Quand une mise en demeure de payer le fermage n’est pas retirée

Lorsqu’elle n’est pas retirée par son destinataire, une lettre recommandée avec accusé de réception portant mise en demeure de payer les fermages est dénuée d’efficacité. L’action en résiliation du bail rural intentée ensuite par le bailleur pour défaut de paiement des fermages n’est donc pas recevable.

Le bailleur qui entend recouvrer un impayé de fermage doit envoyer à l’exploitant locataire une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Et attention, car si elle n’est pas retirée par son destinataire, cette lettre recommandée est dépourvue d’efficacité juridique. C’est ce que les juges ont affirmé dans l’affaire récente suivante. Confronté à plusieurs impayés de fermage, un bailleur avait délivré à son locataire une mise en demeure de payer par LRAR. Cette lettre n’ayant pas été retirée par ce dernier, et les sommes dues n’ayant pas été payées, le bailleur avait, trois mois plus tard (conformément au délai légal), agi en justice afin d’obtenir la résiliation du bail. Mais les juges ne lui ont pas donné gain de cause car ils ont estimé que, n’ayant pas été retirée, la lettre ne valait pas mise en demeure. Or dans la mesure où la mise en demeure constitue un acte préalable obligatoire à l’exercice d’une action en résiliation du bail, la procédure de résiliation du bail engagée par le bailleur n’était pas valable. Sévère ! En pratique, lorsqu’une LRAR n’est pas retirée, le bailleur a donc tout intérêt à réitérer sa sommation de payer en envoyant une mise en demeure, cette fois, par acte de commissaire de justice.

Rappel : le défaut de paiement du fermage par un exploitant agricole constitue une cause de résiliation de son bail rural. Mais attention, le bailleur n’est en droit d’obtenir en justice la résiliation du bail pour ce motif que si « deux défauts de paiement du fermage ont persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance ».

Cassation civile 3e, 14 décembre 2023, n° 22-16751

Article publié le 28 mai 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : YorVen / Getty images

Le caractère manifestement exagéré des primes versées sur un contrat d’assurance-vie

Pour juger du caractère exagéré des primes versées sur un contrat d’assurance-vie, les juges doivent se fonder sur un certain nombre de critères…

Les conditions de souscription d’une assurance-vie autorisent l’épargnant à verser des primes dont le montant est totalement libre. Et rien a priori ne lui interdit de détenir une partie importante de son patrimoine au sein d’un tel contrat pour en faire « profiter », au moment de son décès, un ou plusieurs bénéficiaires désignés parmi les héritiers eux-mêmes ou une personne extérieure à la famille. En revanche, le contrat d’assurance-vie ne doit pas être un moyen pour empêcher les héritiers réservataires de percevoir, au moment du décès de l’épargnant, leur part de réserve. Si tel était le cas, la loi protège ces derniers en leur ouvrant une action judiciaire spécifique basée sur la notion de primes manifestement exagérées. Ce recours ayant comme finalité de remettre en cause la transmission du capital au(x) bénéficiaire(s) de l’assurance-vie et de réintégrer, au sein de la succession du défunt, soit la partie excessive, soit la totalité des primes versées. L’utilisation de cette action judiciaire a fait l’objet d’un récent contentieux. Dans cette affaire, deux époux étaient décédés respectivement les 1er mars 2010 et 21 avril 2013, en laissant pour leur succéder leurs deux enfants. Un contrat d’assurance-vie avait été souscrit par la mère au bénéfice de sa fille. Au décès de la mère, le frère avait demandé notamment le rapport à la succession des sommes versées sur cette assurance-vie au titre des primes manifestement exagérées. Saisie du litige, la cour d’appel avait condamné la sœur à rapporter à la succession l’intégralité du capital versé. Pour justifier leur position, les juges avaient souligné que, au moment de la souscription du contrat, la mère n’avait pas de revenus propres et n’était pas assujettie à l’impôt sur le revenu. L’utilité d’un tel contrat n’était donc pas démontrée. Une argumentation qui n’a pas convaincu les juges de la Cour de cassation. Ces derniers ont estimé que la cour d’appel n’avait pas évalué la situation en tenant compte du patrimoine global des époux (immobilier et comptes d’épargne). Ce patrimoine étant, à leurs yeux, de nature à établir que le montant des primes versées n’était pas manifestement exagéré. En outre, les juges ont rappelé que le caractère manifestement exagéré des primes s’apprécie au moment de leur versement et au regard de différents critères comme l’âge, la situation patrimoniale et familiale du souscripteur et l’utilité du contrat pour ce dernier. Appréciation à laquelle la cour d’appel n’avait pas procédé.

