Gare à la rédaction de l’objet social d’une SCI !

Faute d’être précisé dans l’objet social d’une SCI, un gérant ne peut pas mettre à disposition gratuite d’un associé un bien appartenant à la société.

Dans le cadre de la gestion d’un patrimoine immobilier, la société civile immobilière (SCI) peut être un outil intéressant. Toutefois, pour qu’elle réponde à la volonté des associés, il faut porter une attention particulière à la rédaction des statuts. Dans une affaire récente, un associé de SCI a fait les frais d’une mauvaise rédaction de l’objet social. En l’espèce, une société civile immobilière avait été constituée entre deux époux. Madame étant titulaire de 99 parts et Monsieur d’une part. Cette même SCI était propriétaire d’un immeuble de deux étages dont le rez-de-chaussée étant donné à bail commercial à une société dont l’époux était gérant. Après la séparation du couple, la SCI, représentée par l’ex-époux, avait consenti à ce dernier un prêt à usage portant sur le 1er et le 2e étage de l’immeuble. Plus tard, lors d’une assemblée générale extraordinaire, convoquée par un mandataire judiciaire, la révocation de l’ex-époux de ses fonctions de gérant et la nomination de l’ex-épouse en qualité de gérante avait été actées. De son côté, l’ex-époux avait assigné la SCI en demandant le remboursement de son compte courant d’associé. La SCI avait répliqué en demandant notamment l’annulation de la convention de prêt à usage qui avait été consenti quelques années auparavant. Saisie du litige, la cour d’appel avait annulé le prêt à usage. Elle avait motivé sa décision par le fait que le gérant n’avait pas les pouvoirs pour conclure une telle opération, sachant d’autant plus que cette dernière dépassait l’objet social de la SCI. Contestant cette décision, l’ex-époux a formé un pourvoi devant la Cour de cassation. Les juges de la Haute juridiction ont rejeté son recours au motif que les statuts de la SCI n’indiquaient pas dans l’objet social la faculté de mettre un immeuble dont elle est propriétaire à la disposition gratuite des associés. De ce fait, cette mise à disposition ne peut pas être décidée par le gérant seul et doit être autorisée par l’assemblée des associés statuant aux conditions prévues pour la modification des statuts.

Cassation civile 3e, 2 mai 2024, n° 22-24503

Article publié le 28 juin 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Westend61 / Roger Richter

Taux des crédits immobiliers : où en est-on ?

En mai 2024, il était possible d’emprunter en moyenne à 3,73 %, contre 3,82 % en avril 2024.

Bonne nouvelle pour les candidats à l’achat ! Selon la dernière étude de l’Observatoire Crédit Logement, les taux des crédits immobiliers continuent de baisser. En effet, en mai 2024, le taux moyen des crédits (hors assurance) s’est établi à 3,73 %, contre 3,82 % en avril 2024. Dans le détail, en moyenne, il est possible d’emprunter aujourd’hui à 3,62 % sur 15 ans, à 3,66 % sur 20 ans et à 3,76 % sur 25 ans. En abaissant leurs taux d’intérêt, les établissements bancaires tentent de redynamiser le marché du prêt à l’habitat en renforçant la capacité d’emprunt des individus. Alors que la concurrence entre les banques se manifeste généralement avec l’arrivée du printemps, elle s’est intensifiée dès le début de l’année 2024, alimentant une tendance à la baisse des taux. Cette dynamique favorise ainsi une croissance continue dans l’émission de prêts immobiliers au fil des mois. Autre information, en mai 2024, la durée moyenne des prêts accordés était de 248 mois (270 mois pour l’accession dans le neuf et 258 mois pour l’accession dans l’ancien). Reste à savoir maintenant si cette tendance baissière va durer. En effet, les récents évènements (la dégradation de la note évaluant la qualité de la dette française, le contexte politique, l’augmentation de l’OAT 10 ans…) et le retour de la nervosité des marchés financiers pourraient pousser les taux à la hausse…

Observatoire Crédit Logement, tableau de bord mensuel – Mai 2024

Article publié le 14 juin 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : ©2015 Wayne E Wilson

Les prix des terres agricoles ont légèrement augmenté en 2023

Après deux années de hausse, le nombre de transactions portant sur des terres agricoles ou viticoles a diminué en 2023. Les prix, quant à eux, ont encore augmenté.

