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La vente avec clause de réserve de propriété

En principe, la propriété d’un bien vendu est transférée à l’acheteur dès la conclusion du contrat, que le prix soit payé ou non. Toutefois, le vendeur peut prévoir dans le contrat une clause de réserve de propriété en vertu de laquelle l’acheteur ne deviendra propriétaire du bien vendu qu’après le paiement intégral du prix. Ce qui constitue une garantie intéressante pour lui en cas d’impayé. Explications.

Conditions de validité d’une clause de réserve de propriété

La clause de réserve de propriété doit être convenue par écrit entre le vendeur et l’acheteur au plus tard au moment de la livraison du bien vendu et être insérée de manière apparente dans les documents commerciaux du vendeur.

Pour qu’une clause de réserve de propriété soit valable et puisse donc produire ses effets, elle doit avoir fait l’objet d’une acceptation explicite de la part de l’acquéreur au plus tard au moment de la livraison du bien vendu. Pour cela, ce dernier doit pouvoir en prendre connaissance facilement. Ainsi, la clause de réserve de propriété doit être établie par écrit. Elle peut être insérée dans les divers documents commerciaux émanant du vendeur (bons de commande, bons de livraison, factures, etc.) ou encore dans ses conditions générales de vente.

Attention : mieux vaut éviter d’inscrire la clause de réserve de propriété uniquement sur les factures. En effet, ces dernières étant souvent envoyées à l’acheteur après la livraison, il est trop tard pour une acception de la clause de sa part.

Et attention, quel que soit le support sur lequel elle est insérée, la clause de réserve de propriété doit apparaître de façon claire, bien en évidence, de sorte que l’acheteur ne puisse prétendre l’avoir ignorée. À défaut, elle risquerait d’être inopérante et le vendeur perdrait alors la garantie qu’elle a vocation à lui offrir.

Le droit de revendiquer le bien vendu

Le vendeur peut revendiquer la marchandise vendue avec réserve de propriété lorsqu’il n’a pas été intégralement payé à l’échéance prévue.

En dehors d’une procédure collective

La clause de réserve de propriété constitue une garantie très efficace pour le vendeur. En effet, lorsqu’il n’a pas reçu paiement intégral du prix du bien vendu à l’échéance prévue, le vendeur est en droit de le reprendre. En pratique, il lui suffit de saisir le juge pour faire appliquer la clause, puis de mandater un huissier de justice pour qu’il procède à une saisie du bien entre les mains de l’acheteur.

Précision : si l’acheteur souhaite conserver le bien pour poursuivre son activité, il devra alors payer le prix de vente.

En cas de procédure collective de l’acheteur

Mais surtout, la clause de réserve de propriété présente un intérêt particulier lorsque l’acheteur fait l’objet d’une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire. Dans ce cas, en effet, le vendeur qui n’a pas reçu paiement de l’intégralité du prix peut obtenir la restitution du bien en exerçant une action dite en revendication. Il dispose ainsi d’un sérieux avantage par rapport aux autres créanciers de l’acheteur qui, pour la plupart, doivent se contenter de déclarer leur créance auprès du mandataire judiciaire, sans grand espoir de se voir un jour payés de leur dû. L’exercice de l’action en revendication dans le cadre de la procédure collective de l’acheteur est toutefois soumis à trois conditions cumulatives. D’abord, on l’a dit, la clause de réserve de propriété doit avoir été convenue par écrit entre le vendeur et l’acheteur, et acceptée par ce dernier, au plus tard au moment de la livraison des biens vendus. Ensuite, pour que l’action en revendication soit possible, il faut que les marchandises impayées existent en nature chez l’acheteur au moment de l’ouverture de la procédure collective, c’est-à-dire qu’elles soient identifiables et individualisées entre les mains de l’acheteur. Ainsi, l’exercice de l’action en revendication est impossible lorsque le bien vendu a été transformé par l’acheteur ou assemblé avec d’autres biens.

Précision : la revendication demeure toutefois possible sur les biens incorporés dans un autre bien lorsque leur récupération peut s’effectuer sans dommage pour les biens eux-mêmes et pour le bien dans lequel ils ont été incorporés. Il en est de même pour les biens fongibles, c’est-à-dire qui sont interchangeables les uns par rapport aux autres (par exemple, du blé).

