Crédit immobilier : les recommandations du HCSF deviennent contraignantes

À compter du 1 janvier 2022, les banques devront respecter certaines règles liées aux crédits immobiliers. Ces derniers ne devront pas dépasser 27 ans et un taux d’endettement de 35 %.

En juin 2021, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), l’autorité administrative chargée d’exercer la surveillance du système financier dans son ensemble, avait annoncé qu’il comptait rendre juridiquement contraignantes ses recommandations vis-à-vis de la production de crédits immobiliers. L’annonce est suivie des faits ! Une décision des pouvoirs publics vient, en effet, consacrer les recommandations du HCSF. Ainsi, dans le cadre d’un crédit immobilier, les banques devront, à compter du 1er janvier 2022, veiller à ce que les candidats à l’emprunt ne consentent pas un taux d’effort moyen supérieur à 35 % (mensualité rapportée au revenu mensuel). En outre, la durée des crédits immobiliers ne devra pas être supérieure à 25 ans. Toutefois, cette durée pourra être portée à 27 ans lorsque le crédit immobilier sera lié :- à une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou à une construction de maisons individuelles ;- à une acquisition dans l’ancien donnant lieu à un programme de travaux dont le montant représente au moins 25 % du coût total de l’opération et qui a pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes, la réalisation de travaux de rénovation énergétique.Décision du 29 septembre 2021 relative aux conditions d’octroi de crédits immobiliers, JO du 10 octobre

Article publié le 14 octobre 2021 – © Les Echos Publishing 2021

Les taux de l’usure pèsent sur les capacités d’emprunt des Français

Avec le recul des taux de l’usure, certains emprunteurs vont avoir des difficultés à obtenir un accord de prêt de la part des établissements bancaires.

Dans cette période de taux bas, nombreux sont les ménages français qui ont pu concrétiser leurs projets d’achat immobilier. Revers de la médaille, cette baisse des taux d’intérêt a entraîné dans sa chute celle des taux de l’usure. Rappelons que le taux de l’usure, qui vise à protéger l’emprunteur d’éventuels abus, correspond au taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils accordent un crédit. Ce taux varie en fonction du type de prêts. Il est fixé à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant par la Banque de France et publié au Journal officiel. Concrètement, le taux d’usure correspond au taux annuel effectif global (TAEG) qui comprend le taux d’intérêt de base, les frais, commissions et rémunérations diverses (frais d’inscription, frais de dossier, par exemple) et les primes d’assurance-emprunteur. Pour le 4e trimestre 2021, les taux de l’usure sont encore en recul. Ainsi, ils atteignent 2,43 % pour les crédits d’une durée inférieure à 10 ans, 2,39 % pour ceux d’une durée comprise entre 10 et 19 ans, 2,41 % pour ceux souscrits sur 20 ans et plus. Problème, à ces niveaux de taux, certains emprunteurs vont avoir des difficultés à obtenir un accord de prêt de la part des établissements bancaires alors même qu’ils sont « finançables » d’un point de vue de leur endettement et reste-à-vivre. On pense notamment aux primo-accédants avec un apport insuffisant ou encore aux emprunteurs qui ont des antécédents médicaux. Les premiers se verront proposer des taux d’intérêt élevés et les seconds des taux d’assurance conséquents (assurance-emprunteur). Ce qui peut les conduire à dépasser les taux d’usure. Cette situation peut pousser ces emprunteurs à rogner sur les garanties liées à une assurance-emprunteur pour tenter de faire accepter leurs dossiers. Par exemple, il est possible de réduire la couverture d’assurance à 50 % sur la tête de chaque emprunteur. À ce niveau de couverture, en cas de décès d’un des emprunteurs, le survivant continuera à verser la moitié de la mensualité. Chose qu’il n’aurait pas eu à faire si le contrat d’assurance avait prévu une couverture à 100 % sur chaque tête. Autre possibilité, augmenter le montant de son apport ou faire appel à la délégation d’assurance. En s’adressant à un assureur, il est possible de bénéficier d’une assurance-emprunteur sur-mesure et moins cher que le contrat groupe proposé par les banques.

Article publié le 06 octobre 2021 – © Les Echos Publishing 2021

Immobilier : l’achat en tontine doit être manié avec précaution

Dans le cadre d’un achat immobilier par des époux avec conclusion d’un pacte tontinier, un aléa doit exister sur l’ordre des décès pour que l’opération ne soit pas requalifiée en donation déguisée.

