Une étude a calculé le temps nécessaire pour qu’un achat immobilier s’avère plus rentable qu’une location.

Pour la 11e année consécutive, Meilleurtaux a publié une étude permettant de déterminer le moment où l’achat d’une résidence principale devient plus avantageux que la location. Une étude qui couvre les 32 principales villes de France. Pour réaliser son comparatif, l’étude se base sur une surface moyenne de 70 m² et tient compte pour l’achat : du prix au m², de la taxe foncière, des charges moyennes par m² par mois. Pour la location, l’étude prend en considération le montant des loyers et le rendement de l’argent placé qui aurait été consacré à l’apport personnel en cas d’achat. Globalement, l’auteur de l’étude souligne que la durée moyenne nationale pour qu’un achat immobilier (de 70 m²) s’avère plus rentable qu’une location est de 14 ans et 8 mois, quand elle était de 15 ans et 6 mois en 2023. Une amélioration rendue possible grâce à la baisse progressive des taux des crédits immobiliers. Parmi les 32 villes étudiées, 17 ont vu la période nécessaire pour que l’achat immobilier devienne rentable diminuer. Dans certaines villes, cette période a même été divisée par deux ou plus. Par exemple, au Mans, on est passé de 19 ans en 2023 à seulement 4 ans cette année. Le Havre suit avec une réduction de 16 ans à 7 ans. À Limoges, la période a été réduite de moitié, passant de 8 ans à 4 ans. D’autres villes enregistrent également des baisses significatives cette année : Perpignan passe de 10 ans à 7 ans, Reims de 19 ans à 14 ans, Dijon de 22 ans à 13 ans, Besançon de 14 ans à 8,5 ans et Nantes de 24 ans à 16 ans. À l’inverse, dans d’autres villes, la durée de rentabilité a largement augmenté. Il s’agit notamment de Marseille passant de 13 ans à 18 ans, Nice de 20 ans à 22 ans, Rouen de 10 ans à 14 ans, Caen de 16 ans à 20 ans, Aix en Provence de 22 ans à 27 ans, Montpellier de 13 ans à 20 ans, Tours de 18 ans à 21 ans, Toulon de 9 ans à 15 ans, Grenoble de 11 ans à 16 ans.

Article publié le 13 septembre 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : LE MANS – Glow Images / Getty images

Le dispositif limitant l’augmentation des loyers d’habitation dans les zones tendues est reconduit jusqu’au 31 juillet 2025.

Le dispositif de l’encadrement annuel des loyers d’habitation a été reconduit pour un an, soit jusqu’au 31 juillet 2025. Un dispositif qui s’applique dans les communes situées en zone tendue, c’est-à-dire là où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement. En pratique, ce dispositif s’applique dans plusieurs cas de figure. Le premier cas : lorsque le bail d’habitation fait l’objet d’un renouvellement, le bailleur ne peut augmenter le loyer que s’il est sous-évalué par rapport au prix du marché. Dans ce cas de figure, l’augmentation ne doit pas dépasser :
– 50 % de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire ;
– ou 15 % du coût réel des travaux d’amélioration ou de mise aux normes réalisés depuis le dernier renouvellement du bail si le montant de ces travaux équivaut au minimum à celui de la dernière année de loyer. Le second cas : en cas de nouvelle mise en location après moins de 18 mois d’inoccupation (et pour les baux signés depuis le 1er juillet 2024), le bail doit mentionner le montant du loyer appliqué au dernier locataire. Si aucune révision n’est intervenue au cours des 12 derniers mois, le loyer peut être augmenté en fonction de la variation de « l’indice de référence des loyers », appelé aussi IRL. Si l’ancien loyer est sous-évalué, l’augmentation ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables ou le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Si des travaux importants ont été réalisés depuis le départ de l’ancien locataire, le bailleur peut, là encore, revoir à la hausse le montant du loyer. Pour une mise en location après 18 mois d’inoccupation, le propriétaire fixe librement le montant du loyer d’un logement classé A, B, C, D ou E.

À noter : dans certaines agglomérations (Paris, Bordeaux, Lille…), ce dispositif est couplé avec le dispositif d’encadrement des loyers. Un dispositif dans lequel les bailleurs doivent fixer leur loyer dans une fourchette définie chaque année par arrêté préfectoral.

