Refus de renouvellement d’un bail commercial : gare au formalisme !

Le refus de renouveler un bail commercial, exprimé verbalement par le bailleur en réponse à une interpellation d’un huissier de justice, n’est pas un refus valable et est donc sans effet.

Lorsque le bailleur d’un local donné à bail commercial souhaite ne pas renouveler ce bail à l’arrivée de son terme, il doit envoyer congé à son locataire, par acte extrajudiciaire (autrement dit par acte d’huissier de justice), au moins 6 mois à l’avance. De même, lorsqu’il refuse une demande de renouvellement formulée par le locataire, il doit, dans les 3 mois suivant cette demande, lui notifier ce refus par acte extrajudiciaire. Et attention, s’il procède autrement, sa décision est sans effet.Ainsi, dans une affaire récente, un locataire avait envoyé à son bailleur, par acte d’huissier de justice, une demande de renouvellement de son bail commercial. Lors de la délivrance de cet acte, le bailleur avait déclaré à l’huissier son refus de renouveler le bail en indiquant « vouloir reprendre son bien ». Ce dernier avait alors mentionné cette déclaration sur l’acte.Considérant que son bail commercial avait pris fin à son terme en raison de ce refus de renouvellent, le locataire avait réclamé le paiement d’une indemnité d’éviction au bailleur.

L’exigence d’un acte notifié par le bailleur

Mais lors du contentieux qui s’en est suivi, la demande du locataire avait été rejetée par les juges. En effet, ces derniers ont considéré qu’à défaut de figurer dans un acte notifié par le bailleur au locataire, la déclaration de refus de renouveler le bail, exprimée verbalement par le bailleur en réponse à l’interpellation de l’huissier lui notifiant une demande de renouvellement du locataire, ne constituait pas un acte de refus de renouvellement.Autrement dit, le refus de renouvellement exprimé oralement par le bailleur à l’huissier de justice était sans effet. Et du coup, le bail s’était trouvé renouvelé ! Le locataire ne pouvait donc pas demander une indemnité d’éviction.Cassation civile 3e, 24 septembre 2020, n° 19-13333

Article publié le 23 octobre 2020 – © Les Echos Publishing 2020

Quand un bail rural prévoit que les terres seront cultivées selon des méthodes agrobiologiques

L’exploitant agricole qui emploie le fonds loué à un autre usage que celui auquel il est contractuellement destiné encourt la résiliation de son bail.

Un agriculteur qui exploite des terres louées selon un mode conventionnel alors que son bail prévoit qu’il doit les cultiver selon des méthodes agrobiologiques s’expose à la résiliation de ce bail. C’est ce que les juges ont décidé dans une affaire récente qui n’est pas passée inaperçue. Un bail rural avait été conclu entre un propriétaire et un couple d’exploitants. Ce bail prévoyait que « les terres seraient cultivées au titre des contraintes agro-environnementales et selon des méthodes agro-biologiques ». Les exploitants ayant cultivé les parcelles louées de façon conventionnelle, le propriétaire avait saisi le tribunal d’une action en résiliation du bail pour non-respect du contrat. Et il a obtenu gain de cause. En effet, la Cour de cassation, devant laquelle l’affaire avait fini par être portée, a affirmé que l’exploitant locataire s’expose à la résiliation de son bail lorsqu’il emploie « la chose » (en l’occurrence les parcelles louées) à un autre usage que celui auquel elle a été contractuellement destinée. Ce qui avait été le cas ici puisque le couple d’exploitants avait délibérément exploité les terres louées de façon conventionnelle alors qu’elles avaient vocation, selon le bail, à être cultivées selon des pratiques agro-biologiques.

En outre, les juges ont estimé qu’une clause du bail prévoyant des méthodes de culture respectueuses de l’environnement n’est pas contraire au statut du fermage. Ainsi, ils ont rejeté l’argument des exploitants selon lequel, en vertu du principe de liberté du fermier dans le choix du mode d’exploitation, le bailleur n’a pas le droit d’introduire des clauses environnementales dans un bail rural.

