MaPrimeRénov’ : de nouvelles conditions à respecter pour pouvoir en bénéficier

Depuis le 1er janvier 2022, les conditions liées aux demandes d’aides MaPrimeRénov’ ont changé.

Afin d’aider les particuliers à entreprendre des travaux visant à réduire la consommation d’énergie de leur logement, les pouvoirs publics octroient, sous conditions, des aides financières dans le cadre du dispositif MaPrimeRénov’. Cette aide s’adresse notamment aux propriétaires occupant leur logement à titre de résidence principale ainsi qu’aux propriétaires bailleurs, copropriétaires et usufruitiers. À noter que MaPrimeRénov’ peut financer une grande variété de travaux d’isolation, de ventilation ou de changement de mode de chauffage. Et récemment, les conditions pour bénéficier de cette aide ont évolué. Ainsi, pour les demandes déposées depuis le 1er janvier 2022, les aides financières sont réservées aux logements achevés depuis plus de 15 ans (2 ans auparavant). Exception : lorsque la demande concerne le remplacement d’une chaudière fonctionnant au fioul, les logements de plus de 2 ans restent éligibles. Autre condition, le logement doit être occupé au moins 8 mois par an (contre 6 fois dans l’ancienne formule). En outre, le délai dans lequel les travaux « subventionnés » doivent être réalisés passe de un à deux ans. Là encore, une exception est prévue : en cas d’avance du financement, réservée à certains ménages, ce délai de réalisation reste fixé à 1 an. Enfin, à compter du paiement du solde des travaux, le propriétaire doit s’engager à occuper son logement à titre de résidence principale dans un délai d’un an (6 mois auparavant).

Décret n° 2021-1938 du 30 décembre 2021, JO du 31Arrêté du 30 décembre 2021, JO du 31

Article publié le 20 janvier 2022 – © Les Echos Publishing 2021

Loi de finances 2022 : ce qui change pour le dispositif « Louer abordable »

Le dispositif « Louer abordable » offrira aux propriétaires bailleurs une réduction d’impôt, et non plus une déduction spécifique sur leurs revenus fonciers.

Créé en 2017, le dispositif de défiscalisation immobilière « Louer abordable » permet aux propriétaires de logements qui les donnent en location dans le cadre d’une convention signée avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) de bénéficier d’une déduction spécifique sur les revenus fonciers qu’ils dégagent. Précisons que le dispositif s’applique aux logements neufs ou anciens, loués nus et affectés à l’habitation principale du locataire. Un logement qui doit être loué pendant toute la durée de la convention. Lorsque le logement est loué dans le cadre de ce dispositif, le propriétaire peut déduire une partie des revenus fonciers générés. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, il doit notamment s’engager à ne pas dépasser un certain montant de loyer et à louer son bien à des ménages respectant certains critères de ressources.

Une déduction transformée en une réduction d’impôt

Avec la loi de finances pour 2022, le dispositif Louer abordable connaît quelques aménagements.Tout d’abord, la déduction spécifique est transformée en une réduction d’impôt pour les procédures de conventionnement engagées à compter du 1er mars 2022. Cette dernière, calculée sur le montant des revenus bruts tiré de la location du logement conventionné, se voit appliquée des taux identiques sur tout le territoire national.

Taux de réduction du dispositif Louer abordable
Conventionnement Droit commun Location « solidaire »
Secteur intermédiaire 15 % 20 %
Secteur social 35 % 40 %
Secteur très social – 65 %

Ensuite, le dispositif est applicable aux logements dont le niveau de performance énergétique global atteint certains niveaux. Ces niveaux devant être fixés prochainement par arrêté.En outre, le loyer et les ressources du locataire pris en compte pour la conclusion du bail d’habitation ne doivent pas excéder des plafonds qui devraient bientôt paraître. Ces plafonds devraient être fixés en fonction de la localisation du logement et de son affectation à la location intermédiaire, sociale ou très sociale.Enfin, au terme de la convention conclue avec l’Anah, le propriétaire d’un logement situé en zone tendue peut fixer librement le loyer en cas de relocation. En clair, il n’est pas tenu de respecter les règles d’encadrement des loyers.

