Boucle Vidéo Archives

Duflot, Pinel, Denormandie : les plafonds 2026 ont été publiés

Les plafonds de loyers et de ressources du locataire pour les dispositifs d’incitation fiscale à l’investissement immobilier locatif ont été réactualisés.

Les particuliers peuvent bénéficier, au titre de certains investissements immobiliers locatifs, d’avantages fiscaux. Toutefois, ces dispositifs d’incitation fiscale ne peuvent s’appliquer que sur une base plafonnée et sont, en outre, soumis à des plafonds de loyers et, le cas échéant, à des conditions tenant aux ressources du locataire qui diffèrent selon le dispositif concerné. À ce titre, révisés chaque début année, les plafonds des dispositifs Duflot, Pinel et Denormandie (applicables aux baux conclus ou renouvelés en 2026) viennent d’être publiés.

Plafonds mensuels de loyer par mètre carré (charges non comprises)
Zones
A bis	A	B1	B2 et C
19,71 €	14,64 €	11,80 €	10,26 €

Plafonds annuels de ressources des locataires
	Zones
	A bis	A	B1	B2 et C
Personne seule	44 344 €	44 344 €	36 144 €	32 530 €
Couple	66 276 €	66 276 €	48 268 €	43 439 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge	86 878 €	79 666 €	58 043 €	52 239 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge	103 727 €	95 427 €	70 073 €	63 066 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge	123 415 €	112 968 €	82 432 €	74 189 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge	138 874 €	127 122 €	92 900 €	83 611 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième	+15 471 €	+14 164 €	+10 364 €	+9 325 €

Article publié le 21 janvier 2026 – © Les Echos Publishing 2026 – Crédit photo : fsettler

Pas de report en arrière des déficits en cas de changement d’activité

L’option pour le report en arrière du déficit d’un exercice sur le bénéfice de l’exercice précédent n’est pas possible lorsque la société a, au cours de l’un de ces deux exercices, modifié son activité.

Une entreprise soumise à l’impôt sur les sociétés peut décider, sur option, de reporter en arrière le déficit constaté à la clôture d’un exercice sur le bénéfice de l’exercice précédent. On parle de « carry-back ». Un report en arrière qui ne peut jouer que dans la limite de la fraction non distribuée de ce bénéfice et d’un montant de 1 million d’euros.

Précision : la fraction de déficit qui excède le bénéfice du dernier exercice ou qui excède 1 M€, qui n’a donc pas pu être reportée en arrière, demeure reportable en avant, c’est-à-dire sur les exercices suivants.

Cette imputation fait naître au profit de l’entreprise une créance sur l’État correspondant à l’impôt qui avait été versé sur la fraction de bénéfice couverte par l’imputation du déficit. Par la suite, cette créance peut être utilisée par l’entreprise pour payer son impôt sur les sociétés des exercices clos les 5 années suivantes. La fraction non-utilisée étant normalement remboursée à l’issue de cette période de 5 ans. Attention toutefois, l’option pour le report en arrière des déficits ne peut pas être exercée au titre d’un exercice au cours duquel intervient une cession ou une cessation totale d’entreprise. À ce titre, la question s’est posée de savoir si un changement d’activité, emportant cessation d’entreprise, fait également obstacle à l’exercice de cette option ?Oui, a répondu le Conseil d’État, et ce peu importe que ce changement d’activité intervienne au cours de l’exercice déficitaire ou de l’exercice bénéficiaire précédent, dans la mesure où l’entreprise n’est, en réalité, plus la même.

Illustration

Dans cette affaire, une SARL avait été créée en 2002 pour exercer une activité de fabrication, d’achat, de vente, d’importation et d’exportation de matériels, d’accessoires et d’outillages pour les travaux de second œuvre du bâtiment. Fin 2012, cette SARL avait cédé son fonds de commerce, puis modifié sa dénomination et l’objet social prévu par ses statuts afin d’exercer désormais une activité de conseil et d’assistance à toute entreprise intervenant dans le domaine du bâtiment, d’expertise et de diagnostic immobiliers ainsi que d’apport d’affaires et de conseil en immobilier. Ayant constaté un déficit au titre de l’exercice 2013, la SARL avait opté pour son report en arrière et son imputation sur le bénéfice réalisé au titre de l’exercice 2012. Puis, en 2019, elle avait demandé la restitution de la créance résultant de ce report en arrière. Mais cette demande avait été rejetée par l’administration fiscale en raison du changement d’activité survenu fin 2012. Un rejet qui vient d’être confirmé par le Conseil d’État qui a considéré que la société ne pouvait plus être regardée, lors de l’exercice déficitaire, comme la même entreprise que celle ayant réalisé le bénéfice lors de l’exercice précédent.

