Résidence principale d’un entrepreneur individuel : à lui de le prouver !

Pour pouvoir s’opposer à la saisie d’un bien immobilier qui lui appartient et qui, selon lui, constitue sa résidence principale, un entrepreneur individuel placé en liquidation judiciaire doit être en mesure de prouver qu’il s’agit bien de sa résidence principale et non pas de sa résidence secondaire.

La résidence principale d’un entrepreneur individuel est insaisissable de plein droit par ses créanciers professionnels. Du coup, elle ne peut pas être saisie par le liquidateur lorsque l’entrepreneur individuel est en liquidation judiciaire. Mais attention, c’est à l’entrepreneur individuel qui se prévaut de l’insaisissabilité d’une résidence lui appartenant de prouver qu’au jour de l’ouverture de la procédure collective dont il fait l’objet, cette résidence constituait bien sa résidence principale. C’est ce que les juges ont rappelé dans une affaire récente dans laquelle un entrepreneur avait été placé en redressement judiciaire, puis en liquidation judiciaire. Le liquidateur judiciaire avait alors demandé au juge-commissaire de l’autoriser à vendre aux enchères publiques un bien immobilier appartenant à l’entrepreneur. Mais ce dernier avait fait valoir qu’il s’agissait de sa résidence principale et qu’elle ne pouvait donc pas être saisie. Du coup, le juge-commissaire avait rejeté la demande du liquidateur judiciaire car, selon lui, il appartenait à ce dernier de démontrer que ce bien immobilier ne constituait pas la résidence principale de l’intéressé au jour de l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire. Saisie du litige, la Cour de cassation a, au contraire, affirmé que c’était à l’entrepreneur individuel de démontrer qu’au jour de sa mise en redressement judiciaire, le bien immobilier constituait sa résidence principale et non pas une résidence secondaire.

Cassation commerciale, 25 octobre 2023, n° 21-21694

Article publié le 14 novembre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : nick@nickdolding.co.uk

Le Pays basque adopte l’encadrement des loyers

Courant 2024, 24 communes faisant partie de la communauté d’agglomération Pays basque se verront appliquer le dispositif expérimental de l’encadrement des loyers.

C’est officiel ! La communauté d’agglomération Pays basque est autorisée à mettre en œuvre un encadrement des loyers. Un décret récent permet à 24 communes de la région d’expérimenter ce dispositif. Les communes concernées sont : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre-d’Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz et Villefranque. Rappelons que l’encadrement des loyers est un dispositif destiné à faire baisser le niveau des loyers les plus élevés dans les zones dites « tendues ». Actuellement, ce dispositif est applicable aux villes de Paris, de Plaine Commune, Lille, d’Est Ensemble, de Montpellier, de Lyon et Villeurbanne et de Bordeaux. Pour qu’il puisse fonctionner, le préfet de la région communique annuellement les différents loyers de référence. Des loyers de référence par quartier qui ont été établis pour chaque type de logement (location nue ou meublée, nombre de pièces, date de construction) en se basant sur les loyers constatés par l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération concernée. Étant précisé que les loyers de référence sont établis avec une limite haute (loyer de référence majoré de 20 %) et une limite basse (loyer de référence minoré de 30 %), fourchette dans laquelle le loyer pourra être librement fixé par le bailleur. À noter que l’encadrement des loyers dans l’agglomération Pays basque devrait être opérationnel courant 2024. Le temps nécessaire pour l’agglomération de se doter des outils nécessaires pour pouvoir mettre en œuvre le dispositif.

Décret n° 2023-981 du 23 octobre 2023, JO du 25

Article publié le 08 novembre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : Tuul and Bruno Morandi

Mise à disposition à une société de terres agricoles louées : il faut les exploiter !

Lorsqu’un exploitant agricole qui a mis des terres dont il est locataire à la disposition d’une société cesse de participer aux travaux de l’exploitation, le bailleur est en droit d’obtenir la résiliation du bail pour cession illicite.

