Eurex emploi

Vente d’un local commercial : le locataire n’a pas toujours un droit de préférence

Lorsque deux locaux commerciaux appartenant à des propriétaires distincts sont mis en vente par un acte de cession unique, les locataires respectifs de chacun de ces locaux bénéficient du droit de préférence pour les acquérir.

Si, comme beaucoup de commerçants, vous exploitez votre fonds de commerce dans un local que vous louez, sachez que lorsque ce local est mis en vente, vous bénéficiez, en tant que locataire, d’un droit dit « de préférence » qui vous permet de l’acheter en priorité par rapport à un autre candidat à l’acquisition. Et si ce droit n’est pas respecté, vous pouvez demander en justice l’annulation de la vente.

En pratique : le propriétaire doit en informer le locataire par lettre recommandée AR, cette notification valant offre de vente. Ce dernier dispose alors d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre de vente pour se prononcer. Et s’il accepte d’acquérir le local, il a 2 mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire pour réaliser la vente. Ce délai étant porté à 4 mois lorsqu’il accepte l’offre de vente sous réserve d’obtenir un prêt.

Toutefois, le locataire ne bénéficie pas de ce droit de préférence dans certains cas, notamment « en cas de cession unique de locaux commerciaux distincts ».

Des propriétaires différents

À ce titre, les juges ont précisément récemment que lorsque des locaux commerciaux appartenant à des propriétaires différents sont vendus dans un acte unique, cette vente ne peut pas être considérée comme une « cession unique de locaux commerciaux distincts ». Dans ce cas, les locataires respectifs de chacun de ces locaux bénéficient bien du droit de préférence. Dans cette affaire, deux locaux commerciaux appartenant, l’un à une indivision et l’autre à l’un des propriétaires indivis, avaient été vendus par un acte unique à une société civile immobilière. Selon les juges, dans la mesure où ces deux locaux appartenaient à des propriétaires différents, l’un des deux locataires (en l’occurrence, celui du local appartenant à l’indivision) était en droit d’invoquer le fait que son droit de préférence n’avait pas été respecté.

Précision : le locataire ne bénéficie pas non plus du droit de préférence « en cas de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ». Ainsi, si le local commercial loué n’est qu’une partie de l’immeuble mis en vente, le droit de préférence du locataire ne s’applique pas.

Cassation civile 3e, 6 novembre 2025, n° 23-21442

Article publié le 17 décembre 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : Monty Rakusen’s Studio

Médecins : la pratique de ville évolue

En 2025, 42 % des médecins exercent exclusivement en libéral selon les derniers chiffres de la Drees (ministère de la Santé). Un chiffre en baisse, révélateur de changements profonds de la pratique.

L’image du médecin libéral isolé dans son cabinet est de moins en moins représentative. Si le nombre de praticiens a augmenté de 9,9 % entre 2012 et 2025, avec un nombre de médecins en activité qui est passé de 215 930 à 237 214 sur cette période, seuls 100 739 exercent leur activité en libéral en 2025, contre 111 069 en 2012, soit une diminution de 9 % des effectifs. Une baisse encore plus marquée pour les généralistes libéraux puisque leurs effectifs ont chuté de 13 %. L’exercice libéral exclusif n’est donc plus majoritaire chez les médecins, 42 % des professionnels étant en exercice libéral en 2025, alors qu’ils étaient 51 % en 2012.

L’activité mixte séduit de plus en plus

Seuls les généralistes privilégient l’exercice libéral, avec encore 55,8 % des praticiens en exercice. En revanche, l’activité mixte libérale et salariée séduit de plus en plus de praticiens, avec un exercice en moyenne de 1,6 activité en 2025 contre 1,2 en 2012. Autre tendance : le regroupement en exercice pluriprofessionnel pour faire face notamment à l’augmentation des maladies chroniques qui nécessitent une proximité entre différents professionnels, comme les infirmiers de pratiques avancées, les kinésithérapeutes ou d’autres spécialistes.

Article publié le 17 décembre 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : ©REB Images/Blend Images LLC

Budget de la Sécurité sociale : quelles sont les mesures attendues ?

Suspension de la dernière réforme des retraites, création d’un nouveau congé de naissance et hausse de la contribution due sur les indemnités de rupture conventionnelle et de mise à la retraite sont au menu du projet de loi de financement de la Sécurité sociale.

