Pas de paiement de commission d’agence en cas d’acceptation de l’offre de vente du notaire

Lorsqu’un locataire décide d’exercer son droit de préemption en acceptant une offre d’achat du bien immobilier notifiée par un notaire, il ne peut être contraint de payer les frais d’agence immobilière mandatée par le propriétaire pour la vente du logement.

Dans une affaire récente, un bailleur avait délivré un congé pour vendre à son locataire. Ce congé lui proposait d’acheter en priorité (droit de préemption) le logement dans lequel il résidait pour une somme de 400 000 €. Offre que le locataire avait refusée. Quelques mois plus tard, le bailleur avait consenti une promesse de vente à des acquéreurs pour un montant de 380 000 €, dont 10 000 € de commission d’agence. Comme la loi l’exige, le notaire chargé de la vente avait notifié ce prix au locataire, lequel avait, cette fois, accepté l’offre et conclu la vente. Ce dernier avait toutefois estimé qu’il avait indûment payé la commission de l’agence immobilière. Il avait donc assigné cette dernière en justice. Saisie du litige, la cour d’appel n’avait pas fait droit à la demande du locataire. En effet, elle avait estimé que l’agence immobilière avait réalisé une prestation de recherche d’acquéreurs et que son intervention avait été déterminante dans la conclusion de la vente. De ce fait, le paiement d’une commission était bien justifié. Mécontent de cette solution, le locataire avait alors porté l’affaire devant la Cour de cassation. Et celle-ci s’est prononcée en faveur du locataire. Pour justifier sa décision, elle a souligné que, en l’espèce, le locataire avait exercé son droit de préemption en acceptant l’offre notifiée par le notaire. Cette offre n’ayant donc pas été présentée par l’agent immobilier mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur. En conséquence, le locataire ne pouvait se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien.

Cassation civile 3e, 1er mars 2023, n° 21-22073

Article publié le 07 avril 2023 – © Les Echos Publishing 2023

Pas de rupture conventionnelle collective en cas de cessation d’activité

Une rupture conventionnelle collective ne peut pas être mise en place lorsque la cessation de tout ou partie de l’activité d’une entreprise conduit, de manière certaine, au licenciement économique des salariés qui refusent cette rupture conventionnelle.

La rupture conventionnelle collective (RCC) permet à une entreprise, qui subit ou non des difficultés économiques, de mettre en place un mécanisme de départ volontaire des salariés. Elle s’officialise au moyen d’un accord collectif conclu au sein de l’entreprise et prévoyant notamment le nombre maximal de départs volontaires envisagés et de suppressions d’emplois associées, les conditions que doivent remplir les salariés pour en bénéficier, les critères de départage entre les salariés candidats au départ ainsi que les modalités de calcul de l’indemnité de rupture accordée aux salariés. Cet accord est ensuite transmis à la Direction régionale de l’économie, de l’emploi, du travail et des solidarités (Dreets) pour validation. Confirmant la position de l’administration, le Conseil d’État vient de préciser qu’une RCC ne peut pas être mise en place lorsque la cessation de tout ou partie de l’activité d’une entreprise aboutit, de manière certaine, au licenciement économique des salariés qui n’optent pas pour la RCC. Dans cette affaire, une imprimerie prévoyait de fermer un de ses sites de production et de transférer les salariés vers ses autres établissements. Dans cette optique, elle avait conclu un accord de RCC. En outre, comme le contrat de travail de ces salariés ne comportait pas de clause de mobilité permettant le transfert de leur lieu de travail, elle prévoyait de procéder à des licenciements pour motif économique pour ceux qui n’adhéraient pas à la RCC et refusaient le changement de leur lieu de travail. Le syndicat Force Ouvrière avait contesté en justice la décision de la Dreets validant cet accord. Et la Cour de cassation lui a donné raison puisqu’un accord de RCC doit être exclusif de tout licenciement. Autrement dit, les salariés qui ne font pas le choix d’adhérer à la RCC ne doivent pas être licenciés pour motif économique mais doivent conserver leur emploi. Dès lors, si la cessation de tout ou partie de l’activité d’une entreprise conduit, de manière certaine, au licenciement économique des salariés qui n’ont pas opté pour la RCC, cet accord ne peut pas être validé par la Dreets.

Conseil d’État, 21 mars 2023, n° 459626

Article publié le 03 avril 2023 – © Les Echos Publishing 2023

Veillez à ne pas surclasser vos salariés !