Très souvent, les exploitants agricoles qui exercent leur activité en société mettent à la disposition de celle-ci les terres et bâtiments dont ils sont locataires. Ce qui permet juridiquement à la société d’exploiter ces terres sans en devenir elle-même locataire, les associés concernés demeurant seuls titulaires des baux. Ces derniers doivent donc continuer à respecter leurs obligations de locataires à l’égard de leurs bailleurs respectifs. À ce titre, ils sont tenus d’exercer effectivement l’activité agricole au sein de la société et d’en être associés. À défaut, le bailleur concerné serait en droit de demander la résiliation du bail, et ce sans même que le manquement du locataire à cette obligation lui ait causé un préjudice. C’est ce que les juges ont réaffirmé dans une affaire où l’exploitant locataire de parcelles agricoles les avait mises à disposition d’une EARL dont il était l’un des associés avec sa fille. Ce dernier ayant pris sa retraite, le bailleur avait demandé en justice la résiliation du bail au motif qu’il ne participait plus aux travaux de l’exploitation, ce qui constituait une cession de bail illicite. Les juges ont donné gain de cause au bailleur. En effet, ils ont déclaré que le locataire qui, après avoir mis le bien loué à la disposition d’une société, ne participe plus aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation, abandonne la jouissance du bien loué à cette société et procède ainsi à une cession prohibée du droit au bail à son profit. Et que dans ce cas, le bailleur peut solliciter la résiliation du bail sans être tenu de démontrer un préjudice.

Cassation civile 3e, 12 octobre 2023, n° 21-20212

Article publié le 07 novembre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : John Scott

La surface maximale autorisée des publicités extérieures est réduite

La surface maximale autorisée des affiches et des enseignes est abaissée à 10,50 m² dans les agglomérations de plus de 10 000 habitants.

Depuis le 2 novembre dernier, la surface des publicités extérieures dans les agglomérations de plus de 10 000 habitants est limitée à 10,50 m², contre 12 m² jusqu’alors. Les pouvoirs publics entendent ainsi réduire l’impact des panneaux publicitaires dans l’espace public tout en maintenant la possibilité pour les commerçants de faire de la publicité. Plus précisément, la surface maximale des publicités (non lumineuses) et des enseignes apposées sur un mur ou sur une clôture, scellées au sol ou installées directement sur le sol, est ramenée de 12 m² à 10,50 m² dans les agglomérations de plus de 10 000 habitants, dans celles de moins de 10 000 habitants mais appartenant à une unité urbaine de plus de 100 000 habitants, ainsi qu’à l’intérieur de l’emprise d’un aéroport ou d’une gare ferroviaire ou routière. À l’inverse, dans les autres agglomérations, la surface maximale des publicités (non lumineuses) sur les murs ou sur les clôtures passe de 4 m² à 4,70 m².

Précision : ces surfaces prennent en compte le panneau tout entier, c’est-à-dire encadrement compris, et non pas seulement l’affiche qu’il supporte. Toutefois, pour les publicités supportées par le mobilier urbain, seule la surface de l’affiche ou de l’écran est à prendre en compte.

Important : les publicités et enseignes déjà en place avant le 2 novembre 2023 peuvent être maintenues jusqu’au 2 novembre 2027. Les professionnels du secteur disposent donc d’un délai de 4 ans pour procéder à leur mise en conformité à ces nouvelles règles.

Décret n° 2023-1007 du 30 octobre 2023, JO du 1er novembre

Article publié le 07 novembre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : MarioGuti

Quand le bailleur ne fournit pas l’état des risques naturels et technologiques

Le manquement du bailleur à son obligation de fournir au locataire commercial un état des risques naturels et technologiques datant de moins de 6 mois n’est pas une raison suffisante pour justifier la résiliation du bail.

