Résiliation d’un bail rural pour défaut de paiement du fermage

Le propriétaire de terres agricoles louées ne peut pas demander la résiliation du bail rural en invoquant des impayés de fermage intervenus antérieurement à son renouvellement, c’est-à-dire au cours du bail précédent.

Le défaut de paiement du fermage par un exploitant agricole constitue une cause de résiliation de son bail rural. Mais attention, en la matière, des conditions strictes doivent être réunies. En effet, le bailleur n’est en droit d’obtenir en justice la résiliation du bail que si deux échéances de fermage, consécutives ou non, ont été impayées, chacune ayant fait l’objet d’une mise en demeure restée sans effet pendant un délai de 3 mois.

À noter : une seule mise en demeure suffit si le paiement de deux échéances distinctes est demandé en même temps.

Un bailleur a fait les frais de la complexité de ce régime de résiliation dans l’affaire récente suivante. Ce bailleur avait été victime d’un défaut de paiement de deux échéances annuelles consécutives de fermage, en l’occurrence au titre des années 2014 et 2015. Dans les deux cas, il avait envoyé une mise en demeure à l’exploitant locataire, mais ce dernier s’était abstenu de payer les sommes dues dans les 3 mois suivant leur réception. Le bailleur avait alors saisi le tribunal pour qu’il prononce la résiliation du bail. Mais les juges ne lui ont pas donné gain de cause. En effet, son action en justice avait été engagée après le renouvellement du bail (intervenu en 2016) au cours duquel les impayés avaient eu lieu. Or, dans la mesure où le bail renouvelé est un nouveau bail, les juges ont estimé que le bailleur ne pouvait pas demander la résiliation de ce bail en invoquant des impayés de fermage qui s’étaient produits au cours du bail précédent.

Cassation civile 3e, 21 janvier 2021, n° 20-10916

Article publié le 27 avril 2021 – © Les Echos Publishing 2021

Travaux prescrits par l’autorité administrative : à la charge du locataire ?

Sauf clause contraire du bail, les travaux prescrits par l’autorité administrative dans un local loué sont à la charge du bailleur.

S’agissant d’un local loué, les travaux prescrits par l’autorité administrative sont à la charge du bailleur, sauf si le bail ou une convention conclue entre eux prévoit le contraire. C’est ce que les juges ont réaffirmé récemment dans une affaire où une société civile immobilière (SCI) avait consenti un bail à une autre société en vue de l’exploitation d’un restaurant dans un ensemble immobilier édifié sur les dépendances du domaine public maritime. Quelque temps plus tard, l’administration (en l’occurrence la direction de la sécurité civile) avait enjoint à la SCI de procéder à certains travaux nécessaires à la sécurité du local. La SCI avait alors considéré que ces travaux prescrits par l’autorité administrative devaient être pris en charge par l’exploitant locataire. À l’appui de ses prétentions, elle invoquait une clause du bail qui prévoyait l’obligation pour ce dernier « de se conformer aux lois et règlements en vigueur concernant [notamment] la sécurité ». Mais les juges n’ont pas été de cet avis. Après avoir rappelé que les travaux prescrits par l’autorité administrative sont, sauf stipulation expresse contraire, à la charge du bailleur et avoir constaté que la convention conclue entre la SCI et la société exploitant le restaurant ne comportait pas une telle stipulation, ils ont estimé que les travaux considérés devaient être financés par la SCI.

À noter : dans cette affaire, les juges ont donc considéré (sans l’avoir dit expressément) que la clause du contrat faisant obligation au locataire de se conformer aux lois et règlements concernant la sécurité ne constituait pas une stipulation expresse mettant à la charge du locataire les travaux de sécurité prescrits par l’autorité administrative.

Cassation civile 3e, 28 janvier 2021, n° 20-13854

Article publié le 21 avril 2021 – © Les Echos Publishing 2021

Un nouveau site internet pour connaître le prix des forêts, des vignes et des terres agricoles

La Safer vient de lancer www.le-prix-des-terres.fr. Un nouvel outil gratuit pour connaître le prix moyen du foncier agricole et rural.

Lancé fin mars 2021 par les Safer (Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural), le site internet www.le-prix-des-terres.fr est un nouveau service (gratuit !) permettant notamment aux porteurs de projets professionnels ruraux, aux cédants et aux investisseurs de rechercher une information sur le prix des terres, des vignes, des forêts ou des maisons à la campagne sur le territoire d’analyse des Safer. Concrètement, ce nouvel outil délivre un certain nombre d’informations. Pour chaque type d’actif, il est possible de connaître les prix moyens ainsi que leur évolution annuelle ou encore le nombre de transactions réalisées.