L’employeur doit verser au salarié la rémunération conventionnelle correspondant à la qualification qui lui a été attribuée, et ce même si celle-ci est supérieure aux fonctions réellement exercées.

Si la rémunération est librement fixée par l’employeur et le salarié, elle doit néanmoins respecter certains minima, à savoir le Smic et, le cas échéant, le salaire minimal prévu par la convention collective applicable à l’entreprise. Sachant que ce salaire minimal est fixé en fonction de la qualification (ou classification) du salarié. Dans cette dernière hypothèse, le salarié a, bien entendu, droit au salaire minimal correspondant à sa classification. Mais quand est-il lorsqu’une qualification supérieure lui est attribuée à tort, autrement dit si sa qualification ne correspond pas aux fonctions réellement exercées ? Dans une affaire récente, un salarié avait été engagé en tant que coordinateur découpe dans une entreprise appartenant au secteur de la fabrication du verre. Et ce avec une qualification correspondant au niveau 6a, coefficient 230. Plusieurs années après, son employeur lui avait attribué une qualification supérieure, c’est-à-dire le niveau 6b, coefficient 250. Les missions confiées au salarié, ainsi que sa rémunération, n’avaient pourtant pas changé… Aussi ce dernier avait saisi la justice en vue d’obtenir, notamment, des rappels de salaires liés à la classification de niveau 6b, coefficient 250. Amenés à trancher le litige, les juges d’appel ont rejeté la demande du salarié. Ils ont, en effet, relevé que la rémunération associée au coefficient 250 s’appliquait à des fonctions limitativement énumérées. Et que les fonctions occupées par le salarié ne figuraient pas parmi celles-ci. Mais la Cour de cassation n’a pas retenu ce raisonnement. Pour elle, puisque le salarié s’était vu reconnaître une qualification de coefficient 250, il devait percevoir la rémunération correspondante, peu importe les fonctions réellement exercées.

Cassation sociale, 1er mars 2023, n° 21-25376

Article publié le 30 mars 2023 – © Les Echos Publishing 2023

Nouvelles fonctions confiées à un salarié : une modification de son contrat de travail ?

Dès lors que le salarié voit sa rémunération maintenue, que sa position est inchangée et qu’il ne subit aucune déclassification, le fait de lui confier de nouvelles missions constitue un simple changement de ses conditions de travail ne nécessitant pas son accord.

Dans le cadre de son pouvoir de direction, l’employeur a la possibilité de modifier les conditions de travail de ses salariés (hors salariés protégés) sans, en principe, avoir à obtenir leur accord. En revanche, s’il entend modifier leur contrat de travail (rémunération, durée du travail…), il doit obtenir leur autorisation. Mais la distinction entre modification des conditions et travail et modification du contrat de travail n’est pas toujours évidente et donne lieu à un important contentieux comme en témoigne une affaire récente… Dans cette affaire, un salarié qui occupait le poste de vice-président business partners d’une société s’était vu confier les fonctions de business développement executive. Le salarié, qui était en désaccord avec ce changement de fonction, avait alors pris acte de la rupture de son contrat de travail. Il estimait, en effet, que ce changement constituait une modification de son contrat de travail pour laquelle son accord était nécessaire. Il avait donc saisi la justice en vue d’obtenir la requalification de la prise d’acte de la rupture de son contrat de travail en licenciement sans cause réelle et sérieuse et de se voir verser différentes sommes liées à ce licenciement (environ 800 000 €).Pour convaincre les juges, le salarié avait notamment indiqué que les nouvelles fonctions qui lui avaient été confiées étaient radicalement différentes de celles exercées antérieurement. Mais aussi que ses fonctions de management lui avaient été retirées et qu’il n’était plus secondé par une assistante à temps plein (mais par une assistante à temps partiel). Enfin, il avait estimé avoir été déclassé dans la mesure où l’on ne lui avait plus assigné ni objectif chiffré, ni budget de dépenses. Saisie du litige, la Cour de cassation a tout d’abord rappelé que le fait de confier de nouvelles tâches à un salarié, mêmes différentes de celles exercées auparavant, ne constitue pas une modification du contrat de travail dès lors que ces tâches correspondent à sa qualification. Ensuite, les juges ont relevé que, du fait des nouvelles fonctions transversales qui avaient été confiées au salarié, sa position hiérarchique n’avait pas changé, qu’il n’avait subi aucune rétrogradation ni déclassification et que sa rémunération avait été conservée. Ils en ont conclu que le changement de fonction qui lui avait été imposé constituait une simple modification de ses conditions de travail (et non une modification de son contrat) ne nécessitant pas son accord. Dès lors, la prise d’acte de la rupture du contrat de travail par le salarié produisait les effets d’une démission.

