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La résiliation de plein droit d’un bail rural environnemental

L’exploitant locataire qui ne respecte pas les engagements environnementaux stipulés dans un bail rural environnemental prend le risque de voir ce bail résilié.

En présence d’un bail rural classique, le bailleur qui entend obtenir la résiliation du contrat pour manquement du locataire à des engagements environnementaux (interdiction de supprimer les haies, de retourner certaines parcelles…) doit démontrer que ces manquements constituent des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds agricole. En revanche, si le bail rural est un bail environnemental, le bailleur peut se contenter de prouver que le locataire n’a pas respecté les engagements environnementaux stipulés dans le contrat, sans avoir besoin de démontrer que ces agissements fautifs ont été de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. Tel a été le cas d’un locataire qui avait manqué à ses obligations, inscrites dans un bail environnemental conclu avec une commune et portant sur des terres affectées à la culture de l’immortelle et des oliviers, de débroussailler certaines parcelles, de ne pas pratiquer l’écobuage et de ne pas couper les espèces d’arbres typiques conférant au site son aspect paysager caractèristisque. Rendue récemment par la Cour de cassation, cette décision mérite d’être signalée car c’est la première fois que les juges ont eu l’occasion d’appliquer cette règle de résiliation de plein droit qui caractérise les baux environnementaux.

Rappel : les engagements environnementaux pouvant être stipulés dans un bail environnemental doivent faire partie de ceux listés par le Code rural (art. R 411-9-11-1).

Cassation civile 3e, 30 novembre 2023, n° 22-19016

Article publié le 16 juillet 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : MarioGuti / Getty images

La convention d’occupation précaire

La convention d’occupation précaire consiste pour le propriétaire d’un local à conférer à un commerçant ou à une société le droit de l’occuper provisoirement, dans l’attente de la survenance d’un événement particulier, pour y exercer une activité professionnelle, moyennant paiement d’une redevance. Présentation de ce contrat de location d’un type particulier.

Une situation provisoire

Une convention d’occupation précaire ne peut être conclue qu’en présence de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

Comme son nom l’indique, la convention d’occupation précaire répond à une situation temporaire et n’a donc pas pour objet de permettre au professionnel d’exercer durablement son activité dans le local. En effet, le terme d’une convention d’occupation précaire est un événement dont la date de survenance est indéterminée ou la cessation d’une situation dont la date est incertaine. Ainsi, par exemple, une telle convention peut être consentie dans l’attente d’une expropriation pour cause d’utilité publique ou de la démolition du bâtiment, ou pour l’installation d’un kiosque mobile et démontable dans l’enceinte d’une galerie marchande. Mais attention, il ne suffit pas d’intituler un contrat « convention d’occupation précaire » pour qu’il en soit valablement une ! Car pour qu’une convention d’occupation précaire soit valable en tant que telle, son caractère précaire doit être justifié par des circonstances particulières, indépendantes de la seule volonté des parties. En l’absence d’un tel motif, une convention d’occupation précaire risquerait d’être requalifiée en bail commercial par un tribunal et deviendrait donc assujettie aux règles impératives du statut des baux commerciaux.

Exemple : ne saurait être qualifié de convention d’occupation précaire le contrat par lequel le propriétaire autorise le locataire à rester dans les lieux à la fin d’un bail non renouvelé en attendant qu’il trouve d’autres locaux.

Les règles applicables

La convention d’occupation précaire n’est pas soumise au statut des baux commerciaux.

N’étant soumise à aucune disposition légale spécifique, et en particulier ne relevant pas du statut des baux commerciaux, la convention d’occupation précaire est régie par les règles fixées par les parties dans le contrat. En règle générale, elle confère peu de droits au locataire. Ainsi, sauf stipulation contraire, ce dernier ne bénéficie pas du droit de rester dans les lieux pendant au moins 9 ans, ni du droit au renouvellement de son bail, ni encore du droit de percevoir une indemnité en cas de refus de renouvellement. En outre, on l’a dit, la durée de l’occupation des lieux est indéterminée, et en tous cas, incertaine. Autrement dit, le locataire ne sait pas vraiment quand son bail prendra fin. Souvent très courte, l’occupation peut toutefois parfois s’étendre sur plusieurs années avant que n’intervienne l’événement attendu ou ne cesse la situation considérée. Autre élément de précarité, la faculté fréquemment offerte par le contrat à l’une ou l’autre des parties (donc au bailleur) de mettre fin à la convention à tout moment, moyennant un délai de préavis très court. À l’inverse, la convention d’occupation présente l’avantage pour le locataire d’être peu coûteuse. En effet, celui-ci verse au propriétaire une redevance généralement très modique, sans rapport avec la valeur locative des lieux. Et souvent, il n’est pas redevable des charges locatives ni tenu d’entretenir le local comme le serait un locataire classique.

