Résiliation d’un contrat de location par le jeu d’une clause résolutoire

Lorsqu’une clause résolutoire présente dans un contrat de location a produit ses effets avant que le locataire soit placé en redressement judiciaire, le loueur est parfaitement en droit d’obtenir la résiliation du bail en application de cette clause.

Souvent, les contrats de bail comportent une clause, dite « résolutoire », qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit (c’est-à-dire automatiquement) en cas de manquement du locataire à certaines de ses obligations, en particulier en cas de défaut de paiement du loyer.


En pratique : pour mettre en œuvre une clause résolutoire, le bailleur doit d’abord délivrer un « commandement » au locataire par acte d’huissier de justice. Ce commandement doit mentionner le délai d’un mois dont dispose ce dernier pour remédier au(x) manquement(s) qui lui est(sont) reproché(s). Et si, à l’expiration de ce délai, le locataire ne s’est pas exécuté, le bail est résilié.

L’intérêt d’une clause résolutoire

Intérêt d’une clause résolutoire : dès lors qu’il constate un manquement du locataire à un engagement prévu par la clause, manquement qui a persisté un mois après une mise en demeure, le juge, saisi par le bailleur, doit prononcer la résiliation du bail, même si ce manquement est minime. Autrement dit, en présence d’une clause résolutoire, le juge ne dispose plus d’aucun pouvoir d’appréciation.Et la clause résolutoire est également utile au cas où le locataire serait placé en redressement ou en liquidation judiciaire. Mais à condition de la faire jouer avant qu’une telle procédure soit ouverte. Car une fois que la procédure de redressement ou de liquidation est ouverte, les créanciers ne peuvent plus engager contre l’entreprise qui en fait l’objet une action en justice pour obtenir la résiliation d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent (par exemple, un loyer).Ainsi, dans une affaire récente, un loueur de véhicules avait mis en demeure une société cliente de lui régler, sous 8 jours (en l’occurrence le 1er octobre 2019 au plus tard), 197 000 € d’arriérés de loyers, faute de quoi il ferait jouer la clause résolutoire prévue dans le contrat de location. Cette mise en demeure étant restée sans effet, le loueur avait obtenu du juge des référés une ordonnance constatant l’acquisition de la clause résolutoire et ordonnant la restitution des véhicules. Par la suite, cette ordonnance avait fait l’objet d’un appel tandis que la société locataire avait été mise en redressement judiciaire.Du coup, le loueur était-il encore en droit d’agir contre cette dernière ? La Cour de cassation a répondu par l’affirmative : un créancier peut très bien demander la résiliation d’un contrat de location en faisant jouer une clause résolutoire ayant produit ses effets avant le jugement d’ouverture d’une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire. Dans cette affaire, la clause résolutoire avait été acquise à l’issue du délai de 8 jours laissé à la société locataire pour payer les loyers (soit le 1er octobre 2019), donc avant le prononcé du jugement d’ouverture du redressement judiciaire le 26 décembre 2019. Le loueur de véhicules était donc en droit d’obtenir la résiliation du bail.Cassation commerciale, 13 septembre 2023, n° 22-12047

Article publié le 09 octobre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : Ghislain & Marie David de Lossy

Services à la personne : association mandataire ou employeur ?

Une association de services à la personne agissant en tant que mandataire doit veiller à ne pas se comporter comme un employeur.

Les associations de services à la personne interviennent au domicile des particuliers pour différentes activités (assistance aux personnes âgées ou handicapées, tâches ménagères, travaux de petit bricolage, garde d’enfants, etc.). Elles peuvent exercer leurs activités en tant que prestataire ou en tant que mandataire.En mode prestataire, l’association est l’employeur des personnes qui interviennent au domicile des particuliers. Ces derniers achètent une prestation de services à l’association et celle-ci leur délivre une facture.Lorsque l’association intervient en mode mandataire, l’employeur des intervenants est le particulier chez qui ils interviennent et non pas l’association. Celle-ci se contente d’accomplir pour son compte les démarches administratives fiscale et sociale liées à ces emplois (recrutement, embauche, calcul et établissement des bulletins de paie, etc.).