Enfin, l’action en revendication du bien doit être exercée auprès de l’administrateur judiciaire (ou du liquidateur judiciaire en cas de liquidation) dans les 3 mois à compter de la publication du jugement ouvrant la procédure collective de l’acheteur. Et attention, passé ce délai, le vendeur ne pourra plus faire valoir son droit de revendication. L’administrateur ou le liquidateur pourra alors vendre le bien au même titre que les autres biens appartenant au débiteur. Par la suite, soit l’administrateur (ou le liquidateur) accepte de restituer les marchandises, soit il refuse parce qu’il conteste le bien-fondé de la créance, soit il s’abstient de répondre dans le mois qui suit. Dans ces deux derniers cas, le vendeur pourra alors, dans le délai d’un mois, saisir le juge-commissaire chargé de la procédure. Si ce dernier lui donne raison, le vendeur prendra soin de faire notifier sa décision, par acte d’huissier de justice, à l’administrateur ou au liquidateur qui aura 10 jours pour former un recours contre l’ordonnance du juge-commissaire. En l’absence de recours dans ce délai, l’administrateur ou le liquidateur devra restituer les marchandises. En cas de recours, c’est le tribunal qui tranchera. Si, à l’inverse, le juge-commissaire donne tort au vendeur, ce dernier pourra, lui aussi, faire appel de son ordonnance dans les 10 jours qui suivront.

Attention : même en présence d’une clause de réserve de propriété, le vendeur a tout intérêt à déclarer sa créance auprès du mandataire judiciaire ou du liquidateur judiciaire dans un délai de 2 mois à compter de la publication du jugement d’ouverture de la procédure collective de l’acheteur. En effet, si l’action en revendication n’aboutit pas, la créance aura le mérite d’être inscrite au passif du débiteur et pourra être éventuellement payée dans le cadre de la procédure collective.

En cas de revente du bien

L’acheteur n’étant pas propriétaire des marchandises vendues avec réserve de propriété jusqu’au complet paiement du prix, il ne peut pas, en principe, revendre les marchandises. Néanmoins, en pratique, il arrive que l’acquéreur revende le bien, lequel est alors détenu par un sous-acquéreur. Dans ce cas, on distingue selon que le sous-acquéreur est de bonne ou de mauvaise foi. Dans le premier cas, c’est-à-dire lorsque le sous-acquéreur ignorait l’existence de la clause de réserve de propriété, le vendeur ne peut plus revendiquer les marchandises auprès du sous-acquéreur. Toutefois, il a la possibilité de lui réclamer la créance sur le prix (ou sur une fraction du prix de revente) que ce dernier n’aurait pas encore réglée à l’acheteur au jour de la procédure collective, à condition toutefois que le bien ait été revendu au sous-acquéreur dans son état initial. Dans le second cas, lorsque le sous-acquéreur n’ignorait pas que les marchandises avaient été vendues avec une clause de réserve de propriété, le vendeur initial peut exercer l’action en revendication pour les reprendre.

Et la clause de transfert des risques ?

La clause de transfert des risques transfère à l’acquéreur le risque de perte et de dégradation du bien vendu avec réserve de propriété.

Les risques de perte ou de dégradation d’une chose pèsent sur son propriétaire, donc, en principe, sur l’acheteur une fois que la vente a été conclue et que la propriété lui a été transférée. Mais dans le cas d’un bien vendu avec réserve de propriété, le vendeur demeure propriétaire du bien tant que le prix de ce bien ne lui a pas été versé. C’est donc sur lui que pèse le risque de perte et de dégradation. L’acheteur chez qui le bien a été livré n’est, quant à lui, tenu que d’une obligation de conservation du bien. Cette obligation étant une obligation de moyens et non de résultat. Toutefois, il en est autrement lorsque le vendeur a pris soin de doubler la clause de réserve de propriété d’une clause dite de « transfert des risques ». Par cette clause, le vendeur transfère à l’acheteur le risque de perte et de dégradation du bien vendu dès le moment de sa livraison, voire de sa remise au transporteur chargé de la livraison. Il s’agit ainsi d’une garantie supplémentaire pour le vendeur.