Enfin, ils ont considéré, contrairement à ce que le couple d’exploitants faisait valoir, que la culture des parcelles selon un mode conventionnel alors qu’elles étaient affectées à la production biologique avait compromis la bonne exploitation du fonds par « l’application de méthodes polluantes, contraires au classement des terres ». Et qu’en outre, le propriétaire avait subi un préjudice car il avait fait l’objet de sanctions administratives (remboursement des aides perçues) en raison de la non-conformité des parcelles considérées à l’opération de conversion à l’agriculture biologique à laquelle elles avaient été déclarées. Pour toutes ces raisons, les juges ont prononcé la résiliation du bail. Cassation civile 3e, 6 février 2020, n° 18-25460

Article publié le 20 octobre 2020 – © Les Echos Publishing 2020

Obligation du vendeur en cas de défaut de conformité d’un bien

Un de mes clients me signale que l’aspirateur qu’il a acheté dans mon magasin il y a quelques semaines vient de tomber en panne. Qu’est-il en droit de me demander ?

Les commerçants sont tenus de garantir les consommateurs contre les défauts de conformité des biens qu’ils leur vendent. Cette garantie s’applique dans toutes les situations où le produit vendu n’est pas conforme à l’usage habituellement attendu d’un bien semblable, ne correspond pas à la description donnée par le vendeur ou ne possède pas les qualités annoncées par ce dernier. Elle peut donc couvrir non seulement la panne ou le dysfonctionnement de la chose mais aussi le caractère décevant de ses caractéristiques ou de ses performances.Lorsqu’un bien souffre d’un défaut de conformité, votre client est en droit, à condition d’agir dans les 2 ans qui suivent l’achat, de vous demander de le remplacer ou, le cas échéant, de le réparer. Sachant que vous pouvez lui imposer l’option la moins chère des deux. Si aucune de ces deux options n’est possible, ou si vous ne donnez pas satisfaction à votre client au bout d’un mois, ce dernier peut alors vous demander de le rembourser, soit intégralement s’il vous rend le bien, soit partiellement s’il décide de le garder.Et attention, si vous contestez le défaut de conformité, c’est à vous, commerçant, de prouver que le défaut n’existait pas au moment de la délivrance du bien. En effet, si le défaut de conformité apparaît dans les 2 ans suivant l’achat, il est présumé exister au jour de l’acquisition. L’acheteur n’est donc pas tenu de rapporter la preuve de son existence.

Article publié le 17 octobre 2020 – © Les Echos Publishing 2020

Quand un contrat est exécuté après exercice d’un droit de rétractation

La personne qui laisse se poursuivre l’exécution d’un contrat alors qu’elle a exercé son droit de rétractation peut être considérée comme ayant renoncé à cette rétractation.

Dans certains cas, soit imposés par la loi, soit prévus par le contrat, l’une des parties au contrat bénéficie d’un droit de rétractation en vertu duquel elle peut revenir sur sa décision et donc annuler son engagement.

Exemples : la loi prévoit qu’un consommateur qui achète un bien à distance (sur Internet ou par téléphone), par correspondance ou en dehors d’un établissement commercial a le droit de se rétracter pendant un délai de 14 jours. De même, un emprunteur qui contracte un crédit à la consommation dispose d’un délai de 14 jours pour se rétracter. Et en matière de vente d’un bien immobilier à usage d’habitation, l’acquéreur (non professionnel) peut, cette fois, se rétracter pendant un délai de 10 jours.

Et attention, la personne qui, après avoir exercé son droit de rétractation, laisse le contrat s’exécuter peut être considérée comme ayant renoncé aux effets de cette rétractation.

