en décembre 2025 pour les aides découplées ainsi que pour les aides ovines et caprines et fin janvier 2026 pour les aides bovines. Quant au versement de l’aide aux veaux sous la mère et aux veaux bio, il est prévu pour le mois de mars 2026. Le versement des aides couplées végétales de 2025 aura lieu à partir du mois de février 2026 et s’étalera jusqu’en mars 2026. Il en sera de même de l’aide au petit maraîchage.

MAEC et aides bio

Les paiements des aides servies au titre des mesures agro-environnementales et climatiques (MAEC) et des aides à l’agriculture biologique de 2025 devraient intervenir à partir du mois de mars 2026. Ils pourraient s’étaler jusqu’en mai-juin 2026.

Indemnités compensatoires de handicap naturel

Enfin, l’indemnité compensatoire de handicaps naturels (ICHN) 2025 devrait faire l’objet d’un acompte versé, lui aussi, à la mi-octobre 2025, le solde devant intervenir au mois de décembre suivant.

À noter : l’aide à l’assurance récolte 2025 devrait être versée fin février-début mars 2026.

Article publié le 06 mai 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : Slavica

Crédit d’impôt collaboration de recherche : attention à l’agrément de l’organisme !

Les entreprises peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt au titre des dépenses facturées, dans le cadre d’un contrat de collaboration, par des organismes de recherche et de diffusion des connaissances, sous réserve que ces derniers soient agréés.

Les entreprises peuvent, sous certaines conditions, bénéficier d’un crédit d’impôt au titre des dépenses qui leur sont facturées, dans le cadre d’un contrat de collaboration conclu jusqu’au 31 décembre 2025, par des organismes de recherche et de diffusion des connaissances (ORDC). Ces organismes doivent notamment être agréés par le ministère chargé de la Recherche.

Rappel : le montant de ce crédit d’impôt s’élève à 40 % des dépenses éligibles facturées – minorées de certaines aides – retenues dans la limite de 6 M€ par an. Le taux étant porté à 50 % pour les PME (effectif < 250 salariés, chiffre d’affaires < 50 M€ ou total de bilan < 43 M€).

À ce titre, les entreprises doivent vérifier que les ORDC ont reçu un agrément pour le crédit d’impôt collaboration de recherche. Pour s’assurer de son existence, l’administration fiscale vient de préciser qu’elles peuvent consulter en ligne, sur un site dédié, la liste des organismes agréés établie par le ministère. Attention toutefois, cette liste est indicative. Les entreprises ne peuvent donc pas s’en servir comme justificatif de leur crédit d’impôt en cas de contrôle fiscal.

En pratique : les entreprises doivent s’assurer d’être en possession des attestations ou des copies d’agrément des ORDC.

BOI-BIC-RICI-10-15-10 du 26 mars 2025, n° 180

La CNIL internationalise sa stratégie de protection des données personnelles

Pour mieux se positionner et s’assurer de la protection des données des personnes partout en France, en Europe et dans le monde, la CNIL dévoile sa stratégie européenne et internationale pour 2025-2028.

Alors que l’environnement devient de plus en plus interconnecté et que la circulation des données personnelles s’intensifie, notamment avec le développement mondial des technologies, la CNIL estime qu’il est indispensable de défendre un haut niveau de protection des données personnelles en France, en Europe et dans le monde. En complément de son plan stratégique 2025-2028, elle intègre donc un cadre renforcé pour une protection des données à l’échelle mondiale.

Des objectifs à atteindre et les impacts attendus

Cette stratégie s’appuie sur trois axes prioritaires :- fluidifier la coopération européenne ;- promouvoir des standards internationaux élevés de protection des données personnelles tout en accompagnant l’innovation et la circulation des données ; – consolider son réseau d’influence européenne et internationale en portant un modèle de protection des données personnelles centré sur l’équilibre entre innovation et protection des personnes. Dans son document, elle fixe, pour chacun de ces trois axes, des objectifs à atteindre et les impacts attendus.