Décret n° 2024-854 du 24 juillet 2024, JO du 31

Article publié le 04 septembre 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Peter Cade /Getty images

Selon la Banque de France, les banques ont prêté 8,6 milliards d’euros aux particuliers en juin 2024, soit 0,5 milliard de plus qu’en mai 2024.

Bonne nouvelle pour les candidats à l’accession à la propriété immobilière : selon les derniers chiffres publiés par la Banque de France, la production de crédits immobiliers semble reprendre des couleurs. En effet, les établissements financiers ont prêté aux Français 8,6 milliards d’euros en juin 2024, soit 0,5 milliard de plus qu’en mai 2024. Cette hausse peut s’expliquer notamment par le fait que les taux d’intérêt continuent de baisser. Ce qui redonne du pouvoir d’achat à ceux qui sont en recherche d’un bien. Concrètement, il est possible aujourd’hui d’emprunter en moyenne à 3,62 %, hors assurance et coût des sûretés (3,49 % sur 15 ans, 3,50 % sur 20 ans et 3,60 % sur 25 ans), soit une baisse de 58 points de base depuis décembre 2023.

Précision : au mois de juillet 2024, le capital moyen emprunté était de 260 434 € sur 277 mois.

Autre information, en juillet 2024, la durée moyenne des crédits octroyés a atteint 20 ans et 11 mois. Une durée moyenne qui a retrouvé les niveaux élevés constatés entre avril et décembre 2023. Ce qui permet aux banques d’amplifier l’impact de la baisse des taux pour améliorer la solvabilité de la demande. Toutefois, même si les conditions de financement s’améliorent, la reprise du marché immobilier n’est pas encore à l’ordre du jour. Les prix de l’immobilier n’ayant pas subi une forte décote, l’accès au crédit reste encore contraint.

À noter : en juillet 2024, l’apport personnel moyen s’est élevé à 77 358 €, un niveau important qui a toutefois baissé de 500 € par rapport à juin 2024.

Article publié le 20 août 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : standret / Getty images

865 communes deviennent éligibles au dispositif Pinel.

Un arrêté publié récemment modifie le zonage « A/B/C » qui est utilisé, en particulier, pour déterminer les zones éligibles aux aides à l’investissement locatif et à l’accession à la propriété. Objectif affiché par les pouvoirs publics avec ce nouveau zonage : faciliter la construction de logements intermédiaires et l’accès à la propriété pour plus de 3 millions d’habitants. Globalement, le territoire français est découpé en plusieurs zones (A bis, A, B1, B2 et C) qui reflètent la tension du marché du logement. Les zones les plus tendues correspondant à la lettre A et celles les moins tendues à la lettre C. Ainsi, 865 communes ont vu leur zonage modifié. Dans le détail, 675 communes ont « basculé » en zone B1, 142 vers la zone A et 48 vers la zone A bis. Ces nouvelles communes entrantes deviennent ainsi éligibles notamment au dispositif Pinel.

Le dispositif Pinel

Rappelons que le dispositif Pinel permet aux particuliers qui acquièrent ou qui font construire, jusqu’au 31 décembre 2024, des logements neufs ou assimilés afin de les louer de bénéficier, sous certaines conditions, d’une réduction d’impôt sur le revenu. Mais attention, ce dispositif vit sa dernière année. En effet, les pouvoirs publics ne l’ont pas prorogé au-delà du 31 décembre 2024. Et aucun dispositif de faveur ne vient le remplacer. Sans oublier que les taux de cette réduction d’impôt sur le revenu sont revus à la baisse pour 2024. Ainsi, lorsqu’un engagement de location de 6 ans est pris par l’investisseur, le taux de réduction d’impôt est fixé à 9 % en 2024 (contre 10,5 % auparavant). Pour un engagement de 9 ans, le taux est de 12 % en 2024 (15 % auparavant). Et en cas d’engagement de 12 ans, le taux est fixé à 14 % en 2024 (17,5 % auparavant).Il est toutefois possible de bénéficier du maintien des taux de réduction d’impôt antérieurs (on parle alors de Pinel+) si le logement est situé dans certains quartiers ou s’il respecte certaines conditions de performance énergétique, d’usage et de confort.