Article publié le 11 janvier 2022 – © Les Echos Publishing 2021

Loi de finances 2022 : les mesures concernant l’immobilier

La loi de finances pour 2022 proroge certains dispositifs de défiscalisation immobilière et aménage le le dispositif Pinel.

Les principaux dispositifs de défiscalisation immobilière ont été reconduits. Et l’un d’entre eux, le dispositif Pinel, a connu des changements majeurs.

Le Dispositif Pinel

Le dispositif Pinel permet aux particuliers qui acquièrent ou qui font construire, jusqu’au 31 décembre 2024, des logements neufs ou assimilés afin de les louer de bénéficier, sous certaines conditions, d’une réduction d’impôt sur le revenu. Son taux variant selon la durée de l’engagement de location choisie par l’investisseur. Le Pinel a connu quelques aménagements avec la loi de finances pour 2021, qui n’ont pas été remis en cause par la loi de finances pour 2022 et qui s’appliqueront donc dès l’an prochain. Ainsi, les taux de la réduction d’impôt seront revus à la baisse de manière progressive en 2023 et 2024. Mais compte tenu des difficultés que rencontre le secteur du logement, la ministre chargée du Logement a annoncé que les taux de réduction appliqués actuellement seront maintenus dans deux cas (on parle alors de Pinel+). Dans le premier, le bien immobilier financé doit se trouver dans un quartier prioritaire de la politique de la ville. Avec le second, le logement doit satisfaire à un certain nombre de critères. Par exemple, le logement doit être d’une superficie minimale de 28 m² pour un studio, de 45 m² pour un deux-pièces, de 62 m² pour un trois-pièces, de 79 m² pour un quatre-pièces et de 96 m² pour un cinq-pièces. En outre, il doit disposer systématiquement d’un espace extérieur privatif et bénéficier, à partir du trois-pièces, d’une biorientation. Un décret venant fixer définitivement les différentes conditions à respecter pour pouvoir profiter du dispositif Pinel+ étant attendu. Une autre nouveauté vient du Pinel, dont le bilan de l’expérimentation d’adaptation régionale menée en Bretagne depuis avril 2020 est positif. Une augmentation des opérations immobilières dans les agglomérations bretonnes a en effet été constatée. Alors qu’elle devait prendre fin en 2021, l’expérimentation est donc prolongée de 3 ans. Pour rappel, l’adaptation régionale consiste à fixer un certain nombre de critères par arrêté de la préfète de la région.

Taux de la réduction d’impôt du dispositif Pinel
Durée de l’engagement Investissements 2022, puis Pinel+ * Autres investissements réalisés en 2023 Autres investissements réalisés en 2024
-Engagement de location de 6 ans- 1re prorogation triennale- 2nde prorogation triennale 12 %+ 6 %+ 3 % 10,5 %+ 4,5 %+ 2,5 % 9 %+ 3 %+ 2 %
– Engagement de location de 9 ans- 1re prorogation triennale 18 %+ 3 % 15 %+ 2,5 % 12%+ 2 %

Le dispositif Denormandie

Depuis le 1er janvier 2019, le dispositif Pinel est élargi aux logements anciens situés dans des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est particulièrement marqué. Ce dispositif, baptisé Denormandie, a été prorogé d’une année, soit jusqu’au 31 décembre 2023. Rappelons que le dispositif Denormandie permet aux contribuables qui font l’acquisition d’un bien immobilier en vue de le louer dans les communes concernées et qui effectuent des travaux d’amélioration de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Sachant que ces travaux d’amélioration, réalisés par des entreprises, doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération immobilière. À noter que la réduction d’impôt est calculée selon les mêmes modalités que le dispositif Pinel.

Le dispositif Censi-Bouvard

Alors qu’il devait prendre fin au 31 décembre 2021, les pouvoirs publics ont décidé de proroger le dispositif Censi-Bouvard de 1 an. Rappelons que le Censi-Bouvard permet à certains loueurs en meublé non professionnels de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, répartie sur 9 ans, dont le taux est fixé à 11 % du prix de revient du ou des logements, retenu dans la limite annuelle de 300 000 € (quel que soit le nombre de logements). Pour ouvrir droit à la réduction d’impôt, les contribuables doivent acquérir des logements neufs ou réhabilités situés dans des établissements accueillant des personnes âgées, dépendantes ou handicapées ou des résidences avec services pour étudiants.

