Eurex emploi

Recharger son prêt immobilier : bientôt une réalité ?

Afin de fluidifier le marché immobilier, une proposition de loi a pour objectif de généraliser la portabilité des crédits immobiliers.

Certaines offres de prêts immobiliers contiennent une clause dite de portabilité. Une clause qui permet à un propriétaire de conserver le crédit qu’il a contracté lors de l’achat de sa propriété actuelle pour financer un nouveau bien. Le bien actuel étant destiné à la vente. L’intérêt de cette clause : permettre au propriétaire de continuer à bénéficier du taux de son premier crédit si celui‑ci est plus avantageux que les taux en cours. À noter que ce type de clause n’est pas obligatoire et à même tendance à disparaître. Les banques ont bien compris que la clause de portabilité pouvait être pénalisante pour elles dans un contexte de hausse prévisible des taux d’intérêt. Toutefois, un député a déposé récemment une proposition de loi visant à généraliser la clause de portabilité aux offres de prêts immobiliers. Ce qui permettrait, selon le député, d’agir contre le blocage du marché de l’immobilier et de simplifier les procédures de vente et de rachat de bien. En effet, outre la conservation du taux en cours, la portabilité évite de devoir contracter un nouveau crédit et de régler des pénalités de remboursement anticipé de prêt. Reste à savoir maintenant si ce texte verra bien le jour. La Fédération bancaire française (FBF)s’est d’ores et déjà exprimée sur le sujet. Elle estime que ce type de dispositif créerait un risque supplémentaire sur les ménages. En raison des contraintes financières pesant sur les banques, il existerait un risque de passer d’une offre essentiellement à taux fixe, protectrice du budget des ménages, en offre à taux variable et des taux fixes résiduels plus élevés. Selon la FBF, entre la volatilité plus grande des durées réelles des prêts et leur allongement et le poids plus important donné au bien immobilier comme garantie nécessiteraient une transformation du modèle et du refinancement des crédits pour maitriser les risques. En outre, la portabilité ajouterait sans doute de nouvelles contraintes en capital pour les banques et in fine sur les coûts pour les emprunteurs. À suivre, donc…

Proposition de loi n° 2583 visant à généraliser la clause de portabilité aux offres de prêts immobiliers, enregistrée à l’Assemblée nationale le 2 mai 2024

Article publié le 30 mai 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Sakchai Vongsasiripat / Getty images

Gare à l’aval demandé par une banque à un dirigeant de société !

Contrairement à un cautionnement, la banque qui bénéficie de l’aval donné par le dirigeant d’une société en contrepartie de l’octroi d’un crédit à cette dernière n’est pas tenue à une obligation d’information à l’égard du dirigeant.

Plutôt qu’un cautionnement, la banque qui consent un crédit à une société peut demander au dirigeant de cette dernière qu’il donne son aval en garantie. Le dirigeant s’engage alors à rembourser le crédit en cas de défaillance de sa société. Plus précisément, l’aval est donné pour garantir le paiement d’une lettre de change ou d’un billet à ordre.

Rappel : la lettre de change (ou traite) est un document écrit par lequel une personne (par exemple un fournisseur) donne mandat à une autre personne (un cat) de payer une somme d’argent déterminée à une troisième (une banque). Le billet à ordre, quant à lui, est également un document écrit par lequel une personne (par exemple une société) s’engage à payer une somme d’argent déterminée à un créancier (par exemple une banque) à une échéance fixée.

Et attention, contrairement au cautionnement, la banque qui bénéficie de l’aval d’un dirigeant de société n’est pas tenue à une obligation d’information à son égard. C’est ce que les juges ont rappelé dans l’affaire récente suivante.

Pas d’obligation d’information pour la banque

Une banque avait accordé à une société un crédit de trésorerie matérialisé par trois billets à ordre sur lesquels le dirigeant de cette dernière avait porté son aval. La société s’étant montrée défaillante, la banque avait alors agi contre le dirigeant en paiement des sommes dues. Mais ce dernier avait refusé de payer, reprochant à la banque de ne pas l’avoir informé des conséquences et des risques de son engagement alors que, selon lui, la loi l’y oblige. Mais les juges n’ont pas donné raison au dirigeant. En effet, ils ont rappelé que l’aval constitue un engagement cambiaire régi, non pas par le Code civil, mais par les règles propres du droit de change. Et qu’en conséquence, la banque n’était pas tenue à une obligation d’information précontractuelle à l’égard du dirigeant. Ce dernier n’était donc pas en droit de demander l’annulation de l’aval ou de rechercher la responsabilité de la banque pour manquement à un quelconque devoir d’information.

