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Conflit de baux ruraux dans le temps : quel locataire l’emporte ?

En présence de baux ruraux consentis successivement, par acte sous seing privé, par un propriétaire à deux locataires différents sur une même parcelle, c’est celui dont le titre a date certaine qui a la primauté du bail, mais à condition qu’il n’ait pas eu connaissance de l’occupation antérieure des parcelles par l’autre locataire.

Lorsqu’un propriétaire a consenti successivement des baux sous seing privé sur une même parcelle à deux exploitants différents, celui qui a la priorité du bail est celui dont le titre a date certaine, sauf s’il avait eu connaissance, à la date de la signature de ce bail, de l’existence du bail consenti antérieurement. Application de cette règle a été faite dans une affaire où un propriétaire avait successivement consenti à deux exploitants deux baux sur une même parcelle (cette situation venait du fait que la parcelle appartenait à plusieurs propriétaires indivis qui, manifestement, ne s’entendaient pas). Alors que le premier locataire en date avait commencé à l’exploiter, un second avait fait valoir qu’un bail venait de lui être consenti sur cette même parcelle.

Date certaine du bail mais bonne foi du locataire

Saisie du litige, la Cour de cassation a considéré que le second bail, dont le titre avait date certaine car il avait été enregistré, devait l’emporter sur le premier qui, lui, n’avait pas date certaine, faute de l’avoir été. Mais attention, encore faut-il, a-t-elle indiqué, que le locataire dont le bail avait date certaine ait été de bonne foi, autrement dit qu’il n’ait pas eu connaissance de l’occupation antérieure de la parcelle par le premier locataire lorsqu’il avait signé le bail. La Cour de cassation a donc censuré l’arrêt de la cour d’appel, laquelle avait donné raison au second locataire en date mais sans avoir recherché s’il était de bonne foi.

Notre Conseil : l’exploitant qui signe un bail rural consenti par acte sous seing privé doit prendre soin de le faire enregistrer pour lui conférer date certaine. Il évitera ainsi d’entrer en conflit avec un autre exploitant qui prétendrait être titulaire d’un bail sur les mêmes parcelles.

Cassation civile 3e, 12 septembre 2024, n° 22-17070

Article publié le 31 décembre 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : ©Adam C Bartlett Photography 2014

Soldes : rappel de la réglementation applicable

Les prochains soldes d’hiver se dérouleront du mercredi 8 janvier au mardi 4 février 2025. Et attention, lorsqu’ils organisent ces opérations souvent très attendues par les consommateurs, les commerçants doivent respecter un certain nombre de règles prévues par la loi.

Les prochains soldes d’hiver débuteront dans quelques jours, à savoir le mercredi 8 janvier 2025 à 8 heures, pour se terminer 4 semaines plus tard, soit le mardi 4 février 2025. Il en est de même pour les ventes en ligne ou à distance, quel que soit le lieu du siège de l’entreprise. L’occasion de rappeler la réglementation applicable à ces opérations commerciales.

Précision : par dérogation, dans les départements de la Meurthe-et-Moselle, de la Meuse, de la Moselle et des Vosges, les soldes auront lieu du jeudi 2 au mercredi 29 janvier 2025. En Guadeloupe, ce sera du samedi 4 au vendredi 31 janvier 2025. À Saint-Pierre-et-Miquelon : du mercredi 22 janvier au mardi 18 février 2025. À La Réunion (soldes d’été) : du samedi 1er au vendredi 28 février 2025. Et enfin, à Saint-Barthélemy et à Saint-Martin : du samedi 3 au vendredi 30 mai 2025.

Les soldes sont définis par la loi comme « des ventes accompagnées ou précédées de publicité et annoncées comme tendant, par une réduction de prix, à écouler de manière accélérée des marchandises en stock ».

Les règles à respecter

Ainsi, trois éléments caractérisent les soldes. D’une part, ils doivent faire l’objet d’une publicité qui précise la date de début des opérations, ainsi que, le cas échéant, la nature des marchandises sur lesquelles ils portent. D’autre part, durant les soldes, les marchandises doivent évidemment être proposées aux consommateurs à un prix plus faible qu’auparavant pouvant aller jusqu’à la revente à perte. À ce titre, le commerçant est tenu d’indiquer, sur chaque article soldé, le prix de référence barré (c’est-à-dire le prix le plus bas pratiqué au cours des 30 jours précédant le début des soldes), le nouveau prix réduit et le taux de réduction appliqué. Et la distinction entre les articles soldés et les articles non soldés doit clairement apparaître aux yeux des consommateurs.

