Quand le commerçant exerce son droit de préférence lors de la vente du local loué

Le locataire commercial qui accepte l’offre du bailleur d’acquérir le local loué mis en vente dispose d’un délai de 2 ou de 4 mois, selon les cas, pour réaliser la vente.

Le commerçant ou l’entreprise qui exploite son fonds de commerce dans un local loué par bail commercial a le droit d’acquérir ce local en priorité lorsque le propriétaire décide de le mettre en vente. En pratique, ce dernier doit en informer le locataire par lettre recommandée AR, cette notification valant offre de vente. Le locataire dispose alors d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre de vente pour se prononcer. Et s’il accepte d’acquérir le local, il a 2 mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire pour réaliser la vente. Ce délai étant porté à 4 mois lorsque le locataire accepte l’offre de vente sous réserve d’obtenir un prêt. Si, à l’expiration de ce délai de 2 ou 4 mois, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet. C’est ce qu’il s’est passé dans l’affaire récente suivante. Un commerçant avait accepté l’offre de vente du local dans lequel il exerçait son activité en précisant son intention de souscrire un prêt. Le jour de l’expiration du délai de 4 mois, la vente n’était toujours pas signée. Il avait alors assigné le propriétaire en justice pour le forcer à réaliser la vente à son profit. Et il avait estimé que cette demande de réalisation forcée dans le délai de 4 mois suffisait à considérer qu’il remplissait les conditions requises pour que la vente puisse se réaliser et que le défaut de signature ne pouvait donc pas lui être imputable. Les juges n’ont pas été de cet avis. Car pour eux, lorsque le locataire commercial accepte l’offre de vente du bailleur, le défaut de réalisation de la vente dans le délai imparti, lorsqu’il est imputable au locataire, rend l’acceptation de l’offre sans effet. Et selon les juges, dans cette affaire, le défaut de signature de l’acte de vente dans le délai de 4 mois était imputable à la seule absence de diligence du locataire. Le fait qu’il ait assigné le bailleur le jour de l’expiration de ce délai ne permettait pas de pallier l’absence de signature de l’acte dans le délai. Il était donc trop tard pour que la vente puisse se réaliser à son profit.

Cassation civile 3e, 24 novembre 2021, n° 10-16238

Article publié le 11 février 2022 – © Les Echos Publishing 2022

Gare aux sanctions en cas de déclaration tardive de la cessation des paiements !

Le dirigeant qui déclare tardivement l’état de cessation des paiements de sa société alors qu’il avait conscience de cet état longtemps auparavant peut être condamné à une mesure d’interdiction de gérer.

Lorsqu’une entreprise se retrouve en état de cessation des paiements, son dirigeant est tenu, dans les 45 jours qui suivent, de demander l’ouverture d’une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire (sauf s’il bénéficie d’une procédure de conciliation). Autrement dit, de déposer son bilan.

Rappel : une entreprise est en état de cessation des paiements lorsqu’elle ne peut plus faire face à son passif exigible (ses dettes à payer immédiatement) avec son actif disponible.

Et attention, le chef d’entreprise ou le dirigeant de société qui aurait sciemment omis de demander l’ouverture d’une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire dans le délai de 45 jours à compter de la cessation des paiements, sans avoir, par ailleurs, demandé l’ouverture d’une procédure de conciliation, risquerait d’être condamné par le tribunal à une mesure d’interdiction de gérer, de diriger, d’administrer ou de contrôler, directement ou indirectement, toute entreprise commerciale ou artisanale, ou toute exploitation agricole et toute personne morale, ou encore une ou plusieurs de celles-ci.

