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Le locataire peut-il cesser de payer le loyer en cas de manquement du bailleur ?

À certaines conditions seulement, le locataire commercial peut suspendre le paiement des loyers en cas de manquement du bailleur à ses obligations.

Un locataire ne peut suspendre le paiement des loyers en invoquant un manquement du bailleur à ses obligations que si ce manquement l’empêche totalement d’utiliser les locaux loués ou de les utiliser conformément à l’usage auquel ils sont destinés.La Cour de cassation vient de rappeler ce principe dans l’affaire récente suivante. Une société locataire d’un local à usage commercial avait cessé de payer ses loyers en raison d’infiltrations d’eau dans ce local. À l’appui de sa décision, elle invoquait le fait que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance. La cour d’appel lui avait donné raison, ayant constaté que le bailleur avait manqué à une obligation essentielle du bail.

Rappel : le bailleur est obligé de délivrer le bien loué au locataire, d’entretenir ce bien en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué et d’en faire jouir paisiblement le locataire pendant la durée du bail.

Mais la Cour de cassation a censuré l’arrêt de la cour d’appel. En effet, elle lui a reproché de ne pas avoir recherché si les infiltrations alléguées avaient rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.Ainsi, contrairement à ce que la cour d’appel avait estimé, le manquement du bailleur à une obligation essentielle du bail ne suffit pas à justifier le défaut de paiement des loyers par le locataire.Cassation civile 3e, 6 juillet 2023, n° 22-15923

Article publié le 12 octobre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : Copyright (C) Andrey Popov

Zones blanches : la solution de l’internet par satellite

Il existe de nombreuses agglomérations, surtout en zone rurale, dans lesquelles l’accès à l’internet haut débit reste difficile voire impossible. En raison des coûts d’investissement, la fibre n’y sera pas déployée avant des années, pas plus que le haut débit mobile. Une bonne raison de s’intéresser aux offres internet par satellite.

Le retour de la parabole

Pour accéder à l’internet par satellite, il faut installer à l’extérieur de ses locaux, une antenne parabolique.

Depuis plusieurs années, l’Autorité de régulation des communications électroniques, des postes et de la distribution de la presse (l’Arcep) édite une carte interactive qui recense, dans le détail, les communes françaises dont les foyers sont raccordés ou raccordables à la fibre optique. Sans surprise, si les grandes agglomérations disposent d’une bonne couverture, de nombreuses zones rurales, principalement en Bretagne, dans le centre du pays et sur les sites montagneux sont encore classés en « blanc », c’est-à-dire sans aucun accès à la fibre. Des petites agglomérations qui ne bénéficient pas non plus d’accès à l’internet mobile haut débit comme le confirme une autre carte interactive de l’Arcep, cette fois dédiée à la couverture mobile nationale.

Se tourner vers le satellite

En attendant que les opérateurs déploient leurs solutions haut débit sur l’ensemble du territoire, les particuliers et les entreprises situés dans les zones dites blanches ou mal couvertes ont la possibilité de se rabattre sur une autre technologie : le satellite, pour accéder au réseau internet dans de bonnes conditions. D’un point de vue matériel, ils devront s’équiper d’une parabole, d’un routeur et de la connectique destinée à relier les deux équipements. Orientée correctement, la parabole permettra d’émettre vers le satellite et de recevoir les flux de données. Le débit dépendra de l’abonnement du fournisseur, tout en sachant qu’il restera inférieur à ceux proposés dans les offres fibre optique.

Un nombre limité d’opérateurs

Peu d’opérateurs sont aujourd’hui en mesure de couvrir l’ensemble du territoire national.

Une poignée de fournisseurs d’accès à internet par satellite opèrent en France. Le plus connu, l’Américain Starlink (propriété d’Elon Musk), offre des abonnements à partir de 40 € par mois (entre 100 et 200 Mb/s de débit maximum en réception). Pour les entreprises qui traitent des volumes de données élevés, des abonnements « entreprise » sont également proposés : 112 €/mois pour la consommation de 40 Gb, 216 €/mois pour la consommation de 1 To de données, 432 € pour 2 To et enfin 1 272 € pour 6 To.Un accès à un service client dédié et un tableau de bord spécifique permettant un suivi des consommations sont intégrés à ces offres. Au prix de l’abonnement, il faut ajouter 450 € pour l’achat du routeur et de l’antenne. Un coût qui grimpe à 2 826 € pour l’achat de l’antenne haute performance proposée dans le cadre des abonnements « entreprise ».

