Garantie des vices cachés : dans quel délai agir ?

Lorsqu’elle est exercée contre un particulier, l’action en garantie des vices cachés doit être intentée dans les 2 ans suivant la découverte du vice, sans pouvoir dépasser un délai de 20 ans à compter du jour de la vente.

Le vendeur d’un bien est tenu de garantir l’acheteur contre les vices cachés. Le vice caché étant un défaut non visible mais existant au moment de l’achat et qui apparaît ensuite, rendant le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou l’aurait acquis à un prix moins élevé.

Précision : la garantie des vices cachés s’applique à tous les biens, mobiliers et immobiliers, neufs ou d’occasion, vendus par un professionnel ou par un particulier.

Ainsi, s’il s’avère que le bien vendu est atteint d’un vice caché, l’acheteur peut demander, si besoin au juge, l’annulation de la vente. Dans ce cas, il rend le bien au vendeur et celui-ci lui rembourse la totalité du prix. Mais plutôt que l’annulation de la vente, l’acheteur peut préférer demander une diminution du prix. Il garde alors la chose, mais le vendeur lui restitue une partie de la somme versée.

20 ans à compter la vente

L’action en garantie des vices cachés doit être intentée dans un délai de 2 ans qui court à compter de la découverte du défaut. Mais attention, elle est également enfermée dans un délai de 20 ans qui court à compter du jour de la vente lorsqu’elle est exercée contre un particulier. C’est ce que les juges ont affirmé dans une affaire où un particulier avait fait l’acquisition d’une maison en octobre 2008 et avait constaté en 2015 des infiltrations ainsi qu’un affaissement de la charpente. Le vendeur avait alors prétendu que l’action en garantie des vices cachés était prescrite car elle aurait dû, selon lui, être intentée dans les 5 ans après l’achat, c’est-à-dire avant octobre 2013.Mais au contraire, les juges ont estimé que l’action en garantie des vices cachés intentée en 2015 pour une maison acquise en 2008 auprès d’un particulier n’était pas prescrite.

Attention : lorsqu’elle est exercée contre une entreprise, l’action en garantie des vices cachés doit intentée, elle aussi, dans un délai de 2 ans qui court à compter de la découverte du défaut, mais sans pouvoir dépasser ici un délai de 5 ans à compter de la date de l’achat.

Cassation civile 3e, 8 décembre 2021, n° 20-21439

Article publié le 26 janvier 2022 – © Les Echos Publishing 2021

Index égalité professionnelle : des nouveautés en 2022

Les entreprises d’au moins 50 salariés doivent, d’ici le 1er mars 2022, publier non seulement leur index de l’égalité professionnelle mais également les mesures destinées à l’améliorer.

Instauré en 2019, l’index de l’égalité professionnelle vise à mesurer et supprimer les écarts de rémunération entre les femmes et les hommes. À ce titre, les entreprises d’au moins 50 salariés ont l’obligation de publier, au début de chaque année, leur résultat dans ce domaine au titre de l’année précédente. Pour aboutir au résultat à publier, l’entreprise doit prendre en compte différents indicateurs (écart de rémunération entre les femmes et les hommes, écart de taux d’augmentations individuelles de salaire, nombre de salariés du sexe sous-représenté parmi les 10 salariés ayant perçu les plus hautes rémunérations…). Le calcul de chaque indicateur, selon une méthode définie par décret, aboutissant à un nombre de points dont l’addition donne le niveau global de résultat de l’entreprise, c’est-à-dire le fameux « index » présenté sous la forme d’une note globale sur 100 points. L’index ainsi que les résultats obtenus pour chaque indicateur doivent être publiés, au plus tard le 1er mars de chaque année, de manière visible et lisible, sur le site internet de l’entreprise au moins jusqu’à la publication de l’année suivante. À défaut de site internet, ces informations sont portées à la connaissance des salariés par tout moyen (affichage, courriel, etc.). De plus, le niveau de résultat doit être déclaré à l’inspection du travail via le site dédié Index Egapro.

