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Achat du local commercial par le locataire : quid des frais d’agence ?

Le locataire qui achète le local commercial après avoir accepté l’offre du propriétaire n’est pas redevable des frais d’agence immobilière et peut donc se les faire rembourser lorsqu’il les a payés.

Le commerçant qui exploite un fonds de commerce dans un local loué dispose, lorsque ce local est mis en vente, d’un droit dit « de préférence » qui lui permet de l’acheter en priorité par rapport à un autre candidat à l’acquisition.

En pratique : le propriétaire doit informer le locataire, par lettre recommandée AR, de son intention de vendre le local. Cette notification, qui doit indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée, vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose alors d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre de vente pour se prononcer. Et s’il accepte d’acquérir le local, il a 2 mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire pour réaliser la vente. Ce délai étant porté à 4 mois lorsqu’il accepte l’offre de vente sous réserve d’obtenir un prêt.

À ce titre, la question s’est récemment posée de savoir si les frais d’agence immobilière sont dus par le locataire lorsqu’il a acquis le local commercial après avoir accepté l’offre de vente que lui a notifiée le propriétaire.

Le remboursement des frais d’agence payés par le locataire

Réponse négative de la Cour de cassation : les honoraires de négociation de l’agent immobilier ne sont pas dus par le locataire qui accepte l’offre de vente notifiée par le bailleur. Il en résulte que ce locataire est en droit, s’il les a payés, d’en obtenir la restitution. Dans cette affaire, le propriétaire d’un local commercial qui souhaitait le mettre en vente avait trouvé un acquéreur en ayant recours aux services d’un agent immobilier. Il avait ensuite notifié à son locataire l’offre de vente au prix de 2 070 000 €, dont 78 660 € de frais d’agence immobilière. Ce dernier avait accepté l’offre au prix proposé et la vente avait été conclue. Mais par la suite, le locataire avait demandé le remboursement des frais d’agent immobilier, qu’il estimait ne pas devoir. La cour d’appel avait rejeté sa demande. En effet, elle avait affirmé que les parties peuvent très bien convenir de mettre les frais d’agence immobilière à la charge du locataire et constaté que ce dernier avait accepté en toute connaissance de cause de payer le prix incluant les honoraires de négociation et qu’il avait donc donné son accord pour les prendre à sa charge. La Cour de cassation a censuré cette décision.

À noter : la Cour de cassation avait déjà jugé, par le passé, que l’offre de vente du local commercial adressée par le bailleur à son locataire en application du droit de préférence de ce dernier prévu par la loi ne peut pas inclure des honoraires de négociation d’un agent immobilier puisque aucun intermédiaire n’est nécessaire ou utile pour réaliser la vente qui résulte de l’effet de la loi.

Cassation civile 3e, 1er octobre 2026, n° 25-14711

Article publié le 09 novembre 2026 – © Les Echos Publishing 2026 – Crédit photo : amnaj – stock.adobe.com

CFE 2026 : paiement du solde au plus tard le 15 décembre

Le solde de la cotisation foncière des entreprises (CFE) 2026 doit être versé au plus tard le 15 décembre prochain. Les entreprises concernées peuvent d’ores et déjà consulter leur avis d’impôt dans leur espace professionnel sur impots.gouv.fr.

Les professionnels redevables de la cotisation foncière des entreprises (CFE) doivent la payer de façon dématérialisée, quels que soient leur régime d’imposition et leur chiffre d’affaires.

À noter : l’administration a précisé, par communiqué de presse du 5 novembre 2026, que les entreprises concernées par les dégradations commises les 17 et 18 octobre dernier peuvent se rapprocher de leur service des impôts afin que des solutions adaptées à leur situation leur soient proposées (délais de paiement, notamment).

À ce titre, les entreprises ayant déjà opté pour un prélèvement (mensuel ou à l’échéance) n’ont aucune démarche à effectuer puisque le règlement de la somme due s’effectuera automatiquement. En revanche, les autres ne doivent pas oublier d’acquitter leur solde de CFE 2026 :
– soit en payant directement en ligne jusqu’au 15 décembre prochain ;
– soit en adhérant au prélèvement à l’échéance au plus tard le 30 novembre 2026.