Attention : le fait de gonfler artificiellement le prix de référence avant les soldes peut constituer une pratique commerciale trompeuse passible de deux ans d’emprisonnement et de 300 000 € d’amende pour une personne physique ou de 1,5 M€ pour une société.

Enfin, les produits annoncés comme soldés doivent avoir été proposés à la vente et payés depuis au moins un mois au moment où les soldes débutent. Interdiction donc de se réapprovisionner ou de renouveler son stock quelques jours avant ou pendant une période de soldes !

Précision : un article en solde bénéficie des mêmes garanties que tout autre article (service après-vente, défaut de conformité, vice caché…). Les limites de garantie sur les produits soldés sont donc interdites. Ainsi, en cas de vice caché, le vendeur est tenu de remplacer l’article ou de le rembourser. Et en cas de défaut de conformité identifié dans les 2 ans après l’achat, le vendeur est tenu de proposer au consommateur de réparer ou de remplacer le bien ou, si aucune de ces deux options n’est possible, de le rembourser. Dans les autres cas, le commerçant n’est pas tenu juridiquement de procéder à l’échange ou au remboursement, mais il peut le faire à titre purement commercial. En tout état de cause, le commerçant est tenu d’appliquer les dispositions relatives à l’échange ou au remboursement dont il fait la publicité, soit sous forme d’affichage dans le magasin, soit mentionnée sur les tickets de caisse ou sur d’autres supports.

En pratique, aucune formalité particulière ne doit être accomplie pour organiser des soldes. Et un commerçant n’est pas tenu d’en organiser.

Attention : est puni d’une peine d’amende de 15 000 € pour une personne physique et de 75 000 € pour une société le fait :

– de réaliser des soldes portant sur des marchandises détenues depuis moins d’un mois à la date de début de la période de soldes considérée ;

– d’utiliser le mot « soldes » ou ses dérivés pour désigner une opération commerciale qui ne répond pas à la définition légale des soldes et/ou qui est organisée en dehors des périodes de soldes.

Article publié le 31 décembre 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Neydtstock / Getty images

Formation des bénévoles : l’appel à projets 2025 du FDVA est lancé

Les associations nationales ont jusqu’au 2 mars 2025 pour demander au Fonds pour le développement de la vie associative une subvention afin de former leurs bénévoles.

Le Fonds pour le développement de la vie associative (FDVA) a lancé sa campagne annuelle destinée à financer les formations des bénévoles œuvrant dans les associations.Peuvent être financées les formations collectives bénéficiant à l’association et à son développement et destinées aux bénévoles réguliers ou à ceux sur le point de prendre des responsabilités tout au long de l’année. Sont donc exclus les bénévoles intervenant de façon ponctuelle dans l’association.

Exceptions : ce financement n’est pas ouvert aux associations agréées œuvrant dans le domaine des activités physiques et sportives, à celles qui défendent et/ou représentent un secteur professionnel, ni à celles qui défendent essentiellement les intérêts communs d’un public adhérent (au regard de leur objet statutaire ainsi que de leurs activités réelles de lobbying).

Cette année, les associations nationales peuvent répondre à l’appel à projets jusqu’au 2 mars 2025 inclus. Elles doivent déposer leur demande de subvention de façon dématérialisée via le télé-service Le Compte Asso (fiche n° 3660, FDVA-sous dispositif pluriannuel).

À noter : les demandes de subventions nationales doivent être présentées pour 3 ans (accompagnement pluriannuel 2025-2027).

Des appels à projets régionaux

Les représentations locales des associations nationales qui disposent d’un numéro SIRET et d’un compte séparé peuvent répondre à des appels à projets régionaux. Ces derniers sont relayés par les Directions régionales et départementales de la jeunesse, des sports et de la cohésion sociale (DRDJSCS).Les dates limites de dépôt des dossiers varient selon les régions. On peut citer, par exemple :
– le 13 janvier 2025 à midi pour la Bourgogne-Franche-Comté ;
– le 3 février 2025 pour le Centre-Val de Loire ;
– le 3 février 2025 à midi pour le Grand Est ;
– le 16 février 2025 pour La Réunion ;
– le 19 février 2025 pour l’Auvergne Rhône-Alpes ;
– le 28 février 2025 pour les Hauts-de-France ;
– le 12 mars 2025 en Provence-Alpes-Côte d’Azur.