Cassation civile 1re, 2 mai 2024, n° 22-14829

Article publié le 28 mai 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : CalypsoArt / Getty images

Modalités de paiement de l’impôt sur la fortune immobilière

Le montant de mon impôt sur la fortune immobilière (IFI) étant devenu trop élevé, je souhaiterais mensualiser son paiement. Est-ce possible ?

Malheureusement, le paiement de l’IFI par prélèvement mensuel n’est pas autorisé. Vous devez donc l’acquitter en une seule fois, par télérèglement ou, sous conditions, par la remise d’œuvres d’art ou de biens immobiliers. Pour l’IFI 2024, vous recevrez, normalement en août prochain, un avis d’imposition, distinct de celui de l’impôt sur le revenu, avec le montant à payer au plus tard, selon les cas, le 16 ou le 21 septembre 2024.

Article publié le 24 mai 2024 – © Les Echos Publishing 2024

Impôts locaux 2024 : pas de grandes envolées

Dans les villes de 40 000 à 100 000 habitants, le taux de la taxe d’habitation et des taxes foncières évolue en moyenne de 0,6 %.

Les propriétaires de biens immobiliers peuvent souffler… D’après l’étude annuelle du cabinet FSL, les communes semblent avoir fait une pause dans l’augmentation des taux des impôts locaux. En effet, globalement, en 2024, le taux de la taxe d’habitation et des taxes foncières des villes de 40 000 à 100 000 habitants et leurs groupements évolue très modérément, à hauteur de +0,6 % en moyenne. Cette progression est moindre qu’en 2023 (+1,3 %) et proche des évolutions enregistrées en 2022 (+0,9 %), 2021 (+0,8 %) et 2020 (+0,4 %). Dans le détail, sur les 154 territoires observés, 85 % d’entre eux ont maintenu leur taux en 2024 (131 territoires), 12 % les ont augmentés (18 territoires) et 3 % les ont diminués (5 territoires).

Précision : en 2024, le montant des impôts locaux va augmenter mécaniquement. En effet, les valeurs locatives cadastrales, qui servent de base de calcul notamment pour la taxe foncière, sont revalorisées chaque année au moyen d’un coefficient forfaitaire qui tient compte de l’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) publié par l’Insee au mois de novembre précédent la taxation. Compte tenu de la valeur de l’IPCH constatée en novembre 2023, les valeurs cadastrales connaissent en 2024 une augmentation forfaitaire de 3,9 %.

Dans les grandes villes, celles de plus de 100 000 habitants, la tendance semble similaire : 81 % de ces territoires (34 sur 42) ont maintenu leurs taux en 2024. Cette proportion est en hausse par rapport à 2023 (76 %) et 2022 (69 %) mais en baisse par rapport aux observations de la période 2017-2021. Parmi les agglomérations qui ont décidé de faire contribuer davantage les propriétaires, on peut citer les villes de Nice, avec une hausse votée à hauteur de 19,2 %, de Nancy (+14,5 %), d’Annecy (+14,1 %) et de Villeurbanne (+10 %). Assez rare pour être signalé, seule la ville de Brest a décidé de faire un geste en abaissant les taux de ses impôts locaux de 1 % !