Quand un mandataire est en réalité un prestataire

Dans une affaire récente, une aide à domicile avait été engagée dans le cadre d’un contrat de travail à temps partiel de 84 heures par mois par une association spécialisée dans le secteur de l’aide à domicile et le maintien des personnes âgées à domicile. Sur 4 mois, elle avait également conclu des contrats de travail avec 6 particuliers ayant conclu des mandats avec l’association.La salariée avait saisi la justice afin de faire reconnaître que l’association était, en réalité, son employeur dans le cadre des contrats de travail passés avec ces 6 particuliers.Et la Cour de cassation lui a donné raison en estimant qu’au titre de ces contrats de travail, l’association se comportait non pas comme un mandataire, mais comme un employeur. En effet, l’aide à domicile travaillait sous l’autorité de l’association qui avait le pouvoir de lui donner des ordres et directives, d’en contrôler l’exécution et de la sanctionner en la licenciant.Ainsi, pour les contrats concernés, l’association planifiait les interventions de l’aide à domicile et validait ses modifications de planning. En outre, cette dernière devait rendre compte à l’association des difficultés rencontrées, observer ses instructions et consignes, lui transmettre ses feuilles de présence et la solliciter pour ses congés. De plus, elle n’avait pas le droit de traiter en direct avec les particuliers et d’accepter des tâches non approuvées par l’association. Enfin, elle avait été licenciée par l’association pour le compte de 2 particuliers dans le cadre des contrats de travail conclus avec ceux-ci.Cassation sociale, 24 mai 2023, n° 22-10207

Article publié le 09 octobre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : Jean-Philippe WALLET

Versement mobilité : exonération des associations à caractère social

Les associations reconnues d’utilité publique à but non lucratif sont exonérées du paiement du versement mobilité à condition que leur activité présente un caractère social.

Les associations employant au moins 11 salariés et situées dans un périmètre où cette contribution a été instituée doivent payer, sur les rémunérations de leurs salariés, le versement mobilité. Toutefois, en sont exonérées les associations reconnues d’utilité publique à but non lucratif et dont l’activité est à caractère social.La notion « d’activité à caractère social » n’étant pas définie par la loi, ce sont les tribunaux qui en ont précisé les contours. Ainsi, pour la Cour de cassation, le caractère social de l’activité n’est pas déterminé par l’objet défini dans les statuts de l’association mais dépend des conditions dans lesquelles l’établissement associatif exerce ses activités.Sachant que les critères permettant de reconnaître le caractère social d’une activité sont notamment la gratuité ou le caractère modique de la participation financière demandée aux utilisateurs des services de l’association, le concours de bénévoles dans son fonctionnement, même limité aux seules tâches administratives, et le fait de ne pas être financé exclusivement par des subventions publiques.Dans une affaire récente, Île-de-France Mobilités avait refusé d’exonérer du versement mobilité une maison d’enfants gérée par une association reconnue d’utilité publique. Une décision que l’association avait contestée en justice.La cour d’appel avait constaté que l’association intervenait exclusivement dans le secteur social et médico-social et que la maison d’enfants avait « pour vocation de répondre à un besoin d’accompagnement de jeunes en grande difficulté sociale, dont les familles ne peuvent seules assumer l’éducation ». Dès lors, selon elle, cet établissement devait être exonéré du versement mobilité en raison du caractère social de son activité.Mais la Cour de cassation a annulé cet arrêt. En effet, pour reconnaître le caractère social de l’activité de l’établissement, la cour d’appel a tenu compte de l’objet statutaire de l’association. Or elle aurait dû analyser les conditions dans lesquelles l’établissement exerçait son activité. En conséquence, l’affaire sera rejugée par une autre cour d’appel.


En complément : la Cour de cassation a déjà reconnu le caractère social de l’activité d’une association dont l’objet essentiel est d’assurer, avec le concours de bénévoles, l’hébergement et le perfectionnement professionnel de jeunes ouvriers itinérants en échange d’une participation modique. De même pour une crèche gérée par des bénévoles qui accueille notamment des enfants issus de milieux défavorisés ou présentant des handicaps et qui demande aux parents le paiement d’une participation modique dont le montant varie selon leurs ressources et la composition des familles.

