Bail rural : gare au contenu d’un congé pour reprise !

Lorsqu’il exerce son droit de reprise, le propriétaire de terres agricoles louées à un exploitant doit mentionner expressément dans le congé le cadre, sociétaire ou individuel, dans lequel le repreneur envisage d’exploiter les terres objet de la reprise.

Lorsque le propriétaire de terres louées à un agriculteur exerce son droit de reprise, il est tenu de lui délivrer un congé qui doit impérativement mentionner le motif et l’identité du bénéficiaire de la reprise (lui-même, son conjoint ou son partenaire pacsé ou encore l’un de ses descendants). Dans ce congé, il doit également indiquer le mode d’exploitation, individuel ou sociétaire, prévu pour les terres objet de la reprise. Faute de contenir ces mentions, le congé est susceptible d’être annulé.À ce titre, les juges ont estimé, dans une affaire récente, qu’un congé pour reprise n’est pas valable s’il se contente de mentionner l’existence de l’autorisation d’exploiter obtenue par la société à laquelle les terres reprises seront mises à disposition sans faire expressément état qu’elles seront exploitées par une société. Autrement dit, pour les juges, le congé doit se suffire à lui-même, le locataire ne devant pas avoir à « recourir à des éléments extrinsèques au congé », c’est-à-dire à consulter des documents extérieurs (en l’occurrence une autorisation administrative d’exploiter), pour pouvoir connaître la teneur exacte du projet de reprise.


À noter : le bailleur avait, en vain, tenté de faire valoir devant les juges que la mention, dans le congé, de l’obtention d’une autorisation administrative d’exploiter par une société permettait au locataire d’en déduire que la reprise s’effectuerait dans le cadre de ladite société.

Cassation civile 3e, 22 octobre 2020, n° 19-16721

Article publié le 23 février 2021 – © Les Echos Publishing 2021

CDD de remplacement : des mentions à ne pas oublier !

Sous peine d’être requalifié en contrat à durée indéterminée, le contrat à durée déterminée de remplacement doit préciser la qualification du salarié remplacé, et pas seulement la catégorie professionnelle à laquelle il appartient.

Les employeurs sont autorisés à conclure des contrats à durée déterminée (CDD) afin de remplacer des salariés absents de l’entreprise, par exemple, en raison de congés payés, d’un congé de maternité ou encore d’un arrêt de travail pour maladie. Mais pour être valable, un CDD de remplacement doit contenir certaines mentions comme le motif pour lequel il est conclu, son terme ou sa durée minimale, mais aussi le nom et la qualification de la personne remplacée. Et sur ce dernier point, les juges sont intransigeants : le contrat doit préciser la qualification du salarié remplacé et pas seulement sa catégorie professionnelle !


Précision : cette mention permet au salarié de s’assurer que sa rémunération est bien conforme à la qualification du poste qu’il occupe temporairement.

Ainsi, dans une affaire récente, une compagnie aérienne avait conclu un CDD de remplacement indiquant que le salarié remplacé faisait partie de la catégorie « personnel navigant commercial ». Or, pour les juges, cette catégorie professionnelle comprend plusieurs qualifications (hôtesse et steward, chef de cabine, chef de cabine principal) impliquant des fonctions et des rémunérations différentes. Aussi, faute de préciser la qualification du salarié remplacé, le CDD a été jugé irrégulier, c’est-à-dire requalifié en contrat à durée indéterminée. Une requalification entraînant notamment pour l’employeur le paiement des indemnités de rupture (indemnité de licenciement, indemnité compensatrice de préavis…).Cassation sociale, 20 janvier 2021, n° 19-21535

Article publié le 22 février 2021 – © Les Echos Publishing 2021

Taxe foncière : exonération des outillages et moyens d’exploitation des établissements industriels

Les outillages et les moyens matériels d’exploitation des établissements industriels peuvent bénéficier d’une exonération de taxe foncière. Pour cela, le Conseil d’État vient de juger qu’il n’est pas nécessaire que ces derniers soient dissociables du bâtiment.

