Selon la Banque de France, les banques ont prêté 8,6 milliards d’euros aux particuliers en juin 2024, soit 0,5 milliard de plus qu’en mai 2024.

Bonne nouvelle pour les candidats à l’accession à la propriété immobilière : selon les derniers chiffres publiés par la Banque de France, la production de crédits immobiliers semble reprendre des couleurs. En effet, les établissements financiers ont prêté aux Français 8,6 milliards d’euros en juin 2024, soit 0,5 milliard de plus qu’en mai 2024. Cette hausse peut s’expliquer notamment par le fait que les taux d’intérêt continuent de baisser. Ce qui redonne du pouvoir d’achat à ceux qui sont en recherche d’un bien. Concrètement, il est possible aujourd’hui d’emprunter en moyenne à 3,62 %, hors assurance et coût des sûretés (3,49 % sur 15 ans, 3,50 % sur 20 ans et 3,60 % sur 25 ans), soit une baisse de 58 points de base depuis décembre 2023.

Précision : au mois de juillet 2024, le capital moyen emprunté était de 260 434 € sur 277 mois.

Autre information, en juillet 2024, la durée moyenne des crédits octroyés a atteint 20 ans et 11 mois. Une durée moyenne qui a retrouvé les niveaux élevés constatés entre avril et décembre 2023. Ce qui permet aux banques d’amplifier l’impact de la baisse des taux pour améliorer la solvabilité de la demande. Toutefois, même si les conditions de financement s’améliorent, la reprise du marché immobilier n’est pas encore à l’ordre du jour. Les prix de l’immobilier n’ayant pas subi une forte décote, l’accès au crédit reste encore contraint.

À noter : en juillet 2024, l’apport personnel moyen s’est élevé à 77 358 €, un niveau important qui a toutefois baissé de 500 € par rapport à juin 2024.

Article publié le 20 août 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : standret / Getty images

865 communes deviennent éligibles au dispositif Pinel.

Un arrêté publié récemment modifie le zonage « A/B/C » qui est utilisé, en particulier, pour déterminer les zones éligibles aux aides à l’investissement locatif et à l’accession à la propriété. Objectif affiché par les pouvoirs publics avec ce nouveau zonage : faciliter la construction de logements intermédiaires et l’accès à la propriété pour plus de 3 millions d’habitants. Globalement, le territoire français est découpé en plusieurs zones (A bis, A, B1, B2 et C) qui reflètent la tension du marché du logement. Les zones les plus tendues correspondant à la lettre A et celles les moins tendues à la lettre C. Ainsi, 865 communes ont vu leur zonage modifié. Dans le détail, 675 communes ont « basculé » en zone B1, 142 vers la zone A et 48 vers la zone A bis. Ces nouvelles communes entrantes deviennent ainsi éligibles notamment au dispositif Pinel.

Le dispositif Pinel

Rappelons que le dispositif Pinel permet aux particuliers qui acquièrent ou qui font construire, jusqu’au 31 décembre 2024, des logements neufs ou assimilés afin de les louer de bénéficier, sous certaines conditions, d’une réduction d’impôt sur le revenu. Mais attention, ce dispositif vit sa dernière année. En effet, les pouvoirs publics ne l’ont pas prorogé au-delà du 31 décembre 2024. Et aucun dispositif de faveur ne vient le remplacer. Sans oublier que les taux de cette réduction d’impôt sur le revenu sont revus à la baisse pour 2024. Ainsi, lorsqu’un engagement de location de 6 ans est pris par l’investisseur, le taux de réduction d’impôt est fixé à 9 % en 2024 (contre 10,5 % auparavant). Pour un engagement de 9 ans, le taux est de 12 % en 2024 (15 % auparavant). Et en cas d’engagement de 12 ans, le taux est fixé à 14 % en 2024 (17,5 % auparavant).Il est toutefois possible de bénéficier du maintien des taux de réduction d’impôt antérieurs (on parle alors de Pinel+) si le logement est situé dans certains quartiers ou s’il respecte certaines conditions de performance énergétique, d’usage et de confort.

Arrêté du 5 juillet 2024, JO du 11

Article publié le 17 juillet 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Copyright: Francesco Scatena

L’Insee vient de publier l’indice de révision des loyers pour le 2e trimestre 2024.

Mise en place à l’été 2022 pour répondre à l’inflation galopante et protéger les locataires, le bouclier loyer prévoyait de maintenir les révisions annuelles de loyer à un maximum de 3,5 %. Un bouclier qui a d’ailleurs arrêté de produire ses effets au 1er trimestre 2024. La publication de l’indice de référence des loyers (IRL) du 2e trimestre 2024 était donc attendu… L’Insee vient de les publier ! Et sans surprise, les loyers ne devraient pas flamber. En effet, avec un ralentissement de l’inflation ces derniers mois, l’IRL ressort à 145,17 en France métropolitaine, à 143,77 en outre-mer et à 143,07 en Corse (variation de 3,26 %). Les révisions de loyers entre mi-juillet et mi-octobre 2024 devraient être contenues.