Précision : les Safer analysent les marchés fonciers ruraux et leurs évolutions grâce à la collecte et au traitement de toutes les informations (prix, surface, localisation, nature, référence cadastrale et identité des vendeurs et acquéreurs) transmises par les notaires ou les vendeurs lors de projets de cession de biens immobiliers depuis près de 60 ans et lors de projets de cessions de parts ou actions de sociétés depuis la loi d’Avenir de 2014.

En pratique, l’outil est facile à utiliser. Il s’agit d’une carte de France interactive. L’utilisateur sélectionne le marché qu’il souhaite consulter et navigue dans les différents niveaux géographiques (région, département et commune). Puis les informations disponibles s’affichent. Des informations qu’il est d’ailleurs possible de conserver via un PDF téléchargeable.

Article publié le 16 avril 2021 – © Les Echos Publishing 2021

Continuation du bail rural par un seul des colocataires : gare au formalisme !

Lorsque l’un des colocataires cesse de participer à l’exploitation des terres louées, l’autre, qui continue à exploiter, doit demander au bailleur, dans un délai de 3 mois, que le bail se poursuive à son seul nom.

Lorsque deux époux sont cotitulaires d’un bail rural et que l’un d’eux cesse de participer à l’exploitation des terres louées, par exemple à la suite d’un divorce ou de son départ à la retraite, celui qui continue à exploiter dispose d’un délai de 3 mois pour demander au bailleur que le bail se poursuive à son seul nom. Le bailleur ne pouvant s’y opposer qu’en saisissant le tribunal paritaire des baux ruraux dans les 2 mois qui suivent.

Précision : cette règle est applicable aux baux conclus depuis plus de 3 ans, sauf si la cessation d’activité de l’un des colocataires résulte d’un cas de force majeure. Si le bail rural a moins de 3 ans, la régularisation au profit de celui qui continue à exploiter n’est pas juridiquement prévue.

Et attention, le locataire qui demeure dans les lieux loués doit veiller à bien respecter ce formalisme. Car sinon, le bailleur serait en droit de mettre fin au bail. Ainsi, dans une affaire récente, c’est le mari qui partait à la retraite qui avait sollicité du bailleur la poursuite du bail au seul nom de son épouse. Faisant valoir que la demande ne lui avait pas été envoyée par la bonne personne (à savoir l’épouse qui continuait d’exploiter), le bailleur avait estimé que la poursuite du bail n’était pas valable et qu’il était donc en droit d’y mettre un terme. Les juges lui ont donné raison. Décision sévère pour l’intéressée alors que le bailleur avait été clairement informé de l’intention de cette dernière de continuer à exploiter !

En pratique : la demande de continuation du bail au profit d’un seul des époux doit être formulée par lettre recommandée avec avis de réception et contenir un certain nombre de mentions obligatoires (motif et date de la cessation d’activité, reproduction de l’article L. 411-35, alinéa 3 du Code rural).

Cassation civile 3e, 19 novembre 2020, n° 19-22442

Article publié le 06 avril 2021 – © Les Echos Publishing 2021

Assurance récolte : les taux de subventions sont inchangés pour 2021

Les taux de prise en charge par l’État des cotisations dues par les exploitants agricoles qui souscrivent un contrat d’assurance récolte contre les risques climatiques sont maintenus pour 2021.

Afin d’encourager les exploitants agricoles à souscrire une assurance récolte contre les risques climatiques, les pouvoirs publics leur accordent des subventions destinées à les aider à financer les cotisations ou primes d’assurance correspondantes. Pour l’année 2021, les taux de prise en charge par l’État de ces primes d’assurance sont maintenus au même niveau qu’en 2020. Ainsi, le taux de subvention s’élève à 65 % des primes d’assurance dues au titre du premier niveau de garantie (niveau socle) ainsi que pour les contrats par groupe de culture « prairies » et à 45 % pour celles dues au titre du deuxième niveau (garanties complémentaires optionnelles).

Rappel : trois niveaux de garanties sont proposés aux agriculteurs dans le cadre d’une assurance récolte :

– un contrat socle, qui prévoit un seuil de déclenchement de l’indemnisation à partir de 30 % de pertes de récolte et une franchise de 20 %, de 25 % ou de 30 % selon le type de contrat (contrat par groupe de cultures, contrats « prairies » ou contrats à l’exploitation) ;

– des garanties complémentaires optionnelles (augmentation du capital assuré, diminution de la franchise, indemnisation des pertes de qualité…) qui peuvent être subventionnées ;

– des garanties complémentaires optionnelles supérieures (diminution du seuil de déclenchement, franchise moins élevée…) qui ne sont pas subventionnées.

