Du nouveau pour MaPrimeRénov’ !

Un décret récent est venu préciser les modalités d’application du dispositif MaPrimeRénov’ pour les propriétaires bailleurs.

Encore du nouveau pour le dispositif MaPrimeRénov’ ! Les pouvoirs publics viennent de publier un décret qui apporte des précisions sur l’application du dispositif en faveur des propriétaires bailleurs. Ainsi, pour pouvoir bénéficier de cette prime, ces derniers doivent satisfaire à deux nouvelles conditions. D’une part, à la mise en location du logement, le propriétaire doit s’engager à informer son locataire de la réalisation de travaux financés par la prime. D’autre part, en cas d’éventuelle réévaluation du montant du loyer suite aux travaux engagés, il doit déduire le montant de la prime du montant qui sert de base à la justification d’une hausse de loyer. Il doit, en outre, en informer son locataire. Par ailleurs, un certain nombre d’autres précisions ont été apportées. Tout d’abord, toujours pour les propriétaires bailleurs, la durée de location de 5 ans minimum à titre de résidence principale commence à compter de la date du paiement de la prime, et non plus à la date de la prise d’effet du bail. Ensuite, les personnes morales propriétaires d’un logement (par exemple, une SCI) sont explicitement exclues du bénéfice de la prime. Enfin, le décret précise que les titulaires d’un droit d’usufruit portant sur un bien immobilier peuvent prétendre à cette prime.

Décret n° 2021-911 du 8 juillet 2021, JO du 9

Article publié le 13 juillet 2021 – © Les Echos Publishing 2021

MaPrimeRénov’ s’ouvre aux propriétaires bailleurs

Les propriétaires bailleurs peuvent déposer leur dossier de demande d’aide pour les travaux éligibles réalisés depuis le 1 octobre 2020.

Bonne nouvelle ! Depuis le 1er juillet 2021, les propriétaires bailleurs peuvent accéder au dispositif MaPrimeRénov’. Ainsi, ils peuvent déposer leur dossier d’aides pour les travaux éligibles réalisés depuis le 1er octobre 2020. Rappelons que ce dispositif permet de financer des travaux d’isolation, de chauffage, de ventilation ou d’audit énergétique d’une maison individuelle ou d’un appartement en habitat collectif. Le montant de la prime varie en fonction des matériaux et des équipements éligibles dans la limite d’un plafond de 20 000 € pour des travaux sur un logement. Précisons que les propriétaires bailleurs peuvent prétendre aux mêmes forfaits d’aides que les propriétaires occupants, dans les mêmes conditions de revenus. Dans le détail, ils peuvent bénéficier de MaPrimeRénov’ pour rénover jusqu’à trois logements locatifs, peu importe le type de bien (maison individuelle ou appartement). En contrepartie, ils doivent s’engager à louer le logement rénové pour une durée minimale de 5 ans.

À noter : les travaux à réaliser dans les parties communes d’une copropriété peuvent également être financés en partie par cette aide. Les propriétaires bailleurs pouvant déjà bénéficier de MaPrimeRénov’ Copropriétés, via leur syndicat de copropriétaires.

MaPrimeRénov’

Article publié le 02 juillet 2021 – © Les Echos Publishing 2021

1 annonce sur 2 ne respecte pas l’encadrement des loyers

À Paris, les dépassements de loyers de locations vides représentent un surplus de plus de 1 200 € annuels en moyenne.

Au dernier trimestre 2020, plusieurs amendes administratives (s’étalant de 330 € à 1 090 €) ont été infligées à des propriétaires qui n’ont pas, après mise en demeure du préfet, mis en conformité, selon le dispositif d’encadrement des loyers, le montant du loyer des logements qu’ils louaient en Île-de-France. Dans la même période, une des premières procédures judiciaires a abouti à la condamnation d’un propriétaire pour un dépassement excessif de loyers. Un dépassement de 33 % du montant du loyer de référence applicable à Paris. Le juge ayant condamné le propriétaire à réduire le montant du loyer et à restituer le trop-perçu à son locataire.

Précision : le dispositif prévoit des loyers de référence par quartier et type de biens. Ces loyers de référence comprennent une limite haute (loyer de référence majoré de 20 %), ainsi qu’une limite basse (loyer de référence minoré de 30 %). Et c’est uniquement à l’intérieur de cette fourchette que le bailleur peut fixer le montant de son loyer.