Arrêté du 5 juillet 2024, JO du 11

Article publié le 17 juillet 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : Copyright: Francesco Scatena

L’Insee vient de publier l’indice de révision des loyers pour le 2e trimestre 2024.

Mise en place à l’été 2022 pour répondre à l’inflation galopante et protéger les locataires, le bouclier loyer prévoyait de maintenir les révisions annuelles de loyer à un maximum de 3,5 %. Un bouclier qui a d’ailleurs arrêté de produire ses effets au 1er trimestre 2024. La publication de l’indice de référence des loyers (IRL) du 2e trimestre 2024 était donc attendu… L’Insee vient de les publier ! Et sans surprise, les loyers ne devraient pas flamber. En effet, avec un ralentissement de l’inflation ces derniers mois, l’IRL ressort à 145,17 en France métropolitaine, à 143,77 en outre-mer et à 143,07 en Corse (variation de 3,26 %). Les révisions de loyers entre mi-juillet et mi-octobre 2024 devraient être contenues.

Comment utiliser l’IRL ?

Rappelons que les bailleurs peuvent, chaque année, réviser à la hausse le montant du loyer de leurs locataires. Cette révision ne pouvant pas être supérieure à la variation de l’indice de référence des loyers publié chaque trimestre. Étant précisé que l’IRL intègre dans sa formule de calcul l’évolution des prix à la consommation hors tabac. Attention toutefois, une révision du loyer n’est possible qu’à la condition que le bail d’habitation le prévoit dans une clause. Autre exception, les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 et portant sur des logements affichant une classe F ou G au DPE (les fameuses passoires thermiques) ne peuvent être révisés. Concrètement, pour calculer la révision du montant mensuel du loyer, le bailleur a besoin de 3 éléments : le montant actuel du loyer mensuel, l’IRL du trimestre de référence (prévu dans le bail ou publié par l’Insee) et l’IRL du même trimestre de l’année précédente. La formule de calcul est : loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence du bail / IRL du même trimestre de l’année précédente. Par exemple, un bail signé le 15 juillet 2023, et fixant le loyer mensuel à 500 €, peut être révisé le 15 juillet 2024. Le dernier indice publié à la date de signature du bail est celui du 2e trimestre 2023, soit 140,59. Le nouvel indice publié à la date de révision est celui du 2e trimestre 2024, soit 145,17. Ainsi, le nouveau montant du loyer doit être calculé de la manière suivante : 500 € x 145,17 / 140,59 = 516,29 €.

À noter : la révision du loyer doit intervenir avant le 15 juillet 2025. Passé cette date, il n’est pas possible de rattraper l’indexation de l’année précédente.

Article publié le 17 juillet 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : imaginima / Getty Images

Les nouveaux loyers de référence applicables dès le 1 juillet 2024 à la ville de Paris sont connus.

L’encadrement des loyers est un dispositif destiné à faire baisser le niveau des loyers les plus élevés dans les zones dites « tendues ». Actuellement, ce dispositif est applicable à Paris, Plaine Commune, Lille, Est Ensemble, Montpellier, Lyon et Villeurbanne et Bordeaux.Pour que ce dispositif puisse fonctionner, le préfet de la région communique annuellement les différents loyers de référence. Des loyers de référence par quartier qui ont été établis pour chaque type de logement (location nue ou meublée, nombre de pièces, date de construction) en se basant sur les loyers constatés par l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération concernée.Pour la ville de Paris, les nouveaux loyers de référence, applicables à compter du 1er juillet 2024, viennent d’être publiés. Une carte interactive, disponible sur www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr, permet en quelques clics d’identifier le loyer de référence du quartier dans lequel se trouve votre logement.

À noter : les loyers de référence sont établis avec une limite haute (loyer de référence majoré de 20 %) et une limite basse (loyer de référence minoré de 30 %), fourchette dans laquelle le loyer pourra être librement fixé par le bailleur.

Arrêté préfectoral n° IDF-045-2024-05, publié le 28 mai 2024

Article publié le 10 juillet 2024 – © Les Echos Publishing 2024 – Crédit photo : DR