À noter : avec sa couverture mondiale, Starlink offre également la possibilité d’accéder à l’internet haut débit à partir d’un bateau circulant en pleine mer. L’abonnement, proposé à 287 € par mois, permet de bénéficier d’un débit allant jusqu’à 220 Mb/s en réception. Comptez 2 826 € pour le matériel. Cette offre est également proposée à ceux qui souhaitent équiper un véhicule d’un accès satellite à internet.

Autre opérateur majeur, le Français Nordnet, propriété d’Orange, propose 3 abonnements : Vital (50 Mb/s en réception) pour 40 € par mois, Idéal (75 Mb/s) à 55 € et Ultra (100 Mb/s) à 80 €. Ces offres, contrairement à celles de Starlink, comprennent la téléphonie fixe et, pour l’abonnement Ultra, l’accès à la TNT. 300 € sont également réclamés pour le matériel.À côté de ces deux grands fournisseurs, on peut également signaler les offres de l’Allemand SkyDSL (à partir de 20 € par mois, auxquels s’ajoute la location du matériel de 5 à 10 € mensuels) et du Britannique OuiSat (de 13 à 90 € par mois en fonction du débit : de 30 Mb/s à 50 Mb/s + 285 € pour le matériel). Sachant que ce dernier opérateur ne couvre pas la totalité du territoire national, contrairement à ses concurrents.

Article publié le 12 octobre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : aapsky

Projet de loi de finances

Le projet de loi de finances pour 2024 prévoit notamment d’échelonner sur 4 ans la suppression de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises.

Octobre 2023 – semaine 41

Article publié le 11 octobre 2023 – © Les Echos Publishing 2023

Congés payés : report après un congé parental d’éducation

Le salarié en congé parental d’éducation a droit au report des congés payés qu’il a acquis avant son congé parental.

Les salariés acquièrent 2,5 jours ouvrables de congés payés par mois de travail effectif pendant une « période de référence » qui s’étale généralement du 1er juin au 31 mai. Soit un total de 5 semaines de congés payés.Ils prennent ces congés payés pendant une période déterminée par un accord d’entreprise ou, à défaut, par la convention collective applicable dans l’entreprise. En l’absence d’accord, cette période est définie par l’employeur.Que se passe-t-il lorsque les salariés ne peuvent pas poser tout ou partie de leurs congés payés pendant cette période en raison de leur absence de l’entreprise ?Si pour certains évènements (arrêt de travail pour maladie professionnelle ou accident du travail, par exemple), les congés payés sont reportés jusqu’au retour du salarié, ce n’était pas le cas jusqu’à récemment pour le congé parental d’éducation.Ainsi, en 2019, une salariée de retour d’un congé parental d’éducation n’avait pas pris les congés payés qu’elle avait acquis avant ce congé. À la suite d’une rupture conventionnelle, elle avait réclamé en justice le paiement d’une indemnité compensatrice pour ces congés non pris.Saisie du litige, la Cour de cassation a considéré que les congés payés acquis avant un congé parental d’éducation n’étaient pas perdus mais devaient être reportés à l’issue de ce congé. La salariée n’ayant pas pris ces congés payés à son retour de congé parental d’éducation, elle avait donc droit à leur paiement sous la forme d’une indemnité compensatrice.

À savoir : en mars 2023, la loi d’adaptation du droit français au droit de l’Union européenne a intégré dans le Code du travail une disposition selon laquelle le salarié en congé parental d’éducation « conserve le bénéfice de tous les avantages qu’il avait acquis avant le début du congé ». Ce qui inclut les congés payés acquis avant le début du congé parental d’éducation. Cette intégration met donc fin au débat en confirmant que le salarié de retour d’un tel congé a droit au report de ces congés payés.

Cassation sociale, 13 septembre 2023, n° 22-14.043

Article publié le 11 octobre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : Dobrila Vignjevic

La garantie des vices cachés

Tout vendeur est tenu de garantir l’acheteur contre les vices cachés du bien vendu.

Durée : 01 mn 50 s

Article publié le 11 octobre 2023 – © Les Echos Publishing 2023

WhatsApp veut séduire les entreprises

L’application de messagerie WhatsApp continue de se développer pour proposer de nouvelles solutions. Plusieurs fonctionnalités inédites pourraient ainsi séduire les entreprises.

