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Bail commercial : l’obligation du bailleur de maintenir le local en bon état

Le bailleur étant tenu de délivrer le local en bon état de réparations pendant toute la durée du bail, le locataire est en droit d’agir en justice contre lui pour le forcer à respecter cette obligation tant que le manquement à celle-ci perdure.

Le bailleur d’un local d’habitation ou commercial est tenu de délivrer ce local au locataire en bon état de réparations. Et il doit procéder, dans le local, pendant la durée du bail, à toutes les réparations (autres que les réparations locatives, qui incombent au locataire) qui deviennent nécessaires. À ce titre, les juges viennent de rappeler que ces obligations perdurent pendant toute la durée du bail. Il en résulte que lorsque le bailleur persiste à ne pas respecter ces obligations, le locataire est en droit d’agir contre lui pour le forcer à s’exécuter. Dans cette affaire, un locataire commercial avait, en 2020, agi en justice contre le bailleur pour obtenir sa condamnation à effectuer des travaux de réparation rendus nécessaires par la vétusté du local. La cour d’appel avait considéré que cette demande était prescrite puisque plus de 5 années (délai de la prescription) s’étaient écoulées entre le moment où le locataire avait pris connaissance de la vétusté des locaux lors de leur prise en location (en 2012) et celui où il avait agi contre le bailleur.

Un manquement qui persiste

Saisie à son tour du litige, la Cour de cassation a censuré la décision de la cour d’appel. Pour elle, l’obligation du bailleur de maintenir le local loué en bon état de réparations étant due pendant toute la durée du bail, le locataire est en droit d’exercer une action contre lui pour le forcer à la respecter (donc à effectuer les travaux nécessaires) tant que le manquement à cette obligation persiste.

Cassation civile 3e, 4 décembre 2025, n° 23-23357

Article publié le 19 décembre 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : Frank Herrmann

Une hausse des prélèvements sociaux sur les revenus du capital est actée

Suite à l’adoption de la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026, une nouvelle contribution financière pour l’autonomie va être instaurée. Une contribution qui porte les prélèvements sociaux de 17,2 à 18,6 % pour les revenus de certains produits d’épargne.

Ce mardi 16 décembre, les députés ont adopté définitivement le projet de loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026. Parmi les diverses mesures de ce nouveau budget, l’une d’entre elles vient instaurer une contribution financière pour l’autonomie (CFA). Fixée à 1,4 point (pour un gain espéré de 1,5 Md€), cette contribution s’ajoute aux prélèvements sociaux existants et cible certains revenus du capital. Sont notamment concernés les plus-values et les gains des Plans d’épargne en actions, des compte-titres, des plans d’épargne entreprise, des comptes à terme, des comptes rémunérés et des livrets bancaires fiscalisés.

À noter : cette contribution financière pour l’autonomie porte ainsi les prélèvements sociaux de 17,2 à 18,6 %.

Comme l’ont souligné les pouvoirs publics, la CFA a toutefois été limitée afin de ne pas pénaliser les petits épargnants et l’investissement locatif. En sont exclus les revenus fonciers, les plus-values immobilières, les gains issus des contrats d’assurance-vie, des plans et des contrats d’épargne logement (PEL et CEL) et des plans d’épargne populaire (PEP). Subsiste encore un doute concernant les Plans d’épargne retraite qui n’ont pas été exclus expressément dans le texte. Ces nouvelles modalités s’appliqueront à compter du 1er janvier 2026.

Projet de loi de financement de la Sécurité sociale, adopté par l’Assemblée nationale, le 16 décembre 2025

Article publié le 18 décembre 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : Copyright (C) Andrey Popov

Le présent d’usage : une solution pour donner sans fiscalité

Le présent d’usage est un cadeau offert à l’occasion d’un événement, comme un anniversaire, une remise de diplôme ou une fête, sans contrepartie attendue. Contrairement au don, il n’est pas soumis aux règles civiles et fiscales des libéralités.