L’acceptation sans réserve des travaux

C’est ce que les juges ont décidé dans une affaire où un particulier avait, lors d’une foire exposition, commandé auprès d’une société l’installation d’un dispositif de chauffage avec pompe à chaleur ainsi que la réalisation de travaux d’isolation des combles de son domicile. Le jour même, il avait exercé le droit de rétractation prévu par le contrat en envoyant à la société le bon d’annulation figurant dans les conditions générales de vente. La société avait néanmoins réalisé les travaux d’isolation des combles, lesquels avaient été réceptionnés sans la moindre réserve par le propriétaire des lieux. Quant à la pompe à chaleur, elle avait été livrée quelque temps plus tard mais n’avait pas pu être installée, faute pour ce dernier d’avoir fait réaliser la dalle de béton nécessaire.Faisant valoir l’argument selon lequel le contrat avait été annulé en raison de l’exercice de son droit de rétractation, le particulier avait alors réclamé la restitution de l’acompte versé lors de la commande. Mais de son côté, la société lui avait demandé le paiement des sommes dues en exécution du contrat.Saisis du litige, les juges ont donné raison à la société et condamné le particulier à payer la société. En effet, ils ont estimé qu’en ayant reçu la pompe à chaleur et accepté sans réserve les travaux d’isolation des combles, ce dernier avait poursuivi l’exécution du contrat et, ainsi, avait renoncé aux effets de sa rétractation.Cassation civile 1re, 1 juillet 2020, n° 19-12855

Article publié le 02 octobre 2020 – © Les Echos Publishing 2020

Les décisions de rétrocession des Safer doivent être correctement motivées !

Lorsqu’elle n’est pas suffisamment motivée, la décision par laquelle une Safer rétrocède une parcelle agricole à un exploitant est susceptible d’être annulée à la demande d’un candidat évincé.

Lorsqu’elle rétrocède à un exploitant agricole un terrain qu’elle a précédemment acquis, la Safer est tenue d’indiquer les motifs qui l’ont conduite à choisir cet exploitant plutôt qu’un autre. Ce qui doit permettre au(x) candidat(s) non retenu(s) de vérifier la réalité des objectifs poursuivis par l’opération ainsi réalisée par la Safer au regard des exigences définies par la loi.Et attention, faute d’être suffisamment motivées, les décisions de rétrocession sont susceptibles d’être annulées.Ainsi, dans une affaire récente, une Safer avait procédé à un appel de candidatures en vue de rétrocéder plusieurs parcelles agricoles qu’elle avait précédemment acquises. Après examen des deux candidatures en lice, l’une émanant d’un éleveur laitier et l’autre d’une SARL, son choix s’était porté sur l’éleveur laitier, à charge pour ce dernier d’échanger les parcelles considérées avec d’autres terrains appartenant à un exploitant voisin de façon à mettre fin à des problèmes d’accès.Mécontente, la SARL, dont la candidature n’avait donc pas été retenue, avait demandé en justice l’annulation de la décision de la Safer ainsi que des actes d’échange qui étaient intervenus entre l’éleveur laitier et son voisin. Selon elle, la motivation de cette décision ne comportait pas, ainsi que la loi l’exige, « de données concrètes lui permettant de vérifier la réalité de l’objectif poursuivi au regard des exigences légales ».En l’occurrence, la Safer avait indiqué, dans la décision de rétrocession qu’elle avait adressée à la SARL, le motif suivant : « agrandissement d’une exploitation agricole spécialisée en production laitière, disposant de parcelles à proximité et devant subir des emprises foncières liées au développement urbain du secteur. Cette rétrocession permettra également un échange parcellaire avec un autre exploitant agricole du secteur, ce qui mettra fin à des problèmes d’accès ».

Une motivation insuffisante

Pour la SARL, cette motivation était insuffisante car aucune précision n’était apportée ni sur l’existence de l’agrandissement au profit du producteur laitier, ni sur les emprises foncières invoquées, ni sur l’échange parcellaire envisagé avec l’exploitant voisin, ni sur l’identité de ce dernier, ni enfin sur les problèmes d’accès à résoudre. Au contraire, la Safer avait fait valoir que la motivation de sa décision avait suffi à informer la SARL puisqu’elle indiquait que l’opération permettait, par un échange, de procéder à la restructuration d’une exploitation et à l’agrandissement d’une autre.Mais les juges ont donné raison à la SARL. Pour eux, la décision de rétrocession doit se suffire à elle-même et comporter des données concrètes permettant au candidat non retenu de vérifier la réalité des objectifs poursuivis au regard des exigences légales. Ce qui n’était donc pas le cas à leurs yeux.Cassation civile 3e, 27 février 2020, n° 18-25503

Article publié le 29 septembre 2020 – © Les Echos Publishing 2020

Bail commercial : gare au départ anticipé !

Le commerçant qui met fin à un bail commercial avant l’expiration de la période triennale en cours et sans délivrer un congé au bailleur six mois à l’avance peut se voir réclamer le paiement des loyers jusqu’à l’expiration de cette période triennale.

