Quel est l’impact de l’étiquette énergie d’un bien immobilier sur son prix ?

Selon une étude des Notaires de France, pour les moins bonnes étiquettes énergie (classe F-G), la moins-value reste toujours plus significative et plus importante sur les prix des maisons que sur ceux des appartements.

Lorsqu’un bien immobilier est mis en location ou en vente, son propriétaire est dans l’obligation de faire réaliser, par un professionnel, un diagnostic de performance énergétique (DPE). Concrètement, ce DPE indique notamment la quantité d’énergie consommée par un bien immobilier. Mais la question est de savoir si cette étiquette énergie a un impact direct sur le prix de vente d’un logement. Une étude publiée récemment par les Notaires de France s’est intéressée à cette question. On y apprend notamment que sur l’ensemble des transactions immobilières réalisées en 2020 dans l’ancien, 7 % des ventes seulement concernent les logements les plus économes (classe A-B) et 11 % les logements les plus énergivores (classe F-G). Par rapport à 2019, la répartition des ventes de logements selon l’étiquette énergie est identique, à l’exception d’une légère hausse de la part des ventes de logements de classe A-B (+1 point), réduisant la part des logements de classe C dans les mêmes proportions.

Un impact important sur le prix des maisons

Les effets d’une variation de la classe d’étiquette énergie sur les prix des maisons anciennes (par rapport à celles de classe D) en 2020 sont en moyenne proches de ceux estimés en 2019 pour la majorité des régions. L’impact reste toujours moins significatif en Île-de-France et plus faible que celui enregistré ailleurs. Pour les meilleures étiquettes énergie (classe A-B), la plus-value est globalement plus forte à l’Ouest qu’à l’Est. Par exemple, elle est de +12 % en Nouvelle-Aquitaine, mais bien moindre en Auvergne-Rhône-Alpes à +7 %. Les évolutions sur un an sont faibles en 2020, mais les plus significatives concernent la Bourgogne-Franche-Comté, où la plus-value augmente de +6 % en 2019 à +8 % en 2020, et le Grand Est, où la plus-value passe de +16 % en 2019 à +11 % en 2020. Pour les moins bonnes étiquettes énergie (classe F-G), la moins-value reste toujours plus significative et plus importante sur les prix des maisons que sur ceux des appartements. Dans les régions du sud-est comme Auvergne-Rhône-Alpes et Provence-Alpes-Côte d’Azur, l’impact sur les prix est en moyenne respectivement de -6 % et -8 %. Partout ailleurs en province, il est d’au moins -10 % et jusqu’à -20 % en Nouvelle-Aquitaine. La moins-value estimée en 2020 est très similaire à celle estimée en 2019. C’est en Auvergne-Rhône-Alpes que l’évolution est la plus significative : de -3 % en 2019 à -6 % en 2020.

Et les appartements ?

La plus-value engendrée en moyenne en 2020 sur les prix des appartements anciens qui disposent d’une étiquette énergie de classe C (par rapport à ceux de classe D) ne dépasse pas +6 %, à l’instar de 2019. Il en est de même sur les prix des appartements de classe E, avec une moins-value qui ne dépasse pas -4 %. En revanche, l’effet des moins bonnes étiquettes énergie (classe F-G) sur les prix des appartements anciens en 2020 est en moyenne un peu plus fort par rapport à 2019 dans la plupart des régions. L’évolution de l’impact des meilleures étiquettes énergie (classe A-B) est plus variable : il a le plus augmenté dans le Centre-Val de Loire (de +7  % en 2019 à +17 % en 2020) et le plus diminué en Bourgogne-Franche-Comté (de +16 % en 2019 à +8 % en 2020). La Provence-Alpes-Côte d’Azur reste la seule région où l’impact des meilleures étiquettes (classe A-B) sur les prix des appartements anciens n’est pas significatif en 2020. Cette région fait notamment partie de celles où la part des appartements anciens vendus avec les meilleures étiquettes (A-B) est la plus forte (7 %). Cependant, alors que cette part est encore plus forte en Nouvelle-Aquitaine (9 %), la plus-value y est également parmi les plus importantes (+14 %).

Article publié le 10 novembre 2021 – © Les Echos Publishing 2021

Taxe foncière : un nouvel outil pour détecter les piscines !

À titre expérimental, l’administration fiscale peut désormais recourir aux prises de vue aériennes de l’Institut national de l’information géographique et forestière (IGN) pour détecter les piscines non déclarées au titre de la taxe foncière.