Attention : il ne faut pas confondre la convention d’occupation précaire avec le bail de courte durée. En effet, à la différence de celle-ci, ce dernier est conclu pour une durée précisément définie, qui ne peut être supérieure à 3 ans. Mais à l’instar de la convention d’occupation précaire, le bail de courte durée n’est pas soumis au statut des baux commerciaux.

Article publié le 12 juillet 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Nicky Lloyd

Taux de l’intérêt légal pour le second semestre 2024

Au 2 semestre 2024, le taux de l’intérêt légal s’établit à 4,92 % pour les créances dues aux professionnels, contre 5,07 % au semestre précédent.

Pour le 2e semestre 2024, le taux de l’intérêt légal est fixé à :- 8,16 % pour les créances dues aux particuliers ;- 4,92 % pour les créances dues aux professionnels. Ces taux ont donc tendance à se stabiliser (respectivement 8,01 % et 5,07 % pour le 1er semestre 2024).

Rappel : depuis quelques années, deux taux de l’intérêt légal coexistent : l’un pour les créances dues à des particuliers (plus précisément à des personnes physiques qui n’agissent pas pour des besoins professionnels), l’autre pour tous les autres cas, donc pour les créances dues à des professionnels. En outre, ces taux sont désormais actualisés chaque semestre, et non plus chaque année.

Ce taux sert à calculer, en l’absence de stipulations conventionnelles, les intérêts de retard dus en cas d’impayé par un débiteur après qu’il a été mis en demeure (donc 8,16 % d’intérêts de retard si le débiteur est un particulier et 4,92 % s’il s’agit d’un professionnel).Il sert aussi à déterminer le taux minimal des pénalités applicables entre professionnels en cas de retard de paiement d’une facture. Ce dernier taux, qui doit être mentionné dans les conditions générales de vente, ne peut pas être inférieur à 3 fois le taux de l’intérêt légal, soit à 14,76 % à partir du 1er juillet 2024.

Arrêté du 26 juin 2024, JO du 28

Article publié le 01 juillet 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : galina.legoschina – Fotolia

Entreprise en redressement judiciaire : quel délai pour régler ses loyers impayés ?

À la demande du bailleur, une entreprise en redressement judiciaire peut voir son bail résilié en raison de loyers impayés. Mais elle a jusqu’au jour où le juge-commissaire statue en la matière pour régler sa dette et éviter ainsi la résiliation.

Lorsqu’une entreprise fait l’objet d’un redressement judiciaire et que des loyers demeurent impayés, le bailleur est en droit de faire résilier le bail pour ce motif. Mais attention, il doit laisser s’écouler un délai de 3 mois à compter du jugement d’ouverture du redressement judiciaire avant de formuler sa demande de résiliation. Et les loyers impayés doivent être inhérents à une période postérieure à ce jugement. Sachant que si les loyers sont réglés pendant ce délai de 3 mois, la résiliation du bail n’est pas possible. À ce titre, une décision intéressante sur le délai dont dispose l’entreprise en redressement judiciaire pour régler un arriéré de loyers vient d’être rendue par les juges. Dans cette affaire, une entreprise avait été mise en redressement judiciaire par un jugement daté du 28 avril 2020. Le 10 septembre 2020, soit 4 mois et demi plus tard, elle avait procédé au versement des loyers échus pour la période postérieure au jugement d’ouverture du redressement judiciaire. Le jour même, le bailleur avait saisi la justice en vue de faire prononcer la résiliation du bail commercial. Pour lui, les conditions étaient réunies pour qu’il obtienne gain de cause puisque le règlement des loyers impayés était intervenu au-delà du délai de 3 mois.

Jusqu’au jour où le juge-commissaire statue

Mais la Cour de cassation, devant laquelle le litige avait fini par être porté, n’a pas suivi ce raisonnement. Pour elle, le juge-commissaire, saisi par le bailleur d’une demande en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges inhérents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture du redressement judiciaire, doit s’assurer, au jour où il statue, que des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture demeurent impayés. Or, dans cette affaire, le locataire avait payé sa dette le jour où le juge avait été saisi. La résiliation du bail ne pouvait donc pas être prononcée.

Cassation commerciale, 12 juin 2024, n° 22-24177

Article publié le 27 juin 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : FG Trade / Getty images

Action en paiement d’une créance contre un client en redressement judiciaire

L’un de mes clients ne m’a pas informé de sa mise en redressement judiciaire et n’a pas porté à la connaissance du mandataire judiciaire la somme d’argent qu’il me doit. Du coup, je n’ai pas pu déclarer cette créance. Suis-je en droit d’agir contre lui pour en obtenir le paiement ?

