Un coup de rabot pour le Pacte Dutreil ?

Un groupe de députés a déposé récemment une proposition de loi visant à mieux encadrer le Pacte Dutreil. Un texte qui souhaite étendre l’engagement individuel de conservation des titres par les associés et revoir à la baisse le taux de l’exonération partielle de droits de mutation à titre gratuit appliqué à certaines transmissions.

Dans un contexte de forte dégradation des comptes publics, l’État cherche notamment des leviers pour augmenter ses recettes fiscales. Et l’une des nombreuses pistes envisagées consiste à s’attaquer aux fameuses niches fiscales. Selon un rapport public, en 2023, 467 dispositions fiscales dérogatoires ont induit une diminution des recettes fiscales de l’État, laquelle est chiffrée à 81,3 Md€. Parmi ces niches fiscales, le Pacte Dutreil a attiré récemment l’attention des parlementaires. Selon eux, ce dispositif, dont les avantages n’ont cessé de se renforcer au fil des lois de finances successives, représente un manque à gagner important pour l’État. Ainsi, d’après le Conseil d’analyse économique, en 2021, le coût du Pacte Dutreil a pu être estimé entre 2 et 3 Md€. Pour les services de Bercy, il a été évalué à 800 M€ dans le dernier projet de loi de finances. Des chiffres discordants qui démontrent une certaine opacité entourant le dispositif. La faute sans doute à la procédure d’enregistrement de ces pactes par formulaire papier. Une procédure qui ne permet pas de réaliser une évaluation sincère.

Rappel : le Pacte Dutreil permet de bénéficier d’une exonération partielle (3/4 de la valeur des titres) de droits de mutation à titre gratuit lors de la transmission par donation ou succession des titres (parts ou actions) d’une société ou d’une entreprise individuelle. Sachant que pour que le régime de faveur s’applique, les associés ayant conclu un Pacte Dutreil doivent notamment souscrire un engagement collectif de conservation des titres sociaux d’une durée d’au moins 2 ans, puis un engagement individuel de conservation minimal de 4 ans.

Vers un durcissement des conditions d’application ?

Dans le but de mieux encadrer et de limiter les effets d’aubaine qui sont liés à ce dispositif, un groupe de députés a déposé récemment une proposition de loi. Dans le détail, ce texte souhaite porter la durée de l’engagement individuel de 4 à 8 ans. Autre modification envisagée, le taux de l’exonération partielle de droits de mutation à titre gratuit pour la part supérieure ou égale à 50 M€ de la valeur des parts ou des actions serait abaissé de 75 à 50 %. Enfin, le texte interdirait à une personne de transmettre son entreprise via un Pacte Dutreil en démembrant (dissociation de la nue‑propriété et de l’usufruit) la propriété des titres de la société.

Proposition de loi visant à un meilleur encadrement du Pacte Dutreil, n° 1341, enregistrée à l’Assemblée nationale le 22 avril 2025

Article publié le 07 mai 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : Westend61 / Josep Suria

Renforcement de l’exonération partielle des transmissions de biens ruraux

Les biens ruraux loués par bail à long terme transmis dans le cadre d’une donation ou d’une succession bénéficient d’une exonération partielle de droits de mutation, dans certaines limites qui ont été revues à la hausse par la loi de finances 2025.

Les biens ruraux (terres labourables, bâtiments…) loués par bail à long terme ou par bail cessible hors du cadre familial ainsi que les parts de groupements fonciers agricoles peuvent bénéficier d’une exonération partielle de droits de mutation lors de leur transmission à titre gratuit (donation ou succession). Jusqu’à présent, cette exonération était égale à :
– 75 % de la valeur des biens jusqu’à :
o 300 000 € s’ils étaient conservés par les bénéficiaires de la transmission (héritiers ou donataires) pendant 5 ans ;
o 500 000 € si cette conservation s’étalait sur 10 ans.
– 50 % pour la fraction de valeur excédant, selon les cas, 300 000 € ou 500 000 €. Afin de soutenir les transmissions agricoles, la loi de finances pour 2025 a revalorisé les limites d’application de l’exonération partielle de 75 % en les portant de :
– 300 000 à 600 000 € avec une conservation des biens maintenue à 5 ans ;
– 500 000 € à 20 M€ pour une conservation allongée de 10 à 18 ans. Initialement, ce rehaussement devait s’appliquer aux transmissions pour lesquelles le bail a été conclu depuis le 1er janvier 2025. Mais bonne nouvelle, le gouvernement a annoncé que cette mesure s’applique finalement à toutes les transmissions à titre gratuit intervenant à compter du 15 février 2025, y compris lorsque le bail a été conclu avant le 1er janvier 2025.