En pratique, la demande d’aide à l’assurance récolte doit être souscrite, sur le site Telepac, en même temps que la télédéclaration du dossier Pac, soit le 17  mai 2021 au plus tard, en cochant la case « Aide à l’assurance récolte ». L’exploitant devra ensuite transmettre à l’administration (direction départementale des territoires), le 30 novembre 2021 au plus tard, le formulaire de déclaration de contrat qui lui sera adressé par son entreprise d’assurance après le règlement de la prime d’assurance.

Pour en savoir plus, consultez la notice d’information sur l’aide à l’assurance récolte 2021.Arrêté du 15 mars 2021, JO du 17

Article publié le 30 mars 2021 – © Les Echos Publishing 2021

Cautionnement : gare à la désignation du débiteur dans la mention manuscrite !

Un cautionnement consenti au profit d’un créancier professionnel n’est pas valable lorsque la personne qui se porte caution n’indique pas la dénomination sociale de l’entreprise débitrice dans la mention manuscrite qu’elle inscrit dans l’acte.

Lorsqu’une personne, notamment un dirigeant de société, se porte caution pour cette société envers un créancier professionnel, en particulier à l’égard d’une banque en contrepartie de l’octroi d’un crédit, et que ce contrat est établi par acte sous seing privé (c’est-à-dire sans l’intervention d’un notaire), elle doit faire précéder sa signature d’une mention manuscrite bien précise prévue par la loi. Le texte de cette mention est le suivant : « En me portant caution de X dans la limite de la somme de … € couvrant le montant du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de …, je m’engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si X n’y satisfait pas lui-même ».Et attention, si cette mention n’est pas correctement reproduite, le cautionnement est susceptible d’être annulé. Ce qui permet à la personne qui s’est portée caution d’échapper à son obligation.

Défaut d’indication de la dénomination de la société

Tel est notamment le cas lorsque la mention manuscrite n’indique pas le nom ou la dénomination sociale de l’entreprise pour laquelle le cautionnement a été souscrit. Ainsi, dans une affaire récente, les juges ont annulé le cautionnement souscrit par des époux en garantie du remboursement d’un prêt bancaire consenti à une société, car la mention manuscrite inscrite dans l’acte de cautionnement indiquait « le bénéficiaire du crédit » sans préciser la dénomination sociale de cette société.

À noter : dans cette affaire, l’argument invoqué par la banque selon lequel l’identité de la société était nécessairement connue des époux cautions puisqu’ils étaient les parents du gérant de la société, lui-même étant caution du prêt, que le nom de cette société figurait sur la première page de l’acte de cautionnement, et qu’ils avaient contresigné le contrat de prêt, a été indifférent aux yeux des juges. Sévère !

Cassation commerciale, 12 novembre 2020, n° 19-15893

Article publié le 18 mars 2021 – © Les Echos Publishing 2021

Quand une décision de préemption de la Safer n’est pas affichée en mairie

Lorsqu’elle n’a pas été affichée en mairie, une décision de préemption de la Safer n’est pas nulle. Mais dans ce cas, le délai de recours pour la contester ne court pas.

Lorsque la Safer exerce son droit de préemption sur un terrain agricole, elle doit justifier sa décision et la porter à la connaissance des intéressés (vendeur et acquéreur), ainsi qu’au notaire chargé de la vente et à l’acquéreur évincé. En pratique, cette notification doit être effectuée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (ou par voie électronique s’agissant de la notification au notaire). À défaut, cette décision risque d’être annulée.

Précision : la Safer doit justifier sa décision de préemption en faisant explicitement référence à un ou à plusieurs des objectifs visés par la loi.

En outre, une analyse de cette décision doit être adressée au maire de la commune intéressée afin qu’elle soit affichée en mairie pendant 15 jours. À ce titre, dans une affaire récente où la Safer avait omis d’adresser au maire de la commune l’analyse d’une décision de préemption, les juges ont estimé que le défaut d’affichage en mairie d’une décision de préemption de la Safer n’entraîne pas la nullité de cette décision, qui reste donc valable. En revanche, l’affichage en mairie ayant pour effet de faire courir le délai de recours contentieux contre la décision de préemption, l’omission de cette formalité empêche de faire courir ce délai.

