Quel est l’impact de l’étiquette énergie sur le marché immobilier ?

Selon les Notaires de France, la part des ventes de logements affichant une étiquette F et G du DPE est en forte augmentation au cours de ces derniers mois.

Dans sa dernière étude, les Notaires de France se sont penchés sur la question de savoir quel est l’impact de l’étiquette énergie sur les volumes et les prix de vente des biens immobiliers. Et cette étude constate une forte augmentation de la part des ventes de logements les plus énergivores (étiquettes énergie F et G) sur les premiers mois de 2023. Ces biens représentent dorénavant 18 % des ventes, soit +7 points en deux ans. Les Notaires de France notent également que ce phénomène se reporte sur tous les départements, bien que quelques-uns se distinguent de cette tendance générale. Il s’agit principalement de ceux qui enregistrent déjà une forte part de ventes de logements étiquetés F et G. La Savoie et la Haute-Savoie sont les seuls à voir leur part légèrement baisser. A contrario, bon nombre de départements du Sud-Ouest, qui enregistraient, au 2e trimestre 2021, une faible proportion de ventes de logements très énergivores, ont vu leur part un peu plus que doubler jusqu’au 2e trimestre 2023, comme le Tarn-et-Garonne, les Landes ou les Pyrénées-Atlantiques. En Gironde, elle a même été multipliée par 4. Globalement, en 2022, environ une vente sur trois d’appartements affichant une étiquette F ou G est intervenue dans une ville de plus 100 000 habitants, contre une sur quatre un an plus tôt, soit une hausse d’environ 10 points, alors que cette hausse n’est que de 2 points sur l’ensemble des ventes intervenues sur le marché du collectif. Si, les années précédentes, l’impact de l’étiquette énergie sur les prix des logements était moins significatif sur le collectif, notamment pour les plus mauvaises étiquettes (F et G), ce n’était plus le cas en 2022. En effet, la décote engendrée par une étiquette F ou G, par rapport à un appartement similaire de classe D, est significative dans toutes les régions de France métropolitaine (hors Corse). Cette décote dépasse même -10 % dans le Grand Est et les Hauts-de-France. Sur l’individuel, la moins-value, déjà importante, l’est d’autant plus en 2022. Elle s’échelonne de -5 à -22 % en 2022 pour les maisons contre de -4 à -11 % pour les appartements.

Notaires de France – La valeur verte des logements en 2022, novembre 2023

Article publié le 22 décembre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : Philippe TURPIN / Getty Images

Une proposition de loi pour assurer une justice patrimoniale au sein de la famille

Déposée à l’Assemblée nationale le 5 décembre 2023, une proposition de loi envisage notamment d’instaurer des cas de révocation aux avantages matrimoniaux consentis entre époux.

Un groupe de parlementaires a déposé récemment une proposition de loi ayant pour objectif de rétablir une certaine équité fiscale entre les membres d’un couple et d’ajouter des cas de révocation des avantages matrimoniaux entre époux. Explications.

Une équité fiscale

Les époux, quel que soit leur régime matrimonial, et les partenaires de pacte civil de solidarité (Pacs) forment un foyer fiscal et sont soumis au principe de solidarité fiscale. Ce principe les oblige au paiement solidaire des dettes fiscales communes. Toutefois, l’un des conjoints peut adresser à l’administration fiscale une demande de décharge de l’obligation de paiement solidaire. Pour instruire cette demande, l’administration évalue alors le patrimoine global du demandeur : le patrimoine commun, les biens acquis avant le mariage ainsi que ceux issus des successions ou des donations. Les auteurs de cette proposition de loi ont souligné qu’en cas de dissolution du Pacs, de divorce ou de décès de l’un des conjoints, cette solidarité fiscale se transforme souvent en injustice et tend à léser l’un des ex-conjoints et ses héritiers. C’est la raison pour laquelle le texte propose d’assouplir les conditions d’appréciation de la situation patrimoniale du demandeur en excluant la résidence principale dont il est propriétaire ou sur laquelle il est titulaire d’un droit réel immobilier, les biens immobiliers qu’il détenait antérieurement à la date de son mariage ou de son Pacs, et le patrimoine qu’il a reçu par donation ou succession.

Des cas d’ingratitude

Par principe, une donation est irrévocable. En pratique, le donateur ne peut donc plus revenir sur sa décision et récupérer le bien donné. Toutefois, une donation peut être révoquée pour cause d’ingratitude dans trois situations : le donataire a attenté à la vie du donateur ; le donataire s’est rendu coupable envers le donateur de sévices, délits ou injures graves ; le donataire lui refuse des aliments. Ce principe d’ingratitude se retrouve également dans le cadre successoral. Ainsi, est indigne de succéder et est donc exclu de la succession : celui qui est condamné, comme auteur ou complice, à une peine criminelle pour avoir volontairement donné ou tenté de donner la mort au défunt ; celui qui est condamné, comme auteur ou complice, à une peine criminelle pour avoir volontairement porté des coups ou commis des violences ou voies de fait ayant entraîné la mort du défunt sans intention de la donner. Toujours dans l’optique d’assurer une justice patrimoniale, la proposition de loi prévoit d’étendre les cas d’ingratitude qui s’appliquent en cas de donation au droit des régimes matrimoniaux, et ce afin d’empêcher la personne qui a commis un crime en tuant son conjoint d’hériter de ce dernier par le jeu des avantages matrimoniaux.