Article publié le 23 mai 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Sakchai Vongsasiripat / Getty images

Vers un encadrement des frais bancaires sur succession

Une proposition de loi prévoit notamment un plafonnement des frais appliqués lors de la clôture des comptes bancaires d’une personne décédée.

Votée à l’unanimité (en première lecture) au Sénat, une proposition de loi prévoit d’encadrer les frais facturés par les établissements bancaires pour clôturer les comptes de leurs clients décédés, couramment appelés « frais bancaires de succession ». Selon une étude d’UFC – Que Choisir datant de février 2024, ces frais s’élevaient en moyenne à 291 € en 2023 (soit +50 % par rapport à 2012). Autre élément à tirer de cette étude, les frais bancaires acquittés en moyenne par les héritiers pour une succession de 20 000 € s’échelonnent entre 80 et 527,50 €, soit un rapport de 1 à 6,5 pour une succession. Les frais facturés en France sont presque trois fois supérieurs à ceux pratiqués en Belgique et en Italie et près de quatre fois plus élevés qu’en Espagne, selon cette même étude. Concrètement, le texte de loi prévoit la gratuité des opérations de clôture des comptes dans trois cas :- pour les successions les plus modestes, à savoir lorsque le solde total des comptes du défunt est inférieur à un seuil fixé à 5 909 € actuellement. Ce montant étant révisé tous les ans en fonction de l’inflation ;- pour les successions des comptes des défunts mineurs, sans condition de montant ;- pour les successions les plus simples, c’est-à-dire lorsque le ou les héritiers produisent un acte de notoriété ou une attestation signée par l’ensemble des héritiers à la banque lors de la clôture des comptes du défunt, peu importe leurs soldes. Les opérations liées à la clôture ne devront pas présenter de complexité manifeste. Seront notamment soumis à ce dispositif les comptes de dépôt et de paiement ainsi que les plans et livrets réglementés (livret jeune, Livret A, LDDS, LEP, PEL, CEL…). Dans les autres cas de succession (hors ces trois cas de gratuité), les opérations liées à la clôture des comptes et produits d’épargne d’un défunt pourront donner lieu à des frais mais ces derniers seront plafonnés à 1 % maximum du montant total des sommes détenues et selon un barème dégressif qui sera fixé par décret. Les banques seront donc soumises à un double plafonnement, en pourcentage et en valeur.

Précision : la proposition de loi prévoit également que le respect de la règlementation sera contrôlé par l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution et par la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes.

Proposition de loi visant à réduire et encadrer les frais bancaires sur succession, enregistrée à l’Assemblée nationale le 16 mai 2024

Article publié le 23 mai 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Gabor Izso / Getty images

Aider ses enfants en leur donnant l’usufruit temporaire d’un bien

Outre ses avantages fiscaux, la donation temporaire d’usufruit permet notamment de procurer des revenus à ses enfants.

Pour aider leurs enfants (ou leurs petits-enfants) à financer leurs études ou se lancer dans la vie active, les parents peuvent leur consentir une donation temporaire d’usufruit d’un de leurs biens. Explications.

Qu’est-ce qu’une donation temporaire d’usufruit ?

La donation temporaire d’usufruit consiste pour une personne à transférer à l’un de ses enfants l’usufruit d’un de ses biens (un portefeuille de valeurs mobilières ou un logement locatif, par exemple) pour une durée limitée (souvent entre 5 et 10 ans). Ce qui permet au bénéficiaire de la donation (l’enfant) de percevoir les revenus générés par ce bien à la place du donateur (le parent) pendant cette période. Intérêt pour le donateur : il conserve la nue-propriété du bien pendant la durée de la donation et demeure certain de recouvrer sa pleine propriété au terme de l’opération. Il pourra donc profiter ultérieurement des revenus procurés par le bien. Mais attention, pour être valable, une donation temporaire d’usufruit doit être conclue devant un notaire et pour une durée minimale de 3 ans.

Comment sont calculés les droits de donation ?