Un nombre de sanctions qui devrait croître à l’avenir si l’on en croit une étude réalisée par Meilleurs Agents sur l’application de l’encadrement des loyers à Paris. Selon cette étude, une annonce de location vide sur 2 ne respecte pas le dispositif (50 %). Un pourcentage qui monte à 54 % pour les logements loués meublés. Étant précisé que, globalement, plus la surface est petite, moins le loyer est contenu dans la fourchette des loyers de référence du dispositif. Parmi les appartements de moins de 20 m², près de 78 % des annonces de logements vides et 73 % des annonces de logements meublés sont illégales. En outre, les auteurs de l’étude ont constaté que les dépassements de loyers représentent un surplus de plus de 1 200 € annuels en moyenne. Un montant qui passe à plus de 1 500 € pour les locations meublées. Point positif, l’étude montre que l’encadrement des loyers a tout de même eu un effet sur les montants des loyers. Depuis sa mise en place, les loyers à Paris ont globalement baissé. Ils ont davantage diminué pour les locations meublées (-4,3 %) que pour les appartements vides (-2,4 %). Attention toutefois, la crise sanitaire a pu jouer un rôle dans cette baisse, particulièrement pour les locations meublées (-2,1 % depuis le 1er confinement). Les locations vides sont, quant à elles, restées stables (+0,1 %). Concrètement, durant la crise, les baux d’un an, plébiscités par les étudiants, n’ont pas trouvé preneurs. Ce qui a conduit à transférer pour partie l’offre de logements vers la location touristique.

Article publié le 30 juin 2021 – © Les Echos Publishing 2021

Droit de préemption de la Safer en cas de vente de terres agricoles à un proche parent

J’envisage de vendre un ensemble de parcelles agricoles à un neveu qui a besoin d’agrandir son exploitation. La Safer pourra-t-elle exercer son droit de préemption sur ces parcelles ?

Non, car la Safer ne peut pas exercer son droit de préemption en cas de vente de biens à usage ou à vocation agricole (terres, bâtiments d’exploitation…) à un membre de la famille du vendeur (parents ou alliés jusqu’au 4e degré inclus). Elle doit néanmoins être préalablement informée de ce type d’opération par le notaire chargé de la vente.

Article publié le 28 juin 2021 – © Les Echos Publishing 2021

Vers un encadrement plus strict des conditions d’octroi de crédits immobiliers ?

Le Haut conseil de stabilité financière pourrait, à l’été prochain, rendre juridiquement contraignantes ses recommandations en matière de crédits immobiliers.

Doit-on s’attendre à un durcissement des conditions d’octroi des crédits immobiliers ? Le 15 juin dernier, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), l’autorité administrative chargée d’exercer la surveillance du système financier dans son ensemble, qui s’est réuni sous la présidence du ministre de l’Économie, Bruno Le Maire, a dressé un bilan du marché du crédit immobilier. Selon lui, les dernières données sur le sujet permettent d’affirmer que la production de crédits immobiliers reste dynamique tout en reposant sur des bases plus saines. En outre, la production annuelle de nouveaux crédits immobiliers a atteint un niveau record en avril 2021 et les taux d’intérêt se situent à un plus bas historique. Dans le même temps, la part de crédits présentant des taux d’effort élevés ou des maturités longues a significativement baissé depuis l’émission des recommandations du HCSF. Rappelons qu’en début d’année, cette autorité avait publié des recommandations à l’attention des établissements bancaires. Il était ainsi question de limiter à 33 % le taux d’effort moyen (mensualité rapportée au revenu mensuel) des emprunteurs et à 25 ans la durée des prêts. Des limites imposées pour éviter les risques de surchauffe et pour réduire les volumes importants de crédits immobiliers octroyés aux ménages français. Des recommandations mais non des obligations ! Ce qui laisse la liberté aux établissements bancaires quant à leur politique d’attribution des crédits immobiliers. Afin de mettre l’ensemble des acteurs du secteur au diapason, le HSCF étudie plusieurs pistes. Bien que les discussions aient toujours lieu entre les banques, la Banque de France et le gouvernement, une des pistes consisterait à rendre la recommandation du HCSF juridiquement contraignante par le biais d’une loi ou d’un décret. Une solution radicale et efficace, mais qui inquiète déjà certains professionnels du secteur bancaire. Pour eux, rendre contraignante cette recommandation aurait tendance à faire peur aux établissements. Ce qui aurait pour effet pervers de les rendre encore plus sévères en matière d’octroi de crédits immobiliers. Ainsi, certaines catégories d’emprunteurs (comme les primo-accédants) pourraient pâtir de cette situation. À l’inverse, ne pas règlementer pourrait conduire, si les recommandations du HCSF n’étaient pas respectées, à augmenter les risques de surendettement des ménages et à écorner la crédibilité du HCSF. Rendez-vous dans quelques semaines pour connaître le fin mot de l’histoire…

Article publié le 24 juin 2021 – © Les Echos Publishing 2021

Le marché des terres agricoles en 2020

Le nombre de transactions portant sur des terres agricoles ou viticoles a fortement baissé en 2020 tandis que les prix sont repartis à la hausse.