Assez méconnue du grand public, la tontine consiste, le plus souvent, pour des conjoints à acheter un bien immobilier en convenant que seul le survivant d’entre eux sera considéré comme ayant toujours été le seul propriétaire du logement. L’intérêt de cette clause est évidement d’assurer la propriété du logement au conjoint survivant et, de fait, son maintien dans les lieux. Sachant que les héritiers du défunt n’auront, en principe, aucun droit sur le bien. Une clause qui peut paraître intéressante mais qu’il convient de manier avec précaution, comme le montre une récente décision du Comité de l’abus de droit fiscal. Dans cette affaire, un couple marié sous le régime de la séparation de biens avait, en mai 2013, acquis ensemble un appartement ainsi que les biens mobiliers le garnissant. L’acte notarié contenait une clause de tontine prévoyant que le premier mourant d’entre eux serait considéré comme n’ayant jamais eu la propriété du bien, laquelle serait censée avoir toujours reposé sur la seule tête du conjoint survivant. En juin 2013, le mari décède et son épouse était devenue, par l’effet de la clause, l’unique propriétaire de l’appartement de manière rétroactive. À l’issue d’un contrôle fiscal, l’administration avait adressé à la veuve une proposition de rectification (soumission aux droits de mutation à titre gratuit et application d’une majoration de 80 %) en soutenant que la clause de tontine était dépourvue d’aléa et avait en réalité pour objectif de dissimuler une donation entre époux. En outre, l’administration avait mis en œuvre une procédure d’abus de droit.

Saisi du litige, le Comité de l’abus de droit fiscal a relevé que l’emprunt contracté par les époux pour le financement de l’opération immobilière avait été remboursé par anticipation en juillet 2013 grâce à des fonds issus d’une cession de biens immobiliers appartenant en propre à l’un des époux. Ce dernier se privant de toute espérance de gain. Le pacte tontinier était ainsi dépourvu d’aléa économique. En outre, le Comité a déduit, grâce à un faisceau d’indices, que l’état de santé de l’époux s’était fortement dégradé au moment de la signature de l’acte notarié en mai 2013. Le prédécès de l’époux était donc probable et ne constituait pas pour les parties un évènement aléatoire. Ainsi, le pacte tontinier était entaché de simulation et caractérisait une donation déguisée de biens présents à terme, soumise aux droits de mutation à titre gratuit. Le Comité a donc estimé que, compte tenu de tous ces éléments, l’administration était fondée à mettre en œuvre la procédure de l’abus de droit fiscal et à appliquer une majoration de 80 %.

Avis du Comité de l’abus de droit fiscal, séance du 6 mai 2021, affaire n° 2021-08

Article publié le 23 septembre 2021 – © Les Echos Publishing 2021

Taxe d’habitation sur les résidences secondaires

Grâce à la suppression progressive de la taxe d’habitation, je suis désormais exonéré du paiement de cet impôt sur ma résidence principale depuis l’an dernier. Mais qu’en est-il pour ma résidence secondaire ?  

Malheureusement, les résidences secondaires ne sont pas concernées par cette réforme, quels que soient vos revenus. Rappelons que la taxe d’habitation sera totalement supprimée à partir de 2023. Vous serez alors soumis à la « taxe sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale » (THRS). Et méfiez-vous car certaines communes peuvent voter une majoration de 5 à 60 % de la part de la taxe d’habitation leur revenant au titre des résidences secondaires !

Article publié le 16 septembre 2021 – © Les Echos Publishing 2021

Impots.gouv.fr se dote d’un nouveau service consacré à l’immobilier

Un nouveau service numérique, baptisé « Gérer mes biens immobiliers », accessible depuis l’espace sécurisé de www.impots.gouv.fr, est offert aux propriétaires, particuliers et professionnels (personne morale).