Précision : le niveau de résultat et les indicateurs doivent être mis à la disposition du comité social et économique.

Des nouveautés pour la publication en 2022

Lorsque le niveau de résultat est inférieur à 75 points sur 100, l’entreprise dispose de 3 ans pour remédier à cette situation. À cette fin, elle doit mettre en œuvre des mesures de correction via un accord collectif ou une décision unilatérale. Et bientôt, l’entreprise devra publier, par une communication externe et interne, ces mesures de correction. En outre, elle devra fixer et publier les objectifs de progression de chacun des indicateurs.

À noter : sous réserve de la publication des décrets permettant leur entrée en vigueur, ces nouveautés sont applicables à partir de la publication des résultats obtenus au titre de l’année 2021. Sachant que cette publication devra être effectuée au plus tard le 1er mars 2022.

Enfin, les indicateurs seront bientôt également publiés sur le site internet du ministère du Travail. Un décret doit préciser les modalités de cette mesure et sa date d’entrée en vigueur.

Art. 13, loi n° 2021-1774 du 24 décembre 2021, JO du 26

Article publié le 26 janvier 2022 – © Les Echos Publishing 2021

Du nouveau pour les collaborateurs libéraux

Les durées du congé de paternité et du congé d’adoption des collaborateurs libéraux ont été allongées pour être alignées sur celles des salariés.

Un collaborateur libéral est un travailleur non salarié qui exerce, aux côtés d’un autre professionnel, la même activité dans le cadre d’un contrat de collaboration libérale. Ce statut, qui n’est pas ouvert à toutes les professions libérales, se rencontre, par exemple, chez les avocats, les médecins, les vétérinaires ou les architectes. La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2022 a modifié la durée du congé de paternité et du congé d’adoption accordés à ces professionnels.

Précision : ces nouvelles durées s’appliquent aux enfants nés ou adoptés à compter du 1er janvier 2022. Et aussi aux enfants nés avant le 1er janvier 2022 dont la naissance devait intervenir à compter de cette date.

Ainsi, la durée du congé de paternité des collaborateurs libéraux est passée de 11 à 25 jours (de 18 à 32 jours en cas de naissances multiples). Ce congé bénéficie aux pères collaborateurs libéraux ainsi que, le cas échéant, au conjoint, au concubin ou au partenaire de Pacs collaborateur libéral de la mère.

À suivre : il est prévu, comme c’est le cas pour les autres travailleurs indépendants, de permettre aux collaborateurs libéraux de fractionner leur congé de paternité en trois périodes. Cette mesure doit encore être mise en œuvre par un décret.

Par ailleurs, la durée du congé d’adoption dont bénéficie les collaborateurs et collaboratrices libéraux, pour les deux premiers enfants arrivant au foyer, est maintenant fixée à 16 semaines, contre 10 semaines auparavant.

Art. 96, loi n° 2021-1754 du 23 décembre 2021, JO du 24

Article publié le 26 janvier 2022 – © Les Echos Publishing 2021

Les SCPI résistent bien à la crise sanitaire

Les SCPI devraient servir un rendement moyen de 4,42 % en 2021.

L’observatoire Linxea vient de dévoiler ses chiffres portant sur le marché des sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI). Des chiffres qui montrent que le marché des SCPI a retrouvé une belle dynamique en 2021 après une année 2020 compliquée. En effet, côté collecte, la tendance est à la hausse : +7,4 milliards d’euros, soit une progression de 22 % par rapport à 2020. À noter que les SCPI « Santé et Éducation » représentent 25 % de cette collecte.

Précision : les SCPI, communément appelées « pierre papier », permettent à des particuliers d’investir dans l’immobilier sans détenir directement un appartement ou une maison. L’investissement porte sur l’acquisition de parts de capital de ces sociétés qui détiennent elles-mêmes un patrimoine immobilier et redistribuent aux différents investisseurs les loyers qu’elles perçoivent.