En pratique : vous pouvez être soumis à une autre date limite de paiement. Pensez à vérifier cette information sur votre avis d’impôt.

Et attention, l’administration fiscale n’envoie plus les avis de CFE par voie postale. Vous pouvez consulter votre avis d’impôt 2026 uniquement en ligne, sur impots.gouv.fr, dans votre espace professionnel.

À savoir : les entreprises qui estiment pouvoir bénéficier, au titre de 2026, du plafonnement de la CET en fonction de la valeur ajoutée peuvent, sous leur responsabilité, anticiper le dégrèvement attendu en l’imputant sur leur solde de CFE, à condition de transmettre au service des impôts chargé du recouvrement une déclaration datée et signée indiquant les raisons pour lesquelles la cotisation n’est pas intégralement soldée et le mode de calcul de l’imputation. Une demande de dégrèvement doit également être effectuée au moyen du formulaire n° 1327-CET, auprès du service des impôts dont relève leur principal établissement.

Opter pour la mensualisation

Vous pouvez opter, jusqu’au 15 décembre 2026, pour la mensualisation de votre CFE 2027. Le paiement s’effectuera alors en 10 prélèvements automatiques, opérés de janvier à octobre. Une éventuelle régularisation pouvant intervenir en fin d’année.

À noter : si l’option est exercée entre le 16 et le 31 décembre, les prélèvements débuteront seulement à partir du 15 février 2027, avec une double mensualité correspondant aux mois de janvier et février. Une adhésion à la mensualisation en cours d’année est également possible jusqu’au 30 juin 2027, mais dans ce cas, les prélèvements ne commenceront qu’à partir du mois suivant.

Article publié le 06 novembre 2026 – © Les Echos Publishing 2026 – Crédit photo : Berk – stock.adobe.com

Les retraites françaises comptent parmi les moins imposées d’Europe

Avec 840 milliards d’euros de dépenses sociales nettes en 2023, la France détient le record européen. Une étude de la Drees montre pourtant que les prestations, et notamment les retraites, y restent moins taxées qu’ailleurs dans l’Union européenne.

Alors que l’Exécutif cherche un passage pour faire adopter un budget pour 2027, la Direction de la recherche, des études, de l’évaluation et des statistiques (Drees) vient de présenter (à point nommé !) une étude sur la taxation des prestations sociales. À en croire ce rapport, 890 Md€ de prestations sociales ont été versés en France en 2023. Principalement, il s’agit de pensions de retraite et des dépenses de santé. En parallèle, plus de 50 Md€ ont été prélevés sous forme d’impôts directs : impôt sur le revenu, contribution sociale généralisée, cotisations sociales, etc. Ainsi, la dépense nette (montant des prestations versées déduction faite des prélèvements obligatoires) s’élève à 840 Md€ en 2023, soit 29,6 % du PIB. Près de 79 % de ces prélèvements proviennent du seul risque vieillesse-survie. Le rapport avance deux explications. D’une part, ce poste est le plus important puisque les prestations de vieillesse-survie constituent 45 % de l’ensemble des dépenses brutes. D’autre part, ces prestations sont, pour une large partie, des pensions de retraite (ou de réversion), c’est-à-dire des revenus de remplacement soumis à l’impôt.

Et au niveau européen ?

Au sein de l’Union européenne, la France affiche en 2023 le ratio de dépenses sociales nettes rapportées au PIB le plus élevé. Cette singularité résulte de la conjonction d’un volume de prestations brutes de premier plan – atteignant 31,5 % du PIB, devant la Finlande (31,3 %) et l’Autriche (29,7 %) – et d’un niveau de prélèvements obligatoires sur ces prestations inférieur à la moyenne communautaire (1,8 % du PIB contre 2,4 %). Autre information, le taux moyen de prélèvement sur les prestations de vieillesse s’élève à 14,5 % dans l’Union européenne, mais masque de fortes disparités : en Europe du Nord, de l’Ouest et du Sud, il oscille entre environ 10 % en Espagne et en France à 20,8 % en Italie, 26,0 % aux Pays-Bas et 24,5 % au Danemark.

Étude Drees, La France parmi les pays d’Europe qui taxent le moins les prestations sociales, octobre 2026

Article publié le 06 novembre 2026 – © Les Echos Publishing 2026 – Crédit photo : NDABCREATIVITY

Insuffisance d’actif : quelles dettes peuvent être mises à la charge du dirigeant fautif ?

