Mise à disposition d’une société de terres agricoles louées : gare à l’information du bailleur !

L’exploitant agricole qui s’abstient d’aviser son bailleur de la mise à disposition des terres louées à une société risque de se voir ultérieurement privé de la faculté de céder son bail.

Lorsqu’un exploitant agricole met les terres qu’il loue à la disposition d’une société, il est tenu d’en informer le bailleur, par lettre recommandée, dans les 2 mois qui suivent la réalisation de l’opération.

Précision : l’avis adressé au bailleur doit mentionner le nom de la société, le tribunal de commerce auprès duquel la société est immatriculée et les parcelles que le preneur met à sa disposition.

Sachant que la sanction encourue par l’exploitant qui s’abstient d’envoyer cet avis à son bailleur est peu dissuasive. En effet, si la résiliation de son bail est encourue dans ce cas, ce n’est que s’il n’adresse pas cet avis au bailleur dans l’année qui suit la mise en demeure envoyée par ce dernier et si ce manquement entraîne un préjudice pour le bailleur. Autant dire qu’il y a très peu de chances qu’elle soit prononcée… Mais attention, car les juges viennent de considérer que le défaut d’information du bailleur quant à la mise des terres louées à la disposition d’une société constitue un manquement de l’exploitant locataire à ses obligations, ce qui le prive du droit de céder son bail. Car, ont-ils rappelé, la faculté de céder le bail est réservée au locataire de bonne foi, c’est-à-dire à celui qui s’est acquitté de toutes les obligations résultant de son bail. Dans cette affaire, un agriculteur avait mis les terres qu’il louait à la disposition d’une société dans laquelle il entendait exercer son activité sans en avoir avisé le bailleur. Plusieurs années après, lorsqu’il avait demandé au bailleur l’autorisation de céder son bail à son fils, ce dernier avait refusé. En effet, selon lui, l’exploitant devait être déchu de son droit de céder son bail en raison du manquement qu’il avait commis de ne pas l’avoir informé en son temps de la mise à disposition. Les juges lui ont donc donné raison.

À noter : dans cette affaire, l’argument selon lequel le manquement du locataire à son obligation d’information du bailleur n’aurait causé aucun préjudice à ce dernier n’a pas été pris en compte par les juges.

Cassation civile 3e, 26 octobre 2022, n° 21-17886

Article publié le 07 février 2023 – © Les Echos Publishing 2022

Action en garantie des vices cachés et indemnisation du préjudice

Lorsqu’un bien atteint d’un vice caché a fait l’objet des réparations nécessaires pour sa remise en état, l’acheteur reste néanmoins en droit de réclamer une indemnisation au vendeur au titre des préjudices qu’il a subis en raison du vice et qui n’ont pas été réparés.

Le vendeur d’un bien est tenu de garantir l’acheteur contre les vices cachés. Le vice caché étant un défaut non visible mais existant au moment de l’achat et qui apparaît ensuite, rendant le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou l’aurait acquis à un prix moins élevé.

Précision : la garantie des vices cachés s’applique à tous les biens, mobiliers et immobiliers, neufs ou d’occasion, vendus par un professionnel ou par un particulier.

Ainsi, s’il s’avère que le bien vendu est atteint d’un vice caché, l’acheteur peut demander, si besoin au juge, l’annulation de la vente. Dans ce cas, il rend le bien au vendeur et celui-ci lui rembourse la totalité du prix. Mais plutôt que l’annulation de la vente, l’acheteur peut préférer demander une diminution du prix. Il garde alors la chose, mais le vendeur lui restitue une partie de la somme versée. Sachant que l’acheteur peut, indépendamment de l’action en garantie des vices cachés, demander des dommages-intérêts au vendeur pour les préjudices qu’il a subis en raison du vice. C’est ce que les juges ont rappelé dans l’affaire récente suivante. Un particulier avait acheté à une société un véhicule d’occasion qui avait subi pas moins de 12 pannes dans les 8 mois qui ont suivi. L’acheteur avait alors agi contre la société en vue d’obtenir l’annulation de la vente ainsi que l’indemnisation de ses préjudices. Mais dans la mesure où toutes les avaries du véhicule avaient été réparées par le vendeur, la cour d’appel avait rejeté les demandes de l’acheteur au motif que le véhicule « n’était pas impropre à l’usage auquel il était destiné ».