Fin août 2021, la DGFiP a lancé un nouveau service baptisé « Gérer mes biens immobiliers ». Intégré à la plate-forme www.impots.gouv.fr, ce service permet aux contribuables, qu’ils soient particuliers ou professionnels, d’avoir une vision de l’ensemble de leurs biens immobiliers (bâtis) situés en France ainsi que de leurs caractéristiques (nature du bien, descriptif, adresse, nombre de pièces, surface, dépendances…). Près de 34 millions de propriétaires de locaux ou titulaires d’un droit réel (usufruitier ou nu-propriétaire, indivisaire…) sont concernés. En pratique, pour accéder à ces informations, il suffit de se connecter à son espace particulier du site www.impots.gouv.fr, puis de cliquer sur la rubrique « Biens immobiliers ». Selon l’administration fiscale, ce service va progressivement s’enrichir de nouvelles fonctionnalités qui permettront de réaliser certaines démarches directement en ligne. Ainsi, à terme, il sera possible de répondre en ligne aux obligations déclaratives relatives aux locaux, de dématérialiser les déclarations foncières, de liquider les taxes d’urbanisme, de déclarer l’occupant des locaux d’habitation ou encore de collecter auprès des propriétaires, dans le cadre de la révision des valeurs locatives, les loyers des locaux d’habitation mis en location.

Précision : dans le cadre de la loi de finances pour 2020, les pouvoirs publics ont acté la révision des valeurs locatives. Des valeurs qui servent de base de calcul notamment de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la CFE, de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Cette révision a été motivée par le fait que les valeurs locatives cadastrales utilisées actuellement sont obsolètes (elles ont été établies dans les années 70). Une réforme d’ampleur qui doit produire ses premiers effets en 2026.

Article publié le 13 septembre 2021 – © Les Echos Publishing 2021

Un « super-Pinel » est à l’étude

Le dispositif Pinel, qui doit prendre fin en 2024, devrait avoir un successeur.

Le dispositif Pinel permet aux particuliers qui acquièrent ou qui font construire, jusqu’au 31 décembre 2024, des logements neufs ou assimilés afin de les louer de bénéficier, sous certaines conditions, d’une réduction d’impôt sur le revenu. Son taux varie selon la durée de l’engagement de location choisie par l’investisseur. Cette réduction, répartie par parts égales sur cette durée d’engagement de location, est calculée sur le prix de revient du logement, retenu dans la double limite de 5 500 € par m² de surface habitable et de 300 000 €.Bonne nouvelle ! Le dispositif Pinel devrait avoir un successeur. En effet, la ministre du Logement, Emmanuelle Wargon, a annoncé qu’un nouveau dispositif d’investissement locatif est actuellement à l’étude. Baptisé pour l’heure « super-Pinel », il pourrait arriver dès 2023 (et ainsi cohabiter avec l’actuel dispositif Pinel). Avec cette nouvelle mouture, le dispositif offrirait un avantage fiscal de 21 % à taux plein à condition que le logement éligible respecte des exigences environnementales (règlementation RE-2020), mais aussi certains standards en matière de qualité d’usage (hauteur sous plafond, luminosité du logement, taille des pièces…). Une fois le dispositif sur les rails, le gouvernement compte lancer une consultation avec les professionnels du secteur afin de définir les référentiels liés à la qualité d’un logement. Affaire à suivre, donc…

Article publié le 07 septembre 2021 – © Les Echos Publishing 2021

L’encadrement des loyers s’étoffe

Les villes de Bordeaux, de Lyon et de Montpellier viennent d’être sélectionnées pour intégrer le dispositif d’encadrement des loyers.

Par un décret du 3 septembre 2021, les villes de Bordeaux, de Lyon et de Montpellier, qui s’étaient portées candidates au dispositif d’encadrement des loyers, viennent d’être sélectionnées par le ministère du Logement. Jusqu’à aujourd’hui, seules les villes de Paris et Lille (incluant Hellemmes et Lomme) avaient mis en place un encadrement des loyers. Ainsi, dans ces trois agglomérations, les loyers fixés par les bailleurs devront être compris dans une fourchette (entre -30 % et +20 % d’un loyer de référence) définie chaque année par arrêté préfectoral. Fourchette tenant compte notamment du type de logement, du nombre de pièces et du quartier.

À noter : l’encadrement des loyers est un dispositif expérimental qui devrait prendre fin en novembre 2023.

La métropole de Lyon espère une mise en place du dispositif avant la fin de l’année. Cette mise en place étant conditionnée à la prise d’un arrêté préfectoral fixant les loyers médians.

Article publié le 06 septembre 2021 – © Les Echos Publishing 2021

Immobilier : un nouveau type de prêt pour financer des travaux de rénovation énergétique

Les pouvoirs publics ont annoncé la création d’un nouveau prêt hypothécaire visant à financer des travaux de rénovation énergétique pour les biens immobiliers les plus énergivores.