Article publié le 30 décembre 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Halfpoint Images / Getty images

Pouvoirs de représentation du directeur général d’une société par actions simplifiée

Mes associés et moi envisageons de transformer notre SARL en société par actions simplifiée (SAS). Si, aux côtés du président, nous désignons un directeur général, celui-ci aura-t-il le pouvoir d’engager la société ?

Une société par actions simplifiée (SAS) est représentée à l’égard des tiers (fournisseurs, clients, administrations…) par son président. Si les associés décident de nommer un directeur général (DG), ils peuvent prévoir que ce dernier disposera également du pouvoir de représenter la société à l’égard des tiers. En pratique, une clause des statuts de la SAS doit alors prévoir expressément que le DG dispose de ce pouvoir de représentation et cette clause doit figurer dans les statuts qui sont déposés au RCS. À défaut, le directeur général ne serait pas valablement investi de ce pouvoir.

Article publié le 22 décembre 2024 – © Les Echos Publishing 2024

Le taux de l’intérêt légal en baisse pour le premier semestre 2025

Au 1 semestre 2025, le taux de l’intérêt légal s’établit à 3,71 % pour les créances dues aux professionnels, contre 4,92 % au semestre précédent.

Pour le 1er semestre 2025, le taux de l’intérêt légal est fixé à :
– 7,21 % pour les créances dues aux particuliers ;
– 3,71 % pour les créances dues aux professionnels. Ces taux sont donc à la baisse par rapport au semestre précédent (respectivement 8,16 % et 4,92 % pour le 2e semestre 2024).

Rappel : depuis quelques années, deux taux de l’intérêt légal coexistent : l’un pour les créances dues à des particuliers (plus précisément à des personnes physiques qui n’agissent pas pour des besoins professionnels), l’autre pour tous les autres cas, donc pour les créances dues à des professionnels. En outre, ces taux sont désormais actualisés chaque semestre, et non plus chaque année.

Ce taux sert à calculer, en l’absence de stipulations conventionnelles, les intérêts de retard dus en cas d’impayé par un débiteur après qu’il a été mis en demeure (donc 7,21 % d’intérêts de retard si le débiteur est un particulier et 3,71 % s’il s’agit d’un professionnel).Il sert aussi à déterminer le taux minimal des pénalités applicables entre professionnels en cas de retard de paiement d’une facture. Ce dernier taux, qui doit être mentionné dans les conditions générales de vente, ne peut pas être inférieur à 3 fois le taux de l’intérêt légal, soit à 11,13 % à partir du 1er janvier 2025.

Arrêté du 17 décembre 2024, JO du 19

Article publié le 19 décembre 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : galina.legoschina – Fotolia

Le plafond des aides de minimis agricoles est augmenté

Un règlement européen vient de relever le plafond des aides de minimis applicable en agriculture de 20 000 € à 50 000 € sur trois années glissantes.

Bonne nouvelle pour les agriculteurs : le plafond des aides « de minimis » pour le secteur agricole est porté de 20 000 € à 50 000 € par exploitation sur trois ans.Rappelons qu’il s’agit du montant maximal des aides, soumises à ce plafond, qu’une exploitation agricole peut percevoir des autorités publiques (État, collectivité territoriale, établissement public, agence de l’eau…) sur une période donnée. En raison du faible montant qui peut ainsi être octroyé sur trois ans, les aides de minimis n’affectent pas la concurrence et les échanges entre les États membres. Elles ne sont soumises ni à l’obligation d’information ou de notification auprès de la Commission européenne, ni au respect du caractère incitatif de l’aide.Décidée au niveau européen, l’augmentation de ce plafond fait suite notamment à une demande de la France et de l’Allemagne. Ce dernier sera applicable jusqu’au 31 décembre 2032.Entrent dans ce plafond notamment certaines aides directes d’urgence en cas de crise, des prêts bonifiés octroyés par FranceAgriMer, le crédit d’impôt agriculture biologique, le crédit d’impôt remplacement pour congé du chef d’exploitation ou encore certaines prises en charge de cotisations par la MSA.

