L’interdiction de la location des logements étiquetés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) risque de faire pression sur le marché locatif.

Comme prévu, depuis le 1er janvier 2025, les logements énergivores, classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE), ne sont plus admis sur le marché locatif. Si l’objectif de lutter contre le changement climatique et d’améliorer le confort des logements est louable, il se heurte à celui du droit au logement. Avec ce durcissement de la règlementation, ce sont, d’après les chiffres des pouvoirs publics, pas moins de 600 000 logements qui sont concernés par cette exclusion ! Cette dernière venant à coup sûr aggraver un marché du logement déjà mal en point.

Précision : cette interdiction de location ne concerne que les nouveaux baux signés ou renouvelés depuis le 1er janvier 2025. Les baux en cours ne sont donc (pour l’instant) pas concernés par cette mesure. Attention toutefois, en cas de reconduction tacite du bail, le locataire est en droit de demander au bailleur, si besoin en justice, de prendre les mesures nécessaires (travaux) pour que le logement atteigne au moins l’étiquette F. Il peut également demander auprès du juge une réduction du montant du loyer (voire une suspension du paiement des loyers) jusqu’à la réalisation des travaux.

Autre point important en ce début d’année, la méthode de calcul du DPE ayant été réformée, les pouvoirs publics ont programmé l’obsolescence des DPE plus anciens. Ainsi, ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont aujourd’hui plus valides. En pratique, pour pouvoir proposer aujourd’hui un bien immobilier à la location, un bailleur doit pouvoir produire un DPE dont la lettre est comprise entre A et F et établi depuis le 1er juillet 2021.

À noter : l’interdiction de la location des logements énergivores sera étendue aux biens notés F en 2028 et E en 2034.

L’impossibilité de réaliser des travaux

Afin de tenir compte des spécificités de certains bâtiments, la loi prévoit des cas où l’interdiction de louer des logements énergivores ne trouve pas à s’appliquer. Tel est le cas lorsque :- le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à ce niveau de performance minimal ;- le logement est soumis à des contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l’atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes.

Articles 6 et 20-1, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, JO du 8

Articles 3 bis et 3 ter, décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002

Article D126-19 du Code de la construction et de l’habitat

Rép. min. n° 2902, JOAN du 28 mars 2023

Article publié le 08 janvier 2025 – © Les Echos Publishing 2025 – Crédit photo : Evgen_Prozhyrko

Selon une étude récente, 1,3 million de biens immobiliers en France pourraient avoir bénéficié d’un DPE (de complaisance) légèrement surévalué pour améliorer leur classification énergétique.

Les enjeux autour du diagnostic de performance énergétique (DPE) sont nombreux. Pour les locataires, il permet d’éviter les passoires thermiques et d’anticiper les coûts énergétiques. Pour les bailleurs, il permet, outre de se conformer aux réglementations, de valoriser leurs biens et de réduire la vacance locative. Et pour les acquéreurs, le DPE aide à estimer les coûts futurs, à choisir un logement performant et à accéder à des aides financières pour la rénovation. Mais encore faut-il que ce diagnostic de performance énergétique soit établi de façon fidèle. Un DPE erroné ou mal réalisé peut notamment conduire à faire chuter le prix d’un bien.D’ailleurs, selon une étude publiée récemment par KRNO, de nombreux DPE peuvent être qualifiés de « complaisance ». En effet, ces diagnostics, légèrement surévalués pour améliorer la classification énergétique d’un bien, concernent une part significative des logements en France, notamment 18,81 % des biens classés F, artificiellement promus en E. Cette pratique soulève des enjeux majeurs pour le marché immobilier et la transition énergétique. Globalement, le préjudice économique est significatif : la surévaluation des biens due à ces pratiques est estimée à environ 21 milliards d’euros, impactant directement les acheteurs et les investisseurs. Cette fraude déguisée, bien que subtile, compromet la crédibilité d’un outil pourtant essentiel pour guider les décisions économiques et environnementales.

Plusieurs types de fraude

Trois principaux types de fraudes liés au DPE ont été recensés par les auteurs de l’étude :
1- le faux DPE : réalisé par des faussaires, similaire à la production de faux billets ou de faux documents d’identité, pour quelques dizaines d’euros ;
2- le DPE mensonger : effectué par un diagnostiqueur certifié qui attribue délibérément une note énergétique (souvent D ou E) ne reflétant pas la réalité du bien (plus d’une demi-lettre). Des professionnels détectent ces incohérences flagrantes en analysant le DPE. Le diagnostiqueur ne pouvant pas décemment justifier les incohérences trouvées ;
3- le DPE de complaisance (l’objet de l’étude présentée) : réalisé par un diagnostiqueur certifié qui améliore légèrement la note pour atteindre une lettre supérieure. Ce phénomène est plus subtil et difficile à détecter, car les ajustements se situent souvent dans les marges d’erreur relativement faibles (moins d’une demi-lettre).Selon l’étude, ces fraudes s’expliquent par le flou méthodologique qui entoure le DPE. Combiné à des motivations commerciales, il favorise les dérives qui bénéficient quasi exclusivement au vendeur. Ce dernier étant le client direct du diagnostiqueur. Ces dérives s’expliquent également par un changement d’usage du DPE au fil du temps. À l’origine, le DPE avait pour ambition de sensibiliser les Français aux enjeux énergétiques, tout en restant accessible financièrement, et donc forcément peu précis. Puis, les pouvoirs publics ont voulu s’appuyer sur le DPE pour inciter fortement les propriétaires et les bailleurs à réaliser des travaux de rénovation énergétique. En conséquence, le DPE a dû s’adapter et devenir plus exigeant.

Comment diminuer les fraudes ?

Pour l’auteur de l’étude, plusieurs solutions pourraient permettre de réduire la fraude. Tout d’abord, exiger que les logiciels de diagnostic masquent les notes énergétiques jusqu’à leur soumission officielle à l’ADEME, réduisant les tentations de complaisance en optimisant les paramètres. Ensuite, introduire des marges d’erreur clairement définies à ne pas dépasser, à l’image de la « Loi Carrez » pour les surfaces. Autre action possible, renforcer les approches « contradictoires » en déployant le CIL (Carnet Information Logement) et en créant des cycles périodiques de diagnostics (à l’instar des contrôles techniques autos). Enfin, responsabiliser les propriétaires en leur faisant signer sur l’honneur le DPE, signifiant ainsi qu’ils ont transmis au diagnostiqueur des informations fiables et complètes.

Article publié le 06 décembre 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Copyright (C) Andrey Popov