Conseil d’État, 23 décembre 2025, n° 500342

Article publié le 21 janvier 2026 – © Les Echos Publishing 2026 – Crédit photo : Vladimir Sukhachev

Vente d’un local commercial conclue au mépris du droit de préférence du locataire

Lorsque le propriétaire a vendu un local commercial sans avoir respecté le droit de préférence du locataire, ce dernier peut faire annuler la vente en agissant en justice dans un délai de 2 ans.

Le commerçant qui exploite un fonds de commerce dans un local loué dispose, lorsque ce local est mis en vente, d’un droit dit « de préférence » qui lui permet de l’acheter en priorité par rapport à un autre candidat à l’acquisition.

En pratique : le propriétaire doit informer le locataire, par lettre recommandée AR, de son intention de vendre le local. Cette notification, qui doit indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée, vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose alors d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre de vente pour se prononcer. Et s’il accepte d’acquérir le local, il a 2 mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire pour réaliser la vente. Ce délai étant porté à 4 mois lorsqu’il accepte l’offre de vente sous réserve d’obtenir un prêt. Sachant que si, après que le locataire a refusé d’acquérir le local, le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et ce prix. Là aussi, cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. Si le locataire décide d’acquérir le local, il a 2 mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire pour réaliser la vente. Ce délai étant porté à 4 mois lorsqu’il accepte l’offre de vente sous réserve d’obtenir un prêt.

L’annulation de la vente

Et attention, les juges viennent de rappeler que si son droit de préférence n’a pas été respecté (soit parce qu’il n’a pas été initialement informé de l’intention du propriétaire de vendre le local, soit parce qu’il n’a pas été informé des conditions ou du prix de vente plus avantageux proposés à un acquéreur), le locataire est en droit d’obtenir en justice l’annulation de la vente.

Deux ans pour agir

Les juges ont également précisé que l’action du locataire en annulation de la vente conclue en violation de son droit de préférence doit être intentée dans un délai de 2 ans, à l’instar de toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux, et non pas dans le délai de droit commun de 5 ans.

Précision : selon nous, ce délai court à compter du jour où le locataire a eu connaissance de l’existence de la vente.

Cassation civile 3e, 18 décembre 2025, n° 24-10767

Article publié le 19 janvier 2026 – © Les Echos Publishing 2026 – Crédit photo : Bloomberg LLP 2019

Plans d’épargne logement : une vague de clôtures en approche

Les Plans d’épargne logement souscrits en 2011 arriveront à échéance durant l’année 2026. Une bonne occasion pour réorienter son épargne vers des produits plus rémunérateurs.

Lancé en 1969, le Plan d’épargne logement (PEL) a été conçu comme un produit d’épargne de moyen terme dont l’objectif est de compléter le financement d’un projet immobilier, après une phase d’épargne. Cette dernière générant des intérêts à un taux qui dépend de la date d’ouverture du plan. Étant précisé que le choix est laissé au titulaire du plan de solliciter ou non ses droits à prêt. En pratique, le PEL peut donc être utilisé comme un simple produit d’épargne même si ce n’est pas sa vocation initiale. En termes de chiffres, à fin juin 2025, le PEL représente une réserve d’épargne de l’ordre de 208 milliards d’euros, se positionnant ainsi comme l’un des produits réglementés les plus populaires avec le Livret A, qui cumule, quant à lui, environ 404 Md€. Contrairement à d’autres produits réglementés, le PEL ne peut pas être conservé indéfiniment. En effet, suite à un décret du 25 février 2011, les règles du jeu ont évolué : ce placement est automatiquement clôturé au bout de 15 ans à compter de la date de sa souscription.

À noter : à la clôture, le PEL est transformé en livret d’épargne classique (compte sur livret) dont le taux de rémunération est fixé par l’établissement bancaire.

