Le locataire peut-il cesser de payer le loyer en cas de manquement du bailleur ?

À certaines conditions seulement, le locataire commercial peut suspendre le paiement des loyers en cas de manquement du bailleur à ses obligations.

Un locataire ne peut suspendre le paiement des loyers en invoquant un manquement du bailleur à ses obligations que si ce manquement l’empêche totalement d’utiliser les locaux loués ou de les utiliser conformément à l’usage auquel ils sont destinés.La Cour de cassation vient de rappeler ce principe dans l’affaire récente suivante. Une société locataire d’un local à usage commercial avait cessé de payer ses loyers en raison d’infiltrations d’eau dans ce local. À l’appui de sa décision, elle invoquait le fait que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance. La cour d’appel lui avait donné raison, ayant constaté que le bailleur avait manqué à une obligation essentielle du bail.


Rappel : le bailleur est obligé de délivrer le bien loué au locataire, d’entretenir ce bien en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué et d’en faire jouir paisiblement le locataire pendant la durée du bail.

Mais la Cour de cassation a censuré l’arrêt de la cour d’appel. En effet, elle lui a reproché de ne pas avoir recherché si les infiltrations alléguées avaient rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.Ainsi, contrairement à ce que la cour d’appel avait estimé, le manquement du bailleur à une obligation essentielle du bail ne suffit pas à justifier le défaut de paiement des loyers par le locataire.Cassation civile 3e, 6 juillet 2023, n° 22-15923

Article publié le 12 octobre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : Copyright (C) Andrey Popov

Résiliation d’un contrat de location par le jeu d’une clause résolutoire

Lorsqu’une clause résolutoire présente dans un contrat de location a produit ses effets avant que le locataire soit placé en redressement judiciaire, le loueur est parfaitement en droit d’obtenir la résiliation du bail en application de cette clause.

Souvent, les contrats de bail comportent une clause, dite « résolutoire », qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit (c’est-à-dire automatiquement) en cas de manquement du locataire à certaines de ses obligations, en particulier en cas de défaut de paiement du loyer.


En pratique : pour mettre en œuvre une clause résolutoire, le bailleur doit d’abord délivrer un « commandement » au locataire par acte d’huissier de justice. Ce commandement doit mentionner le délai d’un mois dont dispose ce dernier pour remédier au(x) manquement(s) qui lui est(sont) reproché(s). Et si, à l’expiration de ce délai, le locataire ne s’est pas exécuté, le bail est résilié.

L’intérêt d’une clause résolutoire

Intérêt d’une clause résolutoire : dès lors qu’il constate un manquement du locataire à un engagement prévu par la clause, manquement qui a persisté un mois après une mise en demeure, le juge, saisi par le bailleur, doit prononcer la résiliation du bail, même si ce manquement est minime. Autrement dit, en présence d’une clause résolutoire, le juge ne dispose plus d’aucun pouvoir d’appréciation.Et la clause résolutoire est également utile au cas où le locataire serait placé en redressement ou en liquidation judiciaire. Mais à condition de la faire jouer avant qu’une telle procédure soit ouverte. Car une fois que la procédure de redressement ou de liquidation est ouverte, les créanciers ne peuvent plus engager contre l’entreprise qui en fait l’objet une action en justice pour obtenir la résiliation d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent (par exemple, un loyer).Ainsi, dans une affaire récente, un loueur de véhicules avait mis en demeure une société cliente de lui régler, sous 8 jours (en l’occurrence le 1er octobre 2019 au plus tard), 197 000 € d’arriérés de loyers, faute de quoi il ferait jouer la clause résolutoire prévue dans le contrat de location. Cette mise en demeure étant restée sans effet, le loueur avait obtenu du juge des référés une ordonnance constatant l’acquisition de la clause résolutoire et ordonnant la restitution des véhicules. Par la suite, cette ordonnance avait fait l’objet d’un appel tandis que la société locataire avait été mise en redressement judiciaire.Du coup, le loueur était-il encore en droit d’agir contre cette dernière ? La Cour de cassation a répondu par l’affirmative : un créancier peut très bien demander la résiliation d’un contrat de location en faisant jouer une clause résolutoire ayant produit ses effets avant le jugement d’ouverture d’une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire. Dans cette affaire, la clause résolutoire avait été acquise à l’issue du délai de 8 jours laissé à la société locataire pour payer les loyers (soit le 1er octobre 2019), donc avant le prononcé du jugement d’ouverture du redressement judiciaire le 26 décembre 2019. Le loueur de véhicules était donc en droit d’obtenir la résiliation du bail.Cassation commerciale, 13 septembre 2023, n° 22-12047