Comme chaque année, la Fédération nationale des Safer (FNSafer) a dressé le bilan des transactions ayant porté sur des terres et prés agricoles en 2023. Une année marquée par une baisse de l’activité, tant en volume qu’en surfaces, mais aussi par une progression, légère il est vrai, des prix.

Des transactions en baisse

Après deux années de hausse, l’activité sur les marchés fonciers ruraux a marqué le pas en 2023. Ainsi, 104 560 transactions (terres agricoles et prés confondus, libres et loués) ont été enregistrées l’an dernier (-1,5 % par rapport à 2022), représentant une valeur de 7,5 Md€ (+4,9 %). Au total, ce sont 454 900 hectares (-5,3 %) qui ont changé de main en 2023.

À noter : les agriculteurs personnes physiques sont restés les principaux acquéreurs de terres agricoles en 2023, mais on constate ici une légère diminution (-3,7 % en nombre et -3,6 % en surface). Et pour la deuxième année consécutive depuis 10 ans, les acquisitions de terres agricoles par des personnes physiques non agricoles ont également connu un repli en surface (-9,7 %). Attention toutefois, en nombre, elles sont reparties à la hausse (+7,8 %), ce qui n’est pas sans inquiéter le président de la FNSafer, lequel parle de 15 000 à 20 000 hectares par an qui sont ainsi détournés de leur vocation agricole. Quant aux acquisitions par des sociétés agricoles, elles ont, elles aussi, subi une nette baisse, que ce soit en nombre (-8,9 %) ou en surface (-5,5 %).

S’agissant des vignes, le nombre de transactions (8 770) a également connu une baisse l’an dernier, à -7,6 %. En superficie, 16 000 hectares de vignes ont été cédés (-12,8 %) pour une valeur totale en augmentation de 15,8 % (1,17 Md€) grâce à quelques ventes d’exception.

Des prix qui continuent d’augmenter

En 2023, les prix ont encore augmenté, mais moins fortement qu’en 2022.Ainsi, le prix des terres et prés libres (non bâtis) a augmenté de 1,5 % pour s’établir à 6 200 € l’hectare en moyenne. Les terres destinées aux grandes cultures ont affiché un prix moyen de 7 710 €/ha (+4,8 %) tandis que celles situées dans les zones d’élevage bovin valaient 4 630 €/ha en moyenne (-0,3 %) en 2023. En zones de polyculture-élevage, les prix ont enregistré une baisse de 0,4 % pour s’établir à 6 170 €/ha. Quant au marché des terres et prés loués (non bâtis), il a augmenté de 1,4 %, à 5 120 €/ha en moyenne (6 450 €/ha, soit -0,6 %, dans les zones de grandes cultures et 3 910 €/ha, soit +2,6 %, dans les zones d’élevage bovin). En zones de polyculture-élevage, les prix (5 010 €/ha) ont augmenté de 2,4 % en 2023. Bien entendu, le prix des vignes est beaucoup plus élevé, sachant qu’il a encore augmenté en zone d’appellation d’origine protégée (AOP) : 153 500 €/ha en moyenne (+1,5 %). Mais il a diminué sensiblement dans les zones produisant des eaux-de-vie AOP (Cognac, Armagnac) pour s’établir à 56 600 €/ha (-6,4 %), et plus légèrement pour les vignes hors AOP (15 000 €/ha, -1,8 %). Hors Champagne, les prix des vignes AOP (82 200 €) ont augmenté de 0,7 %. En Champagne, ils ont progressé de 2,3 % (1,091 M€/ha). La plus forte hausse étant celle de la région Bourgogne-Beaujolais-Savoie-Jura, avec + 8,0 %, suivie par la région Alsace-Est (+4,1 %).