Cassation civile 2e, 6 avril 2023, n° 21-10518

Article publié le 09 octobre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : © 2012 GC Photography

Assurance-emprunteur : le bilan de la loi Lemoine

51 % des distributeurs d’assurance-emprunteur ont constaté une augmentation de l’activité de résiliation des contrats.

Depuis le 1er juin 2022, grâce à la loi dite « Lemoine » du 28 février 2022, les Français peuvent mettre fin à leur contrat d’assurance-emprunteur à tout moment pour en souscrire un nouveau auprès de la compagnie d’assurance de leur choix. Une faculté qui permet de faire jouer la concurrence, que ce soit au niveau des garanties que du montant des cotisations.Un peu plus d’un an après l’application de ce nouveau dispositif, l’heure est au bilan. Ainsi, d’après un sondage réalisé par l’institut CSA pour MetLife, 51 % des distributeurs d’assurance-emprunteur ont constaté une augmentation de l’activité de résiliation. Toutefois, des freins à la substitution de contrat subsistent encore. En effet, la première cause est, pour 80 % des assurés, une résistance de la part des banques. Vient ensuite, pour 46 % des assurés, une complexité des procédures de substitution. C’est la raison pour laquelle quasiment tous les établissements d’assurance proposent aux assurés la prise en charge de toutes leurs démarches.73 % des établissements d’assurance pensent que la substitution d’assurance-emprunteur va continuer à progresser dans les 2 ans à venir. Le stock de prêts immobiliers à substituer étant très important. Du côté des assurés, 57 % des courtiers ont observé un changement de comportement des clients depuis la mise en place de la loi Lemoine. Cela s’illustre par un nombre croissant de demandes de renseignements, de devis et de sollicitations directes en vue d’un changement de contrat d’assurance-emprunteur.À noter que l’âge moyen des assurés souhaitant opérer un changement d’assurance se situe entre 35 et 45 ans. Autre information à tirer de ce sondage, 94 % des assurés qui résilient ont un capital emprunté inférieur ou égal à 400 000 €. Et fait marquant : 56 % des assurés procèdent à la résiliation dans la 1re année de souscription de l’assurance contractée auprès de leur banque (et 80 % dans les 2 premières années).


Précision : le changement d’assurance-emprunteur ne peut intervenir que si l’établissement bancaire donne son accord et si le nouveau contrat d’assurance présente un niveau de garanties équivalent à celui du contrat initialement souscrit auprès de la banque.

Article publié le 06 octobre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : sukanya sitthikongsak

Vers une prolongation du bouclier « électricité » en 2024

Dans le projet de loi de finances pour 2024, il est prévu de prolonger le bouclier tarifaire « électricité » en 2024.

Mis en place en 2022, et reconduit en 2023, au profit des particuliers, le bouclier « électricité » profite également aux entreprises de moins de 10 salariés, qui dégagent un chiffre d’affaires (CA) ou présentent un total de bilan inférieur à 2 M€ et qui disposent d’un compteur électrique d’une puissance inférieure à 36 kVA. Grâce à lui, la hausse des tarifs de l’électricité est limitée à 15 % depuis le mois de février 2023.Ce dispositif devrait être maintenu l’année prochaine. En effet, le projet de loi de finances pour 2024, présenté récemment, prévoit sa reconduction pour une année supplémentaire. « Compte tenu de la volatilité des prix de l’électricité sur les marchés de gros depuis l’automne 2021 et de son impact sur le calcul des tarifs réglementés, il autorise ainsi le gouvernement à fixer, tout au long de l’année 2024, comme c’est le cas depuis 2022, des tarifs réglementés de l’électricité inférieurs à ceux résultant de la réglementation en vigueur ».Reste à savoir selon quelles modalités et dans quelles conditions ce bouclier « électricité » s’appliquera en 2024. À suivre…Art. 52, Projet de loi de finances pour 2024 n° 1680, enregistré à l’Assemblée nationale le 27 septembre 2023

Article publié le 05 octobre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : frankpeters

Licenciement et paternité : attention à la rédaction de la lettre de licenciement !