Le droit à indemnisation

Saisie à son tour du litige, la Cour de cassation a censuré en partie la décision de la cour d’appel. En effet, si l’acheteur d’un bien affecté d’un vice caché, qui a accepté que le vendeur procède à sa remise en état, ne peut plus agir en garantie dès lors que le vice originaire a disparu, il peut néanmoins demander l’indemnisation du préjudice qu’il a éventuellement subi du fait de ce vice.

Cassation civile 1re, 14 décembre 2022, n° 21-20809

Article publié le 02 février 2023 – © Les Echos Publishing 2022

Cessation des paiements : un prêt consenti à l’entreprise est-il un actif disponible ?

Un prêt consenti au chef d’entreprise en difficulté par ses proches constitue un actif disponible, ce qui lui permet de contester son état de cessation des paiements et sa mise en liquidation judiciaire.

Une entreprise est en état de cessation des paiements lorsqu’elle ne peut plus faire face à son passif exigible (ses dettes à payer immédiatement) avec son actif disponible. Dans ce cas, elle doit, à la demande du chef d’entreprise lui-même ou de ses créanciers, faire l’objet d’une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire. À ce titre, la question s’est récemment posée en justice de savoir si un prêt consenti au chef d’entreprise pouvait constituer un actif disponible. Dans cette affaire, un viticulteur qui avait été mis en redressement judiciaire bénéficiait d’un plan de redressement pour une durée de 15 ans. Au cours de ce plan, la caisse de mutualité sociale avait demandé qu’il soit placé en liquidation judiciaire car il n’avait pas payé les cotisations sociales dont il était redevable. Estimant qu’il était en état de cessation des paiements, la cour d’appel avait mis fin au plan de redressement et l’avait mis en liquidation judiciaire. De son côté, le viticulteur avait fait valoir qu’il n’était pas en cessation des paiements puisqu’un prêt lui avait été consenti par sa famille et ses amis pour régler ses cotisations. Mais pour la cour d’appel, ce prêt ne pouvait pas être considéré comme un actif disponible puisque l’intéressé ne pouvait régler sa dette qu’en en créant une autre, peu importe que cette dernière ne soit pas immédiatement exigible. Mais la Cour de cassation a censuré la décision de la cour d’appel. Pour elle, quelle que soit la qualité du prêteur, dès lors que le remboursement immédiat du prêt n’était pas exigé, les fonds remis au viticulteur constituaient bien un actif disponible. Du coup, en l’absence de précisions de nature à établir que son passif exigible excédait son actif disponible, l’état de cessation des paiements du viticulteur n’était pas caractérisé. Ce dernier était donc en droit de contester la remise en cause du plan de redressement dont il bénéficiait et sa mise en liquidation judiciaire.

Cassation commerciale, 14 décembre 2022, n° 21-17706

Article publié le 31 janvier 2023 – © Les Echos Publishing 2022

Quand une association entretient des relations privilégiées avec une entreprise

Les associations dont l’objet consiste à fournir des services à des entreprises qui en retirent un avantage concurrentiel sont soumises aux impôts commerciaux.