Les installations destinées à abriter des personnes ou des biens (ateliers, hangars…) ou à stocker des produits (réservoirs, cuves…), ainsi que les ouvrages en maçonnerie présentant le caractère de véritables constructions, sont imposés à la taxe foncière sur les propriétés bâties. En revanche, les outillages et autres installations et les moyens matériels d’exploitation des établissements industriels bénéficient, sauf exceptions, d’une exonération.À ce titre, jusqu’à présent, le Conseil d’État exigeait deux critères cumulatifs à cette exonération. Ainsi, pour échapper à la taxe, les outillages et moyens d’exploitation devaient :– participer directement à l’activité industrielle de l’établissement ;– être dissociables des immeubles.Revenant sur sa position, le Conseil d’État abandonne le second critère et aménage le premier. Ainsi, désormais, les outillages et autres installations et moyens matériels d’exploitation d’un établissement industriel peuvent être exonérés de taxe foncière à la seule condition qu’ils soient spécifiquement adaptés à l’activité exercée au sein de cet établissement. Peu importe qu’ils fassent corps ou non avec l’immeuble.


Important : la solution du Conseil d’État est transposable à la détermination de la base d’imposition à la cotisation foncière des entreprises (CFE), laquelle est constituée par la valeur locative des biens déterminée selon les mêmes règles qu’en matière de taxe foncière. Des réclamations sont possibles, notamment jusqu’au 31 décembre 2021 pour la taxe foncière et la CFE de 2020.

Conseil d’État, 11 décembre 2020, n° 422418

Article publié le 18 février 2021 – © Les Echos Publishing 2021

Mise à disposition d’un terrain agricole à une société par un associé propriétaire

Le propriétaire d’une parcelle agricole qui la met à disposition d’une société dont il est membre encourt le risque de devenir lié à cette dernière par un bail rural lorsqu’il cesse de participer à l’exploitation de cette parcelle au sein de la société.

La convention par laquelle le propriétaire d’un terrain agricole le met à disposition d’une société dans laquelle il est associé échappe à la réglementation contraignante des baux ruraux. Mais attention, à condition que l’associé propriétaire participe « effectivement » à l’exploitation de ce terrain au sein de la société. Car s’il cesse de participer personnellement à la mise en valeur du bien mis à disposition, il s’expose à devenir lié à la société par un bail rural soumis au statut du fermage.C’est ce que les juges ont décidé dans une affaire où l’un des associés d’une société agricole avait, avant le terme de la mise à disposition d’une parcelle qu’il avait consentie à cette dernière pour une durée de 10 ans, pris sa retraite et cessé d’exploiter, tout en étant resté associé (non exploitant donc) dans la société. Celle-ci avait alors invoqué cette cessation d’activité pour prétendre qu’elle était devenue titulaire d’un bail rural sur cette parcelle.Les juges lui ont donné gain de cause. En effet, ils ont constaté, d’une part, que l’associé propriétaire avait cessé de participer à la mise en valeur de la parcelle mise à disposition, d’autre part, qu’il n’avait pas, en même temps que cette cessation d’activité, mis fin à la mise à disposition, et qu’enfin la société avait continué de lui verser la redevance prévue en contrepartie de celle-ci. Ils en ont donc conclu que cet associé ne pouvait plus bénéficier de l’exclusion du statut du fermage.


Conseil : pour éviter de se retrouver dans cette situation, l’associé propriétaire doit veiller, au moment où il consent une mise à disposition à une société, à pouvoir y mettre fin lorsqu’il envisagera de ne plus participer, au sein de celle-ci, à l’exploitation des parcelles considérées.

Cassation civile 3e, 10 septembre 2020, n° 19-20856

Article publié le 16 février 2021 – © Les Echos Publishing 2021

Produits défectueux : quand la responsabilité du fabricant est engagée

Des produits chimiques qui, après avoir été utilisés pour le traitement d’un vin, ont provoqué son altération sont considérés comme défectueux quand bien même ce vin n’est pas nocif pour la santé. La responsabilité de leur fabricant peut donc être engagée à ce titre.