Une déclaration de cessation des paiements très tardive

C’est ce que les juges ont décidé dans une affaire où le gérant d’une société avait déclaré la cessation des paiements de celle-ci le 23 mars 2016 alors que le tribunal avait fixé la date de cette cessation des paiements au 6 octobre 2014. Pour sa défense, le gérant avait tenté de faire valoir qu’il n’avait pas eu conscience de l’état de cessation des paiements de la société dans les 45 jours qui avaient suivi le 6 octobre 2014 et qu’il n’avait donc pas « sciemment » omis de déclarer cet état au tribunal de commerce. Mais les juges n’ont pas été de cet avis. En effet, ils ont constaté, d’une part, que dès le premier semestre 2015, il était impossible de payer la part patronale des cotisations sociales, d’autre part, qu’à partir du dernier trimestre 2015, la TVA n’était pas non plus réglée, et enfin que depuis quatre mois avant l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire (depuis décembre 2015), le paiement des salaires n’était plus assuré. Ils en ont déduit qu’en attendant le 23 mars 2016 pour demander l’ouverture d’une procédure collective, le gérant avait omis sciemment de déclarer la cessation des paiements dans le délai de 45 jours requis. Et que ce dernier pouvait donc valablement être condamné à une mesure d’interdiction de gérer.

Cassation commerciale, 12 janvier 2022, n° 20-21427

Article publié le 09 février 2022 – © Les Echos Publishing 2022

Garantie des vices cachés : dans quel délai agir ?

Lorsqu’elle est exercée contre un particulier, l’action en garantie des vices cachés doit être intentée dans les 2 ans suivant la découverte du vice, sans pouvoir dépasser un délai de 20 ans à compter du jour de la vente.

Le vendeur d’un bien est tenu de garantir l’acheteur contre les vices cachés. Le vice caché étant un défaut non visible mais existant au moment de l’achat et qui apparaît ensuite, rendant le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou l’aurait acquis à un prix moins élevé.

Précision : la garantie des vices cachés s’applique à tous les biens, mobiliers et immobiliers, neufs ou d’occasion, vendus par un professionnel ou par un particulier.

Ainsi, s’il s’avère que le bien vendu est atteint d’un vice caché, l’acheteur peut demander, si besoin au juge, l’annulation de la vente. Dans ce cas, il rend le bien au vendeur et celui-ci lui rembourse la totalité du prix. Mais plutôt que l’annulation de la vente, l’acheteur peut préférer demander une diminution du prix. Il garde alors la chose, mais le vendeur lui restitue une partie de la somme versée.

20 ans à compter la vente

L’action en garantie des vices cachés doit être intentée dans un délai de 2 ans qui court à compter de la découverte du défaut. Mais attention, elle est également enfermée dans un délai de 20 ans qui court à compter du jour de la vente lorsqu’elle est exercée contre un particulier. C’est ce que les juges ont affirmé dans une affaire où un particulier avait fait l’acquisition d’une maison en octobre 2008 et avait constaté en 2015 des infiltrations ainsi qu’un affaissement de la charpente. Le vendeur avait alors prétendu que l’action en garantie des vices cachés était prescrite car elle aurait dû, selon lui, être intentée dans les 5 ans après l’achat, c’est-à-dire avant octobre 2013.Mais au contraire, les juges ont estimé que l’action en garantie des vices cachés intentée en 2015 pour une maison acquise en 2008 auprès d’un particulier n’était pas prescrite.

Attention : lorsqu’elle est exercée contre une entreprise, l’action en garantie des vices cachés doit intentée, elle aussi, dans un délai de 2 ans qui court à compter de la découverte du défaut, mais sans pouvoir dépasser ici un délai de 5 ans à compter de la date de l’achat.