Déjà utilisée largement partout dans le monde, WhatsApp, l’application de messagerie instantanée de Meta (Facebook), cherche à dégager toujours plus de rentabilité. Elle a déjà opéré plusieurs améliorations ces derniers mois, mais souhaite aller encore plus loin en visant notamment les utilisateurs qui sont de plus en plus nombreux à discuter, via l’application, avec des entreprises.

Réserver un billet d’avion

De nouvelles fonctionnalités pourraient ainsi arriver rapidement telles que réserver un billet d’avion au sein même de l’application en s’adressant au compte d’une entreprise. Les compagnies aériennes pourraient ainsi proposer un service plus personnalisé, répondant rapidement aux besoins des clients, comme, par exemple, recevoir des offres sur-mesure directement dans ses conversations, échanger facilement avec un agent de la compagnie, ou encore modifier sa réservation sans passer par le site web. WhatsApp aimerait également améliorer les expériences de discussion entre utilisateurs et entreprises, en proposant, par exemple, de prendre rendez-vous directement sur l’interface.

Article publié le 11 octobre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : DR

Travail de nuit : ne dépassez pas les limites !

Pour la Cour de cassation, le seul dépassement de la durée hebdomadaire maximale du travail de nuit ouvre droit à des dommages et intérêts pour le salarié.

Dans l’objectif de préserver leur santé et leur sécurité, les travailleurs de nuit ne peuvent pas, en principe, travailler plus de 8 heures par jour et plus de 40 heures par semaine calculées sur une période de 12 semaines consécutives. Un accord collectif pouvant toutefois venir fixer des durées maximales de travail plus élevées.Et attention, car le seul dépassement de la durée hebdomadaire maximale du travail de nuit peut ouvrir droit à des dommages et intérêts pour le salarié, comme vient de l’indiquer la Cour de cassation…Dans cette affaire, un salarié recruté en tant que chauffeur routier avait saisi la justice en vue d’obtenir des dommages et intérêts. Il affirmait, en effet, avoir dépassé la durée hebdomadaire maximale de travail applicable aux personnels roulants (autres que les chauffeurs grands routiers ou longue distance) dont l’activité s’exerce sur tout ou partie de la période nocturne, à savoir 46 heures par semaine calculées sur 12 semaines consécutives.Saisie du litige, la Cour d’appel de Paris avait rejeté sa demande. Et ce, notamment, parce qu’il ne justifiait pas avoir subi un préjudice du fait du dépassement de la durée maximale hebdomadaire de travail.Mais pour la Cour de cassation, en cas de litige en la matière, il appartient à l’employeur de prouver qu’il a bien respecté la durée hebdomadaire maximale de travail. Et dès lors que cette durée maximale est dépassée, le salarié peut prétendre à des dommages et intérêts sans avoir à prouver qu’il a subi un quelconque préjudice.L’affaire sera donc de nouveau examinée par les juges d’appel.

Précision : dans des affaires antérieures, la Cour de cassation avait déjà précisé que le seul dépassement de la durée maximale quotidienne (Cassation sociale, 11 mai 2023, n° 21-22281) ou hebdomadaire (Cassation sociale, 26 janvier 2022, n° 20-21636) de travail ouvrait droit à réparation pour le salarié.

Cassation sociale, 27 septembre 2023, n° 21-24782

Article publié le 10 octobre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : Predrag Vuckovic

Nouveau tour de vis sur la fiscalité des véhicules

Malus auto, malus au poids et taxes sur les véhicules des sociétés devraient prochainement faire l’objet d’un alourdissement pour inciter à la transition énergétique du parc automobile.

Différentes taxes sur les véhicules de tourisme des particuliers comme des entreprises sont durcies dans le cadre du projet de loi de finances pour 2024 afin d’encourager le verdissement du parc automobile français.

Durcissement du malus auto et du malus au poids

À compter de 2024, le malus auto serait alourdi, avec un seuil de déclenchement abaissé de 123 à 118 g de CO2/km, et la dernière tranche du barème s’appliquerait au-delà de 193 g/km pour un tarif de 60 000 € (contre 225 g/km et 50 000 € en 2023). En outre, le plafonnement de ce malus à 50 % du prix d’achat du véhicule serait supprimé.Corrélativement, le seuil de déclenchement du malus « au poids » serait ramené de 1,8 à 1,6 tonne et un barème progressif serait introduit. Actuellement, son tarif est fixé à 10 €/kg pour la fraction du poids excédant 1,8 tonne.

