Juridique Archives

Déplafonnement du loyer d’un bail commercial en cas de modification des facteurs de commercialité

Une modification notable des facteurs locaux de commercialité peut justifier le déplafonnement du loyer d’un bail commercial au moment de son renouvellement dès lors que cette modification est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité du locataire.

On sait que le loyer d’un bail commercial renouvelé est plafonné, la hausse de ce loyer ne pouvant pas excéder la variation de l’indice trimestriel de référence intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail précédent. Toutefois, le loyer d’un bail commercial renouvelé échappe à cette règle du plafonnement, notamment en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité. Dans ce cas, le bailleur est donc en droit de demander une augmentation du loyer plus élevée.

Précision : les facteurs locaux de commercialité correspondent à l’intérêt que présente, pour un commerce, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Une incidence favorable sur l’activité du locataire

À ce titre, les juges viennent de préciser que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé lorsqu’elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le locataire, mais indépendamment du fait qu’elle ait eu effectivement et réellement une incidence sur le commerce exploité dans les locaux. Autrement dit, dès lors que la modification est favorable à l’activité du locataire, le bailleur peut lui imposer un déplafonnement du loyer même si son activité n’en a pas profité en pratique. Dans cette affaire, le bailleur avait demandé le déplafonnement du loyer d’un bail commercial au moment de son renouvellement au motif que l’installation d’un complexe commercial avec des enseignes à forte capacité attractive à côté du local commercial loué améliorait l’achalandage de ce commerce (un commerce de luminaires), l’accroissement notable du flux entrant et sortant de la zone commerciale en raison de l’ampleur des aménagements routiers et immobiliers réalisés pour créer le complexe commercial étant de nature à bénéficier à l’activité du locataire. De son côté, le locataire avait fait valoir que cette installation ne lui avait pas profité puisque son chiffre d’affaires n’avait pas augmenté. Les juges ont donné raison au bailleur.

Cassation civile 3e, 18 septembre 2025, n° 24-13288

Article publié le 20 octobre 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : Vostok

Liquidation judiciaire : quelle responsabilité du dirigeant en cas d’insuffisance d’actif ?

Lorsque le dirigeant d’une société en liquidation judiciaire est condamné pour insuffisance d’actif, le montant du passif à payer est apprécié par les juges au regard de la seule gravité des fautes qu’il a commises.

Lorsqu’une société est mise en liquidation judiciaire, la responsabilité de son dirigeant peut être recherchée par le liquidateur judiciaire lorsqu’il a commis une faute de gestion ayant contribué à l’insuffisance d’actif (c’est-à-dire quand l’actif de la société ne suffit pas à régler ses créanciers). Au terme de cette action, dite « en comblement de passif », le dirigeant peut alors être condamné à payer sur ses deniers personnels tout ou partie des dettes de la société. À ce titre, dans une affaire récente, le dirigeant d’une société en liquidation judiciaire avait été condamné à payer la somme de 182 000 € au titre de l’insuffisance d’actif de la société, ce qui correspondait à la somme réclamée par le liquidateur judiciaire. Il avait alors contesté le montant de cette somme devant la Cour de cassation, faisant valoir que la condamnation d’un dirigeant à supporter tout ou partie de l’insuffisance d’actif de sa société doit être proportionnée à son patrimoine et à ses revenus. Pour lui, les juges auraient donc dû prendre en compte sa situation financière personnelle pour fixer le montant de la somme à payer.

Pas de prise en compte du patrimoine et des revenus du dirigeant

Mais la Cour de cassation n’a pas été de cet avis. En effet, elle a affirmé que le tribunal doit apprécier le montant de la contribution du dirigeant à l’insuffisance d’actif de la société en fonction du nombre et de la gravité des fautes de gestion qu’il a commises ayant contribué à cette insuffisance d’actif. Et qu’il n’est pas tenu de prendre en considération le patrimoine et les revenus du dirigeant fautif.

Cassation commerciale, 1er octobre 2025, n° 23-12234

Article publié le 16 octobre 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : AmnajKhetsamtip

Fin du service national universel

Notre association a, à plusieurs reprises, accueilli des jeunes dans le cadre du service national universel et j’ai entendu dire que ce dispositif allait disparaître. Pouvez-vous nous en dire plus ?