Le bailleur qui loue un local situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques, par un plan de prévention des risques miniers ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles doit joindre au contrat de bail un état des risques naturels et technologiques établi depuis moins de 6 mois avant la date de conclusion du contrat. À défaut, le locataire peut demander la résiliation du contrat ou demander une diminution du loyer. Sachant que, selon une décision récente de la Cour de cassation concernant le bail de locaux commerciaux, la résiliation du bail n’est encourue que si le manquement du bailleur à cette obligation est « d’une gravité suffisante, dans les circonstances de l’espèce », ce qui n’avait pas été établi dans cette affaire. Autrement dit, le fait que le bailleur ne fournisse pas un état des risques naturels et technologiques établi depuis moins de 6 mois ne suffit pas à justifier la résiliation du bail ou une diminution du loyer.

Cassation civile 3e, 21 septembre 2023, n° 22-15850

Article publié le 02 novembre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : Hispanolistic

Exploitation en société de parcelles familiales : une simple déclaration ne suffit pas !

Lorsqu’un agriculteur envisage d’exploiter des terres agricoles appartenant à sa famille, il ne peut pas bénéficier du régime de la déclaration au titre du contrôle des structures lorsque cette exploitation a lieu dans un cadre sociétaire.

Lorsqu’une personne envisage d’exploiter un terrain agricole qui lui est donné, vendu ou loué par un parent ou par un allié jusqu’au 3e degré inclus, ou dont elle a hérité à la suite du décès de l’un d’eux, elle n’est pas tenue d’obtenir une autorisation administrative d’exploiter, bien que la surface totale qu’elle mettrait alors en valeur dépasserait le seuil fixé localement au titre du contrôle des structures. En effet, dans ce cas, elle doit simplement adresser une déclaration au préfet, à condition toutefois que le terrain considéré ait été détenu par ce parent ou par cet allié depuis au moins 9 ans. Toutefois, ce régime dérogatoire de la déclaration ne s’applique pas lorsque les parcelles concernées ont vocation à être exploitées en société. C’est ce que la Cour de cassation a décidé dans l’affaire récente suivante. Des terres agricoles avaient été reprises par leur propriétaire qui avait indiqué, dans le congé envoyé au locataire, qu’elles seraient exploitées, par son fils et par lui-même, dans le cadre d’une société (en l’occurrence, une EARL). Le locataire avait contesté le congé, faisant valoir que l’EARL devait disposer d’une autorisation administrative d’exploiter au titre du contrôle des structures. De son côté, le propriétaire rétorquait qu’une simple déclaration suffisait puisque les terres objet de la reprise, ayant vocation à être exploitées par une société constituée de lui-même et de son fils, restaient dans la famille. Mais la Cour de cassation n’a pas été de cet avis. En effet, elle a affirmé qu’une société, même composée de membres d’une même famille, ne peut pas bénéficier du régime dérogatoire de la déclaration au titre du contrôle des structures.

Cassation civile 3e, 29 juin 2023, n° 21-21584

Article publié le 31 octobre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : Patrick Bennett

Rupture d’une relation commerciale établie : quand s’apprécie le préavis à respecter ?

Lorsqu’ils sont appelés à apprécier la durée du préavis à respecter en cas de rupture d’une relation commerciale établie, les juges doivent tenir compte de la durée de cette relation commerciale et des autres circonstances au moment de la notification de la rupture, mais pas d’éléments postérieurs à celle-ci.

Tout producteur, distributeur ou prestataire de services qui rompt brutalement, même partiellement, une relation commerciale établie sans donner à son partenaire un préavis écrit d’une durée suffisamment longue engage sa responsabilité et peut donc être condamné à verser des dommages-intérêts à ce dernier.

Précision : la durée minimale du préavis doit être fixée au regard notamment de la durée de la relation commerciale, en référence aux usages du commerce ou, s’ils existent, aux accords interprofessionnels. Sachant que la responsabilité de l’auteur de la rupture ne peut pas être engagée pour cause de durée insuffisante dès lors qu’il a respecté un préavis de 18 mois.