Les fêtes de fin d’année sont l’occasion d’offrir des cadeaux à ses proches. Et sachez que vous pouvez les « gratifier » par le biais d’un présent d’usage. Une opération qui n’engendre aucun coût fiscal. Attention toutefois à ne pas dépasser certaines limites. Explications.

Qu’est-ce qu’un présent d’usage ?

Des parents peuvent, par exemple, consentir un don à leurs enfants par la remise matérielle d’un bien (voiture, tableau, bijoux…) ou d’une somme d’argent. Selon les cas, cette opération peut être qualifiée soit de don manuel, soit de présent d’usage. Pour ce dernier, certains critères doivent être respectés. Ainsi, pour qu’un présent d’usage soit considéré comme tel, il faut que deux conditions soient réunies. D’une part, la donation doit être consentie à l’occasion de certains événements marquants (naissance, promotion, fiançailles, fêtes…). D’autre part, le cadeau doit être d’une valeur modique par rapport à la situation financière et aux revenus du donateur à la date à laquelle la donation est consentie.

Important : contrairement au don, le présent d’usage n’est pas soumis aux règles civiles et fiscales des libéralités. Il s’effectue donc sans aucune formalité, sans versement de droits de donation, et n’est ni rapportable à la succession du donateur, ni réductible, ni révocable.

Les bonnes pratiques

Comme il n’existe pas de règles particulières pour les présents d’usage, l’appréciation des critères évoqués précédemment est laissée au juge. Ainsi, il résulte de la jurisprudence constante que le montant du présent d’usage ne doit pas excéder 2 % de la valeur du patrimoine du donateur ni 2,5 % du montant de ses revenus annuels. Mais attention, ces limites ne sont qu’indicatives. L’appréciation des critères s’opère au cas par cas. Ainsi, par exemple, dans une affaire jugée par la Cour de cassation, un époux avait offert une voiture (d’une valeur de 131 000 francs) à son épouse à l’occasion de son 30e anniversaire. Les juges ont relevé que le cadeau réalisé par le mari, dont les revenus nets imposables (166 220 francs par an) lui permettaient de faire un tel présent, ne revêtait aucun caractère excessif ou disproportionné par rapport à sa situation financière et à sa fortune. De ce fait, le caractère de présent d’usage était établi, de sorte que la donation critiquée devait être dispensée de rapport. À l’inverse, dans une autre affaire, la Cour d’appel de Douai a rejeté la qualification de présent d’usage pour la remise d’un chèque de 5 000 € faite par un père à son fils. Le père n’ayant pu, à l’occasion d’un litige, justifier de l’évènement pour lequel cette remise d’argent avait eu lieu. Ces deux affaires montrent que, à l’occasion d’un contentieux, les magistrats procèdent bien à une double vérification des critères liés à la qualification de présent d’usage.

Attention : si ces critères ne sont pas respectés, le présent d’usage peut être requalifié en donation. Dans ce cas, selon le montant de cette dernière, des droits de donation peuvent alors être dus.

Article publié le 18 décembre 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : Westend61 / Emma Innocenti

Report en avant des déficits : une imputation par ordre chronologique

Les déficits reportés en avant doivent être imputés sur les premiers résultats bénéficiaires par ordre chronologique, en commençant par le déficit le plus ancien, limitant ainsi le droit de contrôle et de rectification de l’administration fiscale.

En principe, les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés peuvent imputer leurs déficits sur les bénéfices des prochains exercices. Un report en avant des déficits qui s’effectue sans limitation de durée. Dans ce cadre, le déficit est toutefois imputé dans la limite de 1 M€, augmenté de la moitié du bénéfice qui dépasse ce montant. Et si une part de déficit ne peut être déduite du fait de ce plafonnement, celle-ci reste reportable en avant, elle aussi sans limite de temps.

Précision : sur option, ces entreprises peuvent choisir de reporter en arrière le déficit d’un exercice sur le bénéfice de l’exercice précédent. Ce « carry-back » ne peut jouer que dans la limite de la fraction non distribuée de ce bénéfice et d’un montant de 1 M€. Quant à la fraction de déficit qui excède le bénéfice du dernier exercice ou la somme de 1 M€, elle demeure reportable en avant sans limitation de durée.