Malus au poids à compter de 2024
Fraction de la masse en ordre de marche (en kg)	Tarif marginal (en €)
Jusqu’à 1 599	0
De 1 600 à 1 799	10
De 1 800 à 1 899	15
De 1 900 à 1 999	20
De 2 000 à 2 100	25
À partir de 2 100	30

Rappel : le malus auto, tout comme le malus au poids, s’appliquent lors de la première immatriculation du véhicule en France. Sachant que le cumul de ces deux taxes ne peut pas excéder le tarif maximal du malus auto.

Alourdissement des taxes sur les véhicules des sociétés

Autre changement, à partir de 2024, le seuil de déclenchement de la taxe annuelle sur les émissions de CO2 serait réduit de 21 à 15 g de CO2/km. En outre, son barème ne serait plus déterminé à partir du nombre exact de grammes de CO2/km émis par le véhicule, mais par tranches et deviendrait progressif.

Barème 2024 de la taxe sur les émissions de CO2 (véhicules relevant de la norme WLTP)
Fraction des émissions de CO2 (en g/km)	Tarif marginal (en €)
Jusqu’à 14	0
De 15 à 55	1
De 56 à 63	2
De 64 à 95	3
De 96 à 115	4
De 116 à 135	10
De 136 à 155	50
De 156 à 175	60
À partir de 176	65

À savoir : ce barème serait encore durci en 2025, 2026 et 2027.

Quant à la taxe annuelle sur l’ancienneté des véhicules, elle serait remplacée, à compter de 2025, par une taxe sur les émissions de polluants atmosphériques en fonction de la catégorie Crit’Air du véhicule. Ainsi, le tarif serait nul pour la catégorie E, de 100 € pour la catégorie 1 et de 500 € pour les autres catégories.

Rappel : certaines entreprises, principalement les sociétés, sont redevables de deux taxes annuelles sur les véhicules de tourisme qu’elles affectent à leur activité, l’une sur les émissions de CO2 et l’autre sur l’ancienneté des véhicules. En pratique, il s’agit des deux anciennes composantes de la taxe sur les véhicules de sociétés (ex-TVS).

Exit les exonérations pour les véhicules hybrides

À compter de 2025, les exonérations de malus au poids et de taxe annuelle sur les émissions de CO2 dont bénéficient certains véhicules hybrides seraient supprimées.En revanche, ces véhicules pourraient bénéficier d’un abattement, pour le malus au poids, de 200 kg sur leur masse, dans la limite de 15 % de cette masse. Et, pour la taxe annuelle sur les émissions de CO2, ceux qui utilisent du superéthanol E85 seraient éligibles à un abattement, égal à 40 % des émissions de CO2 (sauf émissions > 250 g/km).Art. 14, projet de loi de finances pour 2024, enregistré à l’Assemblée nationale le 27 septembre 2023, n° 1680

Résiliation d’un contrat de location par le jeu d’une clause résolutoire

Lorsqu’une clause résolutoire présente dans un contrat de location a produit ses effets avant que le locataire soit placé en redressement judiciaire, le loueur est parfaitement en droit d’obtenir la résiliation du bail en application de cette clause.

Souvent, les contrats de bail comportent une clause, dite « résolutoire », qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit (c’est-à-dire automatiquement) en cas de manquement du locataire à certaines de ses obligations, en particulier en cas de défaut de paiement du loyer.

En pratique : pour mettre en œuvre une clause résolutoire, le bailleur doit d’abord délivrer un « commandement » au locataire par acte d’huissier de justice. Ce commandement doit mentionner le délai d’un mois dont dispose ce dernier pour remédier au(x) manquement(s) qui lui est(sont) reproché(s). Et si, à l’expiration de ce délai, le locataire ne s’est pas exécuté, le bail est résilié.