Article publié le 11 janvier 2022 – © Les Echos Publishing 2021

Les taux d’intérêts des crédits immobiliers toujours au plus bas

Selon une étude récente de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen des crédits s’est établi à 1,06 % en novembre 2021.

Malgré quelques fluctuations sur l’année 2021, le taux moyen des crédits immobiliers se maintient à son plus bas niveau pour le 8e mois consécutif. Ainsi, selon une étude récente de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen des crédits s’est établi à 1,06 % (1,11 % pour l’accession dans le neuf et 1,08 % pour l’accession dans l’ancien) en novembre 2021. Alors même que l’inflation refait son apparition, les banques ont continué à appliquer une politique de taux d’intérêts très bas. Une façon pour elles de notamment limiter les conséquences du durcissement des conditions d’octroi des crédits aux particuliers imposées par les pouvoirs publics.

Précision : à partir de 2022, le taux d’effort d’une personne souhaitant contracter un emprunt immobilier ne pourra plus dépasser 35 % de son revenu disponible. La durée de son emprunt sera, en outre, plafonnée à 25 ans.

Dans le détail, depuis un an, les taux ont reculé, quelle que soit leur durée : -13 points de base pour les prêts sur 15 et 20 ans et -25 points de base pour les prêts signés sur 25 ans. La baisse est plus forte pour les prêts les plus longs afin de permettre aux emprunteurs ne disposant pas ou peu d’apport personnel (on pense notamment aux primo-accédants) d’accéder à la propriété. Globalement, en novembre 2021, la durée moyenne des prêts s’est établie à 240 mois (257 mois pour l’accession dans le neuf et 254 mois pour l’accession dans l’ancien). L’allongement de la durée moyenne (7 mois depuis novembre 2020) permet d’absorber les conséquences de la hausse des prix des logements et de contenir les taux d’effort sous le seuil des 35 %.

Article publié le 15 décembre 2021 – © Les Echos Publishing 2021

De nouveaux indicateurs pour les SCPI

L’Association française des sociétés de placement immobilier vient d’annoncer la mise en place de nouvelles modalités pour le calcul de certains indicateurs de performance des SCPI.

Afin de rendre encore plus transparente l’information des SCPI, l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier) vient de dévoiler ses derniers travaux. Des travaux qui ont permis d’aboutir à de nouvelles modalités de calcul des indicateurs de performance des SCPI. Ces nouvelles modalités étant applicables, en principe, à compter du 1er janvier 2022. Ainsi, l’ASPIM a révisé les notions de taux d’occupation financier (TOF), de taux de distribution et de performance globale, en vue de simplifier la comparaison des SCPI avec les autres placements immobiliers. Dans le détail, le taux d’occupation financier (TOF), qui évalue le potentiel locatif (hypothèse où l’intégralité du patrimoine est louée), évolue et ne tient plus compte des périodes de travaux dans la vacance. Pour la performance des SCPI, clap de fin pour le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM). Désormais, les SCPI communiqueront leur taux de distribution. Plus simple, cet indicateur correspond, pour les SCPI à capital, au rapport entre le dividende brut de l’année N sur le prix de souscription au 1er janvier de l’année N. Pour les SCPI à capital variable, c’est le prix de part acquéreur moyen de l’année N-1 qui sera pris en compte. Enfin, les sociétés de gestion qui souhaitent mentionner une performance globale annuelle de la SCPI, doivent utiliser l’indicateur « rendement global immobilier ». Il s’agit de la somme du taux de distribution de l’année N et de la variation de la valeur de réalisation par part de l’année N. Conformément à l’exigence de transparence de l’information des SCPI, l’ASPIM introduit par ailleurs des recommandations sur la présentation du niveau d’endettement (et d’engagements) et des frais supportés par les associés au profit de la société de gestion.

Article publié le 10 décembre 2021 – © Les Echos Publishing 2021

Assurance-emprunteur : bientôt résiliable à tout moment ?

Une proposition de loi vise à instaurer la résiliation infra-annuelle de l’assurance-emprunteur.

