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Acheter ou louer sa résidence principale ?

Une étude a calculé le temps nécessaire pour qu’un achat immobilier s’avère plus rentable qu’une location.

Pour la 11e année consécutive, Meilleurtaux a publié une étude permettant de déterminer le moment où l’achat d’une résidence principale devient plus avantageux que la location. Une étude qui couvre les 32 principales villes de France. Pour réaliser son comparatif, l’étude se base sur une surface moyenne de 70 m² et tient compte pour l’achat : du prix au m², de la taxe foncière, des charges moyennes par m² par mois. Pour la location, l’étude prend en considération le montant des loyers et le rendement de l’argent placé qui aurait été consacré à l’apport personnel en cas d’achat. Globalement, l’auteur de l’étude souligne que la durée moyenne nationale pour qu’un achat immobilier (de 70 m²) s’avère plus rentable qu’une location est de 14 ans et 8 mois, quand elle était de 15 ans et 6 mois en 2023. Une amélioration rendue possible grâce à la baisse progressive des taux des crédits immobiliers. Parmi les 32 villes étudiées, 17 ont vu la période nécessaire pour que l’achat immobilier devienne rentable diminuer. Dans certaines villes, cette période a même été divisée par deux ou plus. Par exemple, au Mans, on est passé de 19 ans en 2023 à seulement 4 ans cette année. Le Havre suit avec une réduction de 16 ans à 7 ans. À Limoges, la période a été réduite de moitié, passant de 8 ans à 4 ans. D’autres villes enregistrent également des baisses significatives cette année : Perpignan passe de 10 ans à 7 ans, Reims de 19 ans à 14 ans, Dijon de 22 ans à 13 ans, Besançon de 14 ans à 8,5 ans et Nantes de 24 ans à 16 ans. À l’inverse, dans d’autres villes, la durée de rentabilité a largement augmenté. Il s’agit notamment de Marseille passant de 13 ans à 18 ans, Nice de 20 ans à 22 ans, Rouen de 10 ans à 14 ans, Caen de 16 ans à 20 ans, Aix en Provence de 22 ans à 27 ans, Montpellier de 13 ans à 20 ans, Tours de 18 ans à 21 ans, Toulon de 9 ans à 15 ans, Grenoble de 11 ans à 16 ans.

Article publié le 13 septembre 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : LE MANS – Glow Images / Getty images

Facture impayée : comment apporter la preuve d’une livraison ?

Un fournisseur victime de factures impayées peut valablement apporter la preuve qu’il a bien livré son client en produisant un relevé de compte-client, des factures et des bons de livraison même s’ils n’ont pas été signés par ce dernier.

Un fournisseur peut apporter la preuve d’une livraison par tous moyens. Illustration de cette règle avec l’affaire récente suivante. Un fournisseur avait réclamé à un client une somme correspondant à des factures impayées et aux pénalités de retard de paiement correspondantes. À l’appui de sa demande, il avait produit un relevé de compte-client ainsi que plusieurs factures et bons de livraison. Mais le client avait contesté l’existence de cette créance, invoquant le fait que les factures et bons de livraison ne comportaient pas tous sa signature et que ces documents ne pouvaient donc pas valoir de preuve. Selon lui, le principe selon lequel « nul ne peut se constituer de preuve à soi-même » avait donc été violé.