Du point de vue des performances, la situation reste stable. Les SCPI devraient servir un rendement moyen de 4,42 % en 2021 (contre 4,18 % en 2020). Un placement qui, compte tenu du contexte actuel, continue donc d’offrir un taux de distribution attractif. Globalement, certaines catégories de SCPI ont les faveurs des investisseurs. Ainsi, les SCPI de bureau restent le support de référence sur le segment des SCPI avec 45 % de la collecte captée sur l’année. Par ailleurs, la catégorie des SCPI de commerces reprend des couleurs avec une hausse moyenne du rendement de 12,28 % en 2021 par rapport à 2020. À noter que les SCPI diversifiées restent une valeur sûre puisqu’elles affichent un rendement en légère hausse (+1,40 %). Autre signal positif : près de la moitié des SCPI de cette catégorie ont vu le prix de leur part revalorisé en 2021 (10 SCPI sur 22). Dans la catégorie des SCPI spécialisées, les grands vainqueurs sont le secteur de la santé et de la logistique. Mal en point, le secteur de l’hôtellerie se remet doucement de la crise avec des rendements qui repartent à la hausse mais qui restent tout de même inférieurs à la moyenne.

L’observatoire des SCPI Linxea – Le rendement 2021 des SPCI efface la crise, janvier 2022

Article publié le 25 janvier 2022 – © Les Echos Publishing 2021

Du nouveau pour la fiscalité des agriculteurs

En ce début d’année, quelques changements ont été apportés à la fiscalité applicable aux exploitations agricoles par les lois de finances et de financement de la Sécurité sociale pour 2022.

Les lois de finances et de financement de la Sécurité sociale pour 2022 apporte plusieurs modifications à la fiscalité applicables aux agriculteurs.

Le crédit d’impôt agriculture biologique

Les exploitations peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt d’un montant de 3 500 € par an lorsque au moins 40 % de leurs recettes proviennent d’activités agricoles relevant du mode de production biologique. Cet avantage fiscal, qui devait prendre fin au 31 décembre 2022, est prorogé de 3 ans. En outre, à partir du 1er janvier 2023, son montant sera revalorisé de 3 500 à 4 500 €.

Précision : pour les exploitations agricoles percevant une aide à la production biologique en application de la réglementation européenne, le montant cumulé des aides perçues et du crédit d’impôt ne peut excéder 4 000 €, plafond relevé à 5 000 € à partir de 2023.

Le crédit d’impôt pour congés

Les exploitants dont l’activité requiert une présence quotidienne sur l’exploitation peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt au titre des dépenses de personnel engagées pour assurer leur remplacement pendant leurs congés. Son montant est égal à 50 % de ces dépenses, dans la limite annuelle de 14 jours de remplacement. Le coût d’une journée étant plafonné, le crédit d’impôt maximal est fixé à 1 097 € pour 2021. Cet avantage fiscal est prorogé jusqu’à fin 2024 (au lieu du 31 décembre 2022). Et son taux est porté de 50 à 60 % pour les dépenses engagées à compter du 1er janvier 2022 en raison d’un remplacement pour maladie ou accident du travail.

Report de la déclaration fusionnée

À compter de 2022, les exploitants agricoles ne devaient plus souscrire de déclaration sociale. Leur déclaration fiscale intégrant les éléments nécessaires au calcul de leurs charges sociales. Cette fusion des déclarations sociale et fiscale des non-salariés agricoles est finalement reportée d’un an. Elle sera donc effective à compter de la déclaration transmise en 2023 au titre des revenus de l’année 2022. Et dans la mesure où la déclaration de revenus doit être remplie en ligne, la déclaration des données sociales, et le paiement des charges sociales correspondantes, devront, eux aussi, être dématérialisés.

À noter : à défaut, une majoration de 0,2 % du montant des sommes dont la déclaration et/ou le versement n’ont pas été effectués par voie électronique sera encourue.

Imputation des déficits agricoles

Le montant total des revenus nets non agricoles au-delà duquel les déficits agricoles ne sont pas déductibles du revenu global de l’exploitant est fixé à 113 544 € pour l’imposition des revenus de 2021. Si ce seuil est dépassé, les déficits agricoles peuvent seulement être reportés sur les bénéfices agricoles des 6 années suivantes.