Cassation commerciale, 2 mai 2024, n° 22-19408

Article publié le 30 mai 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Klaus Vedfelt

Licenciement annoncé au téléphone

Un employeur ne doit pas, le même jour, informer oralement un salarié de son licenciement et lui adresser la notification de cette décision.

Mai 2024 – semaine 22

Article publié le 29 mai 2024 – © Les Echos Publishing 2024

Élevage : prise en charge des frais de visites vétérinaires en cas de suspicion de MHE

Les modalités de la participation financière de l’État aux dépenses engagées par les éleveurs au titre des visites sanitaires et des analyses des prélèvements réalisées en cas de suspicion de maladie hémorragique épizootique ont été précisées.

Vous le savez : les éleveurs de bovins et d’ovins dont l’exploitation est impactée par la maladie hémorragique épizootique (MHE) peuvent percevoir une aide de l’État destinée à compenser en partie les coûts et les pertes subis à ce titre. Une prise en charge par l’État est également prévue pour les dépenses engagées par les éleveurs de bovins, d’ovins, de caprins et de cervidés au titre des visites sanitaires et des analyses des prélèvements réalisées en cas de suspicion de maladie hémorragique épizootique dans leur exploitation.

Les visites sanitaires

Ainsi, s’agissant des visites sanitaires dans les élevages suspectés d’être infectés par le virus de la MHE, et dont l’objet est donc de diagnostiquer la maladie, la prise en charge de l’État comprend :- les actes nécessaires au traitement de la suspicion clinique ;- le recensement des animaux présents dans l’établissement ;- la prescription des mesures sanitaires à respecter ;- le rapport de visite et les attestations correspondantes. Le montant de la prise en charge par visite s’élève à six fois le montant de l’acte défini par l’ordre des vétérinaires.

Les prélèvements pour analyse

S’agissant des analyses, l’État prend en charge une partie du coût des prélèvements destinés au diagnostic de laboratoire réalisés sur les animaux présentant des signes cliniques susceptibles d’être rattachés à la MHE, à savoir :- par prélèvement de sang pour les bovins et les cervidés, un cinquième du montant de l’acte médical vétérinaire ;- par prélèvement de sang pour les ovins et les caprins, un dixième du montant de l’acte médical vétérinaire ;- en cas de nécessité de prélèvements d’organes aux fins d’analyses virologiques, par prélèvement, un cinquième du montant de l’acte médical vétérinaire.

Précision : les aides sont versées aux détenteurs des animaux. Si le détenteur n’est pas le propriétaire, il ne peut pas prétendre au bénéfice des indemnités, sauf s’il fournit au préfet une décharge écrite, à son profit et signée par le propriétaire.

Arrêté du 21 mai 2024, JO du 26

Article publié le 29 mai 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Julien Leiv / Getty Images

Êtes-vous concerné par la déclaration d’occupation des biens immobiliers ?

Les propriétaires de locaux d’habitation sont tenus de souscrire une déclaration d’occupation au plus tard le 30 juin 2024 si leur situation a évolué depuis l’an dernier.

Depuis l’an dernier, les propriétaires (particuliers, sociétés, associations…) de biens immobiliers affectés à l’habitation sont tenus de déclarer les conditions d’occupation, c’est-à-dire par eux-mêmes ou par un tiers, de ces locaux au 1er janvier afin de permettre à l’administration fiscale de déterminer s’ils sont imposables ou non à la taxe d’habitation et à la taxe sur les logements vacants. Cette obligation déclarative n’a toutefois pas à être renouvelée chaque année. Elle doit l’être seulement en cas de changement de situation (changement de locataire, nouvelle résidence principale, achat d’un logement, par exemple) depuis la dernière déclaration. Et lorsqu’elle est requise, la déclaration d’occupation doit être effectuée au plus tard le 30 juin 2024. Pour cela, les propriétaires doivent se rendre sur le site internet www.impots.gouv.fr, dans le service « Gérer mes biens immobiliers », accessible depuis leur espace personnel.