Mis en place en 2019, le service national universel (SNU), qui s’adresse aux jeunes de 15 à 17 ans, se compose d’un séjour de cohésion de 12 jours et d’un « temps de service à la Nation » consacré à une mission bénévole d’intérêt général au sein d’une association. Une mission, d’au moins 12 jours continus ou de 84 heures réparties sur un an, qui doit s’inscrire dans un des domaines suivants : défense et mémoire, sécurité, solidarité, santé, éducation, culture, sport, citoyenneté et environnement et développement durable. Mi-septembre, le Premier ministre a effectivement annoncé que le SNU serait « mis en extinction ». À ce titre, aucun séjour de cohésion n’est prévu pour 2025-2026. Vous pouvez toutefois encore accueillir des jeunes ayant déjà effectué leur séjour de cohésion.

Article publié le 15 octobre 2025 – © Les Echos Publishing 2025

L’action du locataire exploitant en contestation d’un congé pour reprise

L’exploitant locataire qui agit en contestation d’un congé pour reprise n’a pas à mettre en cause le bénéficiaire de la reprise.

Lorsqu’il exerce son droit de reprise, le propriétaire de terres louées à un agriculteur est tenu de lui délivrer un congé. Ce congé doit notamment mentionner le motif pour lequel il est donné (par exemple, la reprise pour exploiter) et l’identité du bénéficiaire de la reprise (lui-même, son conjoint ou son partenaire pacsé ou encore l’un de ses descendants). Le locataire qui entend contester ce congé parce qu’il estime, par exemple, que les conditions de la reprise ne sont pas remplies (respect du contrôle des structures, compétence professionnelle du bénéficiaire de reprise…) doit saisir le tribunal paritaire de baux ruraux dans un délai de 4 mois à compter de la réception du congé. À ce titre, dans une affaire récente, le bailleur, dont le congé pour reprise pour exploiter délivré au profit de son fils faisait l’objet d’une action en contestation par le locataire, avait fait valoir que cette contestation était irrégulière car ce dernier n’avait pas agi également contre le bénéficiaire de la reprise (le fils du bailleur donc). Il fondait son argumentation sur un article du Code de procédure civile selon lequel « nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée », faisant ainsi allusion au bénéficiaire de la reprise.

La mise en cause du seul bailleur

Mais les juges ne lui ont pas donné raison. En effet, ils ont affirmé que le preneur à bail rural, qui agit en contestation du congé aux fins de reprise pour exploiter délivré par le bailleur, n’est tenu de mettre en cause à l’instance que ce dernier, qui a seul, par cet acte, manifesté sa volonté de rompre le bail. Il n’a donc pas à mettre en cause le bénéficiaire de la reprise (lorsqu’il ne s’agit pas du bailleur lui-même), lequel n’est pas partie au bail rural, quand bien même ce dernier est intéressé au premier chef par ce procès.

Cassation civile 3e, 13 mars 2025, n° 23-20161

Article publié le 14 octobre 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : AJ WATTAMANIUK

Nullité des décisions en droit des sociétés : du nouveau !

Depuis le 1 octobre dernier, les règles qui régissent les nullités des décisions prises dans les sociétés civiles et commerciales ont changé. Des changements qui ont pour objet de limiter les risques d’annulation pour préserver l’intérêt des sociétés.

Dans une société, lorsque des actes ou des délibérations sont pris en violation de certaines règles légales ou statutaires, ils sont susceptibles d’être annulés par un juge. À ce titre, pour renforcer la sécurité juridique de la constitution des sociétés ainsi que celle de leurs décisions, les pouvoirs publics, par le biais d’une ordonnance du 12 mars 2025, ont clarifié et simplifié en profondeur les règles qui encadrent les nullités. L’objet de la réforme étant de limiter les risques d’annulation des décisions qui pèsent sur les sociétés de façon à préserver leur stabilité juridique.

Précision : ces nouvelles règles sont entrées en vigueur le 1er octobre dernier.

Voici les principaux changements intervenus.

Les causes de nullité d’une société

D’abord, la nullité d’une société ne peut désormais être prononcée qu’en raison de :
– l’incapacité juridique de tous ses fondateurs ;
– la violation des dispositions fixant un nombre minimal de deux associés (hors EURL et SASU). Jusqu’alors, les causes de nullité d’une société étaient plus larges puisque celle-ci pouvait résulter, par exemple, d’un objet social illicite ou de la violation des règles de formation du contrat de société (vice du consentement, par exemple).

