Tout vendeur est tenu de garantir l’acheteur contre les vices cachés du bien vendu.
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Article publié le 11 octobre 2023 – © Les Echos Publishing 2023
Fermages impayés par un enfant à un parent : à rapporter à la succession ?
En principe, les héritiers doivent rapporter à la succession la valeur des biens que le défunt leur a donnés de son vivant. Les fermages que le défunt a renoncé à percevoir n’échappent pas à cette règle.
Sauf exceptions (donation-partage entre les héritiers, notamment), un héritier doit rapporter à la succession les donations que le défunt lui a consenties de son vivant. En effet, ces donations sont censées constituer des avances sur l’héritage futur de l’héritier et non pas un avantage qui lui serait consenti au détriment des autres héritiers.En pratique, au décès du donateur, il convient de réintégrer la valeur des biens qui ont été ainsi donnés de son vivant dans la masse des biens à partager entre les héritiers. Et du coup, l’héritier concerné par le rapport des donations reçoit sa part d’héritage diminuée de la valeur du bien qu’il a déjà reçue.
Des fermages impayés par une fille à sa mère
Cette règle a été appliquée par les juges à des fermages impayés par une fille à sa mère. Dans cette affaire, une propriétaire de parcelles agricoles les avait données à bail rural à l’une de ses filles pour qu’elle les exploite. Or, pendant plusieurs années, cette dernière, avec l’accord de sa mère, avait cessé de payer les fermages. Après le décès de la propriétaire, l’autre fille de celle-ci avait, dans le cadre du règlement de la succession, demandé à sa sœur que le montant des fermages impayés soit réintégré dans la masse des biens à partager entre elles deux.Saisis du litige qui s’en est suivi, les juges lui ont donné gain de cause. En effet, pour eux, la renonciation de la mère à percevoir les fermages l’avait été dans une intention libérale de sorte qu’il s’agissait bien d’une donation (on parle de « libéralité ») consentie par cette dernière à sa fille, qui devait être rapportée à la succession.Cassation civile 1re, 21 septembre 2022, n° 20-22139
Article publié le 10 octobre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : simon skafar
Résiliation d’un contrat de location par le jeu d’une clause résolutoire
Lorsqu’une clause résolutoire présente dans un contrat de location a produit ses effets avant que le locataire soit placé en redressement judiciaire, le loueur est parfaitement en droit d’obtenir la résiliation du bail en application de cette clause.
Souvent, les contrats de bail comportent une clause, dite « résolutoire », qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit (c’est-à-dire automatiquement) en cas de manquement du locataire à certaines de ses obligations, en particulier en cas de défaut de paiement du loyer.
En pratique : pour mettre en œuvre une clause résolutoire, le bailleur doit d’abord délivrer un « commandement » au locataire par acte d’huissier de justice. Ce commandement doit mentionner le délai d’un mois dont dispose ce dernier pour remédier au(x) manquement(s) qui lui est(sont) reproché(s). Et si, à l’expiration de ce délai, le locataire ne s’est pas exécuté, le bail est résilié.
L’intérêt d’une clause résolutoire
Intérêt d’une clause résolutoire : dès lors qu’il constate un manquement du locataire à un engagement prévu par la clause, manquement qui a persisté un mois après une mise en demeure, le juge, saisi par le bailleur, doit prononcer la résiliation du bail, même si ce manquement est minime. Autrement dit, en présence d’une clause résolutoire, le juge ne dispose plus d’aucun pouvoir d’appréciation.Et la clause résolutoire est également utile au cas où le locataire serait placé en redressement ou en liquidation judiciaire. Mais à condition de la faire jouer avant qu’une telle procédure soit ouverte. Car une fois que la procédure de redressement ou de liquidation est ouverte, les créanciers ne peuvent plus engager contre l’entreprise qui en fait l’objet une action en justice pour obtenir la résiliation d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent (par exemple, un loyer).Ainsi, dans une affaire récente, un loueur de véhicules avait mis en demeure une société cliente de lui régler, sous 8 jours (en l’occurrence le 1
Article publié le 09 octobre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : Ghislain & Marie David de Lossy
Vers une prolongation du bouclier « électricité » en 2024
Dans le projet de loi de finances pour 2024, il est prévu de prolonger le bouclier tarifaire « électricité » en 2024.