Après une première tentative, un groupe de députés a déposé à nouveau une proposition de loi visant à permettre aux emprunteurs de résilier leur contrat d’assurance à tout moment et sans aucun frais. Une mesure destinée à ouvrir davantage le marché de l’assurance‑emprunteur et à dynamiser la concurrence entre les acteurs du secteur. Autre objectif : permettre aux ménages français de faire des économies importantes en rendant le changement d’assurance-emprunteur plus simple. En effet, selon certaines études, une véritable libéralisation du marché via la possibilité de résiliation à tout moment de l’assurance‑emprunteur permettrait de réaliser une économie potentielle moyenne allant de 5 000 à 15 000 € (selon les modalités du crédit couvert) pour chaque dossier d’emprunt immobilier sur toute la durée du prêt. Rappelons qu’actuellement, il est possible de résilier l’assurance-emprunteur dans les 12 premiers mois suivant la souscription d’un crédit immobilier. Ensuite, au-delà de la première année, la résiliation ne peut intervenir qu’à la date anniversaire du contrat. Un certain nombre d’autres changements sont prévus par la proposition de loi, notamment un renforcement des sanctions administratives dans les cas où les prêteurs et assureurs tenteraient d’induire leurs clients en erreur, de ne pas leur répondre ou de le faire hors délai. La sanction pécuniaire serait fixée à 3 000 € pour une personne physique et à 15 000 € pour une personne morale. Soutenue par Bercy, cette proposition de loi vient d’être adoptée à la quasi-unanimité en première lecture à l’Assemblée nationale. Une première étape dans le processus législatif. Affaire à suivre, donc…

Proposition de loi n° 4453 visant à garantir la transparence et la simplification du marché de l’assurance-emprunteur immobilier, enregistrée à la Présidence de l’Assemblée nationale le 21 septembre 2021

Article publié le 01 décembre 2021 – © Les Echos Publishing 2021

Immobilier : pourquoi ne pas investir dans les villes moyennes ?

Avec le niveau de prix de certaines grandes agglomérations françaises, il peut être intéressant de regarder du côté des villes moyennes pour investir dans l’immobilier. Des biens moins chers et dont le rendement locatif est attractif.

La pierre a toujours autant de succès en France. Pour preuve, selon les professionnels de l’immobilier, les investissements locatifs ont doublé en 8 ans, passant de 17 % des transactions globales en 2013 à 30 % au premier semestre 2021. Des transactions qui portent surtout sur les logements situés dans les grandes agglomérations. Mais avec la forte flambée des prix de l’immobilier constatée ces dernières années dans les métropoles, les villes moyennes ont des arguments à faire valoir. Explications.

Un marché saturé dans les grandes métropoles

Les appartements situés dans les grandes agglomérations sont la cible privilégiée des investisseurs en immobilier. Des villes où les locataires sont nombreux et la vacance locative mécaniquement peu élevée. Problème, face à une demande qui explose, les prix de l’immobilier ont fortement grimpé. Selon Meilleuragents.com, en l’espace de 5 ans, les prix ont progressé de 53 % à Rennes, de 44 % à Lyon, de 39 % à Nantes, de 34 % à Strasbourg, de 30 % à Toulouse et de 29 % à Bordeaux, Lille et Paris. Et comme le niveau des loyers n’a pas particulièrement progressé, la rentabilité de l’opération s’érode. On considère aujourd’hui que le rendement d’un appartement dans l’hypercentre d’une métropole oscille entre 1 et 3,5 %.Pour tenter de renouer avec un rendement attractif, une solution peut consister à investir dans l’immobilier situé dans les villes de taille moyenne. On pense, par exemple, à Orléans, où un appartement T2 loué nu en plein centre-ville laisse espérer un rendement brut moyen de 5 %. On atteint les 7,5 à 8,5 % pour un logement comparable du côté de Saint-Nazaire. Même chose pour Libourne, qui offre un rendement de 6 %.