Art. 2 et 77, loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021, JO du 31Art. 19, loi n° 2021-1754 du 23 décembre 2021, JO du 24

Article publié le 25 janvier 2022 – © Les Echos Publishing 2021

Le crédit d’impôt pour la formation du chef d’entreprise est doublé !

Les dépenses de formation des chefs d’entreprise peuvent ouvrir droit à un crédit d’impôt. Un avantage fiscal dont le montant a été doublé par la loi de finances pour 2022.

Les entreprises, quelles que soient leur forme et la nature de leur activité, qui sont imposées selon un régime réel, peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt pour la formation de leur dirigeant.

À noter : sont visés les exploitants individuels, les gérants, les présidents, les administrateurs, les directeurs généraux et les membres du directoire. En revanche, les dépenses de formation des conjoints collaborateurs n’ouvrent pas droit à ce crédit d’impôt.

Cet avantage fiscal est égal au nombre d’heures passées en formation par le chef d’entreprise (plafonné à 40 h/an) multiplié par le taux horaire du Smic au 31 décembre de l’année au titre de laquelle est calculé le crédit d’impôt. Afin de faciliter l’accès à la formation des dirigeants, le montant du crédit d’impôt est doublé pour les micro-entreprises (moins de 10 salariés, chiffre d’affaires annuel ou total de bilan n’excédant pas 2 M€) au titre des heures de formation effectuées du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022. En pratique, le montant du crédit d’impôt s’élevait au plus à 419 € en 2021. Pour 2022, il devrait donc être plafonné à 838 € (419 € x 2), à actualiser en fonction du Smic horaire brut qui sera en vigueur au 31 décembre 2022. Sachant que pour bénéficier du crédit d’impôt, les entreprises doivent remplir une déclaration n° 2069-RCI, dans le même délai que leur déclaration de résultats.

Précision : ce crédit d’impôt est soumis au plafond communautaire des aides de minimis (200 000 € sur une période glissante de trois exercices fiscaux).

Art. 19, loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021, JO du 31

Article publié le 25 janvier 2022 – © Les Echos Publishing 2021

Covid-19 : le pass sanitaire devient le pass vaccinal

Le 24 janvier, le pass sanitaire, dont la présentation est exigée dans les établissements recevant du public, a cédé sa place au pass vaccinal.

Afin de limiter la propagation du Covid-19, les personnes souhaitant accéder à certains lieux ou évènements accueillant du public, ainsi que les salariés de ces établissements, devaient, depuis plusieurs mois, présenter un pass sanitaire. Depuis le 24 janvier, le pass vaccinal a remplacé le pass sanitaire pour toutes les personnes de plus de 16 ans.

Du pass sanitaire au pass vaccinal

Le pass sanitaire consistait en un certificat de vaccination attestant d’un schéma vaccinal complet, un certificat de rétablissement pour les personnes ayant été atteintes par le Covid-19, un certificat attestant d’une contre-indication médicale à la vaccination contre le Covid-19 ou un test de dépistage négatif datant de moins de 24 heures. Avec l’instauration du pass vaccinal, les personnes de plus de 16 ans ne peuvent plus, depuis le 24 janvier, accéder aux lieux concernés en présentant un test de dépistage négatif.

Exception : l’accès aux hôpitaux, cliniques, maisons de retraite et autres établissements médico-sociaux reste possible avec un test de dépistage négatif de moins de 24 h à compter de la date de prélèvement.

Toutefois, les personnes sans schéma vaccinal complet peuvent quand même accéder aux lieux exigeant la présentation d’un pass vaccinal à condition d’avoir reçu une première dose de vaccin dans les quatre dernières semaines (et au plus tard le 15 février 2022) et de présenter un test de dépistage négatif de moins de 24 h à compter de la date de prélèvement.

À savoir : les personnes autorisées à contrôler le pass vaccinal peuvent, « lorsqu’il existe des raisons sérieuses de penser que le document présenté ne se rattache pas à la personne qui le présente », demander à celle-ci de produire un document officiel comportant sa photographie.

