Refus de renouvellement d’un bail commercial : gare au formalisme !

Le refus de renouveler un bail commercial, exprimé verbalement par le bailleur en réponse à une interpellation d’un huissier de justice, n’est pas un refus valable et est donc sans effet.

Lorsque le bailleur d’un local donné à bail commercial souhaite ne pas renouveler ce bail à l’arrivée de son terme, il doit envoyer congé à son locataire, par acte extrajudiciaire (autrement dit par acte d’huissier de justice), au moins 6 mois à l’avance. De même, lorsqu’il refuse une demande de renouvellement formulée par le locataire, il doit, dans les 3 mois suivant cette demande, lui notifier ce refus par acte extrajudiciaire. Et attention, s’il procède autrement, sa décision est sans effet.Ainsi, dans une affaire récente, un locataire avait envoyé à son bailleur, par acte d’huissier de justice, une demande de renouvellement de son bail commercial. Lors de la délivrance de cet acte, le bailleur avait déclaré à l’huissier son refus de renouveler le bail en indiquant « vouloir reprendre son bien ». Ce dernier avait alors mentionné cette déclaration sur l’acte.Considérant que son bail commercial avait pris fin à son terme en raison de ce refus de renouvellent, le locataire avait réclamé le paiement d’une indemnité d’éviction au bailleur.

L’exigence d’un acte notifié par le bailleur

Mais lors du contentieux qui s’en est suivi, la demande du locataire avait été rejetée par les juges. En effet, ces derniers ont considéré qu’à défaut de figurer dans un acte notifié par le bailleur au locataire, la déclaration de refus de renouveler le bail, exprimée verbalement par le bailleur en réponse à l’interpellation de l’huissier lui notifiant une demande de renouvellement du locataire, ne constituait pas un acte de refus de renouvellement.Autrement dit, le refus de renouvellement exprimé oralement par le bailleur à l’huissier de justice était sans effet. Et du coup, le bail s’était trouvé renouvelé ! Le locataire ne pouvait donc pas demander une indemnité d’éviction.Cassation civile 3e, 24 septembre 2020, n° 19-13333

Article publié le 23 octobre 2020 – © Les Echos Publishing 2020

Quand un bail rural prévoit que les terres seront cultivées selon des méthodes agrobiologiques

L’exploitant agricole qui emploie le fonds loué à un autre usage que celui auquel il est contractuellement destiné encourt la résiliation de son bail.

Un agriculteur qui exploite des terres louées selon un mode conventionnel alors que son bail prévoit qu’il doit les cultiver selon des méthodes agrobiologiques s’expose à la résiliation de ce bail. C’est ce que les juges ont décidé dans une affaire récente qui n’est pas passée inaperçue. Un bail rural avait été conclu entre un propriétaire et un couple d’exploitants. Ce bail prévoyait que « les terres seraient cultivées au titre des contraintes agro-environnementales et selon des méthodes agro-biologiques ». Les exploitants ayant cultivé les parcelles louées de façon conventionnelle, le propriétaire avait saisi le tribunal d’une action en résiliation du bail pour non-respect du contrat. Et il a obtenu gain de cause. En effet, la Cour de cassation, devant laquelle l’affaire avait fini par être portée, a affirmé que l’exploitant locataire s’expose à la résiliation de son bail lorsqu’il emploie « la chose » (en l’occurrence les parcelles louées) à un autre usage que celui auquel elle a été contractuellement destinée. Ce qui avait été le cas ici puisque le couple d’exploitants avait délibérément exploité les terres louées de façon conventionnelle alors qu’elles avaient vocation, selon le bail, à être cultivées selon des pratiques agro-biologiques.

En outre, les juges ont estimé qu’une clause du bail prévoyant des méthodes de culture respectueuses de l’environnement n’est pas contraire au statut du fermage. Ainsi, ils ont rejeté l’argument des exploitants selon lequel, en vertu du principe de liberté du fermier dans le choix du mode d’exploitation, le bailleur n’a pas le droit d’introduire des clauses environnementales dans un bail rural.