Cassation civile 3e, 8 décembre 2021, n° 20-21439

Article publié le 26 janvier 2022 – © Les Echos Publishing 2021

Annulation d’un bail commercial pour cause de local inutilisable

Lorsqu’un bail commercial est annulé au motif que le local loué s’est révélé impropre à l’usage qui en était prévu, le locataire n’a pas à verser d’indemnité d’occupation au bailleur

Lorsqu’un locataire se maintient de façon abusive ou illicite dans le local commercial loué, il est redevable d’une indemnité d’occupation envers le bailleur. Cette indemnité d’occupation est également due lorsque le bail commercial est rétroactivement annulé. Comme son nom l’indique, elle a pour objet d’indemniser le bailleur pour le temps pendant lequel son local a été occupé par le locataire alors qu’il était dépourvu de tout titre en raison de l’annulation du bail. Mais attention, aucune d’indemnité d’occupation n’est due au bailleur lorsque le bail a été annulé au motif que le local s’est révélé inutilisable et que le locataire n’a donc pas pu bénéficier de la jouissance des lieux. C’est ce que les juges ont affirmé dans l’affaire récente suivante. Un bail commercial avait été consenti à une entreprise portant sur un local destiné à l’exercice d’une activité de bar-restaurant. Or il est apparu que ce local ne permettait pas l’évacuation des eaux usées de la cuisine du restaurant. Le commerçant avait alors obtenu en justice l’annulation du bail car il ne pouvait pas y exercer l’activité prévue au contrat. Par la suite, le propriétaire avait réclamé la condamnation du locataire à lui verser une indemnité d’occupation pour le temps pendant lequel ce dernier avait occupé le local jusqu’à la restitution des clés. Mais les juges ne lui ont pas donné gain de cause. En effet, l’indemnité d’occupation représente la contrepartie de la jouissance des lieux. Mais puisque le locataire n’avait pas pu bénéficier de la jouissance des locaux conformément à leur destination contractuelle, il n’avait pas à verser d’indemnité d’occupation.

Cassation commerciale, 3 novembre 2021, n° 20-16334

Article publié le 21 janvier 2022 – © Les Echos Publishing 2021

Démembrement de la propriété de parts sociales : qui est associé ?

Les juges viennent d’affirmer que seul le nu-propriétaire de parts sociales a la qualité d’associé. Mais que l’usufruitier n’est pas dépourvu de certains droits.

Comme tous les autres biens, les parts ou les actions de société peuvent être démembrées en usufruit d’un côté et nue-propriété de l’autre. Cette situation est fréquente à la suite d’une succession, par exemple, ou d’une donation consentie avec réserve d’usufruit. Dans ce cas, deux personnes, l’usufruitier et le nu-propriétaire, ont des droits différents sur les mêmes titres. Sachant que c’est le nu-propriétaire qui a la qualité d’associé. Les juges, par la voix de la Cour de cassation, ont affirmé ce principe à plusieurs reprises, et encore récemment à l’occasion d’un avis rendu par cette dernière. Mais dans cet avis, la Cour de cassation est allée plus loin en affirmant clairement que l’usufruitier ne peut pas se voir reconnaître la qualité d’associé, qualité qui n’appartient qu’au nu-propriétaire. Et de préciser aussi que l’usufruitier doit néanmoins « pouvoir provoquer une délibération des associés sur une question susceptible d’avoir une incidence directe sur son droit de jouissance des parts sociales ».

Observations : on savait déjà que l’usufruitier disposait de certains droits comme le droit de voter les décisions relatives à l’affectation des bénéfices ou encore celui de participer aux décisions collectives, et donc de participer aux assemblées d’associés, d’y être convoqué et de donner son avis. On apprend maintenant qu’il a également le droit de provoquer une délibération sur une question susceptible d’avoir une incidence directe sur son droit de jouissance des parts sociales. En l’occurrence, les juges ont estimé que l’usufruitier de parts sociales d’une société civile peut valablement provoquer une délibération des associés ayant pour objet la révocation du gérant et la nomination de co-gérants dès lors que cette délibération est susceptible d’avoir une incidence directe sur son droit de jouissance des parts sociales. Mais encore faut-il savoir ce que l’on entend par « incidence directe sur le droit de jouissance »…

Cassation commerciale, 1er décembre 2021, n° 20-15164

Article publié le 20 janvier 2022 – © Les Echos Publishing 2021

Associations : exonération des impôts commerciaux et absence de concurrence commerciale

Une association peut échapper aux impôts commerciaux sous certaines conditions, notamment que son activité ne concurrence pas le secteur commercial. À ce titre, le Conseil d’État a précisé que la forme juridique des concurrents était sans importance.