Le commerçant qui est locataire du local dans lequel il exerce son activité peut mettre fin à son bail à l’expiration de chaque période triennale. Ainsi, par exemple, si son bail commercial a été conclu pour une durée de 9 années ayant commencé à courir le 1er novembre 2017 pour se terminer normalement au 31 octobre 2026, il pourra y mettre un terme anticipé pour la date du 31 octobre 2020, ou pour celle du 31 octobre 2023.En pratique, le locataire doit délivrer un congé au bailleur, par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec AR, au moins 6 mois avant la fin de la période triennale en cours. Ainsi, si le locataire veut mettre fin à son bail pour le 31 octobre 2020, il devra donner son congé au plus tard le 30 avril 2020.Et attention, il doit veiller à bien respecter cette règle. Car s’il quitte les lieux de façon anticipée, c’est-à-dire avant l’expiration de la période triennale en cours, ce dernier sera en droit de lui réclamer le paiement du loyer jusqu’à l’expiration de cette période triennale.

Un départ anticipé

C’est ce qui s’est produit dans une affaire où une société avait pris des locaux commerciaux en location à compter du 1er juin 2014 et qui avait quitté les lieux un an plus tard, soit le 21 mai 2015, qui plus est sans avoir délivré de congé au bailleur. Ce dernier lui avait alors réclamé le paiement des loyers jusqu’au 31 mai 2017, c’est-à-dire jusqu’à la fin de la première période triennale du bail. Il a obtenu gain de cause en justice.

Précision : le fait que les locaux avaient été reloués à un nouveau locataire après le départ de la société et que le bailleur n’avait subi aucune période d’inoccupation des lieux entre ce départ et l’arrivée du nouveau locataire a été indifférent aux yeux des juges. Autrement dit, le bailleur a été en droit de réclamer à la société le paiement des loyers jusqu’à l’expiration de la période triennale même s’il avait, par ailleurs, perçu des loyers de son nouveau locataire pour cette même période !

Cassation civile 3e, 10 septembre 2020, n° 19-16184

Article publié le 25 septembre 2020 – © Les Echos Publishing 2020

Gare à la cession du bail rural entre sociétés d’un même groupe !

Le transfert d’un bail rural entre deux sociétés, intervenu sans l’agrément du bailleur, est illicite même si ces sociétés dépendent d’un même groupe.

Vous le savez : la cession du bail rural est strictement encadrée par la loi. Ainsi, elle ne peut avoir lieu, dans le cadre familial, qu’avec l’autorisation du bailleur ou, à défaut, celle du tribunal paritaire de baux ruraux.Et lorsqu’elle est envisagée au profit d’une société, l’opération est plus compliquée. En effet, si la cession d’un bail rural à une société agricole n’est possible, là encore, qu’avec l’accord du bailleur, il n’est pas permis ici de pallier le refus de ce dernier en demandant l’autorisation du juge. Le refus du bailleur empêche donc le projet de cession d’aboutir. Et attention, une cession de bail intervenue en l’absence d’agrément du bailleur serait illicite et susceptible d’être sanctionnée par la résiliation de ce bail.

Le transfert d’un bail rural d’une société à une autre

Application de cette règle est fréquemment faite par les tribunaux, et encore récemment dans une affaire où un bail rural avait été consenti à une société qui, quelques années plus tard, avait été dissoute. Le bailleur avait alors constaté que le bail s’était poursuivi par une autre société appartenant au même groupe que la locataire initiale. Il avait donc demandé en justice la résiliation du bail, estimant que ce dernier avait été transmis d’une société à une autre sans qu’il ait donné son agrément.Il a obtenu gain de cause. En effet, les juges ont constaté que les deux sociétés étaient juridiquement indépendantes l’une de l’autre et qu’il y avait donc bien eu transfert du bail rural de l’une à l’autre.

À noter : la situation aurait été différente s’il y avait eu transformation de la société en une société d’une autre forme car, dans ce cas, le bail aurait continué au profit de la même locataire, bien qu’ayant une forme juridique différente.