À noter : les prix des terres et prés, des vignes et des forêts sont consultables sur le site dédié.

Plus de transparence pour le marché des parts de société

Avec 8 280 transactions en 2023, le marché des parts de sociétés détenant du foncier semble se tasser. L’entrée en application, en 2023, de la loi dite « sempastous », qui a instauré un contrôle, via les Safer, des cessions de parts de sociétés possédant ou exploitant des terres agricoles en vue de mieux réguler l’accès au foncier agricole, n’y est évidemment pas étrangère. Dans le détail, ce sont plus de 900 000 hectares (923 300) qui ont été concernés par ces cessions de parts (ou autres opérations modifiant la structure du capital social), représentant 1,85 Md€ en valeur.

Précision : près des deux tiers (63 %) des cessions de parts de sociétés possédant ou exploitant des terres agricoles ont eu lieu entre membres d’une même famille. Les cessions en faveur d’un tiers qui n’a aucun a de parenté avec le cédant et qui n’est pas déjà associé dans la société représentent 31 % des cessions de parts, tandis que les cessions entre associés non familiaux représentent 6 % seulement des cessions de parts.

Confirmation du repli du marché de l’urbanisation

L’an dernier, 12 900 hectares de terres agricoles « seulement » ont été vendus pour être transformés en zones de logements ou d’activité, soit une baisse de 29 % par rapport à 2022. L’artificialisation des sols continue donc de ralentir fortement, les surfaces agricoles qui ont été urbanisées atteignant ainsi un niveau historiquement bas. Mais ce sont encore 13 000 hectares perdus pour l’agriculture.

FNSafer, Le prix des terres – L’essentiel des marchés fonciers ruraux en 2023, mai 2024

Article publié le 04 juin 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Bim / Getty images

Un étudiant consacre en moyenne 685 € par mois pour son logement

La moitié des étudiants souhaite louer un logement meublé.

Après avoir analysé plus de 70 000 offres et demandes de locations d’étudiants réalisées sur les 12 derniers mois, le site internet LocService.fr a publié une étude illustrant le marché de la location étudiante dans le parc locatif privé français. Cette étude nous apprend notamment que 61 % des étudiants recherchent en priorité un studio ou un appartement T1 et 18 % s’orientent vers un appartement avec une chambre (T2). Autre information, en moyenne, les étudiants consacrent un budget de 685 € par mois pour leur logement. Le niveau des loyers étant très disparates selon les secteurs géographiques. En province, ce montant tombe à 615 € alors qu’en région parisienne, il monte à 865 €. Ceux qui ont la chance de pouvoir accéder à un logement dans la Capitale déboursent environ 940 € par mois. Soulignons également que les chambres étudiantes se louent 458 € pour une surface de 14 m², les studios 550 € pour 23 m², les appartements T1 566 € pour 30 m² et les appartements T2 743 € pour 42 m².

Précision : d’après les chiffres de cette étude, la moitié des étudiants souhaite louer un logement meublé.

À noter que les étudiants privilégient bien évidemment les grandes villes pour s’installer, là où les offres de formations sont les plus attractives ou les plus nombreuses. À elle seule, la région parisienne capte 28 % de la demande étudiante nationale. Après Paris, les villes les plus demandées sont Lyon (8,3 % de la demande), Toulouse (4,1 %), Montpellier (4,1 %) et Lille (3,8 %). Par ailleurs, l’étude s’est également intéressée à la tension locative, c’est-à-dire à la difficulté à trouver un logement à louer dans une ville. La ville la plus tendue en France étant Lyon où le ratio entre candidatures et offres est de 4,86. Vient ensuite Rennes avec un ratio de 4,17. Sur la troisième marche du podium se trouve la ville de Bordeaux avec un ratio de 3,93, suivie de Paris et La Rochelle avec des ratios respectifs de 3,75 et 3,74.