Article publié le 07 juin 2019 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : Alistair Berg

Bail commercial : la réglementation applicable

De nombreux professionnels exercent leur activité dans un local qu’ils louent à un propriétaire. Lorsque cette activité est de nature commerciale, artisanale ou industrielle, le contrat de location portant sur ce local est qualifié de bail commercial. Un bail qui est particulièrement protecteur car il permet à l’exploitant de bénéficier d’une stabilité indispensable à la bonne marche de son affaire. Zoom sur les principaux points à connaître lorsque vous envisagez de souscrire un bail commercial ou que vous êtes déjà titulaire d’un tel bail.

La durée du bail commercial

Le bail commercial doit être conclu pour une durée minimale de 9 ans.

Première prérogative, et non des moindres, conférée par le statut des baux commerciaux au locataire exploitant : un bail commercial ne peut pas être conclu, en principe, pour une durée inférieure à 9 ans. Une durée minimale qui vous offre donc la garantie de pouvoir pérenniser votre activité. Bien entendu, les parties peuvent prévoir une durée plus longue.

Attention : pour bénéficier du statut des baux commerciaux, le locataire doit exercer une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Ainsi, le bail consenti à un professionnel libéral ne relève pas, en principe, de ce statut. En outre, le locataire doit exploiter dans les lieux un fonds de commerce ou un fonds artisanal dont il est propriétaire et être immatriculé au RCS ou, s’il exerce une activité artisanale, au répertoire des métiers (jusqu’au 31 décembre 2022) ou au registre national des entreprises (à compter du 1er janvier 2023). Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, le bail n’est pas un bail commercial, sauf si les parties en décident autrement. En effet, par exemple, un propriétaire et un professionnel libéral peuvent très bien décider de soumettre leur bail au statut des baux commerciaux. Il est toutefois possible de s’engager pour une durée plus courte en optant, clairement et expressément dans le contrat, pour un bail dit « dérogatoire » ou « précaire ». Conclu pour une durée maximale de 3 ans, renouvellements compris, ce type de bail échappe au statut des baux commerciaux, le locataire ayant donc, dans ce cas, peu de stabilité sur le local loué (pas de droit au renouvellement, ni à une indemnité d’éviction lors de son départ).

La destination du bail

Le commerçant doit exercer dans le local loué l’activité prévue par le bail.

Dans un contrat de bail commercial, les parties doivent indiquer la nature de l’activité exercée dans le local loué. On parle de « destination » du bail. Et attention, le locataire doit impérativement respecter cette destination. Autrement dit, vous ne pouvez pas exercer une activité différente de celle prévue par le contrat, sauf à recueillir l’accord du bailleur. À défaut, ce dernier serait en droit de demander en justice la résiliation du bail.Étant précisé que vous avez la possibilité de passer outre le refus du bailleur lorsque vous souhaitez soit changer totalement d’activité, soit simplement adjoindre une activité connexe ou complémentaire à celle initialement prévue, en demandant l’autorisation au tribunal judiciaire. La procédure à suivre étant plus lourde lorsque le changement d’activité est total.

Un conseil : vous avez intérêt à prévoir dans le contrat une destination large, voire à conclure un bail « tous commerces », ce qui vous évitera d’avoir à demander, en cours de bail, l’autorisation du bailleur.

La fixation et la révision du loyer

Fixé librement par les parties lors de la conclusion du bail, le loyer peut ensuite faire l’objet de révisions.

