Après plusieurs années de ralentissement, l’investissement locatif en France montre des signes de reprise en 2025. La baisse des taux d’intérêt, la correction des prix de l’immobilier et la hausse des loyers sont autant de signaux qui pourraient favoriser un redémarrage des transactions.

Après plusieurs années marquées par un ralentissement de l’investissement locatif en France, 2025 pourrait bien marquer le retour des investisseurs. C’est en tout cas ce qu’en ont conclu les auteurs d’une récente étude de SeLoger au regard du contexte actuel : marché immobilier plus porteur, correction des prix, amélioration des conditions de crédits. D’ailleurs, dans cette même étude, SeLoger livre son analyse et sa sélection des villes offrant les meilleures conditions pour investir dans un 2 pièces de 40 m² de manière autofinancée, avec un apport minime.

Une rentabilité brute en hausse

Avec la baisse progressive des taux des crédits immobiliers, une correction significative des prix (-4,9 % en moyenne en France depuis juillet 2022) et la hausse continue des loyers (+8 % en France depuis juillet 2022), les investisseurs ont de quoi être optimistes. Globalement, en France, la rentabilité brute se stabilise autour de 5,2 % en moyenne depuis début 2025 (contre 4,6 % en juillet 2022), en progression de 13 % en 3 ans. Un constat identique peut être fait à Paris où la rentabilité brute a progressé de 4,1 % en moyenne en 2025 (3,3 % en 2022), soit 0,8 point de base en 3 ans. L’étude explique cette dynamique principalement par un phénomène de report : la forte hausse des taux d’intérêt a exclu de nombreux ménages de l’accession à la propriété, alimentant ainsi la demande locative, notamment dans les zones déjà tendues comme les grandes villes. Une hausse des loyers combinée à une baisse des prix de l’immobilier ont conduit mécaniquement à une hausse de la rentabilité brute.

Un recul du montant de l’apport

Pour évaluer la viabilité d’un investissement, il faut également prendre en compte l’effort financier que le projet implique. Effort qui peut être mesuré par l’apport initial nécessaire pour que les loyers perçus couvrent l’ensemble des mensualités ainsi que les frais annexes. En pratique, entre 2020 et 2023 (point le plus haut), l’apport moyen en France nécessaire pour investir dans un appartement de 2 pièces qui s’autofinance a presque doublé, passant de 46 000 € à 80 000 €, en raison de la hausse des prix immobiliers et des taux d’intérêt. En 2025, il redescend à près de 70 000 € en moyenne, du fait de la situation inverse. Bien que modéré, ce recul du montant de l’apport envoie un signal positif aux investisseurs.

Où investir sans apport dans un 2 pièces ?

Savoir quand investir est essentiel. Mais savoir où investir l’est tout autant. Derrière un bon rendement brut peuvent se cacher des risques de vacance locative ou de dépréciation du bien, en lien avec le tissu économique local, la tension locative ou encore la solvabilité des ménages. Dans son étude, SeLoger a sélectionné cinq villes françaises de plus de 30 000 habitants où l’investissement locatif permet, en 2025, d’acquérir un T2 de 40 m² sans aucun apport initial. Dans ces communes, avec une mensualité de crédit équivalente au loyer net de charges (taxe foncière, impôts, charges de copropriété, frais d’entretien courant…), l’apport nécessaire est négatif. Attention toutefois, il est nécessaire de prévoir un apport minimal couvrant les frais de notaire et d’agence. Autrement dit, avec un financement à 100 % de la valeur du bien, l’investisseur arrive à dégager un bénéfice mensuel positif !C’est notamment le cas de Châlons-en-Champagne, avec des prix d’achat pour un 40 m² très accessibles (66 752 € en moyenne frais inclus) et un revenu locatif net permettant un autofinancement complet. Limoges (8,4 % de rentabilité brute), Évry (7,6 %), Niort (7,2 %) et Poitiers (6,7 %) présentent également un bon équilibre entre rentabilité, niveau d’apport et solidité structurelle du marché local.

Étude SeLoger, avril 2025 – Rentabilité locative : le grand retour ?

Article publié le 07 mai 2025 – © Les Echos Publishing 2025

L’indice de référence des loyers pour le 1er trimestre 2025 vient d’être communiqué par l’Insee. Un indice en progression de 1,40 % sur 1 an.

L’Insee vient de publier l’indice de référence des loyers (IRL) pour le 1er trimestre 2025. Ce dernier s’établit à 145,47, soit une progression de 1,40 % sur un an. Il s’établit à 142,67 dans les collectivités d’outre-mer régies par l’article 73 de la Constitution et à 141,28 dans la collectivité de Corse. Rappelons que l’indice de référence des loyers vise à garantir aux locataires des hausses de loyers en rapport avec l’évolution du pouvoir d’achat des ménages et aux bailleurs le maintien d’un certain niveau de revenus, l’objectif étant aussi de ne pas les dissuader d’investir dans le logement locatif.

Comment utiliser l’IRL ?