Les causes de nullité des décisions sociales

Ensuite, sauf disposition légale contraire, la violation des statuts ne constitue plus une cause de nullité. Désormais, une décision sociale (c’est-à-dire une décision prise collectivement par les associés ou un acte interne à la société pris par les dirigeants) ne peut être déclarée nulle que si elle viole une disposition impérative du droit des sociétés ou l’une des causes de nullité des contrats en général. Une exception importante toutefois : dans les sociétés par actions simplifiées (SAS), les statuts peuvent prévoir que les décisions sociales prises en violation des règles statutaires sont nulles.

Trois conditions pour prononcer la nullité

En outre, le prononcé de la nullité d’une décision est désormais très encadré, le juge devant tenir compte de l’impact réel de l’irrégularité de la décision contestée. Ainsi, dorénavant, sauf disposition contraire, la nullité d’une décision prise dans une société ne peut être prononcée par un juge que si les trois conditions suivantes sont réunies :
– la personne qui demande la nullité de la décision doit démontrer que l’irrégularité constatée lui cause un grief ;
– l’irrégularité invoquée doit avoir eu une influence sur le sens même de la décision ;
– les conséquences de la nullité de la décision pour l’intérêt de la société ne doivent pas être excessives au regard de l’atteinte à cet intérêt.

Limitation des nullités en cascade

Autre nouveauté, les nullités en cascade, qui peuvent emporter des conséquences graves pour la société, sont limitées. Ainsi, d’une part, la nullité de la nomination ou du maintien irrégulier d’un organe (président, directeur général…) ou d’un membre d’un organe collégial de la société (membre du conseil d’administration…) n’entraîne plus automatiquement la nullité des décisions prises par celui-ci. Et d’autre part, lorsque la rétroactivité de la nullité d’une décision est de nature à produire des effets manifestement excessifs pour l’intérêt de la société, les effets de cette nullité peuvent être différés dans le temps par le juge.

Réduction du délai de prescription

Enfin, le délai de la prescription pour demander la nullité d’une société ou d’une décision sociale postérieure à la constitution de la société est réduit, sauf exceptions, et passe de trois à deux ans.

Ordonnance n° 2025-229 du 12 mars 2025, JO du 13

Article publié le 14 octobre 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : BrianAJackson

Procédure d’injonction de payer : faut-il d’abord tenter une conciliation ?

Le créancier qui engage une procédure d’injonction de payer pour obtenir le paiement d’une somme qui lui est due n’est pas tenu de tenter préalablement une résolution amiable du litige.

Lorsqu’un créancier n’est pas parvenu à recouvrer, après relance puis mise en demeure, une somme d’argent qui lui est due, par exemple par un client, il peut recourir à la procédure d’injonction de payer. Rapide, simple et peu coûteuse, cette procédure lui permet d’obtenir d’un juge une ordonnance qui enjoint son débiteur de régler sa dette.

En pratique : pour obtenir du juge une injonction de payer, il suffit de remplir le formulaire Cerfa correspondant (selon les cas, soit le Cerfa 12946*02, soit le Cerfa 12948*06), disponible notamment sur service-public.gouv.fr, puis de l’adresser, accompagné des justificatifs, au greffe du président du tribunal de commerce si le débiteur est une entreprise ou au greffe du tribunal judiciaire s’il s’agit d’un particulier. Si la requête est fondée, le juge rendra une ordonnance d’injonction de payer que le créancier pourra ensuite remettre à un commissaire de justice pour qu’il la notifie au débiteur.

À ce titre, la question a été récemment posée à la Cour de cassation de savoir si, avant d’engager une procédure d’injonction de payer, le créancier avait l’obligation de tenter une résolution amiable du litige, soit par une conciliation menée par un conciliateur, soit par une médiation, soit encore par une procédure participative (procédure par laquelle ce sont les parties elles-mêmes, assistées obligatoirement par leurs avocats respectifs, qui tentent de mettre fin au différend qui les oppose).