Article publié le 09 octobre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : Ghislain & Marie David de Lossy

Rupture d’une relation commerciale établie : quelle durée pour le préavis ?

Lorsqu’ils sont appelés à apprécier la durée du préavis en cas de rupture d’une relation commerciale établie, les juges ne peuvent pas fixer un délai inférieur à celui prévu par le contrat.

Tout producteur, distributeur ou prestataire de services qui rompt brutalement, même partiellement, une relation commerciale établie sans donner à son partenaire un préavis écrit d’une durée suffisamment longue engage sa responsabilité et peut donc être condamné à verser des dommages-intérêts à ce dernier.

Précision : la durée minimale du préavis doit être fixée au regard notamment de la durée de la relation commerciale, en référence aux usages du commerce ou, s’ils existent, aux accords interprofessionnels. En pratique, les tribunaux ont également tendance à prendre en compte la nature de la relation commerciale entretenue par les parties (volume d’affaires, état de dépendance économique de la victime, obligation d’exclusivité, etc.). Sachant que la responsabilité de l’auteur de la rupture ne peut pas être engagée pour cause de durée insuffisante dès lors qu’il a respecté un préavis de 18 mois.

À ce titre, lorsqu’ils sont appelés à apprécier la durée du préavis en cas de rupture d’une relation commerciale établie, les juges ne peuvent pas fixer un délai inférieur à celui prévu par le contrat. Autrement dit, ils peuvent estimer que ce délai est suffisant ou bien accorder un délai plus long au regard des critères énoncés ci-dessus, mais ils ne peuvent pas fixer le préavis à une durée inférieure à celle prévue dans le contrat. C’est ce que la Cour de cassation a précisé dans l’affaire récente suivante. Une société avait fait travailler une agence de communication pendant environ 4 ans, puis avait mis fin à cette relation sans respecter le préavis de 6 mois prévu dans le contrat. Saisie du litige, la cour d’appel avait fixé à un mois le délai de préavis qui aurait dû être respecté par cette société au regard de la durée de la relation commerciale qu’elle avait entretenue avec l’agence. La Cour de cassation a censuré la décision de la cour d’appel, en lui reprochant de ne pas avoir apprécier « si la durée du préavis devait être égale ou supérieure à celle prévue dans le contrat ».

Cassation commerciale, 28 juin 2023, n° 22-17933

Article publié le 29 septembre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : OJO Images

Cession de parts sociales : les associés solidaires des engagements pris envers l’acquéreur !

En cas de cession de l’intégralité des parts d’une société, tous les associés, même les minoritaires, sont, sauf clause prévoyant le contraire, solidairement tenus des engagements pris envers l’acquéreur.

Dans une affaire récente, les trois associés d’une SARL avaient cédé l’intégralité de leurs parts sociales à une autre société. L’un des associés était ultra majoritaire puisqu’il détenait 99,93 % des parts tandis que les deux autres détenaient chacun une part sociale seulement. Le montant de la transaction s’élevait à 380 000 €, un acompte de 300 000 € ayant été versé par l’acquéreur lors de la cession. Les parties avaient toutefois convenu que le prix de cession définitif pourrait être révisé à la baisse en fonction de la situation comptable de la société arrêtée ultérieurement. Cette situation comptable ayant fait apparaître des capitaux propres négatifs (- 937 000 €), le prix de cession définitif avait été fixé à 1 €. Du coup, l’acquéreur avait réclamé aux associés cédants le remboursement de l’acompte qu’il avait versé (plus précisément 299 900 €, soit 300 000 € – 1 €). Les deux associés minoritaires avaient alors fait valoir que cette somme ne pouvait pas leur être réclamée en intégralité puisqu’ils n’étaient pas juridiquement solidaires de l’associé majoritaire. À l’issue du contentieux qui s’en est suivi, les juges les ont pourtant condamnés solidairement avec l’associé majoritaire à rembourser intégralement l’acompte versé par l’acquéreur. En effet, dans la mesure où la cession du contrôle d’une société commerciale est considérée comme étant un acte de commerce, elle implique une solidarité entre les associés cédants.