Sous certaines conditions, les associations peuvent être exonérées d’impôts commerciaux, à savoir l’impôt sur les sociétés, la TVA et la contribution économique territoriale (CET), laquelle se compose de la cotisation foncière des entreprises (CFE) et de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE). Pour cela, les associations ne doivent pas entretenir de relations privilégiées avec des entreprises, leur gestion doit être désintéressée et leur activité ne doit pas concurrencer le secteur commercial ou, si tel est le cas, elle doit être exercée selon des modalités différentes (prix inférieurs, modulation des tarifs…). Selon le Conseil d’État, cette concurrence est caractérisée lorsqu’une entreprise commerciale exerce effectivement une activité identique à celle de l’association, dans la même zone géographique d’attraction et à destination du même public. À ce titre, dans une affaire intéressant une association ayant pour objet l’enseignement supérieur et la recherche, la question s’est posée de savoir si la forme juridique des concurrents devait être prise en compte. Autrement dit, est-ce que le seul fait qu’un concurrent ne soit pas une entreprise commerciale, mais une association ou un établissement public par exemple, suffit à écarter la concurrence commerciale ? Non, vient de trancher le Conseil d’État. En effet, selon les juges, les organismes concurrents doivent être regardés comme des entreprises commerciales au regard des conditions dans lesquelles ils exercent leur activité, et non en raison de leur seule forme juridique.

Précision : l’administration fiscale partage la même position puisqu’elle estime que la situation de l’association doit s’apprécier au regard des entreprises ou des organismes lucratifs exerçant la même activité, dans le même secteur.

Conseil d’État, 4 octobre 2021, n° 453368

Article publié le 27 décembre 2021 – © Les Echos Publishing 2021

Déclaration d’insaisissabilité : quels effets en cas de cessation d’activité ?

La déclaration d’insaisissabilité de ses biens souscrite par un entrepreneur individuel continue de produire ses effets à l’égard de ses créanciers professionnels dont la créance est née après sa publication même après qu’il a cessé son activité.

Vous le savez : si vous êtes entrepreneur individuel (artisan, commerçant, agriculteur, professionnel libéral…), vous disposez de la faculté de déclarer insaisissables vos biens fonciers, bâtis ou non bâtis, autres que votre résidence principale, qui ne sont pas affectés à votre activité professionnelle. Grâce à cette déclaration, souscrite par acte notarié, vous mettez les biens concernés (résidence secondaire, appartement, terrain…) à l’abri des poursuites de vos créanciers professionnels dont la créance naît postérieurement à sa publication.

Précision : depuis une loi du 6 août 2015, la résidence principale de l’entrepreneur individuel est insaisissable de plein droit (donc sans aucune formalité à accomplir) par ses créanciers professionnels.

Précision importante récemment apportée par les juges : la cessation d’activité de l’entrepreneur individuel ne met pas fin aux effets de la déclaration d’insaisissabilité. Dans cette affaire, un entrepreneur individuel avait, le 19 novembre 2013, déclaré insaisissable une maison d’habitation lui appartenant. Cette déclaration avait été publiée le 28 novembre 2013 au service de la publicité foncière. Connaissant des difficultés, cet entrepreneur avait, le 9 février 2015, fait publier la cessation de son activité professionnelle au répertoire des métiers et déclaré sa cessation des paiements, puis avait été placé en liquidation judiciaire le 30 juin 2015.Le liquidateur judiciaire avait alors demandé que la déclaration d’insaisissabilité lui soit inopposable car l’intéressé n’était plus exploitant professionnel au moment où il avait été mis en liquidation judiciaire. Il voulait ainsi que la maison d’habitation puisse servir à payer les créanciers professionnels de l’entrepreneur. Mais les juges ne lui ont pas donné gain de cause. En effet, ils ont affirmé que les biens déclarés insaisissables le restent aussi longtemps que les droits des créanciers auxquels la déclaration d’insaisissabilité est opposable (les créanciers professionnels dont la créance est née après sa publication, en l’occurrence après le 28 novembre 2013) ne sont pas éteints, sauf renonciation de la part de l’entrepreneur. Le fait que l’entrepreneur ait cessé son activité professionnelle n’y change rien.