Une livraison peut être prouvée par tous moyens

Mais les juges ne lui ont pas donné raison et l’ont condamné à payer le fournisseur. En effet, ils ont d’abord rappelé que le principe selon lequel nul ne peut se constituer de titre (ou de preuve) à soi-même n’est pas applicable lorsqu’il s’agit de prouver un fait juridique tel qu’une livraison. Il ne s’applique que pour des actes juridiques. La preuve d’une livraison peut donc être apportée par tous moyens. Ensuite, les juges ont estimé que le fournisseur avait bel et bien apporté la preuve de l’existence et du montant de sa créance au vu des éléments suivants :- l’entrepreneur s’approvisionnait depuis plusieurs années auprès du fournisseur ;- la prise de possession de la marchandise s’effectuait essentiellement par retrait, l’entrepreneur étant désigné en tant que personne habilitée pour y procéder ;- le fournisseur avait produit un relevé du compte-client de l’entrepreneur certifié conforme en ses livres, faisant état d’un solde débiteur de 9 999 € correspondant au montant cumulé de quatre factures émises au nom de l’entrepreneur, déduction faite de deux acomptes de 2 000 € et 5 000 € ;- plusieurs bons de livraison portaient la signature de l’entrepreneur ;- si d’autres bons de livraison ne comportaient aucune signature ou étaient revêtus d’un simple paraphe non identifiable, l’entrepreneur ne pouvait en tirer argument pour s’exonérer de son obligation de paiement dans la mesure où il était établi qu’il s’était précédemment acquitté du paiement des factures correspondant à des bons de livraison non revêtus de sa signature ;- les conditions générales de vente qui liaient les parties prévoyaient que les sommes dues seraient majorées d’une indemnité fixée à 20 % de leur montant en cas de recouvrement contentieux, de sorte qu’une somme de 1 999 € était également due à ce titre.

Cassation commerciale, 26 juin 2024, n° 22-24487

Article publié le 12 septembre 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Tara Moore / Getty images

Assurance-vie : quel est le rôle d’une garantie plancher ?

La garantie plancher est une option qui permet aux bénéficiaires d’un contrat d’assurance-vie multisupports de percevoir, lors du décès du souscripteur, au minimum le capital investi par ce dernier.

Vous souhaitez profiter du dynamisme des marchés financiers tout en étant sûr que les sommes d’argent que vous avez versées sur votre contrat d’assurance-vie reviendront en totalité à vos bénéficiaires ? C’est possible grâce à la garantie plancher. Présentation.

Un mécanisme protecteur

Faire appel aux unités de compte est un bon moyen d’améliorer le rendement de son assurance-vie. Mais, contrairement aux fonds en euros, le capital investi n’est pas garanti. Ce qui peut poser problème lorsqu’on a recours à ce produit d’épargne pour transmettre une partie de son patrimoine. Toutefois, certains assureurs proposent aux épargnants la mise en place d’une garantie plancher. En clair, il s’agit d’une assurance complémentaire dont le rôle est de garantir aux bénéficiaires qu’ils percevront, au décès du souscripteur, une somme minimale correspondant au capital (net de frais) versé au contrat. Une garantie qui, selon les contrats, peut faire l’objet ou non d’une tarification supplémentaire et d’un plafonnement.

Les différentes garanties disponibles

Il n’existe pas que la garantie plancher « simple » pour assurer un capital. L’assureur peut également vous proposer une garantie plancher indexée, une garantie cliquet ou encore une garantie vie entière. La première applique aux cotisations que vous avez versées un taux d’indexation annuel pour déterminer le montant du capital garanti. Une option intéressante pour lutter notamment contre l’érosion monétaire. La deuxième consiste à garantir le versement d’un capital égal à la valeur de rachat la plus élevée atteinte durant la vie du contrat. Enfin, la troisième consiste à déterminer, lors de la souscription de l’option, le montant d’un capital qui sera versé en plus de la valeur de votre contrat au moment de son dénouement. Ces différentes garanties étant facturées par l’assureur.

Précision : en plus d’être plafonnées, certaines garanties plancher cessent de produire leurs effets au-delà d’un certain âge : 75 ans pour la garantie simple ou 65 ans pour la garantie cliquet.

Article publié le 12 septembre 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Sommart / Getty images

Impôts locaux

La taxe foncière due par les propriétaires de bien immobilier et la taxe d’habitation due sur les résidences secondaires seront bientôt à payer au titre de l’année 2024.

Septembre 2024 – semaine 37

Article publié le 12 septembre 2024 – © Les Echos Publishing 2024

Crédit d’impôt recherche : le guide 2024 est paru

Les entreprises qui souhaitent bénéficier du crédit d’impôt recherche disposent d’un guide pratique, dépourvu de valeur règlementaire, qui vient d’être mis à jour pour 2024 afin de les aider, notamment, à préparer leur déclaration en la matière.