Les associations sont, en principe, exonérées des impôts commerciaux (TVA, impôt sur les sociétés et contribution économique territoriale).Ce n’est toutefois pas le cas des associations qui entretiennent des relations privilégiées avec des entreprises, c’est-à-dire des associations dont l’objet consiste à fournir des services à des entreprises qui en retirent un avantage concurrentiel. Ainsi, est soumise aux impôts commerciaux l’association qui permet de manière directe à des professionnels de réaliser une économie de dépenses, un surcroît de recettes ou de bénéficier de meilleures conditions de fonctionnement, quand bien même l’association ne rechercherait pas de profits pour elle-même. Dans une affaire récente, une association proposait des cours d’initiation au ski pour les enfants, lesquels lui procuraient 70 % de ses recettes. Ces cours étaient dispensés par des moniteurs de ski qui étaient membres de l’association. À la suite d’une vérification de comptabilité, l’administration fiscale a notifié à l’association un rappel de TVA au titre de cette activité d’initiation au ski. Une décision que cette dernière a contestée en justice. Le Conseil d’État a donné raison à l’administration fiscale et a soumis l’association à la TVA : il a considéré que celle-ci entretenait des relations privilégiées avec des membres de l’association exerçant une activité commerciale, les moniteurs de ski. En effet, selon les juges, ces travailleurs indépendants retiraient un avantage concurrentiel de l’activité de l’association puisque celle-ci leur permettait de réaliser de manière directe un surcroît de recettes.

À noter : pour le Conseil d’État, il est indifférent que les prix pratiqués par les moniteurs de ski dans le cadre des cours de l’association soient moins élevés que ceux de leurs cours particuliers.

Conseil d’État, 17 octobre 2022, n° 453019

Article publié le 30 janvier 2023 – © Les Echos Publishing 2022

L’astreinte peut être requalifiée en temps de travail effectif…

Si les contraintes imposées au salarié durant les périodes d’astreinte ne lui permettent pas de vaquer librement à ses occupations personnelles lorsqu’il n’est pas sollicité, ces périodes peuvent être requalifiées en temps de travail effectif.

Dans le cadre de leur emploi, les salariés peuvent être amenés à effectuer des astreintes. Celles-ci correspondent à des périodes durant lesquelles les salariés, sans être sur leur lieu de travail et sans être à la disposition permanente et immédiate de leur employeur, doivent être en mesure d’intervenir pour accomplir un travail au service de l’entreprise. Les périodes d’astreinte donnent alors lieu, pour les salariés, à une contrepartie soit sous forme financière, soit sous forme de repos.

Précision : les interventions du salarié pendant une période d’astreinte sont, elles, rémunérées comme du temps de travail effectif.

Mais attention, l’astreinte peut être requalifiée en temps de travail effectif, c’est-à-dire en permanence, si les contraintes imposées au salarié sont d’une telle intensité qu’elles ne lui permettent pas de vaquer librement à ses occupations personnelles. Dans une affaire récente, un dépanneur automobile était soumis à des astreintes, sur des périodes de 15 jours consécutifs, afin de pouvoir intervenir sur une portion d’autoroute. En litige avec son employeur, il avait saisi la justice afin d’obtenir, entre autres, la requalification de ces astreintes en temps de travail effectif. La Cour d’appel d’Amiens avait rejeté sa demande en retenant, notamment, que les astreintes étaient bien prévues par la convention collective applicable au salarié. Elle avait, en outre, relevé qu’il avait été constitué des équipes de plusieurs dépanneurs, munis d’un téléphone, qui intervenaient à la demande du dispatcheur, lequel, contrairement aux autres salariés, était spécialement affecté à la réception continue des appels d’urgence. Mais la Cour de cassation, elle, a rappelé que, durant les périodes d’astreinte, le salarié n’est pas à la disposition permanente et immédiate de l’employeur. Et ce, contrairement aux périodes de temps de travail effectif durant lesquelles le salarié est à la disposition de l’employeur, se conforme à ses directives et ne peut vaquer librement à ses occupations personnelles. Aussi, selon les juges, en cas de litige, il convient d’analyser les conditions dans lesquelles se déroulent les astreintes afin de déterminer si les contraintes imposées au salarié n’affectent pas significativement sa faculté de vaquer à ses occupations personnelles lorsqu’il n’est pas sollicité. Car dans un tel cas, les astreintes constituent, en réalité, des périodes de temps de travail effectif. Or, dans cette affaire, la Cour d’appel n’a pas procédé à une telle analyse alors même que le salarié disposait d’un temps relativement court (30 minutes) pour se rendre sur le lieu de ses interventions. L’affaire sera donc de nouveau examinée par les juges d’appel.