Observations : cette décision a été rendue à propos d’une déclaration d’insaisissabilité souscrite à une époque où la résidence principale n’était pas encore insaisissable de plein droit (donc avant la loi du 6 août 2015). Mais la solution qu’elle apporte a une portée générale et a donc vocation à s’appliquer à l’insaisissabilité de plein droit des résidences principales ainsi qu’aux déclarations qui portent sur d’autres biens immobiliers.

Cassation commerciale, 17 novembre 2021, n° 20-20821

Article publié le 21 décembre 2021 – © Les Echos Publishing 2021

Non-dénonciation d’un salarié en excès de vitesse : et si le PV n’est pas complet ?

La société qui s’est abstenue de désigner le conducteur ayant commis un excès de vitesse avec l’un de ses véhicules peut échapper au paiement de l’amende encourue à ce titre lorsque le procès-verbal de l’infraction de non-désignation n’est pas correctement établi.

Lorsqu’un excès de vitesse constaté par un radar automatique a été commis par un véhicule immatriculé au nom d’une société, son dirigeant doit déclarer aux autorités compétentes l’identité de la personne qui conduisait ce véhicule dans un délai de 45 jours à compter de l’envoi de l’avis de contravention. Et attention, s’il ne respecte pas cette obligation, il encourt (ainsi que la société) une amende pouvant atteindre 750 € (90 € si l’amende est minorée) pour non-désignation du conducteur fautif. Mais, bon à savoir, lorsque le procès-verbal constatant l’infraction de non-désignation ne mentionne pas la date d’envoi de l’avis de contravention d’excès de vitesse, la société peut s’abstenir de payer l’amende pour non-désignation en faisant valoir que le délai de 45 jours pour dénoncer le conducteur fautif n’était pas expiré.

Défaut de mention de la date d’envoi de l’avis de contravention

C’est l’enseignement qui peut être tiré de l’affaire récente suivante. Le véhicule d’une société avait été flashé le 2 octobre 2017. La société avait reçu l’avis de contravention édité le 7 octobre suivant. Elle avait alors payé l’amende mais s’était bien gardée de dénoncer le salarié qui était au volant du véhicule. Quelque temps plus tard, elle avait reçu un deuxième avis de contravention qui avait constaté la commission de l’infraction de non-désignation du conducteur au 22 novembre 2017. Ayant refusé de payer cette deuxième contravention, la société avait été poursuivie en justice et condamnée par les premiers juges. Mais la Cour de cassation, devant laquelle l’affaire avait été portée, a censuré cette condamnation. En effet, elle a été sensible à l’argument, développé par la société, selon lequel le PV constatant l’infraction de non-désignation mentionnait, non pas la date d’envoi de la contravention d’excès de vitesse, mais sa date d’édition. Du coup, rien ne permettait d’établir qu’au 22 novembre 2017, le délai de 45 jours pour dénoncer le conducteur était expiré… La société n’avait donc pas à payer l’amende pour non-désignation du conducteur ayant commis l’excès de vitesse.

Cassation criminelle, 9 novembre 2021, n° 20-85020

Article publié le 17 décembre 2021 – © Les Echos Publishing 2021

Non-renouvellement d’un bail commercial : comment est calculée l’indemnité d’éviction ?

L’indemnité d’éviction due par le bailleur au locataire en cas de non-renouvellement d’un bail commercial doit être fixée en tenant compte du droit au bail dont ce dernier est évincé car le droit au bail est un élément du fonds de commerce.