Précision : la déclaration d’occupation doit, en principe, être souscrite par voie électronique. Toutefois, les propriétaires qui n’ont pas d’accès à internet peuvent utiliser le formulaire papier n° 1208-OD.

Et attention, le défaut de déclaration d’occupation et l’inexactitude des informations fournies peuvent être sanctionnés par une amende de 150 € par logement.

À savoir : par tolérance, cette amende n’est pas appliquée au titre de 2023.

Article publié le 29 mai 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : NickyLloyd / Getty images

Le recours à la commission des impôts

Lorsque l’administration fiscale rejette les arguments présentés par l’entreprise à la suite d’une proposition de redressement, la commission des impôts peut être saisie pour rendre un avis sur ce désaccord. Une étape du contrôle fiscal qu’il est important de ne pas négliger car elle peut permettre d’inverser la tendance.

Les compétences de la commission

La commission ne peut normalement intervenir que sur des questions de fait relevant de certains domaines de compétence.

L’intervention de la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires ne peut porter que sur certains domaines, à savoir :
– le montant du résultat professionnel (industriel et commercial, non commercial ou agricole) ou du chiffre d’affaires, déterminé selon un régime réel d’imposition ;
– les conditions d’application des régimes d’exonération ou d’allègements fiscaux en faveur des entreprises nouvelles, sauf qualification des dépenses de recherche et de recherche collaborative ;
– les rémunérations excessives et le relevé des frais généraux ;
– la valeur vénale des immeubles, des fonds de commerce, des parts d’intérêts, des actions ou des parts de sociétés immobilières retenue pour le calcul de la TVA. La commission n’est donc pas compétente pour traiter des autres matières telles que les revenus fonciers, les revenus mobiliers, etc. Et attention, quand bien même la commission interviendrait sur un domaine éligible, elle ne peut normalement traiter que des questions de fait. La commission compétente est, en principe, celle du ressort du tribunal administratif du lieu d’imposition. Mais, pour des raisons de confidentialité, l’entreprise peut demander la saisine d’une autre commission située dans le ressort de la cour administrative d’appel territorialement compétente.

À savoir : il existe également une commission départementale de conciliation pour les litiges portant sur une insuffisance de prix ou d’évaluation à partir desquels ont été liquidés les droits d’enregistrement, la taxe de publicité foncière ou l’impôt sur la fortune immobilière.

Les grandes entreprises qui exercent une activité industrielle ou commerciale doivent, quant à elles, s’adresser à la commission nationale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires. Il s’agit de celles dont le chiffre d’affaires hors taxes excède :
– 50 M€ pour les activités de vente de marchandises, d’objets, de fournitures ou de denrées à emporter ou à consommer sur place ou d’hébergement ;
– 25 M€ pour les autres activités.

La saisine de la commission

L’entreprise dispose de 30 jours pour demander la saisine de la commission.

L’entreprise dispose d’un délai de 30 jours à compter de la réception de la réponse de l’administration rejetant ses observations pour demander la saisine de la commission des impôts. Cette demande peut être adressée directement au secrétariat de la commission ou à l’administration. Sachant que, dans ce dernier cas, l’administration doit obligatoirement donner suite à la demande de l’entreprise. Autrement dit, cette saisine est un droit dont l’entreprise ne peut pas être privée. Si tel est le cas, elle peut demander l’annulation du redressement.

À noter : l’administration dispose aussi de la faculté de saisir la commission.

L’entreprise doit être convoquée au moins 30 jours avant la séance de la commission. Pendant ce délai, elle peut consulter le rapport de l’administration et ses documents annexes. Et elle peut présenter ses observations lors de la séance ou les faire parvenir par écrit à la commission. Devant la commission, l’entreprise a la possibilité de se faire assister par deux conseils de son choix ou de se faire représenter par un mandataire.

En pratique : l’entreprise comme le vérificateur peuvent être entendus par la commission.

Enfin, recourir à la commission, c’est aussi avoir l’opportunité de défendre son dossier devant des représentants issus en partie du monde civil (chefs d’entreprise, notamment). Des professionnels qui connaissent la réalité de l’activité économique, voire qui ont été confrontées aux mêmes problématiques.

L’avis de la commission

La commission rend un avis consultatif.