En outre, les juges ont rejeté l’argument selon lequel les deux sociétés appartenaient au même groupe, la loi n’autorisant pas la cession du bail rural entre sociétés sans l’agrément du bailleur, quand bien même dépendraient-elles d’un même groupe.Cassation civile 3e, 27 février 2020, n° 18-22884

Article publié le 22 septembre 2020 – © Les Echos Publishing 2020

Trésorerie des entreprises : le dispositif d’affacturage accéléré est opérationnel !

Un dispositif d’affacturage renforcé permet aux entreprises d’obtenir un préfinancement de leurs factures clients dès la prise de commande.

Pour soutenir la trésorerie des entreprises, les pouvoirs publics viennent de mettre en place un dispositif d’affacturage accéléré. Un nouveau dispositif qui, grâce à la garantie de l’État apportée à ces financements aux sociétés d’affacturage, permettra aux entreprises qui ont recours à l’affacturage d’être réglées de leurs factures dès la prise de commande confirmée par les clients, donc sans attendre la livraison ni l’émission des factures correspondantes.

Rappel : l’affacturage (ou factoring) consiste pour une entreprise à transférer la gestion de ses créances clients (autrement dit à transmettre ses factures) à une société spécialisée, appelé factor (ou affactureur) – qui est souvent un établissement de crédit -, qui se charge de procéder à leur recouvrement (au risque de devoir supporter l’éventuelle insolvabilité de ces clients) et qui garantit leur paiement à l’entreprise. Intérêt de l’opération : l’entreprise est payée de manière anticipée pour les factures qu’elle a cédées à la société d’affacturage.

Instauré cet été, ce nouveau dispositif d’affacturage accéléré est désormais opérationnel. Il a donc pour objet de permettre à l’entreprise qui reçoit une commande (devis accepté, marché public ou privé attribué) d’obtenir de la société d’affacturage un préfinancement de cette commande. Sachant qu’une fois la facture correspondant à cette commande émise, une opération d’affacturage classique, donc non garantie par l’État, prend le relai.En pratique, l’entreprise et la société d’affacturage doivent signer un contrat type en vertu duquel notamment l’entreprise s’engage à ce que les commandes considérées soient fermes et définitives et donnent lieu à l’émission des factures correspondantes au plus tard 6 mois après la date d’émission de la commande.

Précision : ce nouveau dispositif a vocation à s’appliquer aux financements de commandes prises jusqu’au 31 décembre 2020. Selon les pouvoirs publics, les entreprises pourraient ainsi gagner en moyenne 45 jours de trésorerie par rapport à l’affacturage classique.

Art. 41, loi n° 2020-935 du 30 juillet 2020, JO du 31Arrêté du 4 septembre 2020, JO du 8

Article publié le 21 septembre 2020 – © Les Echos Publishing 2020

L’encadrement du démarchage téléphonique est renforcé

De nouvelles obligations pèsent sur les professionnels qui font du démarchage téléphonique auprès des consommateurs.

Pour lutter contre le démarchage téléphonique abusif, les pouvoirs publics avaient instauré, il y a quelques années, une liste dite « Bloctel » sur laquelle les consommateurs pouvaient s’inscrire lorsqu’ils souhaitaient ne plus être démarchés à des fins commerciales. Or cette liste d’opposition au démarchage se révèle d’une efficacité limitée, de nombreux consommateurs inscrits sur cette liste ayant continué à recevoir des appels émanant, en majorité, d’entreprises n’ayant pas adhéré au dispositif Bloctel.Pour remédier à cette situation, une loi récente est venue encadrer davantage le démarchage téléphonique des particuliers à des fins commerciales.

L’interdiction du démarchage pour certains secteurs

En premier lieu, cette loi interdit désormais purement et simplement le démarchage téléphonique des particuliers lorsqu’il a pour objet la vente d’équipements ou la réalisation de travaux pour des logements en vue de la réalisation d’économies d’énergie ou de la production d’énergies renouvelables.

Une meilleure information du consommateur

En deuxième lieu, la loi renforce les obligations des professionnels en matière d’information des consommateurs démarchés.Ainsi, lorsqu’un professionnel contacte un particulier par téléphone dans le but de lui proposer la vente d’un bien ou la fourniture d’un service, il doit dorénavant l’informer, dès le début de la conversation, de la faculté dont il dispose de s’inscrire gratuitement sur la liste d’opposition au démarchage téléphonique.