Lors de la conclusion d’un bail commercial, le loyer est librement fixé par les parties. En pratique, il est tenu compte de la valeur locative du local (surface, état…), de sa destination (utilisation qui en est faite), des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité (importance de la ville ou du quartier, moyens de transport à proximité…) et des prix pratiqués dans le voisinage. Propriétaire et locataire peuvent également convenir, par le biais d’une « clause-recettes », d’un loyer en partie variable en fonction du chiffre d’affaires dégagé.Dans la majorité des cas, le bail commercial comporte une clause d’indexation (ou clause « d’échelle mobile ») stipulant que le loyer sera revalorisé automatiquement et régulièrement (en général, chaque année) en fonction soit de l’indice des loyers commerciaux (ILC) si l’activité est commerciale, artisanale ou industrielle, soit de l’indice des activités tertiaires (ILAT) s’il s’agit d’une activité de bureaux, soit encore de l’indice du coût de la construction (ICC).En l’absence d’une telle clause, la révision du loyer ne peut, en principe, avoir lieu que tous les 3 ans à la demande de l’une ou l’autre des parties. Là encore, sauf modification des facteurs locaux de commercialité, la majoration ou la diminution du loyer est plafonnée à la variation de l’indice (ILC ou ILAT) applicable au bail au cours de la période de 3 ans qui vient de s’écouler. Point important : vous pouvez refuser l’application du montant du loyer ainsi révisé si vous démontrez que la valeur locative du local est inférieure à ce montant.

À noter : souvent, lors de l’entrée dans les lieux, le propriétaire exige du locataire le versement d’un dépôt de garantie. Cette somme, fixée librement, lui sera remboursée en fin de bail, sauf impayés et/ou dégradations.

La répartition des charges et des travaux

La répartition des charges et travaux entre les parties doit être contractuellement prévue.

Le contrat de bail commercial doit comporter un inventaire précis et limitatif des charges et impôts liés au bail, avec l’indication de leur répartition entre les parties. De même, le bailleur est tenu de fournir au locataire un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les 3 années qui suivent la signature du bail. Seuls les dépenses et les travaux expressément visés dans cet inventaire et dans cet état prévisionnel pouvant être mis à la charge du locataire.Sachant que les dépenses relatives aux grosses réparations (celles des gros murs ou des couvertures, par exemple) ou celles relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ne peuvent, en aucun cas, être imputées au locataire. Pas plus que les impôts, notamment la contribution économique territoriale, et les taxes dont le propriétaire est le redevable en vertu de la loi. Une exception : la taxe foncière peut être mise à la charge du locataire.

Résiliation et droit au renouvellement du bail

Le locataire bénéficie du droit au renouvellement du bail. Il peut aussi y mettre fin tous les 3 ans.

Le droit au renouvellement

Lorsque le bail arrive à son terme, vous bénéficiez d’un droit au renouvellement. En principe, c’est le propriétaire qui, s’il souhaite poursuivre le bail, doit vous adresser un congé avec offre de renouvellement 6 mois avant son terme. Si vous acceptez, la location se renouvellera alors pour 9 ans aux clauses et conditions du bail précédent. Sans surprise, le renouvellement est souvent l’occasion pour le bailleur de demander une augmentation du loyer. En cas de désaccord sur le montant proposé par ce dernier, vous pourrez saisir le juge pour qu’il règle ce différend.Et attention, si vous ne recevez pas de congé de la part de votre propriétaire, vous avez intérêt à demander vous-même le renouvellement. Car sinon, le bail se poursuivra par tacite reconduction pour une durée indéterminée, chacune des parties pouvant y mettre fin à tout moment en respectant un préavis de 6 mois.Si, à l’inverse, le bailleur ne souhaite pas renouveler le bail, il doit vous notifier son refus par acte de commissaire de justice. Et dans ce cas, il devra vous verser une indemnité, dite « d’éviction », destinée à réparer le préjudice que vous cause ce refus (sauf s’il est justifié par un motif grave et légitime tel que des défauts de paiement du loyer).

À noter : lorsqu’il décide de mettre en vente le local dans lequel vous exercez votre activité, le propriétaire est tenu de vous proposer de l’acheter. Sauf exceptions, vous bénéficiez, en effet, d’un droit de priorité en la matière par rapport à un éventuel autre acquéreur. Vous disposez alors d’un délai d’un mois pour vous décider à acheter. Et vous aurez ensuite 2 mois (4 mois en cas de prêt) à compter de l’acceptation de l’offre de vente pour procéder à l’acquisition.