Cassation sociale, 25 janvier 2023, n° 21-18141

Article publié le 24 mars 2023 – © Les Echos Publishing 2023

Exclusion d’un adhérent et impartialité de la commission de la discipline

Le fait que les membres de la commission de discipline décidant de l’exclusion d’un adhérent de l’association aient 2 mois plus tôt prononcé sa suspension temporaire ne remet pas en cause leur impartialité.

L’adhérent d’une association qui ne respecte pas les règles fixées dans les statuts ou le règlement intérieur peut faire l’objet d’une sanction allant jusqu’à l’exclusion. Cette sanction est prononcée par l’organe compétent selon les textes fondateurs de l’association (conseil d’administration, bureau, comité directeur, commission de discipline…). Un organe dont l’impartialité des membres doit être garantie. Ainsi, dans une affaire récente, une adhérente d’un club de patinage sur glace s’était vue exclue définitivement de l’association. Elle avait alors contesté en justice cette décision au motif que les membres de la commission de discipline n’avaient pas fait preuve d’impartialité. Au soutien de cette contestation, l’adhérente invoquait d’abord le fait que deux membres de la commission de discipline avaient d’abord prononcé sa suspension provisoire avant de prononcer, deux mois plus tard, son exclusion. Cet argument a été rejeté par la Cour de cassation. Pour elle, le fait que les membres de la commission de discipline aient prononcé ces deux sanctions disciplinaires successives ne remettaient pas en cause leur impartialité. Ensuite, l’adhérente prétendait que la personne qui s’était plainte de son comportement, à savoir la présidente de l’association, faisait partie des membres de la commission de discipline et qu’elle était donc juge et partie. Un argument qui, encore une fois, n’a pas été retenu par la Cour de cassation. En effet, cette dernière a constaté que la partie plaignante n’était pas la présidente de l’association, mais l’entraîneur de l’adhérente. En outre, le fait que la présidente de l’association ait dû gérer pour partie ce conflit ne remettait pas en cause son impartialité. Rejetant l’existence de manquements d’impartialité de la part de la commission de discipline, la Cour de cassation a validé la sanction prononcée contre l’adhérente.

Cassation civile 3e, 11 janvier 2023, n° 21-17355

Article publié le 20 mars 2023 – © Les Echos Publishing 2023

Facture impayée : quand débute le délai pour agir ?

Le point de départ du délai de 2 ans pour agir en paiement d’une facture contre un consommateur est le jour de l’achèvement des travaux ou de l’exécution de la prestation et non pas le jour de l’établissement de la facture.

En cas de facture impayée pour un bien vendu ou un service fourni à un consommateur, les professionnels disposent d’un délai de 2 ans pour agir. Selon la loi, ce délai de prescription court « à compter du jour où le professionnel a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer l’action en paiement ».

Rappel : la prescription de l’action d’un professionnel contre un autre professionnel est de 5 ans.

2 ans à compter de l’achèvement des travaux

À ce titre, selon les juges, pour l’application de cette règle, il convient de prendre en compte, comme point de départ du délai pour agir, la date de la connaissance des faits qui permet au professionnel d’exercer son action, date qui est caractérisée par l’achèvement des travaux ou l’exécution des prestations, et non pas par l’établissement de la facture (sauf si le contrat ou la loi prévoient autre chose).Ainsi, dans une affaire où les travaux chez un particulier avaient été achevés en décembre 2011, l’action en paiement engagée par l’entreprise en septembre 2014 a été déclarée irrecevable, car trop tardive, par les juges.

À retenir : les professionnels doivent agir en paiement d’une facture contre un consommateur dans un délai de 2 ans à compter de l’achèvement des travaux ou de la réalisation de la prestation. Et si la prestation a été fournie à un autre professionnel, l’action doit être engagée dans un délai de 5 ans à compter, là aussi, de l’achèvement des travaux ou de la réalisation de la prestation.

Cassation civile 3e, 1er mars 2023, n° 21-23176

Article publié le 16 mars 2023 – © Les Echos Publishing 2023

Transmission du bail rural au conjoint de l’exploitant décédé : à quelles conditions ?