Comment utiliser l’IRL ?

Rappelons que les bailleurs peuvent, chaque année, réviser à la hausse le montant du loyer de leurs locataires. Cette révision ne pouvant pas être supérieure à la variation de l’indice de référence des loyers publié chaque trimestre. Étant précisé que l’IRL intègre dans sa formule de calcul l’évolution des prix à la consommation hors tabac. Attention toutefois, une révision du loyer n’est possible qu’à la condition que le bail d’habitation le prévoit dans une clause. Autre exception, les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 et portant sur des logements affichant une classe F ou G au DPE (les fameuses passoires thermiques) ne peuvent être révisés. Concrètement, pour calculer la révision du montant mensuel du loyer, le bailleur a besoin de 3 éléments : le montant actuel du loyer mensuel, l’IRL du trimestre de référence (prévu dans le bail ou publié par l’Insee) et l’IRL du même trimestre de l’année précédente. La formule de calcul est : loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence du bail / IRL du même trimestre de l’année précédente. Par exemple, un bail signé le 15 juillet 2023, et fixant le loyer mensuel à 500 €, peut être révisé le 15 juillet 2024. Le dernier indice publié à la date de signature du bail est celui du 2e trimestre 2023, soit 140,59. Le nouvel indice publié à la date de révision est celui du 2e trimestre 2024, soit 145,17. Ainsi, le nouveau montant du loyer doit être calculé de la manière suivante : 500 € x 145,17 / 140,59 = 516,29 €.

À noter : la révision du loyer doit intervenir avant le 15 juillet 2025. Passé cette date, il n’est pas possible de rattraper l’indexation de l’année précédente.

Article publié le 17 juillet 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : imaginima / Getty Images

Les nouveaux loyers de référence applicables dès le 1 juillet 2024 à la ville de Paris sont connus.

L’encadrement des loyers est un dispositif destiné à faire baisser le niveau des loyers les plus élevés dans les zones dites « tendues ». Actuellement, ce dispositif est applicable à Paris, Plaine Commune, Lille, Est Ensemble, Montpellier, Lyon et Villeurbanne et Bordeaux.Pour que ce dispositif puisse fonctionner, le préfet de la région communique annuellement les différents loyers de référence. Des loyers de référence par quartier qui ont été établis pour chaque type de logement (location nue ou meublée, nombre de pièces, date de construction) en se basant sur les loyers constatés par l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération concernée.Pour la ville de Paris, les nouveaux loyers de référence, applicables à compter du 1er juillet 2024, viennent d’être publiés. Une carte interactive, disponible sur www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr, permet en quelques clics d’identifier le loyer de référence du quartier dans lequel se trouve votre logement.

À noter : les loyers de référence sont établis avec une limite haute (loyer de référence majoré de 20 %) et une limite basse (loyer de référence minoré de 30 %), fourchette dans laquelle le loyer pourra être librement fixé par le bailleur.

Arrêté préfectoral n° IDF-045-2024-05, publié le 28 mai 2024

Article publié le 10 juillet 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : DR

Faute d’être précisé dans l’objet social d’une SCI, un gérant ne peut pas mettre à disposition gratuite d’un associé un bien appartenant à la société.

Dans le cadre de la gestion d’un patrimoine immobilier, la société civile immobilière (SCI) peut être un outil intéressant. Toutefois, pour qu’elle réponde à la volonté des associés, il faut porter une attention particulière à la rédaction des statuts. Dans une affaire récente, un associé de SCI a fait les frais d’une mauvaise rédaction de l’objet social. En l’espèce, une société civile immobilière avait été constituée entre deux époux. Madame étant titulaire de 99 parts et Monsieur d’une part. Cette même SCI était propriétaire d’un immeuble de deux étages dont le rez-de-chaussée étant donné à bail commercial à une société dont l’époux était gérant. Après la séparation du couple, la SCI, représentée par l’ex-époux, avait consenti à ce dernier un prêt à usage portant sur le 1er et le 2e étage de l’immeuble. Plus tard, lors d’une assemblée générale extraordinaire, convoquée par un mandataire judiciaire, la révocation de l’ex-époux de ses fonctions de gérant et la nomination de l’ex-épouse en qualité de gérante avait été actées. De son côté, l’ex-époux avait assigné la SCI en demandant le remboursement de son compte courant d’associé. La SCI avait répliqué en demandant notamment l’annulation de la convention de prêt à usage qui avait été consenti quelques années auparavant. Saisie du litige, la cour d’appel avait annulé le prêt à usage. Elle avait motivé sa décision par le fait que le gérant n’avait pas les pouvoirs pour conclure une telle opération, sachant d’autant plus que cette dernière dépassait l’objet social de la SCI. Contestant cette décision, l’ex-époux a formé un pourvoi devant la Cour de cassation. Les juges de la Haute juridiction ont rejeté son recours au motif que les statuts de la SCI n’indiquaient pas dans l’objet social la faculté de mettre un immeuble dont elle est propriétaire à la disposition gratuite des associés. De ce fait, cette mise à disposition ne peut pas être décidée par le gérant seul et doit être autorisée par l’assemblée des associés statuant aux conditions prévues pour la modification des statuts.