Précision : les avantages matrimoniaux sont les enrichissements qu’un époux retire du régime matrimonial conventionnellement adopté par rapport à la situation qui aurait été la sienne dans le régime légal (régime de la communauté réduite aux acquêts). Un enrichissement qui s’opère au jour de la dissolution du régime. Étant précisé que ces avantages échappent au régime juridique des libéralités : ils ne sont ni rapportables ni réductibles.

Proposition de loi n° 1961 visant à assurer une justice patrimoniale au sein de la famille, enregistrée à l’Assemblée nationale le 5 décembre 2023

Article publié le 22 décembre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : Paul Tamas / 500px / Getty Images

La Cour des comptes préconise notamment d’augmenter la taxe foncière

Pour favoriser la résilience du marché immobilier, la Cour des comptes recommande notamment de réorienter la fiscalité du logement.

La Cour des comptes vient de rendre public un rapport en matière de fiscalité immobilière. Elle y pointe notamment du doigt le manque d’efficacité de l’outil fiscal pour venir en soutien du secteur immobilier. Secteur qui traverse actuellement une forte zone de turbulences. Pour favoriser la résilience du marché, la Cour des comptes recommande notamment de réorienter la fiscalité du logement vers davantage de neutralité, notamment en transformant certaines « niches fiscales » en dépenses budgétaires et en imposant fiscalement la détention de biens immobiliers, de préférence à l’acquisition. Concrètement, elle propose que les droits de mutation à titre onéreux (nommés de façon simpliste « frais de notaire »), appliqués lors de transactions immobilières, soient revus à la baisse. En contrepartie, il serait question de revoir la méthodologie d’estimation de l’assiette de la taxe foncière (réforme des valeurs locatives) pour établir un lien plus direct avec les loyers ou les prix de marché. Cette révision aurait pour effet de faire grimper les montants de cet impôt. Autre recommandation émise par la Cour des comptes : revoir le système des abattements pour durée de détention. Selon elle, ce système, qui permet d’adoucir la facture fiscale au moment de la vente d’un bien immobilier, serait de nature à favoriser la conservation de biens immobiliers sous-utilisés et à empêcher la fluidité du marché. La solution proposée consiste à imposer la plus-value réelle en substituant aux abattements liés à la durée de détention une correction du prix d’achat de l’inflation, entre l’achat et la vente, et la prise en compte des travaux d’amélioration. À défaut, aligner le rythme des abattements sur une durée maximale de 22 ans pour limiter la rétention immobilière.En outre, l’institution préconise une harmonisation des conditions fiscales applicables entre meublé et non-meublé, en réduisant l’abattement offert aux loueurs en meublé (de 50 à 30 %). Ce qui permettrait d’égaliser les situations et de générer des effets redistributifs pour les ménages les plus modestes : réduction du prix des loyers en l’absence d’incitation à louer en meublé et baisse du rendement de certains actifs immobiliers.

Conseil des prélèvements obligatoire – Pour une fiscalité du logement plus cohérente, décembre 2023

Article publié le 20 décembre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : marchmeena29

Assurance-emprunteur : une nouvelle garantie pour les parents aidants

Au plus tard, en juillet 2025, les assureurs devront proposer une garantie « Aide à la famille » dans au moins un de leurs contrats.

Le Comité consultatif du secteur financier (CCSF) vient d’adopter à l’unanimité un avis faisant évoluer les garanties des contrats d’assurance-emprunteur. Ainsi, tous les assureurs devront proposer, au plus tard en juillet 2025, une garantie « Aide à la famille » dans au moins un de leurs contrats.

Précision : seules les nouvelles souscriptions pourront accéder à cette nouvelle garantie « Aide à la famille ».

Selon le CCSF, cette nouvelle garantie devra permettre une prise en charge temporaire de tout ou partie des échéances des crédits immobiliers souscrits pour financer l’achat de la résidence principale dans le cas d’un assuré qui serait contraint de cesser partiellement ou totalement son activité professionnelle pour assister son enfant mineur (atteint d’une maladie grave ou victime d’un accident grave de la vie), dans les limites et définitions qui seront prévues par le contrat de l’établissement. Cette garantie pourra être conditionnée à la souscription d’une couverture incapacité temporaire de travail.

À noter : un bilan sera réalisé par le CCSF un an après la date limite de mise en œuvre de cette nouvelle garantie.

Article publié le 15 décembre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : Jose carlos Cerdeno / Getty Images

Option d’une SCI familiale pour l’impôt sur les sociétés

Mon épouse et moi souhaiterions faire opter la société civile immobilière (SCI) dans laquelle nous sommes associés, avec nos enfants mineurs, pour l’impôt sur les sociétés. Avons-nous besoin de l’accord de nos enfants ?