Toujours dans l’optique d’améliorer la performance énergétique (et de faire baisser le nombre des « passoires énergétiques ») du parc immobilier français, les pouvoirs publics viennent d’annoncer la création d’un nouvel outil : le « prêt avance rénovation ». Issue de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, cette nouvelle aide est un prêt hypothécaire qui permet au ménage un remboursement du reste à charge (après versement des subventions issues d’autres dispositifs comme MaPrimeRénov’) in fine, lors de la vente du logement ou lors d’une succession. Les intérêts peuvent, quant à eux, être remboursés au fil de l’eau ou in fine. Ce prêt devrait concerner les logements dont l’étiquette énergétique (DPE) se situe aux niveaux F et G. Pour que le succès soit au rendez-vous, la mobilisation des principaux réseaux bancaires est essentielle. Deux groupes bancaires ont d’ores et déjà pris l’engagement de proposer le prêt avance rénovation à leurs clients dès le début de l’année 2022. Compte tenu des risques que ce type de prêt peut engendrer, une garantie publique en faveur des banques est prévue. Cette garantie publique sera fixée à hauteur de 75 % de la perte éventuellement encourue afin de responsabiliser la banque prêteuse tout en diminuant le risque qu’elle encourt en cas de défaut de remboursement (si le produit de la vente du bien à sa mutation ne permet pas de rembourser le « reste à charge » des travaux de rénovation). L’ensemble des modalités encadrant le prêt avance rénovation sera fixé d’ici la fin de l’année 2021.

Article publié le 03 septembre 2021 – © Les Echos Publishing 2021

Location d’un logement à l’associé de SCI : gare à l’abus de droit fiscal !

Une SCI, propriétaire d’un logement, avait conclu un bail d’habitation avec l’un de ses associés. Une location dont le montant du loyer était anormalement bas, conduisant à aggraver une situation de déficit foncier. Une situation qui a alerté l’administration fiscale.

Dans une affaire, une société civile immobilière (SCI) avait, grâce à un emprunt, acquit en 2013 un bien immobilier. Un bien dans lequel d’importants travaux avaient été réalisés. À noter que la SCI avait conclu le jour même de l’acquisition un bail d’habitation avec l’un de ses associés. Étant précisé que le montant mensuel du loyer avait été fixé à 500 €, puis à 1 000 € à l’issue des travaux de rénovation. Quelques années plus tard, par un avenant, le loyer avait été ramené à 800 €. Entre 2014 et 2017, la SCI avait été constamment déficitaire eu égard au niveau des intérêts d’emprunt et des frais de travaux de rénovation engagés qui ont dépassé les recettes tirées des loyers perçus. À l’issue d’un contrôle fiscal, l’administration avait contesté les déclarations de résultats de la SCI et adressé une proposition de rectification. L’administration avait considéré que le bail, signé entre la SCI et l’associé, visait exclusivement à faire échec aux dispositions de l’article 15-II du Code général des impôts selon lequel les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt au titre des revenus fonciers et les charges afférentes à ces biens ne sont pas déductibles. Sur ce fondement, l’administration fiscal avait ainsi remis en cause les déficits fonciers déclarés au titre des années 2016 et 2017 par la SCI et avait mis en œuvre la procédure de l’abus de droit fiscal. Saisie du litige, le Comité de l’abus de droit fiscal a relevé que le montant du loyer a, non seulement été fixé par la SCI à un niveau qui, eu égard aux charges déduites, notamment du fait des travaux engagés, rendait structurellement déficitaire son résultat, mais encore que ce loyer avait été révisé à la baisse en 2015 par rapport aux prévisions initiales du bail, aggravant ainsi le déficit constaté. En outre, le Comité a estimé que la SCI ne s’était pas comportée avec les associés comme avec des tiers et que les intéressés avaient ainsi disposé du bien comme s’ils en étaient les propriétaires occupants et s’étaient de la sorte placés dans une situation offrant les possibilités de sous-estimation des résultats fonciers. En conséquence, le Comité en a déduit que l’administration fiscale était fondée à remettre en cause les déficits fonciers déclarés par la SCI.

Avis du Comité de l’abus de droit fiscal, affaire n° 2021-12, séance du 11 juin 2021 https://www.impots.gouv.fr/portail/files/media/3_Documentation/cadf/seance_cadf_5-2021_du_11_juin_2021.pdf

Article publié le 02 septembre 2021 – © Les Echos Publishing 2021