La donation temporaire d’usufruit n’est pas sans incidence sur le plan fiscal, notamment en ce qui concerne les droits de donation. Et ce même si la valeur de la donation est réduite car elle ne porte que sur le seul usufruit et non sur la pleine propriété du bien. En pratique, l’administration fiscale évalue forfaitairement la donation à 23 % de la valeur des biens dont le donateur a cédé l’usufruit temporaire par tranche de 10 ans. Ainsi, si l’usufruit d’un logement est donné pour 8 ans, et que la valeur de ce logement est estimée à 250 000 €, la valeur de l’usufruit transmis sera évaluée à 57 500 €. Sachant que dans la majeure partie des cas, la donation se réalise en franchise d’impôt, compte tenu de l’abattement de 100 000 € dont bénéficient les enfants sur les donations consenties par leurs parents.

Un impact sur l’impôt sur le revenu

Consentir une donation temporaire d’usufruit présente aussi l’avantage de diminuer l’impôt sur le revenu du donateur puisque celui-ci ne percevra plus, pendant la durée de la donation, les loyers tirés de la location du logement ou les revenus issus des valeurs mobilières. Et en général, l’enfant qui reçoit l’usufruit ne devient pas imposable pour autant.

Article publié le 22 mai 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Westend61 / Eugenio Marongiu

Déduction des travaux dans un logement bientôt loué

Je vais réaliser des travaux dans un appartement pour pouvoir le mettre en location. Puis-je déduire le montant de ces travaux avant que cet appartement ne soit effectivement sur le marché locatif ?

En principe, le montant des travaux effectués dans un logement vient en déduction des loyers perçus. Toutefois, l’administration admet la déduction des travaux avant même que le logement ne soit loué. Pour ce faire, vous devez indiquer, dans l’espace « informations » de votre déclaration de revenus, votre intention de mettre en location ce logement une fois les travaux réalisés. Et ne tardez pas à louer, car le fisc pourrait vous demander de prouver que vous avez entrepris les démarches nécessaires pour trouver un locataire.

Article publié le 16 mai 2024 – © Les Echos Publishing 2024

Les Français n’anticipent pas assez la transmission de leur patrimoine !

Selon une étude de l’Observatoire des solidarités intergénérationnelles, plus de 60 % des Français n’ont pas l’intention de rédiger un testament.

Don manuel, donation-partage, legs, assurance-vie… il existe différentes manières de donner de l’argent ou de transmettre des biens à des proches. L’Observatoire des solidarités intergénérationnelles s’est d’ailleurs intéressé à cette problématique de la transmission de patrimoine et a publié récemment, avec l’aide de l’Ifop, une étude qui décrypte les préoccupations et pratiques financières des familles françaises en matière de succession, de transmission et de donation. Cette étude (réalisée en ligne d’un échantillon de 1 257 personnes, représentatif de la population française âgée de 18 ans et plus) nous apprend que 44 % des Français déclarent avoir déjà bénéficié d’un héritage et 78 % s’estiment en mesure d’en faire bénéficier leurs proches à l’avenir. Un score relativement important qui rassemble toutes les générations (86 % des seniors et 75 % des jeunes entre 18 et 24 ans pensent être en capacité de léguer un héritage à l’avenir) et les classes sociales (87 % des CSP+ et 71 % des employés et ouvriers), signe d’une démocratisation de la transmission et d’une volonté de consolider la situation économique et sociale de sa descendance.

Les retraités peu enclins à anticiper leur succession

Malgré toutes les bonnes volontés, une faible minorité de Français anticipe et prépare leur transmission. En effet, à la question posée sur l’intention de rédiger un testament, plus de 60 % des Français répondent par la négative. Seuls 14 % d’entre eux ont déjà fait la démarche de rédiger un tel document et 23 % seulement l’envisagent. Étant précisé que chez les jeunes de 25-34 ans, 51 % d’entre eux ont rédigé un testament ou en ont l’intention (+14 points par rapport à la moyenne des Français). Au contraire, leurs aînés, retraités, sont très peu moteurs dans la planification de leur succession avec seulement un tiers de réponses positives sur la rédaction d’un testament ou son intention de le faire. Fait marquant, l’outil le plus souvent mis en œuvre dans une stratégie de transmission est l’assurance-vie. Pour 55 % des Français, cette dernière est perçue comme le produit d’épargne le plus approprié dans le cadre d’une transmission. Les investissements immobiliers (SCPI, OPCI…) et les livrets bancaires (Livret A, LDDS, LEP…) figurent également sur le podium des solutions privilégiées.