Les bailleurs peuvent, chaque année, réviser à la hausse le montant du loyer de leurs locataires. Cette révision ne pouvant pas être supérieure à la variation de l’Indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre. Étant précisé que l’IRL intègre dans sa formule de calcul l’évolution des prix à la consommation hors tabac. Attention toutefois, une révision du loyer n’est possible qu’à la condition que le bail d’habitation le prévoie dans une clause. Autre exception, le loyer des baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 et portant sur des logements affichant une classe F ou G au DPE (les fameuses passoires thermiques) ne peut être révisé.

À noter : en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, l’interdiction de révision des loyers pour les logements qualifiés « d’indécents » s’applique aux baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 1er juillet 2024.

Concrètement, pour calculer la révision du montant mensuel du loyer, le bailleur a besoin de trois éléments : le montant actuel du loyer mensuel, l’IRL du trimestre de référence (prévu dans le bail ou publié par l’Insee) et l’IRL du même trimestre de l’année précédente. La formule de calcul est la suivante :loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence du bail / IRL du même trimestre de l’année précédente.

Exemple : un bail signé le 20 mars 2024, et fixant le loyer mensuel à 500 €, peut être révisé le 20 mars 2025. Le dernier indice publié à la date de signature du bail est celui du 1er trimestre 2024, soit 143,46. Le nouvel indice publié à la date de révision est celui du 1er trimestre 2025, soit 145,47. Ainsi, le nouveau montant du loyer doit être calculé de la manière suivante : 500 € x 145,47 / 143,46 = 507 €.

Article publié le 23 avril 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : lOvE lOvE

Le 1 avril 2025, le Sénat a adopté, en première lecture, une proposition de loi permettant notamment de ne pas pénaliser les bailleurs volontaires sur la question de la consommation énergétique de leurs logements.

Depuis le 1er janvier 2025, les logements énergivores, classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE), ne sont plus admis à la location. Une interdiction qui a des effets directs sur le marché locatif français. En effet, d’après les chiffres des pouvoirs publics, près de 1,6 million de logements, qualifiés de passoires énergétiques, ont vocation à sortir du parc locatif, privé ou social, d’ici 2028 (on rappelle que les logements classés F seront également exclus du marché locatif au 1er janvier 2028). Conscients de cette problématique, certains sénateurs ont déposé une proposition de loi visant à clarifier les obligations de rénovation énergétique des logements.

Des exceptions au principe d’interdiction de location

Premier apport du projet, les logements classés G au DPE devenus « indécents » au 1er janvier 2025 ne seraient pas tous exclus du marché. Ceux dont les baux sont en cours ne seraient pas concernés par cette interdiction. En clair, l’obligation de décence énergétique serait réputée satisfaite lorsque le logement atteindrait le niveau de performance exigible à la date à laquelle le contrat de location a été conclu, renouvelé ou tacitement reconduit. Autre point important, pour éviter les conflits entre bailleurs et locataires, les travaux de rénovation énergétique qui auraient été ordonnés par les bailleurs mais qui ne permettraient pas d’atteindre le niveau de performance requis ne seraient pas pénalisés (le niveau de performance minimale serait ainsi réputé acquis). Une tolérance qui aurait également vocation à s’appliquer lorsque des travaux ne peuvent être réalisés en raison de contraintes techniques, architecturales, patrimoniales, ou en raison du coût des travaux rendant impossibles leur réalisation ou du refus par une décision administrative ou par une décision de l’assemblée générale des copropriétaires datant de moins de 3 ans. Par ailleurs, lorsque le logement est situé dans un immeuble relevant du statut de la copropriété et que le syndicat de copropriétaires a conclu un contrat portant sur des travaux de nature à permettre l’atteinte du niveau de performance minimal, le logement serait considéré comme décent pendant toute la durée des travaux. À condition que les travaux soient réalisés dans un délai qui ne pourrait excéder 5 ans.

Réduction de loyers

Actuellement, en cas de contentieux entre bailleur et locataire, le juge peut prononcer une réduction de loyer jusqu’à l’exécution de travaux nécessaires à la mise en conformité énergétique d’un logement loué. Dans ce cadre, la proposition de loi vient préciser que la réduction de loyer doit tenir compte de la diligence du propriétaire et ne doit pas excéder le préjudice subi par le locataire du fait de la moindre performance du logement. Cette réduction de loyer prendrait effet à compter de la date à laquelle les travaux ordonnés par le juge auraient été demandés au propriétaire par le locataire et prendrait fin au terme des travaux de rénovation énergétique. À noter que le locataire habitant un logement G ne pourrait se prévaloir d’un manquement du bailleur et lui réclamer une baisse voire une suspension de paiement de ses loyers s’il faisait obstacle à l’exécution de travaux permettant le respect de l’obligation de décence énergétique.

Précision : partant du constat que les logements individuels sont ceux qui comptent le plus de passoires énergétiques au sein du parc locatif privé, les dispositions de la proposition de loi seraient également applicables aux maisons individuelles.

Proposition de loi n° 328 visant à clarifier les obligations de rénovation énergétique des logements et à sécuriser leur application en copropriété, enregistrée au Sénat le 11 février 2025

Article publié le 03 avril 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : anyaberkut