Le guide 2024 du crédit d’impôt recherche (CIR) vient d’être publié sur le site du ministère de l’Enseignement Supérieur et de la Recherche (MESR). Un guide qui se décline en deux versions : le guide intégral et un guide dédié aux sous-traitants.

Rappel : les entreprises qui réalisent certaines opérations de recherche peuvent bénéficier, par année civile, d’un crédit d’impôt égal à 30 % de la fraction des dépenses éligibles n’excédant pas 100 M€ (5 % au-delà). Les dépenses d’innovation exposées par les PME ouvrent droit, quant à elles, à un crédit d’impôt égal à 30 % des dépenses éligibles, retenues dans la limite globale de 400 000 € par an.

Dépourvu de valeur règlementaire, ce guide est établi afin d’aider les entreprises qui souhaitent bénéficier du CIR (et du dispositif « Jeune entreprise innovante ») à préparer leur prochaine déclaration en la matière, dont la date limite est fixée, pour les entreprises qui clôtureront leur exercice au 31 décembre 2024, au 15 mai 2025 (entreprises à l’impôt sur les sociétés) et au 20 mai 2025 (entreprises à l’impôt sur le revenu), à déposer un rescrit ou encore à demander un agrément. Le guide donne aussi de nombreuses adresses utiles aux entreprises qui souhaitent se renseigner sur ces avantages fiscaux. Il intègre également le nouveau statut de « Jeune entreprise de croissance » (JEC), créé par la dernière loi de finances.

Précision : sont traités en annexes du guide le crédit d’impôt innovation, le crédit d’impôt collection ainsi que le crédit d’impôt en faveur de la recherche collaborative.

Le guide dispense également un certain nombre de recommandations, enrichies dans cette version 2024, données aux entreprises pour constituer leur dossier justificatif des travaux de recherche, susceptible d’être demandé par l’administration fiscale en cas de contrôle du CIR. Et ce, afin de répondre au mieux aux attentes techniques et scientifiques des experts du MESR, qui peuvent être sollicités par les agents des impôts dans le cadre de ce contrôle. Sachant qu’un modèle de dossier est mis à disposition des entreprises. Dossier qu’il leur est conseillé de constituer tout au long de l’année afin d’éviter toute difficulté à détailler des travaux antérieurs.

En pratique : ce dossier permet, outre de présenter ses travaux à l’administration lors d’un contrôle, de remplir plus facilement sa déclaration de CIR et de soutenir une demande de remboursement.

www.enseignementsup-recherche.gouv.fr, guide du CIR, 30 août 2024

Article publié le 11 septembre 2024 – © Les Echos Publishing 2024

Un soutien pour les entreprises victimes des récentes intempéries

Les entreprises en difficulté à la suite des récentes intempéries survenues en Aquitaine, en Midi-Pyrénées et en Rhône-Alpes peuvent demander un report du paiement de leurs cotisations sociales.

Les entreprises sinistrées après les intempéries survenues en Aquitaine, en Midi-Pyrénées et en Rhône-Alpes peuvent bénéficier d’un report du paiement des cotisations sociales dues à l’Urssaf.

Pour les employeurs

Les employeurs peuvent demander à l’Urssaf un délai de paiement de leurs échéances de cotisations sociales. Et ce, sans pénalités ni majorations de retard. En outre, l’Urssaf précise qu’elle sera compréhensive à l’égard des employeurs qui sont dans l’impossibilité temporaire de réaliser leurs déclarations en raison des inondations. Les employeurs peuvent contacter l’Urssaf :
– via leur messagerie sécurisée sur leur espace personnel : « Messagerie »/« Une formalité déclarative »/« Déclarer une situation exceptionnelle (catastrophe naturelle, incendie…) » ;
– par téléphone au 3957 choix 3.