La consultation de la liste d’opposition

Autre nouvelle obligation : les professionnels doivent, au moins une fois par mois s’ils exercent à titre habituel une activité de démarchage téléphonique et avant toute campagne de démarchage téléphonique dans les autres cas, saisir la société Opposetel, organisme gestionnaire de la liste Bloctel d’opposition au démarchage téléphonique, pour s’assurer de la conformité de leurs fichiers de prospection commerciale avec cette liste. Et bien entendu, ils doivent retirer de leurs fichiers les consommateurs qui sont inscrits sur cette liste et s’abstenir de les démarcher.

Précision : il n’est pas interdit à un professionnel de solliciter un client par téléphone dans le cadre de l’exécution d’un contrat en cours et en rapport avec ce contrat, y compris pour lui proposer des produits ou des services afférents ou complémentaires ou de nature à améliorer ses performances ou sa qualité. En revanche, une fois le contrat expiré, le client redevient un prospect qui ne peut pas être téléphoniquement démarché s’il est inscrit sur Bloctel.

Des sanctions alourdies

Enfin, les sanctions encourues par les professionnels qui ne respectent pas la règlementation relative au démarchage téléphonique sont alourdies, l’amende étant portée de 3 000 € ou 15 000 € selon les cas à 75 000 € si le professionnel est une personne physique, et de 15 000 € ou 75 000 € selon les cas à 375 000 € s’il s’agit d’une personne morale.En outre, un contrat conclu avec un consommateur à la suite d’un démarchage téléphonique réalisé en violation de cette règlementation est nul.Loi n° 2020-901 du 24 juillet 2020, JO du 25

Article publié le 18 septembre 2020 – © Les Echos Publishing 2020

Renouvellement du bail commercial, mode d’emploi

Le bail commercial est conclu pour une durée minimale de neuf ans et donne droit, sauf exceptions, à renouvellement. Ce renouvellement doit résulter d’un congé donné par le bailleur ou d’une demande adressée par le locataire. Que l’initiative soit prise par le bailleur ou par le locataire, tous deux sont obligés de respecter un certain nombre de règles, précises et quelques peu complexes, édictées par le Code de commerce. Le point sur les règles applicables en la matière.

Les conditions du droit au renouvellement

Pour pouvoir bénéficier du droit de renouvellement, le locataire doit remplir un certain nombre de conditions.

Pour bénéficier du droit au renouvellement de son bail commercial, le locataire doit satisfaire à un certain nombre de conditions :- il doit être propriétaire du fonds exploité dans les lieux loués. Et lui seul a droit au renouvellement. En effet, lorsque le fonds de commerce est exploité par un tiers (par exemple en cas de location-gérance), ce dernier ne peut pas prétendre au renouvellement ;- l’exploitation du fonds de commerce doit être effective, c’est-à-dire que ce dernier doit avoir été exploité de façon réelle, régulière et conforme aux stipulations du bail en cours. Il n’est toutefois pas nécessaire que l’exploitation soit continue ;- l’exploitation effective du fonds doit avoir duré au moins pendant trois années consécutives précédant la date d’expiration du bail.

À noter : l’exploitation commencée dans les lieux loués avant l’immatriculation du locataire au registre du commerce et des sociétés peut être prise en compte.

Les conditions du droit au renouvellement s’apprécient à la date de délivrance du congé par le bailleur ou au moment de la demande de renouvellement formulée par le locataire qui n’a pas reçu congé.

À noter : les parties peuvent se mettre d’accord pour déroger à certaines règles édictées par la loi. Ainsi, le locataire peut valablement renoncer au droit de renouvellement après la conclusion du bail (mais pas avant). De son côté, le bailleur a la possibilité de faire bénéficier le locataire d’un droit au renouvellement que la loi ne lui reconnaît pas ou lui promettre, dès la conclusion du bail, le renouvellement de celui-ci.

Les modalités du renouvellement

Pour engager une procédure de renouvellement, le bailleur doit donner congé au locataire. À défaut, la demande de renouvellement doit être formulée par le locataire.