Quels sont les secteurs d’activité concernés ?

L’obligation de présenter un pass vaccinal s’impose dans les mêmes lieux que le pass sanitaire, soit essentiellement dans les lieux ou évènements accueillant du public. Sont ainsi concernés : les lieux d’activités et de loisirs (salles de spectacle, cinémas, manifestations sportives amateurs en plein air, établissements sportifs clos et couverts, casinos, parcs d’attractions, navires et bateaux de croisière avec restauration ou hébergement, tout événement culturel, sportif, ludique ou festif, organisé dans l’espace public ou dans un lieu ouvert au public susceptible de donner lieu à un contrôle de l’accès des personnes…) ; les discothèques, clubs et bars dansants ; les bars, cafés et restaurants y compris pour le service en terrasse (sauf notamment les cantines, les restaurants d’entreprise, la vente à emporter, les relais routiers, le service d’étage des restaurants et bars d’hôtels, la distribution gratuite de repas).

À noter : l’accès aux transports publics interrégionaux pour les déplacements longue distance (trains, avions, bus) est, en principe, soumis à la présentation d’un pass vaccinal pour les personnes de plus 16 ans. Cependant, il est possible d’y accéder en présentant seulement un test de dépistage négatif de moins de 24 h à compter de la date de prélèvement en cas de motif impérieux d’ordre familial ou de santé.

Qui est concerné ?

Doivent présenter un pass vaccinal les clients et usagers des lieux concernés ainsi que les salariés dont l’activité se déroule dans les espaces accessibles au public et aux heures d’ouverture au public, les sous-traitants et les prestataires travaillant dans ces lieux et les bénévoles associatifs. Restent exclus de cette obligation : tous les salariés travaillant dans des locaux interdits d’accès au public (bureau, locaux techniques, cuisines, etc.) ou en dehors des heures d’ouverture (pour l’entretien des locaux, par exemple) ; les salariés intervenant sur des activités de livraison ou pour des interventions d’urgence (missions ou travaux dont l’exécution immédiate est nécessaire pour le bon fonctionnement de l’établissement comme des travaux pour réparer des accidents ou dommages ou pour organiser des mesures de sauvetage).

Loi n° 2022-46 du 22 janvier 2022, JO du 23Décret n° 2022-51 du 22 janvier 2022, JO du 23

Article publié le 24 janvier 2022 – © Les Echos Publishing 2021

Attestation de vigilance : sa délivrance est facilitée !

Les travailleurs non salariés peuvent désormais se voir remettre une attestation de vigilance avant d’avoir commencé à régler leurs cotisations sociales.

Les travailleurs non salariés (TNS) qui exercent une activité de sous-traitance doivent, pour tout contrat d’un montant au moins égal à 5 000 € hors taxes, fournir une attestation de vigilance à leur donneur d’ordre. Ce document vise à prouver qu’ils sont à jour de leurs obligations de déclaration et de paiement des cotisations sociales.

Précision : l’attestation de vigilance est délivrée par l’organisme qui recouvre les cotisations sociales du TNS, à savoir l’Urssaf, la CGSS ou la Mutualité sociale agricole (MSA).

Et jusqu’alors, l’Urssaf (la CGSS ou la MSA) ne délivrait cette attestation qu’aux seuls TNS qui avaient honoré leur première échéance de cotisations sociales. Autrement dit, les TNS qui débutaient leur activité professionnelle et qui n’avaient pas encore acquitté de cotisations sociales ne pouvaient pas obtenir d’attestation de vigilance. Afin de ne pas pénaliser les TNS qui souhaitent répondre à des appels d’offre, l’Urssaf (la CGSS ou la MSA) peut désormais leur délivrer une attestation de vigilance, dès la déclaration de leurs revenus d’activité. En outre, une attestation de vigilance provisoire peut leur être remise entre le début de leur activité et la première échéance déclarative ou de paiement des cotisations sociales.

À noter : cette attestation provisoire est délivrée aux TNS qui ont régulièrement déclaré leur activité et ont respecté l’ensemble des formalités et procédures liées à la création de cette activité.

