Le marché immobilier se tend

Les prix de l’immobilier ancien ont progressé de 5,9 % sur un an.

Selon une étude de LPI-SeLoger, les prix de l’immobilier ancien en France continuent leur progression : + 5,9 % sur un an (+ 4,4 % en 2019). Ainsi, le prix moyen du mètre carré s’établit en 2020 à 3 861 €. Une progression des prix qui est assez surprenante notamment en raison du contexte particulier dans lequel nous vivons actuellement : crise sanitaire du Covid-19, confinement, hausse du chômage, accès au crédit immobilier plus difficile, etc. D’après les auteurs de l’étude, cette hausse des prix peut s’expliquer par deux éléments. Le premier, les taux d’intérêt des crédits immobiliers restent à des niveaux encore très bas, ce qui incite fortement les ménages à investir dans leur résidence principale. Le second, il a été constaté une raréfaction de l’offre de biens, ce qui ne fait qu’accroître la concurrence entre les acquéreurs potentiels. Toutefois, l’étude souligne une transformation de la demande. En effet, les primo-accédants n’étant plus en capacité – financière et bancaire – d’acheter un logement, les ménages aisés – qui réalisent les transactions aux montants les plus élevés – sont non seulement surreprésentés sur le marché mais ils gonflent artificiellement la moyenne du prix de l’immobilier hexagonal.D’après ce baromètre de LPI-SeLoger, « dans les grandes villes qui, avant la crise souffraient d’une sous-évaluation de la valeur des biens (typiquement les villes d’Orléans, de Saint-Étienne, de Toulon…), la remontée des prix est remarquable ». En clair, l’amenuisement des stocks de logements disponibles auquel se heurte une demande exponentielle fait donc que certaines villes qui furent un temps boudées par les acquéreurs, opèrent actuellement un retour en grâce et voient leurs prix s’approcher progressivement du niveau qui devrait être le leur.

Article publié le 28 octobre 2020 – © Les Echos Publishing 2020

Bailleurs : quelles mesures fiscales face à la suspension des loyers ?

Le ministre de l’Économie et des Finances rappelle les moyens dont disposent les bailleurs pour limiter les impacts de la perte de revenus fonciers du fait de la crise sanitaire.

Les très petites entreprises ont pu pendant la période de crise sanitaire suspendre les loyers relatifs à leurs locaux commerciaux et professionnels. Il en a résulté pour les bailleurs des locaux concernés une diminution de leurs revenus locatifs. Interrogé sur les mesures mises en place pour venir en aide à ces bailleurs, le ministre de l’Économie et des Finances a précisé qu’en matière d’impôt sur le revenu, le prélèvement à la source a permis aux bailleurs de moduler à la baisse voire de supprimer les acomptes d’impôt sur le revenu (IR) relatifs aux revenus fonciers non perçus

En pratique : cette action est possible via le service « Gérer mon prélèvement à la source » accessible à partir de l’espace particulier sur le site impots.gouv.fr. Elle doit être réalisée au plus tard le 22 du mois pour être prise en compte pour l’acompte prélevé le mois suivant.

Et pour l’acompte d’IR prélevé le 16 mars pour lequel les bailleurs n’ont pas pu user de cette faculté, son remboursement peut être demandé par le bailleur en indiquant « que ses revenus fonciers ont été affectés par la crise sanitaire du fait des mesures annoncées par le Gouvernement ».

À noter : le remboursement de l’acompte du 15 avril peut également être demandé si le bailleur n’a pas suspendu l’acompte préalablement à son prélèvement à partir du site impots.gouv.fr.

Le Ministre a également indiqué qu’en matière de taxe foncière, aucune mesure spécifique à la crise sanitaire n’a été prise. En effet, le ministre rappelle que cette imposition est établie à raison de la propriété d’un bien, quels que soient l’utilisation qui en est faite et les revenus du propriétaire. Il souligne toutefois que des exonérations existent, sous conditions, en cas d’inexploitation du bien.

Précision : le dégrèvement de taxe foncière peut être obtenu sous 3 conditions :- l’inexploitation doit être indépendante de la volonté du contribuable ;- elle doit avoir une durée de trois mois au moins, – elle doit enfin affecter soit la totalité de l’immeuble, soit une partie susceptible de location ou d’exploitation séparée.

Réponse ministérielle n° 15063 du 01 octobre 2020

Article publié le 26 octobre 2020 – © Les Echos Publishing 2020

Assurance-emprunteur : pas de résiliation à tout moment !

Les parlementaires ont voté contre la résiliation à tout moment des contrats d’assurance-emprunteur. Toutefois, ils ont amélioré la transparence des informations à destination des emprunteurs.