Un ordre chronologique d’imputation

Le Conseil d’État vient de juger que les déficits reportés en avant doivent être imputés sur les premiers résultats bénéficiaires par ordre chronologique, en commençant par le déficit le plus ancien. Les juges ont ainsi donné tort à l’administration fiscale qui considérait que les déficits antérieurs constituaient un ensemble indistinct et pouvaient donc être imputés indifféremment sur les exercices bénéficiaires suivants.

Important : les entreprises doivent être en mesure de justifier l’existence et le montant des déficits qu’elles imputent ainsi que, désormais, leur origine et leur millésime d’imputation selon un ordre chronologique.

Les conséquences sur le contrôle de l’administration

L’administration fiscale ne peut contrôler les comptes d’une société lorsqu’ils sont prescrits, c’est-à-dire lorsqu’un certain temps s’est écoulé. En matière d’impôt sur les sociétés, la prescription est, en principe, acquise à la fin de la 3e année qui suit celle au titre de laquelle l’imposition est due. Mais lorsqu’elle vérifie un exercice non prescrit, l’administration peut pourtant aller contrôler et éventuellement rectifier les déficits nés d’exercices prescrits lorsqu’ils ont été imputés sur le bénéfice de cet exercice.

Précision : elle peut aussi contrôler les déficits nés d’exercices prescrits sans attendre leur imputation lorsqu’ils ont été reportés faute de résultat bénéficiaire.

Toutefois, du fait de la consécration par le Conseil d’État de l’imputation par ordre chronologique des déficits antérieurs, l’administration ne peut plus contrôler ni rectifier des déficits nés d’exercices prescrits entièrement imputés sur les résultats bénéficiaires d’exercices prescrits. En revanche, elle conserve ce droit en cas d’imputation partielle, dans la limite du seul reliquat de déficit non imputé.

Illustration

Dans cette affaire, une société avait été déficitaire de 2006 à 2009 avant de redevenir bénéficiaire à partir de 2010. À l’issue de la vérification de comptabilité de cette société portant sur ses exercices 2013 et 2014, l’administration fiscale avait remis en cause le montant des déficits constatés en 2007 et 2008. Selon elle, les déficits, nés d’exercices prescrits, ayant, pour partie, été imputés sur les bénéfices des exercices 2013 et 2014, non prescrits, elle pouvait en contrôler le montant. Pour contester ce redressement, la société soutenait qu’elle avait imputé ses déficits antérieurs dans l’ordre chronologique, en commençant par le plus ancien. Ainsi, elle avait majoritairement imputé ses déficits reportés en avant sur les exercices 2010 à 2012, également prescrits. Pour la société, ces déficits ne pouvaient donc pas, au moins en partie, être contestés par l’administration. Une analyse qui a été retenue par le Conseil d’État.

Conseil d’État, 14 novembre 2025, n° 493824

Article publié le 17 décembre 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : ayo888

Cotisation AGS : pas de changement au 1er janvier

Le taux de la cotisation AGS reste fixé à 0,25 % au 1er janvier 2026.

L’Association pour la gestion du régime de garantie des créances des salariés (AGS) assure aux salariés dont l’employeur est placé en redressement ou en liquidation judiciaire le paiement des sommes qui leur sont dues (salaires, indemnités de licenciement…). Ce régime est financé par une cotisation exclusivement à la charge des employeurs. Au 1er juillet 2024, le taux de cette cotisation est passé de 0,20 % à 0,25 % en raison de la situation économique dégradée et de la hausse significative des défaillances d’entreprise. Le conseil d’administration de l’AGS a décidé, le 16 décembre dernier, de maintenir ce taux de cotisation à 0,25 % au 1er janvier 2026.

Rappel : la cotisation AGS est applicable sur les rémunérations des salariés dans la limite de quatre fois le plafond mensuel de la Sécurité sociale, soit 16 020 € par mois en 2026.