Enfin, ils ont considéré, contrairement à ce que le couple d’exploitants faisait valoir, que la culture des parcelles selon un mode conventionnel alors qu’elles étaient affectées à la production biologique avait compromis la bonne exploitation du fonds par « l’application de méthodes polluantes, contraires au classement des terres ». Et qu’en outre, le propriétaire avait subi un préjudice car il avait fait l’objet de sanctions administratives (remboursement des aides perçues) en raison de la non-conformité des parcelles considérées à l’opération de conversion à l’agriculture biologique à laquelle elles avaient été déclarées. Pour toutes ces raisons, les juges ont prononcé la résiliation du bail. Cassation civile 3e, 6 février 2020, n° 18-25460

Article publié le 20 octobre 2020 – © Les Echos Publishing 2020

La réorganisation d’une association justifie-t-elle un licenciement pour motif économique ?

La réorganisation d’une association ne constitue un motif économique de licenciement que si elle est effectuée pour sauvegarder sa compétitivité.

Lorsqu’un employeur entend modifier un des éléments essentiels du contrat de travail d’un salarié, à savoir notamment sa qualification, sa rémunération ou sa durée du travail, il doit nécessairement obtenir son autorisation. Si le salarié refuse cette modification, l’employeur peut procéder à son licenciement. Un licenciement qui sera personnel si le motif de la modification du contrat de travail est inhérent à la personne du salarié ou économique s’il n’est pas lié à la personne du salarié. Mais encore faut-il que le motif économique soit justifié…Dans une affaire récente, une association avait proposé à l’une de ses salariés un transfert de son poste de travail, basé à Metz, au sein du département de l’association situé au Luxembourg. La salariée ayant refusé la modification de son lieu de travail, l’association l’avait alors licenciée pour motif économique. Un licenciement que la salariée avait contesté devant les tribunaux.La cour d’appel avait considéré que le licenciement de la salariée était justifié puisqu’elle avait refusé une modification de son contrat de travail fondée sur un motif économique. Pour la cour d’appel, constituait un tel motif l’intégration de son poste basé à Metz au sein du département existant au Luxembourg puisque celle-ci permettait « une optimisation des moyens existants au sein de l’association, ce qui devrait permettre, à terme, une meilleure rentabilité et participer à sauvegarder sa compétitivité ».Mais la Cour de cassation a rappelé que la réorganisation d’une association ne constitue un motif économique de licenciement que si elle est effectuée pour sauvegarder sa compétitivité. Or, dans cette affaire, la cour d’appel n’avait pas identifié de menace pesant sur la compétitivité de l’association. La Cour de cassation a donc cassé l’arrêt de la cour d’appel et renvoyé l’affaire devant une autre cour d’appel pour être rejugé.Cassation sociale, 16 septembre 2020, n° 19-11514

Article publié le 19 octobre 2020 – © Les Echos Publishing 2020

Résolution d’une vente de titres de société : quid de l’impôt sur la plus-value ?

En cas de résolution d’une vente de titres de société, une tolérance fiscale permet de bénéficier d’une restitution partielle ou totale des droits indûment versés au titre de l’impôt sur la plus-value.