Après un parcours quelque peu chaotique, le projet de loi de financement de la Sécurité sociale (PLFSS) a été définitivement adopté par les députés le 16 décembre 2025. Un projet final qui est, certes, moins ambitieux que sa version initiale, mais qui ne manque pas d’impacter les employeurs. Tour d’horizon des principales mesures introduites.

À savoir : ces mesures sont présentées sous réserve de l’examen du projet de loi de financement de la Sécurité sociale par le Conseil constitutionnel.

Coup de frein sur la réforme des retraites

Objet de nombreux débats, la dernière réforme des retraites, qui prévoit un relèvement progressif à 64 ans de l’âge légal de départ à la retraite et à 172 trimestres de la durée d’assurance permettant d’obtenir une pension de retraite à taux plein, est suspendue jusqu’à la prochaine élection présidentielle. Concrètement, l’âge légal de départ à la retraite reste fixé à 62 ans et 9 mois pour les personnes nées entre le 1er janvier 1963 et le 31 mars 1965. Il est ensuite relevé progressivement pour atteindre 64 ans pour les personnes nées à compter de 1969.

À noter : le relèvement progressif de la durée d’assurance permettant d’obtenir une pension de retraite à taux plein est lui aussi « ralenti ». Cette durée reste fixée à 170 trimestres pour les personnes nées entre le 1er janvier 1963 et le 31 mars 1965. Elle passe ensuite à 171 trimestres pour celles nées entre le 1er avril et le 31 décembre 1965 pour atteindre 172 trimestres pour les personnes nées à compter de 1966.

Un congé supplémentaire de naissance

Les salariés qui bénéficient d’un congé de maternité, de paternité ou d’accueil de l’enfant ou d’adoption se voient accorder un congé supplémentaire de naissance pour tout enfant né ou adopté à compter du 1er janvier 2026 (ou nés avant le 1er janvier 2026 dont la naissance devait intervenir à compter de cette date).

Précision : peuvent aussi prétendre à ce nouveau congé les salariés qui n’ont pas bénéficié, en tout ou partie, d’un congé de maternité, de paternité ou d’accueil de l’enfant ou d’adoption car ils ne remplissaient pas les conditions pour percevoir des indemnités journalières de la Sécurité sociale.

Ce nouveau congé, d’une durée d’1 ou 2 mois (au choix du salarié), donne lieu au versement d’indemnités journalières de la Sécurité sociale dont le montant doit encore être fixé par un décret.

Indemnité de rupture conventionnelle et de mise à la retraite

La part des indemnités de rupture conventionnelle et de mise à la retraite qui échappe aux cotisations sociales donne lieu au paiement d’une contribution spécifique mise à la charge des employeurs. Le taux de cette contribution est relevé de 30 à 40 %. Et ce, pour les contributions dues au titre des périodes d’emploi courant à compter du 1er janvier 2026.

Rappel : ces indemnités échappent aux cotisations sociales dans la double limite de 2 fois le plafond annuel de la Sécurité sociale, soit 96 120 € en 2026, et du plus élevé des trois montants suivants :- l’indemnité légale ou conventionnelle de licenciement ;- 50 % de l’indemnité octroyée au salarié ;- deux fois sa rémunération annuelle brute (au cours de l’année civile qui précède la rupture).

Article publié le 17 décembre 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : gradyreese

Pertes de récolte : baisse du taux d’indemnisation pour les exploitants non assurés

Le taux d’indemnisation versée au titre de la solidarité nationale en cas de pertes importantes de récolte subies par les exploitants agricoles qui n’ont pas souscrit d’assurance récolte va diminuer pour certaines cultures dans les trois prochaines années.

Vous le savez : depuis le 1er janvier 2023, un nouveau régime d’assurance récolte pour les pertes dues aux évènements climatiques (gel, grêle, tempêtes…) est entré en vigueur. Plus précisément, le nouveau système mis en place repose à la fois sur l’assurance récolte facultative subventionnée et sur une indemnisation par la solidarité nationale via le fonds de solidarité nationale (FSN).

Rappel : le nouveau dispositif distingue trois niveaux de risques :- les pertes de faible ampleur, qui restent assumées par l’exploitant agricole ;- les pertes de moyenne ampleur, qui sont prises en charge, au-delà de la franchise, par l’assurance multirisques climatiques (ou assurance récolte) subventionnée que l’exploitant agricole a éventuellement souscrite ;- et les pertes exceptionnelles, qui sont indemnisées par l’État au titre de la solidarité nationale via le FSN, et ce même au profit des agriculteurs non assurés. Sachant que les exploitants qui n’ont pas souscrit d’assurance-récolte sont moins bien indemnisés que les assurés car ils se voient appliquer une décote.