Pas d’obligation de conciliation préalable

La Cour de cassation a répondu par la négative. Pour elle, une tentative préalable de résolution amiable du litige ne s’impose pas dans le cadre d’une procédure d’injonction de payer, et ce ni dans la phase initiale de la procédure, c’est-à-dire lorsque le créancier dépose sa requête et qu’elle est examinée par le tribunal qui rend ensuite son ordonnance, ni dans l’éventuelle seconde phase, lorsque le débiteur conteste l’existence ou le montant de la créance et fait opposition à l’ordonnance du juge.

Attention : lorsque la procédure tend à obtenir le paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 €, elle doit obligatoirement être précédée d’une tentative de résolution amiable du différend (conciliation, médiation ou procédure participative), sauf dans un certain nombre de cas (notamment en cas d’urgence manifeste ou de circonstances de l’affaire rendant impossible une telle tentative). À défaut, l’action du créancier serait déclarée irrecevable par le tribunal.

Cassation civile 2e, 25 septembre 2025, avis n° 15017

Article publié le 09 octobre 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : Zero Creatives

Fermeture prochaine du site sirene.fr

Le site sirene.fr, sur lequel figure un certain nombre d’informations sur les entreprises implantées en France, fermera définitivement au cours du mois de décembre prochain. Ces informations se retrouvent désormais sur le site annuaire-entreprises-data.gouv.fr.

Au mois de décembre prochain, le site sirene.fr, qui identifie les entreprises et leurs établissements implantés en France, fermera définitivement. Géré, alimenté et mis à jour par l’Insee, ce site permet de rechercher une entreprise et de connaître notamment son code APE, son numéro Siren ainsi que le numéro Siret de chacun de ses établissements, sa tranche d’effectif de salariés ou encore sa date de création. Il a vocation à être remplacé par le site de l’Annuaire des entreprises sur lequel on peut d’ores et déjà retrouver les informations qui figurent sur le site sirene. Via le site de l’Annuaire des entreprises, il est également possible de se procurer un avis de situation Insee d’une entreprise ou d’un établissement (fiche d’identité de cette entreprise ou de cet établissement), ainsi qu’un extrait RNE (justificatif d’immatriculation d’une entreprise au Registre national des entreprises).

Article publié le 07 octobre 2025 – © Les Echos Publishing 2025

Conditions de validité d’une reconnaissance de dette

Je suis sur le point de prêter une importante somme d’argent à un ami qui est dans le besoin. À ce titre, nous allons rédiger une reconnaissance de dette. Y a-t-il des précautions à prendre ?

D’abord, vous avez raison de rédiger une reconnaissance de dette car ce document vous permettra de prouver, le cas échéant, que la somme versée à votre ami est bien un prêt et non un don et donc de faire valoir vos droits en justice au cas où ce dernier ne vous rembourserait pas. Ensuite, pour être valable et ne souffrir d’aucune contestation, la reconnaissance de dette doit mentionner vos nom, prénom, adresse, date et lieu de naissance ainsi que ceux de votre ami débiteur, le montant de la somme que vous lui prêtez, indiqué en lettres et en chiffres, la date à laquelle le paiement de la dette devra intervenir et le taux d’intérêt si vous en prévoyez un. La reconnaissance de dette doit être datée et doit évidemment être signée par vous-même et par votre débiteur. Et attention, veillez à garder en votre possession l’original de la reconnaissance de dette, et ce jusqu’à ce que votre ami vous ait intégralement remboursé.

Exploitants agricoles : fixation des montants 2025 de certaines aides Pac

Les montants unitaires de l’écorégime, du paiement redistributif et de l’aide complémentaire au revenu pour les jeunes agriculteurs pour la campagne 2025 ont été fixés.

Les montants d’un certain nombre d’aides de la Pac viennent d’être fixés pour la campagne 2025. Ils serviront de base au paiement d’un acompte, en principe à hauteur de 70 %, qui devrait être versé à partir de la mi-octobre.

Écorégime

Les montants de l’écorégime pour la campagne 2025 ont été récemment dévoilés. Ainsi, ils s’établissent comme suit :
– montant unitaire du niveau de base : 45,46 € par hectare (montant définitif fixé à 48,35 € en 2024) ;
– montant unitaire du niveau supérieur : 62,05 € par hectare (montant définitif fixé à 66,17 € en 2024) ;
– montant unitaire du niveau spécifique à l’agriculture biologique : 92,05 € (montant définitif fixé à 96,17 € en 2024) ;
– montant unitaire du bonus haies : 20 € par hectare (7 € en 2024).