À ce titre, lorsqu’ils sont appelés à apprécier la durée du préavis qui doit ou aurait dû être respecté en cas de rupture d’une relation commerciale établie, les tribunaux doivent prendre en compte la durée de cette relation commerciale et des autres circonstances au moment de la notification de la rupture, mais pas d’éléments postérieurs à celle-ci. Autrement dit, ils ne peuvent pas, par exemple, pour diminuer un délai de préavis, tenir compte du fait que l’entreprise victime de la rupture a rapidement rebondi après la rupture en trouvant de nouveaux marchés. C’est ce que la Cour de cassation a rappelé dans l’affaire récente suivante. Une société de transport express international, qui avait confié une partie de son marché à une autre entreprise de transport, avait résilié ce contrat lorsqu’elle avait été rachetée. S’estimant victime d’une rupture brutale d’une relation commerciale établie, cette dernière avait alors agi en justice contre la société. Saisie du litige, la cour d’appel avait apprécié la durée du préavis qui devait être respecté par la société de transport express en tenant compte du fait que l’entreprise victime de la rupture avait su se réorganiser après la rupture et trouver d’autres débouchés, qu’elle exerçait désormais son activité sous une autre enseigne et qu’elle avait passé des accords tarifaires « négociés » avec des transporteurs concurrents de la société de transport express. La Cour de cassation a censuré la cour d’appel car elle s’était fondée sur des éléments postérieurs à la notification de la rupture.

Cassation commerciale, 17 mai 2023, n° 21-24809

Article publié le 30 octobre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : Unspecified

Dirigeants associatifs : affiliation au régime de Sécurité sociale

Les dirigeants rémunérés par une association dont la moyenne des ressources propres des trois derniers exercices dépasse 200 000 € par an sont assujettis au régime général de Sécurité sociale.

La gestion désintéressée d’une association est l’un des éléments permettant d’établir son absence de caractère lucratif et donc de l’exonérer des impôts commerciaux. Elle suppose notamment que ses dirigeants soient bénévoles. Cependant, par exception, ces derniers peuvent être payés sans remise en cause de la gestion désintéressée de l’association. Ainsi, une association peut rémunérer un dirigeant si la moyenne des ressources annuelles de ses trois derniers exercices, excluant celles provenant des personnes morales de droit public, dépasse 200 000 €, deux dirigeants quand elle excède 500 000 € et trois si elle est supérieure à 1 M€.

Attention : l’ensemble des rémunérations perçues par un dirigeant (y compris au sein d’un autre organisme sans but lucratif) ne doit pas excéder trois fois le plafond de la Sécurité sociale, soit, en 2023, 10 998 € par mois.

Une affiliation à la Sécurité sociale ?

Ces dirigeants rémunérés doivent-ils être affiliés au régime général de Sécurité sociale ? Autrement dit, l’association doit-elle verser des cotisations sociales sur ces rémunérations ? Oui, mais seulement si les conditions légales sont réunies, vient de rappeler la Cour de cassation. Dans une affaire récente, une association s’était vu notifier, à la suite d’un contrôle Urssaf, un redressement portant sur les cotisations sociales dues sur les indemnités versées à son président. La cour d’appel avait validé ce redressement après avoir constaté que sur la période contrôlée par l’Urssaf, les ressources propres de l’association dépassaient 200 000 €. Un raisonnement censuré par la Cour de cassation : en effet, la cour d’appel aurait dû s’assurer que l’association remplissait les conditions légales exigées pour qu’un dirigeant soit assujetti au régime de Sécurité sociale. Autrement dit, elle aurait dû vérifier que la moyenne des ressources annuelles de ses trois derniers exercices, excluant celles provenant des personnes morales de droit public, dépassait 200 000 €.

Cassation civile 2e, 11 mai 2023, n° 21-20902

Article publié le 30 octobre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : Copyright by Franziska & Tom Werner

Quand la procédure de liquidation judiciaire d’une société est étendue à son dirigeant

En cas de relations financières anormales entre une société et son dirigeant, caractérisant une confusion de patrimoines entre eux, la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l’encontre de la société peut être étendue au dirigeant.