Non. À partir du moment où une entreprise est placée en redressement judiciaire, ses créanciers ne peuvent plus agir individuellement contre elle pour obtenir le paiement d’une créance née avant l’ouverture du redressement. Et ce, même si vous n’avez pas été informé de sa mise en redressement judiciaire. En principe, vous auriez dû déclarer cette créance dans les 2 mois à compter de la publication du jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire. Mais compte tenu des circonstances (omission du débiteur de déclarer votre créance lors de l’établissement de la liste de ses créanciers), vous pouvez demander au juge-commissaire d’être « relevé de forclusion », c’est-à-dire qu’il vous autorise à déclarer votre créance même si vous êtes hors délai.

Article publié le 25 juin 2024 – © Les Echos Publishing 2024

Gare au cautionnement consenti par le président du directoire d’une SA !

En l’absence d’une décision du directoire d’une société anonyme de consentir un cautionnement au nom de celle-ci, le président du directoire ne peut pas de lui-même décider de le faire sans avoir reçu délégation du directoire à cette fin.

Les cautions ou autres garanties consenties par une société anonyme (SA) à directoire doivent être autorisées par le conseil de surveillance. Et ce dernier, dans la limite qu’il fixe, peut autoriser le directoire à donner des cautions ou autres garanties au nom de la société, ce dernier pouvant lui-même déléguer ce pouvoir au président du directoire. Et attention, en l’absence d’une décision du directoire de consentir un cautionnement au nom de la société, le président du directoire ne peut pas décider par lui-même de prendre un tel engagement sans avoir reçu délégation du directoire pour le faire. Si tel était le cas, le cautionnement donné par le président du directoire pourrait être annulé. C’est ce que la Cour de cassation vient d’affirmer dans une affaire où un cautionnement avait été donné au nom d’une SA par le président du directoire, le conseil de surveillance ayant préalablement autorisé le directoire à engager la SA par un tel cautionnement. Mais comme le directoire n’avait pas pris la décision d’autoriser le cautionnement et qu’il n’avait pas délégué ce pouvoir à son président, le cautionnement consenti par ce dernier n’était pas valable.

Observations : le président du directoire a pour mission de représenter la société à l’égard des tiers (cats, fournisseurs, partenaires,, administrations…). Il a le pouvoir d’exécuter les décisions prises par le directoire, mais pas plus. Il ne peut donc pas valablement signer un cautionnement au nom de la société dès lors que le directoire n’a pas décidé d’un tel acte ou ne lui a pas consenti une délégation de pouvoir pour le faire.

Cassation commerciale, 10 mai 2024, n° 22-20439

Article publié le 06 juin 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Klaus Vedfelt / Getty images

Contrats d’assurance : de nouveaux droits pour les entreprises ?

À l’avenir, les entreprises pourraient résilier certains contrats d’assurance sans attendre la date anniversaire.

Un projet de loi visant à simplifier la vie des entreprises, notamment en allégeant les obligations qui leur incombent et en supprimant un certain nombre de formalités qu’elles doivent accomplir, a été récemment déposé par les pouvoirs publics et devrait être prochainement examiné par le Parlement. Le renforcement des droits des entreprises vis-à-vis de leurs assureurs figure parmi les nombreuses mesures envisagées.

Obligation pour l’assureur de motiver la résiliation d’un contrat

Actuellement, l’assureur qui entend résilier unilatéralement un contrat n’est tenu de motiver sa décision que s’il s’agit d’un contrat d’assurance couvrant une personne physique en dehors de son activité professionnelle. Le projet de loi de simplification étend cette obligation aux contrats d’assurance souscrits par les entreprises.

Résiliation d’un contrat à tout moment

Le projet de loi de simplification prévoit également la faculté pour les petites entreprises de résilier à tout moment, après un délai d’un an, sans frais ni pénalités, leurs contrats d’assurance tacitement reconductibles couvrant les dommages aux biens à usage professionnel, et non plus seulement à la date anniversaire du contrat. Sachant que certaines garanties, qui seraient précisées par décret, seraient exclues de ce nouveau droit.

Rappel : les particuliers peuvent résilier, après un an de contrat, sans frais ni pénalités, certains de leurs contrats d’assurance tacitement reconductibles, à savoir les contrats d’assurance concernant l’automobile, l’emprunteur, la santé et l’habitation.

Accélération des délais d’indemnisation

Enfin, le projet de loi impose un délai maximal de 6 mois en cas de recours à une expertise et de 2 mois en l’absence d’expertise pour le versement de l’indemnité d’assurance. Les entreprises et les particuliers victimes d’un sinistre seraient ainsi plus rapidement indemnisés. Sachant que, là aussi, certaines garanties, à préciser par décret, seraient exclues de cette mesure.