La résiliation du bail

On l’a dit : le bailleur est engagé pour une durée de 9 ans minimum. Il ne peut résilier le bail en cours que pour des motifs précisément prévus par la loi (reconstruction de l’immeuble, réalisation de certains travaux) ou en cas de défaut de paiement des loyers ou de non-respect d’une obligation contractuelle par le locataire.De votre côté, vous disposez de la faculté de résilier le bail à l’expiration de chaque période de 3 ans.

À noter : vous avez également le droit de céder votre bail à votre successeur dans votre fonds de commerce sans que le bailleur puisse s’y opposer. En revanche, le bail peut contenir une clause interdisant de céder votre bail à une personne autre que l’acquéreur de votre fonds.

Recourir à l’affacturage

Solution intéressante pour éviter totalement ou partiellement les problèmes de trésorerie, l’affacturage consiste pour une entreprise à céder ses factures en attente de règlement (ses « créances clients ») à un organisme financier spécialisé, lequel lui verse, en contrepartie, une somme représentant le montant des créances ainsi cédées et se charge d’en poursuivre le recouvrement. Présentation de ce mécanisme permettant à une entreprise d’obtenir rapidement une avance de trésorerie.

Avantages et inconvénients de l’affacturage

L’opération d’affacturage consiste pour une entreprise à faire appel à un organisme financier, appelé factor, qui, moyennant rémunération, achète les créances de celle-ci et se charge de les recouvrer auprès de ses clients.

L’affacturage (aussi appelé factoring) est la convention par laquelle un établissement spécialisé, appelé factor (ou affactureur), qui est souvent, en pratique, un établissement de crédit, accepte de régler les créances qu’une entreprise détient sur ses clients professionnels, en contrepartie du transfert à son profit de ces créances et d’une rémunération, consistant en commissions et agios. Le factor paie ainsi l’entreprise de manière anticipée et se charge du recouvrement auprès des débiteurs des créances ainsi transmises, au risque de devoir supporter l’éventuelle insolvabilité de ces derniers.Ainsi, l’affacturage offre aux entreprises l’assurance d’un paiement rapide et sûr de leurs factures clients. Concrètement, il leur permet de déléguer la gestion des tâches administratives liées à la facturation. En cédant ses créances au factor, l’entreprise se décharge en effet des problématiques de suivi, de recouvrement ou encore de relance.En outre, il est très rare, en pratique, qu’une facture soit payée immédiatement. D’une manière générale, les clients acquittent leurs dettes à l’échéance prévue sur les factures (légalement dans les 60 jours à compter de la date d’émission de la facture, ou 45 jours fin de mois à compter de la date de la facture à condition que ce délai soit expressément stipulé au contrat et qu’il ne constitue pas un abus manifeste à l’égard du créancier). L’entreprise supporte donc un décalage entre le moment où elle facture et le moment où le client paie. En cédant ses factures à une société d’affacturage, l’entreprise peut ainsi optimiser la gestion de sa trésorerie.

À noter : l’affacturage n’est pas réservée aux grandes entreprises. Les TPE-PME peuvent également y recourir, les sociétés d’affacturage disposant d’offres à leur intention.

Le recours à l’affacturage représente pour l’entreprise un coût non négligeable. Ainsi, avant d’entreprendre une telle démarche, l’entreprise doit bien étudier son poste client et calculer le coût de gestion de ses factures par rapport au coût du factoring. Ainsi, par exemple, si l’entreprise subit un délai moyen de paiement de ses factures important, conclure un contrat d’affacturage peut lui permettre d’optimiser sa trésorerie car, en cédant ses factures à une société d’affacturage, cette dernière lui en réglera le montant sans attendre l’échéance prévue. À l’inverse, si le délai moyen de paiement est plutôt court, le coût des prestations offertes par le factor peut être pénalisant pour la trésorerie de l’entreprise. Il est donc important pour l’entreprise d’analyser sa situation avant de faire appel à une société d’affacturage.En outre, l’entreprise qui recourt à l’affacturage perd le contrôle de la gestion d’une partie de la relation avec ses clients. Si les relations entre le client et le factor ne sont pas bonnes, l’entreprise peut en pâtir.

Comment fonctionne l’affacturage ?

La société d’affacturage peut accepter d’acquérir la totalité ou une partie seulement des créances de l’entreprise. En achetant les créances d’une entreprise, l’affactureur est subrogé dans les droits de cette dernière.