Cassation sociale, 26 octobre 2022, n° 21-14178

Article publié le 23 janvier 2023 – © Les Echos Publishing 2022

Quand un bénévole associatif est en réalité un salarié

Le bénévole qui exécute une prestation dans un lien de subordination et reçoit en contrepartie une rémunération est un salarié.

La personne qui réalise une prestation de travail pour l’association dans le cadre d’un lien de subordination et contre le paiement d’une rémunération est un salarié. Un bénévole, quant à lui, donne de son temps gratuitement et librement au sein d’une association qu’il choisit. Les associations ne doivent pas confondre ces deux statuts ! En effet, la reconnaissance du statut de salarié à un bénévole peut coûter très cher : paiement des cotisations et contributions sociales sur les indemnités et avantages en nature qui lui ont été versés, paiement au « faux bénévole », lorsque l’association cesse de le solliciter, d’une indemnité de licenciement et d’indemnités pour licenciement sans cause réelle et sérieuse, amendes pour travail dissimulé… Ainsi, dans une affaire récente, un animateur et entraîneur bénévole d’un club de volley-ball a obtenu des tribunaux la reconnaissance du statut de salarié. Les juges ont d’abord constaté que le bénévole avait fourni une prestation de travail notamment en encadrant des équipes et en intervenant dans différentes écoles au nom de l’association. Ensuite, ils ont relevé que cette dernière lui avait versé une somme mensuelle de plusieurs centaines d’euros ne correspondant pas à des remboursements de frais et avait payé son loyer pendant plusieurs mois. Enfin, ils ont retenu que le bénévole travaillait sous la subordination juridique de l’association puisque celle-ci lui transmettait des plannings de travail détaillés mentionnant une présence et un respect des horaires obligatoires. Les juges en ont conclu que le bénévole était en réalité lié par un contrat de travail avec l’association. Celle-ci a donc été condamnée à lui verser plus de 27 000 € au titre notamment de rappels de salaire, d’indemnité pour travail dissimulé et d’indemnité pour licenciement sans cause réelle et sérieuse.

Cour d’appel d’Amiens, 7 septembre 2022, RG n° 21/02142

Article publié le 16 janvier 2023 – © Les Echos Publishing 2022

Pacte Dutreil : quelles conditions pour la transmission de titres d’une holding mixte ?

Les critères à retenir pour établir la prépondérance de l’activité d’animation d’une société holding mixte dans le cadre de l’exonération « Dutreil » viennent d’être précisés.

Le « pacte Dutreil » permet aux donataires ou aux héritiers qui reçoivent des titres de société de bénéficier d’une exonération de droits de mutation à titre gratuit, à hauteur de 75 % de la valeur des titres transmis. Pour en profiter, la société dont les titres sont transmis doit, notamment, exercer de façon prépondérante une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. Sont donc également concernées les sociétés mixtes, c’est-à-dire qui exercent à la fois une activité opérationnelle principale et une activité civile accessoire. Ce qui inclut, a jugé la Cour de cassation, les holdings dont l’animation de groupe constitue leur activité principale. Et, pour les juges, le caractère prépondérant de l’activité d’animation est démontré notamment lorsque la valeur vénale des titres des filiales détenus par la holding représente plus de 50 % de son actif total. À ce propos, la Cour d’appel de Paris a précisé que seuls peuvent être retenus les titres de participation détenus dans les filiales, exerçant une activité opérationnelle, qui sont effectivement animées par la holding au jour de la transmission des titres, à l’exclusion des participations minoritaires dans des filiales non animées. Et lorsque la prépondérance de l’activité d’animation ne peut être déduit de la valeur vénale des titres des filiales animées, elle peut s’apprécier au regard d’autres actifs (valeurs mobilières, immobilier…) détenus par la holding, qu’ils soient immobilisés ou circulants, à condition qu’ils soient affectés à l’activité d’animation des filiales. Autrement dit, si le critère de la valeur des participations animées n’est pas suffisant, d’autres actifs affectés à l’animation peuvent être retenus.