À noter : dans l’acte de cession, il est possible de prévoir une clause qui écarte expressément la solidarité. Mais en l’occurrence, une telle clause n’existait pas.

Cassation commerciale, 30 août 2023, n° 22-10466

Article publié le 25 septembre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : Klaus Vedfelt

Droit de rétractation du consommateur : à quelle date l’exercer ?

Pour apprécier si le droit de rétractation dont dispose un consommateur a été exercé dans le délai légal de 14 jours, il faut prendre en compte la date de l’envoi de la lettre par laquelle il se rétracte et non la date de réception de celle-ci.

Lorsqu’un consommateur signe un contrat à distance, par exemple à la suite d’un démarchage téléphonique ou en dehors de l’établissement du professionnel, il dispose d’un délai de 14 jours pour se rétracter. En pratique, lorsqu’il souhaite exercer ce droit, il doit envoyer au professionnel le formulaire de rétractation qui figure, en principe, dans le contrat, dans ce délai de 14 jours. Sachant que pour apprécier si le droit de rétractation a bien été exercé dans le délai de 14 jours, il faut prendre en compte la date de l’envoi du formulaire et non sa date de réception. C’est ce que les juges ont réaffirmé dans l’affaire récente suivante. Le 4 septembre 2020, une personne avait signé, à distance, un contrat de prestation de services avec un professionnel. Le 18 septembre suivant, elle avait envoyé une lettre recommandée avec accusé de réception par laquelle elle exprimait son intention d’exercer son droit de rétractation et demandait la restitution de l’acompte qu’elle avait versé.

La date d’envoi de la lettre

Cette lettre ayant été reçue le 23 septembre seulement, soit 18 jours après la conclusion du contrat, le tribunal judiciaire avait considéré que le droit de rétractation avait été exercé hors délai. Une décision censurée par la Cour de cassation qui a affirmé que c’est la date d’envoi de la lettre, et non pas celle de sa réception, qu’il faut prendre en compte pour apprécier si le droit de rétractation a été exercé dans le délai requis ou non.

Cassation civile 1re, 12 juillet 2023, n° 22-10778

Article publié le 21 septembre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : Ivan-balvan

Qui, bailleur ou locataire, doit supporter le coût des travaux prescrits par l’administration ?

Les travaux de ravalement prescrits par l’autorité administrative dans un local commercial loué sont à la charge du bailleur, sauf si une clause du bail prévoit expressément le contraire.

Les travaux prescrits par l’autorité administrative dans un local loué sont à la charge du bailleur, sauf si une clause du bail commercial prévoit expressément le contraire. Bailleur et locataire peuvent donc prévoir dans le bail que le coût de ces travaux sera à la charge de ce dernier. Mais attention, une telle clause doit être suffisamment précise. Car sinon, elle risque d’être dépourvu d’effets. Un bailleur l’a appris à ses dépens dans une affaire récente. Dans cette affaire, une société locataire d’un local commercial à usage d’hôtel avait pris l’engagement dans le contrat de bail d’exécuter la totalité du ravalement de l’immeuble. Quelques années plus tard, un arrêté municipal avait enjoint aux propriétaires de l’immeuble de procéder au ravalement de la façade côté rue et d’un mur pignon. L’assemblée des copropriétaires avait alors décidé de réaliser des travaux de ravalement et avait demandé qu’ils soient mis à la charge de la société locataire. Un contentieux s’en est suivi au terme duquel les juges ont estimé que ces travaux incombaient au bailleur et non au locataire. En effet, après avoir rappelé que les travaux prescrits par l’administration sont à la charge du bailleur, sauf clause contraire du bail, ils ont constaté qu’une clause faisait bien obligation au locataire de supporter le coût des travaux de ravalement de l’immeuble, mais elle ne prévoyait rien en matière de travaux prescrits par l’administration. Et comme la décision des copropriétaires de procéder au ravalement avait été prise, non pas librement, mais à la suite de l’arrêté municipal, le bailleur ne pouvait pas se prévaloir de la clause selon laquelle la société locataire s’était engagée à exécuter le ravalement.