Mis en place en 2022, et reconduit en 2023, au profit des particuliers, le bouclier « électricité » profite également aux entreprises de moins de 10 salariés, qui dégagent un chiffre d’affaires (CA) ou présentent un total de bilan inférieur à 2 M€ et qui disposent d’un compteur électrique d’une puissance inférieure à 36 kVA. Grâce à lui, la hausse des tarifs de l’électricité est limitée à 15 % depuis le mois de février 2023.Ce dispositif devrait être maintenu l’année prochaine. En effet, le projet de loi de finances pour 2024, présenté récemment, prévoit sa reconduction pour une année supplémentaire. « Compte tenu de la volatilité des prix de l’électricité sur les marchés de gros depuis l’automne 2021 et de son impact sur le calcul des tarifs réglementés, il autorise ainsi le gouvernement à fixer, tout au long de l’année 2024, comme c’est le cas depuis 2022, des tarifs réglementés de l’électricité inférieurs à ceux résultant de la réglementation en vigueur ».Reste à savoir selon quelles modalités et dans quelles conditions ce bouclier « électricité » s’appliquera en 2024. À suivre…Art. 52, Projet de loi de finances pour 2024 n° 1680, enregistré à l’Assemblée nationale le 27 septembre 2023
Article publié le 05 octobre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : frankpeters
Les biens immobiliers des associations
Zoom sur les règles applicables aux associations concernant la propriété d’immeubles.
Les associations ne disposent pas toutes des mêmes droits en matière d’acquisition et d’administration d’immeubles. Alors que certaines peuvent être propriétaires de tout bien immobilier, quel que soit son usage (la mise en location, par exemple), d’autres ne sont autorisées à détenir que les immeubles utiles à leur activité.
Quels immeubles pour quelles associations ?
Toutes les associations déclarées peuvent acheter, posséder et administrer le local destiné à leur administration et à la réunion de leurs membres ainsi que les immeubles strictement nécessaires à l’accomplissement de leur but.En revanche, pour recevoir à titre gratuit, c’est-à-dire par donation ou par legs, des immeubles, quel que soit leur usage, les posséder et les administrer, les associations doivent être déclarées depuis au moins 3 ans et l’ensemble de leurs activités doit être mentionné au b du 1 de l’article 200 du Code général des impôts (association d’intérêt général ayant un caractère philanthropique, éducatif, scientifique, social, humanitaire, sportif, familial, culturel, ou concourant à la mise en valeur du patrimoine artistique, à la défense de l’environnement naturel ou à la diffusion de la culture, de la langue et des connaissances scientifiques françaises).Enfin, les associations reconnues d’utilité publique peuvent acheter, recevoir par donation ou legs, posséder et administrer tout bien immobilier, quel que soit l’usage qu’elles en font (sauf interdiction prévue par leurs statuts).
Important : si les statuts associatifs ne précisent pas l’organe compétent pour décider de la vente ou de l’achat d’un immeuble, c’est à l’assemblée générale qu’il revient de se prononcer sur ces sujets. Dans les associations reconnues d’utilité publique, les statuts types prévoient que l’assemblée générale « approuve les délibérations du conseil d’administration relatives aux acquisitions, échanges et aliénations d’immeubles ».
Une déclaration modificative
Dans les 3 mois suivant l’acquisition ou la vente d’un immeuble, l’association doit transmettre au greffe des associations une déclaration modificative accompagnée d’un état descriptif en cas d’acquisition et de l’indication du prix d’achat ou de vente. Le dirigeant qui ne procède pas à cette déclaration risque 1 500 € d’amende.
À savoir : les associations qui reçoivent un immeuble par donation ou par legs doivent le déclarer au préfet. Sauf pour les associations d’utilité publique, ce dernier peut s’y opposer si l’association n’a pas la capacité juridique de les recevoir.
Article publié le 04 octobre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : Copyright Maskot .
Une aide pour financer les travaux de mise en accessibilité des commerces
À compter du 2 novembre prochain, les établissements recevant du public pourront demander une aide pour le financement des travaux de mise en accessibilité de leurs locaux aux personnes atteintes d’un handicap.
Les établissements recevant du public (commerces, hôtels, restaurants, bureaux…) ont l’obligation d’être accessibles aux personnes atteintes d’un handicap. Or, selon le ministère de l’Économie, sur les 2 millions d’ERP environ que compte la France, un million ne sont pas encore accessibles, et ce malgré la politique des agendas d’accessibilité programmés (Ad’AP) menée ces dernières années.Du coup, afin d’accélérer le processus, un « fonds territorial d’accessibilité » a été mis en place afin d’accompagner financièrement les ERP de 5
Les conditions à remplir
Sont éligibles à l’aide les ERP de 5
Précision : priorité sera donnée aux demandes formulées par les établissements situés dans les villes qui accueilleront les Jeux olympiques et paralympiques de Paris 2024.