Cette option doit être exercée dans les conditions prévues par les statuts de la SCI ou, à défaut, par tous les associés. Si les statuts ne prévoient rien, la signature de tous les associés est donc requise. Toutefois, en présence d’associés mineurs n’ayant pas la capacité juridique, il n’est pas nécessaire que les parents signent au nom et en qualité de représentants légaux de leurs enfants. Votre signature et celle de votre épouse suffisent.

Article publié le 15 décembre 2023 – © Les Echos Publishing 2023

Réalisation de diagnostics en cas de vente immobilière

J’envisage de vendre prochainement l’un de mes biens immobiliers. Outre le DPE, y a-t-il d’autres diagnostics à réaliser avant sa mise en vente ?

Effectivement, en tant que vendeur, vous avez l’obligation de faire réaliser un ensemble de diagnostics qui seront intégrés dans un « dossier de diagnostics techniques (DDT) ». Un dossier qui vise à dresser un état sanitaire, énergétique et environnemental du logement (présence de nuisibles, de peinture au plomb, conformité de l’appareil de chauffage, état de l’installation électrique…). C’est, en quelque sorte, l’équivalent du contrôle technique automobile en matière immobilière. Réalisés par un diagnostiqueur certifié, ces diagnostics, dont le coût est à votre charge, doivent être communiqués au futur acheteur.

Article publié le 13 décembre 2023 – © Les Echos Publishing 2023

Réalisez l’état des lieux de sortie en présence de votre locataire !

Un état des lieux de sortie, dressé de façon non contradictoire, ne permet pas d’apporter la preuve de dégradations commises par le locataire.

Un bail d’habitation ne peut prendre fin que s’il a été dénoncé par le bailleur ou par le locataire. Avant le départ du locataire, le bailleur prendra soin de réaliser, en sa présence, l’état des lieux de sortie. Mais qu’en est-il lorsque le locataire n’est pas présent lors de cette formalité ? Une question à laquelle ont dû répondre les juges dans une affaire récente. En l’espèce, un locataire avait quitté son logement à l’issue d’un congé. Par la suite, le bailleur avait procédé à la réalisation de l’état des lieux de sortie mais de façon non contradictoire, c’est-à-dire en l’absence du locataire. Constatant un défaut d’entretien du jardin, le bailleur avait décidé de ne restituer que partiellement le dépôt de garantie. Mécontent, le locataire avait assigné le bailleur en justice afin d’obtenir la restitution complète du dépôt de garantie. Saisis du litige, les juges de la cour d’appel avaient estimé que, bien qu’un défaut d’entretien du jardin ait pu être constaté, la facture produite par le bailleur ne permettait pas d’évaluer le coût exact de la remise en état. Insatisfait de cette réponse, le bailleur s’était pourvu en cassation. Et les juges de la Haute juridiction n’ont pas accueilli favorablement sa demande. Selon eux, un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire. Le bailleur n’était donc pas en droit de retenir une partie du dépôt de garantie. Moralité : en cas d’impossibilité d’établir un état des lieux de sortie contradictoire, faites appel à un commissaire de justice !

Cassation civile 3e, 16 novembre 2023, n° 22-19422

Article publié le 13 décembre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : andresr/Getty Images

Un testament olographe non daté peut être valide

Les éléments figurant sur un relevé de compte bancaire ayant servi de support pour la rédaction d’un testament olographe peuvent pallier l’absence d’une date manuscrite.

Dans une affaire récente, une personne était décédée le 7 octobre 2015, en laissant pour lui succéder ses deux frères. Au moment du règlement de la succession, l’un des frères s’était prévalu d’un testament olographe le désignant comme légataire universel. Testament qui avait été rédigé, signé mais non daté par le défunt au verso d’un relevé de compte bancaire arrêté au 31 mars 2014. Après la révélation de ce document, l’autre frère l’avait assigné en justice pour faire reconnaître la nullité de ce testament. Appelés à se prononcer, les juges de la Cour d’appel de Paris, puis de la Cour de cassation ont validé ce testament olographe. Selon eux, en dépit de son absence de date, un testament olographe n’encourt pas la nullité dès lors que des éléments intrinsèques à l’acte, éventuellement corroborés par des éléments extrinsèques, établissent qu’il a été rédigé au cours d’une période déterminée et qu’il n’est pas démontré qu’au cours de cette période, le testateur ait été frappé d’une incapacité de tester ou ait rédigé un testament révocatoire ou incompatible. Ainsi, la date du 31 mars 2014 pré-imprimée sur le relevé de compte utilisé par le testateur pour rédiger son testament olographe peut constituer un élément intrinsèque à celui-ci. Étant précisé que le défunt avait été hospitalisée à compter du 27 mai 2014. Tous ces éléments suffisaient donc à démontrer que le testament avait été écrit entre ces deux dates.

Cassation civile 1re, 22 novembre 2022, n° 21-17524

Article publié le 08 décembre 2023 – © Les Echos Publishing 2023 – Crédit photo : rsester