L’employeur qui licencie un salarié dans les 10 semaines suivant la naissance de son enfant doit mentionner dans sa lettre de licenciement l’existence d’une faute grave ou d’une impossibilité de maintenir son contrat de travail pour un motif étranger à l’arrivée de l’enfant.

Le Code du travail interdit à un employeur de rompre le contrat de travail d’un salarié pendant les 10 semaines suivant la naissance de son enfant. Il existe toutefois deux exceptions à cette interdiction : l’employeur peut licencier le salarié soit en cas de faute grave, soit en cas d’impossibilité de maintenir le contrat pour un motif étranger à l’arrivée de l’enfant (inaptitude du salarié, licenciement pour motif économique…).Dans une affaire récente, un salarié avait été licencié « pour cause réelle et sérieuse » 2 semaines après la naissance de son enfant. Un licenciement qu’il avait contesté en justice.Devant les juges, son employeur invoquait le fait que, même si ce n’était pas précisé dans sa lettre de licenciement, le salarié avait été licencié en raison de l’impossibilité de maintenir son contrat de travail pour un motif étranger à l’arrivée de l’enfant, à savoir en raison de manquements professionnels incompatibles avec ses fonctions de responsable commercial.Saisie du litige, la Cour de cassation a estimé que le licenciement du salarié devait être annulé puisque sa lettre de licenciement ne mentionnait ni une faute grave ni l’impossibilité de maintenir son contrat de travail pour un motif étranger à l’arrivée de l’enfant.


Conséquence : l’employeur qui licencie un salarié pendant la période de protection suivant la naissance de son enfant ne doit pas oublier de faire état, dans la lettre de licenciement, de l’existence d’une faute grave ou d’une impossibilité de maintenir son contrat de travail pour un motif étranger à l’arrivée de l’enfant.

Cassation sociale, 27 septembre 2023, n° 21-22937

Article publié le 05 octobre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : Halfpoint Images

Interdiction du PER aux mineurs

J’ai pu lire dans la presse que les pouvoirs publics envisageaient d’interdire la souscription d’un Plan d’épargne retraite par les mineurs. Est-ce une annonce sérieuse ?

Oui. Présenté récemment, le projet de loi de finances pour 2024 prévoit cette interdiction. Cette dernière devrait prendre effet au 1er janvier 2024. Dans le détail, selon Bercy, l’interdiction pour un enfant mineur de souscrire un PER vise à éviter les effets d’aubaine liés à la déduction fiscale par les parents des cotisations versées sur un PER détenu par leur enfant mineur. Autre argument soulevé par le gouvernement, l’objectif du PER est de préparer sa retraite et non de faire capitaliser les mineurs. Enfin, les pouvoirs publics souhaitent la création d’un Plan d’épargne avenir climat. Un contrat de capitalisation qui serait ouvert exclusivement aux enfants afin de financer la transition écologique.Attention toutefois, ce projet de loi est actuellement en discussion au Parlement. Rien n’est encore définitif.

Article publié le 05 octobre 2023 – © Les Echos Publishing 2023

Masseurs-kinésithérapeutes : des propositions pour la Stratégie nationale de santé

Alors que la nouvelle Stratégie nationale de santé (SNS) est actuellement en consultation, la Fédération française des masseurs-kinésithérapeutes rééducateurs (FFMKR) propose une dizaine de pistes qui mobilisent les kinésithérapeutes libéraux.

La Stratégie nationale de santé (SNS) définit les orientations des politiques de santé pour les 10 prochaines années (2023-2033). Une nouvelle version est actuellement en consultation auprès des Français. Pour répondre aux objectifs de cette nouvelle SNS, la Fédération française des masseurs-kinésithérapeutes rééducateurs (FFMKR) propose plusieurs pistes, en rappelant que « plus de 11 millions de patients pris en charge et 77 000 masseurs-kinésithérapeutes libéraux répartis sur l’ensemble du territoire français constituent une ressource précieuse sur laquelle s’appuyer pour atteindre les objectifs fixés ».