Tout producteur ou fabricant est responsable du dommage causé par un défaut de son produit. Il est donc tenu de réparer le dommage qui en résulte. Un produit étant défectueux, selon la loi, lorsqu’il n’offre pas la sécurité à laquelle on peut légitimement s’attendre. On parle de « responsabilité du fait des produits défectueux ».En la matière, une décision de justice vient d’apporter un éclairage important. Dans cette affaire, un viticulteur avait confié l’électrodialyse de ses vins millésimés à une société qui avait elle-même fait appel à une autre société ayant utilisé, pour cette opération, de l’acide nitrique et de la lessive de soude.Or, par la suite, une pollution des vins, provenant de la lessive de soude et de l’acide nitrique, avait été décelée, laquelle avait donné un goût de bouchon au vin. Le viticulteur avait alors agi en justice contre le producteur de l’acide et de la lessive sur le fondement de la responsabilité du fait des produits défectueux.Dans un premier temps, les juges de la cour d’appel avaient rejeté sa demande d’indemnisation car, pour eux, les produits en cause ne sauraient être considérés comme défectueux dès lors qu’aucun danger anormal et excessif caractérisant un défaut de sécurité des produits n’était établi. Et les vins, bien que bouchonnés, n’étaient pas dangereux pour la santé.Mais la Cour de cassation n’a pas été de cet avis. En effet, elle a rappelé que pour apprécier si un produit offre la sécurité à laquelle on peut légitimement s’attendre, et donc s’il est défectueux ou non, il faut tenir compte de toutes les circonstances et, notamment, de la présentation du produit et de l’usage qui peut en être raisonnablement attendu. Et elle a reproché à la cour d’appel de ne pas avoir procédé à cet examen.


Observations : dans cette affaire, les produits chimiques utilisés pour le traitement du vin n’offraient manifestement pas la sécurité à laquelle on pouvait légitimement s’attendre pour ce vin puisqu’ils lui avaient donné un goût de bouchon. Et peu importe, faut-il déduire de la décision de la Cour de cassation, que la consommation de ce vin ne présentait aucun danger pour la santé.

Cassation civile 1re, 9 décembre 2020, n° 19-17724

Article publié le 11 février 2021 – © Les Echos Publishing 2021

Reprise d’un cabinet dans une ZRR : quelles conditions pour l’exonération fiscale ?

Le rachat par un nouvel associé de la totalité des parts d’un associé d’une société civile professionnelle (SCP) implantée dans une zone de revitalisation rurale (ZRR) doit être regardé comme constituant une reprise d’entreprise ouvrant droit à l’exonération d’impôt sur les bénéfices.

Les entreprises, et donc les cabinets, soumis à un régime réel d’imposition, qui sont créés ou repris dans une zone de revitalisation rurale (ZRR) peuvent, sous certaines conditions (effectif salarié, détention du capital…), bénéficier d’une exonération d’impôt sur leurs bénéfices.


Précision : la loi de finances pour 2021 a prorogé plusieurs dispositifs d’exonération applicables dans des zones géographiques prioritaires, dont celui des ZRR. Ainsi, les cabinets créés ou repris entre le 1er janvier 2011 et le 31 décembre 2022 en ZRR peuvent ouvrir droit à une exonération totale d’impôt sur les bénéfices pendant 5 ans, puis partielle et dégressive les 3 années suivantes (75 %, 50 % et 25 %).