Cassation civile 3e, 2 mai 2024, n° 22-24503

Article publié le 28 juin 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Westend61 / Roger Richter

En mai 2024, il était possible d’emprunter en moyenne à 3,73 %, contre 3,82 % en avril 2024.

Bonne nouvelle pour les candidats à l’achat ! Selon la dernière étude de l’Observatoire Crédit Logement, les taux des crédits immobiliers continuent de baisser. En effet, en mai 2024, le taux moyen des crédits (hors assurance) s’est établi à 3,73 %, contre 3,82 % en avril 2024. Dans le détail, en moyenne, il est possible d’emprunter aujourd’hui à 3,62 % sur 15 ans, à 3,66 % sur 20 ans et à 3,76 % sur 25 ans. En abaissant leurs taux d’intérêt, les établissements bancaires tentent de redynamiser le marché du prêt à l’habitat en renforçant la capacité d’emprunt des individus. Alors que la concurrence entre les banques se manifeste généralement avec l’arrivée du printemps, elle s’est intensifiée dès le début de l’année 2024, alimentant une tendance à la baisse des taux. Cette dynamique favorise ainsi une croissance continue dans l’émission de prêts immobiliers au fil des mois. Autre information, en mai 2024, la durée moyenne des prêts accordés était de 248 mois (270 mois pour l’accession dans le neuf et 258 mois pour l’accession dans l’ancien). Reste à savoir maintenant si cette tendance baissière va durer. En effet, les récents évènements (la dégradation de la note évaluant la qualité de la dette française, le contexte politique, l’augmentation de l’OAT 10 ans…) et le retour de la nervosité des marchés financiers pourraient pousser les taux à la hausse…

Observatoire Crédit Logement, tableau de bord mensuel – Mai 2024

Article publié le 14 juin 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : ©2015 Wayne E Wilson

La moitié des étudiants souhaite louer un logement meublé.

Après avoir analysé plus de 70 000 offres et demandes de locations d’étudiants réalisées sur les 12 derniers mois, le site internet LocService.fr a publié une étude illustrant le marché de la location étudiante dans le parc locatif privé français. Cette étude nous apprend notamment que 61 % des étudiants recherchent en priorité un studio ou un appartement T1 et 18 % s’orientent vers un appartement avec une chambre (T2). Autre information, en moyenne, les étudiants consacrent un budget de 685 € par mois pour leur logement. Le niveau des loyers étant très disparates selon les secteurs géographiques. En province, ce montant tombe à 615 € alors qu’en région parisienne, il monte à 865 €. Ceux qui ont la chance de pouvoir accéder à un logement dans la Capitale déboursent environ 940 € par mois. Soulignons également que les chambres étudiantes se louent 458 € pour une surface de 14 m², les studios 550 € pour 23 m², les appartements T1 566 € pour 30 m² et les appartements T2 743 € pour 42 m².

Précision : d’après les chiffres de cette étude, la moitié des étudiants souhaite louer un logement meublé.

À noter que les étudiants privilégient bien évidemment les grandes villes pour s’installer, là où les offres de formations sont les plus attractives ou les plus nombreuses. À elle seule, la région parisienne capte 28 % de la demande étudiante nationale. Après Paris, les villes les plus demandées sont Lyon (8,3 % de la demande), Toulouse (4,1 %), Montpellier (4,1 %) et Lille (3,8 %). Par ailleurs, l’étude s’est également intéressée à la tension locative, c’est-à-dire à la difficulté à trouver un logement à louer dans une ville. La ville la plus tendue en France étant Lyon où le ratio entre candidatures et offres est de 4,86. Vient ensuite Rennes avec un ratio de 4,17. Sur la troisième marche du podium se trouve la ville de Bordeaux avec un ratio de 3,93, suivie de Paris et La Rochelle avec des ratios respectifs de 3,75 et 3,74.

Article publié le 04 juin 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Andrea Kessler / Getty Images