Dans une affaire récente, un contribuable avait cédé l’ensemble des titres de sa société pour un montant de 1 872 000 euros. Une opération de cession qui avait généré une plus-value et déclenché l’imposition de cette dernière. Mais quelques temps plus tard, le vendeur, conformément aux stipulations du contrat (présence d’une clause résolutoire), avait fait annuler la vente en raison du non-versement par l’acquéreur de la quatrième tranche du prix d’acquisition prévue par l’échéancier de paiement.Parallèlement, le vendeur avait adressé à l’administration fiscale une réclamation afin de bénéficier d’un dégrèvement total des impositions mises à sa charge au titre de la plus-value constatée lors de la cession. L’administration fiscale avait fait droit à sa demande, mais seulement pour les impositions relatives à la part de plus-value correspondant à la fraction du prix de vente non acquittée par l’acquéreur. Peu satisfait de cette solution, le vendeur avait alors porté l’affaire devant la justice.Saisie de ce litige, la cour administrative d’appel avait relevé que la mise en œuvre d’une clause résolutoire (stipulation prévue au contrat) est sans incidence sur le bien-fondé de l’imposition établie au titre de l’année de cession des titres, dès lors que la résolution (c’est-à-dire l’annulation du contrat) intervient postérieurement au 31 décembre de cette même année.Par la suite, un pourvoi avait été formé devant le Conseil d’État. Les juges ne sont pas revenus sur le bien-fondé de l’imposition de la plus-value générée par la cession des titres. En revanche, ils ont souligné que l’administration fiscale prévoit, dans sa doctrine, la possibilité pour le contribuable imposé de bénéficier d’une restitution de l’imposition initialement établie en cas de résolution de la vente. En clair, les juges invitent l’administration fiscale à faire preuve de mansuétude à l’égard du vendeur.Conseil d’État, 9 septembre 2020, n° 433821

Article publié le 16 octobre 2020 – © Les Echos Publishing 2020

Rupture conventionnelle : des détails à ne pas négliger !

L’employeur doit être en mesure de prouver qu’il a bien remis au salarié un exemplaire de la convention de rupture conventionnelle.

La rupture conventionnelle homologuée permet à un employeur et un salarié de rompre d’un commun accord un contrat de travail à durée indéterminée. Instaurée il y a plus de 10 ans, son succès ne se dément pas puisqu’environ 444 000 ruptures ont été conclues en 2019, soit une hausse de 1,5 % par rapport à 2018.En pratique, elle se concrétise dans une convention de rupture écrite qui a pour objet de définir les conditions de la rupture (montant de l’indemnité versée au salarié, date de la rupture…). Employeur et salarié utilisant généralement le formulaire Cerfa dédié.Cette convention doit être établie en deux exemplaires datés et signés par l’employeur et le salarié. L’un d’entre eux est conservé par l’employeur et l’autre est remis par ce dernier au salarié.Et attention, car la Cour de cassation vient de rappeler que le fait pour l’employeur de ne pas remettre au salarié un exemplaire de la convention de rupture entraîne l’annulation de la rupture conventionnelle.Elle a également précisé qu’il appartient à l’employeur de prouver qu’il a bien remis un exemplaire de la convention au salarié. S’il n’y parvient pas, la rupture conventionnelle est annulée.Les juges considèrent que le seul fait que la convention indique avoir été « établie en deux exemplaires » ne suffit pas à prouver que le salarié en a reçu un exemplaire. Dès lors, pour se ménager cette preuve, l’employeur doit remettre son exemplaire au salarié contre décharge ou lui faire apposer de manière manuscrite, dans la convention, une mention indiquant qu’un exemplaire de la convention lui a bien été remis ce jour.

À savoir : l’annulation de la rupture conventionnelle homologuée par les tribunaux équivaut à un licenciement sans cause réelle et sérieuse et oblige donc l’employeur à verser des dommages-intérêts au salarié.

Cassation sociale, 23 septembre 2020, n° 18-25770

Article publié le 13 octobre 2020 – © Les Echos Publishing 2020

Accident d’un client dans un magasin : le commerçant est-il responsable ?

Si les commerçants sont tenus à une obligation générale de sécurité dans leur magasin, cette obligation est toutefois limitée.

Sol glissant ou encombré, chute d’un présentoir, porte tambour mal réglée… lorsqu’un client est victime d’un accident dans votre magasin, votre responsabilité peut être engagée si vous n’avez pas respecté vos obligations en termes de sécurité.À ce titre, les commerçants sont tenus vis-à-vis de leurs clients à une obligation générale de sécurité des produits et des services. Une obligation qui leur impose de vendre des produits qui, dans des conditions normales ou prévisibles d’utilisation, offrent la sécurité à laquelle on peut légitimement s’attendre.Jusqu’alors, les tribunaux considéraient que cette obligation générale de sécurité était une obligation « de résultat ». Autrement dit, un commerçant pouvait voir sa responsabilité engagée par un client victime d’un accident dans son magasin même en l’absence de faute de sa part. Tel était le cas, par exemple, lorsqu’un client était victime d’une chute causée par un tapis posé devant un rayon d’un supermarché.