Précision : l’action en justice contre une décision de préemption de la Safer doit être intentée dans le délai de 6 mois à compter du jour où cette décision a été rendue publique.

Cassation civile 3e, 19 novembre 2020, n° 19-21469

Article publié le 16 mars 2021 – © Les Echos Publishing 2021

Affacturage des commandes : possible jusqu’au 30 juin 2021 !

Grâce à la garantie de l’État, un dispositif d’affacturage accéléré permet aux entreprises d’obtenir un préfinancement de leurs factures clients dès la prise de commande. Un dispositif qui vient d’être prolongé jusqu’au 30 juin 2021.

L’affacturage (ou factoring) consiste pour une entreprise à céder ses créances clients à une société spécialisée (appelée factor ou affactureur) – qui est souvent un établissement financier –, laquelle se charge, moyennant une commission, de procéder à leur recouvrement. La société d’affacturage pouvant même, selon ce qui est prévu dans le contrat, garantir à l’entreprise le paiement des factures ainsi transmises ou, mieux, les lui payer par avance.À ce titre, pour soutenir la trésorerie des entreprises en cette période de crise sanitaire et économique, les pouvoirs publics ont mis en place un dispositif d’affacturage accéléré. En principe, l’affacturage n’est possible que sur les factures émises une fois les marchandises livrées ou la prestation réalisée. Avec la mise en place du nouveau dispositif, les entreprises n’ont plus à attendre la livraison et l’émission des factures correspondantes. En effet, elles peuvent, à titre exceptionnel, solliciter un financement de la société d’affacturage dès qu’une prise de commande est confirmée par un client. Concrètement, il suffit de transmettre à cette dernière un devis accepté ou de justifier d’un marché attribué.Ce financement anticipé est possible grâce à la garantie que l’État apporte à l’opération. Sachant que l’État couvre au plus 90 % (80 % ou 70 %, selon les cas, pour les grandes entreprises) de ce financement.


Important : ce dispositif, qui ne devait s’appliquer qu’aux financements des commandes prises entre le 1er août et le 31 décembre 2020, a été prolongé de 6 mois et pourra donc s’appliquer aux financements consentis jusqu’au 30 juin 2021.

Un contrat type

En pratique, pour pouvoir bénéficier du dispositif d’affacturage accéléré, l’entreprise doit signer avec la société d’affacturage un contrat type en vertu duquel, notamment, elle s’engage à ce que les commandes considérées soient fermes et définitives et donnent lieu à l’émission des factures correspondantes au plus tard 6 mois après la date de la signature de la commande. En outre, le contrat doit fixer un plafond de financement des commandes que les fonds mis à la disposition de l’entreprise ne peuvent pas dépasser.De son côté, la société d’affacturage doit, si elle veut bénéficier de la garantie de l’État, respecter un cahier des charges défini par les pouvoirs publics.Arrêté du 12 février 2021, JO du 16

Article publié le 03 mars 2021 – © Les Echos Publishing 2021

Bail rural : gare au contenu d’un congé pour reprise !

Lorsqu’il exerce son droit de reprise, le propriétaire de terres agricoles louées à un exploitant doit mentionner expressément dans le congé le cadre, sociétaire ou individuel, dans lequel le repreneur envisage d’exploiter les terres objet de la reprise.

Lorsque le propriétaire de terres louées à un agriculteur exerce son droit de reprise, il est tenu de lui délivrer un congé qui doit impérativement mentionner le motif et l’identité du bénéficiaire de la reprise (lui-même, son conjoint ou son partenaire pacsé ou encore l’un de ses descendants). Dans ce congé, il doit également indiquer le mode d’exploitation, individuel ou sociétaire, prévu pour les terres objet de la reprise. Faute de contenir ces mentions, le congé est susceptible d’être annulé.À ce titre, les juges ont estimé, dans une affaire récente, qu’un congé pour reprise n’est pas valable s’il se contente de mentionner l’existence de l’autorisation d’exploiter obtenue par la société à laquelle les terres reprises seront mises à disposition sans faire expressément état qu’elles seront exploitées par une société. Autrement dit, pour les juges, le congé doit se suffire à lui-même, le locataire ne devant pas avoir à « recourir à des éléments extrinsèques au congé », c’est-à-dire à consulter des documents extérieurs (en l’occurrence une autorisation administrative d’exploiter), pour pouvoir connaître la teneur exacte du projet de reprise.