Les formalités à accomplir
L’aide pourra être demandée à compter du 2 novembre prochain sur le site de l’Agence de services et de paiement (ASP).La demande devra être accompagnée d’un certain nombre de pièces dont la liste figure dans le cahier des charges du dispositif.Si le dossier est accepté, une avance de 30 % pourra être versée au moment du commencement de l’exécution des travaux, sur présentation des documents justificatifs (bons de commande, tickets de caisse, factures ou devis), le solde étant versé une fois que ces travaux seront achevés, sur présentation, cette fois, des factures acquittées.
Article publié le 03 octobre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : Copyright by Franziska & Tom Werner
Liquidation judiciaire d’une association et responsabilité du dirigeant bénévole
La responsabilité du dirigeant associatif peut être engagée lorsque ce dernier a commis une faute de gestion ayant contribué à l’insuffisance d’actif de l’association.
La liquidation judiciaire d’une association peut faire apparaître une insuffisance d’actif. Les liquidités de la structure ne permettant plus de rembourser ses dettes.Dans une telle situation, le dirigeant associatif qui a commis une faute de gestion ayant contribué à l’insuffisance d’actif peut être condamné en justice à supporter les dettes de l’association, en partie ou totalement, sur son patrimoine personnel.Ainsi, dans une affaire récente, une association gérant une école avait été mise en liquidation judiciaire. Son président, ainsi que le directeur pédagogique de l’école, reconnu comme dirigeant de fait de l’association, avaient alors été condamnés à payer plus de 180 000 € au titre de l’insuffisance d’actif constatée dans le cadre de cette liquidation. En effet, selon les juges, ces derniers avaient commis des fautes de gestion ayant contribué à cette insuffisance d’actif.Saisie de ce litige, la Cour d’appel de Versailles a annulé en partie cette condamnation.D’abord, elle a estimé que le directeur pédagogique de l’école, salarié de l’association, ne pouvait pas être considéré comme un dirigeant de fait, c’est-à-dire comme une personne exerçant en toute indépendance une activité positive de gestion ou de direction. Dès lors, ce dernier ne pouvait pas être condamné à rembourser les dettes de l’association.Ensuite, la cour d’appel a rappelé, d’une part, que la responsabilité d’un dirigeant associatif ne peut pas être engagée lorsqu’il a commis non pas une faute de gestion mais une simple négligence, et d’autre part, qu’en cas de liquidation judiciaire d’une association non assujettie à l’impôt sur les sociétés, l’existence d’une faute de gestion commise par un dirigeant associatif doit être appréciée au regard de sa qualité de bénévole.Au vu de ces principes, elle a considéré que le président de l’association avait commis une première faute de gestion, à savoir le non-paiement, pendant près d’un an et pour un montant de plus de 100 000 €, des cotisations sociales et des cotisations de retraite complémentaire dues sur les rémunérations des salariés. La persistance et le montant des cotisations impayées ne pouvant permettre de qualifier ce fait de simple négligence. Une seconde faute de gestion, qui ne pouvait pas non plus s’assimiler à une simple négligence, a été reprochée au président de l’association, soit la poursuite d’une activité déficitaire pendant 3 ans alors que la diminution des sources de financement s’aggravait et que les charges n’étaient pas suffisamment réduites.Pour la cour d’appel, ces deux fautes de gestion, qui ont conduit à une augmentation du passif, ont nécessairement contribué à une augmentation de l’insuffisance d’actif. Dès lors, la responsabilité du président de l’association devait être engagée. Pour autant, compte tenu de sa qualité de dirigeant bénévole, la cour d’appel a réduit le montant de sa condamnation à 15 000 €.Cour d’appel de Versailles, 16 mai 2023, n° 22/06770
Article publié le 02 octobre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : elenaleonova
Rupture d’une relation commerciale établie : quelle durée pour le préavis ?
Lorsqu’ils sont appelés à apprécier la durée du préavis en cas de rupture d’une relation commerciale établie, les juges ne peuvent pas fixer un délai inférieur à celui prévu par le contrat.
Tout producteur, distributeur ou prestataire de services qui rompt brutalement, même partiellement, une relation commerciale établie sans donner à son partenaire un préavis écrit d’une durée suffisamment longue engage sa responsabilité et peut donc être condamné à verser des dommages-intérêts à ce dernier.