L’indemnisation par la solidarité nationale (ISN) pour les exploitants qui ne sont pas assurés se déclenche en cas de pertes exceptionnelles d’au moins 30 % pour certaines cultures (prairies, arboriculture, horticulture, maraîchage…) et d’au moins 50 % pour les grandes cultures et la viticulture. Les pertes dépassant ces seuils sont donc partiellement indemnisées par l’État.

Des taux d’indemnisation en baisse

Sachant que cette indemnisation partielle décroît d’année en année. Ainsi, pour les grandes cultures, les légumes et la viticulture, le taux d’indemnisation sera ramené de 35 % en 2025 à 28 % en 2026, 21 % en 2027 et 14 % seulement en 2028. Pour les prairies, l’arboriculture et les petits fruits, ce taux passera de 35 % en 2025 à 31,5 % en 2026, 28 % en 2027 et 24,5 % en 2028. Enfin, pour les autres cultures (notamment les plantes à parfum, aromatiques et médicinales), l’horticulture, les pépinières, l’apiculture, l’aquaculture et l’héliciculture, ce taux restera inchangé à 45 % jusqu’en 2028.

Rappel : pour les exploitants agricoles qui ont souscrit un contrat d’assurance multirisque climatique, l’indemnisation au titre de la solidarité nationale pour les pertes de récolte les plus élevées reste fixée à 90 %, toutes cultures confondues.

Décret n° 2025-1175 du 5 décembre 2025, JO du 9

L’automatisation, une solution pour mieux gérer sa TPE-PME

Longtemps réservée aux grandes entreprises, l’automatisation se démocratise dans les TPE-PME, notamment grâce aux outils no-code. France Num propose un guide pratique pour mettre en place ce type de solution.

L’automatisation permet de gagner du temps et d’améliorer la productivité ainsi que la performance de l’entreprise en supprimant, grâce à des outils numériques, les tâches répétitives chronophages habituellement réalisées manuellement. De nombreuses solutions sont désormais accessibles aux plus petites entreprises qui n’ont pas forcément les compétences digitales en interne. Pour les aider à s’y retrouver, France Num a publié un guide en ligne.

Concevoir une automatisation utile

Basé sur des exemples concrets des avantages que peut apporter l’automatisation, ce guide fait le tour des différentes solutions existantes, les outils no-code, l’intelligence artificielle, les logiciels métiers… Il détaille quels tâches ou processus peuvent être automatisés dans l’entreprise et dévoile trois outils particulièrement intéressants : Zapier, n8n et Make. Des conseils pratiques sont également distillés, comme, par exemple, prendre le temps de schématiser précisément son processus actuel pour identifier les points d’amélioration et concevoir une automatisation vraiment utile.

Pour en savoir plus : www.francenum.gouv.fr

Article publié le 16 décembre 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : Krongkaew

Architectes : pas de changement pour la cotisation à l’Ordre

Le montant et les modalités de paiement et d’exonération de la cotisation à l’Ordre des architectes sont maintenus pour 2026.

Après avis des Conseils régionaux, le règlement des cotisations à l’Ordre des architectes a été voté le 20 novembre dernier en Conseil national. Ce dernier a reconduit le montant des cotisations applicables l’an dernier.

Exemples : la cotisation à l’Ordre reste donc fixée (sauf exonération), en 2026, à 720 € pour les architectes exerçant à titre libéral, à 360 € pour les gérants et associés de sociétés d’architecture et à 90 € pour les conjoints collaborateurs.

Une augmentation des montants de réinscription

Une nouveauté toutefois : une modification des tarifs pour les architectes qui souhaitent se réinscrire à l’Ordre après une période d’inactivité a été votée. Pour 2026, le montant des réinscriptions a été fixé au niveau de l’inscription (première inscription), précise l’Ordre dans son communiqué.

Exemple : le montant d’une réinscription s’élève à 360 € (contre 90 € en 2025) pour les architectes exerçant à titre libéral, les gérants et associés de sociétés d’architecture et les associés de SPFPL.

Les appels à cotisations seront lancés dès le 15 janvier 2026 avec une date butoir fixée fin mars, sachant que la possibilité de règlement en 10 mensualités est ouverte aux architectes qui en feront la demande dès le début de l’année.