3,2 millions de PEL concernés

Ainsi, les premiers PEL ouverts depuis le 1er mars 2011 arriveront à échéance cette année. Une vague de clôtures qui n’est pas sans impact. En effet, selon la Banque de France, pas moins de 3,2 millions de PEL seront fermés automatiquement entre 2026 et 2030 pour un encours total de 90 Md€.

Précision : les PEL ouverts avant le 1er mars 2011 peuvent être conservés sans limitation de durée.

Réorienter son épargne

L’arrivée de cette échéance peut être une bonne occasion pour les épargnants concernés de réorienter leur épargne. En effet, bien que le PEL permette de se constituer une épargne de précaution ou un apport pour un futur projet immobilier, son rendement (fixé à 2 % brut depuis le 1er janvier 2026) est insuffisant pour valoriser un capital. Se tourner vers d’autres solutions peut donc être opportun. On pense, par exemple, au PEA ou à l’assurance-vie, qui permettent notamment de diversifier ses investissements et d’aller chercher un potentiel de rendement, ou encore au Plan d’épargne retraite (PER) pour préparer ses vieux jours dans de bonnes conditions.

Chiffres Banque de FranceDécret n° 2011-209 du 25 février 2011, JO du 26

Article publié le 19 janvier 2026 – © Les Echos Publishing 2026 – Crédit photo : Guido Mieth

Procédure d’adoption : des autorisations d’absence pour obtenir l’agrément !

Les salariés engagés dans une procédure d’adoption bénéficient de 5 autorisations d’absence pour se présenter aux entretiens obligatoires nécessaires à l’obtention d’un agrément.

Pour préserver les salariés engagés dans un projet d’adoption des discriminations au travail, les pouvoirs publics leur ont accordé des autorisations d’absence pour se rendre aux entretiens obligatoires leur permettant d’obtenir un agrément. Mais le nombre d’absences bénéficiant à ces salariés devait encore être déterminé par décret. C’est désormais chose faite !

5 autorisations d’absence par procédure d’agrément

Les salariés qui souhaitent recourir à une procédure d’adoption doivent, au préalable, obtenir un agrément, c’est-à dire une autorisation attestant qu’ils sont en mesure d’accueillir un ou plusieurs enfants. Et pour se présenter aux entretiens nécessaires à l’obtention de cet agrément, les salariés bénéficient désormais de 5 autorisations d’absence (maximum) par procédure d’agrément.

Précision : ces autorisations d’absence concernent les salariés qui sollicitent l’obtention d’un agrément à compter du 2 janvier 2026.

Ces absences donnent lieu à un maintien de rémunération par l’employeur et sont considérées comme du temps de travail effectif pour le calcul des congés payés des salariés, mais aussi pour les droits qu’ils acquièrent au titre de leur ancienneté.

Décret n° 2025-1439 du 31 décembre 2025, JO du 1er janvier

Article publié le 19 janvier 2026 – © Les Echos Publishing 2026 – Crédit photo : skynesher

Hausse des prélèvements sociaux

Instaurée par la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026, une nouvelle contribution, appelée contribution financière pour l’autonomie, qui vient s’ajouter à la contribution sociale généralisée (CSG), s’applique à certains revenus du capital et du patrimoine.

Janvier 2026 – semaine 4

Article publié le 16 janvier 2026 – © Les Echos Publishing 2026

Un nouveau Code pour la TVA au 1er septembre 2026

Le transfert des dispositions relatives à la TVA, qui figurent actuellement dans le Code général des impôts (CGI), vers le Code des impositions sur les biens et services (CIBS) est prévu. Mais il sera sans incidence sur les factures jusqu’à fin 2027.

Les dispositions régissant la TVA, qui figurent actuellement dans le Code général des impôts (CGI), vont basculer vers le Code des impositions sur les biens et services (CIBS) à compter du 1er septembre 2026.

Des mesures transitoires et d’accompagnement

Bien que cette recodification soit effectuée sans modification des règles applicables à la TVA, elle va toutefois au-delà d’une simple réorganisation des dispositions existantes. En effet, elle s’accompagne, notamment, d’un travail de réécriture et de définition du vocabulaire. Et, point important, elle intégrera certaines évolutions issues de décisions de justice. C’est pourquoi des mesures transitoires et d’accompagnement ont été prévues. En premier lieu, les commentaires de l’administration fiscale figurant au bulletin officiel des finances publiques (Bofip), ainsi que les réponses individuelles apportées aux redevables, resteront opposables, même en l’absence de mise à jour des références juridiques ou du vocabulaire qu’ils contiennent. En second lieu, des tableaux de correspondance entre les anciennes dispositions du CGI et les nouvelles dispositions du CIBS seront publiés.