Article publié le 04 juin 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Andrea Kessler / Getty Images

Recharger son prêt immobilier : bientôt une réalité ?

Afin de fluidifier le marché immobilier, une proposition de loi a pour objectif de généraliser la portabilité des crédits immobiliers.

Certaines offres de prêts immobiliers contiennent une clause dite de portabilité. Une clause qui permet à un propriétaire de conserver le crédit qu’il a contracté lors de l’achat de sa propriété actuelle pour financer un nouveau bien. Le bien actuel étant destiné à la vente. L’intérêt de cette clause : permettre au propriétaire de continuer à bénéficier du taux de son premier crédit si celui‑ci est plus avantageux que les taux en cours. À noter que ce type de clause n’est pas obligatoire et à même tendance à disparaître. Les banques ont bien compris que la clause de portabilité pouvait être pénalisante pour elles dans un contexte de hausse prévisible des taux d’intérêt. Toutefois, un député a déposé récemment une proposition de loi visant à généraliser la clause de portabilité aux offres de prêts immobiliers. Ce qui permettrait, selon le député, d’agir contre le blocage du marché de l’immobilier et de simplifier les procédures de vente et de rachat de bien. En effet, outre la conservation du taux en cours, la portabilité évite de devoir contracter un nouveau crédit et de régler des pénalités de remboursement anticipé de prêt. Reste à savoir maintenant si ce texte verra bien le jour. La Fédération bancaire française (FBF)s’est d’ores et déjà exprimée sur le sujet. Elle estime que ce type de dispositif créerait un risque supplémentaire sur les ménages. En raison des contraintes financières pesant sur les banques, il existerait un risque de passer d’une offre essentiellement à taux fixe, protectrice du budget des ménages, en offre à taux variable et des taux fixes résiduels plus élevés. Selon la FBF, entre la volatilité plus grande des durées réelles des prêts et leur allongement et le poids plus important donné au bien immobilier comme garantie nécessiteraient une transformation du modèle et du refinancement des crédits pour maitriser les risques. En outre, la portabilité ajouterait sans doute de nouvelles contraintes en capital pour les banques et in fine sur les coûts pour les emprunteurs. À suivre, donc…

Proposition de loi n° 2583 visant à généraliser la clause de portabilité aux offres de prêts immobiliers, enregistrée à l’Assemblée nationale le 2 mai 2024

Article publié le 30 mai 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Sakchai Vongsasiripat / Getty images

Êtes-vous concerné par la déclaration d’occupation des biens immobiliers ?

Les propriétaires de locaux d’habitation sont tenus de souscrire une déclaration d’occupation au plus tard le 30 juin 2024 si leur situation a évolué depuis l’an dernier.

Depuis l’an dernier, les propriétaires (particuliers, sociétés, associations…) de biens immobiliers affectés à l’habitation sont tenus de déclarer les conditions d’occupation, c’est-à-dire par eux-mêmes ou par un tiers, de ces locaux au 1er janvier afin de permettre à l’administration fiscale de déterminer s’ils sont imposables ou non à la taxe d’habitation et à la taxe sur les logements vacants. Cette obligation déclarative n’a toutefois pas à être renouvelée chaque année. Elle doit l’être seulement en cas de changement de situation (changement de locataire, nouvelle résidence principale, achat d’un logement, par exemple) depuis la dernière déclaration. Et lorsqu’elle est requise, la déclaration d’occupation doit être effectuée au plus tard le 30 juin 2024. Pour cela, les propriétaires doivent se rendre sur le site internet www.impots.gouv.fr, dans le service « Gérer mes biens immobiliers », accessible depuis leur espace personnel.