Les propriétaires de biens immobiliers doivent savoir que désormais, l’administration fiscale peut recourir aux prises de vue aériennes de l’Institut national de l’information géographique et forestière (IGN) pour détecter les piscines et bâtiments non déclarés.

Précision : les images prises par l’IGN sont publiques et consultables par tous sur le site www.geoportail.gouv.fr.

Concrètement, le dispositif mis en place par l’administration fiscale consiste à extraire les contours des piscines et des immeubles bâtis des images. Puis, un traitement informatique vérifie si les éléments ainsi détectés sont correctement imposés aux impôts locaux (taxe foncière, notamment) en consultant les déclarations des propriétaires effectuées auprès des services de l’urbanisme et de l’administration fiscale. Chaque anomalie détectée est ensuite examinée par un agent du fisc avant toute opération de relance du propriétaire. Afin de s’assurer du bon fonctionnement de ce processus, une expérimentation ciblée sur la détection des piscines vient de débuter dans 9 départements, à savoir : les Alpes-Maritimes ; le Var ; les Bouches-du-Rhône ; l’Ardèche ; le Rhône ; la Haute-Savoie ; le Morbihan ; le Maine-et-Loire ; la Vendée. Les propriétaires de piscines non déclarées détectées dans ces départements recevront alors un courrier les invitant à régulariser leur situation. Une régularisation qui sera prise en compte au titre de la taxe foncière 2022. L’expérimentation sera ensuite élargie aux bâtiments non déclarés ou incorrectement imposés.

À savoir : sous réserve des résultats obtenus, le dispositif sera élargi à l’ensemble des départements métropolitains au cours de l’année 2022.

www.impots.gouv.fr, actualité du 20 octobre 2021

Article publié le 05 novembre 2021 – © Les Echos Publishing 2021

Une nouvelle classification des SCPI et des OPCI

Afin qu’elle soit plus explicite et permette d’assurer une meilleure comparabilité des supports d’investissement, les SCPI et OPCI se dotent d’une nouvelle classification comportant 7 catégories.

Le succès des SCPI ne se dément pas. Pour preuve, la collecte nette en pierre-papier s’est établi à 3,6 milliards d’euros sur les deux premiers trimestres de 2021. Des niveaux de collecte qui se rapprochent de ceux enregistrés avant la crise sanitaire du Covid-19. Afin de rendre cette catégorie d’actifs encore plus transparente et accessible, l’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) a défini une nouvelle segmentation des SCPI et OPCI grand public. Généralement, les SCPI et OPCI sont classés en fonction de l’existence ou non d’une typologie d’actifs immobiliers prépondérante dans la politique d’investissement du fonds. Concrètement, jusqu’à présent, on les classe grossièrement en 4 catégories : bureaux, commerces, diversifiées et spécialisées. Désormais, cette classification est revue et comporte 7 catégories : bureaux ; commerces ; résidentiel ; logistique et locaux d’activités (dont locaux industriel) ; hôtels, tourisme et loisirs (dont hôtellerie de plein-air) ; santé et éducation (dont Ehpad, centres de santé, écoles, crèches) ; alternatifs (toute autre typologie n’entrant dans aucune des catégories précédentes). L’ASPIM précise que pour être qualifiée de « diversifiée » la stratégie immobilière du fonds devra respecter cumulativement les deux conditions suivantes : la stratégie immobilière de la société de gestion doit investir sur au moins 3 classes d’actifs ; aucune classe d’actifs composant le fonds d’investissement ne doit dépasser 50 % de la valeur totale du patrimoine immobilier de la SCPI ou OPCI.

Article publié le 03 novembre 2021 – © Les Echos Publishing 2021

Crédit immobilier et prise de garantie

J’envisage de souscrire un crédit immobilier pour financer l’achat de ma résidence principale. À ce titre, la banque sollicite une prise de garantie sur le bien financé via un privilège de prêteur de deniers. De quoi s’agit-il ?

Pour pouvoir faire face à d’éventuels impayés, les banques prennent des garanties sur les biens financés. Le privilège de prêteur de deniers en fait partie. Il s’agit d’une sûreté accordée par la loi à celui qui prête des sommes d’argent pour l’acquisition d’un bien immobilier. Et elle lui assure, en cas de besoin, une priorité quant au remboursement en cas de saisie et de vente du logement. Et, bonne nouvelle, contrairement à une hypothèque, l’inscription de cette sûreté au service de publicité foncière ne donne pas lieu au paiement d’une taxe.