L’existence d’une faute du commerçant

Changement de donne ! La Cour de cassation vient d’affirmer que cette obligation générale de sécurité des produits et des services ne constitue pas, pour l’exploitant d’un magasin, une obligation de résultat à l’égard de sa clientèle. Il en résulte que le client qui veut engager la responsabilité du commerçant et obtenir des dommages-intérêts de la part de ce dernier doit démontrer qu’il a commis une faute.Dans cette affaire, une cliente qui faisait des courses dans un hypermarché s’était fracturé le poignet après avoir trébuché sur un panneau publicitaire métallique. Elle avait alors agi en justice contre le commerçant en vue d’obtenir une indemnisation. La cour d’appel lui avait donné gain de cause. Mais la Cour de cassation, saisie à son tour du litige, a déjugé la cour d’appel car la preuve d’un positionnement anormal du panneau publicitaire n’avait pas été apportée.Cassation civile 1re, 9 septembre 2020, n° 19-11882

Article publié le 09 octobre 2020 – © Les Echos Publishing 2020

Quand un contrat est exécuté après exercice d’un droit de rétractation

La personne qui laisse se poursuivre l’exécution d’un contrat alors qu’elle a exercé son droit de rétractation peut être considérée comme ayant renoncé à cette rétractation.

Dans certains cas, soit imposés par la loi, soit prévus par le contrat, l’une des parties au contrat bénéficie d’un droit de rétractation en vertu duquel elle peut revenir sur sa décision et donc annuler son engagement.

Exemples : la loi prévoit qu’un consommateur qui achète un bien à distance (sur Internet ou par téléphone), par correspondance ou en dehors d’un établissement commercial a le droit de se rétracter pendant un délai de 14 jours. De même, un emprunteur qui contracte un crédit à la consommation dispose d’un délai de 14 jours pour se rétracter. Et en matière de vente d’un bien immobilier à usage d’habitation, l’acquéreur (non professionnel) peut, cette fois, se rétracter pendant un délai de 10 jours.

Et attention, la personne qui, après avoir exercé son droit de rétractation, laisse le contrat s’exécuter peut être considérée comme ayant renoncé aux effets de cette rétractation.

L’acceptation sans réserve des travaux

C’est ce que les juges ont décidé dans une affaire où un particulier avait, lors d’une foire exposition, commandé auprès d’une société l’installation d’un dispositif de chauffage avec pompe à chaleur ainsi que la réalisation de travaux d’isolation des combles de son domicile. Le jour même, il avait exercé le droit de rétractation prévu par le contrat en envoyant à la société le bon d’annulation figurant dans les conditions générales de vente. La société avait néanmoins réalisé les travaux d’isolation des combles, lesquels avaient été réceptionnés sans la moindre réserve par le propriétaire des lieux. Quant à la pompe à chaleur, elle avait été livrée quelque temps plus tard mais n’avait pas pu être installée, faute pour ce dernier d’avoir fait réaliser la dalle de béton nécessaire.Faisant valoir l’argument selon lequel le contrat avait été annulé en raison de l’exercice de son droit de rétractation, le particulier avait alors réclamé la restitution de l’acompte versé lors de la commande. Mais de son côté, la société lui avait demandé le paiement des sommes dues en exécution du contrat.Saisis du litige, les juges ont donné raison à la société et condamné le particulier à payer la société. En effet, ils ont estimé qu’en ayant reçu la pompe à chaleur et accepté sans réserve les travaux d’isolation des combles, ce dernier avait poursuivi l’exécution du contrat et, ainsi, avait renoncé aux effets de sa rétractation.Cassation civile 1re, 1 juillet 2020, n° 19-12855

Article publié le 02 octobre 2020 – © Les Echos Publishing 2020

Les décisions de rétrocession des Safer doivent être correctement motivées !