À ce titre, dans une affaire récente, un fils avait racheté à son père la totalité des parts qu’il détenait dans une société civile professionnelle (SCP), lesquelles constituaient un tiers du total des parts de cette société. Le cabinet étant implanté en ZRR, le fils avait demandé à l’administration fiscale, par voie de réclamation, le bénéfice de l’exonération d’impôt sur les bénéfices. Une demande qui a été rejetée au motif que ce nouvel associé ne pouvait être regardé comme ayant repris le cabinet.À tort, selon le Conseil d’État, qui a rappelé que la reprise d’une entreprise – ou d’un cabinet – ouvrant droit à l’exonération s’entend de toute opération au terme de laquelle est reprise la direction effective d’une entreprise existante avec la volonté non équivoque de maintenir sa pérennité. Or, dans le cas d’une SCP n’ayant pas opté pour l’impôt sur les sociétés, le rachat de la totalité des parts d’un associé par un nouvel associé doit être regardé comme constituant une reprise d’entreprise individuelle ouvrant droit à l’exonération. Peu importe que le nouvel associé ait acquis seulement un tiers des parts de la SCP.Conseil d’État, 26 janvier 2021, n° 428124

Article publié le 11 février 2021 – © Les Echos Publishing 2021

Réclamation fiscale et absence de réponse de l’administration

Lorsque l’administration fiscale ne répond pas à une réclamation dans un délai de 6 mois, elle est considérée comme l’ayant implicitement rejetée. Le contribuable peut alors saisir le tribunal, sans qu’aucun délai puisse lui être opposé.

Pour contester un impôt, et obtenir le dégrèvement correspondant, les contribuables doivent en faire la demande auprès de l’administration fiscale par le biais d’une réclamation avant, le cas échéant, de pouvoir saisir les tribunaux. Plus précisément, un contribuable peut déposer une réclamation afin d’obtenir la réparation d’une erreur qu’il aurait commise dans l’assiette ou le calcul de son imposition ou pour bénéficier d’un avantage fiscal, comme une réduction d’impôt, qu’il aurait omis de demander dans sa déclaration.À compter de la présentation de la réclamation, l’administration doit, en principe, y répondre dans un délai de 6 mois.


Précision : ce délai peut être porté à 9 mois, sous réserve que l’administration en informe le contribuable.

Lorsqu’elle répond, l’administration peut :– soit admettre la demande ;– soit rejeter tout ou partie de la demande en mentionnant les voies et délais de recours, le contribuable pouvant contester en justice la réponse de l’administration sous 2 mois ;– soit rejeter tout ou partie de la demande en n’indiquant pas les voies et délais de recours, le contribuable pouvant alors saisir le tribunal dans un délai dit « raisonnable », fixé à 1 an.Sachant que si l’administration ne répond pas dans les 6 mois suivant la réclamation, elle est considérée comme ayant rejeté implicitement la réclamation. Dans ce cas, aucun délai ne peut être opposé au contribuable pour porter sa contestation en justice tant qu’une décision expresse de rejet de sa réclamation ne lui a pas été notifiée, vient de préciser le Conseil d’État. Autrement dit, les délais de recours de 2 mois et de 1 an précités ne peuvent pas courir à l’encontre du contribuable.Conseil d’État, 21 octobre 2020, n° 443327

Article publié le 08 février 2021 – © Les Echos Publishing 2021

Devoir de conseil du vendeur : pas à l’égard d’un acheteur compétent !

Le vendeur professionnel n’est pas tenu à un devoir de conseil à l’égard d’un acheteur qui dispose déjà de connaissances techniques étendues et suffisantes sur le produit.

Le vendeur professionnel est tenu à une obligation d’information et de conseil à l’égard de ses clients. Cette obligation lui impose notamment de se renseigner sur les besoins de l’acheteur et de l’informer de l’aptitude ou de l’adéquation du bien proposé à l’utilisation qui en est prévue.


Attention : en cas de non-respect de son devoir de conseil, le vendeur est susceptible d’être condamné à verser des dommages-intérêts à l’acheteur. Dans certains cas graves, les juges peuvent même annuler la vente.

Cette obligation d’information et de conseil pèse sur le vendeur lorsque l’acheteur est un profane, c’est-à-dire une personne qui ne dispose pas de la compétence lui permettant de juger par elle-même de la portée exacte des caractéristiques techniques du bien vendu et de son adaptation à l’usage auquel il est destiné. Cette personne peut donc être un particulier, mais aussi, le cas échéant, un professionnel.