Une fois l’affaire examinée, la commission délibère et émet un avis. Cet avis, qui doit être motivé, est transmis à l’administration, qui le notifie à l’entreprise. L’administration devant, en même temps, l’informer des bases d’imposition définitives. Même si l’administration n’est pas tenue par l’avis de la commission, lequel est seulement consultatif, bien souvent, elle cède lorsque l’avis lui est défavorable Il est donc important de bien préparer la séance de la commission.

Et après ?

Lorsque l’administration maintient le redressement, la notification de l’avis à l’entreprise permet la mise en recouvrement des impositions supplémentaires. Mais tout n’est pas perdu ! L’entreprise peut encore porter l’affaire devant les tribunaux en présentant une réclamation. Dans ce cas, quel que soit l’avis rendu par la commission, la charge de la preuve pèse sur l’administration, sauf exceptions. Et généralement, les magistrats ont tendance à prendre en compte l’avis de la commission qui peut donc, s’il est favorable à l’entreprise, les inciter à une atténuation, voire à l’abandon des redressements.

Médecins : une rémunération moyenne en augmentation de 2,5 %

Selon les derniers chiffres de l’Assurance maladie, la rémunération forfaitaire moyenne versée aux médecins libéraux, notamment au titre de la rémunération sur objectifs de santé publique (Rosp), a progressé de 2,5 % en 2023.

Les 51 527 médecins généralistes ont perçu, en moyenne, 9 324 € (+1,9 %) l’an passé, les pédiatres 4 080 € (+5,7 %), les gastro-entérologues 3 737 €, les cardiologues 4 307 € et les endocrinologues 4 426 €. Concernant la Rosp, elle est en légère augmentation pour les généralistes, avec 5 185 € (+1,4 %). Au total, ce sont 271,7 M€ qui ont été versés au titre de la Rosp aux médecins généralistes traitants pour le suivi de leurs patients (adultes et enfants) en 2023.

Une amélioration des objectifs de suivi des pathologies chroniques

Chez les spécialistes, la Rosp a progressé également en 2023 pour s’élever à 1 146 € (+8,7 %) pour les pédiatres, à 2 111 € en moyenne pour les médecins cardiologues (+2,1 %), à 1 495 € (+3,6 %) pour les gastro-entérologues et à 1 597 € (+4,5 %) pour les endocrinologues. Mais si cette évolution de la Rosp signe une amélioration globale sur les objectifs de suivi des pathologies chroniques et d’efficience des prescriptions, elle cache cependant un recul limité sur les objectifs de prévention, notamment sur la vaccination antigrippale.Pour en savoir plus : www.ameli.fr

Comment déduire fiscalement le coût de vos travaux ?

Des travaux réalisés dans un bien locatif peuvent vous permettre de diminuer votre facture fiscale.

Vous possédez des biens immobiliers que vous louez ou que vous allez louer, et vous avez réalisé des travaux. Sachez que ces derniers peuvent être déduits fiscalement. Explications.

Les travaux déductibles

Le coût de la plupart des travaux peut être déduit du montant des loyers encaissés. Il s’agit des dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration ainsi que, le cas échéant, des charges de copropriété.Il s’agit des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre l’immeuble en bon état, afin d’en permettre un usage normal, sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement.À titre d’exemple, on peut citer : le ravalement, le remplacement de la chaudière ou d’éléments de canalisations, la remise en état de la toiture, la réfection d’une installation électrique déjà existante et les dépenses liées à l’établissement des diagnostics. Ces dépenses sont déductibles, quelle que soit l’affectation des locaux (habitation, commerce, etc.).Les réparations locatives sont, en principe, supportées directement par le locataire et donc non déductibles. Cependant, si elles sont prises en charge par le propriétaire, elles pourront être déduites dans les deux cas suivants :- elles sont rendues nécessaires par la vétusté ou la force majeure (par exemple, les travaux de peinture effectués à la suite de la remise en état des conduits de fumée) ;- elles sont engagées, avant l’installation d’un locataire, en vue de faciliter la location.Les travaux d’amélioration sont ceux qui ont pour objet d’apporter au logement un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier la structure de l’immeuble. Il s’agit par exemple de l’installation d’un ascenseur ou d’un accès collectif à la fibre, de travaux de raccordement au réseau d’assainissement ou bien encore de travaux d’aération des pièces d’eau. Ces travaux sont déductibles s’il s’agit d’un logement.Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont jamais déductibles. Sont considérés comme tels les travaux ayant pour effet d’apporter une modification importante au gros œuvre, les travaux d’aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à une reconstruction, et les travaux d’agrandissement qui augmentent le volume ou la surface habitable des locaux existants. De même, les travaux de démolition ne sont pas non plus déductibles.Lorsque le bien loué est situé dans un immeuble en copropriété, les travaux réalisés dans les parties communes peuvent également être déduits des loyers perçus par les copropriétaires bailleurs. Les dépenses déductibles sont les mêmes que pour les parties privatives. Ainsi, s’agissant de locations de logements, sont déductibles les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration.En revanche, les modalités de déduction des travaux sur les parties communes sont tout à fait différentes puisque ces dépenses sont incluses dans les charges de copropriété et déduites dans les conditions propres à ce type de charges.Ainsi, chaque propriétaire bailleur doit, d’une part, déduire l’ensemble des provisions de charges payées l’année précédente (soit, en 2024, les provisions versées en 2023) et, d’autre part, réintégrer les charges non déductibles de 2022 dont l’arrêté est intervenu en 2023.