Lorsqu’il a commis une faute de gestion ayant contribué à l’insuffisance d’actif, le dirigeant d’une société mise en liquidation judiciaire peut être condamné à supporter tout ou partie des dettes de la société. Mais qu’en est-il lorsque le passif résulte de la gestion de plusieurs dirigeants successifs ?

Lorsqu’une société est mise en liquidation judiciaire, la responsabilité de son dirigeant peut être recherchée lorsqu’il a commis une faute de gestion ayant contribué à son insuffisance d’actif (c’est-à-dire quand l’actif de la société ne suffit pas à régler ses créanciers). Au terme de cette action, dite « en comblement de passif », le dirigeant peut alors être condamné à payer sur ses deniers personnels tout ou partie des dettes de la société.

Attention : une simple négligence ne peut pas être retenue à l’encontre d’un dirigeant pour mettre en jeu sa responsabilité au titre de l’insuffisance d’actif et lui faire payer personnellement une partie des dettes de la société. Pour condamner un dirigeant pour ce motif, il convient donc de démontrer qu’il a commis une faute de gestion qui ne soit pas une simple négligence.

Mais qu’en est-il lorsque l’insuffisance d’actif est née sous la direction de plusieurs dirigeants successifs ? Réponse de la Cour de cassation : en cas de dirigeants successifs, seule l’insuffisance d’actif née sous la direction du dirigeant poursuivi peut être mise en tout ou partie à la charge de celui-ci. Dans cette affaire, les juges ont donc décidé que le passif qui existait déjà au moment où le dirigeant était entré en fonction ne pouvait pas être mis à sa charge. Seul le montant du passif qui avait trouvé son origine dans la gestion personnelle de ce dernier pouvait lui être imputé.

Cassation commerciale, 9 septembre 2026, n° 25-15981

Article publié le 05 novembre 2026 – © Les Echos Publishing 2026 – Crédit photo : Pixel-Shot

La France s’engage : l’appel à projets 2027 bientôt lancé

Les associations qui portent un projet innovant sur le plan social et/ou environnemental peuvent obtenir un financement de la fondation « La France s’engage » allant jusqu’à 300 000 €.

La fondation reconnue d’utilité publique « La France s’engage » lancera son concours 2027 le 5 janvier prochain. Un concours destiné à soutenir les projets innovants, sur le plan social et/ou environnemental, portés par les structures de l’économie sociale et solidaire dont les associations.

En chiffres : en 2025, 84 % des 485 candidatures déposées étaient portées par des associations.

Qui peut participer ?

Ce concours est ouvert aux associations éligibles au mécénat dont le siège social se situe en France, qui existe depuis au moins 3 ans en date du 1er juin 2027 et qui justifie d’un budget annuel supérieur à 80 000 €. Ces associations doivent porter un projet innovant et d’intérêt général s’inscrivant dans un ou plusieurs des 12 champs suivants : agriculture et alimentation durables, attractivité territoriale, culture, éducation, égalité femmes-hommes, engagement citoyen, inclusion numérique, inclusion sociale et lien social, insertion professionnelle, logement, santé et bien-être et transition écologique.

En pratique : deux webinaires de présentation du concours sont prévus les jeudi 12 et 19 novembre 2026. Les associations devront déposer leur candidature, au plus tard le 28 janvier 2027 à 18h, sur le site de la fondation La France s’engage. Elles pourront poser leurs questions sur les modalités de candidature lors d’un webinaire le jeudi 18 janvier 2027.

Comment les lauréats sont-ils choisis ?

À la suite d’un processus de sélection de 6 mois, le conseil d’administration de la fondation annoncera les lauréats début juillet 2026. La sélection du projet se fera sur trois critères :
– son impact social : changements concrets observés sur les bénéficiaires, qui n’auraient pas eu lieu sans la mise en œuvre de ce projet ;
– son innovation sociale et/ou environnementale : capacité à identifier les besoins sociaux et/ou environnementaux mal satisfaits ou non pourvus et à y répondre de manière nouvelle ;
– sa capacité de changement d’échelle : moyens mis en œuvre pour augmenter le nombre de bénéficiaires et/ou élargir son public cible sur de nouveaux territoires.