Article publié le 17 décembre 2025 – © Les Echos Publishing 2025

Vente d’un local commercial : le locataire n’a pas toujours un droit de préférence

Lorsque deux locaux commerciaux appartenant à des propriétaires distincts sont mis en vente par un acte de cession unique, les locataires respectifs de chacun de ces locaux bénéficient du droit de préférence pour les acquérir.

Si, comme beaucoup de commerçants, vous exploitez votre fonds de commerce dans un local que vous louez, sachez que lorsque ce local est mis en vente, vous bénéficiez, en tant que locataire, d’un droit dit « de préférence » qui vous permet de l’acheter en priorité par rapport à un autre candidat à l’acquisition. Et si ce droit n’est pas respecté, vous pouvez demander en justice l’annulation de la vente.

En pratique : le propriétaire doit en informer le locataire par lettre recommandée AR, cette notification valant offre de vente. Ce dernier dispose alors d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre de vente pour se prononcer. Et s’il accepte d’acquérir le local, il a 2 mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire pour réaliser la vente. Ce délai étant porté à 4 mois lorsqu’il accepte l’offre de vente sous réserve d’obtenir un prêt.

Toutefois, le locataire ne bénéficie pas de ce droit de préférence dans certains cas, notamment « en cas de cession unique de locaux commerciaux distincts ».

Des propriétaires différents

À ce titre, les juges ont précisément récemment que lorsque des locaux commerciaux appartenant à des propriétaires différents sont vendus dans un acte unique, cette vente ne peut pas être considérée comme une « cession unique de locaux commerciaux distincts ». Dans ce cas, les locataires respectifs de chacun de ces locaux bénéficient bien du droit de préférence. Dans cette affaire, deux locaux commerciaux appartenant, l’un à une indivision et l’autre à l’un des propriétaires indivis, avaient été vendus par un acte unique à une société civile immobilière. Selon les juges, dans la mesure où ces deux locaux appartenaient à des propriétaires différents, l’un des deux locataires (en l’occurrence, celui du local appartenant à l’indivision) était en droit d’invoquer le fait que son droit de préférence n’avait pas été respecté.

Précision : le locataire ne bénéficie pas non plus du droit de préférence « en cas de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ». Ainsi, si le local commercial loué n’est qu’une partie de l’immeuble mis en vente, le droit de préférence du locataire ne s’applique pas.

Cassation civile 3e, 6 novembre 2025, n° 23-21442

Article publié le 17 décembre 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : Monty Rakusen’s Studio

Budget de la Sécurité sociale : quelles sont les mesures attendues ?

Suspension de la dernière réforme des retraites, création d’un nouveau congé de naissance et hausse de la contribution due sur les indemnités de rupture conventionnelle et de mise à la retraite sont au menu du projet de loi de financement de la Sécurité sociale.

Après un parcours quelque peu chaotique, le projet de loi de financement de la Sécurité sociale (PLFSS) a été définitivement adopté par les députés le 16 décembre 2025. Un projet final qui est, certes, moins ambitieux que sa version initiale, mais qui ne manque pas d’impacter les employeurs. Tour d’horizon des principales mesures introduites.

À savoir : ces mesures sont présentées sous réserve de l’examen du projet de loi de financement de la Sécurité sociale par le Conseil constitutionnel.

Coup de frein sur la réforme des retraites

Objet de nombreux débats, la dernière réforme des retraites, qui prévoit un relèvement progressif à 64 ans de l’âge légal de départ à la retraite et à 172 trimestres de la durée d’assurance permettant d’obtenir une pension de retraite à taux plein, est suspendue jusqu’à la prochaine élection présidentielle. Concrètement, l’âge légal de départ à la retraite reste fixé à 62 ans et 9 mois pour les personnes nées entre le 1er janvier 1963 et le 31 mars 1965. Il est ensuite relevé progressivement pour atteindre 64 ans pour les personnes nées à compter de 1969.

À noter : le relèvement progressif de la durée d’assurance permettant d’obtenir une pension de retraite à taux plein est lui aussi « ralenti ». Cette durée reste fixée à 170 trimestres pour les personnes nées entre le 1er janvier 1963 et le 31 mars 1965. Elle passe ensuite à 171 trimestres pour celles nées entre le 1er avril et le 31 décembre 1965 pour atteindre 172 trimestres pour les personnes nées à compter de 1966.