Un registre central

En outre, un registre central devrait être mis en place par chaque État membre à compter du 1er janvier 2026, lequel aura pour objet de recenser toutes les aides de minimis existantes tant à l’échelon national qu’européen. Selon la Commission européenne, ce registre sera de nature à améliorer la transparence et à réduire la charge administrative qui pèse sur les agriculteurs. En effet, actuellement, il n’existe pas de liste exhaustive des aides entrant dans le calcul du plafond des aides de minimis.Règlement (UE) 2024/3118 de la Commission du 10 décembre 2024, JOUE du 13

Article publié le 17 décembre 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Jose Gonzalez Buenaposada / Getty images

Comblement de passif : qui peut être condamné lorsque le dirigeant est une société ?

Lorsqu’une société par actions simplifiée est en liquidation judiciaire et qu’elle est présidée par une autre société, seule la personne qui a été désignée comme représentant permanent au sein de la SAS peut voir sa responsabilité engagée pour insuffisance d’actif.

Lorsqu’une société est mise en liquidation judiciaire, la responsabilité de son dirigeant peut être recherchée lorsqu’il a commis une faute de gestion ayant contribué à son insuffisance d’actif (c’est-à-dire quand l’actif de la société ne suffit pas à régler ses créanciers). Au terme de cette action, dite « en comblement de passif », le dirigeant peut alors être condamné à payer sur ses deniers personnels tout ou partie des dettes de la société. Sachant que lorsque le dirigeant de la société en liquidation judiciaire est elle-même une société, c’est le dirigeant de cette dernière qui peut voir sa responsabilité engagée à ce titre, mais à condition qu’il ait la qualité de représentant permanent de la société en liquidation judiciaire. Si ce dirigeant n’a pas été désigné comme représentant permanent, sa responsabilité pour insuffisance d’actif ne peut pas être engagée. C’est ce que les juges ont affirmé dans l’affaire récente suivante. Une société par actions simplifiée (SAS) dont le président était une société avait été placée en liquidation judiciaire. Conformément aux statuts, la société présidente avait désigné une personne en qualité de représentant permanent de la SAS. Face à une insuffisance d’actif de la SAS, le liquidateur judiciaire avait demandé en justice qu’une partie du passif soit mis à la charge du dirigeant, représentant légal de la société présidant la SAS, alors que ce dernier n’en était pas le représentant permanent. Condamné par la cour d’appel à payer une partie du passif, le dirigeant mis en cause avait contesté cette décision devant la Cour de cassation.

La responsabilité du représentant permanent de la société dirigeante

La Cour de cassation a censuré la décision de la cour d’appel. Pour elle, lorsqu’une SAS est présidée par une autre société et que, conformément aux statuts, un représentant permanent au sein de la SAS a été désigné, la responsabilité pour insuffisance d’actif de la SAS ne peut être engagée que contre la personne qui a la qualité de représentant permanent de la SAS, et non pas contre celle qui est le dirigeant de droit de la société dirigeante dès lors qu’elle n’a pas la qualité de représentant permanent.

Précision : si aucun représentant permanent au sein de la SAS n’a été désigné, la responsabilité pour insuffisance d’actif peut alors être engagée contre le représentant légal de la société présidente.

Cassation commerciale, 20 novembre 2024, n° 23-17842

Guichet unique des formalités des entreprises : fin de la procédure de secours au 31 décembre 2024

La procédure de continuité qui pouvait être mise en œuvre en cas de défaillance du guichet unique des formalités des entreprises prendra fin le 31 décembre 2024.

Depuis le 1er juillet 2023, les formalités des entreprises doivent obligatoirement être accomplies de façon dématérialisée via un guichet unique électronique accessible via le site internet formalites.entreprises.gouv.fr. Les entreprises, quels que soient leur forme juridique (micro-entreprise, entreprise individuelle ou société) et leur domaine d’activité (commercial, artisanal, libéral, agricole) doivent donc obligatoirement l’utiliser pour l’ensemble de leurs formalités de création (immatriculation), de modification (changements tenant à l’établissement, à l’activité ou aux dirigeants), de cessation d’activité ainsi que pour déposer leurs comptes annuels.