Un client qui dispose de connaissances techniques étendues et suffisantes

En revanche, le vendeur n’est pas tenu par cette obligation lorsque l’acheteur a la compétence et les connaissances pour apprécier la portée exacte des caractéristiques techniques du produit ou du matériel considéré. Et ce, qu’il s’agisse d’un professionnel ou d’un simple consommateur.C’est ce que les juges ont décidé dans une affaire récente. En l’espèce, des époux avaient conclu un contrat de fourniture et de pose d’une ventilation mécanique auprès d’un vendeur professionnel. Après son installation, la ventilation avait connu des dysfonctionnements persistants si bien que les acheteurs avaient engagé la responsabilité du vendeur, lui reprochant d’avoir failli à son obligation d’information et de conseil.Mais les juges ne leur ont pas donné gain de cause. En effet, ils ont d’abord constaté que le caisson de ventilation fonctionnait bien et que les dysfonctionnements du système étaient liés à l’installation déjà existante. Ensuite, ils ont relevé que l’un des époux, issu lui-même du secteur du bâtiment, avait expressément choisi le modèle installé, dont il avait donné les références au vendeur, et qu’il s’était même opposé à la vérification de l’installation préexistante par le technicien. Et enfin, qu’il disposait de grandes connaissances relatives aux mécanismes et aux caractéristiques techniques d’une ventilation double flux, qu’il avait proposé des modifications pour améliorer l’efficacité du fonctionnement du matériel et que ses compétences en la matière pouvaient donc être considérées comme comparables à celles de son fournisseur.Les juges en ont conclu que le fournisseur, qui avait constaté que le client avait déjà des connaissances techniques étendues et suffisantes, n’était pas tenu de lui donner des indications portant sur des points qu’il connaissait déjà.Cassation civile 1re, 9 septembre 2020, n° 18-22181

Article publié le 05 février 2021 – © Les Echos Publishing 2021

Liquidation judiciaire : le dirigeant bénévole peut-il être inquiété ?

Bien qu’il soit bénévole, le dirigeant d’une société mise en liquidation judiciaire, qui a commis des fautes de gestion ayant contribué à l’insuffisance d’actif, peut être condamné à combler une partie du passif. Sa responsabilité peut être engagée à ce titre de la même manière que s’il était rémunéré.

Lorsqu’une société est mise en liquidation judiciaire, il n’est pas rare que le liquidateur cherche à engager la responsabilité de son dirigeant en lui reprochant d’avoir commis une faute de gestion ayant contribué à l’insuffisance d’actif, c’est-à-dire quand l’actif de la société ne suffit pas à régler ses créanciers (ce qui est toujours le cas). Au terme de cette action, dite « en comblement de passif », le dirigeant peut alors être condamné à payer sur ses deniers personnels tout ou partie des dettes de la société.


Précision : une simple négligence dans la gestion de la société ne peut toutefois pas être retenue à l’encontre d’un dirigeant pour mettre en jeu sa responsabilité et lui faire payer personnellement une partie des dettes de celle-ci.

Pas de pitié pour le dirigeant bénévole !

Lorsqu’il est bénévole, un dirigeant de société peut être condamné à combler le passif social de la même manière que s’il était rémunéré.C’est ce que les juges ont déclaré dans une affaire où le dirigeant d’une société par actions simplifiée mise en liquidation judiciaire, à qui il était reproché d’avoir commis des fautes de gestion ayant conduit à aggraver les dettes de la société, avait tenté de faire valoir que sa responsabilité devait être appliquée moins rigoureusement car ses fonctions n’étaient pas rémunérées. À l’appui de sa demande, il avait invoqué un article du Code civil (l’article 1992) qui prévoit que la responsabilité du mandataire est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit. Un argument rejeté par les juges qui ont affirmé que ce texte ne s’applique pas à la situation du dirigeant d’une société en liquidation judiciaire poursuivi en paiement de l’insuffisance d’actif.Cassation commerciale, 9 décembre 2020, n° 18-24730

Article publié le 29 janvier 2021 – © Les Echos Publishing 2021