Observatoire des solidarités intergénérationnelles – Les Français et la succession, mai 2024

Article publié le 16 mai 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Sladic / Getty images

Crypto-actifs : Bercy va renforcer ses contrôles

Un dispositif, comparable aux comptes bancaires établis à l’étranger, va permettre à l’administration fiscale de renforcer ses contrôles auprès des particuliers possédant des crypto-actifs.

Bercy est sur le pied de guerre. D’après le ministre des Comptes publics, Thomas Cazenave, un renforcement des contrôles liés aux crypto-actifs est envisagé. Pourquoi en faire un sujet important ? Selon les estimations de la Banque centrale européenne, près de 5 millions de Français utilisent ou ont investi dans des crypto-actifs. Pourtant, seulement 150 000 déclarations ont été enregistrées par la Direction générale des finances publiques en 2023. Un différentiel qui laisse les pouvoirs publics songeurs. Pour faciliter les contrôles, un dispositif spécifique (comparable à celui dédié aux comptes ouverts à l’étranger) devrait être intégré dans un projet de loi antifraude attendu à l’automne 2024.

À noter : l’Europe semble également se saisir de cette problématique. Une directive européenne visant à renforcer la coopération entre les autorités fiscales nationales (DAC8) doit entrer en vigueur courant 2026. Cette règlementation obligera notamment les prestataires de services sur actifs numériques à déclarer tous les mouvements sur les comptes et « wallets » de leurs cats à l’administration fiscale du pays où ils sont établis.

Article publié le 14 mai 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : We Are / Getty Images

MaPrimeRénov’ : l’Anah s’inquiète des tentatives de fraude

L’Anah va adresser aux ménages ayant sollicité une aide au titre de MaPrimeRénov’ un courrier les invitant à confirmer qu’ils sont bien à l’origine des travaux déclarés sur la plate-forme maprimerenov.gouv.fr.

Pour financer des travaux de rénovation énergétique, les pouvoirs publics ont mis en place, au 1er janvier 2020, une aide financière sous la forme d’une prime à la transition énergétique, versée par l’Agence nationale de l’habitat (Anah) : MaPrimeRénov’. Depuis son lancement, plus de 2,4 millions de ménages ont pu en bénéficier. Mais là où il y a des aides, les tentatives d’arnaques ne sont jamais loin. Récemment, une vague inquiétante de fraudes frappe ce dispositif. En effet, des individus mal intentionnés usurpent l’identité de particuliers ou d’entreprises pour s’approprier indûment ces aides. L’Agence nationale de l’habitat est sur le pied de guerre contre ces agissements qui menacent non seulement les finances publiques, mais également la confiance dans ce système de subvention. Pour riposter, l’Anah vient de mettre en place une ambitieuse campagne de vérification. Ainsi, des milliers de ménages vont recevoir un courrier les invitant à confirmer qu’ils sont bien à l’origine des travaux déclarés sur la plate-forme maprimerenov.gouv.fr. Cette procédure supplémentaire est de nature à allonger les délais de traitement des dossiers, mais est indispensable à la sécurisation du parcours des ménages et à l’identification des acteurs malveillants.

À noter : aucune information personnelle ne sera demandée par l’Anah, hormis celles déjà fournies initialement. En cas de communication avec cette agence, veillez à ne pas divulguer plus que ce qui est strictement nécessaire.

L’Anah invite les ménages ayant sollicité une aide via le dispositif MaPrimeRénov’ à rester vigilant !

Article publié le 03 mai 2024 – © Les Echos Publishing 2024