Lorsqu’il apparaît que le patrimoine d’une société et celui de son dirigeant ont été confondus, la procédure collective (sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire) dont la société fait l’objet peut être étendue à son dirigeant.

En pratique : la confusion des patrimoines est invoquée par le mandataire ou par le liquidateur judiciaire qui espère ainsi élargir ses chances de recouvrer les sommes qui sont dues aux créanciers. En effet, en cas d’extension de la procédure, les biens du dirigeant peuvent faire l’objet de mesures conservatoires, puis être vendus pour régler les créanciers de la société.

Des relations financières anormales

La confusion des patrimoines est retenue par les juges lorsqu’ils constatent l’existence de relations financières anormales entre la société et son dirigeant. Tel a été le cas dans l’affaire récente suivante. L’associé gérant d’une SARL avait procédé à son profit à des retraits en espèces et à des virements importants (88 000 €) depuis le compte bancaire de la société. Lorsque la SARL avait été placée en liquidation judiciaire, le liquidateur avait estimé que ces transferts d’argent étaient injustifiés et avait donc demandé que la procédure de liquidation judiciaire soit étendue à l’associé gérant. Pour sa défense, ce dernier avait fait valoir qu’il n’y avait rien eu d’anormal puisque que les sommes ainsi prélevées avaient été inscrites au débit de son compte courant d’associé et qu’elles constituaient donc une dette à l’égard de la société. Mais les juges n’ont pas été de cet avis. Pour eux, le seul fait que les sommes en question aient été inscrites sur le compte courant de l’associé gérant ne permettait pas d’exclure l’anormalité des virements et retraits opérés sans contrepartie par l’intéressé à son profit. La procédure de liquidation judiciaire ouverte à l’encontre de la société pouvait donc valablement être étendue au gérant.

Cassation commerciale, 13 septembre 2023, n° 21-21693

Article publié le 26 octobre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : South_agency

Association : délégation du pouvoir de licencier les salariés

Le directeur général d’une association dispose de la compétence de licencier les salariés dès lors que le président lui a valablement délégué ce pouvoir.

Dans une association, le pouvoir de licencier les salariés appartient, dans le silence des statuts, à son président. Sauf interdiction prévue dans les statuts ou le règlement intérieur, le président peut déléguer ce pouvoir à un salarié de l’association (directeur général, responsable des ressources humaines, chef de service, responsable de la gestion du personnel, directeur d’établissement, etc.). Dans une affaire récente, un chef d’établissement avait contesté en justice son licenciement au motif que le directeur général qui l’avait prononcé n’en avait pas le pouvoir. Les statuts de l’association prévoyaient que son président pouvait, avec l’agrément du conseil d’administration, déléguer au directeur général l’administration des services et l’embauche du personnel. À ce titre, le conseil d’administration avait, à la demande de la présidente de l’association, voté la délégation, au directeur général, de l’administration et du fonctionnement de l’association en renvoyant, pour le contenu et les limites de cette délégation, à sa fiche de fonction. Une fiche selon laquelle le directeur général était « chargé avec le président du recrutement et du licenciement des chefs d’établissement ». Au vu de ses éléments, les juges ont estimé que la présidente de l’association avait valablement délégué le pouvoir de licencier les chefs d’établissement au directeur général. Ils en ont déduit que le licenciement prononcé par ce dernier était valable.

Précision : les juges ont estimé que même si les statuts mentionnaient uniquement la possibilité de déléguer l’embauche du personnel, le pouvoir de licencier pouvait être également délégué en application du principe du parallélisme des formes. Un principe selon lequel le pouvoir d’embaucher suppose aussi le pouvoir de licencier.

Cassation sociale, 14 juin 2023, n° 21-24162

Article publié le 23 octobre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : SrdjanPav