Précision : la déclaration d’occupation doit, en principe, être souscrite par voie électronique. Toutefois, les propriétaires qui n’ont pas d’accès à internet peuvent utiliser le formulaire papier n° 1208-OD.

Et attention, le défaut de déclaration d’occupation et l’inexactitude des informations fournies peuvent être sanctionnés par une amende de 150 € par logement.

À savoir : par tolérance, cette amende n’est pas appliquée au titre de 2023.

Article publié le 29 mai 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : NickyLloyd / Getty images

Comment déduire fiscalement le coût de vos travaux ?

Des travaux réalisés dans un bien locatif peuvent vous permettre de diminuer votre facture fiscale.

Vous possédez des biens immobiliers que vous louez ou que vous allez louer, et vous avez réalisé des travaux. Sachez que ces derniers peuvent être déduits fiscalement. Explications.

Les travaux déductibles

Le coût de la plupart des travaux peut être déduit du montant des loyers encaissés. Il s’agit des dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration ainsi que, le cas échéant, des charges de copropriété.Il s’agit des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre l’immeuble en bon état, afin d’en permettre un usage normal, sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement.À titre d’exemple, on peut citer : le ravalement, le remplacement de la chaudière ou d’éléments de canalisations, la remise en état de la toiture, la réfection d’une installation électrique déjà existante et les dépenses liées à l’établissement des diagnostics. Ces dépenses sont déductibles, quelle que soit l’affectation des locaux (habitation, commerce, etc.).Les réparations locatives sont, en principe, supportées directement par le locataire et donc non déductibles. Cependant, si elles sont prises en charge par le propriétaire, elles pourront être déduites dans les deux cas suivants :- elles sont rendues nécessaires par la vétusté ou la force majeure (par exemple, les travaux de peinture effectués à la suite de la remise en état des conduits de fumée) ;- elles sont engagées, avant l’installation d’un locataire, en vue de faciliter la location.Les travaux d’amélioration sont ceux qui ont pour objet d’apporter au logement un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier la structure de l’immeuble. Il s’agit par exemple de l’installation d’un ascenseur ou d’un accès collectif à la fibre, de travaux de raccordement au réseau d’assainissement ou bien encore de travaux d’aération des pièces d’eau. Ces travaux sont déductibles s’il s’agit d’un logement.Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont jamais déductibles. Sont considérés comme tels les travaux ayant pour effet d’apporter une modification importante au gros œuvre, les travaux d’aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à une reconstruction, et les travaux d’agrandissement qui augmentent le volume ou la surface habitable des locaux existants. De même, les travaux de démolition ne sont pas non plus déductibles.Lorsque le bien loué est situé dans un immeuble en copropriété, les travaux réalisés dans les parties communes peuvent également être déduits des loyers perçus par les copropriétaires bailleurs. Les dépenses déductibles sont les mêmes que pour les parties privatives. Ainsi, s’agissant de locations de logements, sont déductibles les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration.En revanche, les modalités de déduction des travaux sur les parties communes sont tout à fait différentes puisque ces dépenses sont incluses dans les charges de copropriété et déduites dans les conditions propres à ce type de charges.Ainsi, chaque propriétaire bailleur doit, d’une part, déduire l’ensemble des provisions de charges payées l’année précédente (soit, en 2024, les provisions versées en 2023) et, d’autre part, réintégrer les charges non déductibles de 2022 dont l’arrêté est intervenu en 2023.

Comment procéder ?