Précision : la durée minimale du préavis doit être fixée au regard notamment de la durée de la relation commerciale, en référence aux usages du commerce ou, s’ils existent, aux accords interprofessionnels. En pratique, les tribunaux ont également tendance à prendre en compte la nature de la relation commerciale entretenue par les parties (volume d’affaires, état de dépendance économique de la victime, obligation d’exclusivité, etc.). Sachant que la responsabilité de l’auteur de la rupture ne peut pas être engagée pour cause de durée insuffisante dès lors qu’il a respecté un préavis de 18 mois.
À ce titre, lorsqu’ils sont appelés à apprécier la durée du préavis en cas de rupture d’une relation commerciale établie, les juges ne peuvent pas fixer un délai inférieur à celui prévu par le contrat. Autrement dit, ils peuvent estimer que ce délai est suffisant ou bien accorder un délai plus long au regard des critères énoncés ci-dessus, mais ils ne peuvent pas fixer le préavis à une durée inférieure à celle prévue dans le contrat. C’est ce que la Cour de cassation a précisé dans l’affaire récente suivante. Une société avait fait travailler une agence de communication pendant environ 4 ans, puis avait mis fin à cette relation sans respecter le préavis de 6 mois prévu dans le contrat. Saisie du litige, la cour d’appel avait fixé à un mois le délai de préavis qui aurait dû être respecté par cette société au regard de la durée de la relation commerciale qu’elle avait entretenue avec l’agence. La Cour de cassation a censuré la décision de la cour d’appel, en lui reprochant de ne pas avoir apprécier « si la durée du préavis devait être égale ou supérieure à celle prévue dans le contrat ».
Article publié le 29 septembre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : OJO Images
Excès de vitesse commis avec un véhicule de société
J’ai reçu un avis de contravention pour un excès de vitesse commis avec un véhicule de ma société me demandant de désigner le conducteur fautif. Or il m’est impossible de savoir qui, parmi mes 5 salariés, a commis cette infraction. Vais-je échapper au paiement d’une amende ?
Lorsqu’un excès de vitesse a été commis avec un véhicule de société, son dirigeant doit, en effet, désigner le conducteur fautif à l’autorité compétente dans les 45 jours. À défaut, ce dirigeant et/ou la société encourent une amende pénale qui peut aller jusqu’à 3 750 €, sauf à établir que le véhicule a été volé ou tout autre cas de force majeure. Et attention, les tribunaux considèrent que le fait d’être dans l’incapacité de désigner le conducteur concerné n’exonère pas le dirigeant et/ou la société d’une éventuelle condamnation pénale.Nous vous conseillons donc de tenir désormais un registre mentionnant les utilisateurs des véhicules de votre société de façon à être, à l’avenir, en mesure de satisfaire à cette obligation.
Article publié le 27 septembre 2023 – © Les Echos Publishing 2023
Exploitants agricoles : prenez date des versements des aides Pac
Le calendrier de paiement des aides Pac 2023 est connu. Comme l’an dernier, les acomptes seront versés à partir de la mi-octobre.
Les dates auxquelles les aides Pac pour l’année 2023 devraient être versées sont les suivantes (source : La France Agricole). Ces dates sont les mêmes que l’an passé.
Aides découplées, couplées végétales et animales
S’agissant des aides découplées (DPB, écorégime, aide redistributive, aide complémentaire au revenu pour les jeunes agriculteurs) et des aides animales (bovine, ovine et caprine) dues au titre de 2023, un acompte de 70 % sera versé à la mi-octobre 2023, à condition que l’instruction du dossier Pac soit terminée. Le solde devrait être payé en décembre 2023 pour les aides découplées ainsi que pour les aides ovines et caprines et fin janvier 2024 pour les aides bovines. Quant au versement de l’aide aux veaux sous la mère, il sera étalé de janvier à mars 2024. Le versement des aides couplées végétales de 2023 aura lieu, lui aussi, à partir du mois de janvier 2024 et s’étalera jusqu’en mars 2024. Il en sera de même de la nouvelle aide au petit maraîchage.
MAEC et aides bio
Les paiements des aides servies au titre des mesures agro-environnementales et climatiques (MAEC) et des aides à l’agriculture biologique de 2023 devraient intervenir à partir du mois de mars 2024.
Indemnités compensatoires de handicap naturel
Enfin, l’indemnité compensatoire de handicaps naturels (ICHN) 2023 devrait faire l’objet d’un acompte à hauteur de 85 % versé à la mi-octobre 2023, le solde devant intervenir au mois de décembre suivant.
À noter : l’aide à l’assurance récolte 2023 sera versée fin février-début mars 2024.
Article publié le 26 septembre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : Craig Hastings