Art. 19, loi n° 2021-1754 du 23 décembre 2021, JO du 24

Article publié le 24 janvier 2022 – © Les Echos Publishing 2021

Télétravail : au moins 3 jours par semaine jusqu’à début février

Le gouvernement demande aux entreprises de maintenir au moins 3 jours de télétravail par semaine pour leurs salariés jusqu’au 1er février inclus.

La montée en flèche des cas de Covid-19 sur le territoire français depuis fin décembre a conduit le gouvernement à renforcer, à compter du lundi 3 janvier, les règles relatives au télétravail. Ainsi, il appartient aux employeurs de fixer un nombre minimal de 3 jours de télétravail par semaine, pour les postes qui le permettent. Lorsque l’organisation du travail et la situation des salariés le rendent possible, ce nombre peut être porté à 4 jours par semaine. Le Premier ministre, Jean Castex, a annoncé, lors d’une conférence de presse le 20 janvier, que cette mesure, qui devait normalement cesser le 23 janvier, était prolongée d’une dizaine de jours et prendra donc fin le 2 février.

Une sanction de 500 € par salarié

Le projet de loi renforçant les outils de gestion de la crise sanitaire et modifiant le Code de la santé publique, qui devrait être publiée au Journal officiel ce week-end, prévoit de sanctionner les entreprises dans lesquelles il existe une situation dangereuse en raison d’un risque d’exposition au Covid-19 dû au non-respect par l’employeur des principes généraux de prévention. Concrètement, la Direction régionale de l’économie, de l’emploi, du travail et des solidarités (DREETS) pourra, jusqu’au 31 juillet 2022 au plus tard, leur infliger une amende maximale de 500 € par salarié (dans la limite de 50 000 € par entreprise). Une amende qui s’appliquera en cas de non-respect par les employeurs des règles relatives, par exemple, au télétravail ou à l’obligation pour les salariés de porter un masque dans les lieux collectifs clos.

Article publié le 21 janvier 2022 – © Les Echos Publishing 2021

Annulation d’un bail commercial pour cause de local inutilisable

Lorsqu’un bail commercial est annulé au motif que le local loué s’est révélé impropre à l’usage qui en était prévu, le locataire n’a pas à verser d’indemnité d’occupation au bailleur

Lorsqu’un locataire se maintient de façon abusive ou illicite dans le local commercial loué, il est redevable d’une indemnité d’occupation envers le bailleur. Cette indemnité d’occupation est également due lorsque le bail commercial est rétroactivement annulé. Comme son nom l’indique, elle a pour objet d’indemniser le bailleur pour le temps pendant lequel son local a été occupé par le locataire alors qu’il était dépourvu de tout titre en raison de l’annulation du bail. Mais attention, aucune d’indemnité d’occupation n’est due au bailleur lorsque le bail a été annulé au motif que le local s’est révélé inutilisable et que le locataire n’a donc pas pu bénéficier de la jouissance des lieux. C’est ce que les juges ont affirmé dans l’affaire récente suivante. Un bail commercial avait été consenti à une entreprise portant sur un local destiné à l’exercice d’une activité de bar-restaurant. Or il est apparu que ce local ne permettait pas l’évacuation des eaux usées de la cuisine du restaurant. Le commerçant avait alors obtenu en justice l’annulation du bail car il ne pouvait pas y exercer l’activité prévue au contrat. Par la suite, le propriétaire avait réclamé la condamnation du locataire à lui verser une indemnité d’occupation pour le temps pendant lequel ce dernier avait occupé le local jusqu’à la restitution des clés. Mais les juges ne lui ont pas donné gain de cause. En effet, l’indemnité d’occupation représente la contrepartie de la jouissance des lieux. Mais puisque le locataire n’avait pas pu bénéficier de la jouissance des locaux conformément à leur destination contractuelle, il n’avait pas à verser d’indemnité d’occupation.

Cassation commerciale, 3 novembre 2021, n° 20-16334

Article publié le 21 janvier 2022 – © Les Echos Publishing 2021