Lorsqu’elle n’est pas suffisamment motivée, la décision par laquelle une Safer rétrocède une parcelle agricole à un exploitant est susceptible d’être annulée à la demande d’un candidat évincé.

Lorsqu’elle rétrocède à un exploitant agricole un terrain qu’elle a précédemment acquis, la Safer est tenue d’indiquer les motifs qui l’ont conduite à choisir cet exploitant plutôt qu’un autre. Ce qui doit permettre au(x) candidat(s) non retenu(s) de vérifier la réalité des objectifs poursuivis par l’opération ainsi réalisée par la Safer au regard des exigences définies par la loi.Et attention, faute d’être suffisamment motivées, les décisions de rétrocession sont susceptibles d’être annulées.Ainsi, dans une affaire récente, une Safer avait procédé à un appel de candidatures en vue de rétrocéder plusieurs parcelles agricoles qu’elle avait précédemment acquises. Après examen des deux candidatures en lice, l’une émanant d’un éleveur laitier et l’autre d’une SARL, son choix s’était porté sur l’éleveur laitier, à charge pour ce dernier d’échanger les parcelles considérées avec d’autres terrains appartenant à un exploitant voisin de façon à mettre fin à des problèmes d’accès.Mécontente, la SARL, dont la candidature n’avait donc pas été retenue, avait demandé en justice l’annulation de la décision de la Safer ainsi que des actes d’échange qui étaient intervenus entre l’éleveur laitier et son voisin. Selon elle, la motivation de cette décision ne comportait pas, ainsi que la loi l’exige, « de données concrètes lui permettant de vérifier la réalité de l’objectif poursuivi au regard des exigences légales ».En l’occurrence, la Safer avait indiqué, dans la décision de rétrocession qu’elle avait adressée à la SARL, le motif suivant : « agrandissement d’une exploitation agricole spécialisée en production laitière, disposant de parcelles à proximité et devant subir des emprises foncières liées au développement urbain du secteur. Cette rétrocession permettra également un échange parcellaire avec un autre exploitant agricole du secteur, ce qui mettra fin à des problèmes d’accès ».

Une motivation insuffisante

Pour la SARL, cette motivation était insuffisante car aucune précision n’était apportée ni sur l’existence de l’agrandissement au profit du producteur laitier, ni sur les emprises foncières invoquées, ni sur l’échange parcellaire envisagé avec l’exploitant voisin, ni sur l’identité de ce dernier, ni enfin sur les problèmes d’accès à résoudre. Au contraire, la Safer avait fait valoir que la motivation de sa décision avait suffi à informer la SARL puisqu’elle indiquait que l’opération permettait, par un échange, de procéder à la restructuration d’une exploitation et à l’agrandissement d’une autre.Mais les juges ont donné raison à la SARL. Pour eux, la décision de rétrocession doit se suffire à elle-même et comporter des données concrètes permettant au candidat non retenu de vérifier la réalité des objectifs poursuivis au regard des exigences légales. Ce qui n’était donc pas le cas à leurs yeux.Cassation civile 3e, 27 février 2020, n° 18-25503

Article publié le 29 septembre 2020 – © Les Echos Publishing 2020

Quand les messages du salarié n’ont pas un caractère personnel…

Les courriels adressés via la messagerie professionnelle du salarié qui ne sont pas identifiés comme étant personnels peuvent être utilisés par l’employeur pour prononcer une sanction disciplinaire.