Cassation civile 3e, 15 juin 2023, n° 21-19396

Article publié le 18 septembre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : BrianAJackson

Vol de marchandises lors d’un barrage routier : un cas de force majeure ?

Le transporteur routier qui, lors d’un barrage dressé par des manifestants qu’il était impossible de prévoir, s’est fait voler sa marchandise est en droit d’invoquer la force majeure pour être exonéré de toute responsabilité.

Le transporteur est garant de la perte des marchandises ou des biens qu’il transporte, sauf en cas de force majeure. Rappelons que la force majeure est constituée par la survenance d’un évènement imprévisible et irrésistible, c’est-à-dire qui échappe au contrôle de l’intéressé, qui ne pouvait pas être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne pouvaient pas être évités par des mesures appropriées. À ce titre, dans une affaire récente, des agriculteurs avaient, lors d’une manifestation, stoppé un camion chargé de produits laitiers, en avait fait descendre le chauffeur et distribué une partie de ces produits aux occupants des véhicules qui circulaient à proximité. Poursuivi en justice par le client qui lui avait confié le port des marchandises, le transporteur avait invoqué la force majeure. De son côté, le client avait contesté l’existence d’un cas de force majeure, faisant valoir que le mouvement social des agriculteurs et la mise en place de barrages étaient prévisibles dès la veille au soir. Saisis du litige, les juges ont estimé que l’on était bien en présence d’un événement imprévisible et irrésistible, constitutif d’un cas de force majeure exonérant le transporteur de toute responsabilité dans la survenance du dommage. En effet, pour eux, si le mouvement social des agriculteurs était connu, et donc si le blocage du camion à un barrage était prévisible, il n’était pas établi, en revanche, que les organisations syndicales aient donné des consignes précises aux manifestants, s’agissant notamment de la localisation des barrages, de sorte que le transporteur ne pouvait pas prévoir un itinéraire évitant le blocage de ses camions. En outre, il n’était pas démontré que les informations routières et les réseaux sociaux avaient, le jour de l’incident, donné les informations utiles qui auraient permis au chauffeur d’éviter un tel blocage. Enfin, le transporteur ne pouvait pas prévoir le fait que des manifestants allaient contraindre le chauffeur à descendre du camion pour dérober les marchandises et les distribuer à tout venant.

Cassation commerciale, 5 juillet 2023, n° 22-14476

Article publié le 07 septembre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : 1933bkk

Droit de préemption du locataire commercial : et les locaux industriels ?

Les locaux à usage industriel sont exclus du droit de préemption dont bénéficie l’exploitant d’un local loué par bail commercial en cas de vente de ce local.

En principe, l’exploitant titulaire d’un bail commercial sur le local dans lequel il exerce son activité bénéficie d’un droit dit « de préemption » ou « de préférence » qui lui permet d’acquérir en priorité ce local lorsqu’il est mis en vente. Mais ce droit de préemption n’existe pas lorsque le local loué est à usage industriel. C’est ce que les juges ont réaffirmé dans une affaire récente concernant un local loué par bail commercial à une société qui fabriquait des éléments de construction, en l’occurrence des agglomérés. Ce local ayant été mis en vente sans que le bailleur ait mis le locataire en mesure d’exercer le droit de préemption, ce dernier avait demandé l’annulation de la vente. Mais les juges ne lui ont pas donné gain de cause.

Pas de droit de préemption pour des locaux à usage industriel

En effet, ils ont rappelé que les locaux à usage industriel sont exclus du droit de préemption existant pour les baux commerciaux. Et ils ont donné une définition du local à usage industriel, à savoir « un local principalement affecté à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou à la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant ».Pour les juges, les locaux considérés n’étaient pas à usage commercial mais à usage industriel car :
– d’une part, ils étaient notamment destinés à un usage de fabrication d’agglomérés ;
– d’autre part, l’extrait du registre du commerce et des sociétés de la société locataire mentionnait les activités de « préfabrication de tous éléments de construction à base de terre cuite, plancher murs et autres » ainsi que de « fabrication de hourdis, blocs et pavés béton » ;
– et enfin, l’activité de négoce, également exercée sur le site et dont la société locataire se prévalait pour bénéficier du droit de préemption, n’était qu’accessoire.