Lorsqu’elle décide de recourir aux services d’une société d’affacturage, l’entreprise doit présenter à celle-ci l’ensemble de ses créances, et non pas simplement celles dont le recouvrement s’annonce délicat. La société d’affacturage va alors procéder à une analyse de la situation financière de l’entreprise (bilan et comptes des trois dernières années, statuts sociaux, état des difficultés de recouvrement…) et surtout de son poste clients. Si le résultat de cette analyse se révèle favorable, l’entreprise et la société d’affacturage signent un contrat d’affacturage. Dans ce cadre, le factor peut accepter de prendre en charge le recouvrement de l’ensemble des créances de l’entreprise, moyennant leur transfert et une rémunération. Les factures sont alors remises au factor au fur et à mesure de leur émission via un bordereau les regroupant. Par ce transfert, le factor devient alors, par substitution, créancier des clients débiteurs à la place de l’entreprise. Il peut donc, de ce fait, exercer à l’encontre de ces derniers tous les droits que l’entreprise cédante détenait sur eux au moment du transfert. On dit que le factor est subrogé dans les droits de l’entreprise.Le factor peut aussi choisir de ne pas acquérir toutes les créances, mais seulement certaines d’entre elles, notamment celles qu’il juge les moins risquées. Toutefois, dans ce cas, il peut tout de même accepter d’assurer le recouvrement des créances non approuvées, mais en simple qualité de mandataire de l’entreprise, laquelle conservera alors le risque de l’insolvabilité du débiteur.

Important : l’entreprise qui recourt à l’affacturage doit avertir ses cats de l’existence d’un tel contrat au moyen, par exemple, d’une mention sur la facture indiquant que le règlement doit s’effectuer auprès de la société d’affacturage.

Lorsqu’il accepte d’acquérir les créances, le factor doit en régler le montant à l’entreprise, diminué des frais. Ce paiement s’effectue par une simple inscription au crédit du compte courant tenu entre l’affactureur et l’entreprise.Une fois le transfert des créances opéré et son compte courant crédité du paiement correspondant, l’entreprise est libérée du recouvrement des créances et échappe ainsi au risque d’insolvabilité de ses débiteurs à l’échéance.

Attention : le factor dispose d’un recours contre l’entreprise si les créances transmises sont nulles ou ne correspondent pas à ce qui a été prévu initialement.

Mais attention, investi, par la subrogation, de tous les droits attachés à la créance cédée, l’affactureur peut se voir opposer par le débiteur de la créance toutes les exceptions qu’il pouvait invoquer à l’encontre de l’entreprise initialement créancière. Le débiteur peut ainsi invoquer à l’encontre du factor des exceptions telles que celles relatives à l’exception d’inexécution, à la mauvaise exécution du contrat ou encore à la prescription de l’action en recouvrement. Il peut également se prévaloir de la compensation de sa dette avec la créance qu’il détient sur l’entreprise cédante, lorsque cette créance est née avant la subrogation (c’est-à-dire avant le transfert de la créance au profit du factor). Le débiteur peut également opposer au factor la compensation d’une créance postérieure à la subrogation, dès lors que celle-ci est connexe avec celle que l’entreprise détenait sur lui, c’est-à-dire née d’un même contrat.

La rémunération de la société d’affacturage

Le factor prélève sa rémunération sur le montant des créances cédées par l’entreprise.

En cédant ses factures à une société d’affacturage, l’entreprise ne récupère pas la totalité du montant des factures. En effet, le factor prélève sa rémunération sur celles-ci. D’abord, il se rémunère en prélevant une commission d’affacturage, fixée notamment en fonction du chiffre d’affaires de l’entreprise, qui lui permet d’assumer ses frais de gestion, de relance de paiement des factures et de recouvrement des impayés. Ensuite, il prélève une commission de financement, sous forme d’intérêts, représentative de l’avance de trésorerie qu’il consent à l’entreprise. Enfin, il prélève une participation à un fonds de garantie destiné à le couvrir des risques d’impayés qu’il assume.Les sociétés d’affacturage peuvent également proposer une tarification au forfait.