Rappel : instauré dans le cadre de la Politique agricole commune 2023-2027, l’écorégime est un nouveau système de paiement direct, rapporté à la surface, qui s’est substitué au paiement vert, et qui est accordé aux agriculteurs qui s’engagent volontairement à mettre en œuvre, sur leur exploitation, des pratiques agronomiques favorables au climat et à l’environnement (diversification des cultures, maintien des prairies permanentes, couverture végétale entre les rangs des cultures pérennes…) ou qui détiennent une certification HVE ou AB. Trois niveaux de paiement sont prévus (niveau de base, supérieur et spécifique AB) selon les pratiques agronomiques déployées. S’y ajoute un bonus haies qui est attribué à tout bénéficiaire de l’écorégime détenant des haies certifiées ou labellisées comme étant gérées durablement sur une partie de ses terres.

Ces montants pourront être revus à la hausse ou à la baisse d’ici la fin de l’année.

Aide aux jeunes agriculteurs et paiement redistributif

Par ailleurs, pour la campagne 2025, le montant de l’aide complémentaire au revenu pour les jeunes agriculteurs est fixé à 3 100 €, contre 4 469 € en 2024. Et le montant du paiement redistributif s’élève à 47,81 €, contre 50,26 € en 2024.

Droits à paiement de base

Enfin, au titre de la campagne 2025, la valeur unitaire des droits à paiement de base (DPB) est fixée à 127,67 € pour l’Hexagone et à 144,64 € pour le groupe Corse.

Arrêté du 23 septembre 2025, JO du 1er octobre (écorégime)Arrêté du 23 septembre 2025, JO du 1er octobre (paiement redistributif, aide complémentaire au revenu des jeunes agriculteurs)Arrêté du 23 septembre 2025, JO du 1er octobre (droits au paiement de base)

Fin des publicités portant sur un enjeu social sur les plates-formes de Meta

Les organismes à but non lucratif ne peuvent plus diffuser de publicités portant sur un enjeu social, électoral ou politique sur Facebook et Instagram.

Depuis le 6 octobre 2025, Meta n’autorise plus la diffusion, dans l’Union européenne, de publicités (textes, photos, vidéos…) portant sur un enjeu social, électoral ou politique sur ses plates-formes Facebook et Instagram. Une mesure qui, selon Meta, est justifiée par le règlement 2024/900 du 13 mars 2024 de l’Union européenne sur la transparence et le ciblage de la publicité à caractère politique (TTPA) qui entre en vigueur le 10 octobre 2025.En pratique, les campagnes via le Gestionnaire de publicités ou toute autre interface et les publications boostées (publicités créées à partir de publications existantes sur une Page ou un compte) ne sont plus autorisées.

Exception : Meta a précisé que les organisations caritatives et les « campagnes de crowdfunding et de collecte de dons » ne sont pas concernées par cette interdiction.

Des publicités portant sur un enjeu social

Cette nouvelle règle ne manquera pas d’avoir un impact sur les publicités diffusées par les associations et fondations, puisque Meta définit les enjeux sociaux de façon assez large. En effet, il s’agit des « sujets sensibles qui font l’objet de débats houleux, qui peuvent influencer le résultat d’une élection ou qui peuvent avoir une incidence sur/être liés à une législation existante ou proposée ». Ainsi, selon un guide (en anglais) récemment publié par Meta, constituent des enjeux sociaux les sujets liés notamment aux droits civiques et sociaux (droits des femmes et des LGBTQ+, liberté de religion…), à l’environnement (changement climatique, énergies renouvelables…), à la santé (sécurité sociale, notamment), à l’immigration ou encore à l’économie. Dans ce même guide, Meta donne des exemples de publicités qui sont interdites et de contenus, essentiellement informatifs, qui sont autorisés. Par exemple, « It’s time for us all to stand up and demand equal rights for women » (« Il est temps pour nous tous de nous lever et d’exiger l’égalité des droits pour les femmes ») sera interdit, mais « Civil rights exhibition opens on Monday » (« l’exposition sur les droits civiques ouvre lundi ») sera autorisé.

À noter : dans un communiqué publié le 2 octobre, l’European Fundraising Association a appelé Meta à revoir son interprétation du règlement européen, estimant que sa décision d’interdire les publicités portant sur un enjeu social, électoral ou politique est une interprétation trop extensive de ce texte.