Pour consulter le document : www.cnil.fr

Notaires : nouvelle compétence de délivrance des apostilles

La procédure de délivrance des apostilles est désormais confiée aux Notaires de France. Les usagers peuvent effectuer leur démarche sur le site www.notaires.fr ou en se rendant dans l’un des 15 centres d’apostille déployés sur le territoire national.

Depuis le 1er mai 2025, l’État a confié aux Notaires de France la mission de délivrer les apostilles en lieu et place des parquets généraux des 33 cours d’appel. Ainsi, les notaires délégués pour cette mission par les Présidents des 15 conseils régionaux ou chambres interdépartementales de notaires procèdent désormais à la vérification de la concordance des signatures entre celles déposées par les autorités publiques et les actes publics et documents officiels présentés par les usagers, permettant ainsi la délivrance numérique des apostilles.

Rappel : pour présenter un acte public français auprès d’une autorité étrangère, l’authentification préalable de la signature de l’autorité ayant délivré le document peut être exigée. La procédure de l’apostille atteste de la véracité de la signature de l’auteur de l’acte, de la qualité en laquelle le signataire de l’acte a agi et, si besoin, de l’identité du sceau ou du timbre indiqué sur l’acte.

À noter que les usagers, personnes physiques et personnes morales, peuvent effectuer leurs démarches via le site www.notaires.fr ou en se rendant dans l’un des 15 centres d’apostille et de légalisation spécialement créés pour cette nouvelle mission par les conseils régionaux ou chambres interdépartementales compétentes.

Précision : la délivrance des formalités de légalisation continuera d’être assurée par le ministère de l’Europe et des Affaires étrangères jusqu’au 1er septembre 2025, date à laquelle le notariat reprendra également cette compétence.

Ordonnance n° 2020-192 du 4 mars 2020, JO du 5

La réforme de la franchise TVA suspendue jusqu’à fin 2025 !

La réforme de la franchise en base de TVA, déjà reportée du 1er mars au 1er juin 2025, est finalement suspendue jusqu’à la fin de l’année 2025 pour permettre « un débat approfondi » dans le cadre du projet de loi de finances pour 2026.

Vous le savez : la loi de finances pour 2025 a modifié les limites d’application de la franchise en base de TVA en les abaissant uniformément à 25 000 € de chiffre d’affaires. Cette mesure devait s’appliquer à compter du 1er mars 2025. Mais face aux inquiétudes des professionnels, le gouvernement a reporté cette réforme au 1er juin prochain afin d’ouvrir les discussions avec les parties prenantes et d’apporter les adaptations nécessaires.

Rappel : une entreprise relevant de la franchise en base peut opter pour le paiement de la TVA.

Cependant, malgré cette concertation, le gouvernement vient de faire savoir qu’aucun consensus n’a été trouvé autour de la mise en œuvre ou de la suppression de la réforme. En conséquence, il a décidé d’en prolonger la suspension jusqu’à la fin de l’année 2025 pour permettre « un débat apaisé et approfondi » dans le cadre de l’élaboration du projet de loi de finances pour 2026.

À noter : parmi les pistes à l’étude figurent le maintien de la limite d’application de la franchise TVA à 25 000 € pour le bâtiment au regard de la forte concurrence de ce secteur et la volonté de réduire le nombre des limites d’application pour les autres secteurs.

Dans l’attente du prochain budget, la franchise en base de TVA s’applique donc, au titre de 2025, aux entreprises dont le chiffre d’affaires HT dégagé en 2024 n’excède pas, en principe :
– 85 000 € pour les activités de commerce, de restauration ou d’hébergement ;
– 37 500 € pour les autres activités de prestations de services.

À savoir : les avocats, les auteurs et les artistes-interprètes bénéficient d’une limite spécifique fixée, en principe, à 50 000 €.