Mauvaise nouvelle pour les particuliers ! Dans le cadre des discussions autour du projet de loi d’accélération et de simplification de l’action publique, les parlementaires ont donné un coup d’arrêt au texte qui devait permettre aux emprunteurs de résilier leur contrat d’assurance à tout moment. Une mesure qui aurait pu permettre aux ménages français de faire des économies importantes. Ils doivent donc se contenter du dispositif actuel. Pour mémoire, ce dernier, instauré notamment par la loi « Hamon », permet de résilier l’assurance-emprunteur dans les 12 premiers mois suivant la souscription d’un crédit immobilier. Ensuite, au-delà de la première année, la résiliation ne peut intervenir qu’à la date anniversaire du contrat. À noter toutefois que les parlementaires ont voté en faveur de certaines dispositions. Tout d’abord, le texte fixe une date unique de résiliation, à savoir la date d’anniversaire de la signature de l’offre de prêt ou toute autre date mentionnée au contrat. Ensuite, l’assureur auprès duquel l’emprunteur a souscrit une assurance en couverture d’un crédit immobilier est tenu de rappeler chaque année à l’emprunteur, sur un support papier ou tout autre support durable, son droit de résiliation du contrat d’assurance, ainsi que les modalités de résiliation et les différents délais de notification et d’information qu’il doit respecter. Enfin, en cas de non-respect de cette obligation d’information, l’emprunteur peut changer d’assurance à tout moment et l’établissement bancaire pourra être sanctionné par une amende.

Article publié le 23 octobre 2020 – © Les Echos Publishing 2020

Indice de référence des loyers

Le 1 janvier 2006, l’indice de référence des loyers s’est substitué à la moyenne associée de l’indice du coût de la construction comme référence pour la révision des loyers en cours de bail dans le parc locatif privé. Modifié par la loi n° 2008-111 du 8 février 2008, il correspond aujourd’hui à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

Baux d’habitation

(Nouvel) Indice de référence des loyers * (base 100 au 4e trimestre 1998)
Niveau Évolution annuelle
2013 1er trim. 124,25 +1,54 %
2e trim. 124,44 +1,20 %
3e trim. 124,66 +0,9 %
4e trim. 124,83 +0,69 %
2014 1er trim. 125,00 +0,60 %
2e trim. 125,15 +0,57 %
3e trim. 125,24 +0,47 %
4e trim. 125,29 +0,37 %
2015 1er trim. 125,19 +0,15 %
2e trim. 125,25 +0,08 %
3e trim. 125,26 +0,02 %
4e trim. 125,28 -0,01 %
2016 1er trim. 125,26 +0,06 %
2e trim. 125,25 0,00 %
3e trim. 125,33 +0,06 %
4e trim. 125,50 +0,18 %
2017 1er trim. 125,90 +0,51 %
2e trim. 126,19 +0,75 %
3e trim. 126,46 +0,90 %
4e trim. 126,82 +1,05 %
2018 1er trim. 127,22 +1,05 %
2e trim. 127,77 +1,25 %
3e trim. 128,45 +1,57 %
4e trim. 129,03 +1,74 %
2019 1er trim. 129,38 +1,70 %
2e trim. 129,72 +1,53 %
3e trim. 129,99 +1,20 %
4e trim. 130,26 +0,95 %
2020 1er trim. 130,57 +0,92 %
2e trim. 130,57 +0,66 %
3e trim. 130,59* +0,46 %
* Depuis la loi n° 2008-111 du 8 février 2008, l’indice de référence des loyers correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.** Publié par l’insee le 15 octobre 2020.

Article publié le 15 octobre 2020 – © Les Echos Publishing 2020

Pensez à payer votre taxe foncière !

Vous avez jusqu’au 15 octobre pour payer votre taxe foncière.

Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier (maison, appartement, parking, bateau ancré et aménagé pour l’habitation) au 1er janvier 2020, vous êtes, en principe, redevable de la taxe foncière. Et cette année, vous avez jusqu’au 15 octobre 2020 au plus tard pour régler cette taxe. S’agissant de son paiement, deux cas de figure peuvent se présenter :- si son montant est inférieur ou égal à 300 €, vous pouvez soit payer cette taxe en ligne, soit opter pour le prélèvement, soit encore utiliser un moyen de paiement autorisé (chèque, TIP SEPA, espèces ou carte bancaire auprès d’un buraliste ou d’un partenaire agréé par la direction générale des finances publiques) ;- si son montant est supérieur à 300 €, vous devez payer cette taxe directement en ligne ou opter pour le prélèvement. Sachant qu’en payant en ligne, via impots.gouv.fr ou l’application mobile « Impots.gouv », vous bénéficiez de 5 jours supplémentaires, soit jusqu’au 20 octobre 2020. À noter que le prélèvement sera effectué sur votre compte bancaire le 26 octobre 2020.