Et pour les factures ?

Ce changement de Code sera sans incidence sur la généralisation de la facturation électronique, également prévue à compter du 1er septembre 2026. Les dispositions relatives à cette réforme restent donc inchangées. Par ailleurs, les entreprises pourront continuer de mentionner les références aux anciens articles du CGI sur leurs factures jusqu’à fin 2027 afin de laisser le temps nécessaire aux mises à jour de leurs logiciels.

Ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025, JO du 20

Article publié le 16 janvier 2026 – © Les Echos Publishing 2026 – Crédit photo : Scandistock

Violation d’une clause de non-concurrence par un agent commercial

Pour pouvoir donner lieu à indemnisation, la violation d’une clause de non-concurrence par un agent commercial doit avoir causé un préjudice à l’entreprise au profit de laquelle elle a été souscrite.

Lorsqu’une clause de non-concurrence n’est pas respectée, l’entreprise au profit de laquelle elle a été stipulée est en droit de réclamer des dommages-intérêts. À ce titre, les juges viennent de préciser qu’une indemnisation n’est possible que si l’entreprise démontre avoir subi un préjudice en raison de la violation de la clause. Dans cette affaire, un contrat d’agence commerciale conclu entre une entreprise et une société chargée de commercialiser ses produits dans un certain secteur géographique comportait une clause de non-concurrence post-contractuelle. Or après que ce contrat avait été résilié, l’agent commercial avait conclu un partenariat avec une société concurrente. Lui reprochant d’avoir violé son engagement de non-concurrence, l’entreprise avait alors réclamé des dommages-intérêts à l’agent commercial. Saisie du litige, la cour d’appel avait fait droit à la demande de l’entreprise et condamné l’agent commercial à lui verser la somme de 50 000 € de dommages-intérêts au titre du préjudice consécutif à la désorganisation de son réseau commercial.

La preuve d’un préjudice

Mais la Cour de cassation a censuré la décision de la cour d’appel. En effet, elle a affirmé que l’entreprise bénéficiaire d’une clause de non-concurrence qui invoque son inexécution doit établir le principe et l’étendue du préjudice dont elle demande réparation. Et dans cette affaire, elle a reproché à la cour d’appel de ne pas avoir recherché si la violation de la clause de non-concurrence avait effectivement causé un préjudice à l’entreprise tenant à la désorganisation de son réseau commercial.

Cassation commerciale, 3 décembre 2025, n° 24-16029

L’aide à la création d’entreprise devient moins généreuse

Depuis le 1er janvier 2026, l’Acre bénéficie à moins de créateurs et repreneurs d’entreprise et son montant est moins élevé.

L’aide à la création ou à la reprise d’une entreprise (Acre) permet aux personnes qui créent ou reprennent une entreprise de bénéficier d’une exonération de leurs cotisations sociales personnelles (cotisations d’assurance maladie-maternité, d’assurance vieillesse, d’assurance invalidité-décès et d’allocations familiales) pendant les 12 premiers mois de leur activité. La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 a réduit le champ des bénéficiaires de l’Acre et diminué le taux de l’exonération pour les cotisations sociales dues au titre des périodes courant à compter du 1er janvier 2026.

En pratique : la demande d’Acre doit être déposée auprès de l’Urssaf.

Une réduction du nombre de bénéficiaires

Sortent du dispositif de l’Acre tous les travailleurs indépendants (autres que les micro-entrepreneurs) qui ne relèvent pas de l’une des catégories de l’article L5141-1 du Code du travail. Désormais, peuvent ainsi bénéficier de cette exonération :
– les personnes relevant de l’une des catégories de l’article L5141-1 du Code du travail (qu’ils soient ou non micro-entrepreneurs) ;
– les créateurs ou repreneurs d’une entreprise implantée dans une zone France ruralités revitalisation (ZFRR ou ZFRR +) ;
– et, comme avant, les conjoints collaborateurs d’un travailleur indépendant (autre qu’un micro-entrepreneur) bénéficiaire de l’Acre.