Le maintien des dispositifs d’exonération

Les deux procédures permettant de bénéficier d’exonérations de cotisation ont été maintenues. Pour rappel, d’une part, les architectes peuvent obtenir une exonération partielle accordée automatiquement sur simple justificatif de ressources. D’autre part, dans des cas plus spécifiques (difficultés matérielles temporaires, problème de santé…), il est possible de saisir la Commission solidaire entraide (CSE) pour qu’elle statue sur la demande d’exonération. Pour saisir la CSE, les architectes doivent passer par leur Conseil régional.

Article publié le 16 décembre 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : SIRISAK__BOAKAEW

Rejet d’une réclamation fiscale dans une proposition de redressement

Le Conseil d’État a précisé les délais de saisine du juge applicables au contribuable lorsque le rejet de sa réclamation fiscale est formalisé dans une proposition de redressement.

À compter de la présentation d’une réclamation fiscale, l’administration doit vous répondre dans un délai de 6 mois. Ce délai pouvant être porté à 9 mois, sous réserve que cette dernière vous en informe. À défaut de réponse dans ce délai, l’administration est considérée comme ayant rejeté implicitement votre demande. À ce titre, en cas de rejet total ou partiel de votre réclamation, la décision de l’administration doit notamment comporter la mention des voies et délais de recours à votre disposition. En effet, si la décision de l’administration ne vous convient pas, vous pouvez la contester en justice dans un délai de 2 mois à compter de sa notification. Sachant que lorsque la décision de rejet ne mentionne pas ces voies et délais de recours, vous disposez d’un délai raisonnable, fixé à 1 an maximum, sauf exceptions, pour saisir le juge.

À savoir : aucun délai ne s’impose à vous en cas de rejet implicite de votre réclamation tant que l’administration ne vous a pas notifié une décision expresse de rejet de votre réclamation.

Et attention, ces délais de saisine du juge s’appliquent également au contribuable lorsque le rejet de sa réclamation est formalisé dans une proposition de redressement, vient de préciser le Conseil d’État, dès lors que l’existence de la décision expresse de rejet ressort sans ambiguïté de ce document. Ce qui était le cas dans cette affaire, ont estimé les juges, puisque l’administration fiscale avait notifié l’annulation d’un crédit de TVA dans une proposition de redressement qui faisait suite à une vérification de comptabilité diligentée pour contrôler la demande de remboursement de ce crédit.

Précision : cette solution devrait s’appliquer plus largement aux demandes de remboursement de créances fiscales (crédit d’impôt recherche, report en arrière des déficits…) faisant l’objet d’une décision de rejet d’une réclamation fiscale au sein d’une proposition de redressement.

Conseil d’État, 14 novembre 2025, n° 498880

Quelle revalorisation pour le Smic en 2026 ?

Le montant horaire brut du Smic s’élèvera à 12,02 € à compter du 1er janvier 2026 et son montant mensuel brut à 1 823,03 € pour un contrat de travail à temps complet.

Le ministère du Travail et des Solidarités vient d’annoncer que le Smic sera revalorisé de 1,18 % au 1er janvier 2026. Son montant horaire brut passera donc de 11,88 € à 12,02 €. Le Smic mensuel brut progressera, quant à lui, de 21,23 € pour s’établir, à compter du 1er janvier 2026, à 1 823,03 € (contre 1 801,80 € précédemment) pour une durée de travail de 35 heures par semaine. Soit un Smic mensuel net de 1 443,11 €.

Précision : à Mayotte, le montant horaire brut du Smic sera fixé à 9,33 € (contre 8,98 € précédemment) et son montant mensuel brut à 1 415,05 € (contre 1 361,97 €) pour une durée de travail de 35 heures par semaine.

Communiqué de presse du ministère du Travail et des Solidarités du 12 décembre 2025

Environnement : délai de prescription de l’action pour préjudice écologique

Le point de départ de la prescription de l’action en réparation d’un préjudice écologique se situe à la date à laquelle des « indices graves, précis et concordants d’imputabilité du préjudice environnemental » peuvent être raisonnablement invoqués.