Au décès d’un exploitant agricole, le bail rural dont il était titulaire se poursuit au profit de son épouse dès lors que cette dernière a participé aux travaux de l’exploitation pendant au moins 5 ans, peu importe qu’elle se soit mariée avec lui peu de temps avant le décès.

Au décès d’un exploitant agricole, le bail rural dont il était titulaire ne prend pas fin. En effet, il a vocation à se poursuivre au profit de son conjoint ou de son partenaire de Pacs, de ses ascendants et de ses descendants mais à condition que ces derniers participent à l’exploitation ou qu’ils y aient participé au cours des 5 années ayant précédé le décès.

Précision : si aucun d’entre eux ne remplit cette condition, le bailleur est alors en droit de faire résilier le bail en le demandant au juge dans les 6 mois qui suivent le décès.

À ce titre, les juges ont estimé récemment que l’épouse d’un exploitant qui participait aux travaux de l’exploitation agricole depuis plus de 5 ans au moment du décès de ce dernier remplissait bien la condition pour bénéficier de la continuation du bail rural à son profit quand bien même elle ne s’était mariée avec l’intéressé que quelques jours avant le décès. Dans cette affaire, le bailleur avait demandé en justice la résiliation du bail, faisant valoir que l’épouse de l’exploitant décédé n’était pas en droit de prendre la suite de ce dernier comme titulaire du bail rural puisqu’elle ne s’était mariée avec lui que 49 jours avant le décès et qu’elle ne remplissait donc pas la condition d’une participation à l’exploitation pendant au moins 5 ans en qualité de conjoint. Mais la Cour de cassation, jusqu’à laquelle le litige avait été porté, n’a pas été de cet avis. En effet, elle a constaté qu’au jour du décès de l’exploitant locataire, la veuve était l’épouse de ce dernier et qu’elle participait de manière régulière et effective à l’exploitation depuis plus de 5 ans. Pour les juges, elle était donc en droit de bénéficier du statut de preneur à bail dont son conjoint était titulaire, peu important qu’elle n’ait acquis la qualité de conjoint que peu de temps avant le décès.

Commentaire : pour bénéficier de la continuation du bail rural, il n’est donc pas nécessaire que la participation à l’exploitation pendant au moins 5 ans l’ait été en qualité de conjoint. Ce qui importe, c’est que la qualité de conjoint (ou de partenaire de Pacs d’ailleurs) existe au moment du décès du locataire.

Cassation civile 3e, 16 novembre 2022, n° 21-18527

Article publié le 14 mars 2023 – © Les Echos Publishing 2022

Dirigeants associatifs : quand peuvent-ils se voir imposer une interdiction de gérer ?

Le dirigeant d’une association en liquidation judiciaire ne peut pas être condamné à une interdiction de gérer une personne morale en raison de l’absence de suivi juridique de l’association.

Les tribunaux peuvent prononcer une mesure d’interdiction de gérer une personne morale à l’encontre des dirigeants d’une association placée en redressement ou liquidation judiciaire lorsque ceux-ci ont commis certaines fautes dans la gestion de cette structure (utilisation des biens de l’association comme les leurs, poursuite abusive, dans un intérêt personnel, d’une exploitation déficitaire ne pouvant conduire qu’à la cessation des paiements de l’association, détournement de l’actif de l’association…). Dans une affaire récente, une association de service et de soins d’aide à domicile avait été placée en redressement puis en liquidation judiciaire. Le liquidateur avait alors recherché en justice la responsabilité pour insuffisance d’actif de la directrice de l’association, en qualité de dirigeante de fait, et demandé que soit prononcée contre elle une mesure d’interdiction de gérer. Estimant que la directrice n’avait pas effectué de suivi juridique de l’association et qu’elle avait poursuivi une activité déficitaire, la cour d’appel l’avait sanctionnée d’une interdiction de gérer d’une durée de 2 ans. Une sanction qui a toutefois été annulée par la Cour de cassation. En effet, la sanction d’interdiction de diriger, gérer, administrer ou contrôler une entreprise commerciale ou artisanale, une exploitation agricole ou toute personne morale ne peut être prononcée que dans des cas limitativement énumérés par le Code de commerce. Or l’absence de suivi juridique de l’association ne fait pas partie de l’énumération des fautes susceptibles d’entraîner une interdiction de gérer. En outre, la poursuite abusive d’une activité déficitaire de l’association ne peut être sanctionnée que si elle ne peut conduire qu’à la cessation des paiements et que son dirigeant en retire un intérêt personnel. Deux conditions que la cour d’appel n’avait pas pris la peine de démontrer.