Cour d’appel de Paris, 24 octobre 2022, n° 21-00.555

Article publié le 28 décembre 2022 – © Les Echos Publishing 2022

Taxe sur les surfaces commerciales : quid des sas d’entrée ?

Étant affecté à la circulation de la clientèle pour effectuer ses achats, le sas d’entrée d’un magasin doit être intégré à la surface de vente retenue pour le calcul de la taxe sur les surfaces commerciales (Tascom).

La taxe sur les surfaces commerciales (Tascom) est normalement due par les magasins de commerce de détail dont la surface de vente dépasse 400 m² et dont le chiffre d’affaires annuel est au moins égal à 460 000 €.

Précision : la Tascom s’applique également aux magasins dont la surface de vente est inférieure ou égale à 400 m² dès lors qu’ils sont contrôlés, directement ou indirectement, par une même entreprise (« tête de réseau ») et exploités sous une même enseigne commerciale dans le cadre d’une chaîne de distribution intégrée et que leur surface de vente cumulée excède 4 000 m².

Cette taxe est calculée à partir de la surface de vente du magasin, à savoir les espaces clos et couverts dédiés : à la circulation de la clientèle pour effectuer ses achats ; à l’exposition des marchandises proposées à la vente et à leur paiement ; et à la circulation du personnel pour présenter les marchandises à la vente. À ce titre, la question s’est posée en justice de savoir si le sas d’entrée d’un magasin devait être pris en compte. Oui, a répondu le Conseil d’État. Pour les juges, un sas d’entrée est affecté à la circulation de la clientèle pour effectuer ses achats dans la mesure où il permet aux clients de bénéficier des prestations commerciales du magasin, quand bien même il n’accueille aucune marchandise.

Conseil d’État, 16 novembre 2022, n° 462720

Article publié le 21 décembre 2022 – © Les Echos Publishing 2022

Commerces fermés en raison du Covid et défaut de paiement des loyers

Un commerçant ne peut pas se dispenser de payer les loyers pendant les périodes de fermeture en raison du Covid-19 en invoquant une clause du bail prévoyant la suspension des loyers dans les seuls cas où le local est indisponible par la faute du bailleur ou lorsqu’une circonstance exceptionnelle affecte le local.

Pour lutter contre la propagation de l’épidémie de Covid-19, de nombreux commerces ont fait l’objet d’une mesure d’interdiction de recevoir du public, notamment lors du premier confinement au printemps 2020. Dans ce contexte, certains commerçants impactés se sont cru autorisés à cesser de payer leurs loyers pendant les périodes de fermeture. Des actions en justice ont alors été engagées par les bailleurs. Et dans plusieurs décisions du 30 juin 2022, les juges de la Cour de cassation ont estimé qu’aucun des arguments avancés par les locataires (la force majeure, la perte du local loué, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance) ne justifiait un refus de paiement des loyers. À ce titre, dans deux affaires récentes, deux commerçants exploitant, chacun, une résidence de tourisme avaient invoqué en justice la clause de suspension des loyers présente dans leur bail commercial respectif pour justifier leur défaut de paiement des loyers au titre des périodes pendant lesquelles ils avaient dû fermer la résidence. Plus précisément, la clause prévue dans l’un des contrats stipulait « qu’en cas d’indisponibilité du bien loué à raison notamment de circonstances exceptionnelles ne permettant pas une occupation effective et normale du bien, le versement des loyers serait suspendu ». La clause figurant dans l’autre contrat prévoyait, quant à elle, que « dans le cas où la non location du bien résulterait (…) de la survenance de circonstances exceptionnelles et graves (telles que l’incendie de l’immeuble, etc…) affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale, le loyer ne serait pas payé jusqu’au mois suivant la fin du trouble de jouissance ». Mais cette fois encore, la Cour de cassation n’a pas donné gain de cause aux commerçants. En effet, pour elle, les clauses invoquées par ces derniers ne pouvaient trouver application que si le local loué était indisponible par le fait ou la faute du bailleur ou bien s’il était affecté par la survenance de circonstances exceptionnelles. Or ce n’était pas le cas en l’occurrence puisque les résidences avaient dû fermer pour des raisons qui ne dépendaient pas du bailleur et qui n’affectaient pas les locaux eux-mêmes.