Un statut de kinésithérapeute en santé au travail

Les propositions de la FFMKR sont réparties autour de 5 axes qui prévoient :- d’organiser la prévention à tous les âges de la vie ;- d’agir sur les déterminants modifiables de la perte d’autonomie ;- de favoriser le bien-vieillir ;- de s’appuyer sur les kinésithérapeutes pour garantir l’accès aux soins ;- et de faire de la kinésithérapie une profession médicale.Ainsi, par exemple, en matière de prévention, la Fédération propose la possibilité de prescrire de l’activité physique adaptée (APA) ou encore de créer un statut de kinésithérapeute en santé au travail.Pour consulter les propositions  de la FFMKR : https://www.maisondeskines.com/_upload/ressources/ka/pdf/10_propositions_pour_la_sns.pdf

Article publié le 05 octobre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : Cavan Images

Élevage de ruminants : lutte contre la maladie hémorragique épizootique

La présence du virus de la maladie hémorragique épizootique ayant été détectée en France, des mesures de surveillance, de prévention et de lutte à l’égard de cette maladie viennent d’être édictées par les pouvoirs publics.

La maladie hémorragique épizootique (MHE) a été détectée en France dans plusieurs élevages bovins des Pyrénées-Atlantiques et des Hautes-Pyrénées. Rappelons qu’il s’agit d’une maladie virale affectant les ruminants, qui est transmise par des insectes piqueurs hématophages et qui est plutôt présente en Amérique du Nord. Elle provoque fièvre, amaigrissement, lésions buccales et autres difficultés respiratoires. Aucun vaccin n’existe actuellement contre la MHE.À ce titre, les pouvoirs publics viennent de prendre des mesures de surveillance, de prévention et de lutte à l’égard de cette maladie. Ainsi, désormais, lorsqu’un élevage de bovins, d’ovins, de caprins ou de cervidés sera suspecté d’être infecté par le virus de la MHE, le préfet prendra un arrêté de mise sous surveillance qui imposera l’isolement, la séquestration, la visite et le recensement des animaux présents dans l’élevage considéré. Cet arrêté prévoira également la réalisation des prélèvements nécessaires au diagnostic ou aux enquêtes épidémiologiques.


Précision : un établissement est suspecté d’être infecté par le virus de la MHE lorsque au moins un bovin, un ovin, un caprin ou un cervidé détenu par cet établissement est suspect.

Et lorsque la présence de la maladie dans un élevage sera confirmée, un arrêté préfectoral déclarera l’infection et mettra en place, dans un périmètre de 150 kilomètres autour de cet élevage, une zone réglementée de laquelle, sauf exceptions (retour d’estive, départ d’un élevage vers un abattoir avec abattage dans les 24 heures…), les bovins, ovins, caprins et cervidés ne pourront pas sortir. Sachant que pour qu’un animal puisse quitter la zone réglementée, un test de dépistage attestant l’absence de contamination de la MHE sera désormais obligatoire. L’objectif étant d’éviter, autant que faire se peut, la diffusion du virus sur le territoire national.


Précision : un établissement est considéré comme infecté par le virus de la MHE lorsque la présence de la maladie est officiellement confirmée.

La présence de la MHE en France inquiète les éleveurs car elle pourrait avoir des impacts sur les exportations d’animaux. En effet, s’agissant des échanges intracommunautaires, la réglementation européenne interdit l’envoi vers d’autres États membres, à des fins d’élevage et/ou d’engraissement, de ruminants provenant d’exploitations situées dans la zone réglementée des 150 kilomètres.Quant aux importations en dehors de l’Union européenne, certains pays comme l’Algérie, le Maroc et Israël ont déjà décidé de suspendre les importations d’animaux vivants provenant de France. À suivre…Arrêté du 23 septembre 2023, JO du 24Arrêté du 29 septembre 2023, JO du 30Ministère de l’Agriculture, communiqué de presse du 29 septembre 2023

Article publié le 04 octobre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : Tunvarat Pruksachat

Congés des salariés réservistes

Les salariés appartenant à la réserve opérationnelle militaire ou à celle de la police nationale ont désormais le droit de s’absenter de leur entreprise pendant une durée de 10 jours ouvrés par année civile.

Octobre 2023 – semaine 40

Article publié le 04 octobre 2023 – © Les Echos Publishing 2023