Précision : relèvent de l’article L5141-1 du Code du travail notamment les demandeurs d’emploi indemnisés, les demandeurs d’emploi non indemnisés inscrits à France Travail au moins 6 mois au cours des 18 derniers mois, les bénéficiaires du RSA, les personnes âgées de 18 à moins de 26 ans, les personnes âgées de moins de 30 ans qui sont handicapées ou qui ne remplissent pas la condition de durée d’activité antérieure pour bénéficier de l’allocation chômage, les personnes salariées ou les personnes licenciées d’une entreprise en procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaires qui reprennent tout ou partie d’une entreprise et les personnes physiques créant ou reprenant une entreprise implantée au sein d’un quartier prioritaire de la politique de la ville.

Une diminution du montant de l’exonération de cotisations

Jusqu’alors, l’exonération de cotisations sociales était totale lorsque l’entrepreneur percevait un revenu annuel inférieur ou égal à 75 % du plafond annuel de la Sécurité sociale (Pass), soit à 36 045 € en 2026.Depuis le 1er janvier 2026, le montant de l’exonération de cotisations (qui doit encore être fixé par décret) ne peut pas dépasser 25 % de ces cotisations. Comme auparavant, l’exonération de cotisations, qui continue de s’appliquer pendant 12 mois :
– est dégressive pour un revenu supérieur à 75 % et inférieur à 100 % du Pass (48 060 € en 2026) ;
– est nulle pour un revenu au moins égal au Pass.

Exception : les exploitants agricoles continuent donc de se voir appliquer le régime de l’Acre tel que prévu jusqu’au 31 décembre 2025.

Art. 23, loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, JO du 31

Des taux réduits de cotisations patronales maintenus pour certains employeurs

Les employeurs qui bénéficient d’une exonération de cotisations patronales spécifique qui n’est pas cumulable avec la réduction générale dégressive unique des cotisations patronales peuvent appliquer des taux réduits de cotisations d’assurance maladie et d’allocations familiales.

Au 1er janvier 2026, deux dispositifs de réduction des cotisations sociales dues par les employeurs sur les rémunérations de leurs salariés ont été fusionnés :
– les taux réduits de cotisations d’assurance maladie et d’allocations familiales ;
– la réduction générale des cotisations patronales renommée « réduction générale dégressive unique » (RGDU).Concrètement, les taux réduits de cotisations d’assurance maladie et d’allocations familiales ont été supprimés pour les cotisations dues sur les rémunérations des salariés au titre des périodes d’emploi débutant à compter du 1er janvier 2026.Afin de compenser cette suppression, la RGDU, dont la formule de calcul a été remaniée, s’applique désormais aux rémunérations inférieures à 3 Smic (5 469,10 € bruts par mois en 2026 pour une durée de travail de 35 heures par semaine), contre auparavant 1,6 Smic (2 882,88 € par mois en 2025 pour une durée de travail de 35 heures par semaine).

Un maintien des taux réduits de cotisations d’assurance maladie et d’allocations familiales

Les employeurs qui bénéficient d’une exonération de cotisations patronales spécifique qui n’est pas cumulable avec la RGDU des cotisations patronales continuent, en 2026, de bénéficier de taux réduits de cotisations :
– d’assurance maladie (7 % au lieu de 13 %) sur les rémunérations mensuelles n’excédant pas 4 368,10 € (pour une durée de travail de 151,67 heures par mois) ;
– d’allocations familiales (3,45 % contre 5,25 %) sur les rémunérations mensuelles n’excédant pas 6 115,33 € (pour une durée de travail de 151,67 heures par mois).Sont concernés par ce maintien :
– les employeurs installés dans des zones France ruralités revitalisation (ZFRR et ZFRR +), des zones franches urbaines et des zones de restructuration de la défense ;
– les employeurs qui bénéficient de l’exonération de cotisations sociales en outre-mer (Lodeom) ;
– les employeurs appliquant l’exonération de cotisations sur les rémunérations des travailleurs occasionnels agricoles ;
– les entreprises prestataires de droit privé employant une aide à domicile auprès d’une personne dite « fragile » (AAD prestataire).

Décret n° 2025-1446 du 31 décembre 2025, JO du 1er janvier 2026