Quel financement ?

Les associations retenues obtiendront un financement maximal de 300 000 € versé sur une période de 3 ans. Elles bénéficieront aussi d’un accompagnement collectif et personnalisé destiné à faciliter le changement d’échelle de leur projet (formations collectives, conseils d’experts, mécénat de compétences…). Elles se verront également octroyer le label « La France s’engage ».

Illustrations :
234 projets ont été soutenus par la fondation depuis 2014, dont La Cravate Solidaire en 2014, Le Réseau des Jardins de Cocagne en 2016, Les Petites Cantines en 2020 et Staying Alive en 2024.

Article publié le 05 novembre 2026 – © Les Echos Publishing 2026 – Crédit photo : Fondation la France s engage

Livret A : vers un relèvement du plafond dès février 2027

Matignon confirme la hausse du plafond du Livret A entre 25 000 et 30 000 € pour février 2027. Objectif : financer le nucléaire et l’adaptation au changement climatique. Un choix qui se heurte au scepticisme du secteur financier.

Matignon vient de le confirmer : le plafond du Livret A devrait être relevé « entre 25 000 et 30 000 € ». Cette mesure devrait entrer en vigueur au même moment que la mise à jour du taux d’intérêt prévu au mois de février 2027. Bercy procédant actuellement aux derniers arbitrages, en concertation avec les banques et la Caisse des dépôts. L’Exécutif justifie cette décision par la nécessité de trouver de nouvelles sources de financement (sans dégrader davantage les comptes publics !) pour le programme d’adaptation au changement climatique des bâtiments publics et des infrastructures ainsi que pour le développement du « nouveau nucléaire ».

Quel impact ?

L’opportunité de relever le plafond du Livret A pour dynamiser la collecte interroge. En effet, si l’on se réfère aux derniers chiffres publiés par la Banque de France, fin 2025, seulement 15 % des 58 millions de Livrets A détenus par les Français étaient au plafond. D’après Philippe Crevel, directeur du Cercle de l’Épargne, cette mesure devrait générer un surcroît de collecte d’une dizaine de milliards d’euros au vu du précédent de 2012/2013 (deux augmentations successives du plafond). Et compte tenu des règles de liquidité et de solvabilité, une collecte supplémentaire de 10 Md€ pourrait générer, au mieux, un surcroît de crédits proche de 5 Md€. De son côté, à l’annonce de ce relèvement, la Fédération bancaire française a fait part de son étonnement. Elle considère que relever le plafond du Livret A reviendrait à accroître une dépense publique au bénéfice des détenteurs de Livret A les plus aisés et au détriment de ceux qui investissent pour la transition. Et de rajouter que cette manœuvre contribuerait à immobiliser davantage d’épargne dans des placements liquides et garantis (et peu rémunérateurs !) plutôt que dans des placements de long terme dont les entreprises ont besoin.

Article publié le 05 novembre 2026 – © Les Echos Publishing 2026 – Crédit photo : HJBC – stock.adobe.com

Pensez à renouveler votre changement de taux de prélèvement à la source pour 2027 !

Les contribuables qui, en 2026, ont revu à la hausse ou à la baisse leur taux de prélèvement à la source et qui souhaitent le conserver pour 2027 doivent renouveler leur demande de modulation.

Si, courant 2026, vous avez revu à la hausse ou à la baisse votre taux de prélèvement à la source et vos éventuels acomptes, afin d’intégrer, notamment, une variation de vos revenus, ce changement ne s’applique, en principe, que pour l’année civile. En janvier 2027, il sera donc remplacé par celui issu de votre déclaration de revenus 2025 effectuée au printemps dernier. Mais si vous estimez que ce nouveau taux ne correspond pas à votre situation, vous devez renouveler votre demande de modulation. Et pour cela, il est conseillé d’agir dès la mi-novembre. Le nouveau taux s’appliquant dans un délai de 1 à 3 mois.

À noter : sans cette demande d’actualisation, une variation de revenus en 2026 ne serait prise en compte dans votre taux de prélèvement qu’à partir de septembre 2027 en fonction de votre déclaration de revenus 2026, effectuée au printemps 2027.