À noter : cet assouplissement devrait être officialisé dans le prochain projet de loi de finances.

Art. 70, loi n° 2025-127 du 14 février 2025, JO du 15

Article publié le 22 avril 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : monkeybusinessimages

Une majorité de départements ont voté la hausse des « frais de notaire »

Plus de 80 départements français ont fait le choix de majorer temporairement le taux département des droits de mutation à titre onéreux de 0,5 % pour le porter à 5 %. Un rehaussement qui prend effet le 1 juin 2025.

La plupart des départements français ont profité de l’aubaine. Comme le permet la loi de finances pour 2025, ces derniers ont la possibilité d’augmenter temporairement le taux départemental des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) de 0,5 point. Cette augmentation, qui conduit à relever les fameux « frais de notaire » de 4,5 à 5 %, trouve à s’appliquer aux actes de ventes passés et aux conventions conclues entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Étant précisé que passée cette date, le taux du droit départemental sera automatiquement réduit à celui en vigueur au 31 janvier 2025.En pratique, cette hausse de droit pourrait entraîner, par exemple, un supplément de 1 000 € pour l’achat d’un bien immobilier vendu 200 000 €.

Précision : pour pouvoir appliquer cette hausse du taux au 1er juin 2025, les conseils départementaux devaient notifier leur délibération à l’administration fiscale avant le 15 avril 2025. Après cette date, la prise d’effet de la majoration sera différée au 1er janvier 2026. Sachant que quelques départements (comme Paris, le Loiret, les Hauts-de-Seine ou l’Ille-et-Vilaine) ont pris rapidement leur disposition après la promulgation de la loi de finances. Pour ces derniers, la hausse est déjà effective depuis le 1er avril ou le 1er mai 2025.

À la recherche de l’équilibre financier

D’après les dernières estimations, plus de 80 départements (sur les 101 que compte la France) ont fait le choix d’utiliser ce nouveau levier fiscal. En effet, en raison de la suppression de la taxe d’habitation et du ralentissement du volume des transactions immobilières, les départements se sont vus privés de ressources. En majorant les DMTO, ils cherchent ainsi à préserver l’équilibre financier de leur collectivité et à éviter de procéder à des mesures d’économies. À l’opposé, une minorité de départements ont fait le choix de passer leur tour. Pour eux, augmenter les DMTO signifierait freiner encore un peu plus le volume des transactions immobilières et contracter le pouvoir d’achat des ménages.

À noter : ce rehaussement de taux n’est pas applicable aux primo-accédants, lesquels pourront même bénéficier, si les départements le votent, d’une réduction voire d’une exonération totale du droit de vente départemental.

Article publié le 18 avril 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : Martins Rudzitis

Un train de mesures destinées à soutenir le secteur agricole

La loi de finances pour 2025 prévoit plusieurs mesures de faveur pour les agriculteurs, conformément aux annonces faites par le gouvernement l’an dernier.

Si, d’une manière générale, la loi de finances pour 2025 durcit la fiscalité applicable aux particuliers et aux entreprises, elle contient, en revanche, une série de mesures en faveur des exploitants agricoles.