Comme chaque année, la Fédération nationale des Safer a dressé le bilan des transactions ayant porté sur des terres et prés agricoles en 2020. Une année marquée par une baisse de l’activité mais par une hausse des prix.

Des transactions en forte baisse

Dans un contexte de crise sanitaire et économique, l’activité sur les marchés fonciers ruraux a été nettement moins dynamique en 2020 qu’en 2019. Ainsi, 86 820 transactions (terres agricoles et prés confondus) ont été enregistrées l’an dernier (- 8,5 % par rapport à 2019), représentant une valeur de 5,5 Md€ (- 2,3 %). Au total, ce sont 406 400 hectares (- 4,5 %) qui ont changé de main en 2020.S’agissant des vignes, le nombre de transactions a également connu une forte baisse l’an dernier, à – 10,9 %. Un volume de transactions (8 190) qui est d’ailleurs tombé à son plus bas niveau depuis près de 30 ans ! En superficie, 14 600 hectares de vignes ont été cédés (- 20,3 %) pour une valeur totale de 861 M€ (- 13,5 %).

Des prix en hausse

Les prix, quant à eux, sont repartis à la hausse en 2020, en particulier en zones de grandes cultures. Ainsi, le prix des terres et prés libres (non bâtis) a progressé de 1,3 % pour s’établir à 6 080 € l’hectare en moyenne. Les terres destinées aux grandes cultures affichent un prix moyen de 7 690 €/ha (+ 5,5 %) tandis que celles promises à l’élevage bovin valent 4 630 €/ha en moyenne (- 1 %). Quant au marché des terres et prés loués (non bâtis), il a augmenté de 3,6 %, à 4 930 €/ha en moyenne (6 210 €/ha dans les zones de grandes cultures et 3 630 €/ha dans les zones d’élevage bovin).Bien entendu, le prix des vignes est beaucoup plus élevé et continue de grimper : 150 500 €/ha (+ 1,3 %) en moyenne en zone d’appellation d’origine protégée (AOP), 55 400 €/ha (+ 6,9 %) dans les zones produisant des eaux-de-vie (Cognac, Armagnac) et 14 500 €/ha (+ 0,9 %) pour les vignes hors AOP en 2020.

Et les parts de société ?

Avec 6 880 transactions en 2020, le marché des parts de sociétés détenant du foncier (sociétés d’exploitation agricole et sociétés de portage) n’a pas été non plus épargné par la crise (- 6,8 % par rapport à 2019). Toutefois, en valeur, il a fortement progressé (+ 8,5 %), les volumes échangés ayant représenté 1,35 Md€.

FNSafer, Le prix des terres – L’essentiel des marchés fonciers ruraux en 2020, mai 2021

Article publié le 22 juin 2021 – © Les Echos Publishing 2021

Connaissez-vous la rentabilité de votre immobilier locatif ?

21 % seulement des propriétaires de logements loués connaissent le taux de rentabilité de leurs biens.

Malgré la crise du Covid-19, les Français ont toujours une certaine appétence pour l’investissement immobilier. Toutefois, certains propriétaires de logements ne sont pas toujours à l’aise avec les données concernant la rentabilité de leurs biens. C’est ce qu’il ressort d’un sondage récent réalisé par Kaliz auprès de 2 401 propriétaires. Tout d’abord, à la question de savoir s’ils comptaient, après la publication, au 13 juillet 2021, du prochain indice de référence des loyers, modifier le montant de leurs loyers, 27 % des propriétaires envisagent de l’augmenter alors que 36 % comptent ne rien faire. Ensuite, les propriétaires ont été interrogés sur le taux de rentabilité de leurs biens mis en location. 47 % ignorent totalement ce taux, 32 % en ont une vague idée et 21 % sont en mesure de le communiquer. En outre, le sondage s’est intéressé à la gestion locative et administrative des biens loués. 59 % des propriétaires indiquent s’occuper eux-mêmes de la gestion locative. Ils sont 12 % à confier cette tâche à un proche et 29 % à faire appel à une agence ou à un professionnel. Concernant la gestion comptable et fiscale, ils sont seulement 26 % à le faire seul, 9 % à faire contribuer un proche. Pour 20 % d’entre eux, ils font appel à un gestionnaire de patrimoine et 45 % à un expert-comptable. Enfin, les auteurs du sondage ont posé la question de savoir si les propriétaires avaient besoin d’un accompagnement pour augmenter la rentabilité de leurs biens immobiliers. Les résultats sont assez francs : 41 % des personnes sondées n’en voient pas l’utilité. À l’inverse, elles sont 59 % à estimer avoir besoin d’une aide.

Article publié le 17 juin 2021 – © Les Echos Publishing 2021

De quoi est composé le patrimoine des ménages français ?