Un congé supplémentaire de naissance

Les salariés qui bénéficient d’un congé de maternité, de paternité ou d’accueil de l’enfant ou d’adoption se voient accorder un congé supplémentaire de naissance pour tout enfant né ou adopté à compter du 1er janvier 2026 (ou nés avant le 1er janvier 2026 dont la naissance devait intervenir à compter de cette date).

Précision : peuvent aussi prétendre à ce nouveau congé les salariés qui n’ont pas bénéficié, en tout ou partie, d’un congé de maternité, de paternité ou d’accueil de l’enfant ou d’adoption car ils ne remplissaient pas les conditions pour percevoir des indemnités journalières de la Sécurité sociale.

Ce nouveau congé, d’une durée d’1 ou 2 mois (au choix du salarié), donne lieu au versement d’indemnités journalières de la Sécurité sociale dont le montant doit encore être fixé par un décret.

Indemnité de rupture conventionnelle et de mise à la retraite

La part des indemnités de rupture conventionnelle et de mise à la retraite qui échappe aux cotisations sociales donne lieu au paiement d’une contribution spécifique mise à la charge des employeurs. Le taux de cette contribution est relevé de 30 à 40 %. Et ce, pour les contributions dues au titre des périodes d’emploi courant à compter du 1er janvier 2026.

Rappel : ces indemnités échappent aux cotisations sociales dans la double limite de 2 fois le plafond annuel de la Sécurité sociale, soit 96 120 € en 2026, et du plus élevé des trois montants suivants :- l’indemnité légale ou conventionnelle de licenciement ;- 50 % de l’indemnité octroyée au salarié ;- deux fois sa rémunération annuelle brute (au cours de l’année civile qui précède la rupture).

Pertes de récolte : baisse du taux d’indemnisation pour les exploitants non assurés

Le taux d’indemnisation versée au titre de la solidarité nationale en cas de pertes importantes de récolte subies par les exploitants agricoles qui n’ont pas souscrit d’assurance récolte va diminuer pour certaines cultures dans les trois prochaines années.

Vous le savez : depuis le 1er janvier 2023, un nouveau régime d’assurance récolte pour les pertes dues aux évènements climatiques (gel, grêle, tempêtes…) est entré en vigueur. Plus précisément, le nouveau système mis en place repose à la fois sur l’assurance récolte facultative subventionnée et sur une indemnisation par la solidarité nationale via le fonds de solidarité nationale (FSN).

Rappel : le nouveau dispositif distingue trois niveaux de risques :- les pertes de faible ampleur, qui restent assumées par l’exploitant agricole ;- les pertes de moyenne ampleur, qui sont prises en charge, au-delà de la franchise, par l’assurance multirisques climatiques (ou assurance récolte) subventionnée que l’exploitant agricole a éventuellement souscrite ;- et les pertes exceptionnelles, qui sont indemnisées par l’État au titre de la solidarité nationale via le FSN, et ce même au profit des agriculteurs non assurés. Sachant que les exploitants qui n’ont pas souscrit d’assurance-récolte sont moins bien indemnisés que les assurés car ils se voient appliquer une décote.

L’indemnisation par la solidarité nationale (ISN) pour les exploitants qui ne sont pas assurés se déclenche en cas de pertes exceptionnelles d’au moins 30 % pour certaines cultures (prairies, arboriculture, horticulture, maraîchage…) et d’au moins 50 % pour les grandes cultures et la viticulture. Les pertes dépassant ces seuils sont donc partiellement indemnisées par l’État.

Des taux d’indemnisation en baisse

Sachant que cette indemnisation partielle décroît d’année en année. Ainsi, pour les grandes cultures, les légumes et la viticulture, le taux d’indemnisation sera ramené de 35 % en 2025 à 28 % en 2026, 21 % en 2027 et 14 % seulement en 2028. Pour les prairies, l’arboriculture et les petits fruits, ce taux passera de 35 % en 2025 à 31,5 % en 2026, 28 % en 2027 et 24,5 % en 2028. Enfin, pour les autres cultures (notamment les plantes à parfum, aromatiques et médicinales), l’horticulture, les pépinières, l’apiculture, l’aquaculture et l’héliciculture, ce taux restera inchangé à 45 % jusqu’en 2028.