Pour rappel, revoir à la baisse son prélèvement n’est possible qu’à partir d’un écart de plus de 5 % entre le prélèvement que vous avez estimé et celui qui aurait été applicable en l’absence d’ajustement.

La marche à suivre

Vous devez formuler votre demande de modulation dans votre espace « Finances publiques » sur le site impots.gouv.fr, dans le service « Gérer mon prélèvement à la source ». Vous devez indiquer votre nombre de parts fiscales et surtout procéder à une estimation des revenus imposables de votre foyer fiscal.

Attention : lors d’une modulation à la baisse, une erreur d’estimation peut être sanctionnée par une majoration lorsque le prélèvement effectivement réalisé par l’administration fiscale est inférieur de plus de 10 % à celui qui aurait dû être effectué, sauf si vous pouvez justifier de votre bonne foi ou que votre erreur provient d’éléments difficilement prévisibles à la date de votre demande. À utiliser avec prudence donc !

Attention aux reconstitutions d’adresses électroniques professionnelles !

Des données personnelles accessibles sur internet sont parfois récupérées par des organismes pour reconstituer une adresse électronique professionnelle et faire de la prospection. La CNIL fait le point sur les droits des professionnels concernés.

Certains organismes arrivent à reconstituer des adresses électroniques professionnelles à partir de déductions d’informations personnelles trouvées en ligne, par exemple avec les nom et prénom du professionnel ainsi que l’identité de l’entreprise dans laquelle il travaille en observant comment sont construites les adresses mails de cette entreprise. Cela leur permet ensuite de constituer des listes de contacts professionnels pour les contacter ou envoyer des messages de prospection.

Respecter le RGPD

La CNIL rappelle que même si les informations utilisées pour reconstituer les adresses mails sont accessibles sur internet, l’utilisation de ces dernières doit respecter le règlement général sur la protection des données (RGPD) et les règles spécifiques applicables à la prospection commerciale. Les organismes ne peuvent notamment pas utiliser l’adresse électronique reconstituée si le professionnel s’y est opposé. Ils doivent également traiter les demandes d’exercice des droits d’accès, de rectification, d’effacement et de limitation, en respectant les délais et conditions prévus par le RGPD et la loi.

Pour en savoir plus : www.cnil.fr

Un prêt à taux zéro pour les commerçants victimes des dégradations urbaines

Les commerçants victimes des dégradations urbaines du 17 octobre dernier peuvent souscrire un prêt à taux zéro auprès de Bpifrance pour financer la reprise de leur activité. La somme empruntée peut aller jusqu’à 50 000 €.

Un certain nombre de mesures ont été prises par les pouvoirs publics pour soutenir les commerçants victimes de dégradations et de pillages dans le cadre des violences urbaines qui ont eu lieu en marge des manifestations du 17 octobre dernier. Parmi ces mesures (mise en activité partielle des salariés, aide à la trésorerie, report du paiement des cotisations sociales et des impôts), figure la mise en place d’un prêt à taux zéro dit « prêt solidarité commerce ». Octroyé via Bpifrance, ce prêt a pour objet de permettre aux commerçants de financer la reconstitution de leurs stocks et la reprise de leur activité dans les meilleurs délais. D’un montant compris entre 5 000 € et 50 000 €, il est souscrit pour une durée de 36 mois, avec un différé de remboursement de 12 mois (donc 2 ans pour rembourser). Aucune garantie n’étant exigée.

Les entreprises éligibles au prêt

Sont éligibles à ce prêt les entreprises exerçant une activité commerciale et qui :
– sont créées depuis plus d’un an ;
– ont été effectivement sinistrées (une plainte doit avoir été déposée) ;
– sont en mesure de fournir une documentation comptable couvrant une période d’activité de 12 mois minimum ;
– disposent d’un expert-comptable inscrit à l’Ordre ;
– possèdent un compte bancaire professionnel et acceptent de donner à Bpifrance un accès en lecture à leurs derniers mois de relevés bancaires.

En pratique : ce prêt peut être souscrit en ligne sur la plate-forme dédiée de Bpifrance. Une fois le dossier déposé et finalisé, les fonds sont débloqués sous 10 jours (selon Bpifrance).

Bpifrance, Actualité du 23 octobre 2026