Encourager la transmission des exploitations

Plusieurs régimes d’exonération des plus-values professionnelles sont élargis en cas de cession d’entreprises agricoles soumises à l’impôt sur le revenu à de jeunes agriculteurs, à savoir ceux bénéficiant d’aides à l’installation, qu’il s’agisse de personnes physiques ou de sociétés ou groupements dont les associés ou les membres sont des jeunes agriculteurs. Dans ce cadre, la limite d’application du régime d’exonération qui dépend du montant des recettes réalisées par l’exploitation est relevée de 350 000 à 450 000 € pour une exonération totale et de 450 000 à 550 000 € pour une exonération partielle. Il en va de même pour le régime d’exonération qui est fonction du prix de cession de l’exploitation dont la limite est portée de 500 000 à 700 000 € pour une exonération totale et de 1 à 1,2 M€ pour une exonération partielle. En outre, le régime d’exonération pour départ en retraite de l’exploitant est étendu aux cessions de titres de sociétés ou de groupements agricoles échelonnées sur une durée maximale de 6 ans (au lieu de 2 ans auparavant).

Précision : l’ensemble de ces mesures s’appliquent aux cessions réalisées au cours des exercices ouverts à compter du 1er janvier 2025.

Quant aux entreprises agricoles relevant de l’impôt sur les sociétés, outre sa prorogation jusqu’au 31 décembre 2031, l’abattement sur les plus-values réalisées par les dirigeants de PME partant à la retraite est porté de 500 000 à 600 000 € en cas de cession des titres au profit de jeunes agriculteurs. Et cet avantage fiscal est étendu, sous conditions, aux cessions échelonnées sur une période maximale de 6 ans. Ces mesures s’appliquent aux cessions réalisées depuis le 1er janvier 2025.

Renforcement de la déduction pour épargne de précaution

Les entreprises agricoles relevant de l’impôt sur le revenu peuvent déduire de leur bénéfice imposable des sommes, à condition d’en épargner une partie (entre 50 et 100 %), afin de pouvoir les utiliser au cours des 10 exercices suivants, pour faire face aux dépenses nécessitées par l’activité. Lorsque ces sommes sont utilisées, elles sont réintégrées au résultat et donc imposables. Nouveauté, pour l’impôt sur le revenu dû à compter de 2024, cette réintégration est exonérée à hauteur de 30 % lorsque les sommes sont employées pour faire face à certains risques, à savoir l’apparition d’un foyer de maladie animale ou végétale ou un incident environnemental, une perte de récoltes ou de cultures liée à un aléa climatique ou une calamité agricole. Le montant des sommes exonérées étant plafonné à 50 000 € par exercice (multiplié par le nombre d’associés exploitants, dans la limite de 4, pour les GAEC et les EARL).

Prorogation de crédits d’impôt

Le crédit d’impôt pour dépenses de remplacement de l’exploitant agricole en congés est prorogé jusqu’au 31 décembre 2027.Par ailleurs, le crédit d’impôt en faveur des exploitations HVE (haute valeur environnementale) est étendu aux certifications délivrées en 2025. Pour rappel, ce crédit d’impôt ne peut être accordé qu’une seule fois.

Nouvelles limites pour les régimes d’imposition des GAEC

À compter de l’impôt sur le revenu dû au titre de 2024, la moyenne triennale de recettes qui fait basculer un GAEC du régime micro-BA au régime simplifié est égale à la limite prévue pour les exploitants individuels (à savoir 120 000 €) multipliée par le nombre d’associés, lorsque la moyenne de recettes du GAEC n’excède pas 480 000 € (au lieu de 367 000 € auparavant). Au-delà de 480 000 €, cette limite est fixée à 60 % de 120 000 € (soit 72 000 €) multiplié par le nombre d’associés.

Exonération partielle pour les transmissions de biens ruraux

Jusqu’à présent, les biens ruraux loués par bail à long terme ou par bail cessible hors du cadre familial et les parts de groupements fonciers agricoles, transmis à titre gratuit, étaient exonérés de droits de mutation à hauteur de 75 % de leur valeur jusqu’à 300 000 €, à condition qu’ils soient conservés par les bénéficiaires pendant 5 ans, ou jusqu’à 500 000 € si cette conservation s’étalait sur 10 ans. Pour la fraction de valeur excédant, selon les cas, 300 000 € ou 500 000 €, le pourcentage était ramené à 50 %.Pour les transmissions pour lesquelles le bail a été conclu depuis le 1er janvier 2025, la limite de 300 000 € est portée à 600 000 € avec une conservation des biens maintenue à 5 ans et celle de 500 000 € à 20 M€ pour une conservation allongée de 10 à 18 ans.