Précision : à la fin de votre paiement en ligne, vous pourrez adhérer au prélèvement à l’échéance à compter de votre taxe foncière 2021.

Article publié le 30 septembre 2020 – © Les Echos Publishing 2020

Taxe d’habitation : la majoration est-elle applicable aux SCI ?

Selon les pouvoirs publics, les logements meublés détenus par des personnes morales, notamment par des SCI, sont susceptibles d’être soumis à la majoration de la cotisation de taxe d’habitation.

Les communes dans lesquelles s’applique la taxe sur les logements vacants sont autorisées à majorer de 5 à 60 % le montant de la taxe d’habitation due sur les logements meublés non affectés à l’habitation principale. Il en est ainsi que les logements soient loués, à l’année ou à titre saisonnier, ou occupés par leur propriétaire.À ce titre, à l’occasion d’une séance de questions, un député a interpellé le gouvernement sur le fait, qu’en pratique, cette majoration de taxe d’habitation n’est pas applicable aux sociétés civiles immobilières (SCI). En effet, selon certains documents de l’administration fiscale, « les locaux meublés occupés à titre privatif par les sociétés, associations et organismes privés et non retenus pour l’établissement de la cotisation foncière » sont placés hors du champ d’application de la majoration de la taxe d’habitation. Une interprétation qui, selon ce député, est contraire au dispositif établi par la loi (la loi de finances pour 2015).En réponse, le ministre de l’Économie et des Finances a rappelé que les logements meublés à usage d’habitation détenus par les personnes morales, notamment par des SCI, sont susceptibles d’être soumis à la majoration de la cotisation de taxe d’habitation, à condition de ne pas être occupés par une personne morale, et sous réserve de ne pas être affectés à l’habitation principale de leur occupant. En clair, peu importe la qualité du propriétaire, c’est notamment celle de l’occupant qui « déclenche » ou non la majoration de la taxe d’habitation.Rép. min. n° 19724, JOAN du 8 septembre 2020

Article publié le 24 septembre 2020 – © Les Echos Publishing 2020

Vers plus de souplesse pour l’assurance-emprunteur ?

Dans le cadre de l’assurance-emprunteur, un groupe de députés propose d’étendre le dispositif de la loi Hamon.

Le sujet de l’assurance-emprunteur revient une nouvelle fois sur le devant de la scène. En effet, dans le cadre du projet de loi d’accélération et de simplification de l’action publique, actuellement en discussion à l’Assemblée nationale, un groupe de députés vient de déposer un amendement visant à permettre aux emprunteurs de résilier leur contrat d’assurance à tout moment.Rappelons qu’actuellement, les emprunteurs peuvent, grâce notamment au dispositif instauré par la loi « Hamon », résilier leur assurance-emprunteur dans les 12 premiers mois suivant la souscription de leur emprunt. Ensuite, au-delà de la première année, la résiliation ne peut intervenir qu’à la date anniversaire du contrat.À travers cet amendement, l’idée des députés est donc de prolonger le dispositif de la loi Hamon au-delà de la première année de souscription. Un amendement qui permet également de renforcer les droits des assurés et de stimuler la concurrence entre les établissements. À en croire les députés, qui se sont appuyés notamment sur des conclusions rendues par l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), les banques, qui captent l’essentiel du marché de l’assurance-emprunteur, ne jouent pas le jeu et ont tendance à appliquer de mauvaises pratiques. Par exemple, certains établissements ne répondent pas ou très tardivement aux demandes de substitution d’assurance-emprunteur. De fait, les assurés se trouvent hors délai pour obtenir la résiliation de leur contrat et sont obligés de conserver une assurance généralement plus chère.Reste à savoir maintenant si cette tentative d’améliorer le dispositif actuel trouvera une issue favorable. Pas si sûr… car les banques ont tout intérêt à s’opposer à cette réforme. Elles ont beaucoup à perdre dans cette histoire, le marché de l’assurance-emprunteur représentant pas moins de 9 milliards d’euros.Projet de loi d’accélération et de simplification de l’action publique

Article publié le 22 septembre 2020 – © Les Echos Publishing 2020

Location de locaux professionnels : assouplissement des modalités d’option à la TVA

Un bailleur de locaux nus à usage professionnel situés dans un même bien immobilier peut n’opter à la TVA que pour certains de ces locaux seulement.

Lorsqu’un propriétaire de locaux à usage professionnel les donne en location nue, c’est-à dire non équipés, il peut choisir de soumettre ou non les loyers à la TVA. Sachant que s’il décide d’exercer l’option à la TVA, il pourra récupérer la TVA sur les dépenses relatives à ces locaux.Jusqu’alors, si un bien immobilier, ou un ensemble de biens immobiliers, appartenant à un même propriétaire, faisait l’objet de la part de ce dernier de l’option à la TVA sur les loyers, tous les locaux de ce bien immobilier ou de cet ensemble de biens immobiliers étaient obligatoirement concernés par l’option.