Lorsque vous louez des locaux nus, vous déclarez vos revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers. Pour la détermination du revenu imposable, vous ne pouvez déduire que les travaux que vous avez réalisés. Mais attention, cette déduction n’est pas possible lorsque vous êtes imposé selon le régime dit du « micro-foncier ». Dans ce cadre, un abattement forfaitaire de 30 %, représentatif des charges inhérentes au bien loué, est appliqué aux revenus fonciers bruts. Autrement dit, vous devez, pour pouvoir imputer ces charges, être au régime réel. Après imputation de ces charges sur vos revenus fonciers, si un résultat négatif apparait, c’est-à-dire lorsque les charges sont supérieures aux recettes, le déficit foncier ainsi constaté peut, en principe, être imputé sur vos revenus.Attention, des règles bien particulières encadrent l’imputation des déficits fonciers sur vos revenus. Ainsi, les déficits fonciers, provenant de dépenses déductibles (autres que les intérêts d’emprunt), subis au cours d’une année d’imposition s’imputent en principe sur votre revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 €. Si le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit foncier plafonné à 10 700 €, l’excédent est imputable sur vos revenus globaux des 6 années suivantes. Sachant que la fraction du déficit supérieure à 10 700 € et celle qui provient des intérêts d’emprunt sont imputables sur les seuls revenus fonciers des 10 années suivantes. Attention : l’imputation des déficits n’est définitivement acquise qu’à condition que le logement demeure affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant celle de l’imputation.

Article publié le 28 mai 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : guruXOOX

Quand une mise en demeure de payer le fermage n’est pas retirée

Lorsqu’elle n’est pas retirée par son destinataire, une lettre recommandée avec accusé de réception portant mise en demeure de payer les fermages est dénuée d’efficacité. L’action en résiliation du bail rural intentée ensuite par le bailleur pour défaut de paiement des fermages n’est donc pas recevable.

Le bailleur qui entend recouvrer un impayé de fermage doit envoyer à l’exploitant locataire une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Et attention, car si elle n’est pas retirée par son destinataire, cette lettre recommandée est dépourvue d’efficacité juridique. C’est ce que les juges ont affirmé dans l’affaire récente suivante. Confronté à plusieurs impayés de fermage, un bailleur avait délivré à son locataire une mise en demeure de payer par LRAR. Cette lettre n’ayant pas été retirée par ce dernier, et les sommes dues n’ayant pas été payées, le bailleur avait, trois mois plus tard (conformément au délai légal), agi en justice afin d’obtenir la résiliation du bail. Mais les juges ne lui ont pas donné gain de cause car ils ont estimé que, n’ayant pas été retirée, la lettre ne valait pas mise en demeure. Or dans la mesure où la mise en demeure constitue un acte préalable obligatoire à l’exercice d’une action en résiliation du bail, la procédure de résiliation du bail engagée par le bailleur n’était pas valable. Sévère ! En pratique, lorsqu’une LRAR n’est pas retirée, le bailleur a donc tout intérêt à réitérer sa sommation de payer en envoyant une mise en demeure, cette fois, par acte de commissaire de justice.

Rappel : le défaut de paiement du fermage par un exploitant agricole constitue une cause de résiliation de son bail rural. Mais attention, le bailleur n’est en droit d’obtenir en justice la résiliation du bail pour ce motif que si « deux défauts de paiement du fermage ont persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance ».

Cassation civile 3e, 14 décembre 2023, n° 22-16751

Article publié le 28 mai 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : YorVen / Getty images

Modalités de paiement de l’impôt sur la fortune immobilière

Le montant de mon impôt sur la fortune immobilière (IFI) étant devenu trop élevé, je souhaiterais mensualiser son paiement. Est-ce possible ?

Malheureusement, le paiement de l’IFI par prélèvement mensuel n’est pas autorisé. Vous devez donc l’acquitter en une seule fois, par télérèglement ou, sous conditions, par la remise d’œuvres d’art ou de biens immobiliers. Pour l’IFI 2024, vous recevrez, normalement en août prochain, un avis d’imposition, distinct de celui de l’impôt sur le revenu, avec le montant à payer au plus tard, selon les cas, le 16 ou le 21 septembre 2024.

Article publié le 24 mai 2024 – © Les Echos Publishing 2024