Exonération de taxe foncière sur les terres agricoles

Le taux d’exonération de taxe foncière sur les propriétés non bâties agricoles (terres, vignes, bois, marais, étangs…) est relevé de 20 à 30 % à compter des impositions dues au titre de 2025.

Maintien du tarif réduit pour le GNR

Le tarif réduit d’accise sur le gazole non routier (GNR) agricole, qui devait progressivement disparaître, est maintenu à 3,86 €/MWh, et ce à compter du 1er janvier 2024.

Loi n° 2025-127 du 14 février 2025, JO du 15

Article publié le 17 mars 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : David Jones

Acquisition de parcelles agricoles par substitution aux droits d’une Safer : du nouveau !

Les acquisitions réalisées par une personne qui est substituée dans les droits à l’achat d’une Safer conférés par une promesse de vente sont exonérées d’impôt dès lors qu’elles interviennent dans un certain délai qui vient d’être allongé.

Pour l’accomplissement de leurs missions, les Safer disposent d’un certain nombre de moyens d’action, en particulier l’acquisition de biens agricoles pour les rétrocéder à des exploitants agricoles ou à des personnes, physiques ou morales, qui répondent aux objectifs fixés par la loi. Mais plutôt qu’acquérir puis rétrocéder, les Safer ont la possibilité de se faire consentir une promesse de vente par le propriétaire d’un bien agricole, puis choisir une personne par les candidats à l’attribution, qui va se substituer à elles dans leurs droits à l’achat conférés par cette promesse de vente. Cette substitution permet donc à l’attributaire choisi par la Safer d’acquérir directement le bien en lieu et place de celle-ci.

Un délai plus long pour réaliser l’achat

Gros avantage, ces acquisitions sont exonérées de toute perception d’impôt sous réserve qu’elles soient réalisées dans un délai qui vient d’être porté à 10 mois (6 mois auparavant) à compter de la conclusion au profit de la Safer de la promesse de vente ayant acquis date certaine (c’est-à-dire conclue par acte notariée ou enregistrée).

Précision : introduit par la loi de finances pour 2025, cet allongement de délai est entré en vigueur le 16 février dernier (lendemain de la publication de la loi). Les acquisitions réalisées à compter de cette date sont donc exonérées d’impôt dès lors qu’elles sont précédées d’une promesse de vente ayant acquis date certaine moins de 10 mois auparavant.

Art. 69, loi n° 2025-127 du 14 février 2025, JO du 15

Article publié le 04 mars 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : SimonSkafar

Paiement fractionné ou différé des droits de succession : le taux d’intérêt 2025 est connu

Les héritiers peuvent demander à l’administration fiscale d’acquitter les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière de manière différée ou fractionnée moyennant paiement d’intérêts à un taux de 2,3 % en 2025.

Les héritiers peuvent solliciter auprès de l’administration fiscale un paiement fractionné ou différé des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière dont ils sont redevables.

Précision : le paiement fractionné consiste à acquitter les droits d’enregistrement en plusieurs versements égaux étalés, en principe, sur une période d’un an maximum (trois versements espacés de six mois). Le paiement différé ne peut, quant à lui, être utilisé que pour les successions comprenant des biens démembrés. Les droits de succession correspondant à la valeur imposable de la nue-propriété sont alors acquittés dans les six mois suivant la réunion des droits démembrés (au décès du conjoint survivant) ou la cession partielle ou totale de leurs droits.

Mais attention, en contrepartie de cette « facilité de paiement », les héritiers sont redevables d’intérêts dont le taux est défini chaque année. Ainsi, pour les demandes de « crédit » formulées depuis le 1er janvier 2025, le taux est fixé à 2,3 % (2,2 % en 2024). Un taux abaissé à 0,7 % (0,7 % en 2024) pour certaines transmissions d’entreprises.