Pour les travailleurs indépendants

Les travailleurs indépendants peuvent, eux aussi, demander à l’Urssaf un report du paiement de leurs échéances de cotisations sociales personnelles sans application de pénalités ou majorations de retard. Ils peuvent solliciter l’Urssaf :
– via leur messagerie sécurisée sur leur espace personnel : « Messagerie »/« Une formalité déclarative »/« Déclarer une situation exceptionnelle (catastrophe naturelle, incendie…) » ;
– par téléphone au 3698 choix 0.Ils peuvent également demander au Fonds catastrophe et intempéries du Conseil de la protection sociale des travailleurs indépendants (CPSTI) une aide d’urgence pouvant aller jusqu’à 2 000 €. Cette aide, versée dans les 15 jours de la demande, vise à répondre aux besoins les plus urgents des travailleurs indépendants qui sont confrontés à une dégradation de leurs locaux professionnels, de leurs outils de production et/ou de leur domicile principal.

Article publié le 11 septembre 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Xuanyu Han / getty Images

Des forums sur la sécurité économique et numérique

Pour aider les entreprises à protéger leurs informations, l’ANSSI et le SISSE organisent, en collaboration avec les Régions, les préfectures et les CCI locales, des forums SecNumEco sur l’ensemble du territoire national.

La protection des informations ne concerne pas uniquement les responsables de la sécurité des entreprises. En effet, chaque collaborateur peut être la cible d’une attaque et servir de point d’entrée vers le système d’information et les données sensibles de sa société. Les dirigeants d’entreprise doivent donc impliquer chacun de ses membres dans la sécurité économique et numérique. Et pour informer le plus grand nombre sur cet enjeu, l’Agence nationale de la sécurité des systèmes d’information (ANSSI) et le Service de l’information stratégique et de la sécurité économiques (SISSE) proposent des forums partout en France.

Apporter des réponses concrètes

Ces forums visent les dirigeants, mais aussi les cadres de PME et d’ETI, et donnent lieu à des tables rondes, des témoignages… Objectif : leur apporter des réponses concrètes afin de mieux faire face aux atteintes de patrimoine matériel et immatériel des entreprises. Sont également présentés les services proposés par l’ANSSI, les CSIRT territoriaux, ou encore les dispositifs pour aider les entreprises à mettre en place des actions de sécurité numérique et économique. Les prochaines sessions sont prévues le 19 septembre à Nantes, le 27 à Saint-Brieuc et le 8 octobre à Bastia. L’inscription, gratuite, est obligatoire.

Pour en savoir plus : https://cyber.gouv.fr/actualites/securite-numerique-et-securite-economique-prevenir-pour-ne-pas-subir

Bail rural : gare au recours à une entreprise de travaux agricoles !

L’exploitant qui confie à une entreprise de travaux agricoles le soin de réaliser l’ensemble des travaux de mise en valeur de l’exploitation sur les terres louées s’expose à la résiliation de son bail.

L’exploitant qui loue des terres agricoles est tenu de les mettre en valeur personnellement. À défaut, il s’expose à une action en résiliation de son bail par le bailleur. Ainsi, dans une affaire récente, un bailleur avait agi en résiliation du bail contre son locataire au motif que ce dernier avait massivement recours aux services d’une entreprise de travaux agricoles et qu’il ne satisfaisait donc pas à son obligation d’exploiter personnellement les terres louées.

Un défaut d’exploitation personnelle

Après avoir constaté que l’exploitant faisait appel à cette entreprise pour effectuer l’ensemble des travaux de l’exploitation et sur l’intégralité des parcelles louées, et ce en vertu d’un contrat d’un an, renouvelable tacitement, les juges en ont déduit que l’intéressé, bien qu’ayant gardé la direction de l’exploitation, en avait perdu la maîtrise et la disposition et qu’il devait donc être considéré comme ayant cessé d’exploiter personnellement les terres louées. Et ce d’autant plus, ont relevé les juges, que les factures de fournitures, les règlements de cotisations MSA et d’assurances ainsi que les attestations produites par des témoins n’avaient pas permis de démontrer le contraire. Pour les juges, la résiliation du bail pour ce motif était donc justifiée. Sévère !

Cassation civile 3e, 25 avril 2024, n° 22-19931

Entreprise de propreté : application de la déduction pour frais professionnels

Les salariés des entreprises de propreté ne peuvent se voir appliquer la déduction forfaitaire spécifique pour frais professionnels que s’ils travaillent sur plusieurs sites pour le compte d’un même employeur.