Précision : l’option ne peut toutefois pas s’appliquer aux locaux du bien immobilier qui n’entrent pas dans le champ d’application de l’option comme, par exemple, les locaux à usage d’habitation.

Le Conseil d’État vient de modifier cette règle en acceptant que l’option à la TVA ne puisse concerner, sur décision du bailleur, que certains locaux professionnels du bien immobilier.Mais attention ! Pour cela, l’option formulée par le propriétaire doit être sans équivoque sur les locaux concernés par l’option. À défaut, toutes les locations relatives à l’immeuble seraient soumises à TVA.

Précision : cette position du Conseil d’État est contraire à la doctrine administrative (BOI-TVA-CHAMP-50-10 n° 120) qui considère que l’option à la TVA couvre obligatoirement tous les locaux du bien immobilier qui sont dans le champ d’application de l’option.

Conseil d’État, 9 septembre 2020, n° 439143

Article publié le 21 septembre 2020 – © Les Echos Publishing 2020

L’administration fiscale apporte des précisions au dispositif Denormandie

Selon l’administration fiscale, seuls les travaux d’amélioration sont éligibles au dispositif Denormandie.

À l’occasion de la loi de finances pour 2020, les pouvoirs publics ont apporté un certain nombre d’aménagements au dispositif Denormandie. Des aménagements que l’administration fiscale vient d’intégrer dans sa base documentaire en y ajoutant quelques précisions.

Rappel : le dispositif Denormandie a pour objectif d’encourager les investisseurs à acquérir et à rénover des logements anciens dans les communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est particulièrement marqué. En contrepartie, ces investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu (calculée selon les mêmes modalités que le Pinel « classique »), à condition, notamment, que les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l’opération immobilière.

Tout d’abord, l’administration considère que les travaux d’amélioration s’entendent de tous travaux, à l’exception de ceux portant sur des locaux ou des équipements d’agrément, ayant pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes ainsi que les travaux destinés à réaliser des économies d’énergie pour l’ensemble de ces surfaces. Sont exclus, notamment, les travaux qui se bornent à modifier ou enrichir la décoration des surfaces habitables.Ensuite, elle liste les surfaces qui sont considérées comme annexes. Il s’agit :- des garages, des emplacements de stationnement et des locaux collectifs à usage commun ;- des dépendances suivantes : loggias, balcons, terrasses accessibles privatives, vérandas, séchoirs extérieurs au logement, caves d’une surface d’au moins 2 m² ainsi que, en habitat individuel uniquement, garages individuels et combles accessibles.Enfin, l’administration souligne que le logement ne peut être ni loué ni utilisé par l’acquéreur, même à un usage autre que l’habitation, entre la date de son acquisition et celle du début des travaux d’amélioration. Cette condition doit être considérée comme satisfaite lorsque, postérieurement à l’acte de cession, le vendeur ou son locataire continue à occuper temporairement le logement en vertu d’une mention expresse de l’acte portant transfert du droit de propriété.BOI-IR-RICI-365, actualité du 27 août 2020

Article publié le 11 septembre 2020 – © Les Echos Publishing 2020

Le label ISR s’affiche sur les fonds immobiliers

À compter du 23 octobre 2020, les fonds immobiliers (SCPI, OPCI et FIA) pourront être labellisés ISR.

Le label ISR continue de prendre de l’ampleur. En effet, ce label, soutenu par les pouvoirs publics, peut désormais être affiché sur trois nouveaux supports d’investissement : les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) et les autres fonds d’investissement alternatif (FIA). Obtenu après 3 ans d’échanges entre l’Aspim (Association française des sociétés de placement immobilier), le comité du label ISR et la direction générale du Trésor, le nouveau label ISR immobilier entrera en vigueur le 23 octobre 2020.

Précision : l’investissement socialement responsable (ISR) consiste pour un investisseur (particulier ou professionnel de la gestion financière) qui le pratique à intégrer dans sa sélection de produits financiers (telles que les actions, les obligations) différents critères environnementaux, sociaux ou de gouvernance.

Très attendu par l’ensemble des acteurs du secteur, ce nouveau label doit permettre aux investisseurs d’identifier facilement les fonds pratiquant l’investissement responsable et de leur donner ainsi un gage de confiance et de crédibilité. Selon les derniers chiffres de l’Aspim, les FIA en immobilier représentent 230 Md€ d’encours, 17 000 bâtiments en France et en Europe pour un parc de 59 millions de m².Arrêté du 8 juillet 2020, JO du 23

Article publié le 09 septembre 2020 – © Les Echos Publishing 2020