Article publié le 02 novembre 2021 – © Les Echos Publishing 2021

La taxe foncière a augmenté de 31,4 % en 10 ans !

L’Union nationale des propriétaires immobiliers dénonce une hausse importante de la taxe foncière et appelle les pouvoirs publics à une concertation avec les associations de propriétaires.

L’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) a présenté les résultats de la 14e édition de l’Observatoire national des taxes foncières. Cette étude nous apprend qu’en l’espace de 10 ans (2009-2019), la taxe foncière a bondi de 31,4 % alors même que les loyers n’ont progressé que de 10 % avec une inflation à 10,8 %. Autrement dit, la taxe foncière a progressé 3,2 fois plus rapidement que les loyers et 2,9 fois plus vite que l’inflation. L’UNPI souligne que cette forte hausse de la taxe foncière est le résultat de l’effet conjugué de la revalorisation annuelle des valeurs locatives, de l’augmentation des taux et de la multiplication des taxes annexes, par exemple de la taxe facultative GEMAPI (taxe pour la prévention des inondations) apparue en 2015. Par ailleurs, l’UNPI a établi un classement des villes où le montant de la taxe a littéralement explosé. En tête du classement, on trouve Argenteuil, où la taxe foncière a progressé de +45,1 % en l’espace de 10 ans. Saint-Denis, en Seine-Saint-Denis, occupe la deuxième place (+43,1 %). À Argenteuil, le taux de la ville est resté quasiment stable, mais les propriétaires ont pris de plein fouet le doublement du taux départemental du Val-d’Oise. À Saint-Denis, les propriétaires ont subi une hausse conjuguée du taux de la ville et du département. Six autres grandes villes affichent une augmentation de plus de 35 %, aux premiers rangs desquels on trouve Nantes (+38,5 %), Montreuil-sous-Bois (+38,5 %) et Clermont-Ferrand (+38,0 %). En moyenne, entre 2009 et 2019, la taxe foncière a augmenté de 27,7 % dans les 50 plus grandes villes de France, soit un peu moins que dans le reste du territoire (augmentation nationale moyenne de 31,4 %). Le Président de l’UNPI, Christophe Demerson, appelle l’État et les collectivités territoriales représentées par leurs associations à un pacte de fiscalité avec les propriétaires. Ces derniers ne pouvant plus payer les divers ajustements budgétaires. Autre demande : le gel de la revalorisation annuelle générale des bases. Les propriétaires doivent être étroitement associés à la réforme prévue pour 2026.

Article publié le 28 octobre 2021 – © Les Echos Publishing 2021

Quel avenir pour le dispositif Pinel ?

La ministre chargée du Logement, Emmanuelle Wargon, a annoncé récemment que les taux de réduction appliqués actuellement au dispositif Pinel seront maintenus notamment pour les logements respectant des critères de qualité d’usage.

Le dispositif Pinel permet aux particuliers qui acquièrent ou qui font construire, jusqu’au 31 décembre 2024, des logements neufs ou assimilés afin de les louer de bénéficier, sous certaines conditions, d’une réduction d’impôt sur le revenu. Son taux varie selon la durée de l’engagement de location choisie par l’investisseur. Cette réduction, répartie par parts égales sur cette durée d’engagement de location, est calculée sur le prix de revient du logement, retenu dans la double limite de 5 500 € par m² de surface habitable et de 300 000 €.Toutefois, ce dispositif de défiscalisation immobilière doit, en principe, prendre fin au 31 décembre 2024. À noter que le Pinel a connu quelques aménagements avec la loi de finances pour 2021. Ainsi, les taux de la réduction d’impôt sont revus à la baisse de manière progressive en 2023 et 2024. Mais compte tenu des difficultés que rencontre le secteur du logement, la ministre chargée du Logement, Emmanuelle Wargon, a annoncé récemment que les taux de réduction appliqués actuellement seront maintenus dans deux cas (on parle alors de Pinel+). Le premier, le bien immobilier financé doit se trouver dans un quartier prioritaire de la politique de la ville. Le deuxième, le logement doit satisfaire à un certain nombre de critères quant à la qualité du logement acquis. Par exemple, le logement doit être d’une superficie minimale de 28 m² pour un une-pièce, de 45 m² pour un deux-pièces, de 62 m² pour un trois-pièces, de 79 m² pour un quatre-pièces et de 96 m² pour un cinq-pièces. En outre, il doit disposer systématiquement d’un espace extérieur privatif et bénéficier, à partir du trois-pièces, d’une biorientation. Des discussions sont en cours pour arrêter définitivement les différentes conditions à respecter pour pouvoir profiter du dispositif Pinel+. Un décret est attendu pour la fin de l’année. Affaire à suivre, donc…

Article publié le 18 octobre 2021 – © Les Echos Publishing 2021

Crédit immobilier : les recommandations du HCSF deviennent contraignantes

À compter du 1er janvier 2022, les banques devront respecter certaines règles liées aux crédits immobiliers. Ces derniers ne devront pas dépasser 27 ans et un taux d’endettement de 35 %.