Rappel : pour les exploitants agricoles qui ont souscrit un contrat d’assurance multirisque climatique, l’indemnisation au titre de la solidarité nationale pour les pertes de récolte les plus élevées reste fixée à 90 %, toutes cultures confondues.

Décret n° 2025-1175 du 5 décembre 2025, JO du 9

L’automatisation, une solution pour mieux gérer sa TPE-PME

Longtemps réservée aux grandes entreprises, l’automatisation se démocratise dans les TPE-PME, notamment grâce aux outils no-code. France Num propose un guide pratique pour mettre en place ce type de solution.

L’automatisation permet de gagner du temps et d’améliorer la productivité ainsi que la performance de l’entreprise en supprimant, grâce à des outils numériques, les tâches répétitives chronophages habituellement réalisées manuellement. De nombreuses solutions sont désormais accessibles aux plus petites entreprises qui n’ont pas forcément les compétences digitales en interne. Pour les aider à s’y retrouver, France Num a publié un guide en ligne.

Concevoir une automatisation utile

Basé sur des exemples concrets des avantages que peut apporter l’automatisation, ce guide fait le tour des différentes solutions existantes, les outils no-code, l’intelligence artificielle, les logiciels métiers… Il détaille quels tâches ou processus peuvent être automatisés dans l’entreprise et dévoile trois outils particulièrement intéressants : Zapier, n8n et Make. Des conseils pratiques sont également distillés, comme, par exemple, prendre le temps de schématiser précisément son processus actuel pour identifier les points d’amélioration et concevoir une automatisation vraiment utile.

Pour en savoir plus : www.francenum.gouv.fr

Rejet d’une réclamation fiscale dans une proposition de redressement

Le Conseil d’État a précisé les délais de saisine du juge applicables au contribuable lorsque le rejet de sa réclamation fiscale est formalisé dans une proposition de redressement.

À compter de la présentation d’une réclamation fiscale, l’administration doit vous répondre dans un délai de 6 mois. Ce délai pouvant être porté à 9 mois, sous réserve que cette dernière vous en informe. À défaut de réponse dans ce délai, l’administration est considérée comme ayant rejeté implicitement votre demande. À ce titre, en cas de rejet total ou partiel de votre réclamation, la décision de l’administration doit notamment comporter la mention des voies et délais de recours à votre disposition. En effet, si la décision de l’administration ne vous convient pas, vous pouvez la contester en justice dans un délai de 2 mois à compter de sa notification. Sachant que lorsque la décision de rejet ne mentionne pas ces voies et délais de recours, vous disposez d’un délai raisonnable, fixé à 1 an maximum, sauf exceptions, pour saisir le juge.

À savoir : aucun délai ne s’impose à vous en cas de rejet implicite de votre réclamation tant que l’administration ne vous a pas notifié une décision expresse de rejet de votre réclamation.

Et attention, ces délais de saisine du juge s’appliquent également au contribuable lorsque le rejet de sa réclamation est formalisé dans une proposition de redressement, vient de préciser le Conseil d’État, dès lors que l’existence de la décision expresse de rejet ressort sans ambiguïté de ce document. Ce qui était le cas dans cette affaire, ont estimé les juges, puisque l’administration fiscale avait notifié l’annulation d’un crédit de TVA dans une proposition de redressement qui faisait suite à une vérification de comptabilité diligentée pour contrôler la demande de remboursement de ce crédit.

Précision : cette solution devrait s’appliquer plus largement aux demandes de remboursement de créances fiscales (crédit d’impôt recherche, report en arrière des déficits…) faisant l’objet d’une décision de rejet d’une réclamation fiscale au sein d’une proposition de redressement.

Conseil d’État, 14 novembre 2025, n° 498880