Cassation civile 3e, 29 juin 2023, n° 22-16034

Article publié le 05 septembre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : Jung Getty

Incidences du relèvement de l’âge légal de départ à la retraite sur la durée des baux ruraux

La réforme des retraites, qui relève l’âge légal de départ à la retraite, ne va-t-elle pas nécessairement avoir des incidences sur la durée des baux ruraux en cours des exploitants locataires âgés ?

Oui. Car lorsqu’il se trouve à moins de cinq ans de l’âge légal lui permettant de partir à la retraite ou de l’âge lui permettant de bénéficier d’une retraite à taux plein, l’exploitant locataire peut s’opposer à la reprise des terres louées par son bailleur et bénéficier de plein droit d’une prorogation de son bail pour une durée lui permettant d’atteindre cet âge. Avec le relèvement progressif de l’âge légal de départ à la retraite de 62 à 64 ans, cette prorogation peut donc, selon les cas, s’allonger.

Article publié le 31 août 2023 – © Les Echos Publishing 2023

Agir en garantie des vices cachés : dans quel délai ?

L’action en garantie des vices cachés doit être intentée dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice, sans pouvoir dépasser un délai de 20 ans à compter du jour de la vente.

Le vendeur d’un bien est tenu de garantir l’acheteur contre les vices cachés de ce bien. Le vice caché étant un défaut non visible mais existant au moment de l’achat et qui apparaît ensuite, rendant le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou l’aurait acquis à un prix moins élevé.

Précision : la garantie des vices cachés s’applique à tous les biens, mobiliers et immobiliers, neufs ou d’occasion, vendus par un professionnel ou par un particulier.

Ainsi, s’il s’avère que le bien vendu est atteint d’un vice caché, l’acheteur peut demander, si besoin au juge, l’annulation de la vente. Dans ce cas, il rend le bien au vendeur et celui-ci lui rembourse la totalité du prix. Mais plutôt que l’annulation de la vente, l’acheteur peut préférer demander une diminution du prix. Il garde alors la chose, mais le vendeur lui restitue une partie de la somme versée.

20 ans à compter de la vente

L’action en garantie des vices cachés doit être intentée dans un délai de 2 ans qui court à compter de la découverte du défaut. Mais attention, elle est également enfermée dans un délai de 20 ans qui court à compter du jour de la vente. C’est ce que la Cour de cassation a solennellement affirmé dans plusieurs arrêts en date du 21 juillet dernier, ce qui met fin à une certaine incertitude en la matière car des décisions contradictoires avaient été rendues par les juges au cours de ces dernières années.

À noter : dans un communiqué, la Cour de cassation explique qu’en consacrant un délai butoir de 20 ans pour encadrer l’action en garantie des vices cachés, elle établit « un équilibre entre la protection des droits des acheteurs, qui ne doivent pas perdre leur droit d’agir lorsqu’ils découvrent tardivement un vice caché » et « les impératifs de la vie économique, qui imposent que l’on ne puisse rechercher indéfiniment la garantie d’un vendeur ou d’un professionnel ».

Un délai qui peut être suspendu

Dans l’un des arrêts rendus le 21 juillet dernier, la Cour de cassation a également précisé que le délai de 2 ans pour agir en garantie des vices cachés est suspendu lorsqu’une mesure d’expertise a été ordonnée par le juge, et ce jusqu’au jour où le rapport de l’expert est déposé.

Cassation ch. mixte, 21 juillet 2023, n° 21-17789Cassation ch. mixte, 21 juillet 2023, n° 21-15809Cassation ch. mixte, 21 juillet 2023, n° 20-10763Cassation ch. mixte, 21 juillet 2023, n° 21-19936

Article publié le 24 août 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : Borys Shevchuk