En juin 2021, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), l’autorité administrative chargée d’exercer la surveillance du système financier dans son ensemble, avait annoncé qu’il comptait rendre juridiquement contraignantes ses recommandations vis-à-vis de la production de crédits immobiliers. L’annonce est suivie des faits ! Une décision des pouvoirs publics vient, en effet, consacrer les recommandations du HCSF. Ainsi, dans le cadre d’un crédit immobilier, les banques devront, à compter du 1er janvier 2022, veiller à ce que les candidats à l’emprunt ne consentent pas un taux d’effort moyen supérieur à 35 % (mensualité rapportée au revenu mensuel). En outre, la durée des crédits immobiliers ne devra pas être supérieure à 25 ans. Toutefois, cette durée pourra être portée à 27 ans lorsque le crédit immobilier sera lié : à une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou à une construction de maisons individuelles ; à une acquisition dans l’ancien donnant lieu à un programme de travaux dont le montant représente au moins 25 % du coût total de l’opération et qui a pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes, la réalisation de travaux de rénovation énergétique.

Décision du 29 septembre 2021 relative aux conditions d’octroi de crédits immobiliers, JO du 10 octobre

Article publié le 14 octobre 2021 – © Les Echos Publishing 2021

Les taux de l’usure pèsent sur les capacités d’emprunt des Français

Avec le recul des taux de l’usure, certains emprunteurs vont avoir des difficultés à obtenir un accord de prêt de la part des établissements bancaires.

Dans cette période de taux bas, nombreux sont les ménages français qui ont pu concrétiser leurs projets d’achat immobilier. Revers de la médaille, cette baisse des taux d’intérêt a entraîné dans sa chute celle des taux de l’usure. Rappelons que le taux de l’usure, qui vise à protéger l’emprunteur d’éventuels abus, correspond au taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils accordent un crédit. Ce taux varie en fonction du type de prêts. Il est fixé à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant par la Banque de France et publié au Journal officiel. Concrètement, le taux d’usure correspond au taux annuel effectif global (TAEG) qui comprend le taux d’intérêt de base, les frais, commissions et rémunérations diverses (frais d’inscription, frais de dossier, par exemple) et les primes d’assurance-emprunteur. Pour le 4e trimestre 2021, les taux de l’usure sont encore en recul. Ainsi, ils atteignent 2,43 % pour les crédits d’une durée inférieure à 10 ans, 2,39 % pour ceux d’une durée comprise entre 10 et 19 ans, 2,41 % pour ceux souscrits sur 20 ans et plus. Problème, à ces niveaux de taux, certains emprunteurs vont avoir des difficultés à obtenir un accord de prêt de la part des établissements bancaires alors même qu’ils sont « finançables » d’un point de vue de leur endettement et reste-à-vivre. On pense notamment aux primo-accédants avec un apport insuffisant ou encore aux emprunteurs qui ont des antécédents médicaux. Les premiers se verront proposer des taux d’intérêt élevés et les seconds des taux d’assurance conséquents (assurance-emprunteur). Ce qui peut les conduire à dépasser les taux d’usure. Cette situation peut pousser ces emprunteurs à rogner sur les garanties liées à une assurance-emprunteur pour tenter de faire accepter leurs dossiers. Par exemple, il est possible de réduire la couverture d’assurance à 50 % sur la tête de chaque emprunteur. À ce niveau de couverture, en cas de décès d’un des emprunteurs, le survivant continuera à verser la moitié de la mensualité. Chose qu’il n’aurait pas eu à faire si le contrat d’assurance avait prévu une couverture à 100 % sur chaque tête. Autre possibilité, augmenter le montant de son apport ou faire appel à la délégation d’assurance. En s’adressant à un assureur, il est possible de bénéficier d’une assurance-emprunteur sur-mesure et moins cher que le contrat groupe proposé par les banques.

Article publié le 06 octobre 2021 – © Les Echos Publishing 2021