La notion de préjudice écologique, d’abord appliquée par la Cour de cassation, a été introduite dans le Code civil par la loi pour la reconquête de la biodiversité, de la nature et des paysages d’août 2016. Ce préjudice est défini comme « une atteinte non négligeable aux éléments ou aux fonctions des écosystèmes ou aux bénéfices collectifs tirés par l’homme de l’environnement ». Peuvent intenter une action en réparation de ce préjudice les associations agréées ou créées depuis au moins 5 ans et ayant pour objet la protection de la nature et la défense de l’environnement. L’action doit être engagée dans les 10 ans à compter du jour où l’association « a connu ou aurait dû connaître la manifestation du préjudice écologique ». La Cour de cassation a dû récemment se prononcer sur le point de départ de ce délai de prescription. Dans cette affaire, la Ligue de protection des oiseaux (LPO) avait intenté une action en réparation du préjudice écologique à l’encontre de plusieurs sociétés produisant et/ou commercialisant des néonicotinoïdes. Elle soutenait que « le fort déclin des populations d’oiseaux dans les milieux agricoles était à mettre en perspective avec l’utilisation massive d’un insecticide de la famille des néonicotinoïdes, l’imidaclopride, commercialisé en France depuis les années 1990 ». Les sociétés prétendaient que cette action, déclenchée devant les tribunaux en juin 2021, était prescrite puisqu’un rapport de l’Office national de la chasse et de la faune sauvage (intitulé « surveillance de la mortalité des oiseaux et des mammifères sauvages ») avait, dès avril 2011, documenté les premières manifestations en France du préjudice écologique lié à l’exposition à l’imidaclopride et que la LPO, en tant qu’association agréée pour la protection de l’environnement, devait en avoir connaissance.

Une action en réparation non prescrite

Pour la Cour de cassation, le point de départ de la prescription de l’action en réparation d’un préjudice écologique ne se situe pas « dès les premières suspicions » de l’effet indésirable d’un produit sur l’environnement. En effet, selon elle, il ne peut être fixé avant la date à laquelle des « indices graves, précis et concordants d’imputabilité du préjudice environnemental » peuvent être raisonnablement invoqués. Dans cette affaire, pour les juges, la prescription de 10 ans avait donc commencé à courir non pas en avril 2011, mais au printemps 2014. En effet, à cette date, plusieurs revues scientifiques avaient publié des articles démontrant la toxicité de l’imidaclopride sur de nombreux oiseaux et la plupart des poissons (mortalité due à l’ingestion de semences traitées ou reproduction altérée). En conséquence, selon la Cour de cassation, l’action en réparation du préjudice écologique intentée en juin 2021 par la LPO n’était pas prescrite.

À noter : la Cour de cassation a, par ailleurs, précisé que les tribunaux judiciaires étaient compétents pour statuer sur cette action même si les sociétés vendaient un produit dont la commercialisation exigeait l’autorisation de l’administration.

Cassation civile 3, 13 novembre 2025, n° 24-10959

Quelle réduction d’impôt en cas d’abandons de recettes ?

La réduction d’impôt pour dons des particuliers ne s’applique pas aux abandons de recettes issus de prestations gratuites réalisées par un professionnel libéral dans le cadre de son activité.

Les dons, y compris l’abandon exprès de revenus ou de produits, consentis par les contribuables au profit de certains organismes d’intérêt général ouvrent droit à une réduction d’impôt sur le revenu.

À noter : sont notamment visées les associations ayant un caractère philanthropique, éducatif, scientifique, social, humanitaire, sportif, familial, culturel, ou concourant à l’égalité entre les femmes et les hommes, à la mise en valeur du patrimoine artistique, à la défense de l’environnement naturel ou à la diffusion de la culture, de la langue et des connaissances scientifiques françaises.

Cependant, cet avantage fiscal s’applique aux seuls dons réalisés à titre privé et non aux versements effectués par les exploitants individuels dans le cadre de leur activité, ont récemment rappelé les juges de la Cour administrative d’appel de Nantes. Dans cette affaire, un masseur-kinésithérapeute-ostéopathe avait dispensé des prestations de soins gratuites auprès d’associations sportives. Estimant avoir consenti ces dons à titre non professionnel, le kinésithérapeute avait bénéficié de la réduction d’impôt des particuliers. À tort, selon l’administration fiscale, et aussi selon les juges qui ont relevé, d’après les propres écritures du kinésithérapeute, que ces abandons de recettes avaient été effectués en contrepartie de la publicité et du gain d’image que lui avait procurés son intervention auprès des clubs sportifs. Ces abandons de recettes concédés dans le cadre de son activité professionnelle ne pouvaient donc pas ouvrir droit à la réduction d’impôt pour dons des particuliers.

À savoir : ces abandons de recettes pouvaient, en revanche, relever de la réduction d’impôt mécénat d’entreprise.

Cour administrative d’appel de Nantes, 21 octobre 2025, n° 24NT03466