L’intérêt d’une clause résolutoire

Intérêt d’une clause résolutoire : dès lors qu’il constate un manquement du locataire à un engagement prévu par la clause, manquement qui a persisté un mois après une mise en demeure, le juge, saisi par le bailleur, doit prononcer la résiliation du bail, même si ce manquement est minime. Autrement dit, en présence d’une clause résolutoire, le juge ne dispose plus d’aucun pouvoir d’appréciation.Et la clause résolutoire est également utile au cas où le locataire serait placé en redressement ou en liquidation judiciaire. Mais à condition de la faire jouer avant qu’une telle procédure soit ouverte. Car une fois que la procédure de redressement ou de liquidation est ouverte, les créanciers ne peuvent plus engager contre l’entreprise qui en fait l’objet une action en justice pour obtenir la résiliation d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent (par exemple, un loyer).Ainsi, dans une affaire récente, un loueur de véhicules avait mis en demeure une société cliente de lui régler, sous 8 jours (en l’occurrence le 1er octobre 2019 au plus tard), 197 000 € d’arriérés de loyers, faute de quoi il ferait jouer la clause résolutoire prévue dans le contrat de location. Cette mise en demeure étant restée sans effet, le loueur avait obtenu du juge des référés une ordonnance constatant l’acquisition de la clause résolutoire et ordonnant la restitution des véhicules. Par la suite, cette ordonnance avait fait l’objet d’un appel tandis que la société locataire avait été mise en redressement judiciaire.Du coup, le loueur était-il encore en droit d’agir contre cette dernière ? La Cour de cassation a répondu par l’affirmative : un créancier peut très bien demander la résiliation d’un contrat de location en faisant jouer une clause résolutoire ayant produit ses effets avant le jugement d’ouverture d’une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire. Dans cette affaire, la clause résolutoire avait été acquise à l’issue du délai de 8 jours laissé à la société locataire pour payer les loyers (soit le 1er octobre 2019), donc avant le prononcé du jugement d’ouverture du redressement judiciaire le 26 décembre 2019. Le loueur de véhicules était donc en droit d’obtenir la résiliation du bail.Cassation commerciale, 13 septembre 2023, n° 22-12047

Services à la personne : association mandataire ou employeur ?

Une association de services à la personne agissant en tant que mandataire doit veiller à ne pas se comporter comme un employeur.

Les associations de services à la personne interviennent au domicile des particuliers pour différentes activités (assistance aux personnes âgées ou handicapées, tâches ménagères, travaux de petit bricolage, garde d’enfants, etc.). Elles peuvent exercer leurs activités en tant que prestataire ou en tant que mandataire.En mode prestataire, l’association est l’employeur des personnes qui interviennent au domicile des particuliers. Ces derniers achètent une prestation de services à l’association et celle-ci leur délivre une facture.Lorsque l’association intervient en mode mandataire, l’employeur des intervenants est le particulier chez qui ils interviennent et non pas l’association. Celle-ci se contente d’accomplir pour son compte les démarches administratives fiscale et sociale liées à ces emplois (recrutement, embauche, calcul et établissement des bulletins de paie, etc.).

Quand un mandataire est en réalité un prestataire

Dans une affaire récente, une aide à domicile avait été engagée dans le cadre d’un contrat de travail à temps partiel de 84 heures par mois par une association spécialisée dans le secteur de l’aide à domicile et le maintien des personnes âgées à domicile. Sur 4 mois, elle avait également conclu des contrats de travail avec 6 particuliers ayant conclu des mandats avec l’association.La salariée avait saisi la justice afin de faire reconnaître que l’association était, en réalité, son employeur dans le cadre des contrats de travail passés avec ces 6 particuliers.Et la Cour de cassation lui a donné raison en estimant qu’au titre de ces contrats de travail, l’association se comportait non pas comme un mandataire, mais comme un employeur. En effet, l’aide à domicile travaillait sous l’autorité de l’association qui avait le pouvoir de lui donner des ordres et directives, d’en contrôler l’exécution et de la sanctionner en la licenciant.Ainsi, pour les contrats concernés, l’association planifiait les interventions de l’aide à domicile et validait ses modifications de planning. En outre, cette dernière devait rendre compte à l’association des difficultés rencontrées, observer ses instructions et consignes, lui transmettre ses feuilles de présence et la solliciter pour ses congés. De plus, elle n’avait pas le droit de traiter en direct avec les particuliers et d’accepter des tâches non approuvées par l’association. Enfin, elle avait été licenciée par l’association pour le compte de 2 particuliers dans le cadre des contrats de travail conclus avec ceux-ci.Cassation sociale, 24 mai 2023, n° 22-10207