Le congé donné par le bailleur

Quand le bail commercial arrive à son terme (au bout de 9 ans en principe), le bailleur qui souhaite renouveler le bail doit donner congé au locataire pour engager la procédure de renouvellement. Ce congé doit être donné 6 mois avant la fin du bail par acte d’huissier. Il doit exprimer le motif pour lequel il est donné, mais aussi la volonté du bailleur de proposer le renouvellement. Il indique le montant du loyer demandé.

À savoir : dès lors que le congé comporte une offre de renouvellement, celui-ci fait naître un nouveau bail de 9 ans dont les conditions, sauf accord différent des deux parties, sont les mêmes que celles du bail précédent.

Le locataire destinataire du congé peut alors accepter ou refuser le renouvellement. Soit il accepte le renouvellement et le loyer demandé en le faisant savoir au bailleur ou en gardant le silence. Soit il accepte le renouvellement mais refuse le nouveau loyer. Dans ce cas, après échec d’une solution amiable, il peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le tribunal si aucune conciliation n’est possible, pour qu’il fixe le nouveau loyer.À l’inverse, s’il renonce au renouvellement, il doit le faire dans le mois qui suit la décision définitive fixant le loyer. Mais il peut aussi le faire avant cette décision, c’est-à-dire juste après le congé donné par le bailleur. Quand le locataire renonce au renouvellement, il devient occupant sans titre et doit une indemnité d’occupation au bailleur. Cette situation est rétroactive à compter de la date d’expiration du bail.Quant au bailleur, bien qu’il ait pris l’initiative de donner un congé avec offre de renouvellement, il peut revenir sur son offre dans les trois situations suivantes :- lorsque l’action en fixation du prix a été exercée, le bailleur dispose d’un mois à compter de la décision définitive fixant le loyer pour se rétracter ;- il peut revenir sur le renouvellement pour motif grave et légitime apparu après l’acceptation du renouvellement par le preneur ;- il peut invoquer l’absence des conditions requises pour que le locataire puisse bénéficier du renouvellement.

La demande de renouvellement formulée par le locataire

Si le locataire n’a pas reçu de congé avec offre de renouvellement de la part du bailleur, il peut formuler une demande de renouvellement. Cette demande doit s’effectuer également par acte d’huissier ou par LRAR dans les 6 mois précédant la date d’expiration du bail. Elle peut être formulée à tout moment au cours de la tacite prolongation du bail.

À noter : à peine de nullité, le locataire doit reproduire, dans l’acte de demande de renouvellement, la mention prévue à l’article L 141-10 alinéa 4 du Code de commerce : « dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ».

Le bailleur doit donner sa réponse par acte d’huissier dans les trois mois qui suivent la signification de la demande. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, il est supposé avoir accepté le principe du renouvellement. Mais bien qu’ayant accepté le renouvellement, il peut demander la fixation d’un nouveau loyer. Il peut alors revenir sur son acceptation tant que le prix n’est pas fixé ou s’il peut invoquer un motif de refus qu’il ne connaissait pas ou qui n’existait pas au moment où il a donné son accord.À l’inverse, si le bailleur refuse le renouvellement, il doit impérativement préciser dans sa réponse, en plus des motifs du refus, que le locataire dispose d’un délai de deux ans pour agir en justice en vue de contester ce refus ou d’exiger le versement d’une indemnité d’éviction.

Le loyer du bail renouvelé

La fixation du loyer du bail renouvelé obéit à des règles strictes.

Sauf accord des parties, le bail se renouvelle aux clauses et conditions du bail précédent. Sa durée est de 9 ans, sauf accord des parties pour une durée plus longue. S’agissant du loyer du bail renouvelé, il peut être librement fixé par les parties. Le renouvellement est alors irrévocable. En cas de désaccord entre le bailleur et le locataire, le nouveau loyer doit être fixé par le juge des loyers commerciaux qui statue selon une procédure spéciale. Cette action doit être introduite dans un délai de deux ans. Durant cette période, le prix du bail renouvelé est maintenu au montant du loyer du bail expiré.Pour les baux dont la durée n’est pas supérieure à 9 ans, la règle du plafonnement s’applique. Ainsi la hausse du loyer du bail renouvelé ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel de référence intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail précédent. À défaut de clauses contraires fixant le trimestre de référence de l’indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de 9 ans antérieure au dernier indice publié.