Selon l’Insee, en 2018, 50 % des ménages français ont déclaré un patrimoine brut supérieur à 163 100 euros.

Comme chaque année, l’Insee publie son étude sur les revenus et le patrimoine des ménages. Dans cette édition 2021, l’institution nationale nous apprend que la moitié des ménages vivant en France a déclaré, en 2018, un patrimoine brut supérieur à 163 100 €. Ces ménages détiennent 92 % de la masse totale de patrimoine brut. Un patrimoine composé principalement de biens immobiliers (61 %), d’actifs financiers (20 %), d’actifs professionnels (11 %) et d’autres biens durables et objets de valeur (8 %). Dans le détail, le patrimoine financier est composé d’assurance-vie et de produits retraite (40 %) ainsi que de liquidités (36 % de comptes courants et livrets). Les valeurs mobilières (actions, obligations…) ne représentent que 14 %. Les 10 % restant correspondant à des liquidités placées en épargne salariale. Globalement, les ménages français détiennent peu d’actifs risqués. Un phénomène qui n’est pas spécifique à la France puisque nos voisins européens ne peuvent se targuer de chiffres meilleurs. Ainsi, par exemple, le taux de détention d’actions cotées est de 11 % en France, 11 % en Allemagne, 12 % en Espagne et seulement 3 % en Italie. À noter toutefois que le taux de détention des actifs risqués est plus important pour les ménages disposant d’une surface financière confortable. Ce patrimoine leur permettant de faire face plus facilement aux risques liés à ces actifs financiers.

Et l’endettement ?

Début 2018, 45 % des ménages vivant en France ont au moins un emprunt en cours de remboursement, pour des raisons privées ou professionnelles. Pour ces ménages endettés, le montant d’endettement moyen est de 79 200 €. Pour la moitié d’entre eux, ce montant est inférieur à 33 200 €. L’endettement moyen au titre de l’endettement privé des ménages ayant contracté au moins un emprunt privé s’élève en moyenne à 72 100 € ; l’endettement moyen à titre professionnel, qui ne concerne que 2 % des ménages, s’élève à 94 500 €.Début 2018, la masse de dettes contractées, qui constituent le passif des ménages, représente 13 % du montant total des actifs détenus par l’ensemble des ménages. Les dettes des 10 % des ménages les mieux dotés en patrimoine brut équivalent à 10 % de leurs actifs. En revanche, les 10 % des ménages les moins bien dotés sont plus lourdement endettés au regard de leur patrimoine : leurs dettes représentent 38 % des actifs qu’ils possèdent.

Insee références – Revenus et patrimoine des ménages, édition 2021

Article publié le 16 juin 2021 – © Les Echos Publishing 2021

La renonciation à un usufruit doit être sans équivoque

Le comportement d’un usufruitier n’est pas suffisant pour caractériser une renonciation à un droit d’usufruit.

Le démembrement consiste à « diviser » le droit de propriété d’un bien en deux droits distincts : l’usufruit d’un côté et la nue-propriété de l’autre. L’usufruit confère un droit d’usage et un droit aux revenus et la nue-propriété un droit de disposer du bien (le vendre après accord de l’usufruitier). À ce titre, dans une affaire récente, une donation-partage organisant un démembrement de propriété portant sur un château avait été réalisée. Faisant valoir son droit, l’usufruitier avait assigné le nu-propriétaire, qui occupait le château depuis plusieurs années, aux fins de le voir déclarer occupant sans droit ni titre et de voir fixer une indemnité d’occupation. Une demande que la cour d’appel avait rejetée car, selon elle, l’usufruitier avait, par son comportement, renoncé à son usufruit. Les juges avaient souligné en effet que l’usufruitier avait quitté volontairement et définitivement les lieux 5 ans après l’acte de donation-partage. En outre, il n’avait pas manifesté l’intention de reprendre possession du château et ne s’était pas opposé à son aménagement partiel en gîte rural. Il n’avait pas non plus satisfait à son obligation d’entretien. Mécontent de cette décision, l’usufruitier s’était alors pourvu en cassation. Et la Cour de cassation a donné tort à la cour d’appel. Elle a souligné que les agissements de l’usufruitier n’étaient pas de nature à manifester sans équivoque sa volonté de renoncer à son droit d’usufruit. Une solution logique dans la mesure où si la renonciation à un usufruit peut être expresse ou tacite, elle doit, dans tous les cas, être sans équivoque. Pour s’assurer de ce caractère, il est généralement conseillé de rédiger un acte sous seing privé enregistré ou un acte authentique portant renonciation.

Cassation civile 3e, 6 mai 2021, n° 20-1588

Article publié le 09 juin 2021 – © Les Echos Publishing 2021