Avis ECOT2435051V, JO du 27 décembre 2024

Article publié le 14 janvier 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : Muhammad Aqib

Exonération de droits de mutation en cas de transmission de biens ruraux loués par bail à long terme

Je sais que les droits de mutation dus lors de la transmission par succession ou de la donation de terres agricoles louées par bail à long terme à un exploitant sont allégés. Mais cet allègement est-il renforcé lorsque le locataire exploitant est un jeune agriculteur ?

En effet, lors de leur transmission par donation ou par succession, les biens ruraux (terres, bâtiments) qui sont donnés à bail à long terme (ou loués par bail cessible hors du cadre familial) à un exploitant agricole sont partiellement exonérés de droits de mutation. Cette exonération étant égale à 75 % de la valeur des biens ainsi transmis, dans la limite de 300 000 € lorsque les bénéficiaires de la transmission s’engagent à conserver ces biens pendant au moins 5 ans ou de 500 000 € lorsqu’ils s’engagent à les conserver pendant au moins 10 ans. Au-delà de 500 000 € de leur valeur, l’exonération est de 50 %. Le projet de loi de finances prévoit de porter ce seuil à 600 000 € lorsque le locataire exploitant est un jeune agriculteur qui justifie, lors de la conclusion du bail, de l’octroi des aides à l’installation et à condition que le bénéficiaire de la transmission s’engage à conserver les biens transmis pendant au moins 10 ans. Ce relèvement du seuil s’appliquerait aux transmissions pour lesquelles le bail a été conclu à compter du 1er janvier 2025.

Article publié le 28 novembre 2024 – © Les Echos Publishing 2024

Assurance-vie : la limite de 70 ans gravée dans le marbre ?

L’article 757 B du CGI qui fixe le traitement fiscal des sommes transmises aux bénéficiaires d’un contrat d’assurance-vie n’a pas évolué depuis 1991.

Les titulaires d’un contrat d’assurance-vie connaissent, en principe, cette règle. L’article 757 B du CGI prévoit que, pour les versements effectués par l’assuré après 70 ans, les bénéficiaires des sommes correspondantes profitent d’un abattement (global) de 30 500 € sur les primes investies. La part excédant 30 500 € étant soumise aux droits de succession selon le degré de parenté existant entre l’assuré et le bénéficiaire. Étant précisé que les produits générés par ces capitaux sont, quant à eux, totalement exonérés (hors prélèvements sociaux). À ce titre, lors d’une séance de questions à l’Assemblée nationale, un député a interpellé les pouvoirs publics dans le but de savoir s’il était envisagé de faire évoluer cette règle qui n’a pas changé depuis 1991. Or, en 30 ans, le taux d’inflation cumulé étant de 66,6 %, ce montant aurait dû passer de 30 500 € à 50 810 €. En outre, en France, l’espérance de vie chez les hommes est passée de 72 ans en 1991 à 80 ans en 2022 pour les hommes et de 81 ans en 1991 à 85 ans en 2022 pour les femmes. Réponse de Bercy : le traitement fiscal réservé aux contrats d’assurance-vie est dérogatoire au droit commun des droits de mutation à titre gratuit. Dès lors, ni le rehaussement de l’abattement à 50 000 €, ni le relèvement à 75 ans de l’âge à compter duquel les primes versées ouvrent droit aux droits de mutation ne sont justifiés. Par ailleurs, ces mesures auraient pour effet d’accroître le coût du dispositif pour les finances publiques. Par conséquent, il n’y a pas lieu de donner suite à ces propositions de modification des dispositions de l’article 757 B du CGI.

Rép. Min. n° 283, JOAN du 4 juin 2024

Article publié le 29 août 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Jose Luis Pelaez / Getty images

Peut-on déduire les droits de mutation lors de la cession de titres obtenus par donation ?

Le nu-propriétaire imposé sur la cession de titres démembrés ne peut pas déduire les frais payés par l’usufruitier donateur.

Dans une affaire récente, un contribuable avait reçu de ses parents, par donation-partage, la nue-propriété de titres, ces derniers s’étant réservé l’usufruit. Les frais liés à l’acte de donation-partage avaient été pris en charge par les parents donateurs. Quelques mois plus tard, ces titres avaient été cédés à un tiers, le prix de cession ayant été réemployé pour constituer des sociétés civiles. Étant précisé que le démembrement de propriété des titres avait été reporté sur les nouvelles parts sociales émises.