À noter : le bailleur avait, en vain, tenté de faire valoir devant les juges que la mention, dans le congé, de l’obtention d’une autorisation administrative d’exploiter par une société permettait au locataire d’en déduire que la reprise s’effectuerait dans le cadre de ladite société.

Cassation civile 3e, 22 octobre 2020, n° 19-16721

Article publié le 23 février 2021 – © Les Echos Publishing 2021

Prêt garanti par l’État : quelle option choisir au bout d’un an ?

Un an après avoir obtenu un PGE, le chef d’entreprise doit choisir entre le remboursement immédiat, ou différé d’un an supplémentaire, total ou partiel, du prêt et son amortissement sur plusieurs années.

Dès le mois de mars dernier, au moment où la crise sanitaire et économique débutait, le prêt garanti par l’État (PGE) était instauré pour soutenir les entreprises en difficulté. Les premiers PGE souscrits à l’époque arrivent donc à échéance d’un an. Du coup, les entreprises concernées vont devoir choisir entre plusieurs options. Explications.

Rembourser immédiatement ou étaler le remboursement

Quelque temps avant la date anniversaire du PGE, le chef d’entreprise sera sollicité par sa banque pour qu’il lui fasse connaître ses intentions. À ce titre, deux options s’offrent à lui : rembourser son prêt immédiatement, s’il le peut, ou bien l’amortir sur une durée de 1 à 5 ans.Rappelons, en effet, qu’un PGE est souscrit pour une durée maximale de 6 ans avec un différé automatique de remboursement d’un an. Aucune somme d’argent n’étant donc à débourser pendant la première année du prêt.Bien entendu, plus la durée de remboursement du prêt sera longue, plus son taux d’intérêt sera élevé. En la matière, les banques se sont engagées à proposer des taux allant de 1 à 1,5 % pour les prêts remboursés d’ici 2022 ou 2023 et de 2 à 2,5 % pour ceux remboursés d’ici 2024 à 2026.Sachant que le chef d’entreprise peut également choisir de ne rembourser qu’une partie du prêt et d’étaler le remboursement du reste sur 1 à 5 ans.


À noter : selon la dernière enquête semestrielle (72e enquête) de conjoncture des PME de Bpifrance Le Lab, publiée en janvier dernier, 35 % des dirigeants de PME qui ont obtenu un PGE en 2020 ont déclaré avoir très peu voire pas du tout dépensé les fonds au moment où ils ont été interrogés. Et la moitié des dirigeants ayant sollicité un PGE envisage de le rembourser, soit totalement soit partiellement, dès cette année 2021, 45 % s’orientent vers un amortissement du prêt sur plusieurs années et 6 % seulement craignent de ne pas être en mesure de le rembourser.

Différer le remboursement d’un an

Puisque c’est désormais possible, le chef d’entreprise peut aussi demander à la banque de différer le remboursement du prêt d’un an supplémentaire, et donc de bénéficier de 2 années de différé. Ce qui peut lui donner un peu de répit lorsque l’entreprise n’a pas ou peu de rentrées financières. Sachant que pendant cette deuxième année, seuls les intérêts et le coût de la garantie de l’État seront dus.


Exemple : une entreprise ayant contracté un PGE en avril 2020, et qui ne serait pas en mesure de commencer à le rembourser en avril 2021, peut demander un report d’un an et commencer à le rembourser à partir d’avril 2022 seulement.

Mais attention, l’entreprise qui bénéficie d’une deuxième année de différé de remboursement du prêt disposera d’une année de moins pour le rembourser. En effet, la durée maximale du prêt étant de 6 ans, elle ne disposera plus que de 4 années maximum pour étaler son remboursement, au lieu de 5 années maximum si elle ne demande pas le différé. Elle devra donc s’acquitter chaque mois d’échéances de remboursement plus élevées.Sachant qu’à l’issue des deux années de différé, l’entreprise peut, là aussi, choisir, si elle le peut, de rembourser totalement le prêt, ou bien d’en rembourser une partie et d’amortir le remboursement de la partie restante sur 1 à 4 ans.


Conseil : avant de prendre une décision et de la faire connaître à son banquier, le chef d’entreprise a intérêt à recueillir l’avis de son conseil habituel (en particulier, son expert-comptable). Ensemble, ils pourront définir, au vu de la situation financière de l’entreprise et de ses perspectives, et après avoir examiné les différentes modalités possibles d’amortissement du prêt établies par la banque, la meilleure stratégie à adopter.

Article publié le 18 février 2021 – © Les Echos Publishing 2021