Les messages envoyés ou reçus par un salarié par le biais de la messagerie électronique mise à disposition par son employeur sont réputés avoir un caractère professionnel. L’employeur est alors libre d’en prendre connaissance même en l’absence du salarié. Toutefois, lorsque ces messages sont identifiés par le salarié comme étant personnels, ils sont protégés par le secret des correspondances et le respect de la vie privée. L’employeur ne peut donc ni consulter ces messages ni les utiliser pour prononcer une sanction disciplinaire à l’égard du salarié. Et si, en théorie, la distinction entre messages professionnels et messages privés paraît limpide, il n’en est pas de même en pratique. Les juges étant régulièrement amenés à fixer (ou à rappeler) les éléments permettant de qualifier la nature (professionnelle ou personnelle) des messages adressés via une messagerie professionnelle…Dans une affaire récente, un salarié avait utilisé sa messagerie professionnelle pour envoyer plusieurs messages à l’une de ses collègues. Des messages qui comportaient des propos insultants envers d’autres collègues et des critiques à l’égard de son employeur. L’assistante de ce salarié, qui avait accès à ces messages, les avait portés à la connaissance de l’employeur. Ce dernier avait alors licencié le salarié concerné pour faute grave.Mais le salarié n’en était pas resté là et avait saisi la justice, considérant que son employeur ne pouvait pas utiliser ces messages contre lui dans la mesure où ils avaient un caractère privé. Et ce, même si son assistante avait accès à sa boîte mail professionnelle.Saisie du litige, la Cour de cassation a tout d’abord constaté que les messages adressés via la messagerie professionnelle n’avaient pas été identifiés comme étant personnels par le salarié. Dès lors, l’employeur pouvait tout à fait en prendre connaissance. Ensuite, elle a relevé que les messages comportaient des propos insultants et dégradants envers des supérieurs et des subordonnés mais aussi de nombreuses critiques sur l’organisation, la stratégie et les méthodes de l’entreprise, caractérisant ainsi un comportement déloyal de la part du salarié. En conséquence, ces messages, qui étaient bien en rapport avec l’activité professionnelle, et qui ne revêtaient donc aucun caractère privé, pouvaient être retenus par l’employeur pour prononcer une sanction disciplinaire.Cassation sociale, 9 septembre 2020, n° 18-20489

Article publié le 29 septembre 2020 – © Les Echos Publishing 2020

Bail commercial : gare au départ anticipé !

Le commerçant qui met fin à un bail commercial avant l’expiration de la période triennale en cours et sans délivrer un congé au bailleur six mois à l’avance peut se voir réclamer le paiement des loyers jusqu’à l’expiration de cette période triennale.

Le commerçant qui est locataire du local dans lequel il exerce son activité peut mettre fin à son bail à l’expiration de chaque période triennale. Ainsi, par exemple, si son bail commercial a été conclu pour une durée de 9 années ayant commencé à courir le 1er novembre 2017 pour se terminer normalement au 31 octobre 2026, il pourra y mettre un terme anticipé pour la date du 31 octobre 2020, ou pour celle du 31 octobre 2023.En pratique, le locataire doit délivrer un congé au bailleur, par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec AR, au moins 6 mois avant la fin de la période triennale en cours. Ainsi, si le locataire veut mettre fin à son bail pour le 31 octobre 2020, il devra donner son congé au plus tard le 30 avril 2020.Et attention, il doit veiller à bien respecter cette règle. Car s’il quitte les lieux de façon anticipée, c’est-à-dire avant l’expiration de la période triennale en cours, ce dernier sera en droit de lui réclamer le paiement du loyer jusqu’à l’expiration de cette période triennale.

Un départ anticipé

C’est ce qui s’est produit dans une affaire où une société avait pris des locaux commerciaux en location à compter du 1er juin 2014 et qui avait quitté les lieux un an plus tard, soit le 21 mai 2015, qui plus est sans avoir délivré de congé au bailleur. Ce dernier lui avait alors réclamé le paiement des loyers jusqu’au 31 mai 2017, c’est-à-dire jusqu’à la fin de la première période triennale du bail. Il a obtenu gain de cause en justice.

Précision : le fait que les locaux avaient été reloués à un nouveau locataire après le départ de la société et que le bailleur n’avait subi aucune période d’inoccupation des lieux entre ce départ et l’arrivée du nouveau locataire a été indifférent aux yeux des juges. Autrement dit, le bailleur a été en droit de réclamer à la société le paiement des loyers jusqu’à l’expiration de la période triennale même s’il avait, par ailleurs, perçu des loyers de son nouveau locataire pour cette même période !

Cassation civile 3e, 10 septembre 2020, n° 19-16184

Article publié le 25 septembre 2020 – © Les Echos Publishing 2020