Rappel : actuellement, sauf quelques exceptions, le versement des indemnisations d’assurance n’est encadré par aucun délai.

Art. 14, Projet de loi de simplification de la vie économique, n° 550, déposé au Sénat le 24 avril 2024

Quand une mise en demeure de payer le fermage n’est pas retirée

Lorsqu’elle n’est pas retirée par son destinataire, une lettre recommandée avec accusé de réception portant mise en demeure de payer les fermages est dénuée d’efficacité. L’action en résiliation du bail rural intentée ensuite par le bailleur pour défaut de paiement des fermages n’est donc pas recevable.

Le bailleur qui entend recouvrer un impayé de fermage doit envoyer à l’exploitant locataire une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Et attention, car si elle n’est pas retirée par son destinataire, cette lettre recommandée est dépourvue d’efficacité juridique. C’est ce que les juges ont affirmé dans l’affaire récente suivante. Confronté à plusieurs impayés de fermage, un bailleur avait délivré à son locataire une mise en demeure de payer par LRAR. Cette lettre n’ayant pas été retirée par ce dernier, et les sommes dues n’ayant pas été payées, le bailleur avait, trois mois plus tard (conformément au délai légal), agi en justice afin d’obtenir la résiliation du bail. Mais les juges ne lui ont pas donné gain de cause car ils ont estimé que, n’ayant pas été retirée, la lettre ne valait pas mise en demeure. Or dans la mesure où la mise en demeure constitue un acte préalable obligatoire à l’exercice d’une action en résiliation du bail, la procédure de résiliation du bail engagée par le bailleur n’était pas valable. Sévère ! En pratique, lorsqu’une LRAR n’est pas retirée, le bailleur a donc tout intérêt à réitérer sa sommation de payer en envoyant une mise en demeure, cette fois, par acte de commissaire de justice.

Rappel : le défaut de paiement du fermage par un exploitant agricole constitue une cause de résiliation de son bail rural. Mais attention, le bailleur n’est en droit d’obtenir en justice la résiliation du bail pour ce motif que si « deux défauts de paiement du fermage ont persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance ».

Cassation civile 3e, 14 décembre 2023, n° 22-16751

Frais bancaires des très petites entreprises : vers plus de transparence

Dans le cadre du projet de loi de simplification de la vie économique, les pouvoirs publics souhaitent renforcer les droits des petites entreprises à l’égard de leur banque.

Il y a quelques semaines, les pouvoirs publics ont déposé un projet de loi visant à simplifier la vie des entreprises, notamment en allégeant les obligations qui leur incombent et en supprimant un certain nombre de formalités qu’elles doivent accomplir.

Un relevé annuel des frais bancaires

Dans ce cadre, ils entendent renforcer les droits des très petites entreprises vis-à-vis de leur banque. Ainsi, le projet de loi prévoit d’imposer aux banques l’envoi gratuit aux très petites entreprises – comme elles le font pour les particuliers – d’un relevé annuel des frais bancaires qu’elles leur prélèvent au titre des services et des produits bancaires utilisés dans le cadre de la gestion de leur compte. Cette information devrait être fournie aux entreprises de moins de 10 salariés qui dégagent un chiffre d’affaires annuel ou qui ont un total de bilan n’excédant pas 2 M€. Elle leur permettra ainsi de comparer plus facilement les tarifs pratiqués par les différents établissements bancaires.

À noter : le projet de loi prévoit une entrée en application de cette obligation le 1er janvier 2025.

La clôture gratuite d’un compte bancaire

Autre mesure inscrite dans le projet de loi, la clôture des comptes bancaires devra être gratuite, que le compte appartienne à une personne physique (un particulier, une entreprise individuelle) ou à une personne morale (une société, notamment). Actuellement, force est de constater que des frais sont parfois prélevés lors de la clôture d’un compte bancaire appartenant à une entreprise.

Art. 13, Projet de loi de simplification de la vie économique, n° 550, déposé au Sénat le 24 avril 2024

Existence d’un droit de rétractation en cas d’achat dans une foire ou un salon

Nous avons décidé de participer pour la première fois à une foire commerciale. Les consommateurs qui achèteront nos produits sur notre stand bénéficieront-ils d’un droit de rétractation ?

En principe, un consommateur qui achète un bien à distance (sur internet ou par téléphone), par correspondance ou en dehors d’un établissement commercial a le droit de se rétracter pendant un délai de 14 jours. Toutefois, il ne bénéficie pas de ce droit lorsque l’achat est réalisé dans une foire ou un salon. En effet, les stands des professionnels qui y sont installés sont considérés comme des établissements commerciaux.Mais attention, ces professionnels ont l’obligation d’en informer clairement leurs clients avant toute conclusion d’un contrat, à la fois par un affichage sur le stand et dans un encadré figurant en tête du contrat.