Cassation civile 3e, 23 novembre 2022, n° 21-21867Cassation civile 3e, 23 novembre 2022, n° 22-12753

Article publié le 20 décembre 2022 – © Les Echos Publishing 2022

Quand le bailleur s’oppose au renouvellement du bail rural sans délivrer de congé

Lorsque l’exploitant locataire n’est pas en règle avec le contrôle des structures, le bailleur est en droit de s’opposer au renouvellement du bail rural et ce, même sans délivrer un congé à cette fin.

Lorsqu’un bail rural arrive à expiration, l’exploitant locataire a droit, en principe, au renouvellement automatique de celui-ci. Toutefois, le bailleur peut, dans certains cas, s’opposer au renouvellement du bail. Tel est le cas : lorsque le locataire a atteint l’âge de la retraite ; lorsque le bailleur entend exercer son droit de reprise pour exploiter les terres louées ou pour les faire exploiter par un membre de sa famille ; lorsqu’il invoque un motif grave à l’encontre du locataire de la même nature que ceux pouvant justifier la résiliation du bail (défaut de paiement du fermage, agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds…). Et les juges considèrent également que le bailleur est en droit de faire obstacle au renouvellement du bail lorsque le locataire n’est pas en règle avec le contrôle des structures. C’est ce qu’ils viennent de réaffirmer dans l’affaire récente suivante, avec la particularité que le bailleur n’avait pas ici délivré de congé à cette fin au locataire. Dans cette affaire, quelques mois avant la fin du bail, un bailleur avait délivré à son locataire un congé pour reprise en vue d’exploiter personnellement le fonds loué. Ce dernier avait alors contesté la validité de ce congé car, selon lui, le bailleur ne remplissait pas les conditions requises pour exercer la reprise. En réplique, le bailleur avait fait valoir que le locataire n’était pas en règle au regard du contrôle des structures et qu’il ne pouvait donc pas prétendre au renouvellement du bail. La cour d’appel avait donné gain de cause au locataire : elle avait donc annulé le congé pour reprise et rejeté la demande du bailleur relative au non-renouvellement du bail. Saisie à son tour, la Cour de cassation a censuré la décision de la cour d’appel. En effet, elle a reproché à cette dernière de ne pas avoir regardé si le locataire était ou non en règle avec le contrôle des structures (en l’occurrence, il était pluri-actif et pouvait, à ce titre, avoir besoin d’une autorisation d’exploiter) et s’il pouvait donc bénéficier du renouvellement de son bail. Et de préciser que la nullité du congé pour reprise envoyé par le bailleur n’entraîne pas automatiquement le renouvellement du bail.

Commentaire : il convient de déduire de cette décision que le bailleur peut s’opposer au renouvellement du bail sans avoir besoin de formaliser un congé à cette fin lorsque le locataire n’est pas en règle avec le contrôle des structures (et, en extrapolant, lorsque le locataire ne remplit pas l’une des conditions exigées pour avoir droit au renouvellement, comme celle de disposer des moyens nécessaires, celle d’habiter non loin du fonds loué et, plus généralement, celle d’être mesure d’exploiter personnellement le fonds loué pendant les 9 années suivant le renouvellement). À confirmer toutefois…

Cassation civile 3e, 7 septembre 2022, n° 21-15027

Article publié le 20 décembre 2022 – © Les Echos Publishing 2022