Cassation commerciale, 18 janvier 2023, n° 21-13647

Article publié le 13 mars 2023 – © Les Echos Publishing 2022

Imputation d’un déficit sur le revenu global d’un professionnel libéral

Les déficits issus d’une activité de sous-location d’immeubles nus ne sont pas déductibles du revenu global du contribuable dans la mesure où cette activité ne constitue pas une activité libérale.

Les déficits provenant d’activités non commerciales ne sont pas déductibles du revenu global du contribuable, excepté ceux issus d’une activité libérale, mais à condition, dans ce cas, que l’intéressé exerce effectivement cette activité libérale à titre professionnel. C’est ce que vient de rappeler le Conseil d’État. Dans cette affaire, un médecin spécialiste en radiologie avait acquis des parts d’une société civile immobilière (SCI) qui donnait en sous-location les murs de la clinique dans laquelle il exerçait son activité. Le médecin avait demandé la déduction des déficits issus de l’activité de cette SCI de son revenu global, à hauteur de la quote-part qui lui revenait en tant qu’associé. Ce que lui a refusé le Conseil d’État dans la mesure où l’activité de sous-location d’immeubles nus, qui ne requiert pas la mise en œuvre d’un art ou de savoir-faire particuliers, ne constitue pas une activité libérale. Et peu importe que cette activité soit exercée à titre professionnel.

Conseil d’État, 27 octobre 2022, n° 453264

Article publié le 13 mars 2023 – © Les Echos Publishing 2022

Quand le temps de trajet domicile-travail constitue-t-il du temps de travail effectif ?

Le temps de déplacement professionnel d’un salarié entre son domicile et le lieu d’exécution de son contrat de travail constitue du temps de travail effectif lorsque ce dernier doit se tenir à la disposition de l’employeur et se conformer à ses directives sans pouvoir vaquer à ses occupations personnelles.

Le temps de travail effectif est celui pendant lequel le salarié est à la disposition de l’employeur et se conforme à ses directives sans pouvoir vaquer librement à des occupations personnelles. Ce temps doit être rémunéré par l’employeur et être intégré dans le décompte des heures supplémentaires et dans celui des durées maximales journalière et hebdomadaire de travail. Selon le Code du travail, le temps de déplacement professionnel entre le domicile d’un salarié et le lieu d’exécution de son contrat de travail (client, autre établissement de l’employeur, fournisseur, chantier, etc.) ne constitue pas du temps de travail effectif. S’il dépasse le temps normal de trajet entre le domicile du salarié et son lieu habituel de travail (pour un salarié qui se rend chez un client éloigné, par exemple), ce dernier perçoit une contrepartie soit sous forme de repos, soit sous forme financière. Récemment, la Cour de cassation a toutefois décidé que, par exception, ce temps de déplacement professionnel constitue du temps de travail effectif dès lors que le salarié doit se tenir à la disposition de l’employeur et se conformer à ses directives sans pouvoir vaquer à ses occupations personnelles. C’est le cas, par exemple, lorsque, pendant ce trajet, le salarié doit, avec son téléphone professionnel et le kit mains libres installé dans la voiture de l’entreprise, fixer des rendez-vous clients et répondre aux appels de ses collègues et des clients. Une solution que la Cour de cassation vient d’appliquer dans une nouvelle affaire. Ainsi, un technicien de maintenance dans une entreprise de réparation de machines et d’équipements mécaniques avait réclamé en justice le paiement d’heures supplémentaires correspondant aux déplacements effectués avec un véhicule de service entre son domicile et ses lieux d’intervention chez les clients de l’entreprise. La cour d’appel avait rejeté cette demande. Mais pour la Cour de cassation, les conditions dans lesquelles le salarié effectuait ces trajets montraient plutôt l’existence d’un temps de travail effectif : le salarié était soumis à un planning prévisionnel pour ses opérations de maintenance, il utilisait un véhicule de service et était amené à transporter des pièces détachées commandées par les clients.

Cassation sociale, 1er mars 2023, n° 21-12068

Article publié le 08 mars 2023 – © Les Echos Publishing 2022