Dans le secteur de la propreté, les ouvriers des entreprises de nettoyage de locaux peuvent bénéficier, sur la base de calcul de leurs cotisations sociales, d’un abattement appelé « déduction forfaitaire spécifique pour frais professionnels » (DFS) dont le taux est fixé à 5 % en 2024. Le montant de cette déduction étant plafonné à 7 600 € par an et par salarié. Si l’application de cette DFS ne fait pas débat pour les ouvriers de nettoyage qui travaillent sur plusieurs sites pour un même employeur, elle est remise en cause par la Cour de cassation pour les ouvriers « mono-sites ». Dans cette affaire, une salariée d’une entreprise de propreté qui ne travaillait que sur un seul site reprochait à son employeur d’avoir appliqué la DFS sur ses rémunérations. Elle avait donc saisi les tribunaux afin d’obtenir la nullité de la clause de son contrat de travail prévoyant l’application de la DFS, le remboursement de ses frais professionnels et le paiement de dommages-intérêts pour exécution fautive du contrat de travail. La Cour d’appel de Toulouse n’avait pas fait droit à sa demande en s’appuyant sur une lettre ministérielle du 8 novembre 2012 donnant pour instructions aux Urssaf de ne pas procéder à des redressements de cotisations lorsque la DFS est appliquée aux employés de nettoyage « mono-sites ». Mais pour la Cour de cassation, les employés de nettoyage « mono-sites » ne doivent pas bénéficier de la DFS. L’affaire sera donc de nouveau examinée par les juges d’appel.

Précision : pour fonder sa décision, la Cour de cassation s’appuie sur l’article 5 de l’annexe IV du Code général des impôts, lequel permet aux ouvriers de nettoyage de locaux, par assimilation aux ouvriers du bâtiment, de bénéficier de la DFS. Or ce texte réserve l’application de la DFS aux seuls ouvriers du bâtiment qui travaillent sur plusieurs chantiers pour le compte d’un même employeur.

Cassation sociale, 19 juin 2024, n° 22-14643

Attention aux conditions de transport des marchandises par vos clients !

Dans le cadre de leur obligation d’information et de conseil, les vendeurs professionnels doivent s’inquiéter des conditions de transport par les particuliers dans leur propre véhicule des marchandises qu’ils leur vendent et, le cas échéant, s’opposer au chargement en cas de potentiel danger.

Vous le savez : en tant que vendeur professionnel, vous êtes tenu à une obligation d’information et de conseil à l’égard de vos clients, en particulier lorsque ce sont des particuliers. Et cette obligation s’applique également aux conditions prévisibles de transport par un particulier des matériaux que vous lui vendez. Autrement dit, lorsqu’un particulier achète des matériaux, le vendeur professionnel doit l’informer du poids total de ces derniers et s’opposer à leur chargement dans son véhicule en cas de surcharge. À défaut, en cas d’accident sur la route, le vendeur pourrait voir sa responsabilité engagée. C’est ce qui s’est produit dans l’affaire récente suivante. Un particulier avait acheté 67 planches de bois, longues de 4,50 mètres chacune, auprès d’un vendeur professionnel puis, avec l’aide d’un employé de ce dernier, les avait chargées sur une remorque attelée à son véhicule. Sur la route du retour, la remorque s’était déportée sous l’effet du poids excessif de son chargement et le véhicule avait heurté un véhicule arrivant en sens inverse, provoquant le décès du conducteur. Les héritiers de l’acheteur avaient alors engagé la responsabilité du vendeur en lui reprochant un manquement à son obligation de de sécurité, d’information et de mise en garde et réclamé une indemnisation à ce titre. Et les juges leur ont donné gain de cause. En effet, ayant constaté qu’aucune information n’avait été donnée à l’acheteur sur le poids total de la marchandise transportée par ce dernier dans son véhicule, ni sur la facture ni par l’employé lors du chargement, ils ont considéré que le vendeur avait manqué à son obligation d’information et de conseil sur ce point, obligation qui, ont rappelé les juges, est inhérente au contrat de vente.

Cassation civile 1re, 19 juin 2024, n° 21-19972