Lorsque le propriétaire d’un local loué à un commerçant refuse de renouveler le bail commercial, il doit verser à ce dernier une indemnité, dite d’éviction, destinée à le dédommager du préjudice qu’il subit en raison du défaut de renouvellement (sauf si ce refus est justifié par un motif grave et légitime). Cette indemnité comprend, notamment, la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, et augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation du locataire, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour racheter un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire apporte la preuve que le préjudice subi par le locataire est moindre. À ce titre, la valeur du droit au bail non renouvelé doit toujours être prise en compte dans le calcul de l’indemnité d’éviction. C’est ce que les juges ont réaffirmé dans une affaire où le bailleur avait considéré qu’il ne pouvait y avoir d’indemnisation au titre de la valeur du droit au bail sur l’ancien local car le locataire, après avoir été privé du renouvellement de son bail, s’était très vite réinstallé dans un nouveau local d’une superficie équivalente moyennant un loyer moins élevé, donc dans des conditions plus avantageuses. Mais selon les juges, cet argument n’est pas recevable car le droit au bail étant un élément du fonds de commerce, il convient nécessairement de fixer l’indemnité d’éviction en tenant compte de sa valeur.

Cassation civile 3e, 13 octobre 2021, n° 20-19340

Article publié le 09 décembre 2021 – © Les Echos Publishing 2021

Renouvellement du bail rural : gare au respect du contrôle des structures !

Le bailleur est en droit de s’opposer au renouvellement du bail rural lorsque la société à la disposition de laquelle le locataire a mis les terres louées n’est pas en règle avec le contrôle des structures.

Lorsqu’un bail rural arrive à expiration, l’exploitant locataire a droit, en principe, au renouvellement automatique de celui-ci. Toutefois, le bailleur peut, dans certains cas, s’opposer au renouvellement du bail. Tel est le cas : lorsque le locataire a atteint l’âge de la retraite ; lorsque le bailleur entend exercer son droit de reprise pour exploiter les terres louées ou pour les faire exploiter par un membre de sa famille ; lorsqu’il invoque un motif grave à l’encontre du locataire de la même nature que ceux pouvant justifier la résiliation du bail (défaut de paiement du fermage, agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds…). Et les juges considèrent également que le bailleur est en droit de faire obstacle au renouvellement du bail lorsque le locataire (ou, dans l’hypothèse où les terres louées sont exploitées dans le cadre d’une société, lorsque la société) n’est pas en règle avec le contrôle des structures. C’est ce qu’ils viennent de réaffirmer dans l’affaire récente suivante. Un bail rural à long terme avait été consenti à un exploitant agricole. Par la suite, ce dernier avait constitué un Gaec avec son fils, Gaec à la disposition duquel il avait mis les terres louées. Quelque temps avant l’expiration du bail, le bailleur avait envoyé un congé au locataire pour s’opposer au renouvellement, faisant valoir un manquement à la réglementation du contrôle des structures. Ce dernier avait alors saisi la justice pour demander l’annulation du congé. En effet, selon lui, le bailleur ne pouvait pas s’opposer au renouvellement du bail pour ce motif car rien ne venait démontrer qu’il (le locataire) se trouvait dans une situation nécessitant une autorisation administrative d’exploiter. Les juges lui avaient donné raison.

La société doit être en règle

Mais la Cour de cassation, saisie à son tour du litige, n’a pas été de cet avis. Car lorsque le locataire a, au cours du bail, mis les terres louées à la disposition d’une société, il ne peut prétendre au renouvellement de ce bail que si cette dernière est en règle avec le contrôle des structures. Si une autorisation d’exploiter est requise, c’est la société qui doit obtenir cette autorisation. Dans cette affaire, les juges auraient donc dû rechercher si tel était le cas. Faute d’avoir procédé à cette recherche, ils ne pouvaient pas d’emblée annuler le congé délivré par le bailleur.

Cassation civile 3e, 1er avril 2021, n° 19-25078

Article publié le 07 décembre 2021 – © Les Echos Publishing 2021