Précision : en cas de cession conjointe par le nu-propriétaire et l’usufruitier de leurs droits démembrés respectifs avec répartition du prix de vente entre les intéressés, l’opération est susceptible de dégager une plus-value imposable au nom de chacun des titulaires des droits démembrés. En revanche, lorsque le prix de vente est réemployé dans l’acquisition d’autres titres (report du démembrement), la plus-value réalisée au moment de la cession n’est imposable qu’au nom du nu-propriétaire.

Au moment de la cession des titres, le nu-propriétaire avait acquitté l’impôt sur la plus-value en déduisant les droits de mutation qui avaient été pris en charge par ses parents lors de la donation-partage. Refus de la part de l’administration fiscale ! Même résultat devant le tribunal administratif puis devant la cour administrative d’appel. Le nu-propriétaire avait alors abattu sa dernière carte en portant le litige devant le Conseil d’État. Après avoir rappelé la règle en matière d’imposition en cas de démembrement de propriété, les juges de la Haute juridiction ont également rejeté la demande du nu-propriétaire. En effet, ils ont souligné que les droits de mutation acquittés par le donateur à l’occasion de la transmission à titre gratuit de droits sociaux en vertu d’une stipulation de l’acte de donation ne sont pas déductibles du gain net imposé dans les mains du donataire à la suite de la cession de ces droits, dès lors que ce dernier ne les a pas lui-même acquittés.Conseil d’État, 17 juin 2024, n° 488488

Article publié le 16 juillet 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : milan2099

Droits d’enregistrement : quand la date du dépôt de l’acte compte !

Lorsque les droits ont été payés lors de la présentation d’un acte à l’enregistrement, le délai imparti au fisc pour rectifier l’impôt court à compter de la date de ce dépôt, et non à compter de celle de l’enregistrement effectif de l’acte.

L’administration fiscale peut rectifier les erreurs commises dans l’établissement des impôts. Ce « droit de reprise » est toutefois enfermé dans un délai précis. Ainsi, en matière de droits d’enregistrement, l’administration peut agir, en principe, jusqu’au 31 décembre de la 3e année qui suit celle au cours de laquelle « l’exigibilité des droits a été suffisamment révélée par l’enregistrement d’un acte ». Sachant que cet enregistrement ne peut pas être différé par l’administration lorsque les droits ont été payés. À ce titre, la question s’est posée de savoir si ce délai court à compter du dépôt de l’acte ou plutôt à compter de son enregistrement effectif. Dans cette affaire, un acte de donation de la nue-propriété d’un bien immobilier avait été déposé le 31 décembre 2010, accompagné du paiement des droits de mutation correspondants, et avait été effectivement enregistré le 4 janvier 2011. Quelque temps plus tard, le 12 décembre 2014, l’administration avait adressé aux donataires un redressement, fondé sur une réévaluation du bien donné. Un redressement que ces derniers avaient contesté au motif que l’administration avait exercé son droit de reprise au-delà du délai qui lui était imparti.

Précision : selon les donataires, la date de dépôt de l’acte du 31 décembre 2010 constituait le point de départ du délai de reprise de l’administration, qui expirait donc au 31 décembre 2013. Pour eux, le redressement adressé le 12 décembre 2014 était donc hors délai.

Une analyse confirmée par la Cour de cassation. Selon les juges, lorsque les droits ont été payés le jour du dépôt d’un acte soumis à enregistrement et que la formalité de l’enregistrement a été acceptée par le comptable, cet acte est considéré comme enregistré à la date de son dépôt. La date de l’enregistrement de l’acte du 4 janvier 2011 ne pouvait donc pas constituer le point de départ du délai de reprise de l’administration.

À noter : la présentation à l’enregistrement d’un acte notarié fait présumer que les droits correspondants ont été acquittés.

Cassation commerciale, 10 mai 2024, n° 22-18929

Article publié le 03 juillet 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Aire images / Getty images