En pratique : pour déterminer le nouveau loyer lors du renouvellement du bail, la formule de calcul est la suivante : loyer du bail précédent x (dernier indice de référence connu / indice de référence en vigueur au jour de sa fixation initiale).

Sachant que le montant du loyer renouvelé doit correspondre à la valeur locative. Ce qui signifie que l’application de la règle du plafonnement ne peut conduire à un loyer supérieur à la valeur locative. Cette dernière se détermine d’après un faisceau d’éléments, notamment les caractéristiques du local, la destination des lieux, les prix pratiqués dans le voisinage, etc.Si la durée du bail précédent est supérieure à 9 ans ou en cas de modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative, la règle du plafonnement du loyer renouvelé ne s’applique pas. Ce qui permet au bailleur de faire réévaluer le loyer du bail à la valeur locative qui en résulte.

Le refus de renouvellement

Le bailleur qui refuse de renouveler le bail du locataire doit, en principe, lui verser une indemnité d’éviction.

Le bailleur peut refuser de renouveler le bail de son locataire. Mais en l’absence d’un motif pour le faire, il devra en assumer les conséquences financières, qui sont très lourdes. En effet, lorsque le locataire remplit les conditions pour avoir droit au renouvellement du bail, le bailleur doit, s’il refuse de lui accorder ce renouvellement, lui verser une indemnité d’éviction.Les motifs permettant au bailleur de refuser de renouveler le bail sans avoir à verser d’indemnité d’éviction sont les suivants :- s’il veut reprendre les locaux loués pour les démolir, les reconstruire ou les restaurer ;- s’il veut reprendre les locaux d’habitation accessoires du local commercial pour les habiter lui-même ou y loger un membre de sa famille ;- si l’immeuble est en instance de démolition pour cause d’insalubrité ou de vétusté ;- pour un motif grave et légitime à l’encontre du locataire (par exemple, défaut de paiement du loyer).Dans les autres situations, le refus de renouvellement du bail doit s’accompagner du versement d’une indemnité d’éviction. Celle-ci est destinée à réparer le préjudice subi par le locataire. Plus précisément, il s’agit d’une indemnité de remplacement représentant la valeur totale du fonds si celui-ci est perdu en raison du non renouvellement du bail, ou d’une indemnité de déplacement si le défaut de renouvellement n’entraîne pas la disparition du fonds mais oblige le commerçant à trouver un autre local. Dans le premier cas, elle est calculée en fonction de la valeur du fonds de commerce et des frais accessoires de déménagement, de réinstallation et des droits de mutation à payer pour un fonds de valeur identique. Dans le second cas, elle indemnise le locataire du préjudice résultant du déplacement du fonds de commerce.

Attention : en cas de refus de renouvellement du bail avec paiement d’une indemnité d’éviction au profit du locataire, la décision du propriétaire n’a pas besoin d’être motivée. En revanche, en cas de refus de renouvellement sans indemnité (pour un motif grave par exemple), cette décision doit nécessairement être motivée.

Tant que le locataire n’a pas perçu l’indemnité d’éviction, il ne peut pas être contraint de quitter les lieux. Pendant cette période, il est redevable non plus d’un loyer mais d’une indemnité d’occupation. Cette indemnité est due de plein droit à compter de la cessation du bail par le locataire qui se maintient dans les lieux.L’indemnité d’occupation est calculée selon la valeur locative, affectée d’un abattement de précarité, compte tenu de tous les éléments d’appréciation et non en fonction du loyer du bail expiré. Cette indemnité est due dès lors que le locataire s’est trouvé à occuper les lieux à la suite d’un congé donné avec refus de renouvellement, même si, ultérieurement, le bailleur a renoncé à ce congé.

Rappel : cette indemnité d’occupation statutaire (celle due pendant le maintien dans les lieux) ne doit pas être confondue avec l’indemnité d’occupation de droit commun qui est due par le preneur qui est présent dans les lieux de façon illégitime.

Le bailleur dispose d’un délai de deux ans pour réclamer le paiement de cette indemnité d’occupation.

Article publié le 11 septembre 2020 – © Les Echos Publishing 2020