Précision : le dépôt des comptes sociaux auprès des greffes des tribunaux de commerce par voie « papier » reste toutefois possible.

Or, en raison des dysfonctionnements que le guichet unique a connus depuis sa mise en service, une procédure, dite de secours, avait été mise en place, permettant ainsi aux entreprises d’accomplir leurs formalités de modification et de radiation sur le site infogreffe.fr.

Fin de la procédure de secours

À ce titre, le ministère de l’Économie et des Finances vient de faire savoir qu’après avoir fait l’objet de nombreuses évolutions et corrections, tant techniques qu’ergonomiques, réalisées à partir des retours d’expérience des utilisateurs, des fédérations professionnelles et de l’ensemble des partenaires institutionnels, le guichet unique est désormais « pleinement fonctionnel ».Du coup, la procédure de continuité prendra fin le 31 décembre prochain. D’autant que, selon le ministère, cette procédure est « aujourd’hui source de dysfonctionnements, notamment en matière de transfert d’informations au registre national des entreprises (RNE) ou SIRENE ».

Précision : selon le ministère, les efforts seront poursuivis pour faciliter l’utilisation du guichet unique. Ainsi, le site devrait connaître d’importantes améliorations en matière d’ergonomie afin de faciliter le parcours des usagers et d’aboutir à une deuxième version du site à la mi-2025. À suivre…

Rappelons que pour accompagner les professionnels dans l’utilisation du guichet unique, l’assistance de l’INPI, qui gère le guichet unique, a été renforcée : le numéro d’appel d’INPI Direct (01 56 65 89 98) est ouvert de 9 h à 18 h les jours ouvrés.

Ministère de l’Économie et des Finances, communiqué de presse du 11 décembre 2024

Associations : accueil d’un jeune dans le cadre du service national universel

Nous envisageons d’accueillir dans notre association un jeune dans le cadre du service national universel (SNU). Pouvez-vous nous expliquer comment procéder ?

Le SNU s’adresse aux jeunes de 15 à 17 ans. Il se compose d’un séjour de cohésion de 12 jours suivi d’un « temps de service à la Nation » consacré à une mission d’intérêt général. C’est dans le cadre de cette mission, qui doit être effectuée dans l’année suivant le séjour de cohésion, que votre association peut accueillir un jeune en SNU. Il s’agit d’une mission bénévole, d’au moins 12 jours continus ou 84 heures réparties sur un an, qui doit s’inscrire dans un des domaines suivants : défense et mémoire, sécurité, solidarité, santé, éducation, culture, sport, citoyenneté et environnement et développement durable. Pour proposer une mission, vous devez inscrire votre association sur le site https://admin.snu.gouv.fr. Vous devrez ensuite signer une convention d’engagement avec les parents du jeune que vous avez recruté et désigner un tuteur.

FDVA : appels à projets « Fonctionnement-innovation » pour 2025

Les associations peuvent répondre aux appels à projets départementaux lancés par le Fonds pour le développement de la vie associative afin de financer leur fonctionnement ou leurs projets innovants.

Depuis 2018, le Fonds pour le développement de la vie associative (FDVA) finance, en plus de la formation des bénévoles, le fonctionnement des associations et leurs projets innovants. Ce FDVA « Fonctionnement-innovation » s’adresse aux associations de tous les secteurs, y compris celles du secteur sportif, et privilégie les petites et moyennes structures. Grâce à ce fonds, les associations peuvent percevoir une aide de plusieurs milliers d’euros destinée à financer soit leur fonctionnement global, soit un nouveau projet. Les conditions d’obtention de l’aide, son montant ainsi que les modalités de dépôt des candidatures sont définis au niveau départemental. Ces appels à projets peuvent être consultés sur le site internet du ministère des Sports, de la jeunesse et de la vie associative. Les dates limites de candidature varient selon les départements. Elles sont, par exemple, fixées :
– au 3 février 2025 dans les départements du Grand Est ;
– au 19 février 2025 dans les départements d’Auvergne-Rhône-Alpes ;
– au 24 février 2025 dans les départements de Bourgogne-Franche-Comté.

Exception : les associations défendant un secteur professionnel ou les intérêts communs d’un public adhérent de même que les associations cultuelles, para-administratives ou de financement de partis politiques sont exclus de ces appels à projets.