Comment procéder ?

Lorsque vous louez des locaux nus, vous déclarez vos revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers. Pour la détermination du revenu imposable, vous ne pouvez déduire que les travaux que vous avez réalisés. Mais attention, cette déduction n’est pas possible lorsque vous êtes imposé selon le régime dit du « micro-foncier ». Dans ce cadre, un abattement forfaitaire de 30 %, représentatif des charges inhérentes au bien loué, est appliqué aux revenus fonciers bruts. Autrement dit, vous devez, pour pouvoir imputer ces charges, être au régime réel. Après imputation de ces charges sur vos revenus fonciers, si un résultat négatif apparait, c’est-à-dire lorsque les charges sont supérieures aux recettes, le déficit foncier ainsi constaté peut, en principe, être imputé sur vos revenus.Attention, des règles bien particulières encadrent l’imputation des déficits fonciers sur vos revenus. Ainsi, les déficits fonciers, provenant de dépenses déductibles (autres que les intérêts d’emprunt), subis au cours d’une année d’imposition s’imputent en principe sur votre revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 €. Si le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit foncier plafonné à 10 700 €, l’excédent est imputable sur vos revenus globaux des 6 années suivantes. Sachant que la fraction du déficit supérieure à 10 700 € et celle qui provient des intérêts d’emprunt sont imputables sur les seuls revenus fonciers des 10 années suivantes. Attention : l’imputation des déficits n’est définitivement acquise qu’à condition que le logement demeure affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant celle de l’imputation.

Notaires : tirage au sort des offices à créer

La participation des notaires déjà installés au tirage au sort des offices à créer ne porte pas préjudice aux nouveaux diplômés qui souhaitent s’installer.

Procédure mise en place il y a plusieurs années par la « loi Macron » du 6 août 2015, les notaires qui souhaitent s’installer peuvent demander à être nommés dans un office à créer, dans une zone définie par les pouvoirs publics, sous réserve, le cas échéant, d’avoir été tirés au sort. À ce titre, un nouveau tirage au sort des offices aura lieu au cours de l’année 2024.

Précision : un tirage au sort est prévu si, dans les 24 heures suivant la date d’ouverture du dépôt des candidatures, le nombre de demandes est supérieur, pour une même zone, aux recommandations. À ce titre, la nouvelle carte recommande, pour la période 2024-2025, la création de 303 offices dans 136 zones de « libre installation » permettant l’installation de 502 nouveaux notaires.

Et la question s’est posée de savoir si cette voie d’accès aux fonctions de notaire était préjudiciable aux jeunes diplômés dans la mesure où les notaires déjà installés peuvent aussi participer au tirage au sort. Non, vient de répondre le ministre de la Justice, qui a rappelé que le Conseil d’État a jugé qu’il n’était pas possible d’interdire à un notaire déjà installé de candidater dans un office à créer. En outre, selon le ministre, les conditions de nomination permettent de garantir l’accès des jeunes diplômés à ces nouveaux offices notariaux dans la mesure où :
– les notaires déjà en poste doivent démissionner de leur office précédent ou de la société dans laquelle ils exercent pour pouvoir être nommés dans un office créé ;
– les notaires nommés dans un office créé alors qu’ils exerçaient déjà dans la zone de création de cet office ne sont pas comptés parmi les nouveaux professionnels à nommer dans cette zone.

Rép. min. n° 16790, JO du 21 mai 2024