Sonder le marché avant d’acheter

Attention toutefois, investir dans l’immobilier dans des villes moyennes nécessite de prendre certaines précautions. Avant de faire une offre, il faut, au préalable, s’intéresser au marché local. Tout d’abord, il convient d’examiner l’évolution démographique de la ville ciblée. Si vous observez une baisse de sa population depuis une dizaine d’années, changez de cible. Pour maximiser vos chances de louer dans de bonnes conditions, privilégiez les villes qui disposent d’une université, d’une grande école et d’un complexe hospitalier (CHU ou CHR). Des installations qui attirent une population étudiante ou des fonctionnaires. Par ailleurs, ne perdez pas de vue qu’avec la crise du Covid-19, la pratique du télétravail s’est répandue dans les entreprises. De ce fait, de nombreux actifs ont quitté les grandes villes pour gagner en qualité de vie et en espace. Si vous voulez séduire cette catégorie de « travailleurs », veillez à ce que l’appartement visé soit proche d’infrastructures routières et ferroviaires permettant de rejoindre facilement les pôles urbains. Autre point d’attention, investissez dans un bien immobilier en parfait état et proposant un confort et des prestations élevés. Car si, dans les grandes villes, les locataires acceptent de louer de petites surfaces, ce n’est pas le cas dans les villes moyennes. Votre logement doit faire au moins 50 m² (sauf si vous visez une clientèle étudiante). Et la présence d’un balcon ou d’un petit jardin est un atout non négligeable, tout comme une cuisine et une salle de bains bien équipées, mais aussi une ou plusieurs places de parking.En proposant un logement confortable, vous êtes susceptible de faire baisser la vacance locative. La vacance locative est, en général, un peu plus élevée dans les villes moyennes. Toujours dans cet objectif d’efficacité, ne soyez pas trop gourmand en ce qui concerne le montant du loyer. Essayez de fixer un loyer inférieur de 5 % à la moyenne du marché local.

Des dispositifs d’aide à la rénovation

Si vous entreprenez une démarche d’achat, sachez qu’il existe des dispositifs pour vous aider à investir dans des logements à rénover.Par exemple, le dispositif Denormandie a pour objectif d’encourager les investisseurs à acquérir et à rénover des logements anciens dans les communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est particulièrement marqué. En contrepartie, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt sur le revenu (calculée selon les mêmes modalités que le Pinel « classique »), à condition, notamment, que les travaux de rénovation représentent au moins 25 % du coût total de l’opération immobilière.D’ailleurs, selon une étude de Meilleursagents.com, le dispositif Denormandie permet d’atteindre une rentabilité nette moyenne de 3,7 %. Ce résultat étant obtenu en prenant en compte l’ensemble des charges liées à l’achat et à la détention du bien et l’avantage fiscal attaché au dispositif.

Article publié le 26 novembre 2021 – © Les Echos Publishing 2021

Quel prix pour les terres agricoles en 2020 ?

Le ministère de l’Agriculture a publié le barème indicatif de la valeur vénale moyenne des terres agricoles en 2020.

Comme chaque année, le barème de la valeur vénale moyenne des terres agricoles, en l’occurrence celle de l’année 2020, a été dévoilé et fait l’objet d’une publication au Journal officiel. Établi au regard des transactions qui ont eu lieu au cours de l’année 2020, constatées par les Safer, ce barème indique, pour chaque région agricole ou pour chaque appellation viticole : le prix des terres labourables et des prairies naturelles, d’une superficie supérieure ou égale à 70 ares, qui sont libres de tout bail (ou dont le bail est résilié dans l’acte de vente) ; le prix de celles qui sont louées, d’une superficie supérieure ou égale à un seuil adapté aux particularités de chaque département ; le prix des terres agricoles dans les départements d’outre-mer ; le prix des vignes. Trois valeurs sont systématiquement données : la valeur dominante, qui correspond au prix le plus souvent pratiqué tel qu’il a été constaté ou estimé ; des valeurs maximale et minimale, qui correspondent respectivement aux prix pratiqués pour les terres les plus chères et les moins chères. Les prix de vente ainsi donnés s’entendent hors taxes et frais d’acte non compris.

Rappel : l’administration fiscale admet que ce barème puisse servir de référence pour évaluer des biens ruraux, par exemple dans le cadre d’une succession ou pour calculer l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), même si ce document ne l’engage pas.

Le barème figure en annexe de la décision du 8 octobre 2021. Décision du 8 octobre 2021, JO du 9 novembre

Article publié le 23 novembre 2021 – © Les Echos Publishing 2021